Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section C

(anciennement dénommée 1° Chambre D)

ARRET DU 13 SEPTEMBRE 2016

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/04673

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 MAI 2014

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN

N° RG 12/02464

APPELANTS :

Maître D Z ès qualités de Mandataire judiciaire de l’EURL LA VAGUE BLEUE

de nationalité Française

XXX

XXX

représentée et assistée de M^e Chantal BRUZI de la SCP FITA-BRUZI, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant

EURL LA VAGUE BLEUE et pour elle son représentant légal en exercice dont le siège social se trouve

XXX

XXX

représentée et assistée de M^e Chantal BRUZI de la SCP FITA-BRUZI, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

avocat postulant et plaidant

INTIMEES :

Madame Y, I C K X

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

66250 SAINT-LAURENT-DE-LA-SALANQUE

représentée et assistée de M^e Maurice MARECHAL de la SCP MARECHAL, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant

MACIF SUD OUEST PYRENEES Compagnie d’assurances

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés ès qualités au dit siège

XXX

XXX

XXX

représentée et assistée de M^e Pierre CHATEL de la SELARL CHATEL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant substitué par M^e ZWILLER

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 01 Juin 2016

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 22 JUIN 2016, en audience publique, Madame Chantal RODIER, Conseiller, ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Madame Chantal RODIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Marie-Lys MAUNIER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Marie-Lys MAUNIER, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte du 17 janvier 2008, Madame Y C K X a consenti un bail commercial à la SARL Les Cigales d’Azur portant sur un hôtel bar-restaurant, exploité sous l’enseigne Hôtel de la mer, au Barcares (66420).

Par acte du 25 mars 2010, la SARL Les Cigales d’Azur a cédé son fonds de commerce à l’EURL La Vague Bleue.

Le 1^er octobre 2010, l’EURL La Vague Bleue subissait un dégât des eaux, concernant la partie gauche du rez-de-chaussée de l’établissement, et située au niveau de la chambre n°7 qui jouxte d’un côté la salle de restaurant et de l’autre la chambre n°6.

provenant de fuites de canalisations passant sous le carrelage de l’établissement et endommageant plusieurs chambres situées au rez-de-chaussée ainsi que la salle de restaurant.

Elle déclarait ce sinistre à son assureur, la compagnie GAN assurances, auprès de laquelle elle avait souscrit un contrat d’assurance « multirisques des hôtels et hôtels-restaurants », en ce compris une garantie dégât des eaux.

XXX, imputant le sinistre à la vétusté de l’installation, effectuait des démarches auprès de la MACIF, assureur du bailleur, laquelle refusait de l’indemniser aux motifs que le bail stipule que le bailleur est exonéré de la charge des grosses réparations.

C’est dans ces conditions qu’elle obtenait la désignation de Monsieur F-G H, en qualité d’expert judiciaire, par ordonnance du juge des référés en date du 25 mars 2011.

Une seconde fuite d’eau est apparue au cours des opérations d’expertise, sur le côté droit du rez-de-chaussée, au niveau de la chambre n°1.

Faute de consignation complémentaire par l’EURL La Vague Bleue, l’expert a déposé son rapport en l’état le 7 mars 2012.

En lecture de ce rapport et par actes d’huissier en dates des 13 et 14 juin et 10 juillet 2012, l’EURL La Vague Bleue a fait délivrer assignation devant le tribunal de grande instance de Perpignan à :

— la SA GAN assurances Iard, son assureur

— Madame Y C K X, sa bailleresse,

— et la compagnie MACIF assurances, assureur de cette dernière,

aux fins d’obtenir, sur le fondement des articles 1135 et 1315 du code civil, l’indemnisation de ses préjudices matériels et de perte

d’exploitation ainsi que de tous dommages consécutifs au sinistre du 1^er octobre 2010.

À la requête de la compagnie GAN assurances, le juge de la mise en état a, par ordonnance du 14 novembre 2011, déclaré le tribunal de grande instance de Perpignan incompétent à connaître de la demande dirigée par l’EURL La Vague Bleue contre la SA le GAN assurances Iard et a renvoyé ses parties devant le tribunal de commerce pour la partie du litige relative à la garantie de la compagnie d’assurances GAN en exécution du contrat d’assurance n° 123 194 825 « multirisques des hôtels et hôtels-restaurants », en ce compris une garantie «dégât des eaux ».

L’EURL La Vague Bleue a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire, le 30 octobre 2013. Par conclusions Maître Z intervenait en qualité de mandataire judiciaire de l’EURL La Vague Bleue, reprenant l’intégralité des demandes de celle-ci contenues dans l’assignation.

En défense, la bailleresse, qui concluait au débouté des demandes à son encontre, faisait observer :

— qu’en aucun cas l’expert n’imputait le désordre à la vétusté de l’installation et que la fuite avait pu être réparée à la suite de l’intervention du plombier alors que, s’il s’agissait de vétusté, aucune réparation n’aurait été possible ;

— elle n’a pu pénétrer dans les lieux pour dresser le constat ;

— l’attitude de la gérante de l’EURL La Vague Bleue empêchait toute intervention efficace et rapide du bailleur, ce qui a contribué à l’aggravation des désordres : le preneur qui a manqué à son obligation d’information du bailleur, prévue au bail, et s’est opposé à l’intervention du bailleur, doit supporter l’intégralité des conséquences de son attitude.

Elle demandait, à défaut, d’être relevée et garantie de toutes condamnations pouvant intervenir à son encontre, par son assureur la compagnie la MACIF,

Reconventionnellement, elle demandait :

— le remboursement de la facture de l’entreprise Bosco à concurrence de 418,60 euros

— la fixation judiciaire de sa créance à la somme de 9329,26 euros correspondant à un arriéré de loyers et taxes foncières du par la locataire à la date de l’ouverture du jugement déclaratif.

La MACIF, assureur du bailleur demandait, au visa de l’article 1755 du code civil, qu’il soit jugé que les travaux à entreprendre sur l’installation de plomberie relèvent des réparations locatives et concluait au débouté des demandes et, subsidiairement, à la réduction à de plus justes proportions des prétentions indemnitaires.

Par jugement contradictoire en date du 26 mai 2014, le tribunal de grande instance de Perpignan, restant saisi de la partie du litige opposant le preneur au bailleur au visa du rapport d’expertise et du bail commercial, a :

Jugé que l’entretien des canalisations, même encastrées, relevait des obligations du preneur et que l’EURL La Vague Bleue ne peut invoquer le manquement du bailleur à son obligation d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

Débouté l’EURL La Vague Bleue de ses demandes indemnitaires,

Fixé au passif de la procédure de redressement judiciaire de l’EURL La Vague Bleue la créance de Madame Y C K X, au titre d’un arriéré de loyers d’octobre et novembre 2013 et des taxes foncières de 2012 et 2013, à la somme de 9 327,26 euros,

Déclaré irrecevable Madame Y C K X en sa demande de condamnation de l’EURL La Vague Bleue à lui payer la facture du plombier Bojko,

Débouté Madame Y C K X de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Dit n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné l’EURL La Vague Bleue aux dépens.

APPEL

Maître Z, ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de l’EURL La Vague Bleue et l’EURL La Vague Bleue ont relevé appel de ce jugement par déclaration en date du 24 juin 2014.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1^er juin 2016.

* * * * *

Vu les dernières conclusions en date du 24 mai 2016, de Maître Z, ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de l’EURL La Vague Bleue et l’EURL La Vague Bleue, auxquelles il est expressément référé pour plus ample et complet exposé des motifs et du dispositif, et demandant à la cour, au visa des articles 1135, 1315, 606 et 1719 du code civil, d’infirmer le jugement et de :

Juger que Madame X et la MACIF doivent indemniser le preneur pour les préjudices matériels, la perte d’exploitation et les dommages consécutifs au sinistre, au titre du contrat de bail commercial,

Par conséquent,

Condamner solidairement Madame X et la MACIF au paiement des dommages pour :

— les travaux de la chambre n°7 à hauteur de 25 839,42 €,

— le remboursement du mobilier détérioré à hauteur de 5 000 €,

— les travaux de reprise pour la partie droite à hauteur de 5 415,49€

— la perte d’exploitation pour la période d’octobre 2010 à octobre 2011 à hauteur de 156 561,78 €

— l’atteinte à l’image de l’entreprise à hauteur de 5 000 €

— la perte de chance (définie dans les motifs comme celle «qui correspond à une perte de clientèle qui aurait potentiellement été acquise en absence de difficultés de l’établissement ») à hauteur de 6 996,20 €,

— le préjudice moral à hauteur de 2 000 €,

— la résistance abusive à hauteur de 2 500 €.

Condamner solidairement Madame X et la MACIF au paiement d’une somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec distraction au profit de son conseil.

Elle prétend :

— à titre principal, sur le fondement des dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil, que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance de la chose en bon état de réparation de toute espèce, celui-ci étant tenu de permettre au preneur l’exploitation normale du fond de commerce, sans pouvoir s’exonérer de cette obligation par une clause contractuelle.

— Subsidiairement, sur le fondement des dispositions de l’article 606 du Code civil, dont la jurisprudence considère que la liste n’est pas limitative, que le bailleur a manqué à son obligation d’entretien du bâtiment. Elle fait valoir sur ce point que :

* la canalisation encastrée dans une dalle de béton fait partie intégrante de la structure et donc des grosses réparations à la charge du bailleur, en ce qu’elle intéresse l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale.

* par ailleurs, alors qu’il y a eu deux fuites successives sur la même canalisation, des fuites répétées au niveau de la dalle peuvent compromettre la solidité générale de l’immeuble provoquant des dégâts considérables sur le sol, les piliers et les murs. Cela démontre la nécessité de travaux de réfection des canalisations à la charge du bailleur puisque ces dégâts répétés sont de nature à affecter la solidité de l’immeuble.

En réponse aux moyens de défense du bailleur, elle prétend ne pas avoir fait obstacle à l’intervention du bailleur pour effectuer les travaux nécessaires, puisque le constat d’huissier du 8 février 2011 a été dressé à la demande de Madame X qui précise : « je vous demande de tenter d’intervenir sur place afin de dresser un état des lieux descriptif de l’intérieur du bâtiment » : Le bailleur était donc parfaitement informé du sinistre et n’a jamais proposé de prise en charge.

S’agissant de l’évaluation de ses demandes indemnitaires elle s’appuie sur le rapport d’expertise, sauf à corriger à la hausse de prétendues erreurs de calcul relativement à son préjudice d’exploitation.

* * * * *

Vu les dernières conclusions de Madame Y C K X en date du 26 août 2014, auxquelles il est expressément référé pour plus ample et complet exposé des motifs et du dispositif, et demandant à la cour,

Tenant :

— les conventions intervenues entre les parties,

— l’origine du désordre relevé par l’expertise judiciaire

— l’attitude de la locataire,

À titre principal,

Constater que le bailleur n’est tenu à aucune garantie relative aux désordres invoqués par la locataire

La débouter de toutes demandes indemnitaires formulées à son encontre,

Subsidiairement,

Constater l’attitude de la locataire et son non-respect des obligations d’information sur l’état de l’immeuble, avec toutes conséquences de droit et tout particulièrement le refus de garantie du bailleur,

Subsidiairement,

Réduire dans de notables proportions les demandes indemnitaires,

Dans tous les cas,

Fixer judiciairement sa créance à la somme de 9 329,26 €, correspondant aux loyers et charges dues par la locataire à la date de l’ouverture du jugement déclaratif,

Dire que la compagnie d’assurances MACIF sera tenue de la relever et garantir de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre,

Accueillir sa demande reconventionnelle,

Condamner l’EURL La Vague Bleue et Maître Z ès qualités, au paiement d’une indemnité de 10 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamner aux entiers dépens avec distraction dans les formes et conditions de l’article 699 du même code.

Elle fait valoir que :

— Le preneur persiste dans son intention d’obtenir sa condamnation au mépris des dispositions contractuelles résultant d’un bail établi en la forme authentique précisant que les réparations incombent au locataire.

— À l’occasion des opérations d’expertise, il est apparu que le preneur entendait faire supporter au bailleur les conséquences de la fuite d’eau du 1^er octobre 2010, au motif que celle-ci résulterait de la vétusté de l’installation. Or, le rapport d’expertise judiciaire ne va pas dans le sens des affirmations du preneur.

Subsidiairement, elle demande la réduction des postes de préjudice à de plus justes proportions et à être relevée et garantie par sa compagnie d’assurances.

Elle maintient sa demande reconventionnelle en fixation de sa créance de 9 329,26 euros correspondant aux sommes dues à la date d’ouverture de la procédure collective et qui a fait l’objet d’une déclaration de créance adressée à Maître Z le 12 novembre 2013.

* * * * *

Vu les dernières conclusions de la compagnie MACIF sud-ouest Pyrénées en date du 21 janvier 2016, auxquelles il est expressément référé pour plus ample et complet exposé des motifs et du dispositif, et demandant à la cour, au visa du bail commercial, de l’article 1755 du code civil et du rapport d’expertise, de :

Juger que les travaux à entreprendre sur l’installation de plomberie relèvent des réparations locatives,

En conséquence,

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Fixer au passif de la procédure collective de l’EURL La Vague Bleue la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Subsidiairement,

Constater que les appelants ne font pas état du sort de la procédure pendante devant le tribunal de commerce de Perpignan,

Juger que l’EURL La Vague Bleue ne rapporte pas la preuve de son préjudice matériel, de son préjudice d’exploitation, de son préjudice de perte de chance, de son préjudice de perte d’image et de son préjudice moral,

La débouter ainsi que son mandataire judiciaire de leurs demandes afférentes à ces postes de préjudice.

* * * * *

SUR CE

Sur les demandes des appelants :

Lorsqu’un bail commercial ne prévoit aucune disposition particulière relativement à la répartition de la charge des travaux entre bailleur et preneur, c’est qu’elles entendent – implicitement et par application des articles 1719 et 1720 du code civil – qu’elle soit régie par les dispositions de l’article 606 du même civil, dont la liste est limitative.

Aux termes de ces dispositions légales, les grosses réparations, à la charge du bailleur, sont celles afférentes aux gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

Les dispositions légales des articles 1719 à 1721 du code civil n’ayant pas un caractère d’ordre public, les parties ont la faculté de spécifier une autre répartition de la charge des travaux entre bailleur et preneur, pour mettre à la charge du bailleur certaines des réparations d’entretien.

Cependant, en l’espèce, le bail commercial qui régit les obligations respectives des parties précise très clairement les travaux à la charge du bailleur, en reprenant textuellement les dispositions de l’article 606 du code civil, de sorte que la force obligatoire du contrat ne permet aucunement d’alourdir la charge des travaux pesant sur le bailleur.

En effet, le bail qui régit les obligations respectives des parties stipule en page 5, au paragraphe « Entretien – réparations » :

Le bailleur aura à sa charge les réparations afférentes aux gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations, grosses ou menues seront à la seule charge du preneur, notamment les réfections et remplacement des devantures, vitrines, glace, vitres, volets ou rideaux de fermeture.

Le preneur devra maintenir en parfait état de fraîcheur les peintures intérieures et extérieures.

Le preneur devra aviser immédiatement et par écrit le bailleur de toutes dégradations ou toute aggravation des désordres de toute nature dans les lieux loués.

Il déclare avoir été informé des conséquences éventuelles de sa carence. »

Le bail est donc parfaitement clair en ce qu’il ne met à la charge du bailleur que les réparations afférentes aux gros murs, murs de soutènement et de clôture, voûtes, poutres ainsi que couvertures entières. Toutes les autres réparations, grosses ou menues sont donc à la seule charge du preneur, y compris donc celles afférentes aux canalisations et installations sanitaires, quand bien même seraient-elles encastrées, comme au cas d’espèce, sous le carrelage, dans la dalle en béton.

Tant s’agissant des désordres initiaux, trouvant leur origine dans une fuite d’eau provenant d’une canalisation fuyarde dans la chambre n°7, que de ceux apparus en cours d’expertise, à la droite du bâtiment au niveau de la chambre n°1, l’expert relève :

— qu’il s’agit de canalisations encastrées dans la dalle béton

— qu’il ne peut déterminer la cause exacte de la fuite qui pourrait être imputable à un défaut de réparation antérieure ou à une simple défectuosité des canalisations, à l’exclusion d’un vice de construction ou de défaut d’entretien »

En aucun cas, l’expert n’impute le désordre à la vétusté de l’installation. Au contraire, il constatera, suite aux interventions de Monsieur A, plombier sollicité par le bailleur, que la fuite invoquée lors du premier sinistre, comme celle déclarée en cours d’expertise, ont été réparées.

Dès lors, l’installation ne pouvait être atteinte de vétusté, la vétusté supposant qu’aucune réparation simple n’aurait été possible. Le preneur est donc mal fondé à soutenir que les réparations des canalisations fuyardes devraient être mises à la charge du bailleur à raison d’une vétusté qui porterait atteinte à la solidité et à la structure de l’immeuble.

En effet, à aucun moment il ne ressort de l’expertise que ces fuites aient pu porter atteinte à la solidité de l’immeuble, puisque, hormis la réparation des canalisations, seuls des travaux de reprise des embellissements (peinture, moquette, plinthes) ont été nécessaires.

En toute hypothèse, ainsi que l’a parfaitement relevé le premier juge, le preneur – auquel incombe ces réparations d’entretien – ne peut ici utilement invoquer un manquement du bailleur à son obligation d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Les moyens des appelants seront donc en voie de rejet et le jugement confirmé sur ce point.

Sur les demandes reconventionnelles et incidentes :

Le jugement sera confirmé sur la fixation judiciaire de la créance du bailleur à la somme non contestée de 9 329,26 €, correspondant aux loyers et charges dus par le preneur à l’ouverture du jugement déclaratif.

La bailleresse justifie par un relevé de compte de frais irrépétibles à hauteur de 8 935,70 € pour les trois procédures de référés et la procédure au fond, toutes initiées par le preneur. Il serait inéquitable dans ces conditions de laisser à sa charge la totalité de ceux-ci et il y a lieu de lui allouer la somme de 4 000 € qui sera mise à la charge des appelants.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de la MACIF.

Le jugement sera confirmé sur les dépens. Les appelants qui succombent à nouveau en toutes leurs prétentions supporteront les entiers dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS

Vu les dispositions des articles 1135, 1315, 606 et 1719 et 1720, et 1755 du code civil,

Vu les dispositions du bail commercial,

Vu le rapport d’expertise,

Vu les pièces produites,

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions, sauf en celle

ayant rejeté la demande de la bailleresse au titre de ses frais irrépétibles,

Et statuant à nouveau de ce seul chef et y ajoutant,

Condamne l’EURL La Vague Bleue et Maître Z ès qualités, à payer à Madame Y C K X une indemnité de 4 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel en faveur de la MACIF,

Condamne l’EURL La Vague Bleue et Maître Z ès qualités aux dépens de l’appel qui seront recouvrés selon les modalités de l’article 699 du même code.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

MM/CR