N° RG 20/03825 – N° Portalis DBVX-V-B7E-NBVH

Décision du Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond du 24 octobre 2019

( chambre 10 Cab 10 H)

RG : 14/07836

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 21 Novembre 2024

APPELANTE :

S.A.R.L. LA BARQUE

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par la SELARL BCV AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 892

INTIMEE :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA METROPOLE DE LYON

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par la SELARL CVS, avocat au barreau de LYON, toque : 215

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 23 Novembre 2021

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Avril 2024

Date de mise à disposition : 10 octobre 2024 prorogée au 21 novembre 2024, les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Audience présidée par Thierry GAUTHIER, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Séverine POLANO, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Anne WYON, président

— Julien SEITZ, conseiller

— Thierry GAUTHIER, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par actes authentiques des 5 et 6 décembre 2011, la société La barque a acquis le droit bail de deux locaux commerciaux détenus par les sociétés Snou et B & B saveurs, se trouvant en rez-de-chaussée et en sous-sol, respectivement à droite (pour 97,5 m2) et à gauche (pour 70 m2) de l’allée d’un immeuble situé [Adresse 3].. Ces locaux étaient alors la propriété des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) Pierre investissement 2 et 3.

Dans l’acte de cession du 5 décembre 2011 et par avenant sous seing privé au contrat de bail du 7 décembre 2011, le bailleur a consenti à la modification de la destination des lieux au bénéfice de la société La barque.

Par acte authentique du 13 décembre 2011, l’Office public d’aménagement et de construction du Rhône (l’OPAC) a acquis l’immeuble dans lequel se trouvent les locaux commerciaux loués et est devenu le bailleur des lieux.

Le 31 mai 2012, la société La barque a subi un dégât des eaux en sous-sol. A cette occasion il est apparu que la gaine d’extraction des fumées présente dans l’un des deux locaux commerciaux (celui situé à gauche de l’allée, de 70 m2) n’était pas fonctionnelle.

L’OPAC a procédé à des travaux, aux fins de réparation des conséquences du dégât des eaux (de nouvelles infiltrations étant apparues après les premiers travaux de réparation) et pour la remise en service de la gaine d’extraction.

Par exploit du 30 juin 2014, la société La barque a fait assigner l’OPAC aux fins d’obtenir l’indemnisation des préjudices résultant de l’impossibilité d’exploiter son fonds du fait de l’absence de système d’évacuation des fumées et du dégâts des eaux survenu dans l’un des locaux.

Par ordonnance du 11 mai 2015, le juge de la mise en état a condamné LMH à verser à la société La barque la somme de 50 000 euros à titre de provision sur son préjudice de perte d’exploitation.

Après autorisation du bailleur, la société La barque a cédé ses baux et son matériel par acte sous seing privé du 30 juillet 2015.

Le 1er janvier 2016, l’Office public de l’habitat de la Métropole de Lyon (ou Lyon métropole habitat : LMH), est venu aux droits de l’OPAC du Rhône.

Par jugement du 24 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Lyon a :

— déclaré irrecevables les demandes de la société La barque tendant à l’indemnisation du préjudice personnel de perte de rémunération et du préjudice moral personnel de son gérant, M. [Y] ;

— dit que l’Office public de l’habitat de la Métropole de Lyon a manqué à son obligation de délivrance conforme et d’entretien à l’égard de la société La barque ;

— condamné l’Office public de l’habitat de la Métropole de Lyon à payer à la société La barque les sommes de :

—  92'500 euros au titre de la perte d’exploitation, déduction faite de la provision de 50'000 euros alloués par le juge de la mise en état ;

—  16'372 euros en remboursement des loyers versés de juillet 2012 à mars 2013 ;

—  24'372 07 euros au titre des frais bancaires et de résiliation anticipée de prêt supporté par elle ;

—  13'557,84 euros au titre de la rémunération des avances en compte courant consenties par son associé ;

— rejeté le surplus des demandes indemnitaires de la société La barque ;

condamné l’Office public de l’habitat de la Métropole de Lyon à payer à la société La barque la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, avec droit de recouvrement direct par les avocats de la cause en ayant fait la demande ;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

— rejeté tout autre demande plus ou contraire des parties.

Par déclaration transmise au greffe le 17 juillet 2020, la société La barque a relevé appel de cette décision, en ce qu’elle a :

— limité à la somme de 92'500 euros l’indemnisation de la perte d’exploitation,

— refusé l’indemnisation au titre des travaux réalisés,

— refusé l’indemnisation au titre de perte de valeur du fonds de commerce.

Dans ses dernières conclusions, n° 2, déposées le 27 septembre 21, la société La barque demande à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

— limité à la somme de 92'500 euros l’indemnisation de la perte d’exploitation,

— refusé l’indemnisation au titre des travaux réalisés,

— refusé l’indemnisation au titre de la perte de valeur du fonds de commerce.

— condamner l’Office public de l’habitat de la Métropole de Lyon à lui payer les sommes de:

—  740'000 euros au titre de la perte d’exploitation ;

—  195'941,37 euros au titre des travaux de réaménagement ;

—  125'000,10 euros au titre de la perte de valeur du fonds de commerce ;

ainsi qu’aux intérêts de ces sommes ayant couru à compter de la date du jugement de première instance du 24 octobre 2019 ;

— confirmer le jugement pour le surplus, y ajoutant une condamnation de l’Office public de l’habitat de la Métropole de Lyon à lui verser les intérêts sur les sommes correspondantes ayant couru à compter du 24 octobre 2009 ;

— condamner l’Office public de l’habitat de la Métropole de Lyon à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, avec distraction au profit de Maître Vial, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions d’intimée et d’appel incident, n° 3, déposées le 19 novembre 2021, l’Office public de l’habitat de la Métropole de Lyon demande à la cour de :

— débouter la société La barque de son appel principal ;

— réformer le jugement en ce qu’il a dit qu’il avait manqué à son obligation de délivrance conforme et d’entretien à l’égard de la société La barque et en ce qu’il l’a condamné à payer à celle-ci les sommes de :

—  92'500 euros au titre de la perte d’exploitation, déduction faite de la provision de 50'000 euros alloués par le juge de la mise en état ;

—  16'372 euros en remboursement des loyers versés de juillet 2012 à mars 2013 ;

—  24'372 07 euros au titre des frais bancaires et de résiliation anticipée de prêt supporté par elle ;

—  13'557,84 euros au titre de la rémunération des avances en compte courant consenties par son associé ;

— statuant à nouveau :

À titre principal :

— débouter la société La barque de l’ensemble de ses demandes formées contre lui, sa responsabilité pour défaut de délivrance n’étant pas établie ;

À titre subsidiaire, si sa responsabilité devait être retenue :

— limiter le préjudice de la société à :

—  92'500 euros au titre de la perte d’exploitation, déduction faite de la provision de 50'000 euros alloués par le juge de la mise en état ;

—  16 372 euros en remboursement des loyers versés ;

— rejeter toutes les autres prétentions de la société ;

— en toute hypothèse, condamner la société La barque lui verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 23 novembre 2021.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se reporter aux conclusions des parties ci-dessus visées, pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

— --==oO§Oo==---

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’obligation de délivrance conforme et d’entretien

À titre infirmatif, au visa des articles 1719 et 1725 du code civil, l’Office public de l’habitat de la Métropole de Lyon soutient que l’impossibilité du preneur de se raccorder aux gaines d’extraction, alors qu’il a tout mis en 'uvre à cette fin, ne lui est pas imputable mais résulte de l’opposition des autres locataires à la réalisation des travaux, de l’autorisation de modification de la destination des lieux donnée quelques jours avant la cession par les précédents propriétaires (une procédure étant en cours contre les deux SCPI) et alors que le raccordement n’était pas possible en l’état (la gaine ayant été supprimée dans les appartements d’habitation supérieurs lors d’une rénovation effectuée par les précédents propriétaires). Il soutient en outre que la société La barque devait supporter la charge de ces travaux, selon les termes de l’autorisation de travaux consentie par les précédents propriétaires au moment de la cession de bail, alors détenu par la société Snou.

Il soutient par ailleurs avoir été diligent, à la suite du dégât des eaux, pour avoir fait procéder à une recherche des fuites et à des études, à la suite desquelles il a fait réaliser d’importants travaux en novembre 2012, pour que le local soit conforme à sa destination. Il souligne que, après que de nouvelles infiltrations sont apparues, il a de nouveau fait réaliser des travaux au printemps 2013, terminés le 2 juillet 2013.

Il considère avoir mis fin aux problèmes d’infiltration survenue en mai 2012, le 2 juillet 2013. Il soutient que la société preneuse ne démontre pas en quoi l’esthétique du local lui interdisait de réaliser son projet de décoration.

À titre confirmatif, la société La barque fait valoir que le second local a été inutilisable jusqu’au 22 juillet 2015 en raison de l’absence de système d’évacuation des fumées, situation qu’elle considère comme totalement imputable à l’intimé. Elle soutient qu’elle n’a pu ainsi installer un four à bois, ce qui a contrecarré son projet de créer un folklore authentique susceptible d’attirer la clientèle. Elle écarte toute portée à l’autorisation de travaux consentis par le précédent propriétaire. Elle conteste le caractère suffisamment diligent du bailleur au regard du temps qui a été nécessaire, soit plus de trois ans, pour parvenir à l’achèvement des travaux.

Elle écarte toute application de l’article 1725 du code civil, soutenant que le manquement qu’elle invoque ne résulte pas d’un tiers et relève de la seule responsabilité du bailleur.

Elle fait valoir par ailleurs que le local a été rendu impraticable en raison de l’humidité structurelle, qui a été traitée très tardivement, sans considération avec la destination du bail. Elle soutient que le revêtement étanche que le preneur a fait poser a eu des incidences sur la décoration esthétique qu’elle souhaitait pour le restaurant, ce qui l’a contrainte à refaire la décoration. Elle considère que le bailleur a été défaillant dans l’exécution de son contrat entre le 15 février 2012 et le 22 juillet 2015, date à laquelle les travaux concernant l’extraction des fumées ont pu être finalisés.

Elle soutient que son investissement initial, d’environ 400'000 euros, a finalement été doublé et que le preneur est directement à l’origine des préjudices subis.

Sur ce,

Comme l’a rappelé le tribunal, selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de service à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En l’espèce, il est constant que l’intimé est devenue propriétaire le 13 décembre 2011 de l’immeuble dans lequel se trouvent les deux locaux, objets des contrats de baux commerciaux qui ont été cédés à la société preneuse les 5 et 6 décembre 2011, et pour lesquels les précédents propriétaires (les SCPI) avaient précédemment consenti une modification de la destination des lieux. Celle-ci autorisait le preneur à exercer dans chacun des locaux, en contraste de la destination antérieure des locaux, une activité de restauration traditionnelle ou légère.

La société preneuse justifie de ce qu’elle avait pour projet d’exercer dans les lieux une activité de restauration reposant sur les deux locaux (le plan du projet, en sa pièce n° 5, indiquant des salles de réception de la clientèle dans les deux locaux).

Elle reproche ainsi au bailleur d’avoir, d’une part, manqué à ses obligations contractuelles en ne lui fournissant pas les équipements nécessaires – contractuellement prévus – à l’exploitation des deux locaux, d’autre part, de n’avoir pas permis cette exploitation à la suite du dégât des eaux affectant les locaux.

Ainsi et en premier lieu, le litige porte sur le local gauche, de 70 m2 (anciennement occupé par la société B & B saveurs), à raison de l’absence de système d’évacuation des fumées, auquel l’appelante voulait raccorder le four à pizza qu’elle comptait y installer. L’appelante soutient cependant, sans être contredite et ce qui est conforme avec le projet qu’elle produit, que l’absence de l’équipement l’a également empêchée d’exploiter le local droit, le tout formant un ensemble. Il est à cet égard admis que le projet de l’appelante consistait à la fois de proposer de la restauration sur place et de la vente à emporter, de sorte que l’installation du four à pizza dans le local de gauche avait nécessairement des incidences sur l’exploitation du local de droite.

Cette installation doit dès lors être considérée comme indispensable à l’exercice de l’activité du preneur dans les deux locaux.

Il n’est pas discuté que le système d’évacuation des fumées – équipement mentionné dans le bail – était dans ce local défaillant. Il est admis à cet égard que le bailleur a procédé à des travaux visant à le rétablir et qu’ils se sont terminés le 22 juillet 2015, étant rappelé que le preneur a cédé son bail et son matériel le 30 juillet 2015.

Ainsi, tandis que la difficulté d’équipement des lieux était présente dès la cession du bail et l’acquisition de l’immeuble par le bailleur, presque concomitantes, soit en décembre 2011, il ressort des éléments du dossier que le bailleur a autorisé le preneur à raccorder ses installations à la gaine technique de ventilation naturelle existant dans l’immeuble le 13 mars 2013 (pièce n° 9 de l’appelante), qu’un devis a été établi le 18 septembre 2013 (pièce n° 19 de l’intimé) et qu’un bon de commande de travaux du 7 avril 2014 visait la mise en place de la gaine d’extraction des gaz brûlés depuis le local (pièce n° 16 de l’appelante).

Comme l’a judicieusement considéré le tribunal, le bailleur est personnellement tenu au respect des obligations du bail qui le liait à la société preneuse et il doit répondre des manquements, même partiels, aux stipulations du contrat lui étant imputables et, ce, même s’il est devenu propriétaire quelques jours après la modification de la destination des lieux loués (l’exercice de la nouvelle activité rendant nécessaire le branchement sur les gaines d’extraction des fumées).

En outre, le manquement consiste en ce que les locaux – dont la possibilité d’accès du preneur n’est pas discuté – étaient dépourvus d’un équipement prévu au bail, dès la conclusion de celui-ci. Dès lors, le bailleur ne saurait invoquer utilement l’existence d’un trouble de jouissance en raison du fait d’un tiers, sur le fondement de l’article 1725 du code civil, aucune voie de fait – prévue par ce texte – n’étant imputable aux précédents propriétaires ayant procédé à des travaux, ni même aux autres occupants de l’immeuble, en ce qu’ils auraient retardé la progression des travaux nécessaires.

Il ne sera pas plus valablement soutenu par le bailleur que les travaux nécessaires pour l’installation du dispositif d’extraction des fumées pouvaient incomber au preneur, dans le cadre de l’autorisation qui lui avait été consentie de procéder à des travaux de remise aux normes des locaux par rapport à la réglementation en vigueur. En effet, les travaux litigieux dépassent une telle remise aux normes, étant rappelé que selon l’analyse commune des parties, ces travaux impliquaient de reprendre l’installation au travers des différents appartements d’habitation de l’immeuble, ce qui ne saurait incomber au seul preneur.

Par ailleurs, il est également constant que les sous-sol des locaux loués ont subi une infiltration à partir de mai 2012, résultant d’un dégât des eaux dû à des évacuations d’eaux pluviales encastrées en dalles fuyardes.

Si cette question apparaît surabondante quant à la caractérisation d’un manquement du bailleur, puisque le preneur ne pouvait en toute hypothèse, selon ses propres dires, exploiter les lieux en raison de l’absence de raccordement possible pour l’extraction des fumées dès la conclusion du bail, ce qui empêchait l’exercice de son activité, il doit être relevé que les travaux entrepris par le bailleur en conséquence du dégât des eaux, survenu en mai 2012, ont été réceptionnés le 2 juillet 2013 (sa pièce n° 12).

Au surplus, il sera à cet égard retenu que c’est sans aucune offre de preuve suffisante que le preneur soutient que cette infiltration, de même que les travaux réalisés par le bailleur et la nature de ces travaux, étaient de nature à empêcher l’exercice de son activité.

Au vu de ce qui précède, au titre de l’absence de dispositif d’extraction des fumées dans l’un des locaux, affectant l’activité que le preneur devait exercer dans les deux locaux, il convient de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a retenu l’existence d’un manquement contractuel et la responsabilité de l’intimé.

Sur l’indemnisation des préjudices de la société preneuse

Sur l’indemnisation de la perte d’exploitation

A titre infirmatif, sur le quantum, la société preneuse considère que la période de pertes d’exploitation à prendre en compte est de 37 mois, soit de juillet 2012 (date prévisionnelle d’ouverture) à juillet 2015, sur la base d’un montant de chiffre d’affaires annuel hors taxe de 800 000 euros (et non 500 000 euros HT comme l’a retenu le tribunal), correspondant à la moitié du chiffre d’affaires réalisé par la société L’imprévu, qui exploite deux restaurants (outre une activité de vente de jus de fruits qui ne doit pas être prise en compte) dans le même secteur commercial, et qui est de taille semblable.

Elle soutient que le taux de marge brute est de 30 % et réfute le taux de 6 % retenu par le tribunal. Elle en déduit que son préjudice peut avoir pour base d’appréciation la somme de 740 000 euros hors taxe.

Elle se prévaut toutefois du rapport de l’expert [G], qui a évalué pour la période considérée que le total des pertes de gains, en fonction du résultat courant, s’élève a minima à 216 000 euros et en moyenne à 259 000 euros. Elle s’appuie sur la même expertise pour faire valoir qu’elle a subi, entre le 1er août 2015 et 2019, une perte de chance à hauteur de 80 %, de réaliser le chiffre d’affaires prévisionnel de la 1ère année (500 000 euros), 264 000 euros. Sur ce fondement, elle demande, si la somme de 740 000 euros n’était pas retenue, l’allocation d’une indemnité moyenne de 523 000 euros, et à tout le moins celle minimale de 480 000 euros.

Elle considère que la demande fondée sur la perte de chance est comprise dans sa demande d’indemnisation au titre de la perte d’exploitation, formulée dès la première instance.

Elle indique ne pas s’opposer à la demande de désignation d’un expert formulée par la partie adverse.

A titre subsidiaire mais confirmatif, le bailleur conteste tout fondement au calcul de l’appelante et s’appuie sur le rapport de l’expert [E], qu’il a mandaté. Il écarte la portée du rapport [G], produit par l’appelante sur sa sollicitation, qui conclut à l’allocation d’une somme proche de celle revendiquée en première instance par celle-ci. Il souligne que le rapport [G] retient cependant un préjudice de 216 000 euros, hors perte de chance, bien inférieur à celui réclamé en 1ère instance.

Il conteste toute pertinence à la comparaison de chiffre d’affaires avec les restaurants de la société L’imprévu, ce que préconise l’expert [G], alors que l’estimation de chiffre d’affaires doit être conforme au prévisionnel établi par l’appelante, comme le conclut son propre expert.

Il soutient que le taux de 6 % retenu par le tribunal, qui correspond aux dires de son propre expert, est approprié et que le taux de marge brute de 30 % invoqué par l’appelante ne correspond pas à la réalité de son préjudice.

Il exclut toute application de la TVA, qui ne représente pas un élément constitutif de la perte d’exploitation.

Il considère que, pour la première fois en cause d’appel et après expiration de l’article 908 du code de procédure civile, la société preneuse sollicite l’indemnisation d’un préjudice pour la période de juillet 2015 à décembre 2019, qu’il considère comme irrecevable comme étant nouvelle en cause d’appel et comme manquant au principe de concentration des demandes, au regard des dispositions des articles 564 et 910-4 du code de procédure civile.

Sur le fond, il considère que cette demande d’indemnisation pour perte de chance est présentée alors que la société preneuse a décidé d’elle-même de céder son droit en juillet 2015 et alors que les conditions d’exploitation était réunies depuis octobre 2014 (date à laquelle le raccordement des gaines d’extraction était possible).

Il conclut à l’absence de lien de causalité entre ce préjudice prétendu et une quelconque faute de sa part et à son caractère purement éventuel, reposant sur une période arbitraire de 4,5 ans, en fonction des seuls emprunts contractés par la société preneuse.

Il soutient en outre qu’indemniser ce chef de préjudice est contradictoire avec la demande d’indemnisation de la perte de valeur du fonds.

Subsidiairement, il conclut à l’organisation d’une mesure d’expertise.

Sur ce,

Il convient de relever que si l’intimée soulève, dans le corps de ses écritures, l’irrecevabilité de la demande d’indemnisation pour perte de chance présentée pour la première fois à hauteur d’appel par l’appelante, elle ne formule aucune prétention en ce sens dans le dispositif de ses conclusions qui, seul, lie la cour quant aux demandes sur lesquelles elle doit statuer en application de l’article 954 du code de procédure civile.

En outre, s’il est exact que la demande pour indemnisation de la perte de chance, concernant la période postérieure à celle où le preneur a quitté les lieux, n’a pas été présentée en première instance, elle repose sur l’indemnisation du manquement contractuel du bailleur et, dès lors, tend aux mêmes fins que la demande indemnitaire soumise aux premiers juges. Elle ne peut ainsi être considérée comme nouvelle, en application de l’article 565 du code de procédure civile.

Cette prétention a été incorporée par la société preneuse dans sa demande d’indemnisation des pertes d’exploitation, dont elle ne fait que modifier le montant. Or, cette demande a été présentée dès les premières écritures de l’appelante, de sorte qu’aucune méconnaissance de l’article 910-4 du code de procédure civile ne peut être retenue. Au surplus, il convient de relever que le montant global de l’indemnisation sollicitée en appel par la société preneuse dans ses secondes conclusions, au titre de l’indemnisation de la perte d’exploitation (740 000 euros), est inférieur à celui réclamé dans ses premières écritures et en 1ère instance (888 000 euros).

En revanche, dans la mesure où la société preneuse a volontairement cédé ses droits au bail le 30 juillet 2015, il ne peut être retenu, en l’absence notamment de tout élément justifiant de son évolution postérieure à cette période, qu’elle justifie de la privation d’une probabilité raisonnable d’exercer son activité dans les locaux loués à compter de cette date.

En outre, la société preneuse n’établit pas qu’elle était dans l’impossibilité de débuter son activité en juillet 2015, alors qu’elle avait effectué elle-même des travaux d’aménagement des locaux, de réparation et d’adaptation à la suite du dégât des eaux et que les travaux de raccordement des conduits d’extraction des fumées avaient été réalisés et achevés par le bailleur.

Il sera noté que les difficultés dont fait état la société preneuse, concernant l’extraction des fumées, en s’appuyant sur une lettre d’une entreprise de ramonage du 12 septembre 2017 (sa pièce n° 43) ne peuvent être sérieusement être considérées comme constitutives d’une preuve de ce qu’elle aurait connu des obstacles à l’exercice de son activité après la réalisation des travaux, en 2015.

La réalité du préjudice invoqué n’est, dès lors, pas établie, de même que le lien de causalité entre l’absence d’exploitation dans les lieux et le manquement du preneur durant la période antérieure.

Dès lors, ce chef de préjudice concernant les préjudices concernant la période postérieure à juillet 2015 doit être rejeté.

Il est constant que la société preneuse n’a jamais pu débuter son exploitation, depuis la date à laquelle elle devait exercer son activité après travaux jusqu’à ce qu’elle cède les baux, soit de juillet 2012 à juillet 2015 (37 mois), ce qui ressort au demeurant de l’analyse des experts [E] et [G], mandatés par chacune des parties.

A l’appui de sa demande, elle produit un rapport de M. [G] (sa pièce n° 41), non contradictoire, qui n’a pas été présenté au tribunal mais a été soumis à hauteur d’appel à la libre discussion des parties et qui s’appuie notamment sur certaines pièces produites au dossier (en particulier le bilan prévisionnel établi par la société preneuse), étant précisé que l’intimé produit également un rapport de même nature, de M. [E] (sa pièce n° 31) également débattu, chacune des parties produisant en outre une note de chacun des experts portant un regard critique sur le travail de l’autre (pièces n° 45 pour l’appelant et 36 pour l’intimé).

Ces rapports sont ainsi, d’une part et d’autre, corroborés par d’autres éléments du dossier.

Dans son rapport du 18 décembre 2020, M. [E] – mandaté par l’intimé – soutient qu’il peut être référé, comme l’a fait le tribunal, au bilan prévisionnel qui fait état d’un chiffre d’affaires annuel de 500 000 euros. Il précise que ce document, à destination des organismes financiers, est souvent optimiste. Il indique que le résultat courant moyen dans le secteur de la restauration traditionnelle est aux alentours de 10 %, tandis que celui qui résulte du bilan prévisionnel est de 6,1 %. Par comparaison, il envisage un taux de marge sur coût variable de 5,35 %. Il en déduit que le montant du préjudice de la société est de 82 479 euros en précisant qu’il doit nécessairement être hors taxe.

Dans son rapport du 3 mars 2021, M. [G] – mandaté par l’appelante – retient un chiffre d’affaires – sur la base de 500 000 euros annuel pour l’activité de restauration traditionnelle et 80 000 euros pour celle de restauration à emporter – de 290 000 euros pour l’année 2012 (depuis juillet), de 601 000 et 618 000 pour les années 2013 et 2014, et 375 000 euros pour la fraction de l’année 2015, dont il déduit un résultat courant après frais financiers qu’il évalue (avec un taux de 11,47 %) entre 216 000 et 259 000 euros, montant auquel il chiffre les gains manqués par la société.

M. [E], dans une note critique du rapport [G] du 28 juin 2021, soutient que le bilan prévisionnel concerne l’activité de restauration de la société preneuse, dans son ensemble. Il amende sa première analyse en ramenant à la somme de 450 000 euros le montant du chiffre d’affaires annuel à prendre en compte. Il abonde dans le sens de l’autre expert en ce qui concerne le taux de progression de ce chiffre pour retenir un total de 1 421 000 euros (contre 1 884 000 euros pour l’expert [G]), auquel il maintient l’application d’un taux de 5,35 %, de sorte que le préjudice s’élève selon lui à 76 024 euros.

M. [G], par une note critique du rapport [E] du 7 juillet 2021, maintient que le chiffre d’affaires de la société doit être apprécié sur la base du chiffre d’affaires prévisionnel de

500 000 euros pour l’activité de restauration traditionnelle et 80 000 euros pour l’activité de vente à emporter.

Au regard de ces éléments, il apparaît que le chiffre d’affaires prévisionnel constitue – contrairement à ce qui ressort du débat de première instance – la base d’appréciation du préjudice faisant consensus entre les deux experts consultés par les parties et qu’il y a lieu de le retenir.

Dans la mesure où la société soutient par ailleurs que son projet reposait sur l’exploitation des deux locaux, dans lesquels devaient se tenir des activités complémentaires de restauration traditionnelle et de vente à emporter de nourriture italienne, il n’y a pas lieu de distinguer entre les deux activités. En conséquence, il y a lieu de retenir un chiffre d’affaires prévisionnel global de 500 000 euros.

A cet égard, ces conditions d’exploitation écartent toute pertinence à la référence au chiffre d’affaires réalisé par la société L’imprévu, qui repose sur l’exploitation de trois restaurants, ce qui conduit à des différences trop notables dans les conditions d’exercice de l’activité de restauration entre les deux entreprises.

Etant relevé que l’expert de l’intimé a convenu (p. 7 de sa note, pièce 36 susvisée) de la pertinence de l’application du taux de progression de ce chiffre, tel que retenu par l’expert de l’appelante (p. 12 de son rapport, pièce n° 41), il y a lieu de l’appliquer.

En conséquence, le chiffre d’affaires prévisible est (500 k /2) 250 000 euros pour 2012, (500 k + 2,6 % =) 513 000 pour 2013, (513 k+ 1,6 % =) 521 000 euros pour 2014 et (521 + 2,9 % X 7/12 =) 312 000 euros pour 2015, soit un total de 1 596 000 euros.

Au regard des explications des experts, et de leurs divergences sur ce point, étant relevé que l’expert [E] indique que le taux de résultat courant – autre méthode d’évaluation envisagée par les deux experts, avec le taux de marge sur coût variable – est dans le milieu de la restauration traditionnelle autour de 10 %, il apparaît judicieux d’appliquer ce taux.

Le préjudice de la société sera ainsi apprécié à la somme de 159 600 euros.

Déduction faite de la provision de 50 000 euros accordée par le juge de la mise en état, le montant du préjudice est, dès lors, de 109 600 euros.

Le jugement sera réformé de ce chef.

Sur l’indemnisation au titre des frais de réaménagement du restaurant

À titre infirmatif, la société preneuse soutient justifier de frais de travaux supplémentaires de 183 368,72 euros, qui concernent le restaurant qu’elle devait ouvrir et qui se rattachent à la réparation du sinistre causé par le dégât des eaux ainsi que par l’adaptation de la décoration à la solution technique retenue unilatéralement par le bailleur pour mettre un terme aux infiltrations structurelles. Elle s’appuie notamment sur l’expertise [G] qui, déduction faite de l’indemnité d’assurance, retient la somme de 195 941,37 euros TTC.

À titre confirmatif, le bailleur se prévaut de la motivation du tribunal pour affirmer qu’il n’est pas rapporté la preuve du projet d’aménagement (pizzeria à l’ancienne) dont fait état la société preneuse. Il conteste devoir supporter les frais d’aménagement des locaux commerciaux et fait valoir qu’une partie des factures communiquées correspond à des frais normaux d’aménagement, indépendants du dégât des eaux.

Il considère que le rapport [G] n’est pas assez précis pour soutenir la demande de l’appelante.

La cour relève que la société preneuse, pour justifier de ses demandes, se réfère à une série de factures, dont elle détaille le contenu dans ses écritures, correspondant à sa pièce n° 29 (p. 23 de ses écritures).

Toutefois, chacune des factures n’est pas identifiée dans le bordereau récapitulatif de pièces, qui désigne simplement la pièce n° 19 comme « multiples factures », de sorte qu’il ne peut être assuré que le principe de la contradiction a été respecté.

En outre, dans ses écritures, l’appelante indique la présence dans cette pièce de certaines factures : notamment celles de l’entreprise MPPH Pouchoy de 64 891,37 euros, de Plattard carrelages de 22 433,48 euros, tandis que ces factures ne figurent pas dans celles contenues dans la pièce n° 19, telle qu’elle a été présentée à la cour.

Par la production de cette pièce, la société appelante est ainsi défaillante pour rapporter la preuve des préjudices qu’elle invoque.

Par ailleurs, la société appelante entend justifier également de son droit par les conclusions de l’expert qu’elle a mandaté, lequel, en page 27 de son rapport, vise toute une série de factures, d’un montant total de 184 324,48 euros, qu’il rattache aux travaux résultant du dégât des eaux et de ceux ayant permis de transfert la cuisine du restaurant dans le local initialement prévu pour la vente à emporter.

L’expert déduit de cette somme le montant de l’indemnité d’assurance pour aboutir à la somme de 163 284,48 euros HT, soit 195 941.37 euros TTC.

Toutefois, la seule liste des factures reprises par l’expert ne permet pas d’en déterminer la finalité et, dès lors, leur lien de causalité avec les sinistres invoqués.

Au demeurant, il sera noté que c’est par pures affirmations que l’appelante soutient avoir dû déplacer la cuisine de l’activité restaurant dans le local de l’activité vente à emporter, tandis que le projet qu’elle a présenté de son activité (pièce n° 5), comportait une cuisine dans chacun des locaux.

C’est également par seules affirmations que la société soutient que le traitement appliqué par le bailleur pour réparer le dégât des eaux l’a obligé de repenser l’agencement ou la décoration du local.

Dès lors, comme le tribunal, la cour rejettera cette demande, la société étant défaillante dans la charge de la preuve, dont elle doit supporter les risques.

Sur l’indemnisation de la perte de valeur du fonds de commerce

À titre infirmatif, la société preneuse indique avoir acquis les deux droits au bail pour la somme totale de 229 136 euros (indemnité de déspécialisation comprise) alors que le fonds de commerce, comprenant les éléments corporels et le droit au bail, a été cédé pour la somme de 330 000 euros, quatre ans plus tard, en tant que restaurant.

Se fondant sur l’expertise [G], elle considère que la valeur du fonds doit être appréciée à 451 000 euros, soit une différence de 121 000 euros par rapport au prix de cession.

À titre confirmatif, le bailleur conteste toute justification suffisante à ce préjudice, considérant qu’aucun fonds de commerce n’a été cédé.

Il considère que la société preneuse est défaillante dans la démonstration de la valeur du fond. Il indique que la société preneuse a réalisé une plus-value de 100 000 euros lors de la cession des droits au bail, ce qui écarte tout préjudice. Il s’étonne de ce que le préjudice ait été chiffré par l’appelante à 121 000 euros.

Sur ce,

La cour rappelle qu’en l’absence de clientèle, un fonds de commerce n’existe pas.

En l’espèce, il est constant que la société preneuse a acquis deux droits aux bail en 2011 et a, au demeurant, cédé ces droits le 30 juillet 2015, par un acte désigné comme « acte de cession de baux et de matériels ».

Dès lors, la société preneuse ne peut revendiquer l’existence d’une clientèle lorsqu’elle a pris les locaux à bail ni lorsqu’elle a cédé les baux, ce qui est corroboré par le seul fait qu’elle n’a jamais pu exploiter les fonds.

Elle ne peut dans ces conditions se prévaloir d’un préjudice résultant de la perte de valeur du fonds de commerce, étant en outre relevé qu’elle a cédé ses droits de locataire commercial à un prix supérieur (330 000 euros) à celui pour lequel elle indique les avoir acquis (229 136 euros).

A cet égard, si l’acte de cession de 2015 vise également du matériel, c’est en se référant à une annexe 2 qui ne figure pas dans la copie, de sorte qu’il ne saurait être déduit de ce document la perte éventuelle que le preneur aurait subie en raison de la cession à ce titre.

La cour confirmera le jugement en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur les loyers et les frais financiers

À titre infirmatif, le bailleur considère qu’il ne peut être tenu d’indemniser son locataire du montant des frais financiers qu’il a supportés du fait du montage financier qu’il a choisi et des accords conclus avec l’organisme prêteur et avec ses associés, puisque ceux-ci sont étroitement liés aux aléas tenant au financement de toute nouvelle activité. Il écarte toute possibilité d’indemnisation concernant le remboursement anticipé du prêt, lié à la décision de céder les baux en juillet 2015, alors que l’appelante pouvait exploiter les fonds depuis octobre 2014.

À titre confirmatif, la société preneuse relève que l’intimé ne présente aucun moyen au soutien de sa demande de réformation du jugement l’ayant condamné à lui rembourser les loyers. Elle soutient à cet égard que cette demande résulte de son droit à l’exception d’inexécution.

Par ailleurs, la société preneuse considère que ce sont bien les manquements du bailleur, qui l’ont placée dans une situation économique catastrophique en l’empêchant d’exploiter le commerce, qui sont en lien direct avec les préjudices financiers retenus par le tribunal.

C’est par des motifs pertinents, qui répondent aux conclusions d’appel et que la cour adopte, que le tribunal a retenu que le preneur devait être condamné verser à la société preneuse le montant des loyers dus pour la période de juillet 2012 à mars 2013, à hauteur de 16 372 euros ainsi qu’à indemniser le preneur à raison des intérêts supplémentaires dont il a dû s’acquitter en raison des deux pauses successives qu’il a pu obtenir dans le paiement des prêts auprès de sa banque en raison de l’absence d’exploitation du commerce, pour la somme de 14 095,26 euros.

Il en est de même des intérêts de retard dû aux difficultés de trésorerie inhérentes à l’absence d’exploitation du local, à hauteur de 414,11 euros.

En revanche, dans la mesure où la société preneuse, comme cela a été précédemment relevé, ne fait pas démonstration de ce qu’elle était contrainte de quitter les lieux en juillet 2015, puisque les obstacles matériels à son exploitation avaient été levés et qu’elle ne démontre pas de manière suffisante que les difficultés financières qui en ont découlé l’empêchaient d’exercer cette activité dans les lieux à compter de cette même période, il ne peut être établi de lien de causalité entre les fautes du bailleur et les indemnités financières et frais de remboursement anticipé qu’elle a dû supporter lors du remboursement du prêt par anticipation, à hauteur, selon les termes du jugement non contestés, de 8 423,74 et 1 408,96 euros, soit 10 276,81 euros.

L’indemnité allouée à cet titre au preneur sera ainsi ramenée à la seule somme de (14 095,26 + 404,11 =) 14 499,37.

Le jugement, en ce qu’il accordé à ce titre la somme de 24 372,07 euros, sera réformé de ce chef.

Sur le préjudice lié à la rémunération des avances en compte courant des associés

À titre infirmatif, le bailleur indique que l’appelante ne produit aucune convention d’avance en compte courant d’associé entre elle et la société L’imprévu, associée et ne justifie pas du taux d’intérêt appliqué et donc du montant des intérêts demandés.

À titre confirmatif, la société considère que le tribunal a retenu le préjudice qu’elle a supporté et résultant du coût supporté par elle au titre de la rémunération des avances en compte courant effectués par la société L’imprévu, mais non le préjudice de cette société.

La cour retient que la société preneuse, qui approuve le tribunal de lui avoir alloué à ce titre la somme de 13 557,84 euros, se réfère dans ses conclusions d’appel et à l’appui de sa demande aux comptes de la société L’imprévu, au titre de l’exercice clos le 30 septembre 2015.

Toutefois, la pièce correspondante n’est pas identifiée dans ces écritures.

Le bordereau récapitulatif de pièces comporte en pièce n° 18 les comptes annuels 2013 de la société L’imprévu, dès lors sans pertinence, en pièce n° 26 un document comptable de la société preneuse, intitulé « compte courant d’associé de la société L’imprévu associée au sein de la société La barque », sans que toutefois apparaisse de quelque façon le montant ci-dessus revendiqué et, enfin, en pièce n° 38, un extrait du « grand livre des comptes généraux (provisoire) » de la société L’imprévu, désigné dans le bordereau récapitulatif de pièces comme le « compte courant d’associé de la société L’imprévu au sein de la société La barque à la date du 15 juillet 2015, mais dans lequel également la somme susvisée ne figure pas.

Par ailleurs, il n’est effectivement pas justifié de la rémunération convenue entre la société preneuse et la société associée.

Dès lors, la cour ne peut que retenir que la société preneuse est défaillante dans la charge de la preuve et que sa demande à ce titre ne peut qu’être rejetée.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur les autres demandes

L’indemnisation due au titre de la perte d’exploitation portera intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance, à hauteur de 92 500 euros et pour le surplus à compter du présent arrêt.

Les deux parties perdent partiellement en leurs appels, principal et incident.

Elles supporteront, dès lors, la charge de leurs propres dépens au titre de cette instance.

Par ailleurs, l’équité commande de rejeter leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— --==oO§Oo==---

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a :

— condamné l’Office public de l’habitat de la Métropole de Lyon à payer à la société La barque les sommes de :

—  92'500 euros au titre de la perte d’exploitation, déduction faite de la provision de 50'000 euros alloués par le juge de la mise en état ;

—  24'372 07 euros au titre des frais bancaires et de résiliation anticipée de prêt supporté par elle ;

—  13'557,84 euros au titre de la rémunération des avances en compte courant consenties par son associé ;

L’infirmant de ce chef et statuant à nouveau :

— condamne l’Office public de l’habitat de la Métropole de Lyon à payer à la société La barque les sommes de :

—  109 600 euros au titre de la perte d’exploitation, déduction faite de la provision de 50'000 euros alloués par le juge de la mise en état, avec intérêts au taux légal sur la somme de 92 500 euros à compter du jugement et à compter du présent arrêt pour le surplus de cette somme ;

—  14 499,37 euros au titre des frais bancaires ;

— rejette les demandes de la société La barque au titre des indemnités financières et frais de remboursement anticipé des prêts qu’elle avait contractés ainsi que de la rémunération des avances en compte courant d’associé ;

Y AJOUTANT,

Laisse à chacune des parties la charge des dépens qu’elles ont respectivement exposées;

Rejette les demandes des parties fondées sur l’article 700 du code de procédure civile;

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE