RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 21/03065 – N° Portalis DBVS-V-B7F-FUUG

Minute n° 23/00166

[G], [G], [G]

C/

[M]

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de THIONVILLE, décision attaquée en date du 14 Décembre 2021, enregistrée sous le n° 11-21-0034

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 25 MAI 2023

APPELANTS :

Madame [V] [G]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Philippe KAZMIERCZAK, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/807 du 16/02/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de METZ)

Madame [T] [G]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par M^e Philippe KAZMIERCZAK, avocat au barreau de METZ

Monsieur [O] [G]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représenté par M^e Philippe KAZMIERCZAK, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

Madame [J] [M]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e François RIGO, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 26 Janvier 2023 tenue par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, Magistrat rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l’arrêt être rendu le 23 mars 2023, prorogé au 25 mai 2023

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame GUIMARAES

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : Monsieur MICHEL, Conseiller

Monsieur KOEHL, Conseiller

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Madame PELSER, Greffier placé à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 septembre 2014, Mme [J] [M] a consenti à Mme [V] [F] épouse [G] et sa fille, Mme [T] [G], un bail portant sur une maison à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5]. Cet acte a été conclu en suite d’un premier bail que Mme [M] a conclu le 30 mai 2009 avec M. [O] [G] et Mme [V] [F] épouse [G] pour le même logement.

Par acte d’huissier du 30 juillet 2018, Mme [M] a fait délivrer à Mme [V] [G], Mme [T] [G] et M. [O] [G] (ci-après les consorts [G]) un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte d’huissier du 13 août 2020, elle les a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Thionville et au dernier état de la procédure, elle a demandé au tribunal de condamner solidairement les consorts [G] à lui verser la somme de 32.400 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 juillet 2021 avec intérêts de droit à compter du 30 juillet 2018 et capitalisation des intérêts, outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les défendeurs se sont opposés aux demandes et ont sollicité la condamnation du bailleur à leur verser à chacun la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l’indécence du logement et des troubles de jouissance outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 14 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Thionville a :

— constaté que les demandes en résiliation de bail, expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation sont devenues sans objet, les consorts [G] ayant quitté les lieux loués

— condamné solidairement les consorts [G] à payer à Mme [M] la somme de 32.400 euros représentant les loyers et les charges impayés échus au 21 juillet 2021 avec intérêts au taux légal à compter du jugement, les intérêts produisant eux-mêmes des intérêts dès lors qu’ils seront dus pour une année entière au moins,

— débouté les consorts [G] de leurs demandes de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l’indécence du logement,

— condamné les consorts [G] à payer à Mme [M] une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et in solidum aux dépens.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 29 décembre 2021, les consorts [G] ont interjeté appel de chacune des dispositions du jugement à l’exception de celle ayant constaté que les demandes en résiliation de bail, expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation sont devenues sans objet.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 16 novembre 2022, les appelants demandent à la cour d’infirmer le jugement et de :

— débouter Mme [M] de l’ensemble de ses demandes

— condamner Mme [M] à rembourser à Mmes [G] la somme de 1.750 euros au titre du dépôt de garantie et à payer à chacun d’entre eux la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’indécence du logement et des troubles de jouissance

— ordonner la compensation entre les éventuelles créances réciproques des parties

— déclarer irrecevable, subsidiairement mal fondée la demande de condamnation de Mmes [G] à payer à Mme [M] la somme de 1.750 euros à titre de provision sur le préjudice à valoir au titre de la remise en état du bien

— condamner Mme [M] aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’arriéré locatif, ils exposent que l’intimée ne justifie pas des loyers et charges impayés, qu’elle a reconnu percevoir directement l’aide au logement depuis 2014 lors de son audition par la gendarmerie le 22 janvier 2021, que le décompte ne tient pas compte de cette aide ni du dépôt de garantie de 1.760 euros à déduire et qu’ils ne peuvent être condamnés au paiement des charges faute par la bailleresse d’en justifier.

Sur l’indécence du logement et le trouble de jouissance, ils exposent que Mme [M] a été alertée sur l’état d’insalubrité du logement par leur courrier du 17 juillet 2017, celui de l’ARS du 30 octobre 2017 et un constat de non-décence de la CAF du 12 décembre 2017, que ce constat est opposable à l’intimée et a une valeur probante puisqu’il est étayé par des pièces objectives dont le contrôle diligenté par un agent assermenté de l’ARS et que le premier juge a considéré à tort qu’il n’était pas démontré que le logement ne répondait pas 'au jour du jugement’ aux conditions de décence alors que la condition d’actualité n’a pas de sens puisqu’ils avaient déjà quitté les lieux au jour où le tribunal a statué. Ils ajoutent qu’au vu des photographies actualisées, l’intimée n’a pas remédié aux désordres affectant le logement, qu’ils ne sont pas à l’origine des dégâts constatés, que ces désordres ne permettent pas à l’habitation de servir à son usage et sont dangereux pour la sécurité et la santé des occupants, qu’au vu du constat de la CAF les travaux ne relèvent pas de l’entretien et qu’ils n’ont pas été effectués. Ils concluent que faute de réalisation par la bailleresse des travaux rendant le logement décent et conforme à sa destination, ils sont fondés à solliciter une indemnisation et à opposer une exception d’inexécution pour échapper à leur obligation de payer le loyer, au besoin après accueil de leur demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts.

Sur la demande de provision à valoir sur la remise en état du bien, les appelants soutiennent que cette demande est irrecevable puisqu’elle est nouvelle et subsidiairement mal fondée faute de justification.

Aux termes de ses dernières conclusions du 22 juin 2022, Mme [M] demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et de :

— débouter Mmes [G] de leur demande tendant de remboursement de la somme de 1.750 euros au titre du dépôt de garantie, subsidiairement les condamner à lui payer la somme de 1.750 euros à titre de provision sur le préjudice à valoir au titre de la remise en état du bien

— condamner in solidum les consorts [G] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Sur l’indécence du logement et le trouble de jouissance, elle expose que si elle a reçu la lettre de la CAF du 12 décembre 2017 lui faisant part du passage d’un agent dans les locaux loués et de l’existence de traces d’indécence, elle n’a pas été conviée à cette mesure d’expertise, de sorte que celle-ci, non contradictoire, ne lui est pas opposable. Elle affirme que suite à ce courrier, elle a fait appel à un électricien pour réaliser les menus travaux nécessaires de fixation de fils électriques et à un chauffagiste qui a remplacé la chaudière. Elle ajoute que l’état des lieux d’entrée ne comporte aucune mention sur le fil électrique mal fixé, les WC ou le carrelage manquant au sous-sol, que les WC et salle de bain du sous-sol ont été installés par les locataires, qu’ils n’ont jamais justifié d’un contrat d’entretien de la chaudière et ne l’ont pas informée du dysfonctionnement de cet appareil, qu’ils ont installé un poêle à bois dans la maison alors qu’ils n’ont pas entretenu les conduits ni justifié d’un contrat de ramonage, que la fuite d’eau au niveau de l’évacuation de la baignoire et de la salle de bain du rez-de-chaussée ne relève pas de sa responsabilité s’agissant de l’entretien des joints incombant aux locataires, qu’au vu des photographies les chéneaux de la maison n’ont pas non plus été entretenus et qu’un manchon n’a pas été remplacé. Elle soutient qu’en l’absence d’entretien de la maison par les locataires depuis 2009 jusqu’à leur départ en 2021, ils doivent être débouté de leurs demandes au titre d’un préjudice de jouissance.

Sur le dépôt de garantie, l’intimée expose qu’il ressort de l’état des lieux de sortie que la maison est totalement dégradée et dans un état de saleté particulièrement avancé, que les appelants ne peuvent prétendre à la restitution du dépôt de garantie et sollicite en tant que de besoin leur condamnation à lui verser la somme de 1.750 euros à titre de provision au titre du préjudice à valoir sur la remise en état des locaux.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 octobre 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le caractère décent du logement

Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 qui définit les caractéristiques du logement décent, dispose en son article 2 que:

— les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation (paragraphe1)

— les réseaux et branchement d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et les règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement (paragraphe 5)

— les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (paragraphe 6).

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment du compte-rendu du constat de non décence effectué par le technicien conseil de la CAF de la Moselle en décembre 2017, que le logement était sans équipement de chauffage, la chaudière au fioul ne fonctionnant pas, que les fils électriques étaient accessibles ou mal fixés, que la chambre du rez-de-chaussée était affectée d’une infiltration du fait d’un chéneau non étanche, qu’il existait des moisissures, qu’une pièce du sous-sol et une chambre à l’étage étaient humides et qu’il était nécessaire de mettre en place un dispositif de ventilation permettant un renouvellement d’air adapté aux besoins d’une occupation normale.

La réalisation de ce constat de manière non contradictoire, en l’absence de la bailleresse, n’est pas de nature en soi à le priver de toute valeur probante dès lors qu’il est corroboré par d’autres pièces, notamment l’attestation de M. [X] [L], le courrier de l’ARS du 30 octobre 2017 faisant état de la visite d’un agent assermenté ayant relevé le dysfonctionnement de la chaudière au fioul et la nécessité de mettre en sécurité l’installation électrique, ainsi que les attestations des entreprises Inova et Chaufféo évoquant en suite de ce constat, la remise en sécurité de l’installation électrique et le remplacement de la chaudière.

L’intimée fait vainement valoir que ces désordres procèdent d’un défaut d’entretien qui incombe aux locataires, alors qu’en application de l’article 1351 du code civil, il lui appartient d’établir que l’inexécution de son obligation de délivrance d’un logement décent ne lui est pas imputable. Aucun élément n’est de nature à attester que les désordres de l’installation électrique consistaient en des prises mal fixées comme elle le soutient, le constat de non-décence évoquant l’accessibilité et la fixation des fils électriques. Il n’est pas plus démontré que le dysfonctionnement de la chaudière était consécutif à un défaut d’entretien des locataires et s’agissant de l’infiltration, il est rappelé le remplacement des chéneaux incombe au bailleur. Par ailleurs, la présence de dispositifs de ventilation permettant un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale de l’immeuble qui incombe également au propriétaire, n’est ni justifiée, ni même alléguée. Il s’en déduit que Mme [M] a failli à son obligation de délivrer aux locataires un logement conforme aux critères de décence définis par les dispositions légales.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il supporte la charge de la preuve du respect de cette obligation.

L’inexécution par le bailleur de ses obligations, n’est susceptible d’affranchir le locataire de son obligation corrélative de payer le loyer, qu’en cas de manquement grave se caractérisant par l’impossibilité d’utiliser les locaux loués conformément à la destination du bail.

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent que Mme [M] n’a pas délivré aux locataires un logement décent. Cependant, il n’est pas démontré que les désordres affectant les locaux étaient de nature à les rendre inhabitables, de sorte que les locataires ne peuvent valablement invoquer une exception d’inexécution pour justifier le non paiement des loyers.

Le décompte établi pour la période du 1er mai 2018 au 30 avril 2021 fait état d’un arriéré de loyer de 31.200 euros après déduction de versements de 1.200 euros au total effectués par les locataires. Il est relevé que ce décompte ne mentionne aucune charge, les échéances mensuelles qui y figurent étant de 900 euros soit le seul montant du loyer tel qu’il ressort du contrat de location du 10 septembre 2014 qui ne prévoit aucune provision sur charges. Il n’y a donc pas lieu à déduction d’une somme quelconque au titre des charges.

C’est également en vain, que les appelants soutiennent que les aides au logement versées par la CAF au bailleur n’ont pas été déduites. En effet, si la bailleresse a indiqué devant les services de gendarmerie percevoir cette allocation, il est observé que le premier décompte versé aux débats pour la période de mai à septembre 2018 précise expressément que « les droits CAF sont suspendus pour l’instant, dans l’attente de la régularisation suite à travaux de rénovation » et qu’il ne figure au dossier aucun élément permettant d’objectiver l’existence de cette régularisation. En outre, il appartient aux locataires, bénéficiaires de cette aide, sur lesquels pèse la charge de la preuve de paiement du loyer, d’établir la réalité des versements de la CAF pour la période considérée et ils ne produisent aucune pièce probante à ce titre.

Sur le dépôt de garantie, en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie qui a notamment pour objet de garantir le paiement du loyer, se déduit des sommes restant dues au bailleur. Le contrat de location (article 5.1) conclu le 10 septembre 2014 fait état d’un dépôt de garantie de 1.760 euros dont le versement par Mmes [G] est admis de part et d’autre. Il n’est ni justifié, ni même allégué de la restitution de cette somme à la fin du contrat de location et dès lors celle-ci doit s’imputer sur l’arriéré de loyers étant rappelé qu’en application de l’article 1313 du code civil, les paiements faits par un codébiteur solidaire, libèrent tous les codébiteurs envers le créancier.

Le jugement est infirmé et les consorts [G] sont condamnés solidairement à payer à Mme [M] la somme de 29.440 euros au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 30 avril 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2021, date du jugement. Par voie de conséquence, les appelants sont déboutés de leur demande tendant à la condamnation de la bailleresse au remboursement du dépôt de garantie et il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité et le bien fondé de la demande subsidiaire de l’intimée à titre de provision.

Sur la capitalisation des intérêts

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêts si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Les dispositions de cet article étant d’ordre public, il convient de confirmer le jugement ayant fait droit à la demande de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’ancien article 1231-1 du code civil applicable au litige dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il a été exposé ci-avant que la bailleresse a failli à son obligation de délivrer aux locataires un logement répondant aux critères de décence définis par les dispositions légales. Au cours de la location, les consorts [G] ont vécu dans un immeuble froid et anormalement humide, présentant une infiltration ainsi que des moisissures et doté d’une installation électrique non sécurisée, ce qui caractérise le trouble de jouissance subi. Cependant, Mme [M] justifie avoir limité le préjudice subi par les locataires du fait de la dangerosité de l’installation électrique et de l’absence de chauffage, en faisant procéder à la mise en sécurité de cette installation au mois de décembre 2017 et au remplacement de la chaudière en janvier 2018. Par ailleurs, il n’est pas démontré que l’état de santé des locataires a été affecté par les désordres comme ils le soutiennent, les certificats produits à cet effet évoquant uniquement une contre-indication médicale à la vie dans un milieu insaluble pour les intéressés sans pour autant faire état de problèmes de santé effectivement liés à l’état de l’immeuble. Compte tenu de l’ensemble de ces éléments l’indemnisation du dommage subi par chacun des locataires peut être évaluée à la somme de 1.500 euros.

Le jugement est infirmé et Mme [M] est condamnée à payer respectivement à chacun des appelants la somme de 1.500 euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande de compensation

L’article 1347 du code civil dispose que la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. Selon l’article 1347-6 du même code, le codébiteur solidaire peut se prévaloir de ce que le créancier doit à l’un de ses coobligés pour faire déduire la part divise de celui-ci.

Il résulte des développements qui précèdent que les consorts [G] sont débiteurs de la somme de 29.440 euros à l’égard de Mme [M] et que celle-ci est redevable à l’égard de chacun de la somme de 1.500 euros. Les créances sont réciproques, certaines, liquides et exigibles, de sorte que la compensation est ordonnée jusqu’à concurrence de leur quotité respective.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

Les consorts [G], qui succombent principalement en leurs demandes, sont condamnés aux dépens d’appel. Pour des raisons d’équité, les parties sont déboutées de leur demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, condamné Mme [V] [F] épouse [G], Mme [T] [G] et M. [O] [G] à payer à Mme [J] [M] une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et in solidum aux dépens ;

L’INFIRME en ce qu’il a condamné solidairement Mme [V] [F] épouse [G], Mme [T] [G] et M. [O] [G] à payer à Mme [J] [M] la somme de 32.400 euros représentant les loyers et les charges impayés échus au 21 juillet 2021 avec intérêts au taux légal à compter du jugement, les a déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l’indécence du logement, et statuant à nouveau,

CONDAMNE solidairement Mme [V] [F] épouse [G], Mme [T] [G] et M. [O] [G] à payer à Mme [J] [M] la somme de 29.440 euros au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 30 avril 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2021 ;

CONDAMNE Mme [J] [M] à payer respectivement à Mme [V] [F] épouse [G], Mme [T] [G] et M. [O] [G] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2021 ;

Y ajoutant,

DÉBOUTE Mme [V] [F] épouse [G] et Mme [T] [G] de leur demande de remboursement du dépôt de garantie, déduit de l’arriéré locatif ;

ORDONNE la compensation entre les créances réciproques des parties jusqu’à concurrence de leurs quotités respectives ;

DÉBOUTE les parties de leur demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [V] [F] épouse [G], Mme [T] [G] et M. [O] [G] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT