N° RG 24/00284 – N° Portalis DBVX-V-B7I-PM4O

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[T] [N]

C/

LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DE MARSEILLE

, S.A.S. URBANIS AMENAGEMENT Prise en la personne de son représentant légal

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Décisions :

Tribunal de l’expropriation

au fond du 14 Mai 2018

du 30 Juin 2021

RG : 20/00076

Cour d’Appel de AIX EN PROVENCE

du 1er septembre 2022

RG 21/19

Cour de Cassation

Civ3 du 21 Décembre 2023

Pourvoi K22-23.281

Arrêt 839 F-D

COUR D’APPEL DE LYON

1ère CHAMBRE CIVILE- EXPROPRIATIONS

ARRET DU 03 Décembre 2024

Statuant sur renvoi après cassation

APPELANT :

M. [T] [N]

né le 26 Mai 1951 à [Localité 14] (ALGERIE)

[Adresse 9]

[Localité 1]

Représenté par M^e Philippe NOUVELLET de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

ayant pour avocat plaidant M^e Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIME :

S.A.S. URBANIS AMENAGEMENT

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Sandrine VARA de la SELARL CINETIC AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 1041

Ayant pour avocat plaidant M^e Valérie KEUSSEYAN-BONACINA de l’ASSOCIATION BORDET – KEUSSEYAN – BONACINA, avocat au barreau de MARSEILLE

En présence de :

Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de [Localité 10]

Commissaire du gouvernement

pôle d’évaluation domaniale

[Adresse 8]

[Localité 2]

* * * * * * * *

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 07 Octobre 2024

Date de mise à disposition : 03 Décembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Patricia GONZALEZ, Présidente de chambre

M^me Stéphanie LEMOINE, Conseiller

M^me Bénédicte LECHARNY, Conseiller

désignés conformément à l’article L 211-1 du Code de l’expropriation, assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

ARRET : Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSE DU LITIGE

Dans le cadre d’un processus d’éradication de l’habitat indigne, la Ville de [Localité 10] a concédé par délibération du 10 décembre 2007 à la société Urbanis aménagement une concession d’aménagement urbain en vue de l’éradication de l’habitat indigne dans différents endroits de [Localité 10] et notamment dans le [Adresse 12].

Par avenant approuvé en conseil municipal du 8 octobre 2012, l’immeuble sis [Adresse 6]-[Adresse 7] [Localité 1], bâti sur deux parcelles entières et constitué de deux bâtiments de type R+3 regroupés autour d’une même cage d’escalier et cadastré [Adresse 11], Section B n°[Cadastre 4] a été inclus dans le périmètre.

M. [N] était propriétaire dans cet immeuble des lots suivants :

— Lot n°1 : au rez-de-chaussée, un magasin à gauche en regardant la façade, portant le numéro [Adresse 6], outre les cent/millièmes (100/1000emes) de la propriété du sol et des parties communes générales,

— Lot n°2 : au rez-de-chaussée, un magasin à droite en regardant la façade portant le numéro [Adresse 7], outre les quatre-vingt-dix/ millièmes (90/1000emes) de la propriété du sol et des parties communes générales.

Un arrêté de péril avait été pris pour l’un des appartements en novembre 2010 puis un arrêté de péril imminent interdisant l’occupation de la partie droite de l’immeuble comprenant la moitié du local commercial de M. [N] ; en l’absence de travaux, un arrêté du 6 mai 2015 a interdit l’occupation de tous les logements et locaux de la copropriété en raison de très graves désordres structurels sur les parties communes et privatives,

L’avis d’ouverture de l’enquête publique a été notifié le 9 novembre 2019.

Par arrêté du 24 février 2020, le préfet des Bouches du Rhône a déclaré d’utilité publique au bénéfice d’Urbanis la réalisation de travaux nécessaires à la création de logements sociaux dans l’immeuble.

L’arrêté de cessabilité est intervenu le 13 mai 2020 et l’ordonnance d’expropriation du 26 mai 2020 a été signifié à l’exproprié le 27 juillet 2020.

L’expropriante a offert une indemnité de dépossession de 132.045,00 € proposée sur la base d’une superficie totale indemnisable de 158 m². Cette offre a été refusée.

Par requête du 27 octobre 2020, la société Urbanis a saisi le juge de l’expropriation en fixation de l’indemnité d’expropriation. Le juge s’est déplacé sur les lieux le 3 février 2021.

Devant le premier juge, M. [N] demandait la fixation de l’indemnité d’expropriation de la manière suivante :

— Indemnité principale : 316.000,00 euros

— Indemnité de remploi : 47.400,00 euros

— soit un prix au m² de 1. 663 euros pour une superficie pondérée utile de 190 m².

Par jugement du 30 juin 2021, le juge de l’expropriation a fixé à la somme de 154.168,00 euros l’indemnité totale de dépossession à revenir à M. [N] dont 14.924,00 euros d’indemnité de remploi en retenant une somme de 850 euros le m² pour une superficie totale de 204,77 m² et un abattement de 20%.

M. [N] a interjeté appel de cette décision et sollicité devant la cour d’Appel d’Aix-en-Provence que ses indemnités soient fixées avec un prix de 1 663 euros du m² en déduisant un abattement de 20 % pour occupation. :

' Indemnité principale : 295 202 euros

' Indemnité de remploi : 30 520 euros

— outre une indemnité pour perte de loyer.

Par arrêt du 1er décembre 2022, la cour d’appel d’Aix en Provence a infirmé le jugement déféré et, statuant à nouveau, a fixé l’indemnité d’expropriation revenant à M. [N] à la somme de 119.132,00 euros outre une indemnité de remploi d’un montant de 12.913,00 euros, soit une indemnité totale de dépossession de 132.045 euros.

M. [N] s’est pourvu en cassation, et par un arrêt en date du 21 mars 2023, la Cour de cassation, relevant que la cour d’appel avait modifié l’objet du litige, a cassé l’arrêt de la cour d’Appel d’Aix-en-Provence, mais seulement en ce qu’il a fixé l’indemnité d’expropriation au titre de l’indemnité principale à 119.132,00 euros et au titre de l’indemnité de remploi à 12.913,00 euros, soit un total de 132.045 euros et a renvoyé les parties sur ce point devant la cour d’appel de Lyon.

M. [N] a saisi la cour de renvoi le 11 janvier 2024.

* * *

Par conclusions du 1er mars 2024, M. [N] demande à la cour de :

— réformer le jugement en toutes ses dispositions concernant ces deux chefs d’indemnité,

Statuant à nouveau,

— juger la surface à indemniser sur la base de 221,89 m²,

— juger le prix au m² sur la base de 1.113 euros le m²,

— juger qu’en l’état de l’occupation l’abattement doit être de 20%,

— fixer l’indemnité principale et l’indemnité de remploi de la façon suivante :

Indemnité Principale : 197.570,85 euros

Indemnité de remploi :

20% jusqu’à 5.000 euros : 1.000 euros

15% de 5 000 euros à 15 000 euros : 1.500 euros

10% au delà : 17.757,08 euros

Total Indemnité remploi : 20.257,08 euros

soit un total de l’indemnité principale et de remploi de 197 570,85 € + 20 257,08 € = 217 827,93 euros,

— condamner la société Urbanis aux entiers dépens avec droit de recouvrement,

— condamner la Société Urbanis au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que :

— la cour d’Aix-en-Provence considérait curieusement que lorsque les travaux réparatoires étaient supérieurs à la valeur théorique d’un immeuble, l’exproprié n’avait droit à rien et devait payer quelque chose à l’expropriant, contrairement au principe de juste et préalable indemnité, alors qu’à [Localité 10], les indemnités pour les immeubles frappés d’un arrêté de péril définitif et devant être démolis dans la [Adresse 13], ont été fixées sur la base de 750 à 800 euros du m²,

— l’expropriant a avancé un chiffrage non calculé contradictoirement et contesté et il convenait donc de tenir compte que l’expropriant n’allait pas démolir l’immeuble.

— il convenait donc de prendre la méthode des points de comparaison en prenant des immeubles comparables à savoir un local commercial frappé d’un péril, et un local commercial non touché par l’arrêté de péril,

— le jugement a pris la surface mentionnée dans l’acte de 199,80 m², n’a pas pris la cave, et a pris la mezzanine de 24 m² en indiquant qu’il l’a pondérée à 0,2, ce qui aboutissait à 4,97 m², soit un total de 204,77 m² retenu mais la cave qui existe doit être prise en compte sauf à démontrer que les points de comparaison retenus par le juge étaient 'cave intégrée',

— la cour d’Aix-en-Provence a pondéré la surface de la mezzanine à 0,5, en retenant 12,44 m² et a retenu 2,90 m² pour la cave (0,2) soit un total de 215,14 m², la surface annoncée par l’expropriant 158 m² n’est pas démontrée et ne pourra être retenue,

— il convient de prendre en compte les 199,80 m² reconnus par tout le monde, une pondération de 0,80 pour la mezzanine, en retenant 19,20 m² et une pondération de 0,20 pour la cave, en retenant 2,80 m², soit un total de 221,89 m²,

— sur le prix du m², le commissaire du gouvernement a fait état d’une moyenne de 1.113 euros du m² en première instance, le juge d’appel avait donné en état standard la valeur de 977 euros du m² et il ne saurait être fixé un prix inférieur ; un seul lot se trouve frappé d’un arrêté de péril, les copropriétaires avaient payé les travaux de remise en état de l’immeuble mais le syndic étant parti avec les fonds recueillis pour terminer la réhabilitation de l’immeuble ; appliquer une décote au motif qu’il y a une dégradation alors que seul un local sur deux est touché par l’arrêté de péril et alors qu’il a payé les frais destinés à éviter la procédure d’expropriation pour réhabilité l’immeuble, doivent conduire à retenir le prix moyen de 1. 113 euros m²,

— il est donc demandé 199,80 m² + 19,20 m² de mezzanine + 2,80 m² de cave = 221,89 m² x 1.113 euros le m² = 246 963,57 euros avec abattement de 20% : 49 392,72 euros.

* * *

Par conclusions du 17 avril 2024, la société Urbanis aménagement demande à la cour de :

— à titre principal,

— confirmer le jugement dont appel du 30 juin 2021 en ce qu’il a retenu une surface à indemniser à hauteur de 204,77 m²,

Statuant à nouveau, juger que le prix au m² des biens considérés est de 754 euros, et qu’en l’état de l’occupation, l’abattement doit être de 20 %,

— en conséquence, fixer l’indemnité à revenir à M. [N] de la manière suivante :

204,77 m² x 754 euros'''''''''''.154.397,00 euros

Abattement 20%…………………………………….. -30.879,31 euros

Indemnité principale''''''''''..(arrondi) 123.517 euros

Indemnité de remploi ''''''''''..13.352 euros

Soit indemnité totale '''''''..136.869 euros

A titre subsidiaire,

— si la Cour retenait par extraordinaire une superficie de 221,89 m²,

— juger que l’indemnité d’expropriation devra s’établir de la manière suivante :

221,89 m² x 754 euros''''''''''''.167 305 euros

A déduire 20 % d’abattement pour occupation 33 461 euros

Soit indemnité principale'''''''''..133.844 euros

Indemnité de remploi : 14.384,40 euros arrondi à'14.384 euros

Soit indemnité totale ''''''''148.229 euros

En tout état de cause, débouter M. [N] de ses demandes fins et conclusions, le condamner aux entiers dépens et à 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que :

— avec l’existence d’un bail commercial et il doit être appliqué un abattement non contesté de 20%,

— l’offre indemnitaire reposait sur une superficie de 158m² telle que retenue par le Pôle d’Evaluation Domaniale après visite partielle des lieux mais elle retient comme le jugement une superficie de 204,77 m², reconnaissant que la surface à indemniser n’est pas une surface loi Carrez ; cependant, la cave ne peut être retenue compte-tenu de la configuration des lieux,

— sur la valeur au m², le propos de M. [N] est pour le moins confus, puisqu’après avoir indiqué,

que le prix au m² ne saurait être fixé à un prix inférieur à 977 euros, il conclut à un prix de 1.113,00 euros du m² alors qu’il réclamait un prix au m² de 1.663 euros pour une superficie utile pondérée de 190 m², initialement,

— la valeur de 1.113 euros du m² constitue la valeur moyenne des termes de comparaison de locaux commerciaux mais il y a lieu d’appliquer une décote tenant compte de l’état des biens, et de l’immeuble suite à un premier arrêté de péril partiel du 3 novembre 2010, sur l’appartement du 2 ème étage gauche, avec interdiction d’occuper puis, d’autres désordres structurels importants touchant d’autres parties de l’immeuble, à un second arrêté de péril imminent du 18 juillet 2011 interdisant l’occupation de la partie droite de l’immeuble en ce compris le garage se trouvant sous cette partie,

— suite au rapport de l’expert [I] missionné par la Ville révélant l’évolution de l’ensemble des désordres à toute la copropriété et au fait qu’aucuns travaux n’avaient été mis en 'uvre pour y pallier, un arrêté du 6 mai 2015 a ordonné l’interdiction d’occuper tous les logements et locaux de cette copropriété et et le prix au m² à retenir ne saurait être supérieur à 754 euros,

— le fait que M. [N] ait payé des frais destinés à éviter la procédure de péril, puis d’expropriation pour réhabiliter l’immeuble, est totalement inopérant sur la fixation de l’indemnité d’expropriation.

* * *

Le commissaire du gouvernement n’a pas déposé de conclusions devant la présente cour de sorte qu’en application des dispositions de l’article 1037-1 du code de procédure civile, il est réputé s’en tenir aux moyens et prétentions qu’il avait soumis à la cour d’appel dont l’arrêt a été cassé.

Il résulte de cet arrêt que le commissaire du gouvernement a demandé la confirmation du jugement querellé en faisant valoir 5 termes de référence pour des mutations se situant entre le 30 mars 2017 et le 3 février 2020 pour des surfaces loi Carrez comparables sur des biens à usage professionnel situés dans le périmètre des lieux du litige et faisant ressortir une valeur au m² de 977 euros en valeur libre sans mention d’arrêtés de péril frappant ces termes de référence.

* * *

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à ces conclusions précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est rappelé qu’aux termes de l’article L 321-1 du Code de l’expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l’expropriation. Selon l’article L 322-2 du même code, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance selon leur consistance à la date de référence.

Sur la description et la surface des biens expropriés

La date de référence du 28 janvier 2020, date d’opposabilité aux tiers du PLU approuvé le 19 décembre 2019, n’est pas discutée.

Le bien est en zone Uap soit 'centre ville à caractère patrimonial'.

Le déplacement sur les lieux du juge de l’expropriation a permis de constater que le local commercial sis au rez de chaussée du numéro [Adresse 6] est vide, frappé d’un arrêté de péril et donne sur la rue par un grand portail, qu’il possède des toilettes, des néons au plafond et des poutres peintes, qu’une trappe permet l’accès à la cave. L’activité commerciale est concentrée au numéro 52 non frappé par l’arrêté de péril et à usage de garage donné à bail pour une activité d’import-export automobile, et occupé par plusieurs véhicules se trouvant sous une mezzanine d’environ 25m² avec une hauteur sous plafond un peu supérieure à 1,80m. Les poutres ont été renforcées par des IPN, il y a un faux plafond et un sol en béton. Les deux lots forment un seul local. Le lot 17 est un réduit sous l’escalier au rez de chaussée.

La surface de base de 199,80m² hors cave et mezzanines n’est pas contestée par l’expropriant.

Sur la prise en compte de la mezzanine, selon le constat d’huissier du 9 février 2021 dont les mesures ne sont pas discutées, la hauteur sous plafond est d’au moins 1,80 m. La surface de la pièce a été mesurée à 24,88 m². Elle est accessible par une échelle.

Le tribunal a retenu un coefficient de pondération de 0,20 portant la surface à 204,77 m² acceptée par l’expropriant tandis que l’exproprié revendique un coefficient de pondération de 0,80.

Si l’accès à ces mezzanines se révèle malcommode en l’absence d’escalier fixe et si la hauteur reste limitée, ce qui ne permet pas de faire droit à la demande de l’exproprié sur le coefficient de pondération, cet espace existe et est accessible de sorte qu’un coefficient de 0,50, plus juste, doit être retenu de sorte que la surface à prendre en compte est de 12,44m² pour la mezzanine.

La cave de 9 m x 1,61 m² selon constat d’huissier est accessible par une trappe et un escalier. Elle mesure environ 14,49 m². Le jugement ne l’a pas considéré comme surface utile et la société Urbanis ne propose rien pour cette cave. Toutefois, malgré sa forme, son accès existe et elle présente une utilité. Elle doit en conséquence prise en compte pour une surface pondérée de 0,20 soit 2,90 m².

La surface à retenir pour l’indemnisation est en conséquence de 199,80 + 12,44 + 2,90 = 215,14 m².

Sur le calcul des indemnités

Concernant la valeur vénale au m² à retenir, la valeur de 1.113,00 euros du m² constitue la valeur moyenne des termes de comparaison de locaux commerciaux tels que ressortant des conclusions du commissaire du gouvernement devant le juge de l’expropriation et les parties s’appuient sur cette évaluation de base, l’exproprié de donnant pas de valeur de référence contraires. L’exproprié reprend ainsi ce montant pour son évaluation, sans pratiquer d’abattement au regard de l’état des lieux.

Toutefois, l’immeuble a fait l’objet de deux arrêtés de péril partiels les 3 novembre 2021 et 18 juillet 2011 et d’un arrêté d’interdiction d’occuper du 6 mai 2015. Son état de délabrement n’a pas permis au juge de l’expropriation de le visiter utilement. Le montant revendiqué par l’appelant ne peut donc être retenu au regard ce cet état dégradé des lieux.

Il ne peut non plus être retenu le fait que l’appelant avait versé en vain des fonds au syndic pour la réparation des lieux. Si ceci pourrait, à supposer cette affirmation avérée, ouvrir une action à l’encontre de ce syndic, ceci ne peut nullement rentrer en ligne de compte pour la fixation de l’indemnité due à l’exproprié.

Compte tenu de l’état global très dégradé des biens en cause, lequel aurait nécessité des travaux très importants et retenant toutefois le fait que l’arrêté de péril ne concerne qu’une partie de ceux-ci, il convient de retenir un prix au m² de 850 euros.

Les parties sont ensuite d’accord pour un abattement de 20 % en ce que le bien était occupé.

En conséquence, le montant retenu au titre de l’indemnité principale s’élève à 215,14 x 850 euros = 182.869 euros – 20% = 146.295,20 euros.

S’agissant de l’indemnité de remploi, elle est calculée comme suit :

—  20% sur 5.000 euros soit 1.000 euros

—  15% sur la tranche 5.000 à 15.000 euros soit 1.500 euros

—  10% au delà soit 13.129,52

soit un total de 15.629,52 euros.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dépens de la présente procédure sont à la charge de la société Urbanis qui versera en outre à M. [N] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant dans les limites de la cassation,

Infirme le jugement rendu le 30 juin 2021 par le juge de l’expropriation des Bouches du Rhône en ce qu’il a fixé les indemnités dues à M. [T] [N] à la somme totale de 154.168,00 euros dont 14.924,00 euros d’indemnité de remploi.

Statuant à nouveau,

Fixe l’indemnité d’expropriation revenant à M. [T] [N] pour l’expropriation des lots n°1, 2 et 17 de la copropriété des [Adresse 6]-[Adresse 7] à [Localité 10] (13) à la somme principale de 146.295,20 euros et à 15.629,52 euros l’indemnité de remploi, soit au total la somme de 161.924,72 euros.

Condamne la société Urbanis aménagement aux dépens de la présente procédure et à payer à M. [T] [N] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La Présidente,