RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00386 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GDXL

Minute n° 25/00175

S.A.R.L. AU 38

C/

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 5], S.C.I. ANACONDA V, S.C.I. GPRI

Tribunal de Grande Instance de STRASBOURG

24 Janvier 2017

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Cour d’appel de Colmar

Arrêt du 12 décembre 2018

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Cour de cassation

Arrêt du 3 décembre 2020 rectifié par arrêt du 25 mars 2021

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Cour d’appel de Nancy

Arrêt du 15 juin 2022

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Cour de cassation

Arrêt du 11 janvier 2024

COUR D’APPEL DE METZ

CHAMBRE COMMERCIALE

RENVOI APRES CASSATION

ARRÊT DU 09 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE A LA REPRISE D’INSTANCE :

S.A.R.L. AU 38

Représentée par son représentant légal,

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représentée par M^e Gilles ROZENEK, avocat postulant au barreau de METZ et de M^e Etienne PERNOT avocat plaidant du barreau de STRASBOURG

DEFENDEURS A LA REPRISE D’INSTANCE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 6] Agissant par son syndic la SARL ALSIMMO [Adresse 8]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représentée par M^e Patrick VANMANSART, avocat postulant au barreau de METZ et de M^e Jean GEHIN avocat plaidant du barreau d’EPINAL

S.C.I. ANACONDA V

Représentée par son représentant légal pour ce domicilié audit siège

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représentée par M^e Stéphane FARAVARI, avocat postulant au barreau de METZ et de M^e Jean WEYL avocat plaidant du barreau de STRASBOURG

S.C.I. GPRI

Représentée par son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 11]

Représentée par M^e David ZACHAYUS, avocat postulant au barreau de METZ et de M^e Carole SAINSARD avocat plaidant du barreau de STRASBOURG

DATE DES DÉBATS : En application de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Septembre 2025 tenue par M^me Catherine DEVIGNOT, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 09 Décembre 2025, en application de l’article 450 alinéa 3 du code de procédure civile.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Cindy NONDIER

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M^me DEVIGNOT, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M^me MARTIN,Conseillère

M. MICHEL,Conseiller

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M^me Catherine DEVIGNOT, conseillère faisant fonction de Présidente de Chambre et par M^me Marion GIACOMINI, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 28 septembre 2015, la SCI Anaconda V a donné à bail à la SARL Au 38 des locaux commerciaux à usage de bar-restaurant situés au rez-de-chaussée et au sous-sol d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 7] Strasbourg (Bas Rhin).

Le 30 septembre 2015, la SARL Au 38 a acquis le fonds de commerce.

Les travaux de réaménagement des locaux engagés par la SARL Au [Adresse 4] ont conduit à la découverte de désordres qui ont fait obstacle à la poursuite des travaux et à l’exploitation du fonds de commerce.

A la requête de la SARL Au 38 et par ordonnance du 1er décembre 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Strasbourg a désigné un expert, afin de déterminer si les lieux pouvaient être exploités au regard des désordres invoqués. La mission a ensuite été étendue à de nouveaux désordres.

L’expert a établi une note le 22 juin 2016 par laquelle il a indiqué que le plafond du rez-de-chaussée comportait une poutre déformée qui affectait la structure de l’immeuble et nécessitait un étaiement dans les plus brefs délais. Il a précisé que ce désordre, concernant les parties communes, était sans lien avec les travaux engagés par la société.

Estimant qu’elle ne pouvait exploiter les lieux, la SARL Au [Adresse 4] a, par actes d’huissier du 17 novembre 2016, fait assigner la SCI Anaconda V et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] Strasbourg (ci-après le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal de grande instance de Strasbourg afin d’obtenir leur condamnation solidaire ou in solidum au paiement de la somme de 45.071 euros correspondant aux loyers payés sans contrepartie d’octobre 2015 à octobre 2016, d’une indemnité mensuelle de 3.467 euros à compter du 1er novembre 2016 jusqu’au jour où les locaux seront exploitables, une provision de 50.000 euros à valoir sur son préjudice et le renvoi à la mise en état pour le surplus.

Par jugement contradictoire du 24 janvier 2017, le tribunal de grande instance de Strasbourg a:

— condamné in solidum la SCI Anaconda V et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à payer à la SARL Au [Adresse 4] la somme de 40.894 euros en remboursement de 10 mois de loyers ainsi que la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— autorisé la SARL Au [Adresse 4] à suspendre le paiement du loyer prévu au bail du 28 septembre 2015 «jusqu’à ce qu’il en aura été autrement décidé»

— rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] formées contre la SCI Anaconda V

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à garantir la SCI Anaconda V des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 40.894 euros et 2.000 euros

— ordonné l’exécution provisoire et renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 25 avril 2017.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement par déclaration déposée au greffe de la cour d’appel de Colmar le 23 février 2017. La SCI Anaconda V et la SARL Au 38 ont formé chacune un appel incident.

Par arrêt contradictoire du 12 décembre 2018, la cour d’appel de Colmar a :

— écarté des débats la pièce n°31 produite par la SARL Au 38

— infirmé en toutes ses dispositions le jugement du 24 janvier 2017 du tribunal de grande instance de Strasbourg

Statuant à nouveau,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SARL Au 38 :

— la somme de 26.100,91 euros correspondant aux loyers payés par la SARL Au 38 du 23 avril 2016 au 24 janvier 2017

— une indemnité mensuelle égale au montant du loyer indexé, de l’avance sur charges et de la taxe foncière que la SARL Au 38 aura payé en exécution du bail authentique du 28 septembre 2015, ce à compter du 25 janvier 2017 et jusqu’à nouvelle décision du tribunal de grande instance de Strasbourg, qui demeure saisi au fond

— dit n’y avoir lieu à appel en garantie par la SCI Anaconda V du syndicat des copropriétaires

Y ajoutant,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’ensemble de la procédure de première instance et d’appel ainsi qu’aux dépens de la procédure de référé expertise

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer respectivement à la SARL Au [Adresse 4] et à la SCI Anaconda V la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour l’ensemble de la procédure de première instance et d’appel

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires et la SARL Au [Adresse 4] ont formé un pourvoi contre l’arrêt rendu le 12 décembre 2018 par la cour d’appel de Colmar. Les deux procédures ont été jointes.

Par arrêt du 3 décembre 2020, rectifié par arrêt du 25 mars 2021, la Cour de cassation a :

— cassé et annulé, sauf en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SARL Au [Adresse 4] la somme de 26.100,91 euros correspondant aux loyers payés du 23 avril 2016 au 24 janvier 2017, dit n’y avoir lieu à appel en garantie par la SCI Anaconda V du syndicat des copropriétaires et condamné le syndicat des copropriétaires à payer respectivement à la SARL Au [Adresse 4] et à la SCI Anaconda V la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, l’arrêt rendu par la cour d’appel de Colmar

— remis, sauf sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Nancy.

— condamné la SARL Au [Adresse 4] et la SCI Anaconda V aux dépens

— rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 par la SARL Au [Adresse 4] et la SCI Anaconda V à l’encontre du syndicat des copropriétaires et la demande de la SARL Au [Adresse 4] contre la SCI AnacondaV

— condamné la SARL Au [Adresse 4] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros sur ce même fondement.

La Cour de cassation a d’abord rappelé que la cour d’appel avait retenu que la poutre maîtresse et les solives étaient des parties communes, que le plancher haut du rez-de-chaussée ne remplissait pas sa fonction, qu’il présentait un risque pour la sécurité des personnes et des biens, que des travaux de renforcement étaient à prévoir et que des travaux d’étaiement provisoire devaient être mis en place. Elle a ensuite considéré que la cour d’appel en avait justement déduit que le syndicat devait réparation à raison des loyers payés par la locataire, placée de ce fait dans l’impossibilité de poursuivre l’exploitation du fonds de commerce de bar-restaurant.

Elle a en revanche considéré que la cour, qui était saisie de l’entier litige par l’appel général interjeté, avait méconnu l’étendue de ses pouvoirs en condamnant le syndicat des copropriétaires à payer une indemnité mensuelle au fond jusqu’à la décision du tribunal de grande instance de Strasbourg demeurant saisi au fond.

La Cour de cassation a aussi relevé que la cour avait violé l’article 1719 1° du code civil en refusant la demande d’indemnisation formée contre le bailleur aux motifs qu’il n’était pas établi que la déformation de certains éléments de structure du rez-de-chaussée relevait de la responsabilité contractuelle de la bailleresse. La Cour de cassation a considéré qu’en statuant ainsi tout en constatant que le plancher haut du rez-de-chaussée ne remplissait pas sa fonction, qu’il présentait un risque pour la sécurité des personnes et des biens et que des travaux étaient à prévoir, il s’en déduisait que la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrance.

Par déclaration déposée au greffe le 1er février 2021, la SARL Au 38 a saisi la cour d’appel de Nancy désignée comme cour d’appel de renvoi. Par déclaration déposée au greffe le 2 février 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] a également saisi la cour d’appel de Nancy. Par ordonnance du 23 juin 2021, la jonction de ces deux déclarations a été ordonnée.

La SCI Anaconda V a vendu, par acte du 29 avril 2021, le local à la SCI GPRI qui est intervenue à l’instance.

Par arrêt contradictoire rendu le 15 juin 2022, la cour d’appel de Nancy a :

— déclaré irrecevables les demandes formées par la SARL Au [Adresse 4], sauf s’agissant de celle formée au titre du remboursement par le syndicat des copropriétaires des loyers, charges et taxes foncières échus après le 25 janvier 2017

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SARL Au [Adresse 4] la somme de 27.256,67 euros, correspondant à l’indemnité mensuelle égale au montant du loyer indexé, de l’avance sur charges et la taxe foncière, due à compter du 25 janvier 2017 jusqu’au 8 novembre 2017

— débouté le syndicat des copropriétaires de son appel en garantie formé à l’encontre de la SCI Anaconda V et de la SCI GPRI

— débouté le syndicat des copropriétaires, la SCI Anaconda V et la SCI GPRI de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles de procédure exposés devant la cour d’appel de renvoi

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SARL Au [Adresse 4] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure exposés devant la cour d’appel de renvoi

— condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel, ces derniers comprenant ceux exposés devant la cour d’appel de renvoi, ainsi que les frais de l’expertise ordonnée le 1er décembre 2015 par le juge des référés du tribunal de grande instance de Strasbourg.

La SARL Au 38 a formé un pourvoi contre l’arrêt rendu le 15 juin 2022 par la cour d’appel de Nancy.

Par arrêt du 11 janvier 2024, la Cour de cassation a :

— cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 15 juin 2022 par la cour d’appel de Nancy

— remis l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Metz

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens

— rejeté la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par ce dernier et l’a condamné à payer à la SARL Au 38 la somme de 3.000 euros sur ce fondement.

La Cour de cassation a affirmé que l’arrêt du 3 décembre 2020 n’avait exclu du champ de la cassation que le chef de dispositif ayant condamné le syndicat des copropriétaires à indemniser la locataire des loyers payés entre le 26 avril 2016 et le 24 janvier 2017, ce qui imposait à la juridiction de renvoi de statuer sur toutes les autres demandes. Elle en a déduit qu’en déclarant irrecevables les demandes de la locataire, sauf celle en remboursement des loyers, charges et taxes foncières échus après le 25 janvier 2017, aux motifs que la décision du 12 décembre 2018 avait été cassée uniquement en ce qu’elle avait condamné le syndicat des copropriétaires à payer au locataire une indemnité mensuelle à compter du 25 janvier 2017 jusqu’à nouvelle décision du tribunal de grande instance de Strasbourg et que les autres dispositions de l’arrêt, s’agissant notamment de la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement des loyers du 26 avril 2016 au 24 janvier 2017 étaient définitives, la cour d’appel de Nancy avait violé les articles 623, 624, 625 et 638 du code de procédure civile.

En outre, la Cour de cassation a affirmé que pour condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la locataire une certaine somme correspondant à une indemnité mensuelle égale au montant du loyer indexé, de l’avance sur charges et de la taxe foncière à compter du 25 janvier 2017 jusqu’au 8 novembre 2017, l’arrêt retenait un loyer majoré d’un montant total de 2.889,40 euros, sans analyser, fût-ce de façon sommaire, les pièces produites par la locataire pour justifier de son préjudice, ni viser celles d’entre elles sur lesquelles elle fondait sa décision. La Cour de cassation en a déduit que la cour d’appel de Nancy n’avait pas satisfait aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile et que le défaut de réponse aux conclusions constituait un défaut de motifs.

Par déclaration déposée au greffe le 28 février 2024, la SARL Au [Adresse 4] a saisi la cour de céans aux fins de reprise d’instance après cassation.

Par ses dernières conclusions récapitulatives déposées le 27 mai 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL Au 38 demande à la cour de :

« Sur l’appel/la saisine de la SARL Au 38 »,

— infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Strasbourg du 24 janvier 2017 en ce qu’il a :

— condamné in solidum la SCI Anaconda V et le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 40.894 euros ainsi que la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a autorisée à suspendre le paiement du loyer prévu au bail du 28 septembre 2015 « jusqu’à ce qu’il en aura été autrement décidé »

Statuant à nouveau,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une indemnité égale au montant du loyer indexé et de ses accessoires (acomptes sur charges et remboursement de taxe foncière) à compter du 1er novembre 2015 jusqu’au 30 novembre 2021, soit la somme de 313.551,01 euros, outre intérêt au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une indemnité de 680.000 euros au titre du préjudice d’exploitation et perte de valeur, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation

Subsidiairement,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une provision de 180.000 euros

— ordonner une expertise (spécialité comptabilité), et confier à l’expert la mission de :

réunir les parties, se faire remettre toutes pièces utiles, donner son avis sur le préjudice qu’elle a subi et plus généralement, fournir tout élément technique, comptable et de fait pouvant être utile pour permettre à la juridiction de statuer sur ses demandes d’indemnisation

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une indemnité de 100.000 euros au titre du préjudice moral, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une indemnité de 602.011,82 euros au titre des autres préjudices, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation

— confirmer le jugement pour le surplus

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 100.000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de première instance, d’appel (cour de [Localité 13], cour de [Localité 15] et cour de céans), de cassation et de la procédure de référé expertise

« Sur l’appel/la saisine du syndicat des copropriétaires »,

— déclarer l’appel du syndicat des copropriétaires irrecevable et mal fondé et le rejeter

Sur l’appel incident de la SCI Anaconda V,

— déclarer l’appel incident de la SCI Anaconda V irrecevable et mal fondé et le rejeter.

La SARL Au 38 fait valoir que le local loué comportait de graves désordres affectant les parties communes de l’immeuble, empêchant l’exploitation normale du fonds de commerce. Elle affirme que, conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et, subsidiairement, à l’article 1242 du code civil, le syndicat des copropriétaires en est responsable de plein droit. Elle ajoute que ce dernier ne démontre pas l’existence d’une faute d’un tiers.

Elle soutient qu’il existait d’autres désordres relevant du bailleur, qui n’ont pu être résolus qu’après les travaux de reprise de la structure. A ce titre, elle indique que le syndicat a été particulièrement passif et n’a réalisé qu’en novembre 2017 les travaux de réparation, qui se sont avérés partiels, insuffisants et tardifs. Elle précise, d’une part, que le dossier des ouvrages exécutés ainsi que les attestations d’assurance ne lui ont jamais été remis, d’autre part, que le syndicat et le bailleur ne justifient pas de la validation des travaux par un bureau de contrôle, ce qui rend impossible l’utilisation du local.

La SARL Au 38 indique que le nouveau bailleur, la SCI GPRI, a pris l’initiative de faire intervenir à ses frais la société CAPEM en qualité de bureau de contrôle pour faire lever les réserves affectant les travaux de reprise réalisés par le syndicat. Elle expose, en outre, que ce n’est qu’après la cession de son droit au bail que les désordres ont pu être levés et le local mis en exploitation, soulignant que le syndicat avait reconnu sa responsabilité en acceptant de prendre en charge certains frais à l’occasion de son assemblée générale du 12 avril 2022. Elle soutient qu’elle n’a jamais pu exploiter le local, cette exploitation pour une activité de restauration étant impossible en raison des désordres subsistants, et qu’elle a payé les loyers à perte jusqu’au 30 novembre 2021. Elle précise que la sous-location autorisée par le bailleur du 13.11.2019 au 22.03.2020 mentionnait les désordres et ne signifiait pas que le local permettait d’exploiter un restaurant.

Subsidiairement, elle souligne qu’à supposer que les travaux puissent être repris après le 7 novembre 2017, il lui aurait fallu au moins 6 mois pour mobiliser les entreprises, puis 7 mois de travaux. Elle estime que le fonds n’aurait ainsi pu être exploité qu’à compter du 31 décembre 2019, sans toutefois pouvoir bénéficier d’une exploitation normale au regard des désordres subsistants. Elle estime que la cour devrait dans ce cas admettre un préjudice au moins égal à la moitié des loyers postérieurement à cette date.

La SARL Au 38 invoque ensuite l’existence d’un préjudice considérable comprenant les loyers et accessoires versés à tort, une perte d’exploitation, une perte de valeur du fonds de commerce, un gain manqué et un préjudice moral. Par ailleurs, elle évoque avoir engagé de nombreuses dépenses devant être indemnisées.

La SARL Au 38 conteste le caractère nouveau de ses demandes ainsi que l’exploitabilité du local à compter du 13 novembre 2019. Sur ce point, elle précise que le bail de sous-location versé aux débats mentionnait les désordres affectant le local et stipulait que le sous-locataire prendrait les lieux en l’état pour les besoins de sa campagne électorale.

Par ses dernières conclusions récapitulatives déposées le 21 janvier 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

Sur son appel principal,

— déclarer son appel recevable et bien fondé

— infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Strasbourg du 24 janvier 2017 en toutes ses dispositions

Statuant à nouveau,

— débouter la SARL Au [Adresse 4] de ses demandes dirigées à son encontre

— débouter la SARL Au [Adresse 4] et la SCI Anaconda V de l’ensemble de leurs prétentions

A titre subsidiaire, si par impossible les demandes de la SARL Au [Adresse 4] devaient prospérer,

— juger les demandes présentées à son encontre mal fondées pour la période postérieure au 8 novembre 2017

— prononcer les condamnations à son encontre en quittances ou deniers

— déclarer l’appel en garantie formé contre la SCI Anaconda V et la SCI GPRI recevable et bien fondé

En conséquence,

— condamner la SCI Anaconda V « à le tenir quitte et indemne » de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, tant au principal, dommages et intérêts, accessoires, frais et dépens, article 700 du code de procédure civile et débours

— condamner la SCI GPRI « à le tenir quitte et indemne » de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, tant au principal, dommages et intérêts, accessoires, frais et dépens, article 700 du code de procédure civile et débours

— dire et juger qu’il ne saurait être tenu pour l’intégralité du préjudice

En conséquence et en tout état de cause,

— réduire les montants de la condamnation à de plus justes proportions

— juger que la période d’indemnisation au titre de laquelle sa responsabilité serait retenue ne peut être postérieure à la date du 8 novembre 2017

Concernant les demandes de la SCI Anaconda V et de la SCI GPRI,

— rejeter la demande de la SCI Anaconda V à son encontre tendant à se faire garantir de toute condamnation

— rejeter la demande de la SCI GPRI à son encontre tendant à se faire garantir de toute condamnation

— rejeter toutes autres demandes à son égard

En tout état de cause,

— condamner la SARL Au [Adresse 4] d’une part, la SCI Anaconda V et la SCI GPRI d’autre part à lui payer la somme de 15.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— les condamner aux entiers frais et dépens

Sur les appels incidents,

— déclarer les appels incidents de la SARL Au [Adresse 4] et de la SCI Anaconda V recevables mais mal fondés

En conséquence,

— les débouter de l’ensemble de leurs prétentions.

Le syndicat des copropriétaires expose avoir entrepris les travaux relevant des parties communes dès l’achèvement de l’expertise judiciaire et les avoir réceptionnés sans réserve le 2 novembre 2017. Ainsi, il soutient que la SARL Au [Adresse 4] était en capacité de reprendre les travaux de rénovation envisagés à compter du 8 novembre 2017, date à laquelle elle a été informée de l’achèvement des travaux structurels. Il ajoute, d’une part, que l’appelante a simplement renoncé à exploiter son fonds de commerce tout en engageant des réclamations incidentes pour percevoir des indemnités mensuelles et, d’autre part, que n’ayant pas restitué les sommes indûment perçues, cette dernière s’est rendue débitrice d’une somme de 200.000 euros. Il précise que les travaux auxquels il a consenti à l’occasion de l’assemblée générale du 12 avril 2022 ne sont pas à l’origine de l’inexploitation du fonds de commerce.

Il rappelle que le rejet de son appel en garantie a fait l’objet d’une cassation. A ce titre, il soutient que la SCI Anaconda V engage sa responsabilité au visa de l’article 1242 du code civil en tant que gardienne du comportement de la poutre litigieuse, encastrée dans un faux plafond de son lot privatif, dont elle seule pouvait vérifier l’état afin de l’alerter. Le syndicat considère que sa responsabilité ne peut être engagée sur ce fondement. Il affirme que la transaction conclue entre la SARL Au 38 et la SCI Anaconda V lui est inopposable par l’effet relatif des conventions. Il indique, en outre, que les travaux conduits par le copropriétaire ou ses ayants droit dans les années 1990 puis de 2005 à 2007, sans autorisation du syndicat, ont fragilisé la poutre de sorte qu’il y a lieu de retenir la faute du propriétaire ou de ses ayants cause. Il ajoute que la passivité du bailleur a aggravé le préjudice d’exploitation subi par la SARL Au 38.

Par ailleurs, il vise l’article 1310 du code civil et conteste l’existence d’une obligation solidaire avec les propriétaires. Il réfute le principe d’une condamnation in solidum s’agissant de désordres distincts et indépendants et relève que la perte d’exploitation et le trouble de jouissance subis par le preneur ne lui sont pas exclusivement imputables. Il précise que la SCI GPRI répond des défauts de délivrance conforme imputables au bailleur initial depuis son acquisition et est responsable personnellement, venant aux droits et obligations de ce dernier.

Le syndicat estime que les montants mis en compte par la SARL Au 38 sont infondés. Il affirme que les préjudices allégués ne sont pas démontrés et ne présentent aucun caractère certain et direct avec les griefs mis en 'uvre. De surcroît, il soutient que les demandes portées devant la cour sont irrecevables en application de l’article 564 du code de procédure civile et que la demande d’expertise comptable présentée est injustifiée, notamment au regard de l’article 146 du code de procédure civile.

Sur les frais, il soutient que la cour n’a pas vocation à arbitrer un article 700 du code de procédure civile pour l’intégralité des procédures auxquelles la SARL Au 38 a été partie. Il indique ne pas avoir été partie à la procédure devant le juge de l’exécution. Enfin, il précise que l’évaluation du préjudice d’exploitation subi par l’appelante ne faisait pas partie de la mission de l’expert.

Par ses dernières conclusions récapitulatives déposées le 14 mars 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Anaconda V demande à la cour de :

— rejeter l’appel de la SARL Au 38, le dire mal fondé

— rejeter l’appel incident du syndicat des copropriétaires, le dire mal fondé

— recevoir l’appel incident de la SCI Anaconda V et le dire bien fondé

— infirmer partiellement le jugement du 24 janvier 2017, en ce qu’il est entré en voie de condamnation à son égard et en ce qu’il l’a condamnée in solidum avec le syndicat des copropriétaires à payer à la SARL Au [Adresse 4] une somme de 40.894 euros, à payer une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en ce qu’il a autorisé la SARL Au [Adresse 4] à suspendre le paiement du loyer prévu au bail du 28 septembre 2015 jusqu’à ce qu’il en aura été autrement décidé

En conséquence et statuant à nouveau,

— déclarer les demandes de la SARL Au [Adresse 4] irrecevables, en tout état de cause mal fondées

— débouter la SARL Au [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes

— déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires irrecevables, en tout état de cause mal fondées

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes

— confirmer le jugement pour le surplus, notamment en ce qu’il a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires sur appel en garantie à son encontre

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une indemnité de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel.

A titre liminaire, la SCI Anaconda V relève que la SARL Au [Adresse 4] n’a formulé aucune demande à son encontre. En toute hypothèse, elle soutient que de telles prétentions n’auraient pu prospérer, la vente des murs du local commercial étant intervenue au profit de la SCI GPRI le 29 avril 2021.

Elle indique que le syndicat des copropriétaires a effectué les travaux de structure et les a réceptionnés le 2 novembre 2017. Toutefois, le procès-verbal de réception ainsi que les notes de calculs n’ont été communiqués aux parties que le 27 décembre 2017. Elle précise avoir, par la suite, réalisé les travaux complémentaires réclamés par le preneur, tout en considérant qu’ils n’étaient pas à sa charge. En conséquence, elle soutient que la SARL Au [Adresse 4] était en mesure d’exploiter les lieux à compter du 31 janvier 2018, date d’achèvement des travaux effectués par le bailleur. Elle souligne que la SARL Au [Adresse 4] n’a pas entrepris de travaux d’aménagement, ce qui témoigne un désintérêt pour l’exploitation des lieux. A titre surabondant, elle fait valoir que le preneur connaissait l’absence de danger structurel des locaux pour les avoir donnés en sous-location entre le 13 novembre 2019 et le 22 mars 2020.

Elle conteste la recevabilité, comme le bien-fondé, de l’appel en garantie exercé par le syndicat des copropriétaires. A ce titre, elle considère que les demandes de la SARL Au [Adresse 4] sont irrecevables en vertu de l’article 564 du Code de procédure civile, et dépourvues de tout fondement dès lors que les locaux étaient exploitables. Elle rejette toute accusation de mauvaise foi ou de passivité. Malgré la vétusté du local, elle affirme qu’il était conforme à sa destination étant précisé que le preneur entendait y réaliser d’importants travaux. Elle ajoute qu’au regard du rapport d’expertise judiciaire, seules la canalisation fendue (qui n’est pas un désordre) et la poutre déformée, étaient dissimulées au moment de la vente. Or, elle souligne que la déformation de la poutre relève de la seule responsabilité du syndicat des copropriétaires. En outre, elle conteste la valeur probante du document intitulé « dossier préjudice » versé aux débats, dans la mesure où il s’agit d’une pièce unilatérale et non contradictoire. Au regard des stipulations du bail, elle rappelle que les réparations incombant au bailleur se limitent à celles visées par l’article 606 du code civil. Elle ajoute que le fonds de commerce a été acquis en l’état et que le preneur ne pouvait exiger du bailleur que des réparations relevant du clos et du couvert.

Elle impute l’entière responsabilité des désordres liés à la structure de l’immeuble au syndicat des copropriétaires. De surcroît, elle affirme avoir rempli l’ensemble de ses obligations contractuelles et exclut toute responsabilité concernant des travaux relevant du preneur. Elle relève que les travaux de rénovation entrepris en 2022 par le syndicat démontrent que sa responsabilité allait au-delà de la seule structure. En tout état de cause, elle considère que la responsabilité du syndicat est engagée sur le fondement de l’article 1242 du code civil, et nie avoir eu la garde de la chose.

Elle soutient que le désordre structurel constitue la cause déterminante et exclusive des difficultés rencontrées dans l’exploitation du local. Elle reproche au syndicat une tentative de cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle et estime qu’il ne pouvait agir que sur le fondement de la responsabilité contractuelle. Elle soutient que le syndicat ne démontre pas que des travaux ont été réalisés sur les parties communes de l’immeuble et réfute tout lien de causalité entre la déformation de la poutre maîtresse et l’installation de faux plafonds ou du coffrage. Elle soutient que le syndicat des copropriétaires ne saurait invoquer l’obligation de délivrance, laquelle ressort exclusivement des rapports contractuels entre bailleur et preneur. Selon elle, les déformations relevées sur les poutres de la structure du bâtiment sont exclusivement imputables à un défaut d’entretien du syndicat. Elle ajoute que ce dernier ne démontre pas que ces dommages résulteraient d’une faute du bailleur, du preneur, ou d’un cas de force majeure.

Elle relève que le syndicat des copropriétaires n’a pas formé de pourvoi en cassation incident à l’encontre du rejet de son appel en garantie. Elle en déduit une reconnaissance implicite du mal-fondé de ses demandes. Elle précise que la seconde cassation n’est intervenue qu’au titre du chiffrage du préjudice de la SARL Au [Adresse 4].

Enfin, elle considère que les montants mis en compte par la SARL Au [Adresse 4] sont prohibitifs et excessifs. Elle observe qu’il n’est pas justifié du prix de revente du fonds de commerce. Elle souligne également le délai mis par la SARL Au [Adresse 4] pour retirer les clés du local après l’achèvement des travaux et estime que le preneur ne justifie pas de son impossibilité d’exploiter effectivement le local commercial loué.

Par ses dernières conclusions récapitulatives déposées le 4 juin 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI GPRI demande à la cour de :

— prendre acte de son intervention volontaire en qualité de nouveau propriétaire et bailleur

— déclarer seul responsable le syndicat des copropriétaires des défauts portant sur les parties communes

— constater que si le bailleur devait être mis en cause pour défaut de délivrance celui-ci ne le serait qu’à la suite des errements du syndicat des copropriétaires

— condamner le syndicat des copropriétaires à assumer les conséquences découlant des difficultés pour le locataire d’exploiter le local

— dire n’y avoir lieu à aucune solidarité, ni aucune obligation in solidum entre le syndicat des copropriétaires et le bailleur

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2.500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au entiers frais et dépens.

La SCI GPRI fait valoir que la Cour de cassation a confirmé la responsabilité du syndicat des copropriétaires du fait de la défaillance d’une poutre maîtresse et de solives et en a déduit qu’il devait réparation à raison des loyers payés par la locataire placée dans l’impossibilité de poursuivre l’exploitation du fonds de commerce. Elle indique que le syndicat n’a pas fourni le dossier des ouvrages exécutés ni les attestations d’assurances de l’entreprise ayant réalisé les travaux, pourtant nécessaires au regard de la garantie décennale devant couvrir les travaux réalisés et pour pouvoir envisager sereinement des travaux d’aménagement. Elle ajoute avoir dû se substituer au syndicat pour pallier à sa carence.

Elle soutient que d’autres défauts liés aux parties communes ont été identifiés et relèvent de la responsabilité du syndicat des copropriétaires en vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et d’une jurisprudence constante, indépendamment de l’existence d’une faute. Elle précise que le syndicat l’a reconnu, dès lors qu’à l’occasion de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 avril 2022, la prise en charge de certains travaux a été mise à l’ordre du jour et acceptée. Elle ajoute qu’il appartient au syndicat de prouver la faute du bailleur pour limiter sa responsabilité.

En outre, elle affirme que le bailleur n’a pas été en mesure de délivrer le local à sa locataire en raison des problèmes d’entretien des parties communes de l’immeuble relevant de la responsabilité exclusive du syndicat des copropriétaires. Elle estime dès lors qu’il lui appartient d’assumer les conséquences découlant des difficultés pour le locataire d’exploiter le local et de prendre en charge le montant des loyers. De plus, elle expose avoir dû faire un effort financier important pour pouvoir relouer son local alors que les travaux ne lui incombaient pas pour l’essentiel.

Par ailleurs, elle soutient que plusieurs fautes peuvent être relevées à l’encontre du syndicat des copropriétaires conformément à l’article 1240 du code civil. A ce titre, elle énonce que le syndicat a manqué à son obligation d’entretien et de conservation des parties commune en s’abstenant d’agir malgré les désordres signalés et la connaissance qu’il avait de leur gravité. Elle ajoute que la gestion financière du syndicat, disproportionnée et injustement répartie, constitue une faute de gestion dans l’administration des fonds commun. De surcroît, elle affirme qu’en rendant le local commercial impropre à sa destination, le syndicat l’a privée de la jouissance normale de son bien. Enfin, elle relève que la jurisprudence admet la responsabilité du syndicat pour faute dans le choix ou la surveillance du syndic, notamment lorsqu’il a contribué, par son inaction, à l’aggravation des désordres.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la saisine de la cour

Il résulte des arrêts de la Cour de cassation des 3 décembre 2020 et 11 janvier 2024, que sont définitives les dispositions de l’arrêt de la cour d’appel de Colmar du 12 décembre 2018 ayant :

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SARL Au [Adresse 4] la somme de 26.100,91 euros correspondant aux loyers payés par la SARL Au 38 du 23 avril 2016 au 24 janvier 2017

— dit n’y avoir lieu à appel en garantie par la SCI Anaconda V à l’encontre du syndicat des copropriétaires

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer respectivement à la SARL Au [Adresse 4] et à la SCI Anaconda V la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour l’ensemble de la procédure de première instance et d’appel.

La présente cour n’en est donc pas saisie.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 954 que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées dans le dispositif des conclusions.

Or, en l’espèce, il convient de relever que si le syndicat des copropriétaires conclut dans les motifs de ses écritures à l’irrecevabilité des prétentions formées par la SARL Au [Adresse 4], le dispositif de ses conclusions ne comporte aucune demande tendant à voir déclarer irrecevables les prétentions formées par cette dernière. La cour n’en est donc pas saisie.

Il en est de même de la demande du syndicat des copropriétaires tendant à ce que la SARL Au [Adresse 4] produise la transaction conclue avec la SCI Anaconda V qui n’est pas reprise dans le dispositif de ses conclusions.

En outre, dans la mesure où la SARL Au [Adresse 4] ne forme plus de demandes à l’encontre de la SCI Anaconda V, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité de celles-ci, ni de statuer sur la demande de la SCI Anaconda V tendant à les voir rejetées.

II ) Sur la recevabilité

Sur la recevabilité des appels formés par le syndicat des copropriétaires et par la SCI Anaconda V

Si la SARL Au [Adresse 4] demande, dans le dispositif de ses conclusions, que la cour déclare irrecevables l’appel formé par le syndicat des copropriétaires ainsi que l’appel formé par la SCI Anaconda V, elle n’invoque aucun moyen à l’appui de ces demandes, contrairement aux exigences de l’article 954 du code de procédure civile.

Dès lors, les demandes formées par la SARL Au [Adresse 4] tendant à voir déclarer irrecevables les appels formés par le syndicat des copropriétaires et par la SCI Anaconda V seront rejetées.

Sur la recevabilité des demandes formées par le syndicat des copropriétaires contre la SCI Anaconda V

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non recevoir, tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Il résulte de la lecture du dispositif des conclusions du syndicat des copropriétaires que les seules demandes formées par celui-ci contre la SCI Anaconda V sont: un appel en garantie par lequel il demande que la SCI Anaconda V soit condamnée «à le tenir quitte et indemne de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, tant au principal, dommages et intérêts, accessoires, frais et dépens, article 700 du code de procédure civile et débours», ainsi qu’une demande de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Or, les moyens invoqués par la SCI Anaconda V pour voir déclarer les prétentions du syndicat des copropriétaires à son égard irrecevables, ne visent pas l’article 122 du code de procédure civile mais concernent les fondements juridiques sur lesquels le syndicat des copropriétaires forme sa demande en garantie. Il ne s’agit donc pas de fins de non recevoir permettant de voir déclarer les prétentions formées par le syndicat des copropriétaires à son encontre irrecevables sans examen au fond. Il en est ainsi notamment du moyen tendant à voir juger que le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, ou du moyen relatif au fondement juridique invoqué (responsabilité contractuelle ou délictuelle).

La demande de la SCI Anaconda V tendant à voir déclarer les prétentions formées par le syndicat des copropriétaires à son encontre sera donc rejetée.

III) Sur les demandes formées par la SARL Au [Adresse 4] contre le syndicat des copropriétaires

A) Sur les désordres invoqués

Il convient de relever que les demandes d’indemnisation formées par la SARL Au [Adresse 4] à l’encontre du syndicat des copropriétaires sont fondées désormais uniquement sur l’existence des désordres suivants :

— une déformation importante d’une poutre reprenant les solives du plancher haut du rez-de-chaussée du local donné à bail qui était encastrée dans un faux plafond

— une fosse non étanche et des pompes de relevage dysfonctionnelles

— les désordres relevés par M. [D] dans son rapport d’expertise privée du 26 septembre 2018 soit :

— le défaut d’étanchéité d’une toiture-terrasse susceptible de générer des infiltrations dans le local loué

— dans la cour, ossature bois affectée de pourriture d’origine fongique

— graves problèmes de sécurité

B) Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

L’article 624 du code de procédure civile dispose que « la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l’arrêt qui la prononce. Elle s’étend également à l’ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d’indivisibilité ou de dépendance nécessaire ».

L’article 625 du même code précise que « sur les points qu’elle atteint, la cassation replace les parties dans l’état où elles se trouvaient avant le jugement cassé ».

Enfin l’article 638 du code de procédure civile ajoute que « l’affaire est à nouveau jugée en fait et en droit par la juridiction de renvoi à l’exclusion des chefs non atteints par la cassation».

En l’espèce, si l’arrêt de la Cour de cassation du 11 janvier 2024 a cassé et annulé en toutes ses dispositions l’arrêt de la cour d’appel de Nancy du 15 juin 2022, l’arrêt de la Cour de cassation du 3 décembre 2020 n’a prononcé qu’une cassation partielle de l’arrêt de la cour d’appel de Colmar du 12 décembre 2018 et a ainsi exclu du champ de la cassation les dispositions de l’arrêt de la cour d’appel ayant condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SARL Au [Adresse 4] la somme de 26.100 euros correspondant aux loyers payés par la SARL Au 38 du 23 avril 2016 au 24 janvier 2017.

La Cour de cassation a précisé sur ce point dans les motifs de son arrêt du 3 décembre 2020 que la cour d’appel de Colmar avait à juste titre retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 pour les dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, dès lors que la poutre maîtresse et les solives étaient des parties communes, que le plancher haut du rez-de-chaussée ne remplissait pas sa fonction, qu’il présentait un risque pour la sécurité des personnes et des biens, que des travaux de renforcement étaient à prévoir et que des travaux d’étaiement provisoires devaient être mis en place.

La lecture des motifs retenus par la cour d’appel de Colmar permet de constater que la responsabilité du syndicat des copropriétaires n’a été retenue qu’à l’égard du désordre relatif à la poutre maîtresse et aux solives, les autres désordres n’ayant pas été invoqués à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Dès lors, le principe de la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour le préjudice subi par la SARL Au [Adresse 4] en raison du défaut d’entretien des parties communes n’a été définitivement tranché que pour la demande d’indemnisation formée au titre de la poutre et des solives. La présente cour, qui n’en est pas saisie, n’a donc pas à statuer de nouveau sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires à ce titre.

En revanche, il faut examiner la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour les autres désordres invoqués par la SARL Au [Adresse 4].

Sur la responsabilité au titre de la fosse non étanche et des pompes de relevage dysfonctionnelles

Il résulte des dispositions de l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable au litige, rappelé par la Cour de cassation, que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes et qu’il est «responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.»

Il ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en apportant la preuve de la faute exclusive du copropriétaire, d’un tiers ou d’un cas de force majeure.

L’article 3 de cette même loi précise que : « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès

— le gros 'uvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs

— les coffres, gaines et têtes de cheminées

— les locaux des services communs

— les passages et corridors

— tout élément incorporé dans les parties communes. ».

Dans son rapport du 23 mai 2017, l’expert judiciaire, Mme [I] a indiqué que la fosse de relevage, située au sous-sol, avait dû déborder, que cette fosse ne comportait pas de couvercle et était partiellement remplie d’eaux usées, que les parois étaient vétustes. Elle a conclu que le désordre lié au débordement des eaux usées de la fosse relevait de l’absence d’entretien, la fosse n’ayant pas été vidangée et nettoyée, ainsi que d’un défaut de fonctionnement des pompes de relevage (seule l’une des pompes fonctionne mais de façon insuffisante). Elle a estimé que la configuration de l’installation et l’absence de protection mécanique étanche la rendait non conforme aux règles de l’art.

Si Mme [I] a estimé dans son rapport que l’installation de levage était exclusivement affectée au local du rez-de-chaussée et constituait une partie privative, elle a néanmoins observé qu’il y avait des variations du niveau d’eau dans la fosse, étant précisé que le local commercial n’avait aucune activité. L’expert a émis l’hypothèse qu’il s’agissait « très probablement » de remontées des nappes phréatiques. Il ne peut donc être déduit de ce rapport aucun certitude sur le fait que la fosse servait exclusivement à la partie privative exploitée par la SARL Au 38.

Or, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble a décidé, selon le procès-verbal du 12 avril 2022, de procéder à l’installation d’une pompe de relevage « dans un puisard du WC du rez-de-chaussée » ainsi qu’à l’installation d’une station de relevage.

Les devis des travaux ayant été votés, joints au procès-verbal de l’assemblée générale démontrent que les travaux susvisés concernent bien le remplacement de l’ancienne fosse de relevage et les pompes qui y sont rattachées.

Il faut ainsi en déduire que la fosse de relevage et ses pompes étaient des parties communes puisque le syndicat des copropriétaires a voté la prise en charge de ces travaux.

La vétusté de la fosse constatée par Mme [I] due à un défaut d’entretien relève donc de la responsabilité du syndicat des copropriétaires. Si le bailleur a procédé au remplacement des pompes après le rapport d’expertise, il résulte du courrier adressé par le conseil du nouveau preneur (la société Bioburger) au syndic le 9 mars 2022 que ces nouvelles pompes (du même type que celles examinées par Mme [I]) n’étaient pas adaptées aux déversements des eaux usées de la copropriété qui nécessitaient un broyeur.

Cet élément d’équipement commun (fosse et pompes de relevage) était donc non seulement vétuste mais aussi inadapté à l’usage de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires ne fait valoir aucun élément au titre de l’exonération de sa responsabilité de plein droit. Celle-ci doit donc être retenue.

Sur les désordres relevés par M. [D] dans son rapport d’expertise privée du 26 septembre 2018

Par application des dispositions de l’article 16 du code de procédure civile, le juge ne peut fonder sa décision sur un rapport d’expertise non judiciaire, même élaboré contradictoirement, établi à la demande d’une seule partie qu’à la condition que ce rapport soit corroboré par un autre élément de preuve, sauf si les constatations et conclusions de l’expert portent sur un fait établi et non discuté par les parties.

L’expertise effectuée par M. [D] n’est pas une expertise judiciaire. Les faits qu’elle relève doivent donc, pour valoir comme preuve des désordres, être soit corroborés, soit porter sur un fait établi et non discuté, même si le syndicat des copropriétaires et la SCI Anaconda V avaient été convoqués.

* Sur le défaut d’étanchéité de la toiture-terrasse

L’expert, en examinant le local technique situé au sous-sol de l’immeuble, indique qu’il est couvert par une toiture terrasse. S’il relève des lacunes relatives à l’étanchéité de cette dernière et indique qu’à « tout moment des infiltrations peuvent affecter le local situé en sous-sol », il ne relève aucun dommage actuel.

Par ailleurs, la SARL Au 38 n’invoque, ni ne produit, aucun élément permettant de corroborer les non conformités et lacunes relevées par cette expertise amiable, ni de prouver l’existence de désordres existant sur les lieux destinés à l’exploitation de son activité.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires n’est donc pas engagée du fait de ce défaut d’étanchéité.

* Sur l’ossature bois affectée de pourriture d’origine fongique

Dans son rapport du 26 septembre 2018, M. [D] relève que dans la cour intérieure, certaines pièces en bois relatives à l’ossature en colombage bois sont particulièrement détériorées et probablement affectées de pourritures d’origine fongique. Il précise que cette ossature constituait antérieurement un pan vertical indissociable de l’ouvrage et indispensable à sa stabilité. Il estime qu’il est nécessaire de remettre en état tous les éléments en bois détériorés.

Ces faits sont corroborés par un diagnostic parasitaire réalisé le 29 août 2019 et par la décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 avril 2022 qui a voté des travaux de remplacement de certains éléments du colombage de la cour de l’immeuble.

A supposer qu’un défaut d’entretien d’une partie de l’ossature bois de l’immeuble soit imputable au syndicat des copropriétaires, la SARL Au [Adresse 4] ne justifie pas que ces dégradations ne lui permettaient pas d’exploiter son commerce à l’époque où elle était preneur. Si le bail comprenait la cour, il est cependant produit un courriel du conseil de la SARL Au [Adresse 4] adressé au syndic de copropriété du 26 août 2016 par lequel il est indiqué que les exploitants de la SARL Au [Adresse 4] s’engagent à ne pas utiliser la cour intérieure à des fins commerciales en installant des terrasses.

Par ailleurs il n’est ni établi, ni invoqué, que les détériorations constatées mettaient en cause la solidité de l’immeuble.

Aucun élément ne permettant d’établir que les désordres affectant une partie des colombages ont causé un préjudice à la SARL Au [Adresse 4], la responsabilité du syndicat des copropriétaires n’a pas lieu d’être engagée à ce titre.

* Sur les problèmes de sécurité

La SARL Au 38 invoque des manquements au titre de la sécurité incendie faisant obstacle à la reprise de son exploitation en se référant, sans les détailler, aux défauts de conformité relevés à ce titre par M. [D] dans son expertise amiable pages 32 à 37.

L’expert relève dans ces pages :

— une insuffisance de protection contre les risques d’incendie du flocage posé par le bailleur

— « les traversées de la dalle par certaines installations techniques comme les tubes de raccordement frigorifique relatifs à la climatisation réversible installée par le bailleur ne peuvent être validées sans l’avis du SDIS ou d’un bureau de contrôle agréé. (…)A certains endroits les jonctions entre les parois verticales et horizontales ne peuvent garantir la protection contre le feu visée compte tenu de la présence de certains matériaux dont la stabilité n’est pas assurée. (…)Ces lacunes ne peuvent conférer au plancher traité le degré de coupe-feu exigé ».

L’expert ajoute : « les règles d’isolement au feu issues de la réglementation incendie en vigueur ne concernent pas seulement les planchers mais l’intégralité des parois concernant l’enveloppe des locaux. En dépit de l’état des parois verticales dont il n’est pas possible de garantir leur degré coupe-feu actuel sans prendre en considération leur stabilité au feu, nous rappelons que les travaux relatifs au renforcement de la structure entrepris par le syndicat des copropriétaires ont probablement affecté les caractéristiques techniques de ces ouvrages en matière d’incendie. »

L’usage du terme « probablement » ne permet pas d’établir de manière certaine que les travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires ne sont pas conformes à la réglementation incendie. En outre, cette affirmation n’est corroborée par aucune autre pièce.

De même, l’insuffisance de protection contre le feu du flocage, outre le fait que ce flocage a été posé par le bailleur et non par le syndicat des copropriétaires, n’est corroborée par aucun autre élément.

Le courrier du SDIS du 1er mars 2018 évoqué par la SARL Au 38 rappelle, de manière générale, l’obligation d’isolation des locaux d’habitation par des planchers coupe-feu et précise que toute modification d’un [Localité 14] (établissement recevant du public) doit faire l’objet de la saisine de l’autorité de police et que le maire peut faire une visite de contrôle. Il ne mentionne aucune non-conformité précise du local.

La SCI Anaconda V verse aux débats un document établi par la SARL EGIR ayant exécuté les travaux de protection incendie en sous-face de plancher, certifiant au contraire avoir exécuté ces travaux dans les règles de l’art et avoir mis en 'uvre les épaisseurs requises par le cahier des charges du fabricant du produit.

Enfin, l’article 7 du contrat de bail conclu entre la SCI Anaconda V et la SARL Au 38 précise que le bailleur autorise le preneur à réaliser des travaux répertoriés dans un document annexé au bail intitulé « devis estimatif des travaux ». Ce document prévoyait un « budget supplémentaire » pour « les travaux sur la structure existante, visible une fois le plafond déposé » et il est mentionné : « le coupe-feu des gaines, ainsi que la non présence d’amiante (faine cuisine, flocage sous faux-plafond) mise en conformité suite au rapport de la commission de sécurité ». La mise en conformité des lieux loués aux normes, notamment incendie, incombait donc au preneur.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments qu’il ne peut être imputé au syndicat des copropriétaires un « vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes » (visés par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965) relatifs à l’absence de sécurité du local exploité par la SARL Au 38. Les moyens soulevés à ce titre seront donc rejetés.

Si la SARL Au [Adresse 4] invoque également à ce titre l’absence de remise par le syndicat des copropriétaires du dossier des ouvrages exécutés (DOE) comprenant les plans et le descriptif des travaux et équipements réalisés et/ou posés par l’entreprise mandatée par le syndicat, ainsi que l’absence de preuve de la conformité des travaux réalisés aux règles de sécurité, il convient de relever que la SARL Au [Adresse 4] ne précise pas le fondement juridique de cette demande.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ne concernant que les vices de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, il faut considérer que la demande de documents est fondée sur le principe de la responsabilité délictuelle posé par l’article 1240 du code civil. Il faut donc que la SARL Au [Adresse 4] rapporte la preuve d’une faute commise par le syndicat des copropriétaires.

Or, elle ne précise pas quelles seraient les dispositions légales imposant au syndicat des copropriétaires de lui transmettre ces documents, étant rappelé qu’elle n’était pas copropriétaire des lieux.

Dans son courrier daté du 1er juin 2018, Mme [P], architecte de la SARL Au 38, demande à cette dernière « une réception contradictoire entre la SCI Anaconda V et la SARL Au 38 suite aux travaux qui ont été effectués sur site par des entreprises diligentées par le syndic ou le bailleur ». Elle ajoute qu’il s’agit de « procéder à une réception dans les règles de l’art et obtenir les DOE des corps de métiers pour :

— les éléments de structure,

— le flocage CF 2H plancher haut,

— l’installation du système de chauffage et de climatisation avec hypothèses de calcul et dimensionnement afin de pouvoir statuer sur la compatibilité avec l’exploitation des DOE doit être prononcée ».

Il ressort de ce courrier que certains DOE relevaient des travaux effectués par le bailleur, qui reconnaît d’ailleurs dans ses conclusions avoir effectué des travaux de flocage et procédé à la rénovation du système de chauffage par l’installation d’une climatisation réversible. Le syndicat des copropriétaires n’est donc pas concerné par l’absence de délivrance des documents relatifs à ces travaux.

S’agissant des travaux effectués par le syndicat des copropriétaires sur la poutre, il est produit le procès-verbal de réception des travaux qui a été signé sans réserve le 2 novembre 2017. En outre le rapport intitulé « diagnostic structure » établi par le BET Structure Capem Ingénierie le 9 avril 2021 à la demande de la SCI GPRI, conclut que « les travaux ont été réalisés en respectant globalement les délais d’exécution. Il y a des légères différences par rapport aux préconisations du bureau d’études SBE, mais cela ne compromet pas la stabilité des ouvrages ».

Si la SARL Au 38 affirme qu’elle ne pouvait sans ces documents poursuivre les travaux à compter de février 2018, fin des travaux réalisés sur la structure, et produit à ce titre une attestation de la SASU B2C qui indique ne pas être en mesure de poursuivre les travaux en l’absence de DOE, il y a cependant lieu d’observer que le bailleur avait pu, lui, exécuter avant cette date des travaux (changement du système de chauffage et pose d’une climatisation ainsi que la pose d’un flocage).

En outre, elle ne justifie pas en quoi ces documents lui étaient indispensables. En effet, la SARL Au 38 indique dans ses conclusions (p15) avoir « sollicité et obtenu les autorisations nécessaires au titre de la réglementation d’urbanisme et de sécurité incendie », étant souligné que le changement de destination des lieux avait déjà été signalé. Elle ajoute qu’un dossier complet décrivant l’ouvrage avait été déposé auprès de la mairie de [Localité 16] et validé par le service départemental d’incendie et de secours (SDIS) et par la police du bâtiment de la mairie ». Si elle affirme qu’une mise à jour du dossier était nécessaire, elle ne produit aucun élément l’attestant ni établissant que les documents qu’elle sollicite devaient être obligatoirement fournis. Elle ne précise pas non plus quelles seraient les dispositions légales l’exigeant.

Sur ce point, le courrier du SDIS daté du 1er mars 2018, se borne à indiquer que s’agissant des travaux réalisés sur la poutre par le syndicat des copropriétaires, « un contrôle réalisé a posteriori par une personne ou organisme spécialisé [lui] semble tout à fait indiqué ». Il ne mentionne pas qu’il est obligatoire.

S’il ressort également du courrier du préfet du Bas-Rhin du 14 juin 2019 que celui-ci n’a pas fait droit à la demande de la SARL Au 38 d’exploiter une licence IV dans les locaux donnés à bail après un avis défavorable du maire de la ville de [Localité 16], il convient de relever que ce refus a été motivé par le fait que la demande était prématurée au regard des travaux importants restant encore à réaliser et non en l’absence des documents visés par la SARL Au 38.

Il n’est donc pas rapporté la preuve d’une faute du syndicat des copropriétaires commise au titre de l’absence de délivrance de documents attestant de la sécurité des travaux réalisés. Les moyens soulevés à ce titre seront donc rejetés.

En conséquence, il ressort des motifs ci-dessus ainsi que de ce qui a déjà été jugé définitivement que le syndicat des copropriétaires est responsable, par application des dispositions de l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, des désordres affectant la déformation de la poutre et des dysfonctionnements de la fosse et des pompes de relevage, sans qu’il soit nécessaire de statuer sur le moyen tiré de la faute du syndicat au titre du choix et de la surveillance du syndic de copropriété.

Il doit dès lors indemniser la SARL Au 38 des préjudices qu’elle a subis en raison de ces désordres.

C) Sur la demande d’indemnisation des préjudices subis

Sur l’évaluation des différents postes de préjudices

Les pièces produites sont suffisantes pour évaluer le préjudice subi par la SARL Au [Adresse 4].

Par ailleurs, si le syndicat des copropriétaires considère que « le dossier préjudice » présenté par la SARL Au [Adresse 4] n’a aucune valeur probante en raison de son caractère non contradictoire, il convient de relever que les documents produits n’ont pas la nature d’une expertise amiable qui nécessiterait d’être corroborées en l’absence de caractère contradictoire. Il s’agit principalement de quittances, factures et documents comptables dont la valeur probante est soumise à l’appréciation de la cour.

De plus, ces pièces versées aux débats ont été soumises à la discussion des parties. Les moyens invoqués à ce titre seront donc rejetés.

Il convient de reprendre successivement les postes de préjudice invoqués par la SARL Au 38.

Sur les loyers, charges et taxes foncières

* Sur la période d’indemnisation

Aux termes des décisions déjà prononcées entre les parties, et notamment des arrêts de la Cour de cassation des 3 décembre 2020 et 11 janvier 2024, ainsi que de la cour d’appel de Colmar du 12 décembre 2018, la SARL Au 38 a déjà été indemnisée par le syndicat des copropriétaires «au titre des loyers qu’elle avait payés alors qu’elle était dans l’impossibilité de poursuivre les travaux nécessaires à l’exploitation du fonds de commerce de bar-restaurant» (selon les motifs de l’arrêt de la cour d’appel), soit 26.100,91 euros, pour la période allant du 23 avril 2016 au 24 janvier 2017.

Il convient de relever que le point de départ de la période d’indemnisation a ainsi été définitivement fixé au 23 avril 2016, il n’y a donc pas lieu de statuer sur les moyens invoqués tendant à remettre en cause cette date, étant observé que le moyen tiré de la durée des travaux était dans les débats.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir informé de la réception des travaux de réfection de la poutre par courriel du 8 novembre 2017, le conseil de la SARL Au 38 en ayant accusé réception par courriel du 9 novembre 2017.

Si les locaux étaient donc de nouveau accessibles à compter de cette date, la structure étant sécurisée, il convient de relever que les travaux de réfection de la fosse et des deux pompes de relevage n’ont, eux, été réalisés qu’après le vote de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 avril 2022, soit après le départ des lieux de la SARL Au [Adresse 4] et la vente de son fonds de commerce à la société Bioburger, étant précisé qu’il est justifié que la SARL Au [Adresse 4] a réglé les loyers jusqu’au 30 novembre 2021 (comme le soutient cette dernière dans ses écritures p.25).

Il ressort du courriel adressé par le directeur du développement de la société Bioburger le 23 février 2022 au syndic de la copropriété, que le plombier qu’elle avait diligenté a constaté que certains réseaux provenant des étages se déversaient à l’intérieur du local, entraînant :

— le débordement par intermittence du syphon de sol situé au rez-de-chaussée,

— le déversement des eaux usées dans l’ancien bac à graisse, situé au sous-sol, du restaurant que la société Bioburger a dit avoir besoin de boucher pour éviter les débordements et les odeurs et afin de pouvoir raccorder ses toilettes,

— le déversement des eaux usées dans la fosse non étanche équipée d’une pompe de relevage mais non adaptée à traiter les eaux usées en l’absence de broyeur et qui déborde elle aussi en sous-sol

Le directeur du développement de la société Bioburger insiste ensuite dans son courriel sur le caractère urgent des réparations à effectuer en indiquant au syndicat des copropriétaires « nous devons procéder à ces travaux au plus vite car notre restaurant ne sera pas exploitable en l’état. C’est important à la fois pour le fonctionnement de nos toilettes afin d’accueillir nos clients dans les meilleures conditions et éviter les odeurs et les débordements d’eau mais aussi pour nos équipes et pour préserver nos denrées alimentaires pour lesquelles les conditions de stockage et d’hygiène sont strictes ». Sur ce point, il convient de relever que le descriptif des lieux figurant dans le bail consenti à la SARL Au 38 mentionnait que les réserves étaient bien situées au sous-sol du local.

Ces éléments factuels n’ont pas été remis en cause puisque les travaux de reprise de ces désordres ont été votés par l’assemblée générale des copropriétaires le 12 avril 2022. Les remontées d’odeurs pestilentielles dénoncées avaient, en outre, déjà été constatées par Mme [I] dans son rapport d’expertise.

Par ailleurs, il est produit l’attestation de M. [C] [G], ayant occupé les locaux pendant leur sous-location à un candidat aux élections municipales en 2019-2020. Celui-ci déclare également que ces odeurs « ressemblant à celles de toilettes publiques mal entretenues » « dont il ne connaissait pas leur origine possible », étaient très incommodantes. Il explique ainsi qu’il « devait sortir régulièrement, sa respiration étant gênée par l’odeur ». Il indique que « les toilettes situées au sous-sol avaient été condamnées et que les seules toilettes accessibles se situaient de l’autre côté du patio intérieur situé à l’arrière du local ». Il déclare que « les locaux n’avaient pas vocation à être occupés dans le cadre d’une vie courante » et « auraient difficilement pu trouver dans cet état de l’époque une autre utilisation ».

Au regard de leur nature, ces désordres ne permettaient pas l’exploitation d’une activité de restauration qui était la destination du bail et l’objet social de la SARL Au 38. D’ailleurs dans son rapport du 23 mai 2017, l’expert judiciaire précisait (pages 24 et 27), après avoir énuméré : la fosse de relevage, le séparateur de graisse, l’installation de chauffage au gaz, la pompe à chaleur, que « les non-conformités et malfaçons affectant ces dispositifs rendaient l’ouvrage impropre à sa destination et empêchaient l’ouverture au public du restaurant ». De plus, la société Bioburger n’a pu exploiter le local pour son activité de restauration qu’après réalisation des travaux sur la fosse et les pompes de relevage par le syndicat des copropriétaires.

Le fait que les lieux aient été sous-loués pendant quelques mois à titre de local de campagne électorale ne signifie pas qu’une activité de restauration pouvait s’y tenir. Le contrat de sous-location, qui mentionnait tous les désordres, ainsi que l’attestation de M. [G], démontrent que le candidat aux élections municipales recherchait le caractère « brut » des locaux en lien avec sa campagne. Il n’y a donc pas lieu d’arrêter la période d’indemnisation au 13 novembre 2019, début de la sous-location.

Il n’est pas établi non plus que la SARL Au 38 ne voulait plus exploiter le fonds, par choix. En effet, dans ses déclarations au juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Strasbourg par conclusions sur incident du 2 juillet 2024, la SARL Au 38 déclare qu’elle « n’avait plus la capacité financière de financer les travaux, deux ans d’inexploitation ayant épuisé sa trésorerie », et qu’elle avait « dû se résoudre à vendre son fonds ». La décision de cesser son activité et de vendre son fonds de commerce est bien due aux désordres et malfaçons rencontrées et non à un défaut de volonté d’exploiter le bar-restaurant auquel elle se destinait.

La SARL Au 38 est ainsi bien-fondée à solliciter l’indemnisation de son préjudice du 25 janvier 2017 jusqu’au 30 novembre 2021, date jusqu’à laquelle elle justifie avoir réglé les loyers, le fonds de commerce ayant ensuite été vendu à la société Bioburger.

* Sur les montants

La SARL Au 38 produit des quittances justifiant qu’elle a réglé l’intégralité des loyers et des provisions sur charges (tant à la SCI Anaconda V qu’à la SCI GPRI) sur la période dont la cour est saisie soit du 25 janvier 2017 au 30 novembre 2021. L’échéance de janvier 2017 ayant déjà fait l’objet d’une indemnisation par la cour d’appel de Colmar, la période à prendre en compte ira donc de février 2017 inclus à novembre 2021 inclus et il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes formées au titre des périodes antérieures, étant observé qu’il avait été sollicité devant la cour d’appel de Colmar le paiement des «loyers et accessoires» ce qui inclut, selon la même dénomination retenue par la SARL Au 38 dans ses conclusions devant la présente cour les loyers, charges et taxes foncières.

Au regard des quittances produites, la SARL Au 38 a ainsi réglé :

— à la SCI Anaconda V au titre des loyers et provisions sur charges :

*de février 2017 à septembre 2019 : 122.434,56 euros TTC (soit 32 x 3.826,08 euros TTC [2.889,40 euros loyer HT + 299 euros HT charges + 637,68 euros TVA])

*d’octobre 2019 à avril 2021 : 72.802,62 euros TTC (soit 18 x 4.044,59 euros TTC [3.071,49 loyer HT + 299 euros HT charges +674,10 TVA])

soit un total de 195.237,18 euros.

— à la SCI GPRI :

*au titre des loyers de mai 2021 à novembre 2021 : 25.800,52 euros TTC

* au titre des provisions sur charges de mai 2021 à novembre 2021 : 2.511,60 euros TTC

soit un total de 28.312,12 euros.

Le total des loyers et charges réglés auprès des deux bailleurs par la SARL Au 38 s’élève donc à la somme de 223.549,30 euros TTC, étant observé que cette somme n’est pas contestée par les bailleurs.

Elle justifie par ailleurs avoir réglé (ce qui n’est pas contesté) au titre des taxes foncières sur la même période :

— pour l’année 2017 : 3.566,40 euros TTC

— pour l’année 2018 : 3.693,60 euros TTC

— pour l’année 2019 : 3.726 euros TTC

— pour l’année 2020 : 3.807,60 euros TTC

Soit un total de 14.793,60 euros TTC étant précisé qu’il n’est pas justifié d’un paiement pour l’année 2021.

Il est donc établi que la SARL Au 38 a réglé la somme totale de 238.342,90 euros alors qu’elle n’a pu exploiter les locaux et exercer son activité.

Toutefois, la SARL Au 38 a consenti à M. [B], candidat aux élections municipales une sous-location des lieux destinée à l’exercice de sa campagne. Le bail de sous-location versé aux débats daté du 13 novembre 2019 stipule que la sous-location est consentie à titre temporaire du 13 novembre 2019 au 22 mars 2020 et que le sous-locataire paiera au locataire principal de 2.000 euros par mois pour cette période, charges incluses, étant précisé qu’au titre du mois de novembre 2019 le loyer a été fixé à la somme de 1.133,33 euros.

Pour la période de sous-location, la SARL Au [Adresse 4] a ainsi perçu la somme de 8.552,68 euros soit 1.133,33 + 6.000 euros de décembre à février (3x2000) + 1.419,35 euros pour mars 2019 (2.000 x 22/31).

Il faut donc déduire du préjudice subi par la SARL Au [Adresse 4] la somme de 8.552,68 euros au titre des loyers qu’elle a perçus pendant la période au cours de laquelle elle n’a pu exploiter son activité.

Le syndicat des copropriétaires, qui est responsable de cette perte financière, sera donc condamné à indemniser la SARL Au [Adresse 4] à hauteur de la somme de 229.790,22 euros (soit 238.342,90 ' 8.552,68) au titre des loyers, des charges et des taxes foncières avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt par application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Le syndicat des copropriétaires ne peut invoquer le fait que le bailleur a perçu les loyers dans la mesure où le preneur agit contre lui en raison de sa responsabilité engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

En revanche, la SARL Au [Adresse 4] n’invoque aucun moyen justifiant des raisons pour lesquelles elle sollicite le remboursement des factures d’électricité et de gaz du local sur toute cette période alors qu’elle n’exerçait pas d’activité. Elle sera donc déboutée de la demande d’indemnisation formée à ce titre.

Sur les taxes professionnelles

Si la SARL Au [Adresse 4] sollicite la somme totale de 12.500,38 euros, il résulte des avis d’impositions établis de 2016 à 2022 (concernant pour chacun l’année précédente), versés aux débats par la SARL Au [Adresse 4] que celle-ci a dû régler la somme totale de 11.835 euros correspondant au total des cotisations foncières des entreprises, des taxes additionnelles à la CFE pour frais de chambre de commerce et d’industrie, des taxes pour frais de chambre des métiers et de l’artisanat et d’imposition forfaitaire sur les entreprises de réseaux.

Ces taxes que la SARL Au 38 a dû régler alors qu’elle n’a pu exercer son activité en raison des désordres subsistants dans les parties communes, constituent un préjudice financier que le syndicat des copropriétaires doit indemniser à hauteur de la somme de 11.835 euros avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt selon l’article 1231-7 du code civil.

Sur les intérêts du prêt souscrit par la SARL Au 38

La somme de 23.571,44 euros sollicitée correspond, selon les justificatifs produits, aux intérêts du prêt professionnel souscrit par la SARL Au 38 pour l’achat de son fonds de commerce. Elle a ainsi acquis ce fonds de commerce qu’elle a ensuite pu revendre.

Elle ne caractérise pas précisément le préjudice qu’elle invoque, et ne justifie pas d’un lien de causalité suffisant avec les désordres retenus à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Cette demande d’indemnisation sera donc rejetée.

Sur les frais bancaires

Les relevés bancaires présentés à l’appui de la demande d’indemnisation formée à hauteur de 4.168,12 euros ne permettent pas d’établir un lien de causalité suffisant entre les faits pour lesquels la responsabilité du syndicat des copropriétaires est retenue et les frais imputés à la SARL Au [Adresse 4] liés au fonctionnement normal du compte.

Cette demande sera donc également rejetée.

Sur les assurances

Si la SARL Au 38 sollicite à ce titre 5.137,73 euros, il convient de relever, au regard des justificatifs produits à l’appui de cette demande, que cette somme comprend des cotisations d’assurance « multirisque 100% pro artisans commerçants » et les cotisations d’assurances dues dans le cadre du prêt professionnel souscrit pour l’achat du fonds de commerce.

Pour les mêmes motifs que ceux relatifs à la demande d’indemnisation des intérêts de ce prêt, il ne sera pas fait droit à la demande d’indemnisation formée au titre des frais d’assurances imputés au titre du même prêt.

S’agissant des cotisations de l’assurance multirisques souscrite par la SARL Au 38 auprès de la SA Generali, il n’est justifié que d’une seule cotisation de 1.641,32 euros pour l’année 2019.

Cette assurance ayant été souscrite pour une activité professionnelle qui n’a pu être exercée en raison des désordres. Il convient d’allouer en réparation de ce préjudice la somme de 1.641,32 euros de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt par application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les frais d’expertise, d’huissiers, d’avocats, de conseils

Ces frais relèvent des frais engagés par une partie et non compris dans les dépens. Ils sont visés par l’article 700 du code de procédure civile. Il sera donc statué sur cette demande dans le cadre de cette fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de préciser en revanche que les frais de l’expertise judiciaire ayant donné lieu au rapport du 23 mai 2017 relèveront des dépens sur lesquels il sera statué ci-après, étant précisé que les dépens relatifs au coût de l’expertise judiciaire ont été réservés dans les ordonnances du tribunal de grande instance de Strasbourg des 1er décembre 2015 et 29 avril 2016.

Sur les frais engagés au titre des travaux, architectes, des équipements

Il résulte du contrat de bail conclu entre la SCI Anaconda V et la SARL Au 38 et du devis estimatif des travaux annexé au contrat que le preneur devait prendre en charge des travaux importants de démolition (notamment faux plafond et dépose des éléments en cuisine), puis de réfection des plâtreries et faux-plafonds, de localisation de l’ensemble bar-restaurant selon le plan de l’architecte, d’isolation phonique, de ventilation, de mise aux normes de l’électricité, ainsi que des travaux relatifs aux sanitaires et toilettes, aux revêtements des sols, murs et plafonds.

Les factures produites par la SARL Au 38 à l’appui de sa demande d’indemnisation concernent les travaux qu’elle s’était engagée à prendre en compte ainsi que des frais d’équipement (extraction hotte de la cuisine) prévus par le contrat et des honoraires d’architecte relatifs aux travaux qu’elle devait effectuer dans le local.

La SARL Au [Adresse 4] n’invoque, ni ne prouve, que les désordres des parties communes dont est responsable le syndicat des copropriétaires ont entraîné des dégradations sur des travaux qu’elle avait déjà effectués ou sur du matériel neuf qu’elle aurait posé.

En l’absence de lien de causalité entre l’indemnisation demandée et les désordres dont est responsable le syndicat des copropriétaires il ne sera pas fait droit à la demande en paiement des sommes de : 107.000 euros pour les travaux, 5.124 euros d’honoraires d’architecte, 11.052,84 euros de frais d’équipement.

Sur les frais de formation

La SARL Au 38 sollicite 2.256 euros à ce titre. Toutefois elle ne produit qu’une seule facture émise à son nom d’un montant de 1.416 euros TTC relative à deux stagiaires au titre d’une formation « permis d’exploitation » effectuée en juin 2015.

Cet investissement a été effectué à perte car la SARL Au 38 n’a jamais pu exploiter son fonds de commerce dans le local en raison des désordres, étant souligné qu’il n’est ni invoqué ni établi qu’elle a pu exercer cette même activité ensuite et bénéficier ainsi de cette formation.

Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à indemniser la SARL Au [Adresse 4] de ce préjudice à hauteur de 1.146 euros avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt par application de l’article 1231-7 du code civil. Le surplus de la demande sera rejeté en l’absence de preuve du paiement des frais de formation par la SARL Au 38 pour des factures émises à son nom.

Sur les cotisations sociales

Les pièces versées aux débats à ce titre ne démontrent pas que les cotisations pour lesquelles il est sollicité une indemnisation ont été payées par la SARL Au 38. Dès lors, il ne sera pas fait droit à la demande d’indemnisation formée pour la somme de 3.800 euros.

Sur la perte d’exploitation

Constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable.

La réparation du préjudice né de la perte d’une chance ne peut être la totalité du dommage mais qu’une fraction de l’avantage qu’elle aurait procuré si l’éventualité favorable s’était réalisée.

Il convient de relever que la SARL Au 38 fonde sa demande d’indemnisation au titre de la perte d’exploitation, dans ses écritures page 27, sur le rapport du cabinet d’expertise comptable ICS. Or, l’expert-comptable qui évalue ce préjudice à 240.000 euros précise qu’il s’agit « d’une perte de chance au titre des chiffres prévisionnels non réalisés ». Il faut donc considérer que la notion de perte de chance est bien dans les débats et que la SARL Au 38 s’en prévaut.

La perte d’exploitation s’apprécie en tenant compte de la marge sur coûts variables perdue (soit la perte de chiffre d’affaires après déduction des coûts variables ou semi-variables, diminuée des coûts fixes).

La SARL Au 38 reconnaît dans ses conclusions que les travaux qu’elle s’était engagée à entreprendre et visés dans l’annexe 2 du bail auraient nécessité 7 mois avant de pouvoir exploiter le fonds de commerce.

Dès lors l’indemnisation de la perte d’exploitation ne doit s’appliquer que pour la période allant du 1er mars 2016 (soit 7 mois après le début du bail fixé dans le contrat au 1er octobre 2015) jusqu’au 30 novembre 2021 (la SARL Au 38 indiquant dans ses conclusions avoir vendu son fonds de commerce en décembre 2021).

Dans son rapport établi le 18 juillet 2024, le cabinet d’expertise comptable ICS a estimé la perte d’exploitation subie par la SARL A2 Services en s’appuyant sur :

— le chiffre d’affaires réalisé par le précédent preneur lors de ses trois derniers exercices (du 1er avril 2012 au 31 mars 2014)

— les résultats d’exploitation sur les exercices 2012/2013 et 2013/2014 (soit respectivement 29.656 euros et 28.177 euros)

— le dossier prévisionnel sur 3 exercices établi lors de création de l’activité de la SARL Au 38.

L’expert-comptable a tenu compte de ces éléments chiffrés pour évaluer la marge (en retenant un chiffre d’affaires de 400.000 euros dont il a déduit 120.000 euros d’achats) puis en déduisant les coûts variables et les coûts fixes. Il indique avoir volontairement neutralisé la notion de progression d’année en année.

Il a ainsi estimé la perte d’exploitation à 30.000 euros par an et par exercice.

Cette estimation n’est pas surévaluée, comme l’affirme le syndicat des copropriétaires, dans la mesure où l’expert-comptable a indiqué que le cadre urbain avait totalement changé en 2015 puisque la rue sur laquelle se trouve le local loué par la SARL Au [Adresse 4] est devenu totalement piétonnier. Cette évolution est un facteur favorable à l’activité de bar et restauration envisagée par la SARL Au [Adresse 4]. En outre, il n’a pas été tenu compte d’une éventuelle progression du chiffre d’affaires.

Il faut ainsi considérer que la SARL Au [Adresse 4] a perdu de manière certaine, l’éventualité favorable de percevoir au titre de son exploitation 30.000 euros par an.

Il convient d’évaluer la probabilité d’obtenir cette somme à 30% dans la mesure où si la SARL Au [Adresse 4] se trouvait dans un quartier favorable aux commerces de bars-restaurants, elle n’avait encore jamais exercé son activité.

En conséquence, son préjudice sera évalué à la somme de 57.499,96 euros avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt par application de l’article 1231-7 du code civil.

Soit 30% de 30.000 euros par an = 10.000 euros par an = 833,33 euros par mois

Soit:

— du 1er mars 2016 au 31 décembre 2016: 8.333,33 euros (10x833,33)

— du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2020: 40.000 euros (4x10.000)

— du 1er janvier 2021 au 30 novembre 2021: 9.166,63 euros (11x833,33).

Si la SARL Au 38 invoque une perte de valeur de son fonds de commerce en raison d’une inexploitation du fonds et d’une perte de clientèle, elle n’en justifie pas, étant au surplus observé qu’elle n’invoque pas une perte financière lors de la revente de son fonds de commerce. La demande d’indemnisation formée au titre de la perte de valeur de son fonds de commerce sera donc rejetée.

Sur le préjudice moral

Les moyens soulevés à ce titre par la SARL Au [Adresse 4] ne concernent que le préjudice subi par ses cogérantes et il n’est pas établi de conséquences sur la SARL Au [Adresse 4]. La SARL Au 38 n’invoque aucun préjudice moral propre.

Dès lors sa demande d’indemnisation formée au titre d’un préjudice moral sera rejetée.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à la SARL Au [Adresse 4] pour la période allant du 25 janvier 2017 jusqu’au 30 novembre 2021 :

-229.790,22 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice subi au titre du paiement des loyers, des charges et des taxes foncières avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt

-11.835 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice subi au titre du paiement des taxes avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt

-1.641,32 euros de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt au titre des cotisations d’assurance.

Le syndicat des copropriétaires sera également condamné à payer à la SARL [Adresse 12] les sommes de :

—  1.146 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice subi au titre du paiement de frais de formation avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt

—  57.499,96 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi au titre de la perte d’exploitation avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt.

En raison des motifs susvisés, la SARL Au [Adresse 4] sera déboutée du surplus de sa demande d’indemnisation formée contre le syndicat des copropriétaires.

Il n’y a pas lieu de prononcer les condamnations en deniers ou quittances, les éventuels problèmes d’exécution relevant de la compétence du juge de l’exécution.

IV – Sur les demandes formées par le syndicat des copropriétaires contre la SCI Anaconda V et la SCI GPRI

Si la SCI Anaconda V soutient que le syndicat des copropriétaires ne peut agir à son encontre que sur le fondement de la responsabilité contractuelle, il convient de relever que l’appelant n’invoque pas un manquement à une obligation contractuelle envers la copropriété. Dès lors le moyen tiré du fait que l’appelant ne pouvait agir à son encontre que sur le fondement de la responsabilité contractuelle et non délictuelle sera rejeté.

L’ancien article 1384 du code civil et repris à l’identique par l’article 1242 du code civil, seul fondement sur lequel le syndicat des copropriétaires fonde ses prétentions, pose le principe de la responsabilité pour le dommage causé par le fait des choses que l’on a sous sa garde.

Le gardien est celui qui exerce sur la chose les pouvoirs d’usage, de direction et de contrôle.

Il est établi par les motifs susvisés que les dommages ont été causés par le défaut d’entretien d’une poutre porteuse ainsi que de la fosse et les pompes de relevage, éléments qui dépendent des parties communes.

Il y a lieu de relever que les seuls moyens soulevés par le syndicat des copropriétaires au soutien de ses prétentions formées contre la SCI Anaconda V et la SCI GPRI ne concernent que les dommages dus au titre de la poutre, aucun moyen n’étant invoqué au titre du préjudice causé par le défaut d’entretien de la fosse de relevage et de ses pompes.

A supposer même, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, que celui-ci ait conservé la garde de la structure de la poutre et que la SCI Anaconda V en ait la garde du comportement, il n’est pas établi que la SCI Anaconda V avait le pouvoir de prévenir elle-même le préjudice que le comportement de la poutre pouvait causer. L’expert judiciaire relève d’ailleurs dans son rapport (p32) que « tenant compte du fait que le plancher entre le local du rez-de-chaussée et l’étage supérieur doit être coupe-feu, il est matériellement quasiment impossible de créer un dispositif permettant de faire « une visite de contrôle de la poutre et des solives ». Une trappe de visite risquerait de compromettre le degré de coupe-feu du plancher. » Il faut ainsi en déduire que la SCI Anaconda V ne pouvait exercer un contrôle régulier sur la poutre et les solives.

Dès lors, les moyens invoqués au titre d’une responsabilité de la SCI Anaconda V et de la SCI GPRI au titre de la garde de la chose responsable du dommage doivent être rejetés.

Par ailleurs, si, sur le fondement de la responsabilité délictuelle fondée sur les dispositions de l’article 1240 du code civil, un tiers peut agir en responsabilité sur le fondement d’un manquement contractuel, il lui appartient cependant de rapporter la preuve que le préjudice dont il sollicite l’indemnisation est dû au manquement aux obligations contractuelles qu’il invoque.

En l’espèce, si le syndicat des copropriétaires invoque le manquement de la SCI Anaconda V puis de la SCI GPRI à leurs obligations de délivrance en qualités de bailleurs envers la SARL Au [Adresse 4], il doit justifier que ces manquements sont bien la cause des désordres pour lesquels il est condamné à indemniser la SARL Au [Adresse 4].

Si la Cour de cassation a retenu pour justifier la cassation dans les motifs de son arrêt du 3 décembre 2020 un manquement du bailleur à son obligation de délivrance en raison des désordres existant sur la poutre du local, ce n’était qu’au regard des relations contractuelles existant entre la SCI Anaconda V et la SARL Au [Adresse 4] et de l’action en responsabilité que le preneur avait alors diligentée contre le bailleur.

Or, il résulte des motifs susvisés que les désordres pour lesquels la responsabilité du syndicat des copropriétaires est retenue ont été causés par un défaut d’entretien des parties communes (poutre ainsi que fosse et pompes de relevage). Le syndicat des copropriétaires ne peut donc invoquer un manquement des bailleurs successifs à leur obligation de délivrance alors que l’origine du désordre était due à ses propres manquements d’entretien des parties communes.

Les moyens invoqués à ce titre doivent donc être rejetés.

Enfin, si l’appelant affirme que la déformation de la poutre a été causée par les travaux d’aménagement réalisés par les propriétaires successifs sans autorisation, l’expert judiciaire, indique dans son rapport (p28) qu’au regard de ses constations effectuées sur place et des pièces qui lui ont été transmises, il ne peut se prononcer sur l’origine de la déformation de la poutre, et n’a émis que des suppositions dénuées de toute certitude. Dès lors, aucune faute imputable à la SCI Anaconda V puis la SCI GPRI ne sera retenue.

Il n’y a pas lieu de répondre au moyen tiré de l’existence d’un partage de responsabilité avec les bailleurs successifs au titre des autres désordres (autre que la poutre et la fosse) dans la mesure où il n’est pas formé de demande de partage de responsabilité dans le dispositif des conclusions de l’appelant et qu’en outre la responsabilité du syndicat des copropriétaires n’a pas été invoquée ou retenue pour ces autres désordres.

L’appel en garantie formé par le syndicat des copropriétaires contre la SCI Anaconda V et la SCI GPRI doit donc être rejeté.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté les prétentions formées par le syndicat des copropriétaires contre la SCI Anaconda V. Il sera ajouté que les prétentions formées par le syndicat des copropriétaires contre la SCI GPRI seront rejetées.

Le jugement sera infirmé pour le surplus dans les limites de la saisine de la présente cour de renvoi.

V – Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 639 du code de procédure civile dispose qu’après cassation, la juridiction de renvoi statue sur la charge de tous les dépens exposés devant les juridictions du fond y compris ceux afférents à la décision cassée.

Il sera rappelé qu’il a déjà été statué définitivement sur les demandes formées par la SARL Au [Adresse 4] et la SCI Anaconda V contre le syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure devant le tribunal de grande instance de Strasbourg et devant la cour d’appel de Colmar.

Dans la mesure où le syndicat des copropriétaires succombe principalement, il sera condamné aux dépens de première instance, étant observé que le tribunal de grande instance de Strasbourg a omis de statuer sur ce point. Il convient donc de réparer cette omission.

Les dépens de première instance comprendront également le coût de l’expertise judiciaire ayant donné lieu au rapport du 23 mai 2017 ainsi que les dépens des ordonnances du juge du tribunal de grande instance de Strasbourg des 1er décembre 2015 et 29 avril 2016 qui avaient été réservés.

Le syndicat des copropriétaires succombant également en appel, celui-ci sera condamné aux dépens engagés devant la cour d’appel de Colmar (arrêt du 12 décembre 2018), devant la cour d’appel de Nancy (arrêt du 15 juin 2022) ainsi que devant la présente cour.

Par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SARL Au [Adresse 4] la somme de 35.000 euros au titre des frais engagés par elle et non compris dans les dépens devant la cour d’appel de Nancy ainsi que devant la présente cour, cette somme concernant notamment les frais de l’expertise amiable, les procès-verbaux de constat ainsi que les honoraires d’avocats et conseils hors architecte.

L’équité commande également de condamner sur ce même fondement le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI Anaconda V la somme de 5.000 euros et à la SCI GPRI la somme de 2.000 euros au titre des frais engagés par elles et non compris dans les dépens devant la présente cour ainsi que devant la cour d’appel de Nancy.

Le syndicat des copropriétaires sera en revanche débouté de l’ensemble de ses prétentions formées au titre de l’article 700 contre la SARL Au [Adresse 4], la SCI Anaconda V et la SCI GPRI devant les cours d’appel de Colmar, Nancy et la présente cour.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Rejette les demandes formées par la SARL Au [Adresse 4] tendant à voir déclarer irrecevables les appels formés par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] et par la SCI Anaconda V ;

Dit n’y avoir lieu de statuer sur la recevabilité des demandes formées par la SARL Au [Adresse 4] contre la SCI Anaconda V ;

Dit n’y avoir lieu de statuer sur la demande de la SCI Anaconda V tendant à voir rejeter les prétentions formées par la SARL Au [Adresse 4] à son encontre ;

Déboute la SCI Anaconda V de sa demande tendant à voir déclarer irrecevables les prétentions formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] ;

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Strasbourg du 24 janvier 2017 en ce qu’il a rejeté les prétentions formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] contre la SCI Anaconda V ;

L’infirme pour le surplus, dans la limite de la saisine de la présente cour de renvoi ;

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à payer à la SARL Au [Adresse 4], pour la période allant du 25 janvier 2017 jusqu’au 30 novembre 2021 :

-229.790,22 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice subi au titre du paiement des loyers, des charges et des taxes foncières avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt ;

-11.835 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice subi au titre du paiement des taxes avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt ;

-1.641,32 euros de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt au titre des cotisations d’assurance ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à payer à la SARL Au [Adresse 4] les sommes de :

—  1.146 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice subi au titre du paiement de frais de formation avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt ;

—  57.499,96 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi au titre de la perte d’exploitation avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt;

Déboute la SARL Au [Adresse 4] du surplus de sa demande d’indemnisation formée contre le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] de ses demandes formées contre la SCI GPRI ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] aux dépens de première instance qui comprendront notamment le coût de l’expertise judiciaire ayant donné lieu au rapport du 23 mai 2017 ainsi que les dépens des ordonnances du juge du tribunal de grande instance de Strasbourg des 1er décembre 2015 et 29 avril 2016 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] aux dépens engagés devant la cour d’appel de Colmar, devant la cour d’appel de Nancy ainsi que devant la présente cour ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à payer à la SARL Au [Adresse 4] la somme de 35.000 euros au titre des frais engagés par elle et non compris dans les dépens devant la cour d’appel de Nancy ainsi que devant la présente cour ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à payer à la SCI Anaconda V la somme 5.000 euros et à la SCI GPRI la somme de 2.000 euros au titre des frais engagés par elles et non compris dans les dépens devant la présente cour ainsi que devant la cour d’appel de Nancy ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] de l’ensemble de ses prétentions formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile contre la SARL Au [Adresse 4], la SCI Anaconda V et la SCI GPRI dans le cadre des procédures engagées devant la cour d’appel de Colmar, la cour d’appel de Nancy et la présente cour.

Le Greffier La conseillère faisant fonction de Présidente de chambre