RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT N° /12 DU 14 NOVEMBRE 2012

Numéro d’inscription au répertoire général : 10/00462

Décision déférée à la Cour : jugement n° 40/10 du Tribunal de Grande Instance d’EPINAL, R.G.n° 09/00053, en date du 04 février 2010,

APPELANTE :

S.A.S. SAGRAM prise en la personne de ses représentants légaux pour ce domiciliés au siège social, immatriculée au RCS d’Epinal sous le n° B 304 951 718,

XXX

représentée par M^e Valérie BACH-WASSERMANN, avocat au barreau de NANCY constitué aux lieu et place de la SOCIÉTÉ CIVILE PROFESSIONNELLE MERLINGE – BACH-WASSERMANN – FAUCHEUR-SCHIOCHET , avoués précédemment constitués, SCP elle-même constitué aux lieu et place de M^e GRETERE, avoué

plaidant par M^e Pascal KNITTEL de la SELARL KNITTEL – FOURAY – GIURANNA, avocats au barreau d’EPINAL,

INTIMÉE :

XXX prise en la personne de son Maire en exercice pour ce domicilié en cette qualité à la mairie de ladite commune,

XXX

représentée par la SOCIÉTÉ CIVILE PROFESSIONNELLE MILLOT-LOGIER ET FONTAINE, avocats au barreau de NANCY précédemment constitués en qualité d’avoués,

plaidant par M^e Alain BEGEL de la SOCIÉTÉ CIVILE PROFESSIONNELLE BEGEL GUIDOT BERNARD JUREK, avocats au barreau d’EPINAL

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 Octobre 2012, en audience publique devant la Cour composée de :

Monsieur Bernard CUNIN, Président de Chambre,

Monsieur Dominique BRUNEAU, Conseiller,

Madame Anne-Geneviève THOMAS, Conseiller, qui a fait le rapport,

qui en ont délibéré ;

Greffier, Madame Caroline HUSSON, lors des débats ;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que le délibéré serait prononcé le 14 Novembre 2012.

ARRÊT : Contradictoire, prononcé par Monsieur Bernard CUNIN, Président, à l’audience publique du 14 Novembre 2012, conformément à l’article 452 du Code de Procédure Civile ;

signé par Monsieur Bernard CUNIN, Président, et par Madame Caroline HUSSON, greffier présent lors du prononcé ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 5 janvier 1994 venant en remplacement d’un bail précédent du 26 novembre 1993, la commune de Dommartin-lès-Remiremont a donné à bail à la SAS SAGRAM, sur le fondement des articles 1714 à 1762 du code civil, diverses parcelles d’une surface totale de 7 ha 54 a 18 ca sises sur le ban de la commune et cadastrées section la Poirie, section XXX, destinées à l’implantation d’une installation de traitement de matériaux, criblage, centrale de graves et toutes activités se rapportant aux travaux publics, pour une durée de quinze ans à compter du 15 décembre 1993 et selon un loyer annuel hors taxes de 4 573,47 € (30 000 francs) indexé.

Le bail a autorisé le preneur à faire à ses frais tous travaux, aménagements et installations conformément à la destination des lieux, à terrasser le terrain et à créer une réserve d’eau et a prévu que les lieux devront être restitués en fin de bail en état de plate-forme tels qu’ils seront après les travaux de terrassement et dépouillés de toutes les installations liées à l’activité du preneur, sans indemnité.

Par acte d’huissier de justice délivré le 25 avril 2006, la commune a donné congé à la société SAGRAM pour le 14 décembre 2008 à 24 heures, conformément aux stipulations du bail.

La société SAGRAM n’a pas déféré au congé et, par acte délivré le 18 décembre 2008, a assigné la commune devant le tribunal de grande instance aux fins de voir requalifier le contrat de bail à loyer du 5 janvier 1994 en contrat de bail commercial soumis aux dispositions des articles L. 145-1 à L. 145-60 du code de commerce et de voir déclarer nul et de nul effet le congé délivré le 25 avril 2006.

Par jugement du 4 février 2010, le tribunal de grande instance d’Epinal a :

— débouté la société SAGRAM de toutes ses demandes,

— jugé que le bail du 5 janvier 1994 est un bail à loyer régi par les articles 1714 à 1762 du code civil,

— validé le congé délivré le 25 avril 2006 par la commune de Dommartin-lès-Remiremont à la SAS SAGRAM pour avoir effet au 14 décembre 2008 à 24 heures,

— jugé la SAS SAGRAM occupante sans droit ni titre depuis le 15 décembre 2006 à O heure,

— ordonné l’expulsion de la SAS SAGRAM et de tous occupants de son fait du terrain sis à Dommartin-lès-Remiremont section la Poirie cadastré section XXX d’une superficie totale de 7 ha 54 a 18 ca, au besoin avec recours à la force publique,

— fixé à 1 500 € le montant mensuel de l’indemnité d’occupation à compter du 15 décembre 2008 à 0 heure, jusqu’au départ effectif de la SAS SAGRAM et des occupants de son fait, après remise en état des lieux conformément au bail du 5 janvier 1994,

— condamné la SAS SAGRAM à payer à la commune de Dommartin-lès-Remiremont la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire, nonobstant appel et sans garantie réelle ou personnelle,

— condamné la SAS SAGRAM aux dépens comprenant le coût du constat du 16 décembre 2008 à hauteur de 375,57 €.

Le 16 février 2010, la SAS SAGRAM a déclaré interjeter appel de ce jugement.

Par ordonnance du 25 mars 2010, la société SAGRAM a été déboutée de sa demande aux fins d’arrêt de l’exécution provisoire.

PRETENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures du 28 novembre 2011, la société SAGRAM, appelante, demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

— réformer le jugement entrepris,

— vu les dispositions des articles L. 145-1 2° et L. 145-2 du code de commerce,

— constater que la commune de Dommartin-lès-Remiremont lui a donné expressément l’autorisation de mettre en oeuvre sur le terrain nu loué toute construction utile à l’activité autorisée, sans aucune restriction,

— constater que les constructions qu’elle a mises en oeuvre sont des constructions industrielles et qu’elles présentent les caractères de fixité et de solidité exigées par la jurisprudence dans le cadre de l’article L. 145-1 2° du code de commerce,

— en conséquence,

— constater que le bail liant les parties en date du 5 janvier 1994 n’est pas un bail à loyer,

— requalifier ledit bail et dire qu’il s’agit d’un bail commercial régi par les dispositions des articles L. 145-1 et L. 145-6 du code de commerce,

— dire que le congé qui lui a été délivré selon exploit du 25 avril 2006 est nul et de nul effet comme ne respectant pas les dispositions applicables en matière de bail commercial,

— dire que le contrat dont s’agit se poursuivra entre les parties sous la qualification de bail commercial avec toutes les conséquences qui pourront en résulter,

— lui donner acte de ce qu’elle offre, jusqu’à fixation à l’initiative de la commune de Dommartin-lès-Remiremont du loyer du bail commercial dont s’agit, le règlement d’un loyer mensuel de 1.500 € TTC,

— déclarer cette offre satisfactoire,

— condamner la commune de Dommartin-lès-Remiremont aux dépens d’appel ainsi qu’au paiement d’une somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société SAGRAM fait valoir que :

— les conditions de mise en oeuvre des dispositions de l’article L. 145-1 2° du code de commerce sont réunies, la commune n’ayant notamment émis aucune restriction lorsqu’elle a donné son autorisation en vue de la réalisation des aménagements et installations nécessaires à l’exploitation,

— les installations industrielles qu’elle a réalisées répondent aux critères de fixité et solidité exigés par la jurisprudence, ainsi que cela ressort du rapport d’expertise effectué à sa demande par M. X qui a mis en évidence qu’elles étaient ancrées dans les fondations en béton armé et non boulonnées,

— elle a réglé la taxe foncière sur les propriétés bâties depuis l’année 1999 et pour l’administration fiscale, les constructions en cause répondent sans aucun doute à ces critères,

— les constructions ont fait l’objet d’un permis de construire,

— les parties ont entendu inscrire leurs relations dans la durée notamment par le biais de la tacite reconduction, en considération du fait que la société SAGRAM bénéficie d’une autorisation d’exploitation de la carrière de Saint Amé jusqu’en 2016 dont la production est traitée sur le site de Dommartin-lès-Remiremont,

— la remise en état du site a entraîné des travaux d’une particulière ampleur et ont nécessité la destruction des fondations ainsi que des dispositifs d’ancrage,

— elle est recevable en son action même si elle a été introduite après l’échéance du bail du 5 janvier 1994 puisque précisément, elle tend à voir le bail requalifié en bail commercial ne pouvant avoir pris fin à l’arrivée du terme fixé par le contrat.

Dans ses dernières écritures du 5 décembre 2011, la commune de Dommartin-lès-Remiremont, intimée, demande à la cour de :

— déclarer l’appel interjeté par la société SAGRAM mal fondé,

— l’en débouter ainsi que de toutes demandes, fins et conclusions,

— confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

— déclarer la procédure adverse abusive et poursuivie uniquement dans le but de l’empêcher de récupérer sa propriété,

— constater le dommage qui lui est causé puisqu’elle n’a pu entreprendre la mise en place de sa zone industrielle,

— lui accorder la juste réparation de son préjudice et condamner la société SAGRAM à 20 000 € de dommages et intérêts,

— condamner la société SAGRAM à 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction pour ses derniers au profit de la SCP Millot-Logier & Fontaine, avocats.

La commune de Dommartin-lès-Remiremont fait valoir que :

— elle a toujours eu l’intention de récupérer l’usage du bien à l’issue de la durée de quinze ans fixée au contrat et le congé, délivré en vue de faire obstacle à toute tacite reconduction, est valable,

— une éventuelle requalification du contrat n’aurait pu être possible que si elle était intervenue avant l’expiration définitive des relations contractuelles dans le temps et l’assignation délivrée le 18 décembre 2008 est irrecevable et contraire aux articles 1134 et 1315 du code civil,

— le critère de fixité mis en oeuvre par la jurisprudence suppose que l’équipement ne soit pas démontable ; la société SAGRAM a déplacé ses installations à plusieurs reprises et les a démontées en fin de bail,

— les constructions au sujet desquelles le bail stipule qu’elles doivent être enlevées en fin de bail échappent mécaniquement au critère de fixité,

— elle n’a jamais donné d’autorisation en vue d’une affectation commerciale des constructions qu’elle a autorisées et elle n’a jamais entendu récupérer les installations par accession.

L’ordonnance de clôture de la procédure est intervenue le 19 juin 2012.

MOTIFS

Attendu que selon acte en la forme authentique du 5 janvier 1994, la commune de Dommartin-lès-Remiremont a donné à bail à loyer soumis aux dispositions des articles 1714 à 1762 du code civil diverses parcelles en nature de terrain dépendant de son domaine privé destinées à l’implantation d’une installation de traitement de matériaux, criblage, centrale de graves et toutes activités se rapportant aux travaux publics ; que l’acte a expressément autorisé la société SAGRAM, locataire, à faire dans les biens loués tous travaux, aménagements et installations conformément à la destination des lieux loués, en particulier un terrassement et la création d’une réserve d’eau ; que l’acte a encore fait obligation à la locataire de restituer en fin de bail le terrain loué nu, en état de plate-forme tel qu’il sera après les travaux de terrassement et dépouillé de toutes les installations liées à l’activité du preneur, sans indemnité ;

Attendu qu’il est constant que la société SAGRAM a édifié sur le terrain, après aménagement de l’accès, terrassement, création d’une réserve d’eau et installation des réseaux téléphonique, eau, assainissement et électrique avec mise en place d’un poste haute tension en béton armé, une centrale de traitement de matériaux, un bureau-laboratoire de chantier, un bungalow vestiaire, sanitaire et réfectoire, un ensemble de pesage pont et bungalow ; qu’elle a également mis en place une installation d’arrosage automatique enterrée ;

Attendu que l’article 145-1, I, 2° du code de commerce prévoit que le statut des baux commerciaux s’applique aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiés, soit avant, soit après le bail, des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire ;

Que pour recevoir la qualification de constructions au sens de ce texte, les ouvrages doivent présenter les caractéristiques de la solidité et de la fixité ;

Attendu que la centrale de traitement de matériaux se présentait, ainsi que décrite par M. Y X, expert mandaté par la société SAGRAM, comme des infrastructures constituées de massifs et radiers de fondations destinées à supporter les superstructures en charpente métallique elles-mêmes porteuses des équipements et machines servant au concassage et au criblage de roches ; que selon le constat d’huissier établi le 16 décembre 2010, les piliers de la charpente métallique étaient ancrés à des massifs de béton soit par un dispositif de platines métalliques soudées sur des platines scellées dans les fondations, soit par un dispositif de tiges filetées scellées dans les fondations et boulonnées à la superstructure ;

Que si un tel ouvrage était nécessairement solide eu égard à sa vocation, il ne faisait pas corps avec le terrain, s’agissant d’une part d’une installation industrielle hors sol et d’autre part de son support, seul ancré aux fondations et dont elle était détachable ; que cela est confirmé par les factures d’achat de certains de ces équipements et machines renvoyant à des matériels qualifiés de mobiles ou achetés d’occasion et donc transportables et par l’emploi de la rubrique 'travaux d’équipements hors sol’ (pièce n° 49) ou du terme 'travaux d’équipement en élévation’ (pièce n° 35) par la société SAGRAM elle-même dans deux documents descriptifs de ses investissements en machines ;

Que de fait, l’installation a été démontée et déplacée sans dommage signalé pour les équipements et machines et que la société SAGRAM argue uniquement de la destruction des fondations et des dispositifs d’ancrage lors de la libération des lieux, confirmant que si les piliers de la structure étaient solidement arrimés au sol, selon les normes applicables aux constructions en acier d’ailleurs précisées par son expert, l’ensemble n’en était pas moins démontable dans ses éléments essentiels ;

Que le critère de fixité de l’installation industrielle par rapport au terrain n’apparaît ainsi pas rempli ;

Attendu que l’expert même de la société SAGRAM indique dans son rapport que les bâtiments annexes étaient mobiles et non ancrés au sol par un système de fixation ;

Qu’ils ne répondent donc pas davantage au critère de fixité ;

Que s’agissant encore du transformateur électrique en béton et des diverses installations de réseaux, enterrées ou non, il s’agissait uniquement d’ouvrages d’aménagement du terrain et non de constructions proprement dites ;

Qu’ainsi, aucun des ouvrages réalisés au cours du bail ne répondant aux critères permettant la mise en oeuvre des dispositions de l’article L. 145-1, I, 2° du code de commerce, c’est à bon droit que les premiers juges ont refusé la requalification du bail ayant lié les parties en bail commercial ;

Que de manière superfétatoire, il sera en outre relevé que le contrat ayant expressément stipulé que les lieux devaient être restitués libres de toutes les installations du preneur en fin de bail, le consentement exprès du propriétaire exigé par l’article L. 145-1, I, 2° a porté sur des constructions qui avaient vocation à être démantelées après exploitation temporaire, sauf preuve contraire qui n’est pas rapportée en l’espèce ; qu’à l’inverse, la délivrance du congé largement avant l’échéance ne laisse planer aucune ambiguïté sur la ferme intention du propriétaire de faire obstacle à la tacite reconduction du bail et de récupérer les lieux en nature de terrain comme convenu ;

Attendu enfin que la délivrance d’un permis de construire pour les installations litigieuses ou la circonstance que la société SAGRAM a réglé la taxe foncière afférente au terrain loué à compter de l’année 1999 renvoient à des considérations d’ordre administratif dont il ne peut être tiré aucune conclusion sur la solution du présent litige ;

Que le jugement entrepris sera confirmé intégralement ;

Attendu, sur la demande de dommages et intérêts, que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière ;

Que la commune de Dommartin-lès-Remiremont fait valoir que l’action en justice de la société SAGRAM a eu pour seul but de l’empêcher de récupérer son terrain et a eu pour conséquence d’empêcher la mise en place de sa zone industrielle ; qu’au-delà du fait qu’il s’agit d’assertions non étayées, il apparaît justifié de la part de la société SAGRAM, eu égard aux intérêts en présence, d’avoir exercé une voie de recours à l’encontre d’une décision qui lui était parfaitement défavorable ;

Que la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive sera rejetée ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

Confirme intégralement le jugement du 4 février 2010 du tribunal de grande instance d’Epinal ;

Déboute la commune de Dommartin-lès-Remiremont de sa demande de dommages et intérêts ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile , condamne la SAS SAGRAM à payer à la commune de Dommartin-lès-Remiremont une indemnité de trois mille euros (3 000 €) à ce titre et déboute la SAS SAGRAM de sa demande à ce titre ;

Met les dépens d’appel à la charge de la SAS SAGRAM et autorise la SCP Millot-Logier & Fontaine, avocats, à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’arrêt a été prononcé à l’audience du quatorze novembre deux mille douze par Monsieur CUNIN, Président de la deuxième chambre commerciale à la Cour d’Appel de NANCY, conformément à l’article 452 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame HUSSON, greffier.

Et Monsieur le Président a signé le présent arrêt ainsi que le Greffier.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Minute en huit pages.