N° RG 23/05949 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PDSF

Décisions :

Tribunal de Grande Instance de CLERMONT FERRAND

Au fond du 12 juillet 2018

RG : 18/01799

Cour d’Appel de RIOM

Au fond du 14 Décembre 2021

RG 18/1634

Cour de Cassation

Civ3 du 13 Juillet 2023

Pourvoi P22-13.233

Arrêt 785 FS-B

[E]

[K]

C/

[B]

S.E.L.A.R.L. MJ [W]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 02 Juillet 2024

statuant sur renvoi après cassation

APPELANTS :

M. [R] [E]

né le 20 Mai 1971 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Mme [O] [K] épouse [E]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentés par M^e Romain LAFFLY de la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 938

ayant pour avocat plaidant la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

INTIMES :

M. [L] [B]

né le 16 Mai 1970 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représenté par M^e Vincent DE FOURCROY de la SELARL DE FOURCROY AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1102

ayant pour avocat plaidant M^e Philippe MEILHAC de la SELEURL SELARL MEILHAC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

La SELARL MJ [W] Représentée par Me [N] [V] [W], ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV [Adresse 8]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Laurent PRUDON, avocat au barreau de LYON, toque : 533

ayant pour avocat plaidant M^e Benjamin MEUNIER de la SELARL TOURNAIRE – MEUNIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, toque : 79

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 26 Mars 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 02 Avril 2024

Date de mise à disposition : 02 Juillet 2024

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Olivier GOURSAUD, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier

A l’audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile de construction vente [Adresse 8] (la SCCV) a obtenu l’autorisation de construire dix maisons sur un terrain dont elle était propriétaire à [Localité 7] (Puy-de-Dôme), qu’elle a divisé et vendu par lots en l’état futur d’achèvement, notamment à M. [R] [E] et Mme [O] [K] épouse [E] (les époux [E]) et à M. [L] [B].

Se plaignant d’une violation, par la SCCV et M. [B], de règles contractuelles du groupement d’habitations, les époux [E] les ont notamment assignés devant le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand aux fins de démolition de la maison de M. [B] et paiement de dommages-intérêts.

Par jugement du 12 juillet 2018, le tribunal a :

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SCCV tirée du défaut de qualité à agir des époux [E],

— débouté les époux [E] de leur demande en démolition de la maison en cours de construction appartenant à M. [B],

— débouté la SCCV de sa demande reconventionnelle en démolition de la piscine construite par les époux [E],

— condamné in solidum les époux [E] à payer à M. [B] et à la SCCV la somme de 5 000 euros chacun à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la décision,

— condamné in solidum les époux [E] à payer à M. [B] et à la SCCV une indemnité de 2 500 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum les époux [E] aux entiers dépens de l’instance avec droit de recouvrement direct au profit de la selarl Tournaire-Meunier et de Maître Jean-Paul Guinot, avocats au barreau de Clermont-Ferrand

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.

La SCCV a été mise en liquidation judiciaire par jugement du 16 avril 2021 et la société MJ [W] (le liquidateur) a été désignée en qualité de liquidateur.

Par un arrêt du 14 décembre 2021, la cour d’appel de Riom a :

— rejeté les dernières conclusions notifiées par le RPVA le 18 octobre 2021 par le conseil des époux [E],

— infirmé le jugement en ce qu’il a condamné les époux [E] à payer à la SCCV et à M. [B] la somme de 5 000 euros chacun à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— confirmé ce même jugement en toutes ses autres dispositions,

y ajoutant,

— débouté les époux [E] de leur demande subsidiaire d’expertise judiciaire,

— déclaré recevables en cause d’appel les demandes indemnitaires formées à titre subsidiaire par les époux [E] en allégation de préjudices de pertes de vue et d’ensoleillement ainsi que de valeur vénale de leur maison d’habitation,

— débouté les époux [E] de ces demandes,

— déclaré irrecevables en cause d’appel la demande relative au préjudice moral allégué par les époux [E] à l’encontre de la SCCV, la demande relative au préjudice allégué par les époux [E] à l’encontre M. [B] en allégation de violation réitérée de leur propriété et la demande relative au préjudice allégué par M. [B] à titre financier à l’encontre des époux [E],

— débouté la selarl MJ [Adresse 8] (sic), en qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV, et M. [B] de leur demande respective de dommages-intérêts en allégation de procédure abusive,

— rejeté la demande de la selarl MJ [Adresse 8] (sic), en qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV, tendant à infirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCCV de sa demande de garantie formulée in solidum à l’encontre des époux [E] au titre des pénalités de retard susceptibles d’être mises à la charge du promoteur à cause des procédures abusives, les travaux devant être réceptionnés au plus tard le 30 septembre 2017,

— débouté les époux [E] de leur demande de défraiement formée au visa de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement les époux [E] à payer à M. [B] la somme de 7 258,59 euros TTC à titre de remboursement de ses frais de consultation technique,

— condamné solidairement les époux [E] à payer au profit, d’une part de la selarl MJ [Adresse 8] (sic), en qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV, et d’autre part de M. [B], une indemnité de 3 000 euros chacun en dédommagement de leurs frais irrépétibles prévus à l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné solidairement les époux [E] aux entiers dépens de l’instance, en ordonnant en tant que de besoin l’application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Jean-Paul Guinot, avocat au barreau de Clermont-Ferrand, et de la selarl Toumaire-Meunier, avocat au barreau de Clermont-Ferrand.

Sur pourvoi formé par les époux [E], la Cour de cassation (3e Civ., 13 juillet 2023, pourvoi n° 22-13.233) a cassé et annulé, mais seulement en ce qu’il déboute les époux [E] de leur demande en démolition de la maison en cours de construction appartenant à M. [B] et en ce qu’il les déboute de leurs demandes subsidiaires d’indemnités en allégation de préjudices de perte de vue et d’ensoleillement ainsi que de valeur vénale de leur maison d’habitation, l’arrêt rendu le 14 décembre 2021, entre les parties, par la cour d’appel de Riom et a remis sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt, les renvoyant devant la cour d’appel de Lyon.

Par déclaration du 21 juillet 2023, les époux [E] ont saisi ladite cour.

Au terme de leurs dernières conclusions notifiées le 26 mars 2024, ils lui demandent de :

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Clermont Ferrand du 12 juillet 2018 en ce qu’il :

— les a déboutés de leur demande en démolition de la maison en cours de construction appartenant à M. [B],

— les a condamnés in solidum à payer à M. [B] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les a condamnés in solidum épouse [E] à payer à la SCCV la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les a condamnés in solidum aux entiers dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de la selarl Tournaire-Meunier et de Maître Guinot, avocats, pour ceux dont ils auraient fait l’avance sans avoir perçu provision suffisante,

— a débouté les parties de leur demandes plus amples ou contraire,

statuant à nouveau,

— condamner in solidum la SCCV prise en la personne du liquidateur et M. [B], sous 15 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à déconstruire les ouvrages édifiés sur la parcelle n°[Cadastre 3] du groupement d’habitations [Adresse 8],

à titre subsidiaire,

— condamner M. [B] au paiement d’une somme indemnitaire de 150 000 euros, au titre de la perte de valeur vénale de leur maison et de la perte de jouissance, de vue et d’ensoleillement,

— fixer au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV leur créance à hauteur de 150 000 euros, au titre de la perte de valeur vénale de leur maison et de la perte de jouissance, de vue et d’ensoleillement,

— condamner M. [B] au paiement d’une somme indemnitaire de 50 000 euros en réparation des préjudices de perte de vue et d’ensoleillement subis depuis 2017,

— fixer au passif du liquidateur en sa qualité de liquidateur de la SCCV une somme indemnitaire de 50 000 euros en réparation des préjudices de perte de vue et d’ensoleillement subis depuis 2017,

— condamner M. [B] au paiement d’une somme de 20 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en tous dépens,

— fixer leur créance à la somme de 20 000 euros au passif de la SCCV au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter la SCCV et M. [B] de leurs demandes, fins, moyens, conclusions.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 22 mars 2024, M. [B] demande à la cour de :

— le juger recevable et bien fondé en ses demandes,

y faisant droit,

statuant dans les limites de l’appel et des termes du renvoi ordonné par la Cour de cassation,

— confirmer le jugement rendu le 12 juillet 2018 par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en ce qu’il a :

— débouté les époux [E] de leur demande en démolition de la maison en cours de construction lui appartenant,

— condamné in solidum les époux [E] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum les époux [E] à payer à la SCCV la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum les époux [E] aux entiers dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de la selarl Tournaire-Meunier et de Maître Guinot, avocats, pour ceux dont ils auraient fait l’avance sans avoir perçu provision suffisante,

et statuant à nouveau

à titre principal :

— débouter les époux [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins, moyens et prétentions,

à titre subsidiaire :

— débouter les époux [E] des demandes indemnitaires formulées à son encontre,

en tout état de cause :

— condamner les époux [E] à lui payer à 7 258,59 euros en dédommagement de ses frais de consultation auprès d’un expert en architecture (M. [X]),

— condamner les époux [E] à lui payer 50 000 euros pour procédure abusive,

— condamner les époux [E] à lui payer la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux [E] aux entiers dépens.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 13 mars 2024, le liquidateur judiciaire demande à la cour de :

à titre principal,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance le 12 juillet 2018,

— juger que les époux [E] n’ont pas qualité pour agir, compte tenu de l’existence de l’association syndicale libre [Adresse 8],

— juger que seule l’association syndicale libre [Adresse 8] a qualité pour agir sur le respect des dispositions du « règlement de l’ensemble résidentiel [Adresse 8],

— juger que les dispositions du « règlement de l’ensemble résidentiel [Adresse 8] » ne concernent que les parties communes de l’ensemble immobilier et en aucun cas les parties privatives,

— juger que les modifications du plan de composition de l’ensemble immobilier pouvaient intervenir sans vote de l’ensemble des propriétaires,

— juger que les époux [E] ne justifient pas d’un trouble anormal de voisinage dans la mesure où ils ne démontrent pas le caractère d’intérêt ou le caractère d’exception de leur vue,

— débouter les époux [E] de leurs demandes nouvelles en cause d’appel, relatives au prétendu préjudice de perte de vue, d’ensoleillement et de valeur vénale de leur maison,

— juger que les époux [E] reconnaissent expressément que l’ensemble immobilier dont s’agit n’est pas un lotissement,

— juger que l’article 1.04 du « règlement de l’ensemble résidentiel [Adresse 8] » n’est donc pas applicable dans la mesure où il ne concerne que les lotissements,

— débouter les époux [E] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

à titre subsidiaire,

— juger que la démolition est une sanction disproportionnée quant au prétendu préjudice allégué par les époux [E],

à titre reconventionnel,

— condamner in solidum les époux [E] à démolir sous astreinte de 1 000 euros par jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir la piscine construite sur leur propriété en totale violation du « règlement de l’ensemble résidentiel [Adresse 8] »,

— condamner in solidum les époux [E] au paiement d’une somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,

— condamner les consorts [E] au paiement de la somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux [E] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Laurent Prudon, avocat sur son affirmation de droit.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 mars 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIVATION

A titre liminaire, la cour rappelle qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à voir « juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens et observe que les fins de non-recevoir tirées du défaut de qualité à agir des époux [E] et du caractère nouveau en appel des demandes indemnitaires ont été définitivement rejetées, de même que la demande du liquidateur judiciaire en démolition de la piscine construite par les époux [E].

1. Sur la conformité de la construction litigieuse

Les époux [E] font valoir que :

— les documents de l’ensemble immobilier ont été publiés auprès des services de publicité foncière et sont opposables à M. [B] ; ces pièces contractuelles ont force obligatoire et s’imposent à M. [B] en ce qui concerne les règles de dimension, d’aspect, d’implantation des constructions, de distance à respecter par rapport aux limites séparatives et au plan de composition ;

— or, la construction de M. [B] est édifiée en violation de ces règles contractuelles, et plus particulièrement du plan de composition, de la notice descriptive architecturale et du PLU d'[Localité 7] contractualisé ; les copropriétaires n’ont jamais donné leur accord pour de telles modifications substantielles sur le lot n°7 et la situation n’est pas régularisable dès lors que la modification n’est pas compatible avec le PLU.

M. [B] réplique que :

— contrairement à ce qu’affirment les époux [E], les règles contractuelles de l’ensemble immobilier n’ont pas été violées ;

— il n’y a aucune violation du plan de composition qui ne matérialise pas l’emplacement exact des maisons à créer sur chacune des parcelles, leur physionomie, leur hauteur et leur volume ; l’article 2.07 qui ne concerne que l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives n’a pas vocation à s’appliquer en l’espèce puisque les parcelles des deux parties sont séparées par un chemin ;

— il n’y a pas non plus de violation de la notice descriptive en l’absence de toute privation de vue, d’ensoleillement et d’effet de masque ;

— enfin, il n’y a pas davantage de violation du PLU contractualisé car sa construction respecte les articles UG 6 et UG 7 et que l’article UG 11 ne prohibe pas les toits à pente.

Le liquidateur judiciaire fait valoir que :

— M. [B] ayant sollicité une modification de son projet de construction, la SCCV a demandé et obtenu un permis de construire modificatif ; le projet ne modifiait que légèrement le lot privatif et n’a pas impacté les parties communes, de sorte qu’il n’était pas nécessaire de le soumettre au vote des copropriétaires ;

— l’article 1.04 du règlement de l’ensemble résidentiel qui prévoit le vote à la majorité absolu pour toute modification du lotissement n’est pas applicable en l’espèce ;

— le permis de construire de M. [B] est conforme aux dispositions du code de l’urbanisme et au règlement de l’ensemble résidentiel.

Réponse de la cour

Selon l’article 1134, alinéa 1er, du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Et en application des dispositions combinées des articles 28 et 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, pour être opposables aux tiers, tous actes portant ou constatant mutation ou constitution de droits réels immobiliers doivent avoir été publiés au bureau des hypothèques de la situation des immeubles.

Il résulte de ces textes que les restrictions au droit de propriété grevant les lots d’un groupement d’habitations ont un caractère réel et s’imposent aux acquéreurs des lots de ce groupement, même si elles ne figurent pas dans leur acte de vente, dès lors que les documents qui les contiennent ont été publiés au fichier immobilier.

En l’espèce, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand, il ressort de la pièce n° 5 produite aux débats par les époux [E] que « le dossier de demande de permis de construire comprenant : * la notice de présentation, *le règlement de l’ensemble résidentiel, * le projet de règlement du conseil syndical, * le plan de situation, * le plan cadastral, * le tableau des surfaces aménagées, * les plans topographique, de masse, général d’aménagement, des réseaux, coupes du terrain, * plans des maisons » a bien été publié au service de la publicité foncière d’Issoire le 5 novembre 2015, sous la référence volume 2015 P n° 2656.

Cette publication est d’ailleurs rappelée en page 10 du projet d’acte notarié de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre la SCCV et M. [B].

Il en résulte que ces documents sont opposables à M. [B].

L’article 1.01 du règlement stipule : « Objet du règlement : Le présent règlement a pour objet de fixer les règles et servitudes d’intérêt général dans l’ensemble résidentiel « [Adresse 8] », situé sur la commune d'[Localité 7], tel que le périmètre est défini sur le plan de l’état actuel et autres documents graphiques du dossier de demande d’autorisation du permis de construire et d’aménager ».

Et l’article 1.02 ajoute que « le règlement […] est opposable et s’impose, dans son intégralité, à quiconque détient ou occupe, à quelque titre que ce soit, tout ou partie de ce lotissement […] ».

Le titre 2, intitulé « mode d’utilisation et d’occupation du sol », précise que les règles applicables au projet sont celles du plan d’occupation des sols (POS), « complété par les dispositions particulières définies dans les articles ci-après : […] », au nombre desquels figurent :

— l’article 2.07 qui stipule : « Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives : – application de l’article UF 7. Les constructions seront réalisées suivant le plan de composition »,

— l’article 2.11 qui stipule : « Aspect extérieur des constructions – Toiture des constructions : application de l’article UF 11 ».

Il en résulte, ainsi que l’a retenu la Cour de cassation, que le règlement litigieux prévoit des règles de dimension, d’aspect et d’implantation des constructions sur les lots privatifs, en renvoyant, s’agissant des distances à observer par rapport aux limites séparatives, au plan de composition.

Les époux [E] allèguent la violation des règles contractuelles de l’ensemble immobilier, et plus particulièrement du plan de composition, de la notice descriptive architecturale et du POS de la commune d'[Localité 7], devenu PLU, contractualisé.

En premier lieu, la comparaison du plan de composition et du plan modificatif n° 6 réalisé permet d’établir que la construction de M. [B] est édifiée en violation du plan de composition, s’agissant de la distance à observer par rapport à la limite séparative, puisque la partie principale du bâtiment réalisé est plus proche de cinq mètres de la limite séparative que ce qui était initialement prévu et que le garage/buanderie est implanté en limite de propriété dans le projet modificatif n° 6 alors qu’il était en retrait de trois mètres par rapport à cette limite dans le projet initial.

Sur ce point, M. [B] n’est pas fondé à soutenir qu’il convient d’écarter la référence au plan de composition pour appliquer l’article UF 6 du POS, devenu UG 6 du PLU, au motif que les deux parcelles sont séparées par un chemin. En effet, alors que ledit chemin privé est piétonnier, ainsi qu’il ressort de l’indication portée sur le plan de composition (« chemin piéton »), force est de constater que le règlement applicable au groupement d’habitations ne prévoit l’application de l’article UF 6 que pour « [l']implantation des constructions par rapport aux voies ouvertes à la circulation générale et emprises publiques ».

En deuxième lieu, ainsi que l’a retenu la cour administrative d’appel de Lyon dans son arrêt du 2 avril 2020, la construction réalisée, dont il n’est pas contesté que la toiture du garage/buanderie a une pente de 45°, ne respecte pas l’article UG 11 du PLU, dans son paragraphe intitulé « les couvertures », qui énonce que « les couvertures seront prioritairement en tuiles rouges, de type romane sur des toitures à faible pente, à l’exception des toitures solaires ou bioclimatiques ».

Si M. [B] soutient que l’article précité ne prohibe pas les toitures à pente plus importante, tirant argument de l’emploi de l’adverbe « prioritairement », la cour considère, au contraire, que cet adverbe se rapporte, non à l’importance de la pente, mais aux matériaux utilisés, à savoir les tuiles rouges de type romane, la suite du paragraphe précisant d’ailleurs les conditions dans lesquelles « l’emploi d’autres matériaux pourra être autorisé […] ».

En troisième lieu, s’agissant du non-respect invoqué de la notice de présentation du groupement d’habitations, celle-ci énonce notamment que :

— « […] les maisons sont positionnées de manière à organiser les vues et des échappées sur la nature environnante »,

— « Les maisons sont ouvertes sur l’extérieur pour profiter de la lumière et de l’ensoleillement. Elles répondent à un souci environnemental et sont conçues pour obtenir le label BBC (basse consommation d’énergie) »,

— « Les toitures sont planes […] ».

Ainsi qu’il vient d’être énoncé, la toiture du garage/buanderie de M. [B] a une pente de 45° et n’est donc pas plane.

En outre, les époux [E] versent aux débats un rapport d’expertise non contradictoire établi en octobre 2018 par M. [P], ingénieur du patrimoine, expert auprès de la cour d’appel de Riom, qui retient que le projet modificatif réalisé entraîne, par rapport au projet de permis de construire initial :

— une privation de vue quasi complète au sud-est depuis le séjour de la propriété [E], l’angle de vue entre les propriétés 7 (celle de M. [B]) et 6 (propriété voisine en état futur d’achèvement, non édifiée au jour de l’expertise) étant réduit de 19° à moins de 2°,

— une privation d’ensoleillement de 78 heures pendant la période froide de l’année, du 1er décembre au 10 janvier, « représent[ant] une altération du confort diurne, de la luminosité et provoqu[ant] une privation certaine d’apport calorifique gratuit à compenser par des équipements de chauffage intégrés à l’habitation ».

M. [B] produit de son côté un rapport d’expertise non contradictoire établi en novembre 2020 par M. [X], architecte, expert auprès de la cour d’appel de Riom, qui critique pour partie la méthode et les conclusions de M. [P] mais retient néanmoins :

— s’agissant des ombres portées, que l’impact du projet réalisé par rapport au projet initial « correspond à une moyenne de pertes d’ensoleillement de 9,61 % sur les 120 jours d’hiver et de 3,16 % sur l’année entière », les ombres portées sur la construction des époux [E] par celle de M. [B] se manifestant uniquement le matin pendant la période hivernale de 120 jours,

— s’agissant de l’effet de masque, que « M. [B] a diminué d’environ 6° vers le sud-ouest et 16° vers le sud-est l’angle de vision existant par rapport à celui qui aurait été issu du projet initial ; cela, horizontalement et de manière cumulée depuis chacun des côtés de la baie du rez-de-chaussée de la maison [E] », la cour relevant que cet effet de masque est mesuré en considération de la seule construction de M. [B], sans prendre en compte la future construction du lot n° 6,

— que la perte calorique supplémentaire par rapport au projet initial représente 17 % pour le mois de décembre, 9 % pour les quatre mois hivernaux et 3 % en moyenne pour l’année entière.

Il résulte de ces deux rapports d’expertise que la modification du projet de construction entraîne pour les époux [E] une privation de vue certaine au sud-est de leur propriété, avec un effet de masque qui apparaît également sur les photographies versées aux débats, ainsi qu’une perte d’ensoleillement et une perte calorique qui ne sont pas négligeables puisqu’elles dépassent toutes deux 9 % sur la période hivernale.

Il en résulte que les époux [E] sont fondés à soutenir que la construction de M. [B] ne respecte pas non plus la notice de présentation.

Au vu de ce qui précède, il apparaît que la construction de M. [B] ne respecte ni le plan de composition, ni le PLU contractualisé, ni la notice de présentation.

2. Sur la demande de démolition sous astreinte

Les époux [E] font valoir qu’en application de la jurisprudence de la Cour de cassation, la construction litigieuse encourt la démolition du seul fait de la violation des documents contractuels. Rappelant que M. [B] et la SCCV ont été alertés à maintes reprises de l’illégalité de la construction et ce, bien avant le démarrage des travaux, ils estiment que leur demande de démolition n’est pas disproportionnée puisqu’elle constitue le seul moyen de rétablir la conformité de la construction aux documents contractuels et ne porte pas atteinte au droit de propriété de M. [B]. Ils ajoutent qu’ils subissent un préjudice (perte de vue, privation d’ensoleillement, création d’une ombre portée sur leur façade, leur terrasse et leur piscine, sentiment d’enfermement).

M. [B] réplique qu’il convient d’opérer un contrôle de proportionnalité entre le coût de la démolition et son intérêt pour celui qui la sollicite, et qu’en l’espèce, il est clairement établi que sa construction n’entraîne aucun préjudice d’une ampleur telle que sa destruction serait proportionnée, les époux [E] disposant d’une vue parfaitement dégagée à l’est de leur propriété et à l’étage.

Le liquidateur judiciaire estime également que la démolition sollicitée est disproportionnée au regard de la gravité du manquement contractuel prétendument subi et du fait que la maison litigieuse est terminée et habitée par M. [B] et sa famille.

Réponse de la cour

La construction réalisée par M. [B] l’ayant été en contravention avec les règles contractuelles de l’ensemble immobilier, les époux [E] sont fondés, sur le principe, à en solliciter la démolition par application de l’article 1222 (anciennement 1143) du code civil selon lequel, après mise en demeure, le créancier peut, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci.

M. [B] et le liquidateur judiciaire demandent toutefois à la cour d’opérer un contrôle de proportionnalité.

L’article 1221 du code civil dispose en effet que le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

En l’espèce, il a été énoncé plus avant les préjudices résultant pour les époux [E] de la modification du projet de construction de leur voisin. La démolition de celle-ci et sa reconstruction dans le respect des règles contractuelles rappelées plus avant seraient de nature à mettre un terme à ces préjudices.

Toutefois, la cour retient que les décisions favorables rendues par le tribunal administratif de Clermont-Ferrand, le juge des référés du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand puis ce même tribunal statuant au fond, et enfin la cour d’appel de Riom, étaient de nature à maintenir M. [B] et la SCCV dans la croyance que la construction était régulière, de sorte qu’il convient de considérer qu’ils ont poursuivi les travaux de construction de bonne foi malgré l’opposition des époux [E].

La maison de M. [B], débiteur de bonne foi, étant aujourd’hui achevée et ce dernier y habitant avec sa famille, sa destruction apparaît disproportionnée au regard de l’intérêt qui en résulterait pour les époux [E].

Le jugement du tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand est donc confirmé en ce qu’il les a déboutés de ce chef de demande.

3. Sur les demandes indemnitaires

A titre subsidiaire, les époux [E] sollicitent l’allocation d’une somme de 200'000 euros à titre de dommages-intérêts, soutenant que :

— du fait de la construction litigieuse, ils subissent une perte de valeur vénale de leur maison et une perte de jouissance de vue et d’ensoleillement qui justifient l’allocation d’une somme de 150 000 euros ;

— les préjudices de perte de vue et d’ensoleillement depuis 2017 justifient une somme indemnitaire supplémentaire de 50 000 euros.

M. [B] réplique que :

— ces demandes ne sont pas sérieuses car elles correspondent à plus de la moitié du prix d’achat de la propriété des époux [E] ;

— la perte de valeur vénale de la maison est purement hypothétique.

Le liquidateur judiciaire fait valoir que :

— la perte d’ensoleillement est faible et ne constitue pas un trouble anormal ;

— les demandes correspondent presque à la moitié du coût d’acquisition de leur maison.

Réponse de la cour

Les deux rapports d’expertise et les photographies versées aux débats par les époux [E] établissent les préjudices subis par ces derniers résultant des pertes de vue et d’ensoleillement et d’un effet de masque à l’origine d’une sensation d’enfermement.

Ces préjudices, qui sont en outre de nature à entraîner une diminution de la valeur vénale de leur bien immobilier, justifient l’allocation d’une somme de 80 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Ces préjudices sont imputables à M. [B], d’une part, et à la SCCV, d’autre part, puisque c’est elle qui a déposé la demande de permis de construire modificatif et a procédé à la construction de la maison de M. [B].

Aussi convient-il de condamner M. [B], in solidum avec la SCCV, à payer aux époux [E] la somme de 80'000 euros à titre de dommages-intérêts.

Compte tenu de la procédure collective dont la SCCV fait l’objet, il convient de fixer au passif de sa liquidation judiciaire la créance des époux [E] à la somme de 80'000 euros.

4. Sur les demandes reconventionnelles

Compte tenu de la solution donnée au litige devant la présente cour d’appel, M. [B] et le liquidateur judiciaire sont nécessairement déboutés de leurs demandes d’indemnisation pour procédure abusive et de remboursement des frais de consultation d’un expert.

5. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement du tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand est infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.

M. [B], partie perdante, est condamné aux dépens de première instance et d’appel, et à payer aux époux [E], in solidum avec la SCCV, la somme de 10'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCCV succombant également, il convient de fixer au passif de sa liquidation judiciaire la créance des époux [E] au titre des frais irrépétibles à la même somme.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand le 12 juillet 2018 en ce qu’il a débouté M. [R] [E] et Mme [O] [K] épouse [E] de leurs demandes de démolition de la maison appartenant à M. [L] [B],

Infirme le jugement en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne M. [L] [B] à payer à M. [R] [E] et Mme [O] [K] épouse [E], in solidum avec la SCCV [Adresse 8], la somme de 80'000 euros à titre de dommages-intérêts,

Fixe la créance de M. [R] [E] et Mme [O] [K] épouse [E] au passif de la SCCV [Adresse 8] à la somme de 80'000 euros à titre de dommages-intérêts,

Déboute M. [L] [B] et la société MJ [W], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCCV [Adresse 8], de leurs demandes reconventionnelles,

Condamne M. [L] [B] à payer à M. [R] [E] et Mme [O] [K] épouse [E], in solidum avec la SCCV [Adresse 8], la somme de 10'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Fixe la créance de M. [R] [E] et Mme [O] [K] épouse [E] au passif de la SCCV [Adresse 8] à la somme de 10'000 euros au titre des frais irrépétibles,

Condamne M. [L] [B] aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT