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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1ère Chambre C

ARRET DU 30 JANVIER 2018

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/05761

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 JUIN 2015

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 14/07087

APPELANTE :

SYNDICAT DE COPROPRIETE RESIDENCE [Établissement 1] pris en la personne de son Syndic en exercice, la Société 'Administrateur de Biens Laborde', exerçant sous l’enseigne ABL, prise en la personne de son Président en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté par M^e DARDAILLON, loco M^e Philippe SENMARTIN de la SELARL CHABANNES, SENMARTIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de Montpellier, avocat postulant

Assisté de M^e Stéphane ROCHIGNEUX, avocat au barreau de Montpellier, avocat plaidant.

INTIMES :

Monsieur [F] [V]

né le [Date naissance 1] 1932 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

DECEDE LE [Date décès 1] 2016

Madame [B] [Q] épouse [V]

née le [Date naissance 2] 1942 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par Me [L] [Q], avocat au barreau de Béziers, avocat postulant et plaidant

INTERVENANTS :

Madame [P] [U] [Z] [V]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par Me [L] [Q], avocat au barreau de Béziers, avocat postulant et plaidant

Monsieur [L] [K] [V]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représenté par Me [L] [Q], avocat au barreau de Béziers, avocat postulant et plaidant

Madame [X] [A] [E] [V]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

Représenté par Me [L] [Q], avocat au barreau de Béziers, avocat postulant et plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 27 Novembre 2017

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 DECEMBRE 2017, en audience publique, Madame Leïla REMILI ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de procédure civile, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Sylvia TORRES

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvia TORRES, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Madame [B] [Q] épouse [V] et Monsieur [F] [V] sont copropriétaires au sein de la résidence « [Établissement 1] » à [Localité 4].

Par acte d’huissier en date du 21 novembre 2014, les époux [V] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Établissement 1] afin de se voir reconnaître, par prescription acquisitive plus que trentenaire, propriétaires de la cour d’accès du lot n° 15 de la copropriété et condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens et à payer une somme de 4000 € titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Régulièrement assigné en la personne de son syndic, la SAS LABORDE ABL, Le syndicat des copropriétaires n’a pas constitué avocat.

Le dispositif du jugement réputé contradictoire rendu par le tribunal de grande instance de Montpellier le 8 juin 2015 énonce :

vu les articles 2261 et 2272 du code civil,

dit que [F] et [B] [V] sont propriétaires de la parcelle constituant la cour d’accès du lot n° 15 de la copropriété « [Établissement 1] » [Adresse 6], cadastrée CD n° [Cadastre 1] pour 2634 m²,

condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens et à payer aux époux [V] une somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

rejette toute autre demande.

Le jugement retient que trois témoins attestent que la clôture et le portillon réservant aux demandeurs l’accès à la cour litigieuse existent au moins depuis 1981, soit plus de 30 ans au moment de l’assignation, que le syndicat des copropriétaires qui ne conteste pas ces attestations, ne justifie en rien de l’exécution de son obligation d’entretien de la cour à aucun moment, ni de décision d’assemblée générale de copropriétaires concernant cette cour et affirmant ses prétentions sur celle-ci. Il est ainsi établi que depuis plus de 30 ans les époux [V] se comportent de façon publique, continue, non-violente et non équivoque en propriétaires uniques de la cour d’accès à leur lot privatif n° 15. Dès lors, en application de l’article 2272 du code civil, ils doivent être reconnus comme tels.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Établissement 1]" a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 28 juillet 2015.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 27 novembre 2017.

L’affaire a été fixée pour les débats devant la cour d’appel de Montpellier à l’audience du 18 décembre 2017.

Les dernières écritures prises par le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Établissement 1]" ont été déposées le 21 octobre 2015.

Les dernières écritures prises par les époux [V] ont été déposées le 16 décembre 2015.

Monsieur [F] [V] étant décédé le [Date décès 1] 2016, ses héritiers, Madame [P] [V], Monsieur [L] [V] et Madame [X] [V] sont intervenus à la procédure.

Le dispositif des écritures du syndicat des copropriétaires de la résidence "[Établissement 1]" énonce :

Sur les demandes des consorts [V]

* A titre principal,

* Vu l’article 30 5° du décret du 4 janvier 1955

* Vu l’article 122 du CPC

* Réformer le jugement déféré et déclarer irrecevables les consorts [V] en leur action, faute de publication de l’assignation, formalité pourtant impérieuse.

* A titre subsidiaire,

* Vu le règlement de copropriété du 1er septembre 1981,

* Vu les résolutions 15 et 16 du Pv d’AG du 6 mars 2014,

* Vu les articles 9, et suivants et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

* Réformer le jugement déféré et débouter les consorts [V] de toutes leurs demandes

* Sur les demandes reconventionnelles du SDC « [Établissement 1] »

* Vu l’article 1382 du Code civil,

* Condamner solidairement les consorts [V] au paiement de 2500 euros de dommages et intérêts pour le préjudice créé par leurs agissements (détournement de procédure) .

* Condamner solidairement les consorts [V] au paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP d’Avocats SCP Philippe SENMARTIN et Associés en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses écritures, auxquelles la cour invite les parties à se référer pour un exposé complet, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Établissement 1]" soulève tout d’abord la fin de non recevoir tirée des dispositions de l’article 30'5 du décret du 4 janvier 1955, dans la mesure où l’assignation aurait dû être publiée à la conservation des hypothèques.

Sur le fond, il fait valoir que le règlement de copropriété est, au sens de la loi du 10 juillet 1965, un document d’ordre public qui s’impose à tous et ce qui y est défini comme partie commune ne peut pas être l’objet de revendication privative. Plus précisément, le règlement de copropriété du 1er septembre 1981 qui est en outre un contrat, définit en son article 6 « les cours, passages, voies de circulation et dégagements des bâtiments » comme des parties communes générales.

Par ailleurs, l’article 8 de ce même règlement de copropriété mentionne que « les parties communes et les droits qui leurs sont accessoires ne peuvent faire l’objet, séparément des parties privatives, d’une action en partage ni d’une licitation forcée ».

De plus, la cour n’est pas incluse dans la désignation du lot n° 15.

Enfin, les demandeurs ont sciemment caché dans leur stratégie judiciaire, le procès-verbal d’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 6 mars 2014, soit antérieur de près de 8 mois à leur assignation et qu’ils n’ont pas contesté au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui impose en ses résolutions 15 et 16 aux époux [V] de démonter toutes leurs installations, illicites sur les parties communes (dont le portillon d’accès) alors qu’il est rappelé en résolution n° 16 que les jardins sont communs et que tous les occupants doivent en outre, respecter la propreté de la cour commune.

S’agissant de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il est établi que c’est en taisant des éléments capitaux (règlement de copropriété et procès-verbal d’assemblée générale) que les époux [V] ont obtenu une décision, instrumentalisant la justice afin de contourner des règles d’ordre public.

Le dispositif des écritures des consorts [V] énonce :

* Vu les articles 2255, 2256, 2261 et 2272 du Code Civil

* Rejeter toute demande contraire ou plus ample,

* Débouter l’appelant de ses demandes,

* Confirmer la décision dont appel,

* Dire et Juger que les époux [F] et [B] [V] possèdent de manière continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire depuis plus de 30 ans la parcelle constituant la cour d’accès du lot n°15 de la copropriété « [Établissement 1] »

* Dire et Juger qu’il ont acquis le bénéfice de la prescription acquisitive établie à l’article 2272 du Code Civil

* Dire et Juger que les époux [F] et [B] [V] sont propriétaires de la parcelle constituant la cour d’accès du lot n°15 de la copropriété « [Établissement 1] » [Adresse 7] cadastrée section CD n° [Cadastre 1] d’une contenance de 2634m2 (origine de propriété: acte de vente reçu le 29 juin 1983 par Me [O] [W], Notaire associé à PIGNAN, enregistré au Bureau des Hypothèques de [Localité 4], 1er Bureau le 8 août 1983 Volume 278 n°360).

* Condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Établissement 1] aux entiers dépens de première instance et d’appel ainsi qu’au paiement de la somme de 6000€ au titre de l’article 700 du CPC.

Dans leurs écritures, auxquelles la cour invite les parties à se référer pour un exposé complet, les consorts [V] exposent être propriétaires depuis le 16 juin 1983 des lots 15 et 29 de la copropriété « [Établissement 1] » ; antérieurement, depuis 1968, les parents de Madame [V] étaient locataires de ces mêmes lots, l’ensemble immobilier appartenant alors à la caisse régionale de Crédit Agricole. Au jour de leur acquisition en 1983, et avant même, depuis l’occupation par les parents de Madame [V], la cour intérieure permettant accès au lot 15 était clôturée et fermée par un portillon. Il en était de même pour chacun des lots, chaque propriétaire entretenant sa cour et ses clôtures. L’arrivée de nouveaux copropriétaires querelleurs tend à remettre en cause cette situation.

Sur la fin de non recevoir tirée de l’article 30'5 du décret du 4 janvier 1955, les intimés font valoir que la formalité de la publication ne s’applique pas en l’espèce dans la mesure où il s’agit d’une demande en justice tendant à obtenir des droits nouveaux.

Ils maintiennent pouvoir bénéficier de l’usucapion, ayant toujours considéré la parcelle litigieuse comme étant leur propriété, en ont eu l’usage exclusif, l’ont utilisée et entretenue comme des propriétaires, ils ont clos cette parcelle de murs qu’ils ont édifiés et qu’ils entretiennent et d’un portillon d’accès, dont ils ont seuls l’usage. Cette situation n’a jamais été remise en cause depuis l’origine par le syndicat des copropriétaires, qui n’a fait aucun acte d’entretien.

S’agissant par ailleurs de l’existence d’un règlement de copropriété qui leur serait opposable, ils font valoir que la Cour de cassation a de tout temps admis l’application des règles de l’usucapion aux droits immobiliers de toute nature.

Ils contestent l’existence de toute procédure abusive dans la mesure où aucun manquement d’un formalisme spécial et aucun contournement de règles d’ordre public ne peuvent leur être reprochés alors que les règles de la copropriété ne font pas obstacle au droit de propriété. S’agissant de la délibération de l’assemblée générale, qu’ils visaient dans leur assignation, ils indiquent que c’est précisément elle qui a rendu nécessaire la présente procédure.

MOTIFS

Sur la fin de non recevoir tirée de la non publication de l’assignation à la conservation des hypothèques

La demande visant à voir reconnaître la prescription acquisitive trentenaire n’est pas soumise à l’exigence de publicité foncière pas plus au titre de l’article 28 que de l’article 30-5 du décret du 4 janvier 1955

Il y a donc lieu de rejeter la fin de non recevoir soulevée par l’appelant.

Sur l’usucapion de la cour commune

Selon les dispositions de l’article 2261 du code civil, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

L’article 2272 du même code disposant que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

L’usucapion n’exige de celui qui s’en prévaut qu’une possession trentenaire présentant les conditions requises par l’article 2261 précité.

Si l’on ne peut pas prescrire contre son titre, le règlement de copropriété ne confère en l’espèce aux consorts [V] aucun droit sur la cour litigieuse partie commune, de sorte que les intimés n’entendent pas prescrire contre leur titre mais bien contre les droits des autres membres du syndicat. L’article 2270 du code civil n’est donc pas applicable en l’espèce. Si le copropriétaire qui a la jouissance d’une partie commune ne peut en prescrire la propriété, tel n’est pas le cas ici, les intimés n’ayant pas la jouissance de la cour commune comme le reconnaît le syndicat, ils peuvent donc bénéficier de l’usucapion.

Par acte notarié du 29 juin 1983, les époux [V] ont acquis les lots 15 et 29 au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 6], le lot 15 étant décrit dans les mêmes termes que le règlement de copropriété (article 12), comme suit « au premier étage, en façade sur la rue de Substantion, avec accès par la cour intérieure par des escaliers extérieurs, et entrée particulière, un appartement de 62 m² ».

Les intimés font valoir qu’au jour de l’acquisition en 1983, la cour intérieure permettant l’accès au lot 15 était clôturée et fermée par un portillon. Ils prétendent à une possession trentenaire conforme aux prescriptions légales.

Il n’est pas contesté que les époux [V] ont, depuis 1983, et sans interruption accompli des actes matériels de nature à caractériser la possession de la cour d’accès à leur lot, clôturée et fermée par un portillon, usant seuls de ladite cour, assurant seuls son entretien et celui de la clôture et du portillon.

Aucun élément produit par le syndicat des copropriétaires ne vient contredire l’exercice d’une possession exercée par les époux [V], de manière paisible, sans violences, entre 1983 et 2013.

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 6 mars 2014 évoque d’ailleurs le « portillon dénommé de Me [V] », ce qui confirme une possession publique et non équivoque des époux [V] qui se sont conduits en propriétaires depuis 1983.

Le syndicat des copropriétaires fait état d’installations illicites sur les parties communes.

Or, selon les cinq attestations produites, « les clôtures ont toujours existé », Madame [W] [U], précisant pour sa part avoir toujours connu également l’existence d’un portillon. Les intimés font également état sans être contredits de l’occupation par leurs parents, alors locataires, de la cour qui était déjà clôturée et munie d’un portillon depuis 1968 alors que les photographies produites montrent également l’existence très ancienne de ces

aménagements. Il n’y a donc aucun acte illicite caractérisant la possession.

La prescription trentenaire est donc acquise depuis le mois de juin 2013 et il n’est justifié d’aucun acte interruptif. Les termes de la résolution de l’assemblée générale du 6 mars 2014, qui intervient au demeurant au-delà du délai de la prescription, étant sans incidence. Aucune action pétitoire n’a été intentée par le syndicat des copropriétaires. Le contentieux dont il est fait état n’est étayé par aucune pièce justifiant de démarches de la part du syndicat des copropriétaires avant cette assemblée de 2014 et faisant mention de ses droits sur la cour.

Enfin, il n’y a aucun détournement de procédure, les époux [V] s’ils n’ont pas contesté cette assemblée générale, étaient en droit de se prévaloir en justice de l’usucapion.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement de premier ressort en ce qu’il a dit que les époux [V] sont propriétaires de la parcelle constituant la cour d’accès du lot n° 15 de la copropriété « [Établissement 1] » [Adresse 6].

L’appelant sera condamné aux dépens de l’appel.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des intimés la totalité des frais non remboursables. Il leur sera accordé la somme de 1500 €.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe,

REJETTE la fin de non recevoir soulevée par l’appelant,

CONFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Montpellier du 8 juin 2015 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Établissement 1] à payer aux consorts [V] la somme de 1500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Établissement 1] aux dépens de l’appel.

Le greffier, Le président,

L.R.