XXX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

R.G : 15/03951

B, C

C/

Y, Z, A, SARL CASOLA HOLDING

COUR D’APPEL DE METZ 1^eRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 06 JUIN 2017 APPELANTS :

Monsieur D B

XXX

54610 X

Représenté par M^e Véronique HEINRICH, avocat au barreau de METZ

Madame E C

XXX

XXX

Représentée par M^e Véronique HEINRICH, avocat au barreau de METZ

INTIMÉS :

Monsieur F Y

XXX

XXX

Représenté par M^e Vincent BARRE, avocat au barreau de METZ

Madame G Z XXX

XXX

Représentée par M^e Vincent BARRE, avocat au barreau de METZ

Maître H A es qualité de mandataire liquidateur de la SARL CASOLA HOLDING

XXX

XXX

Non représentée

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. HITTINGER, Président de Chambre, entendu en son rapport

ASSESSEURS : Madame STAECHELE, Conseiller

Madame BOU, Conseiller

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame I J

DATE DES DÉBATS : Audience publique du 04 Avril 2017

L’affaire a été mise en délibéré pour l’arrêt être rendu le 06 Juin 2017.

FAITS ET PROCÉDURE ANTÉRIEURE

La société CASOLA HOLDING a entrepris de créer un lotissement dénommé « Le Nid» à Uckange après délivrance le 12 mars 2009 d’un arrêté de lotir.

M. F Y et M^me G Z ont réservé le lot nº6 de ce lotissement pour y faire édifier leur maison d’habitation.

La société CASOLA HOLDING a établi le 15 février 2010 une attestation d’achèvement des équipements desservant les lots du lotissement établissant que le lot n°6 était desservi par ces équipements.

Par acte authentique du 26 mars 2010 établi par M. K L, notaire au sein de l’étude de M. D B à X, et de M^me E C, notaire à Delme, M. Y et M^me Z ont acheté à la société CASOLA HOLDING le terrain à bâtir lot n°6 du lotissement dit « Le Nid » à Uckange. L’acte spécifiait que le vendeur lotisseur avait déposé auprès de la mairie la déclaration d’achèvement des travaux mais qu’il avait été autorisé à différer la réalisation des finitions de voiries ainsi qu’il résulte du permis d’aménager et qu’une nouvelle déclaration d’achèvement sera adressée à la mairie dès la réalisation des travaux différés. Les acquéreurs ont obtenu le 5 mai 2010 la délivrance d’un permis de construire sur ce terrain.

En cours de construction de leur maison, les nouveaux propriétaires s’apercevaient que les travaux de raccordement du terrain aux réseaux de distribution d’eau, de gaz et d’électricité ainsi qu’au réseau d’assainissement n’avaient pas été réalisés, le lotisseur n’ayant pas réglé les factures de l’entreprise chargée de la viabilisation des terrains.

M. Y et M^me Z ( les consorts Y-Z) ont obtenu l’organisation d’une expertise par ordonnance de référé du 23 août 2011, le vendeur ainsi que les notaires ayant été appelés à l’instance.

L’expert a déposé son rapport le 17 novembre 2012. Il a constaté que les consorts Y-Z devaient emménager en novembre 2010 mais n’ont pu le faire qu’avec un retard de 11 mois, l’essentiel des branchements de réseaux permettant l’habitabilité de leur maison n’ayant été réalisé que le 17 octobre 2011.

La société CASOLA HOLDING a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 11 décembre 2012 prononcé par le tribunal de commerce de Nancy.

Par actes d’huissier de justice du 16 juillet 2012 et du 28 février 2013, les consorts Y-Z ont fait assigner M^e A es qualités de mandataire liquidateur de la société CASOLA HOLDING ainsi que M. D B venant aux droits de M. K L, et M^me E C, notaires, ( les consorts B-N) devant le tribunal de grande instance de Thionville pour solliciter la condamnation solidaire des notaires à leur régler, avec exécution provisoire , la somme de 115 000 euros en réparation de leurs préjudices et la fixation de leur créance à la procédure collective de la société CASOLA HOLDING à cette même somme.

M^e A, es qualités, a sollicité la garantie des consorts B-N.

Ces derniers ont conclu au rejet de toutes les prétentions formées à leur encontre.

Par jugement du 9 novembre 2015, le tribunal de grande instance de Thionville a statué comme suit :

« - condamne in solidum M^e E C et M^e D B à payer à M. F Y et Mademoiselle G Z la somme de 6158,80 euros, à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— fixe à la somme de 7 698,50 euros la créance de M. F Y et Melle G Z à la procédure collective de la société CASOLA HOLDING SARL,

— déboute M^e M A, ès qualités de mandataire liquidateur de la société CASOLA HOLDING SARL, de sa demande en garantie à l’égard de M^e E C et M^e D B,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire, – condamne in solidum M^e E C, M^e D B et M^e M A, ès qualités de mandataire liquidateur de la société CASOLA HOLDING SARL, à payer à M. F Y et Melle G Z la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamne M^e M A, ès qualités de mandataire liquidateur de la société CASOLA HOLDING SARL, à régler à M^e E C la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamne M^e M A, ès qualités de mandataire liquidateur de la société CASOLA HOLDING SARL, à régler à M^e D B la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamne in solidum M^e E C, M^e D B et M^e M A, ès qualités de mandataire liquidateur de la société CASOLA HOLDING SARL, à régler les dépens, y compris ceux afférents à la procédure de référé n° RI 11/00115 et les frais d’expertise judiciaire,

— déboute les parties de toute autre demande. »

Pour statuer ainsi, le tribunal a notamment retenu que :

— en fournissant une attestation d’achèvement des équipements mensongère, la société CASOLA HOLDING a commis une faute ayant engagé sa responsabilité contractuelle en application de l’article 1147 du code civil.

— il existait des incohérences dans le dossier d’urbanisme puisque le lotisseur avait sollicité le 19 mars 2010 une autorisation de différer les travaux alors que le 20 novembre 2009, il avait déclaré l’achèvement des travaux. Il appartenait donc aux notaires tenus de s’assurer de l’effectivité des documents visés dans leur acte, de se faire communiquer la déclaration d’achèvement des travaux du 20 novembre 2009 alors, de plus, qu’ils ont mentionné dans leur acte une autorisation du maire de différer les travaux de finition des voiries alors qu’une telle précision ne se trouve pas dans l’arrêté.

Le tribunal a retenu la responsabilité des consorts B-N sur le fondement de l’article 1382 du code civil pour manquement à leur devoir de conseil. Il a analysé le préjudice des consorts Y-Z en une perte de chance de renoncer à la vente qu’il a fixée à 80 %.

— la parcelle des consorts Y-Z a été en définitive inscrite au Livre foncier. Ils ne justifient pas d’un préjudice né d’une mention erronée de l’acte de vente portant sur le fait que le procès-verbal d’arpentage était en cours de certification au Livre foncier.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 22 décembre 2015, M. B et M^me C ont régulièrement interjeté appel du jugement.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes du dispositif de leurs conclusions du 8 décembre 2016, les consorts B-N demandent à la cour de : « - Faire droit à l''appel de M^e D B et M^e E C.

— Réformer le jugement entrepris.

— Débouter M. F Y et M^me G Z de leur appel incident.

— Débouter M. F Y et M^me G Z, M^e A, ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL CASOLA HOLDING, la SARL CASOLA HOLDING de toutes leurs demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l''encontre de M^e D B et M^e E C, y compris au titre de l''article 700 du CPC et des dépens.

— Eu égard aux circonstances de la cause, condamner M. F Y et M^me G Z, M^e A, ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL CASOLA HOLDING, la SARL CASOLA HOLDING aux entiers dépens d''instance et d''appel et à verser à M^e D B et M^e E C, chacun, la somme de 2000 euros au titre de l''article 700 du CPC.

Subsidiairement :

Vu la faute intentionnelle de la SARL CASOLA HOLDING et ses carences ultérieures,

— Réformer le jugement.

— Dire et juger que M^e D B et M^e E C ne peuvent être tenus qu''à hauteur de 20 % maximum de la somme de 7146,92 euros , soit 1429,38 euros , en réparation du préjudice subi par les consorts Y-Z.

— Débouter les parties de toutes leurs autres demandes, fins et conclusions, y compris au titre de l''article 700 du CPC et des dépens.

— Confirmer le jugement pour le surplus.

— Eu égard aux circonstances de la cause, condamner M^e A, ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL CASOLA HOLDING aux entiers dépens et à verser à M^e D B et M^e E C, chacun, la somme de 2000 euros au titre de l''article 700 du CPC. »

Les appelants font en substance valoir que :

— le notaire ne dispose d’aucun pouvoir d’investigation. Il doit reprendre dans l’acte de vente les déclarations des parties et les documents officiels figurant au dossier. Il ne lui appartient pas de vérifier d''un point de vue technique l''achèvement ou la conformité de travaux de bâtiment.

— il n''y avait donc aucune incohérence dans le dossier puisque la commune a autorisé la vente des parcelles au vu d''une attestation d''achèvement des travaux, hormis les travaux de finition qui, par définition, ne pouvaient intervenir qu''après la vente des parcelles et construction des immeubles et qui sont sans rapport avec les travaux de viabilisation. En effet, les travaux de finition comprennent généralement la voirie, les candélabres, les usoirs qui ne sont pas entièrement achevés dans l''attente de la construction des bâtiments et ce, afin qu''ils ne soient pas détériorés par le passage des camions et des matériaux.

— l''arrêté d''autorisation de différer les travaux de finition comportait l''attestation de la Caisse des Dépôts et Consignations du 16 mars 2010 garantissant l''achèvement des travaux de finition du lotissement.

Les sommes en vue d''achever les travaux étaient consignées pour garantir les dits travaux au bénéfice des acquéreurs.

— le 25 mars 2010, la mairie d''UCKANGE a pris un arrêté autorisant la société CASOLA HOLDING à différer les travaux de finition, c''est-à-dire les travaux devant être réalisés après construction des différents lots, et à procéder à la vente par anticipation des lots figurant dans l''arrêté d''autorisation de lotir, dont la parcelle en cause.

La vente a eu lieu le 26 mars 2010 avec toutes les autorisations nécessaires. Le transfert de la propriété s’est fait à cette date de sorte que l’acte de vente est régulier et efficace.

Les notaires n''ont commis aucune faute puisqu''ils disposaient au dossier de l''arrêté de la commune et qu''aucun document ne leur permettait de soupçonner une déclaration mensongère de la part de la SARL CASOLA HOLDING.

— le fait générateur du préjudice est l’attestation mensongère de la société CASOLA HOLDING.

— concernant le préjudice, les frais engagés « en raison de la carence du vendeur » ne peuvent pas être mis à la charge des notaires, ces frais ne trouvant pas leur origine dans la faute qui leur est reprochée.

— les notaires comme leurs clients sont victimes des déclarations mensongères du vendeur. Il n’en sont pas à l’origine.

— Si la cour devait retenir une faute à l''égard des notaires, elle ne pourra que fixer la part de responsabilité à hauteur de 20 % maximum des sommes mises en compte par le tribunal, hors frais divers engagés en raison de la carence du vendeur soit 551,58 euros, soit une somme maximum de 1429,38 euros.

Par écritures du 1^er février 2017, les consorts Y-Z forment un appel incident afin d’obtenir la condamnation in solidum des consorts B-N à leur payer la somme de 42 698,50 euros à titre de dommages et intérêts outre les intérêts au taux légal à compter de l''arrêt à intervenir et la fixation de leur créance à la procédure collective de la société CASOLA HOLDING à cette même somme.

Ils sollicitent la confirmation du jugement en ce qui concerne les autres dispositions ainsi que la condamnation des appelants à leur verser une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils invoquent principalement que : – le notaire a une obligation de conseil et d''information à l''égard des acquéreurs sur la véracité des caractéristiques du bien acquis porté dans l''acte de vente ; il doit contrôler la véracité des déclarations du vendeur.

— il est reproché aux notaires, M^me C et M. B, de ne pas avoir relevé les incohérences du dossier transmis par la société CASOLA HOLDING et donc de ne pas avoir éclairé les consorts Y-Z.

Il appartenait aux notaires de se renseigner auprès de la mairie sur la viabilisation du terrain ou en demandant un certificat d''urbanisme lequel reprend diverses informations dont l''état des équipements publics (voiries et réseaux).

Il est ainsi manifeste que les notaires auraient dû effectuer des démarches complémentaires afin de s''assurer de l''effectivité des documents visés eu égard aux contradictions apparaissant dans lesdits documents, au besoin en demandant également toute facture justifiant de la réalisation des travaux, la société CASOLA HOLDING ayant déjà fait preuve de négligence (travaux annoncés pour octobre 2009 et non réalisés).

— il est en outre apparu que les notaires concernés ont accepté que l''acte de vente soit passé alors même que le découpage des parcelles n''avait pas été enregistré au livre foncier.

Le géomètre-expert n''a déposé sa requête auprès du livre foncier de Thionville que le 5 octobre 2010, soit postérieurement à l''acte de vente. Or, le juge du livre foncier a rejeté la demande, étant apparu que les parcelles, en particulier celles de M. Y et de M^me Z était grevées de divers droits (la parcelle était traversée par un chemin n''appartenant pas à la société CASOLA HOLDING) et que par ailleurs une mesure d''exécution forcée immobilière était en cours. L''acte notarié ne comporte ainsi pas la bonne désignation cadastrale au jour de son établissement.

— en plus des préjudices retenus par le tribunal, ils ont subi un préjudice financier en étant contraints de poursuivre le paiement d''un loyer et de rembourser par ailleurs les crédits souscrits pour l''acquisition du terrain et pour la construction.

Ils ont subi un préjudice moral important puisqu''ils se sont trouvés à débuter la construction d''une maison d''habitation sans aucune possibilité d''avoir de l''eau ni de l''électricité. Ils se sont en outre retrouvés sans aucun interlocuteur pour leur expliquer la situation, le notaire ou la société CASOLA HOLDING ne répondant pas à leurs interrogations, ni pour les aider à trouver une solution. Ils ont été contraints de saisir la justice afin de faire débloquer la situation.

M^e A, es qualités de mandataire liquidateur de la société CASOLA HOLDING, a reçu signification des conclusions d’appel incident des consorts Y-Z en date du 11 mai 2016 par acte d’huissier de justice délivré à son domicile.

Il n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 mars 2017.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la responsabilité des notaires

L’acte notarié de vente dressé le 26 mars 2010 par M^me C avec le concours de M. B comporte les indications suivantes au titre V de l’acte intitulé « Conformité des travaux du lotissement » :

« Le lotisseur a déposé auprès de la mairie compétente la déclaration d’achèvement des travaux prévue par l’article R 462-1 du Code de l’urbanisme.

Toutefois, conformément à l’article R 442-13 b et afin de préserver les différents équipements de voirie du lotissement durant la période de construction des pavillons, le lotisseur a été autorisé à différer la réalisation des travaux suivants :

XXX

Ainsi qu’il résulte du permis d’aménager.

Afin de garantir l’exécution des travaux différés, le lotisseur justifie d’une garantie d’achèvement des travaux conformément aux dispositions de l’article R 442-14 du Code de l’urbanisme.

Cette garantie d’achèvement est donnée par le dépôt en l’étude de maître D B, notaire à X, d’une somme de QUATORZE MILLE EUROS (14 000,00 €).

Cette somme fait l’objet d’une convention de séquestre auprès de la caisse des Dépôts et Consignation en date du

Une nouvelle déclaration d’achèvement des travaux sera adressée à la mairie compétente dès la réalisation des travaux énumérés ci-dessus.

Le lotisseur s’engage dès à présent à confirmer par écrit à l’acquéreur l’achèvement définitif des travaux du lotissement dès l’expiration du délai de contestation de la conformité par l’administration compétente, soit 3 mois après le dépôt de la seconde déclaration d’achèvement des travaux. » ( pièce 11 des intimés)

Il est produit aux débats « l’arrêté d’autorisation de différer les travaux de finition et de vente par anticipation » délivré le 25 mars 2010, veille de la vente, par le maire de la commune d’Uckange qui autorise la société CASOLA HOLDING à « différer les travaux de finition et à procéder à la vente par anticipation des lots prescrits par l’arrêté d’autorisation de lotir ». Ce document est annexé à l’acte de vente ( pièce 2 des appelants).

La cour ne trouve dans le dossier de la procédure la déclaration d’achèvement des travaux et de conformité prévue par l’article R 462-1 du code de l’urbanisme qui aurait été déposée en mairie le 20 novembre 2009, ni mention de ce document dans l’acte authentique de vente, document en connaissance duquel les notaires auraient dû s’interroger, selon le tribunal, sur l’incohérence existant entre cette déclaration et le différé des travaux de finition. L’incohérence relevée par le tribunal est donc inexistante, le tribunal ayant faussement retenu l’existence d’une déclaration d’achèvement des travaux du lotissement en date du 20 novembre 2009. Il sera en tout état de cause rappelé que la déclaration d’achèvement des travaux par le lotisseur peut concerner une partie des travaux comme l’indique l’article R462-2 du code de l’urbanisme de sorte qu’aucune incohérence ne peut s’attacher de prime abord à la coexistence d’une déclaration d’achèvement des travaux ne portant pas sur la totalité des travaux et d’un arrêté autorisant le lotisseur à différer les travaux de finition.

En présence d’un arrêté du maire du 25 mars 2010 autorisant la vente des lots avant l’achèvement des travaux de finition, décision que l’article 443-13 du code de l’urbanisme définit comme étant « l’autorisation de différer, en vue d’éviter la dégradation des voies pendant la construction des bâtiments, la réalisation du revêtement définitif de ces voies, l’aménagement des trottoirs, la pose de leurs bordures, la mise en place des équipements dépendant de ces trottoirs ainsi que les plantations prescrites » et au vu de l’attestation d’achèvement des équipements desservant le lot n°6 établie le 15 février 2010 par la société CASOLA HOLDING, les notaires instrumentaires de la vente n’avaient pas à procéder à des recherches supplémentaires pour établir la réalité de l’achèvement des équipements desservant le lot alors qu’aucune incohérence n’affectait les documents d’urbanisme et qu’ils ne disposaient d’aucun élément de nature à faire douter de la véracité et de l’exactitude de l’attestation en date du 15 février 2010 concernant l’achèvement des équipements desservant le lot vendu.

Il est également reproché aux notaires de ne pas avoir indiqué la bonne désignation cadastrale du terrain vendu au jour de son établissement. Les consorts Y-Z ne contestent toutefois pas que le bien a été inscrit à leur nom sur le Livre foncier de sorte qu’ils n’établissent pas avoir subi un quelconque dommage du fait de l’erreur matérielle entachant l’acte notarié quant à la désignation cadastrale du lot.

Il convient par suite d’infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a retenu la responsabilité de M^me C et de M. B et de débouter les consorts Y-Z de leurs demandes formées à l’encontre des appelants contre lesquels aucune faute ne peut être retenue.

Sur la responsabilité du lotisseur

Le caractère mensonger de l’attestation de la société CASOLA HOLDING du 15 février 2010 affirmant l’achèvement des travaux de viabilisation de la parcelle vendue aux consorts Y-Z est établi par les résultats de l’expertise, l’expert judiciaire ayant constaté que les réseaux électriques, d’alimentation en eau potable, de fourniture de gaz, de branchement pour le téléphone et la télévision et que le réseau d’assainissement, n’étaient pas installés lors de la prise de possession du terrain par les acquéreurs après la vente. La responsabilité contractuelle de la société CASOLA HOLDING qui a vendu un terrain viabilisé, doit être retenue.

Il sera accordé aux consorts Y-Z la compensation d’un préjudice de jouissance de leur bien immobilier du fait qu’ils ont dû retarder leur entrée dans les lieux de novembre 2010 au 28 mai 2011, soit pendant une durée de 11 mois. Ce préjudice sera compensé par l’allocation de la somme de 7 698,50 euros.

La compensation de leur préjudice matériel d’un montant de 551,58 euros consistant en des frais de branchement provisoire à des réseaux d’eau et d’électricité, leur sera également accordée. En revanche n’est pas justifiée la réclamation des consorts Y-Z concernant la réparation d’une obligation de faire face au paiement d’un loyer durant la période d’indisponibilité du bien et de rembourser les échéances du prêt durant cette période. En effet, l’indemnisation accordée à ce titre constituerait une double réparation d’un préjudice déjà compensé par l’allocation d’une indemnité pour perte de jouissance.

Enfin il n’est pas justifié d’un préjudice moral qui se distinguerait par son importance ou sa nature des inconvénients habituels inhérents à une situation contentieuse.

La décision déférée sera en définitive confirmée en ce qu’elle a fixé à la somme de 7698,50 euros la créance des consorts Y-Z à la procédure collective de la société CASOLA HOLDING.

PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant publiquement par arrêt rendu par défaut prononcé par mise à disposition au greffe,

— infirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— condamné in solidum M^me E C et M. D B à payer à M. F Y et M^me G Z la somme de 6158,80 euros, à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— condamné in solidum M^me E C et M. D B à payer à M. F Y et M^me G Z la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M^me E C et M. D B, à régler les dépens, y compris ceux afférents à la procédure de référé n° RI 11/00115 et les frais d’expertise judiciaire,

— confirme le jugement entrepris pour le surplus,

statuant en conséquence :

— déboute M. F Y et M^me G Z de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de M^me E C et M. D B,

— dit que M^me C et M. B sont exonérés de participation à la charge des dépens de première instance, de référé et d’expertise,

— condamne in solidum M. F Y et M^me G Z à payer à M^me E C et M. D B la somme totale de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne in solidum M. F Y et M^me G Z au paiement des dépens d’appel.

Le présent arrêt a été prononcé par sa mise à disposition publique le 06 Juin 2017, par Monsieur HITTINGER, Président de Chambre, assisté de Madame J, Greffier, et signé par eux.