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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section AO1

ARRÊT DU 9 JANVIER 2014

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/07269

Décision déférée à la Cour : Jugement du 7 OCTOBRE 2011

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE RODEZ

N° RG 09/0728

APPELANTS :

Monsieur H-I Y

né le XXX à EPINAL

de nationalité française

XXX

XXX

représenté par M^e Gilles ARGELLIES de la SCP Gilles ARGELLIES, Emily APOLLIS – avocats associés, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER,

assisté de M^e BERNON, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

SARL PATRIMOINES DE FRANCE

représentée en la personne de son gérant, domicilié ès qualités audit siège social

XXX

XXX

représentée par M^e Joséphine HAMMAR, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER,

assistée de M^e Blandine BELLAMY, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

Société LE CLOS DES TOURETTES

Société Civile Immobilière de Construction et Vente,

prise en la personne de son gérant en exercice

XXX

XXX

représentée par M^e Yves GARRIGUE de la SCP Yves et Yann GARRIGUE, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER,

assistée de M^e Sylvain MAURY, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

SARL ACM2I

prise en la personne de son gérant en exercice

XXX

XXX

représentée par M^e Yves GARRIGUE de la SCP Yves et Yann GARRIGUE, avocat au barreau de MONTPELLIER

assistée de M^e Sylvain MAURY, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

SARL ELIENCE

représentée en la personne de son gérant, domicilié ès qualités audit siège social

XXX

XXX

représentée par M^e Joséphine HAMMAR, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER,

assistée de M^e Blandine BELLAMY, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

INTIMES :

Monsieur H-I Y

né le XXX à EPINAL

de nationalité française

XXX

XXX

représenté par M^e Gilles ARGELLIES de la SCP Gilles ARGELLIES, Emily APOLLIS – avocats associés, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER,

assisté de M^e BERNON, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

XXX

représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège social

XXX

XXX

assignée le 21 mai 2012 selon procès-verbal de recherches

Société LE CLOS DES TOURETTES

Société Civile Immobilière de Construction et Vente,

prise en la personne de son gérant en exercice

XXX

XXX

représentée par M^e Yves GARRIGUE de la SCP Yves et Yann GARRIGUE, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

assistée de M^e Sylvain MAURY, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

SARL ACM2I

prise en la personne de son gérant en exercice

XXX

XXX

représentée par M^e Yves GARRIGUE de la SCP Yves et Yann GARRIGUE, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

assistée de M^e Sylvain MAURY, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

SARL PATRIMOINES DE FRANCE

représentée en la personne de son gérant, domicilié ès qualités audit siège social

XXX

XXX

représentée par M^e Joséphine HAMMAR, avocat au barreau de MONTPELLIER

SARL ELIENCE

représentée en la personne de son gérant, domicilié ès qualités audit siège social

XXX

XXX

représentée par M^e Joséphine HAMMAR, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

assistée de M^e Blandine BELLAMY, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

SA BNP PARIBAS

prise en la personne de son Président Directeur Général en exercice, domicilié ès qualités audit siège social

XXX

XXX

représentée par M^e Marie-Pierre VEDEL-SALLES de la SCP CAPDEVILA – VEDEL SALLES, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER,

assistée de M^e Brigitte GUIZARD, avocat plaidant au barreau de PARIS

XXX

Société par action simplifiée unipersonnelle

représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

XXX

XXX

assignée le 12 avril 2012 (article 659 du Code de procédure civile

ORDONNANCE de DESISTEMENT PARTIEL en date du 15 MARS 2012

ORDONNANCE de CLOTURE du 27 NOVEMBRE 2013

après révocation de l’ordonnance de clôture en date du 6 novembre 2013 avant l’ouverture des débats

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le MERCREDI 27 NOVEMBRE 2013 à 8H45 en audience publique, Madame Anne BESSON, Présidente ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :

Madame Anne BESSON, Président de Chambre

Monsieur Bruno BERTRAND, Conseiller

Monsieur Claude ANDRIEUX, Vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Marie-Françoise COMTE

ARRÊT :

— par DÉFAUT,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Madame Anne BESSON, Président, et par Marie-Françoise COMTE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCEDURE

Monsieur Y a été démarché à son domicile en octobre 2006 par deux employés de la société Index Finance venus lui proposer d’optimiser sa situation fiscale, grâce aux dispositifs de la loi dite Borloo et le 16 novembre 2006 il a signé un contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement portant sur un appartement situé dans la résidence « le carré diamant » à Villefranche du Rouergue avec la SCCV Le Clos des Tourettes pour le prix de 125 340 €.

Le 16 novembre 2006, il a également signé un mandat de gestion au profit de la SARL Elience, agence immobilière chargée de gérer l’appartement.

Par acte notarié du 31 juillet 2007, la vente de l’appartement a été authentifiée.

Pour cet achat, Monsieur Y a contracté un prêt notarié annexé à l’acte de vente auprès de la BNP Paribas d’un montant de 125 340 € au TEG de 5,326% l’an remboursable sur 25 ans.

S’apercevant que les gains escomptés par ce montant financier étaient considérablement surévalués, Monsieur Y a assigné par acte du 6 mai 2009, la SARL Index finance, la SCCV Le Clos des Tourettes, la SARL Elience, la SA BNP Paribas et la SASU Prestige Finance en nullité du contrat de vente en l’état futur d’achèvement, du contrat de crédit immobilier et du mandat de gestion.

Par acte du 16 septembre 2009, la SCCV Le Clos des Tourettes et la société ACM 21 ont assigné en cause d’appel la société Patrimoines de France, chargée de la commercialisation du programme immobilier.

Par jugement du 7 octobre 2011, le tribunal de grande instance de Rodez a :

— prononcé la nullité du contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre Monsieur Y et la SSCV Le Clos des Tourettes le 16 novembre 2006 régularisé devant notaire le 31 juillet 2007,

— prononcé la nullité du contrat de crédit souscrit le 31 juillet 2007 entre la BNP PARIS BAS et Monsieur Y,

— prononcé la nullité du contrat de gestion conclu le 16 novembre 2006 entre la société Elience et Monsieur Y,

— dit que Monsieur Y devra restituer l’appartement T2 situé dans la résidence « le carré diamant » à la SCCV le clos des Tourettes,

— condamné la SCCV le Clos des Tourettes à restituer à Monsieur Y la somme de 125 340 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— dit que Monsieur Y devra verser à la SA BNP PARIBAS la somme de 125 340 € sous déduction des mensualités réglées, avec intérêts au taux légal à compter des conclusions de l’établissement de crédit soit le 5 janvier 2010,

— condamné la SARL Patrimoine de France à verser à la SCCV le Clos des Tourettes la somme de 18 577,01 € au titre des honoraires de commercialisation,

— condamné la société Index France à garantir la société Patrimoine de France de cette condamnation à hauteur de la moitié de cette somme,

— condamné la société Index Finance à verser à la société BNP Paribas la somme de 8 461,61 € à titre de dommages et intérêts,

— débouté Monsieur Y de sa demande au titre des charges de copropriété et de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— condamné in solidum la société Index Finance, la société Patrimoine de France et la SCCV Le Clos des Tourettes à payer à Monsieur Y la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté toutes les autres parties de leur demande à ce titre.

XXX et la SARL ACM21 ont régulièrement interjeté appel le 24 janvier 2011';

La société Patrimoine de France et la société Elience ont interjeté appel le 27 octobre 2011.

Monsieur Y a interjeté appel le 4 novembre 2011.

Par ordonnance du 26 avril 2012, le Conseiller de la mise en état a ordonné l’exécution provisoire du jugement en ce qui concerne la disposition qui a prononcé la nullité du contrat de crédit souscrit le 3 juillet 2007 entre la société BNP Paribas et Monsieur Y.

Par ordonnance du 7 juin 2012, la jonction des trois procédures d’appel a été ordonnée.

Par ordonnance du 15 mars 2012, le désistement de Monsieur Y à l’égard de la société Prestige France a été constaté.

Vu les conclusions du 27 janvier 2012 de la SCCV Clos des Tourettes et de la SARL ACM21,

Vu les conclusions du 4 décembre 2012 de la SARL Patrimoine de France et la SARL Elience,

Vu les conclusions du 20 novembre 2013 de Monsieur Y,

Vu les conclusions du 27 mars 2012 de la SA BNP Paribas,

La société Index Finance a été régulièrement assignée le 21 mai 2012 par la société Patrimoine de France et la société Elience, selon procès-verbal de recherches infructueuses, avec dénonciation de la déclaration d’appel et de leurs conclusions.

Avant l’ouverture des débats, l’ordonnance de clôture du 6 novembre 2013 a été rabattue d’un commun accord des parties et l’affaire a été de nouveau clôturée le 27 novembre 2013.

M O T I V A T I O N

' Sur les relations contractuelles entre les parties

La société ACM2I a réalisé en 2006 une opération de promotion immobilière à Villefranche du Rouergue, portant sur la construction d’une résidence «'le carré diamant'» composée de 24 appartements, et elle a créé une société civile de construction vente, la SCCV Clos des Tourettes ayant pour vocation de faire réaliser la construction et de vendre en l’état futur d’achèvement les 24 lots de l’immeuble.

La société ACM2I a, par acte sous seing privé du 20 mars 2006, conclu avec la société Patrimoines de France une convention de commercialisation, qualifiée de mandat de commercialisation, pour vendre l’ensemble immobilier «'le carré diamant'».

Conformément à l’article 4 du sous seing privé du 20 mars 2006, la société Patrimoine de France a mandaté la société Prestige Finance, qui a elle-même confié à une société de son groupe, la société Index Finance, les opérations de commercialisation'; en l’absence de production du contrat par laquelle la société Patrimoine de France a mandaté la société Prestige de France, il y a lieu de considérer que la société Prestige a confié régulièrement un mandat de commercialisation à la société Index Finance et que cette subdélégation est opposable à la société Patrimoine de France.

La société ACM2I a signé le 20 mars 2006 avec la société Elience, qui a le même gérant que la société Patrimoine de France, une convention de partenariat au terme de laquelle la société Elience assurait une garantie locative, une garantie revente et une garantie de propriétaire non occupant.

Monsieur Y a été démarché à son domicile à Ludres (54'710) par Monsieur B A «'expert consultant en fiscalité'» et Monsieur D G, employés de la société Index Finance, et il a signé le 16 novembre 2006 à Nancy un contrat de réservation d’un appartement en l’état futur d’achèvement conclu avec la SSCV Clos des tourettes'; le contrat de vente a été signé par devant un notaire de Castelnaudary, Maître Escobar, le 31 juillet 2007 entre la SCCV Clos des Tourettes et Monsieur Y, avec un prêt immobilier de la totalité du montant de l’achat consenti par la SA BNP Paribas.

' Sur la nullité du jugement

La société ACM2I et la SCCV Clos des Tourettes opposent la nullité du jugement pour violation de l’article 16 du code de procédure civile, au motif que le tribunal de grande instance a soulevé d’office la nullité d’ordre public résultant de la violation de l’article L341-1 du code monétaire et financier relatif au démarchage financier sans rouvrir les débats.

Dans ses conclusions de première instance, Monsieur Y demandait la nullité du contrat de vente pour non-respect des règles du démarchage financier prévues par le code monétaire et financier (page 4 du jugement) et du dol commis par la société Index finance.

Que le premier juge ait cité l’article du code à savoir L 341-1 alors que Monsieur Y ne l’avait pas expressément visé, est sans incidence, puisque il avait formulé cette demande de nullité.

Monsieur Y demande la confirmation du jugement, qui a prononcé la nullité pour violation de l’article 341-1 du code monétaire et financier.

XXX seront donc déboutées de leur demande de nullité du jugement.

' Sur l’irrecevabilité de la demande en annulation

XXX, Patrimoine de France et Elience soutiennent que Monsieur Y ne justifie pas de la publication de son assignation à la conservation des hypothèques, alors que sa demande tend à l’annulation d’un acte de vente immobilière.

Mais Monsieur Y justifie avoir publié son assignation introductive d’instance le 3 juin 2009 au bureau de la conservation des hypothèques de Villefranche du Rouergue en application de l’article 30 du décret du 4 janvier 1955.

Monsieur Y n’avait aucune obligation de faire publier les assignations des 5 et 10 juin 2009 qui ne sont qu’une reprise de son assignation initiale'; il a cependant été procédé à leur publication régularisée le 18 décembre 2012.

Les appelantes seront donc déboutées de leur fin de non-recevoir.

' Sur la nullité du contrat pour violation des règles du démarchage à domicile

Au soutien de leur appel, les sociétés ACM2I et Clos des Tourettes font valoir que les règles du démarchage financier ne s’appliquent pas aux ventes immobilières et que les ventes en l’état futur d’achèvement sont soumises à un régime protecteur spécifique.

Pour conclure à la confirmation du jugement, Monsieur Y soutient que la société Index Finance n’était pas habilitée à démarcher en matière financière, puisqu’elle ne fait pas partie des personnes énumérées à l’article L341-3 du code monétaire et financier et que l’opération conclue entrait dans le champ protecteur du démarchage financier.

L’article 341-1du code monétaire et financier définit l’acte de démarchage financier comme étant «'toute prise de contact non sollicitée, par quelque moyen que ce soit, avec une personne physique ou une personne morale déterminée en vue d’obtenir de sa part un accord sur':

4° la réalisation d’une opération sur biens divers mentionnés à l’article L550-1'»

Or l’article L550-1 dispose que «'ces articles ne s’appliquent pas aux opérations donnant normalement droit à l’attribution en propriété ou en jouissance de parties déterminées d’un ou plusieurs immeubles bâtis.'».

L’attribution en propriété de parties déterminées d’un immeuble bâti est donc exclue de la notion d’opération de démarchage financier visée à l’article L341-1, contrairement à ce qu’a retenu à tort le premier juge comme fondement de la nullité d’ordre public du contrat de vente.

La vente d’un produit immobilier locatif permettant une défiscalisation ne rentre pas dans le champ d’application de la profession réglementée des conseils en investissement financier dont s’est prévalue la société Index Finance auprès de Monsieur Y.

La vente à Monsieur Y par acte authentique du 31 juillet 2007 d’un appartement et d’une place de parking dans la résidence Clos des Tourettes vendue sous le régime de la copropriété ne relève donc pas des règles protectrices du démarchage financier prévues aux articles L341-1 et 550-1 du code monétaire et financier relatifs.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

' Sur la nullité pour dol

Selon l’article 1109 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une ou l’autre des parties sont telles, qu’il est évident que sans ces man’uvres, l’autre n’aurait pas contracté';

Monsieur Y fonde également sa demande de nullité sur le dol, commis par les démarcheurs de la société Index Finance, qui se seraient présentés comme représentants de la société Clos des Tourettes et lui auraient fait miroiter des avantages fiscaux et financiers, qui lui permettraient d’acquérir un bien immobilier avec

un seul petit effort financier de 88 € par mois, puisque l’emprunt était remboursé par les loyers locatifs et le crédit d’impôt.

B A, chargé d’étude et D E, consultant de la société Index Finance, avaient remis à Monsieur Y une simulation présentée sous la forme d’un document de cinq pages intitulé «'Compte Epargne Impôt'- Mr Y – dispositif loi Borloo – loi de finance 2006'» «'Plan de Trésorerie'» par lequel Monsieur Y devait bénéficier d’un support défiscalisant en acquérant un appartement T2 dans la résidence Carré Diamant à Villefranche du Rouergue pour 125'340 € avec un support financier amortissable au taux 4,20% sur 25 ans avec un apport de 0%, une épargne mensuelle de 88 € et une économie d’impôts réalisée de 30'093 €.

La société Index Finance lui a fait croire par son étude que le loyer brut de l’appartement acheté et le crédit d’impôt escompté plus une économie mensuelle de 88 € couvriraient intégralement les mensualités de remboursement de l’emprunt souscrit.

Or les lettres de la DGCCRF des 19 septembre 2008 et 21 novembre 2008, celle de la direction générale des finances publiques du 7 août 2008 évaluant le montant estimé de l’avantage fiscal à la somme de 14'232 € pour les années 2007 à 2013, ainsi que l’attestation d’une agence immobilière du 7 décembre 2011 démontrent que Monsieur Y a été trompé sur les qualités substantielles de l’opération immobilière, dans la mesure où les chiffres communiqués par les représentants de la société Index Finances étaient faux.

Il apparaît ainsi que le prix de l’appartement a été surévalué (125'340 € au lieu de 91 200 €), que le crédit d’impôts a été majoré (30 093 € au lieu de 14 232 €), que le revenu annuel locatif garanti de 4'066 € est fictif puisque l’étude n’a pas pris en compte les frais de dossier bancaire, les charges de copropriété et les frais de gestion de l’agence immobilière, et que Monsieur Y doit débourser par mois une somme de 30% supérieure à celle de 88 € promise.

S’il avait connu la réalité économique de cette opération de défiscalisation et notamment l’effort d’épargne mensuel, Monsieur

Y n’aurait pas réalisé l’achat d’un appartement situé à plus de 800 km de chez lui, puisque les avantages présentés trompeusement par la société Index Finance en contrepartie de l’acquisition de l’appartement ont été déterminants de son consentement tant au contrat de réservation du 16 novembre 2006 qu’à la vente du 31 juillet 2007.

En effet Monsieur Y n’a découvert le dol qu’en 2008 lorsqu’il a perçu les loyers de l’appartement déduction faite des charges et des frais et qu’il s’est rendu compte que les dégrèvements d’impôts n’étaient du montant escompté.

Monsieur A s’est présenté à Monsieur Y en remettant une carte de visite professionnelle le qualifiant d'«'expert consultant en fiscalité'» de la société Index Finance, groupe Prestige Finance-cabinet d’audit fiscal, Bordeaux-Lyon-Lille- Nantes-Paris-Tours-Nancy-Orléans-Poitiers, alors qu’il était un simple démarcheur employé d’une agence immobilière, la société Index Finance ayant son siège social à XXX.

Après une procédure faisant suite aux plaintes déposées courant 2008 par Monsieur Y et un autre plaignant, le tribunal de grande instance Paris a, par jugement du 9 septembre 2011, condamné la SARL Index Finance, la SAS Prestige Finance et Monsieur X, «'président de la société Prestige Finance mandatée par des promoteurs immobiliers pour commercialiser des biens immobiliers en l’état futur d’achèvement et gérant de droit de la société Index Finance qui est elle-même mandatée par la SAS pour proposer lesdits biens à des clients potentiels par l’intermédiaire de ses commerciaux.'», à une peine d’amende délictuelle pour tromperie par personne morale et physique pour les faits commis le 16 novembre 2006 et courant 2006 et 2007, en relevant premièrement que l’enquête diligentée par la Direction Départementale de la Protection des Populations de la Meurthe-et-Moselle concluait que Monsieur Y avait été trompé sur les qualités substantielles de la prestation d’entremise immobilière menée conjointement par les sociétés Index finance et Prestige Finance du fait des éléments chiffrés communiqués à son client, et qui ont été déterminants de leur choix de contracter, étaient

faux'; secondement que l’enquête pénale ne permettait pas de mettre en doute les résultats des investigations menées par les enquêteurs de la Direction Départementale de la protection des populations, qui corroboraient les constatations rapportées par les plaignants.

Dans ces conditions et compte tenu de l’unicité des fautes pénale et civile, il convient de constater que la SARL Index Finance et la société Prestige Finance ont commis un dol au sens de l’article 1109 du code civil, qui a vicié le consentement de Monsieur Y non seulement lors de la signature du contrat de réservation du 16 novembre 2006 mais encore lors de l’acte de vente notarié du 31 juillet 2007.

Les sociétés ACM2I et Clos des Tourettes prétendent que le dol n’émane pas du cocontractant, ni de son représentant et qu’elle ignore tout de la société Index Finance et de ses pratiques, puisqu’elles ont réalisé une opération de promotion immobilière d’accession à la propriété sans qu’il ne soit jamais mis en avant par le promoteur un quelconque avantage de défiscalisation.

Si la plaquette publicitaire éditée par la société ACMI, la société Patrimoine de France et la société Elience vante la qualité de la résidence «'le carré diamant'» elle ne mentionne jamais que l’achat d’un appartement peut faire l’objet d’une défiscalisation ou est éligible à la loi Borloo'; seule la société Index Finance par l’intermédiaire de ses commerciaux a fait état de la défiscalisation comme argument de vente pour commercialiser ce programme immobilier auprès d’un acheteur situé à 800 km de la construction.

Conformément à l’article 1998 alinéa 1 du code civil, le mandant est tenu d’exécuter les engagements contractés par le mandataire conformément au pouvoir qui lui a été donné.

La société ACM2I a confié par convention du 20 mars 2006 à la société Patrimoine de France le mandat de commercialiser son programme immobilier, et celle-ci a sous-traité la prestation comme le lui permettait l’article 4 de la convention du 20 mars 2006, à la société Prestige Finance, qui a elle-même mandaté la société Index Finance dans les conditions analysées ci-dessus.

Il résulte du jugement du tribunal correctionnel de Paris, que la SAS Prestige Finance et la société Index Finance, qui ont le même dirigeant Monsieur X, ont été condamnées toutes les deux pour tromperie sur la nature, la qualité de la marchandise, infraction commise à l’encontre de Monsieur Y.

Les sociétés Index Finance et Prestige Finance, mandataires de la société Patrimoine de France, elle-même mandataire de la société ACM2I ont reçu pouvoir de commercialiser les appartements de la résidence le Carré Diamant.

Quand un contrat est obtenu par le dol du mandataire, la représentation du mandant par le mandataire s’applique au dol qui est inséparable du contrat où joue cette représentation, le mandant subit donc les conséquences de ce dol, comme si lui-même l’avait commis'; le mandant est responsable du dol commis par le mandataire dans l’exécution de son mandat, dès lors qu’il n’y a pas eu dépassement des pouvoirs de représentation conférés.

Il n’est ni soutenu, ni démontré que les deux sociétés Index Finance et Prestige Finance auraient dépassé les limites des pouvoirs de représentation conférés par le mandat, consistant à commercialiser le programme immobilier de la société Clos des Tourettes, dès lors la société Patrimoine de France est responsable du dol commis envers Monsieur Y, tiers de bonne foi, par les sociétés Index Finance et Prestige Finance dans l’exécution de leur mandat.

Et pour les mêmes motifs, la société Patrimoine ayant agi dans l’exercice de son mandat en délégant son mandat à la société Prestige Finance, la société ACM2I est responsable des fautes commises en cette qualité par son mandataire, qui n’a pas outrepassé ses pouvoirs et est en conséquence engagée par le dol de son mandataire délégué, les sociétés Prestige Finance et Index Finance.

Dans ces conditions, le contrat de réservation du 16 novembre 2006 et le contrat de vente en la forme authentique du 31 juillet 2007 seront annulés pour dol commis par les sociétés Index Finance et Prestige Finance, dont sont responsables leurs mandants, les sociétés ACM2I et Clos des Tourettes.

' Sur les conséquences de l’annulation de la vente de l’appartement

L’annulation de la vente du 31 juillet 2007 emporte la remise des choses dans leur état antérieur, Monsieur Y doit restituer l’immeuble vendu à la SCCV Clos des Tourettes, qui elle, doit restituer le prix de vente avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Le contrat de prêt destiné à financer l’achat de l’appartement en l’état futur d’achèvement et accessoire au contrat de vente est anéanti de plein droit du fait de la nullité de ce contrat de vente.

Monsieur Y est donc redevable du capital prêté par la SA BNP Paribas sous déduction des mensualités déjà réglées';

Le montant du prêt ayant été perçu par la SCCV Clos des Tourettes en paiement de l’appartement, celle-ci étant condamnée à restituer le prix de vente à Monsieur Y, seul celui-ci doit être condamné au remboursement des fonds dus à la BNP Paribas.

En application de l’article 1153 du code civil, les intérêts au taux légal de la somme dont le remboursement a été ordonné en conséquence de l’annulation du contrat en application duquel cette somme a été versée, ne peuvent avoir pour point de départ que le jour de la demande en justice équivalent à la sommation de payer et non de la décision ayant prononcé la nullité du prêt comme le prétend à tort Monsieur Y. Les intérêts au taux légal sont donc dus à compter du 5 janvier 2010, date des conclusions de la société BNP Paribas demandant la restitution du capital.

Ces intérêts sont dus par la SCCV le Clos des Tourettes jusqu’à la restitution du prix de vente entre les mains de Monsieur Y et à compter de cette date par Monsieur Y.

Le contrat de gestion de l’appartement conclu le 16 novembre 2006 entre Monsieur Y et la société Elience doit être annulé en l’état de la nullité de la vente de l’appartement.

Monsieur Y sollicite condamnation solidaire de la société Index Finance, la société le Clos des Tourettes, la société BNP Paribas et la société Elience à lui restituer l’intégralité des charges de copropriété.

Cependant Monsieur Y ne saurait demander la restitution de sommes, dont il ne chiffre pas le montant à des personnes qui ne les ont pas perçues, puisque c’est le syndicat des copropriétaires qui a reçu les charges de copropriété afférentes au lot de copropriété, dont il était propriétaire.

Il sera donc débouté de ce chef de demande.

' Sur les demandes annexes

Monsieur Y sollicite la somme de'8 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Monsieur Y avait l’intention de réaliser un projet de défiscalisation prudent et adapté à sa situation particulière comme il lui avait été proposé fallacieusement par les sociétés Index Finance du groupe Patrimoine Finance'; or par la faute de ces dernières il s’est trouvé acculé financièrement en raison d’un montage financier mensonger, ne pouvant faire face avec ses revenus mensuels de 2 300 € aux dépenses de son achat immobilier'; il a été mis dans une situation de dettes, qui dure depuis 2007 lui causant des tracas et une inquiétude quotidienne.

En conséquence il convient d’évaluer ce préjudice moral à la somme de 6 000 € auquel seront condamnées la société le clos des tourettes et la société Elience.

Monsieur Y sera débouté de sa demande envers la société BNP Paribas envers laquelle il ne justifie d’aucune faute.

La société Clos des Tourettes sollicite la condamnation de la société Patrimoine de France à lui rembourser la somme de 18'577,01 € montant des honoraires de commercialisation qu’elle lui a versés outre la somme de 10'000 € à titre de préjudice moral et d’atteinte à la réputation outre les intérêts assortissant la somme à restituer et les frais liés à cette restitution.

La Société Patrimoines de France sollicite la condamnation de la société Index Finance à lui rembourser la somme de 17'838,89 €

au titre de la commission versée à son démarcheur la SAS Prestige Finance justifiée par sa note de commission en date du 14 juin 2007.

Les honoraires de commercialisation afférents à la vente de l’appartement de Monsieur Y ont été exposés en pure perte du fait de la nullité de la vente en raison des man’uvres frauduleuses commises par les sociétés Index Finance et Patrimoine Finance'; il convient donc de faire droit aux demandes respectives de la société Clos des Tourettes et de la société patrimoine de France.

Les demandes de la société Clos des Tourettes au titre du préjudice moral, du remboursement des intérêts au taux légal assortissant la somme à restituer ainsi que des frais et de dommages et intérêts complémentaires correspondant à la perte de valeur du bien restitué ne sont pas des demandes nouvelles comme le soutient à tort la société Patrimoine de France, mais elles constituent des demandes qui sont l’accessoire et la conséquence de la demande principale formée contre elle par Monsieur Y et comme telles recevables en cause d’appel en application de l’article 566 du code de procédure civile.

La société Clos des Tourettes n’explicite, ni ne justifie d’un préjudice moral, elle sera donc déboutée de cette demande de dommages et intérêts.

La condamnation aux intérêts au taux légal à compter de l’assignation et les frais liés à cette restitution ne peuvent être répercutés sur la société Patrimoine de France, qui n’a pas perçu le prix de vente et n’a été qu’un intermédiaire dans la commercialisation qu’elle a sous-déléguée.

La société Clos des Tourettes sera donc déboutée de ses demandes à ce titre.

La société Clos des Tourettes ne justifie d’aucune perte de valeur de l’appartement qui est restitué, elle sera donc déboutée de ce chef de demande.

La société BNP Paribas sollicite la condamnation de la société Index Finances et de la SCCV Clos des Tourettes au paiement de la

somme de 89'300 € représentant les intérêts conventionnels qu’elle ne pourrait recevoir pendant la période de remboursement et l’indemnité de remboursement anticipé.

La société BNP Paribas subit un préjudice certain du fait de l’annulation du prêt immobilier consenti et du bénéfice qu’elle en escomptait, alors que la nullité du prêt ne lui est pas imputable.

Compte tenu du fait qu’elle va percevoir de façon anticipée le remboursement du capital emprunté, du taux d’intérêt nominal de 4,35% et de la durée du prêt de 25 ans, il convient de fixer les dommages et intérêts pour perte de bénéfices à la somme de 20'000 €.

Il convient de faire droit à sa demande à hauteur de 20'000 €.

P A R C E S M O T I F S

La cour,

Confirme le jugement déféré par substitution de motifs, hormis en ses dispositions ayant limité la condamnation de la société Index Finance à la moitié des honoraires de commercialisation et ayant statué sur les dommages et intérêts alloués à la Banque BNP Paribas et sur ceux refusés à Monsieur Y,

Statuant sur les chefs réformés et ajoutant,

Vu le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 9 septembre 2011,

Dit que Monsieur Y a été victime d’un dol commis par la société Index Finance et la société Prestige Finance lors de la conclusion du contrat de réservation du 16 novembre 2006 et du contrat de vente du 31 juillet 2007,

Dit que la société ACM2I et la société Patrimoine de France sont responsables en leur qualité de mandant du dol commis par leur mandataire,

Dit que les intérêts au taux légal dus sur la somme de 125'340 € à la restitution de laquelle Monsieur Y est condamné, seront payés à la BNP Paribas à compter du 5 janvier 2010 par la SSCV Clos des Tourettes jusqu’à la date du versement de ladite somme entre les mains de Monsieur Y et à compter de cette date par Monsieur Y,

Condamne la SSCV Clos des Tourettes et la société Index Finance à payer à la société BNP Paribas la somme de 20'000 € de dommages et intérêts,

Condamne la société Index Finance à payer à la société Patrimoine de France la somme de 17'838, 89 € au titre des honoraires de commercialisation,

Déclare recevables les demandes complémentaires de la SCCV Clos des Tourettes à l’encontre de la société Patrimoine de France, mais mal fondées et l’en déboute,

Condamne solidairement la société Clos des Tourettes, la société Elience et la société Index Finance à payer à Monsieur Y la somme de 6 000 € en réparation de son préjudice moral,

Déboute Monsieur Y de sa demande relative au remboursement des charges de copropriété,

Condamne la SSCV Clos des Tourettes et la société Patrimoine de France à payer à Monsieur Y la somme de 3 000 € chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les autres parties de leur demande à ce titre,

Condamne la SSCV Clos des Tourettes et la société Patrimoine de France en tous les dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

AB