Minute n° 22/00106

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

R.G : N° RG 19/02243 – N° Portalis DBVS-V-B7D-FDRQ

Société DE L’IMMEUBLE RESIDENCE LES MUGUETS

C/

X

COUR D’APPEL DE METZ

1èRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 22 MARS 2022

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE RESIDENCE LES MUGUETS représenté par son […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

INTIMÉ :

Monsieur A X

[…]

[…]

Représenté par M^e Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS :

A l’audience publique du 25 Janvier 2022, tenu par M^me Aline BIRONNEAU, Magistrat rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposé, et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 22 Mars 2022 par mise à disposition au greffe, en application de l’article 450 alinéa 2 et 3 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
PRÉSIDENT : M^me FLORES, Président de Chambre

ASSESSEURS : M^me BIRONNEAU, Conseiller

Madame FOURNEL, Conseiller

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Evelyne LOUVET

GREFFIER PRÉSENT AU DELIBERE: M^me Cindy NONDIER

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié du 29 décembre 2009, Monsieur A X a acquis les lots 204, 209 et 219 au sein de la résidence « Les Muguets », immeuble soumis au régime de la copropriété et situé à Sarreguemines, […].

Selon requête en injonction de payer du 29 avril 2014, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence Les Muguets, ci-après désigné le syndicat, représenté par son syndic Sarreguemines Immobilier, a sollicité auprès du président du tribunal de grande instance de Sarreguemines la condamnation de M. X à lui payer la somme de 18 320,18 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er janvier 2013 au 1er avril 2014, outre la somme de 0,52 euros au titre des intérêts et la somme de 52,8 euros au titre des frais de la requête en injonction de payer.

Par ordonnance du 2 juin 2014, signifié à domicile avec dépôt en l’étude le 24 juillet 2014, le président du tribunal de grande instance de Sarreguemines a enjoint à M. X de payer au demandeur une somme de 18 320,18 euros en principal outre les intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2014 et la somme de 52,8 euros au titre des frais de la requête.

Le 11 septembre 2014, M. X a formé opposition.

Le syndicat a constitué avocat le 20 février 2015.

Dans ses dernières conclusions déposées le 5 février 2018, le syndicat a demandé au tribunal de déclarer sa demande recevable et bien fondée et de condamner M. X à lui payer la somme de 25 924,5 euros au titre des charges de copropriétés impayées pour la période allant du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2016, outre intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2014, de condamner M. X à lui payer une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de le condamner aux entiers frais et dépens y compris ceux de la procédure d’injonction de payer portant le numéro RG IP 2014/922CIV et de le débouter de l’intégralité de sa demande reconventionnelle.

Dans ses dernières conclusions déposées le 4 décembre 2017, M. X a demandé au tribunal, à titre principal, de déclarer son opposition recevable et bien fondée, de déclarer le demandeur irrecevable et mal fondé en ses demandes et de l’en débouter, à titre subsidiaire, de débouter le demandeur de l’intégralité de ses demandes, reconventionnellement, de condamner le syndicat à lui payer la somme de 32 500 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 41 130 euros au titre des fonds versés par lui en vue de l’achèvement des travaux qui n’ont pas été réalisés, de condamner le demandeur à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par jugement du 18 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Sarreguemines a :

déclaré recevable l’opposition à l’injonction de payer formée par Monsieur A X,• • déclaré recevable les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence Les Muguets représenté par son syndic Sarreguemines Immobilier,

• condamné Monsieur A X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence Les Muguets, représenté par son syndic Sarreguemines Immobilier la somme de 19 437,14 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2014, assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2014 sur la somme de 18 320,18 euros et à compter du prononcé du jugement pour le surplus,

• débouté Monsieur A X de sa demande de remboursement de la somme de 41 130 euros, débouté Monsieur A X de sa demande de dommages et intérêts,• débouté les parties du surplus de leurs demandes,•

• condamné Monsieur A X aux entiers dépens lesquels incluent ceux de la procédure d’injonction de payer de numéro IP 2014/922CIV,

• condamné Monsieur A X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence Les Muguets représenté par son syndic Sarreguemines Immobilier la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.•

Le tribunal a considéré que l’action engagée par le syndicat est bien recevable, dans la mesure où le syndic n’est pas parti à l’instance mais agit uniquement en sa qualité de représentant légal, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire grief au syndicat des copropriétaires d’un défaut d’intérêt à agir. Il a ajouté que le défaut de pouvoir du représentant légal d’une personne physique ou morale est sanctionné par une nullité de fond mais que le juge ne peut relever d’office cette dernière.

Il a considéré que le syndicat peut parfaitement justifier du montant de sa créance à l’aide de documents d’appels de fonds, extraits de compte de copropriétaires et procès-verbaux d’assemblées générales, que le préjudice subi par le syndicat est établi pour la période du 1er janvier2013 au 31 décembre 2014 mais pas pour la période postérieure, en l’absence du budget prévisionnel et de l’approbation des comptes pour cette période.

Il a considéré que M. X ne justifie pas avoir versé au syndicat la somme de 41 130 euros et il l’a donc débouté de cette demande de remboursement.

Enfin il a indiqué que la demande de dommages et intérêts présentée par M. X est infondée, car il ne justifie pas avoir respecté les exigences fixées à l’AGE en versant la somme de 41 130 euros avant le 10 septembre 2012, de sorte qu’il ne peut pas reprocher au syndicat de ne pas avoir fait réaliser les travaux dans son appartement.

Par déclaration reçue au greffe le 10 septembre 2019, le syndicat a interjeté appel aux fins d’annulation subsidiairement d’infirmation de ce jugement, en ce qu’il a condamné Monsieur A X à payer au syndicat la somme de 19 437,14 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2014, assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2014 sur la somme de 18 320,18 euros et à compter du prononcé du jugement pour le surplus et en ce qu’il a débouté le syndicat du surplus de ses demandes.

Dans ses conclusions déposées au greffe le 9 juin 2021, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

le recevoir en son appel et le dire bien fondé ;• rejeter au contraire l’appel incident de M. X et le dire mal fondé ;•

• déclarer irrecevable et subsidiairement mal fondée la demande nouvelle en appel de M. X tendant à voir prononcer la nullité du jugement et de toute la procédure antérieure pour défaut de pouvoir de représentation du syndicat des copropriétaires et de qualité pour agir de la SARL Sarreguemines Immobilier;
En tout état de cause,

• déclarer irrecevable et subsidiairement mal fondée l’exception de nullité soulevée par Monsieur X pour la première fois en cause d’appel ; la rejeter ;

En conséquence,

• confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré recevables les demandes formulées par le syndicat;

• Le confirmer également en ce qu’il a débouté M. X de sa demande reconventionnelle et en tant qu’il l’a condamné aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

• infirmer le jugement entrepris pour le surplus en ce qu’il a condamné M. X à payer au syndicat la seule somme de 19 437,14 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2014, assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2014 sur la somme de 18 320,18 euros et à compter de son prononcé pour le surplus ;

Et statuant à nouveau de ce chef,

• condamner M. X à payer au syndicat la somme de 29 591,31 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2018 et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2014 sur la somme de 18 320,18 euros et à compter de chacune des augmentations de demandes pour le surplus ;

• donner acte au syndicat, représenté par son syndic, de ce qu’il a d’ores et déjà perçu, le 22 janvier 2020, une somme de 19 437,14 euros en vertu de l’exécution provisoire attachée au jugement entrepris ;

• condamner M. X en tous les frais et dépens d’appel ainsi qu’au paiement d’une somme de 5 000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en appel par le syndicat.

En réplique à la demande de M. X, qui sollicite la nullité du jugement et de la procédure antérieure au motif du mandat irrégulier du syndic, le syndicat fait valoir qu’il s’agit d’une exception de procédure qui aurait dû être soulevée in limine litis soit avant toute défense au fond, conformément à l’article 74 du code de procédure civile.

Il ajoute qu’il s’agit d’une demande nouvelle et donc prohibée par l’article 564 du code de procédure civile.

Le syndicat fait aussi valoir que cette exception aurait dû être soumise au conseiller de la mise en état.

Le syndicat conteste l’argumentation de M. X selon laquelle le contrat de syndic produit aux débats serait irrégulier et il soutient que M. X est forclos à contester le renouvellement du mandat de syndic de la SARL Sarreguemines Immobilier, puisque le procès-verbal d’assemblée générale du 26 juin 2013 qui fait mention du vote pour ce renouvellement lui a été régulièrement notifié le 10 juillet 2013.

Le syndicat précise que ce mandat a de nouveau été renouvelé pour la période allant du 1er janvier 2016 au 30 juin 2018.

L’appelant verse aux débats, outre les pièces déjà produites en première instance, les procès-verbaux des assemblées générales annuelles qui se sont tenues pour les années 2016 et 2017.
Il indique que la dette de M. X s’est accrue depuis le jugement de première instance et qu’il augmente donc sa demande, en versant aux débats la décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er avril 2019, ainsi que les relevés de compte des exercices 2016, 2017 et 2018 et les appels de fonds du 28 novembre 2017 et du 19 février 2018.

S’agissant de la somme de 23 294,31 euros figurant dans le compte arrêté au 31 décembre 2016 et qui est contestée par M. X, le syndicat précise qu’il s’agit de la somme de 22 916,18 euros, soit la répartition au 31 décembre 2015, augmentée d’une somme de 378,13 euros correspondant à l’appel de fonds du 1er trimestre 2016.

L’appelant admet que M. X a vendu ses lots le 3 avril 2018, raison pour laquelle le compte entre les parties a été arrêté au 2eme trimestre 2018 et le syndicat confirme avoir reçu du notaire la somme de 19 437,14 euros conformément aux termes du jugement de première instance.

Il confirme également qu’en raison du litige entre la copropriété et le promoteur au sujet des travaux réalisés, il avait été décidé en assemblée générale de copropriété que chaque copropriétaire apporterait les soldes dus par chacun au syndic, à charge pour ce dernier de saisir le juge des référés afin d’obtenir l’achèvement des travaux y compris dans les parties privatives. Mais il ajoute que M. X n’a jamais versé sa quote-part de 41 130 euros, raison pour laquelle ce dernier ne peut solliciter le remboursement de cette somme.

Le syndicat précise par ailleurs que M. X a prétendu avoir déjà payé la somme de 41 130 euros entre les mains du promoteur, raison pour laquelle le syndic avait abandonné toute réclamation à son égard.

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par la partie adverse, le syndicat relève que M. X ne peut pas lui reprocher d’avoir manqué à faire réaliser les travaux dans son logement puisqu’il n’a pas avancé les sommes nécessaires.

Il fait aussi valoir que M. X n’établit pas non plus son manque à gagner au titre des loyers manqués.

Dans ses dernières conclusions déposées le 16 mars 2021, M. X demande à la cour de :

à titre principal,

• prononcer la nullité du jugement et de la toute la procédure antérieure pour défaut de pouvoir de représentation du syndicat des copropriétaires et de qualité pour agir de la SARL Sarreguemines Immobilier ;

à titre subsidiaire,

infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;•

• constater que le syndicat a été réglé de la somme de 19 437,14 euros et n’a pas sollicité règlement des intérêts sur cette somme ;

• inviter le syndicat à établir un décompte des sommes dues par M. X après déduction du règlement intervenu ;

à défaut,

débouter le syndicat de l’ensemble de ses demandes ;• dire et juger l’appel incident de M. X recevable en la forme et bien fondé ;•

• condamner le syndicat à lui payer la somme de 41 130 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la date de la demande ;
• condamner le syndicat pris en la personne de son syndic à payer à M. X la somme de 32 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

• condamner le syndicat à payer à M. X la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ; débouter le syndicat de ses demandes à ce titre ;• condamner le syndicat pris en la personne de son syndic aux frais et dépens de la procédure.•

M. X rappelle que le défaut de qualité pour agir constitue une fin de non-recevoir au sens des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile.

L’intimé admet que la partie adverse produit aux débats le contrat de syndic signé avec la SARL Sarreguemines Immobilier, mais il souligne qu’il est non daté et qu’il couvre seulement la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2015.

Il estime que le contrat est nul, dès lors qu’il n’est pas justifié du pouvoir donné à M^me Z, à la date du 1er janvier 2013, pour signer le contrat pour le compte du syndicat.

Il en déduit que la SARL Sarreguemines Immobilier n’avait pas qualité pour présenter une requête en injonction de payer ès qualités de syndic ni pour représenter le syndicat lors de la procédure sur opposition.

Il maintient que le défaut de pouvoir du mandataire ne constitue pas une exception de procédure, mais une fin de non-recevoir qui peut être soulevée en tout état de cause.

Sur le fond, M. X fait valoir que pour établir sa créance, le syndicat doit produire les PV d’assemblées approuvant les comptes pour les exercices 2015, 2016, 2017 et 2018, les comptes généraux de la copropriété pour les mêmes exercices et enfin le compte propriétaire au nom de M. X.

Il soutient que l’on ignore l’origine de la somme reportée pour 23 294,41 euros.

Il fait grief au syndicat de lui réclamer l’intégralité de l’appel de fonds pour le second trimestre 2018 alors qu’il a vendu son bien le 3 avril 2018.

Il ajoute que le syndicat doit tenir compte du règlement intervenu à hauteur de 19 437,14 euros.

S’agissant de son appel incident, M. X fait valoir que les travaux nécessaires à la finition de son appartement ont été évalués à la somme de 41 130 euros, que le syndicat s’est engagé selon procès-verbal d’assemblée générale du 26 octobre 2011 à prendre en charge les travaux nécessaires y compris dans les parties privatives et M. X soutient que le syndicat a disposé des fonds nécessaires à l’issue d’une procédure judiciaire.

Il en déduit qu’il est fondé à réclamer au syndicat le remboursement de cette somme.

S’agissant de sa demande de dommages et intérêts, M. X soutient que l’appelant s’était engagé à achever les travaux des parties privatives et communes et que le syndicat n’a pas respecté cet engagement.

Il indique avoir évalué son préjudice en retenant une valeur locative de 650 euros sur 30 mois outre une somme de 13 000 euros au titre des travaux restant à réaliser.

MOTIFS DE LA DECISION
Vu les conclusions déposées le 9 juin 2021 par le syndicat des copropriétaires et le 16 mars 2021 par M. A X, auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ;

Vu l’ordonnance de clôture en du 13 janvier 2022;

I- Sur le défaut de pouvoir allégué du syndic et ses conséquences

L’article 117 du code de procédure civile dispose que « Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte : Le défaut de capacité d’ester en justice ; Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ; Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice ».

L’article 118 du même code précise que « Les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt ».

L’article 122 du code de procédure civile indique que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Enfin l’article 914 du code de procédure civile dispose que : « Les parties soumettent au conseiller de la mise en état, qui est seul compétent depuis sa désignation et jusqu’à la clôture de l’instruction, leurs conclusions, spécialement adressées à ce magistrat, tendant à :

prononcer la caducité de l’appel ;•

• déclarer l’appel irrecevable et trancher à cette occasion toute question ayant trait à la recevabilité de l’appel ; les moyens tendant à l’irrecevabilité de l’appel doivent être invoqués simultanément à peine d’irrecevabilité de ceux qui ne l’auraient pas été ; déclarer les conclusions irrecevables en application des articles 909 et 910 ;• déclarer les actes de procédure irrecevables en application de l’article 930-1 ».•

Il s’en déduit que M. X, qui demande la nullité de la requête en injonction de payer et du jugement subséquent, entend faire valoir non pas une fin de non-recevoir mais une nullité de fond concernant le défaut de pouvoir allégué de la SARL Sarreguemines Immobilier pour agir en justice au nom du syndicat de copropriétaires.

Cette exception de nullité ne relève pas de la compétence du juge de la mise en état et elle est bien recevable, y compris soulevée pour la première fois à hauteur de cour.

Le simple fait que M. X n’ait pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant décidé de désigner la SARL Sarreguemines Immobilier en qualité de syndic ne lui fait pas interdiction de soulever le défaut de pouvoir du représentant du syndicat des copropriétaires à l’occasion d’une autre procédure judiciaire.

Cette exception de nullité est donc recevable.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 juin 2013 au cours de laquelle a été voté à l’unanimité des présents le renouvellement du mandat du syndic, la SARL Sarreguemines Immobilier, et ce pour la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2015.

Cette désignation était partiellement rétroactive, raison pour laquelle M^me Z, désignée par l’assemblée générale à cette fin, a pu signer le contrat de syndic au cours de la réunion.

Ainsi le syndicat des copropriétaires justifie de ce que son représentant disposait d’un mandat régulier à la date du 29 avril 2014 pour déposer ès qualités de syndic une requête en injonction de payer à l’encontre de M. X et pour se constituer lors de la procédure sur opposition.

En conséquence, la cour déclare recevable mais mal fondée l’exception de nullité tirée du défaut de pouvoir du représentant du syndicat des copropriétaires et rejette la demande de nullité de la requête en injonction de payer, de la procédure sur opposition et du jugement subséquent.

II- Sur la demande du syndicat au titre des charges de copropriété impayées

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Les comptes de copropriété étant établis année par année, il convient de détailler successivement les réclamations faites par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de M. X.

Les sommes dues au titre de l’exercice 2013•

Le syndicat verse aux débats les procès-verbaux d’assemblée générale du 26 juin 2013 et du 4 juin 2014 qui établissent le vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2013 puis l’approbation du compte clos pour le même exercice.

M. X ne démontre ni même n’allègue aucun recours à l’encontre de ces décisions de l’assemblée générale des copropriétaires et la cour relève que M. X était d’ailleurs présent ou représenté lors de l’assemblée générale du 4 juin 2014 au cours de laquelle le compte de l’exercice 2013 a été approuvé à l’unanimité.

L’appel de fonds pour le 1er trimestre 2014 récapitule l’ensemble des sommes dues par M. X au titre de l’exercice 2013, pour un total de 59 128,59 euros.

Ainsi que l’a relevé à juste titre le premier juge, il convient de ne pas prendre en considération la somme de 41 130 euros, que le syndicat n’entend plus réclamer et qui fait l’objet d’une demande distincte de M. X ni celle de 625,46 euros, qui concerne l’année 2012, alors que le syndicat a limité ses réclamations aux charges impayées après le 1er janvier 2013.

M. X ne fait valoir aucun moyen précis à l’encontre de ce décompte dont le montant élevé s’explique essentiellement par l’imputation de dépenses de travaux décidées par la copropriété.

Il sera donc considéré que le syndicat fait la preuve de l’étendue de sa créance s’agissant des charges de copropriété impayées pour la période allant du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2013.

Par voie de conséquence, les sommes dues par M. X au titre de l’année 2013 sont arrêtées à la somme de 17 323,13 euros.

les sommes dues au titre de l’exercice 2014•

Le syndicat verse aux débats les procès-verbaux d’assemblée générale du 4 juin 2014 et du 23 avril 2015 qui établissent le vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2014 puis l’approbation du compte clos pour le même exercice.

M. X ne démontre ni même d’allègue aucun recours à l’encontre de ces décisions de l’assemblée générale des copropriétaires et la cour relève d’ailleurs que M. X était présent ou représenté lors de ces deux assemblées générales.

De plus, l’appel de fonds pour le 1er trimestre 2015 récapitule l’ensemble des sommes dues par M. X au titre de l’exercice 2014, pour un total de 2 257,37 euros.

M. X ne fait valoir aucun moyen précis concernant ce décompte.

Il sera donc considéré que le syndicat fait la preuve de l’étendue de sa créance s’agissant des charges de copropriété impayées pour la période allant du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2014.

Par voie de conséquence, les sommes dues par M. X au titre de l’année 2014 sont arrêtées à la somme de 2 257,37 euros.

les sommes dues au titre de l’année 2015•

Le syndicat verse aux débats les procès-verbaux d’assemblée générale du 23 avril 2015 et du 10 mai 2016 qui établissent le vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2015 puis l’approbation du compte clos pour le même exercice.

M. X ne démontre ni même d’allègue aucun recours à l’encontre de ces décisions de l’assemblée générale des copropriétaires et la cour relève d’ailleurs que M. X était présent ou représenté lors de ces deux assemblées générales.

Le syndicat des copropriétaires verse également aux débats un document daté du 20 avril 2016 et qui récapitule les charges dues par M. X au titre de l’année 2015, à savoir la somme totale de 2 951,35 euros.

M. X ne fait valoir aucun moyen précis concernant ce décompte.

Il sera donc considéré que le syndicat fait la preuve de l’étendue de sa créance s’agissant des charges de copropriété impayées pour la période allant du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2015.

Par voie de conséquence, les sommes dues par M. X au titre de l’année 2015 sont arrêtées à la somme de 2 951,35 euros.

les sommes dues au titre de l’année 2016•

Le syndicat verse aux débats les procès-verbaux d’assemblée générale du 10 mai 2016 et du 25 avril 2017 qui établissent le vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2016 puis l’approbation du compte clos pour le même exercice. M. X ne démontre ni même d’allègue aucun recours à l’encontre de ces décisions de l’assemblée générale des copropriétaires et la cour relève d’ailleurs que M. X était présent ou représenté lors de ces deux assemblées générales.

Le syndicat des copropriétaires verse également aux débats un document daté du 9 décembre 2019 et qui récapitule les charges dues par M. X au titre de l’année 2016, à savoir la somme totale de 2 002,65 euros, le poste « créances douteuses » qui correspond manifestement à l’arriéré antérieur pour 22 916,18 euros devant être déduit des réclamations car déjà pris en compte au titre des années antérieures.

M. X ne fait valoir aucun moyen précis concernant ce décompte.

Il sera donc considéré que le syndicat fait la preuve de l’étendue de sa créance s’agissant des charges de copropriété impayées pour la période allant du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2015.

Par voie de conséquence, les sommes dues par M. X au titre de l’année 2015 sont arrêtées à la somme de 2002,65 euros.

les sommes dues au titre de l’année 2017•

Le syndicat verse aux débats les procès-verbaux d’assemblée générale du 25 avril 2017 et du 16 mai 2018 qui établissent le vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2017 puis l’approbation du compte clos pour le même exercice.

M. X ne démontre ni même d’allègue aucun recours à l’encontre de ces décisions de l’assemblée générale des copropriétaires et la cour relève d’ailleurs que M. X était présent ou représenté lors de la première de ces assemblées générales.

Le syndicat des copropriétaires verse également aux débats un document daté du 9 décembre 2019 et qui récapitule les charges dues par M. X au titre de l’année 2017, à savoir la somme totale de 3 791,60 euros, le poste « créances douteuses » qui correspond manifestement à l’arriéré antérieur pour 24 918,83 euros devant être déduit des réclamations car déjà pris en compte au titre des années antérieures.

M. X ne fait valoir aucun moyen précis concernant ce décompte.

Il sera donc considéré que le syndicat fait la preuve de l’étendue de sa créance s’agissant des charges de copropriété impayées pour la période allant du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017.

Par voie de conséquence, les sommes dues par M. X au titre de l’année 2017 sont arrêtées à la somme de 3 791,60 euros.

les sommes dues au titre de l’année 2018•

L’article 6-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu’à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur.

Le syndicat verse aux débats les procès-verbaux d’assemblée générale du 16 mai 2018 et du 1er avril 2019 qui établissent le vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2018 puis l’approbation du compte clos pour le même exercice.

Le syndicat des copropriétaires verse également aux débats un document daté du 5 décembre 2019 et qui récapitule les charges dues par M. X au titre de l’année 2018, à savoir la somme totale de 880,88 euros, correspondant aux provisions exigibles le 1er janvier 2018 et le 1er avril 2018, le poste « report à nouveau » qui correspond manifestement à l’arriéré antérieur, devant être déduit des réclamations car déjà pris en compte au titre des années antérieures.

M. X ne fait valoir aucun moyen précis concernant ce décompte, sinon qu’il a vendu ses lots le 6 avril 2018, ce qui est exact mais les provisions qui lui sont réclamées sont bien celles qui étaient déjà exigibles au moment de la vente.

Par voie de conséquence, les sommes dues par M. X au titre de l’année 2018 seront arrêtées à la somme de 880,88 euros.

*****

Le total des charges de copropriétés impayées s’élève donc à la somme totale de 29 206,98 euros pour la période allant du 1er janvier 2013 au 6 avril 2018.

L’article 1153 du code civil dans sa version applicable au présent litige dispose que dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d’un autre acte équivalent telle une lettre missive s’il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.

S’agissant du point de départ des intérêts au taux légal, la première mise en demeure est intervenue le 31 mars 2014 pour les charges impayées entre le 1er janvier 2013 et le 1er avril 2014. Le syndicat a présenté sa première demande en paiement au titre des charges de copropriété échues entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 dans ses conclusions déposées le 1er février 2018 devant le juge de premier instance et il a présenté sa première demande en paiement au titre des charges de copropriété 2017 et 2018 dans ses premières conclusions d’appel déposées le 6 décembre 2019.

Le syndicat des copropriétaires admet avoir perçu la somme de 19 437,14 euros, en exécution du jugement de première instance, à l’occasion de la vente des lots de M. X. Pour autant, M. X ne démontre pas que le syndicat des copropriétaires aurait renoncé à percevoir les intérêts au taux légal dont le point de départ a été justement fixé par le juge de première instance au 31 mars 2014, date de la première mise en demeure, pour les sommes dues à cette date.

En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. A X à payer au syndicat la somme de 19 437,14 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2014, assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2014 sur la somme de 18 320,18 euros et à compter du prononcé du jugement pour le surplus.

La cour statuant à nouveau, condamne M. X à payer au syndicat la somme de 29 206,98 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er janvier 2013 au 6 avril 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2014 sur la somme de 18 320,18 euros, à compter du 1er février 2018 sur la somme de 7 604,32 euros et à compter du 6 décembre 2019 pour le surplus.

III- Sur la demande de M. X en remboursement de la somme de 41 130 euros

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.

En l’espèce, il est exact que selon procès-verbal d’assemblée générale du 26 octobre 2011, l’assemblée générale des copropriétaires avait autorisé le syndic à ester en justice en référé afin d’obtenir la réalisation des travaux nécessaires à la finition des logements et des communs.

Néanmoins, chaque copropriétaire s’engageait également à apporter le solde dû par chacun au syndic et lors de l’assemblée générale du 1er août 2012, a été voté l’appel de fonds dû par chaque copropriétaire pour achever les travaux de l’immeuble, la somme de 41 130 euros, payable avant le 10 septembre 2012, étant mise à la charge de M. X.

Or, pas davantage qu’en première instance, M. X ne justifie avoir versé une telle somme au syndicat, lequel conteste le fait que l’intimé ait effectué le moindre paiement.

De même, M. X ne rapporte pas la preuve de ce que, comme il le soutient, le syndicat des copropriétaires aurait perçu à l’issue d’une procédure judiciaire la somme de 41 130 euros pour achever les travaux afférents aux lots de M. X.

Dans ces conditions, la demande de remboursement formée par M. X apparaît non fondée et il convient de confirmer la décision de première instance en ce qu’elle a débouté M. X de sa demande en paiement de la somme de 41 130 euros.

IV- Sur la demande de M. X à titre de dommages et intérêts

Conformément aux anciens articles 1134 et 1147 du Code Civil dans leur version applicable au litige, un contractant engage sa responsabilité lorsqu’il commet un manquement au contrat engendrant un préjudice chez son cocontractant.

Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 1er août 2012 que l’appel de fonds voté le même jour avait pour objectif de permettre la livraison de l’immeuble dans les délais. Il y est précisé que « les travaux ne démarreront qu’à partir du moment où le financement sera acquis ».

Le premier juge a considéré, à juste titre, que M. X n’est pas fondé à reprocher au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir fait réaliser les travaux dans son appartement, dès lors qu’il ne justifie pas avoir respecté les exigences fixées au procès-verbal en versant la somme de 41 130 euros avant le 10 septembre 2012.

M. X n’établit donc pas la faute qu’il impute au syndicat des copropriétaires.

La cour confirme la décision entreprise en ce qu’elle l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts.

V- Sur les dépens et les frais irrépétibles

La cour confirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. X aux entiers dépens lesquels incluent ceux de la procédure d’injonction de payer de numéro IP 2014/922CIV et en ce qu’il a condamné M. X à payer au syndicat la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. X qui succombe sera également condamné aux dépens de l’appel.

Pour des considérations d’équité, il devra aussi payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, par arrêt mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable mais mal fondée l’exception de nullité tirée du défaut de pouvoir du représentant du syndicat des copropriétaires, en conséquence ;

REJETTE la demande de nullité de M. A X concernant la requête en injonction de payer, la procédure sur opposition et le jugement subséquent ;

INFIRME le Jugement du 18 décembre 2018 du tribunal de grande instance de Sarreguemines en ce qu’il a condamné M. A X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence Les Muguets, représenté par son syndic Sarreguemines Immobilier la somme de 19 437,14 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2014, assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2014 sur la somme de 18 320,18 euros et à compter du prononcé du jugement pour le surplus

ET statuant à nouveau,

CONDAMNE M. A X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence Les Muguets, représenté par son syndic Sarreguemines Immobilier la somme de 29 206,98 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er janvier 2013 au 6 avril 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2014 sur la somme de 18 320,18 euros, à compter du 1er février 2018 sur la somme de 7 604,32 euros et à compter du 6 décembre 2019 pour le surplus ;

CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions ;

RAPPELLE que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence Les Muguets, représenté par son syndic Sarreguemines Immobilier a déjà recouvré la somme de 19 437,14 euros en vertu de l’exécution provisoire attachée au jugement entrepris ;

ET Y ajoutant,

CONDAMNE M. A X aux dépens de l’appel ;

CONDAMNE M. A X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence Les Muguets, représenté par son syndic la SARL Sarreguemines Immobilier la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

Le présent arrêt a été rendu publiquement par sa mise à disposition au greffe de la 1er chambre civile de la Cour d’appel de METZ le 22 Mars 2022, par M^me FLORES, Présidente de Chambre, assistée de M^me NONDIER, Greffière, et signé par elles.