Cour d'appel de Montpellier, 1ère chambre a, 21 mars 2019, n° 15/05962

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Texte intégral
- COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- Motifs de la décision
- Sur la demande de nullité des contrats de vente pour dol
- I/ Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action
- II/ Sur les demandes de nullité des contrats de vente pour dol
- III/ Sur les conséquences de la nullité des contrats de vente
- Sur les demandes formées à l'encontre de la société Belvia immobilier
- Sur le manquement à l'obligation d'information et de conseil
- 3/ Sur les conséquences du manquement à l'obligation de conseil et d'informati...
- Dispositif

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CA Montpellier
Infirmation 21 mars 2019

Arguments

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Accepté
Dissimulation d'informations essentielles
La cour a jugé que le promoteur avait effectivement manqué à son obligation d'information, ce qui a vicié le consentement des acquéreurs.
Accepté
Préjudice moral subi par les acquéreurs
La cour a reconnu le préjudice moral des acquéreurs et a ordonné une indemnisation.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel de Montpellier, la société Akerys Promotion a été condamnée pour dol dans la vente de biens immobiliers, suite à des manœuvres trompeuses sur le potentiel locatif des biens. Les questions juridiques portaient sur la prescription de l'action en nullité et la responsabilité pour dol. Le tribunal de première instance avait déclaré certaines actions prescrites, mais la cour d'appel a infirmé cette décision pour les propriétaires ayant agi dans les délais. La cour a retenu que la société Akerys avait manqué à son obligation d'information, trompant ainsi les acquéreurs sur la réalité du marché locatif. En conséquence, elle a prononcé la nullité des contrats de vente et ordonné des restitutions, tout en condamnant Akerys à verser des dommages-intérêts pour préjudice moral. La décision a donc été partiellement infirmée et confirmée.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 1re ch. a, 21 mars 2019, n° 15/05962
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	15/05962
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Caroline CHICLET, président
Avocat(s) :	Simon COHENChristel DAUDEGilles ARGELLIESWilly BITEAUAurélia PUECH DAUMASMathieu SPINAZZEXavière BASTIDE-BARTHEDiane BRETON
Cabinet(s) :	MONSIEUR SIMON COHENCABINET ELKAIMSOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE LIBELLELX MONTPELLIERSCP D AVOCATS BRUGUES-LASRYSOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE CHRISTOL - INQUIMBERT
Parties :	SAS AKERYS PARTICIPATIONS (ENSEIGNE"DEFISCALISER"), SASU AKERYS PROMOTION c/ SA ALLIANZ VIE, SASU LIINS, SNC HORUS FRANCE, SAS BELVIA IMMOBILIER, SAS MAESTRIA CONSEIL, SAS C2F CONSEIL FISCALITE FINANCE, SA ALLIANZ FRANCE, Société CRYSTAL PARTNERS 1, SAS AKERYS PARTICIPATIONS (ENSEIGNE "DEFISCALISER")

Texte intégral

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1^re Chambre A

ARRET DU 21 MARS 2019

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 15/05962 – N° Portalis

DBVK-V-B67-MGEU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 JUIN 2015

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CARCASSONNE

N° RG 12/01701

(Dossiers 15/5388, 15/5976 et 15/6356 joints au dossier 15/5962)

APPELANT (15/5388) ET INTIME (15/5976) :

Monsieur FJ-FT FU

exerçant sous le nom commercial HORUS FINANCES

[…]

Représenté par M^e AQ LASRY de la SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant, substitué à l’audience par M^e DZ PUECH DAUMAS, avocat au X de MONTPELLIER, avocat plaidant

APPELANTE (15/6356) ET INTIMEE (15/5962) :

SAS AKERYS PARTICIPATIONS

(ENSEIGNE 'DEFISCALISER')

[…]

Représentée par M^e Iris CHRISTOL de la SCP CHRISTOL I./INQUIMBERT G., avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

et assistée de M^e Mathieu SPINAZZE du CABINET D’AVOCATS DECKER & ASSOCIES, avocat au X de TOULOUSE, avocat plaidant

APPELANTE (15/5962-15/5976) et INTIMEE (15/6356) :

[…]

immatriculée au RCS de TOULOUSE sous le N° 338 434 152

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est situé

[…]

Représentée par M^e Iris CHRISTOL de la SCP CHRISTOL I./INQUIMBERT G., avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

et assistée de M^e D COHEN de la SCP D COHEN, avocat au X de TOULOUSE, substitué à l’audience par M^e Xavière BASTIDE-BARTHE, avocat au X de TOULOUSE, avocat plaidant

INTIME (15/5976-15/6356):

Monsieur AE BI

né le […] à […]

de nationalité Française

14 rue CI Faisans

[…]

Représenté par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

et assisté de M^e Willy BITEAU, avocat au X de CARCASSONNE, avocat plaidant

INTIMES (15/5962-15/6356) :

Monsieur FJ-FN X

né le […] à […]

de nationalité Française

2 rue FJ Rameau

[…]

Représenté par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

et assisté de M^e Willy BITEAU, avocat au X de CARCASSONNE, avocat plaidant

Madame BT BU épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

2 rue FJ Rameau

[…]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

et assistée de M^e Willy BITEAU, avocat au X de CARCASSONNE, avocat plaidant

Monsieur AP BV

né le […] à […]

de nationalité Française

117 place de l’Europe

[…]

Représenté par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

et assisté de M^e Willy BITEAU, avocat au X de CARCASSONNE, avocat plaidant

Monsieur AF Y

né le […] à […]

de nationalité Française

135 Boulevard Sainte FA

[…]

Représenté par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

et assisté de M^e Willy BITEAU, avocat au X de CARCASSONNE, avocat plaidant

Madame AH BW épouse Y

née le […] à […]

de nationalité Française

135 Boulevard Sainte FA

[…]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

et assistée de M^e Willy BITEAU, avocat au X de CARCASSONNE, avocat plaidant

Monsieur FJ-FN Z

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représenté par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

et assisté de M^e Willy BITEAU, avocat au X de CARCASSONNE, avocat plaidant

Madame BX BY épouse Z

née le […] à OLORON SAINTE FN (64400)

de nationalité Française

[…]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

et assistée de M^e Willy BITEAU, avocat au X de CARCASSONNE, avocat plaidant

Monsieur AI A

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représenté par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

et assisté de M^e Willy BITEAU, avocat au X de CARCASSONNE, avocat plaidant

Madame BZ CA épouse A

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

et assistée de M^e Willy BITEAU, avocat au X de CARCASSONNE, avocat plaidant

Monsieur AS B

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représenté par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

et assisté de M^e Willy BITEAU, avocat au X de CARCASSONNE, avocat plaidant

Madame CB CC épouse B

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

et assistée de M^e Willy BITEAU, avocat au X de CARCASSONNE, avocat plaidant

Monsieur CD C

né le […] à BURDEAU

de nationalité Française

16 rue FJ Wiener

[…]

Représenté par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

et assisté de M^e Willy BITEAU, avocat au X de CARCASSONNE, avocat plaidant

Madame CE CF épouse C

née le […] à […]

de nationalité Française

16 rue FJ Wiener

[…]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

et assistée de M^e Willy BITEAU, avocat au X de CARCASSONNE, avocat plaidant

Monsieur CG BL

né le […] à SETTAT

de nationalité Française

[…]

Représenté par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

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Monsieur D, CI E,

agissant tant en son nom personnel qu’ès qualités d’héritier de FA ER FC épouse E

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

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Madame FA ER FC

épouse E

décédée le […] à OBERHAUSBERGEN (BAS-RHIN)

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER

Monsieur FJ-AJ BM

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représenté par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

et assisté de M^e Willy BITEAU, avocat au X de CARCASSONNE, avocat plaidant

Monsieur AH F

né le […] à […]

de nationalité Française

14 voie romaine

[…]

Représenté par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

et assisté de M^e Willy BITEAU, avocat au X de CARCASSONNE, avocat plaidant

Madame DG FD FE épouse F

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

et assistée de M^e Willy BITEAU, avocat au X de CARCASSONNE, avocat plaidant

Monsieur AG G

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représenté par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

et assisté de M^e Willy BITEAU, avocat au X de CARCASSONNE, avocat plaidant

Madame CJ CK épouse G

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

et assistée de M^e Willy BITEAU, avocat au X de CARCASSONNE, avocat plaidant

Monsieur AK H

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

27140 SAINT BQ LE FERMENT

Représenté par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

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Madame EI FF FG

épouse H

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

27140 SAINT BQ LE FERMENT

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Monsieur AR I

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représenté par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

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Madame FN-BZ FW épouse I

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

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Monsieur CL CM

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représenté par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

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Monsieur AL J

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représenté par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

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Madame EM FH FI épouse J

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

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Monsieur AN K

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

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Madame CN CO épouse K

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

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Monsieur AM L

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représenté par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

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Madame CP CQ épouse L

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

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Monsieur EH FX FY BO

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représenté par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

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Monsieur AO M

né le […] à […]

de nationalité Française

28 bis rue CI Grenat

bât 6 logement 26

[…]

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Madame CR CS épouse M

née le […] à […]

de nationalité Française

28 bis rue CI Grenat

[…]

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INTIMES (15/5962) :

Monsieur AJ CT

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représenté par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

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Madame CU CT

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

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Monsieur FJ-FO N

né le […] à CHATEAU AE (02400)

de nationalité Française

[…]

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Madame CV CW épouse N

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

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Monsieur AP AZ

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

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Madame CY CZ épouse O

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

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Monsieur AP P

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représenté par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

et assisté de M^e Willy BITEAU, avocat au X de CARCASSONNE, avocat plaidant

Madame DA DB épouse P

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

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Monsieur FJ AR FK

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représenté par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

et assisté de M^e Willy BITEAU, avocat au X de CARCASSONNE, avocat plaidant

Monsieur BP Q

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représenté par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

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Madame DC DD épouse Q

née le […] à […]

[…]

de nationalité Française

[…]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

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Monsieur DE DF

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représenté par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

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Monsieur AQ R

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Boulevard FJ Cocteau

[…]

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Madame DG DH épouse R

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Boulevard FJ Cocteau

[…]

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Monsieur BQ FL

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représenté par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

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Madame DI DJ

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

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Monsieur DK S

né le […] à […]

de nationalité Française

'Le […]

[…]

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Madame DL DM épouse S

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

et assistée de M^e Willy BITEAU, avocat au X de CARCASSONNE, avocat plaidant

Monsieur DN AX

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représenté par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

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Madame DP AX

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

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Monsieur AR DQ

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représenté par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

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Monsieur DR T

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représenté par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

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Madame FN-FS GA épouse T

née le […] à CASABLANCA

de nationalité Française

[…]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

et assistée de M^e Willy BITEAU, avocat au X de CARCASSONNE, avocat plaidant

Madame DS DT

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

et assistée de M^e Willy BITEAU, avocat au X de CARCASSONNE, avocat plaidant

Madame DG DU

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

et assistée de M^e Willy BITEAU, avocat au X de CARCASSONNE, avocat plaidant

Monsieur AN U

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

78320 LE MESNIL SAINT BQ

Représenté par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

et assisté de M^e Willy BITEAU, avocat au X de CARCASSONNE, avocat plaidant

Madame DP DV épouse U

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

78320 LE MESNIL SAINT BQ

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

et assistée de M^e Willy BITEAU, avocat au X de CARCASSONNE, avocat plaidant

Monsieur FJ-FR V

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représenté par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

et assisté de M^e Willy BITEAU, avocat au X de CARCASSONNE, avocat plaidant

Madame ER BX FM

épouse V

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant et assistée de M^e Willy BITEAU, avocat au X de CARCASSONNE, avocat plaidant

Monsieur AP W

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représenté par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

et assisté de M^e Willy BITEAU, avocat au X de CARCASSONNE, avocat plaidant

Madame GB-ER GC épouse W

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

et assistée de M^e Willy BITEAU, avocat au X de CARCASSONNE, avocat plaidant

Monsieur CG AV

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représenté par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

et assisté de M^e Willy BITEAU, avocat au X de CARCASSONNE, avocat plaidant

Monsieur FJ-FQ AA

né le […] à […]

de nationalité Française

Lotissement U Picchiu

[…]

Représenté par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

et assisté de M^e Willy BITEAU, avocat au X de CARCASSONNE, avocat plaidant

Madame DX DY épouse AA

née le […] à […]

de nationalité Française

Lotissement U Picchiu

[…]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

et assistée de M^e Willy BITEAU, avocat au X de CARCASSONNE, avocat plaidant

Madame DZ BF divorcée AB

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

et assistée de M^e Willy BITEAU, avocat au X de CARCASSONNE, avocat plaidant

SAS MAESTRIA CONSEIL

[…]

Représentée par M^e Iris CHRISTOL de la SCP CHRISTOL I./INQUIMBERT G., avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

et assistée de M^e Mathieu SPINAZZE du CABINET D’AVOCATS DECKER & ASSOCIES, avocat au X de TOULOUSE, avocat plaidant

SNC HORUS FS

représentée par son représentant légal en exercice

Monsieur FJ FT FR FU

domicilié en cette qualité au siège social

[…]

Représentée par M^e AQ LASRY de la SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant, substitué à l’audience par M^e DZ PUECH DAUMAS, avocat au X de MONTPELLIER, avocat plaidant

S.A.R.L. CRISTAL PARTNERS 1

anciennement dénommée DCID

immatriculée au RCS de MEAUX sous le N° 411 259 351

représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

[…]

Représentée et assistée de M^e AQ ARGELLIES de la SCP AQ ARGELLIES, EMILY APOLLIS – AVOCATS ASSOCIES, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

SAS C2F CONSEIL FISCALITE FINANCE,

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au siège social

[…]

assignée le 27/10/2015 à étude

ordonnance de caducité partielle de la déclaration d’appel du conseiller de la mise en état en vertu de l’art 911 CPC en date du 07/04/16

[…]

[…]

Représentée par M^e Iris CHRISTOL de la SCP CHRISTOL I./INQUIMBERT G., avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

et assistée de M^e Mathieu SPINAZZE du CABINET D’AVOCATS DECKER & ASSOCIES, avocat au X de TOULOUSE, avocat plaidant

INTIMES (15/5962- 15/5388) :

Monsieur AH AC

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représenté par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

et assisté de M^e Willy BITEAU, avocat au X de CARCASSONNE, avocat plaidant

Madame DX EB épouse AC

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

et assistée de M^e Willy BITEAU, avocat au X de CARCASSONNE, avocat plaidant

Monsieur FJ-FN AD

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représenté par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

et assisté de M^e Willy BITEAU, avocat au X de CARCASSONNE, avocat plaidant

Madame EC ED épouse AD

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

et assistée de M^e Willy BITEAU, avocat au X de CARCASSONNE, avocat plaidant

INTIMEE SUR APPEL PROVOQUE

(RG 15/5962- 15/5388 et 15/6356) :

SAS BELVIA IMMOBILIER,

immatriculée au RCS de Toulouse sous le N° 400 158

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au siège social

[…]

Représentée par M^e Georges INQUIMBERT de la SCP CHRISTOL I./INQUIMBERT G., avocat au X de MONTPELLIER, avocat postulant

et assistée de M^e D COHEN de la SCP D COHEN, avocat au X de TOULOUSE, substitué à l’audience par M^e Xavière BASTIDE-BARTHE, avocat au X de TOULOUSE, avocat plaidant (RG 15/5962)

assignée le 22 septembre 2015 à personne habilitée (15/5388 et 15/6356)

INTIMEE (15/5962) et INTERVENANTE (15/5388) :

SA ALLIANZ FS

(RCS de PARIS sous le N° 303 265 128)

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège

[…]

Représentée par M^e Christel DAUDE de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, avocat au X de MONTPELLIER

et assistée de M^e Diane BRETON de la SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, avocat au X de MONTPELLIER, avocat au X de Montpellier, avocat plaidant

INTERVENANTE (15/5388-15/5962) :

SA ALLIANZ VIE

(RCS de PARIS sous le N° 340 234 962)

anciennement dénommée AGF VIE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es-qualité audit siège

[…]

Représentée par M^e Christel DAUDE de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, avocat au X de MONTPELLIER

et assistée de M^e Diane BRETON de la SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, avocat au X de MONTPELLIER, avocat au X de Montpellier, avocat plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 06 Novembre 2018

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le Mardi 27 Novembre 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame DX DEVILLE, Conseiller, faisant fonction de Président, chargé du rapport, et Monsieur AE

CARLIER, Conseiller

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Caroline CHICLET, Conseiller, faisant fonction de Président

Madame DX DEVILLE, Conseiller

Monsieur AE CARLIER, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame FN-José TEYSSIER

ARRET :

—  CONTRADICTOIRE .

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ; le délibéré prévu pour le

21 Février 2019 ayant été prorogé au 21 mars 2019 ;

— signé par Madame Caroline CHICLET, Conseiller, faisant fonction de Président et par Madame FN-José TEYSSIER, Greffier.

****

FAITS ET PROCEDURE

La société Akerys promotion a relevé appel de cette décision le 4 août 2015.

La société Akerys participation et FJ-FT FU ont également relevé appel les 20 août 2015 et 16 juillet 2015.

Par ordonnance du 7 avril 2016 le conseiller de la mise en état a prononcé la caducité de la déclaration d’appel de la société Akerys promotion à l’encontre de la société C2 F conseil fiscalité finance.

Par ordonnance du 22 février 2017 la jonction des différentes instances a été ordonnée et la procédure s’est poursuivie sous le numéro 15/5962.

Vu les conclusions de la société Akerys promotion remises au greffe le 3 novembre 2015,

Vu les conclusions de FJ-FT FU remises au greffe le 26 février 2016,

Vu les conclusions de la société Akerys participation, de la société Liins et de la société Maestria conseil remises au greffe le 17 mars 2016,

Vu les conclusions des acquéreurs de biens remises au greffe le 20 septembre 2018,

Vu les conclusions de la société allianz FS et de la société allianz vie, intervenantes volontaires, remises au greffe le 7 mars 2016,

Vu les conclusions de la société Cristal parners 1 , appelante incidente, remises au greffe le 22 décembre 2015,

Vu les conclusions de la société Belvia immobilier remises au greffe le 4 mars 2016,

Vu l’ordonnance de clôture du 6 novembre 2018,

MOTIFS

À titre liminaire Il convient de préciser que la cour ne statuera que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions en application des dispositions de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile.

Sur la demande de nullité des contrats de vente pour dol :

I/ Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action :

L’action en nullité des conventions pour dol se prescrit par cinq ans à compter du jour où le dol a été découvert aux termes de l’article 1304 alinéa 2 ancien du code civil dans sa version applicable à l’espèce.

En application de l’article 1315 du code civil la société Akerys qui oppose la fin de non-recevoir tirée du dépassement du délai d’exercice de l’action doit en justifier et il lui appartient de démontrer que l’action de chacun des copropriétaires était prescrite au jour de l’introduction de l’instance et, à cet effet, de rapporter la preuve de la date à laquelle chacun a découvert l’existence des man’uvres dolosives dont il soutient être victime et donc de la date à compter de laquelle le délai d’action de cinq ans a couru.

Les ventes ont été conclues entre le mois de juin et le mois de novembre 2005 mais les lots achevés ont été livrés le 4 août 2006, date à laquelle ils ont pu être proposés à la location.

La société Akerys promotion conclut à la prescription de l’action en nullité des contrats de vente pour dol au motif que les propriétaires dont le bien n’a pas été loué au cours de l’année 2007 ou ceux dont le bien n’a été loué que quelque mois au cours de cette année n’ont pu que s’inquiéter des difficultés locatives et des conséquences fiscales en découlant.

La société Akerys promotion ne conteste pas que le dispositif de défiscalisation de la loi de Robien est entré dans le champ contractuel puisqu’elle indique expressément dans ses conclusions: « S’agissant de l’avantage fiscal : en l’espèce, tous les acquéreurs savaient que le bien qu’ils achetaient faisaient partie du dispositif de Robien et les documents remis par les commerciaux y faisaient expressément référence ».

Ce dispositif impose une location effective du bien dans les 12 mois de sa livraison.

Ainsi tous les propriétaires dont l’immeuble n’a pas été loué dans l’année de la livraison en date du 4 août 2006, soit avant le 4 août 2007, ont eu la certitude qu’ils avaient perdu définitivement le bénéfice de l’avantage fiscal et ont alors compris qu’ils avaient été trompés sur le potentiel locatif de l’opération immobilière et les qualités de l’investissement leur permettant de réaliser une opération financière sans risque.

Le 4 août 2007 constitue donc le point de départ de la prescription quinquennale concernant les propriétaires dont le bien n’a fait l’objet d’aucune location pendant un an depuis sa date de livraison.

Ces derniers devaient donc agir en nullité pour dol du contrat de vente avant le 4 août 2012.

Or les premières assignations datent du 9 octobre 2012.

Au regard de la date d’entrée du premier locataire l’action en nullité du contrat est prescrite pour les propriétaires suivants :

Propriétaires et date de la première location :

— FJ-FN et BT X : 1^er mars 2008

— AF et AH Y : 1^er août 2008

— AE BI: 3 septembre 2007

— FJ-FN et BX Z : 1^er avril 2008

— CD et CE C: 1^er septembre 2007

— FJ-FO et CV N : 21 mars 2008

— CY O : 24 janvier 2008

— AP et DA P : 1^er février 2008

— FJ AR FK : 9 avril 2008

— BP et DC Q : 1^er juillet 2008

— CG BL : 1^er février 2008

— FJ-AJ BM : 1^er juin 2008

— AG et CJ G : 19 août 2008

— DE DF : 1^er octobre 2007

— BQ FL : 17 juin 2008

— AH et DX AC : 10 avril 2008

— AR DQ : 15 mars 2008

— EH BO. : 25 février 2009

— CG AV : 31 mars 2008.

En revanche l’action en nullité des contrats de vente n’est pas prescrite pour les propriétaires qui ont loué leur bien dans la première année suivant sa livraison, soit

avant le 4 août 2007.

En effet la société Akerys promotion qui allègue la fin de non-recevoir tirée de la prescription doit démontrer la date du point de départ du délai d’exercice de l’action.

Or ces propriétaires ont bénéficié de l’avantage fiscal offert par le dispositif de la loi de Robien et, même s’ils se sont confrontés par la suite à quelques difficultés de relocation de leur bien et qu’ils n’ont pu satisfaire à l’exigence du dispositif de louer de manière continue pendant 9 ans, la société Akerys ne rapporte pas la preuve, au cas par cas, de la date à laquelle chacun a compris de manière certaine qu’il avait fait l’objet de man’uvres dolosives et avait donc été trompé sur les qualités de l’investissement réalisé alors même qu’ils étaient tous géographiquement éloignés de la région de Carcassonne ,résidaient à différents endroits de la FS et pouvaient imaginer se croire isolément confrontés à un problème locatif.

Ces propriétaires sont les suivants avec la date de la première location de leur bien :

— AI et BZ A : 1^er mai 2007

— AJ et CU CT : 12 février 2007

— AP AZ : 1^er mars 2007

— AK et EI H : 1^er juillet 2007

— DI DJ : 11 avril 2007

— CL CM: 1^er juin 2007

— AL et EM J : 1^er août 2007

— AM et CP L : courant avril 2007

— DG DU : 1^er août 2007

— AN et DP U : 5 août 2006

— FJ-FQ et DX AA : 16 avril 2007

— FJ-FR et ER V : 27 juin 2007

— AO et CR M : 21 juillet 2007

— AP et GB-ER W : 30 juillet 2007

— DZ BF : 15 juin 2007

— FJ-FN et EC AD : 1^er avril 2007

— AP BV : 1^er mars 2007

— AH et DG F : 24 février 2007

— AQ et DG R : 3 janvier 2007

— DN et DP AX : 5 octobre 2006

— AR et FN-BZ I : 1^er avril 2007

— DK et DL S : 7 décembre 2006

— DR et FN-FS T : 9 novembre 2006

— AN et CN K : 13 octobre 2006

— DS DT : 4 août 2006.

De la même manière cette preuve n’est pas rapportée concernant AS et CB B et D E pour lesquels la date d’entrée du premier locataire dans les lieux n’est pas déterminée, avant ou après le 4 août 2007.

L’action en nullité des contrats de vente pour dol est donc recevable comme non prescrite pour ces propriétaires.

Le jugement sera infirmé sur ces points.

II/ Sur les demandes de nullité des contrats de vente pour dol :

Les acquéreurs de lots au sein de la résidence Billie Holiday construite par la société Akerys promotion sur la commune de Berriac (11) soutiennent que par de nombreuses man’uvres, mensonges et silences volontaires, le promoteur les a convaincus de contracter ce qu’ils n’auraient pas fait s’ils avaient eu connaissance de la véritable situation sociologique de la commune, de la surproduction de logements dans la région de Carcassonne et donc du marché locatif dégradé remettant en cause l’opération de défiscalisation projetée.

L’appelante affirme ne pas avoir usé intentionnellement de man’uvres dolosives alors même que la région de Carcassonne connaissait un développement économique certain. Elle ajoute que tout investissement est indissociable de la notion de risque et d’aléa.

Le dol consiste en des man’uvres ou des mensonges, par commission ou par réticence, ayant pour but et pour effet de surprendre le consentement d’une partie et de la déterminer à contracter.

La partie qui prétend que son consentement a été vicié doit rapporter la preuve de l’intention dolosive du cocontractant, des éléments matériels du dol ( acte positif créant une fausse apparence de la réalité, mensonges ou silence dissimulant des éléments essentiels et empêchant un consentement libre et éclairé) et de son caractère déterminant.

Il incombe au vendeur professionnel, face un acheteur profane de démontrer qu’il s’est acquitté de ses obligations lui imposant de se renseigner sur les besoins de l’acheteur afin d’être en mesure de l’informer quant à l’adéquation de la chose proposée à l’utilisation qui en est prévue.

La plaquette publicitaire, que la société Akerys ne discute pas avoir remis aux candidats à l’acquisition par l’intermédiaire de ses commerciaux chargés du démarchage, vantait, avec force photographies de la cité de Carcassonne et du vignoble environnant « un placement immobilier sûr et rentable répondant aux attentes et aux besoins des investisseurs soucieux de réaliser une excellente opération financière grâce au potentiel économique et locatif du site».

Tous les atouts de la région de Carcassonne étaient présentés dans cette plaquette : économie, enseignement, manifestations culturelles, tourisme et transport.

Le promoteur indiquait son appartenance au Groupe Actif + « fédérant toutes les compétences nécessaires au bon déroulement d’un investissement immobilier, de sa location et de son administration à long terme, assurant ainsi la pérennité des revenus des investisseurs. Il garantit la valeur patrimoniale des biens acquis et se positionne comme le leader national de l’investissement immobilier ».

Était également remis aux candidats à l’investissement un « document personnel et confidentiel » présentant les différentes motivations et les garanties de l’opération.

« Notre concept est dynamisé par l’application d’une loi permettant de défiscaliser. Avec l’argent de vos impôts il est possible de gérer des revenus, préparer un complément de retraite ou constituer et optimiser un capital à moindres frais et en toute sécurité.

Les garanties de l’opération tiennent à la qualité de l’emplacement, à la gestion et à la revente ».

Dans cette brochure était promis un taux de location proche de 99% puisque les résidences étaient implantées dans des régions à fort potentiel économique ce qui devait entraîner, lors de la revente, une plus-value dépassant souvent largement la simple réévaluation du bien.

S’agissant des critères de choix, cette brochure précis ait que, dans une opération financière de défiscalisation basée sur un support immobilier, les critères de sélection n’étaient pas affectifs mais avant tout économiques puisque le produit devait plaire aux locataires et devait assurer la rentabilité globale de l’opération jusqu’à la sortie.

Ces documents vantaient donc les attraits exceptionnels de la région de Carcassonne, la qualité de la résidence et l’opportunité d’un investissement idéal, sûr et rentable tout au long de l’opération de défiscalisation.

Or de nombreux propriétaires n’ont loué leur appartement que tardivement comme en témoigne la mise en jeu de la garantie de carence locative ou bien,les locataires ne sont restés que quelques mois en raison d’un mauvais environnement et des nombreuses dégradations commises dans la résidence comme en attestent les nombreuses pièces versées aux débats. Enfin le montant des loyers a dû être baissé pour espérer une relocation.

Les acquéreurs rapportent la preuve d’une réalité différente de la présentation idyllique qui leur avait été faite de l’opération immobilière et de son environnement.

Afin de réussir l’opération immobilière et fiscale poursuivie il est essentiel que le bien se situe dans un secteur à fort potentiel locatif.

Or les articles de presse versés aux débats (Midi-Libre et La Dépêche) notent que le parc de logements dans le Carcassonnais est passé de 30 762 en 1999 à 33 900 en 2003 avec mise en chantier de nombreux programmes immobiliers bénéficiant de la

loi de Robien. Sur la même période le nombre de logements vides est passé de 2500 à plus de 3600, le journaliste indiquant l’explosion de ce qu’il appelle « les résidences fantômes contenant des logements défiscalisés qui ont poussé comme des champignons ».

Ces chiffres sont sensiblement identiques à ceux donnés par l’INSEE sur la même période.

La presse précise qu’à ce déséquilibre flagrant s’ajoute la pauvreté du chef-lieu et de son agglomération.

Effectivement le programme local de l’habitat indique que dans l’agglomération de Carcassonne (la commune de Berriac en est distante de 7 kms) la moyenne des ménages de l’agglomération dispose de revenus modestes puisque plus de la moitié ont des revenus inférieurs au revenu minimal imposable et que le nombre de logements vacants a nettement augmenté entre 1999 et 2003.

Un article de la revue « Que choisir « note que la société Akerys a livré dans le même secteur géographique entre 2002 et 2006 quatre autres résidences dans un contexte de surproduction de logements en défiscalisation.

Cette réalité socio-économique est donc loin de la présentation qui en a été faite dans la plaquette publicitaire mettant en avant« le choix du site et de son environnement lié à son potentiel économique et locatif» ainsi que «une réponse adaptée aux besoins du marché immobilier régional pour des investisseurs en quête de placement immobilier sûr et rentable».

Ainsi la société Akerys a créé chez le candidat à l’acquisition une fausse apparence de la réalité en fournissant des affirmations pré-contractuelles mensongères dépassant la simple exagération publicitaire tolérable et habituelle dans les pratiques commerciales.

L’expansion économique de l’agglomération de Carcassonne dont la société Akerys fait état dans ses conclusions est postérieure à la date d’acquisition des biens et ne pouvait permettre la réussite du projet de défiscalisation puisque le dossier « Le nouveau visage de Carcassonne » mettait en avant des projets relatifs notamment à l’installation du nouvel hôpital et d’une nouvelle zone commerciale à partir de 2013.

Par ailleurs l’analyse du marché locatif de Carcassonne en 2002 (pièce 46 du dossier Akerys) n’apporte aucun élément probant dans la mesure où son auteur et son origine sont inconnus et où elle peut avoir été établie pour les besoins de la cause.

Ces silences sur la réalité socio-économique du site et les fausses informations avaient pour objet de tromper le candidat à l’acquisition et l’amener à contracter.

Il convient d’observer que la quasi-totalité des acquéreurs (57 sur 63) sont géographiquement éloignés de la commune de Berriac et les 6 autres résident en dehors du département de l’Aude, ce qui témoigne de la volonté de démarcher des personnes ignorantes du contexte économique et social de la commune.

La société Akerys est mal fondée à soutenir que les candidats à l’acquisition pouvaient et devaient se renseigner sur l’environnement du bien .

En effet la méconnaissance du devoir de s’informer est excusée quand elle a été provoquée par des man’uvres dolosives.

En l’espèce le comportement dolosif du vendeur a nécessairement rendu excusable l’erreur sur la rentabilité de l’ investissement.

Le vendeur professionnel démarchant un acquéreur profane doit lui délivrer des informations en toute loyauté afin de lui permettre de prendre une décision en pleine connaissance de cause.

La société Akerys ne peut soutenir dans ses conclusions que la plaquette publicitaire ne contenait aucune indication mensongère alors que tous les documents versés aux débats démontrent que la construction de la résidence Billie Holiday s’inscrivait dans un contexte social et économique dégradé , dans une frénésie d’édification de programmes immobiliers à but de défiscalisation et dans une explosion du nombre de logements vacants.

Le caractère intentionnellement mensonger des affirmations pré-contractuelles résulte de la nécessaire connaissance de la réalité de l’environnement par la société Akerys, promoteur immobilier implanté localement, constructeur de plusieurs résidences sur le même site et , de ce fait, dans l’obligation d’effectuer des études du marché immobilier local avant de rédiger sa plaquette de commercialisation et d’assurer aux investisseurs potentiels un placement sûr et rentable permettant, au-delà de l’existence d’un aléa inhérent à toute opération financière, de mener à bien une opération de défiscalisation.

Professionnel aguerri de la construction immobilière bénéficiant de la défiscalisation dans le cadre du dispositif de la loi de Robien, il ne pouvait ignorer, lorsqu’il a déposé sa demande de permis de construire en 2004,la forte augmentation du nombre de logements vacants entre 1999 et 2003 dûe à la mise en chantier de plusieurs programmes immobiliers du même type ainsi qu’il résulte des documents évoqués plus haut.

D’ailleurs dans une publication sur les réseaux sociaux, produite en copie par les acquéreurs, un représentant de la société venderesse déclare qu’avant la demande de permis de construire sa société réalise une étude marketing dans le but de déterminer l’existence d’un marché locatif, qu’elle procède à l’étude des loyers, à une étude socio-économique afin d’éviter à tout investisseur une carence locative qui risquerait de lui faire perdre l’avantage fiscal.

Ainsi les affirmations pré-contractuelles mensongères de la société Akerys sont constitutives d’un dol à l’égard des acquéreurs et ,en conséquence, la nullité des contrats de vente doit donc être prononcée.

III/ Sur les conséquences de la nullité des contrats de vente :

Les parties doivent être remises dans l’état où elles se trouvaient antérieurement à la vente.

Les restitutions doivent être réciproques et concomitantes.

En conséquence la restitution du bien à laquelle les acquéreurs doivent être condamnés interviendra à l’instant où ces derniers auront encaissé le montant intégral du prix de vente restitué par la société Akerys avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343'2 du code civil.

Les acquéreurs ne sont pas fondés à réclamer paiement du coût total du crédit contracté .

En effet la nullité du contrat de vente immobilière entraîne ipso facto la nullité du contrat de prêt qui lui est affecté et qui est son accessoire.

Cependant les propriétaires n’ont pas appelé en la cause leur établissement de crédit . Il n’y a donc pas lieu de constater cette nullité et de statuer sur les restitutions réciproques qui s’effectueront entre l’emprunteur et le prêteur s’agissant du capital et des intérêts contractuels.

Seuls les frais de dossier engagés par les établissements de crédit lors de l’instruction et de la conclusion des contrats de prêt ne seront pas remboursés aux emprunteurs de même que les primes d’assurance qui n’ont pas été encaissées par la banque.

En conséquence la société Akerys promotion devra régler à chaque acquéreur dont le contrat de vente est annulé les frais de dossier exposés pour la souscription du contrat de prêt et le montant des primes d’assurance réglées au titre de ce contrat.

En raison de la nullité des contrats de vente, les intimés doivent recevoir remboursement des appels de fonds du syndicat des copropriétaires et du montant des taxes foncières correspondant aux droits de propriété annulés à la date d’acquisition du bien ainsi que le montant des travaux réalisés qui profitent à la société Akerys promotion à laquelle est restitué le bien immobilier.

Cette société discute seulement le principe de ces restitutions et non leur paiement par chaque propriétaire qui justifie de leur montant par les pièces qu’il verse aux débats.

Seule la demande de remboursement des honoraires de gestion locative du bien par la société Belvia doit être écartée puisque ces sommes sont la contrepartie des prestations effectivement effectuées par ce gestionnaire.

Certains propriétaires ont fait l’objet d’un redressement fiscal au motif que leur bien n’a pas été loué pendant un an ou deux ans, voire davantage, et qu’il n’est donc pas productif de revenus permettant de bénéficier de l’avantage fiscal dans le cadre du dispositif de Robien.

La société Akerys ne conteste pas ce préjudice dans son principe et son montant.Il convient donc de faire droit aux demandes à ce titre.

Les propriétaires demandent également le paiement du différentiel entre le loyer contractuellement garanti et les loyers et indemnités effectivement perçus.

Cependant lors de l’annulation d’un contrat de vente d’immeubles l’acquéreur doit en restituer les fruits.

En conséquence, en raison de l’effet rétroactif de l’anéantissement du contrat, chaque propriétaire devra restituer à la société Akerys promotion les loyers perçus ainsi que les indemnités compensatrices de vacance locative sous déduction des frais de gestion .

Parallèlement chaque propriétaire ne peut revendiquer le paiement du différentiel entre le loyer espéré et les loyers et indemnités effectivement perçus dans la mesure où il ne peut solliciter les fruits de l’immeuble dont l’acquisition a été annulée.

Enfin les propriétaires demandent à juste titre l’indemnisation de leur préjudice moral .

En effet ils ont été victimes des man’uvres dolosives de leur vendeur et ont dû subir les difficultés de gestion de leur bien et les problèmes fiscaux depuis la livraison en 2006 ainsi qu’ une procédure judiciaire longue et coûteuse depuis 2012 pour voir reconnaître leurs droits.

Ils se verront allouer une somme de 20 000 € chacun à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes formées à l’encontre de la société Belvia immobilier :

Les intimés acquéreurs de biens demandent la condamnation in solidum de la société Akerys Promotion et de la société Belvia immobilier à assumer les conséquences financières de la nullité des contrats de vente.

Même si la SASU Belvia immobilier, agent immobilier, gestionnaire de biens, exerce à Carcassonne sous la dénomination « Akerys services immobiliers», elle possède une personnalité juridique différente de la société Akerys Promotion dont l’activité est la promotion immobilière de logements.

Les acquéreurs mettent en cause sa responsabilité de mandataire qui aurait commis des fautes dans l’exécution de son mandat et qui n’aurait pas satisfait à son obligation de renseignement et de conseil à leur égard.

Elle ne peut être tenue in solidum avec le vendeur des conséquences financières de la nullité des contrats de vente dès lors que le dol commis au moment de la conclusion de ces contrats ne peut lui être imputé puisqu’elle est intervenue postérieurement à la livraison des biens en qualité de gestionnaire locatif.

S’agissant de la gestion des logements, les intimés lui reprochent d’avoir fait le choix de baisser de sa propre autorité le montant des loyers et de proposer des biens à des personnes non solvables.

Cependant le mandat de gérance locative donné par les propriétaires précise que « le mandant autorise expressément le mandataire à accomplir tout acte d’administration et notamment gérer le bien, rechercher les locataires après avoir avisé le mandant de la vacance du logement, louer le bien, relouer, renouveler les baux aux prix, charges et conditions que le mandataire jugera à propos ».

La signature d’un tel mandat ne permet pas aux propriétaires de reprocher une inexécution fautive dans l’hypothèse d’une location pour un loyer diminué.

Ils ne peuvent non plus se référer à la simulation financière prévoyant le montant des loyers espérés puisque ce document, antérieur à la signature du contrat de vente, n’a pas été établi par la société Belvia immobilier mais par les agents commerciaux de la société Akerys Promotion.

Le mandataire, gestionnaire locatif, est seulement débiteur d’une obligation de moyens et les courriers de la société Belvia versés aux débats par certains propriétaires font état de nombreuses démarches commerciales afin de favoriser la location ou actionner la garantie de vacance locative ou de loyers impayés.

Tous les dossiers de pièces versées aux débats par les intimés montrent que des comptes-rendus de gestion étaient régulièrement adressés par la société Belvia

laquelle, informait par courrier les propriétaires concernés de la nécessité d’effectuer des travaux de réparation dans le logement.

Le fait de louer à des personnes socialement défavorisées ne constitue pas en soi une faute contractuelle alors même que le mandat donnait toute liberté au gestionnaire de louer aux prix, charges et conditions jugés à propos.

Par ailleurs, ainsi que le relève le premier juge, le gestionnaire prenait en considération la nécessité pour le propriétaire de louer régulièrement son logement pendant neuf ans afin de ne pas perdre l’avantage fiscal.

Certes un risque d’impayés locatifs peut exister dans ces circonstances mais les propriétaires avaient souscrit une garantie loyers impayés pour l’application de laquelle il n’est pas démontré que la société Belvia n’a pas adressé les déclarations de sinistres.

En conséquence aucune faute contractuelle n’est caractérisée dans le cadre de la mise en 'uvre par la société Belvia de son obligation de moyens afin d’assurer la location des biens.

S’agissant particulièrement des époux P, la société Belvia a effectivement, par plusieurs courriers et e-mails, reconnu des erreurs de comptabilité dans le compte rendu locatif et admis, lors de la sortie du locataire Catala, l’absence de retenue sur le dépôt de garantie des sommes destinées à la réalisation de certains travaux.

En compensation la société Belvia a pris à sa charge le montant des réparations.

Ces erreurs reconnues n’ont entraîné aucun préjudice puisqu’elles ont été rectifiées et leurs conséquences supportées par la société.

S’agissant des époux A, la société Belvia a reconnu, par courrier du 14 mai 2012, qu’une erreur de paramétrage s’était produite au moment du traitement des indemnisations de loyers impayés.

La société Belvia soutient que cette erreur purement informatique a été rectifiée ne causant ainsi aucun préjudice aux époux A.

Ces derniers ne démontrent pas un préjudice effectif causé par cette erreur en toute hypothèse insuffisante de nature à mettre en cause la responsabilité contractuelle du gestionnaire locatif.

Monsieur AV se réfère aux déclarations du locataire, Madame AW, qui a expliqué à un huissier de justice qu’elle quittait le logement dans la mesure où la société Belvia n’avait pas pris en charge un dégât des eaux. Mais cette seule déclaration de la locataire devant l’huissier mandaté par le propriétaire, en dehors de tout élément objectif, ne peut démontrer une carence du gestionnaire locatif.

Monsieur AV fait ensuite état d’un courrier de la société MMA en date du 24 juillet 2012 indiquant qu’un désordre affectant un élément d’équipement dissociable ne peut bénéficier de la garantie de bon fonctionnement de deux ans à compter de la réception puisque ce délai a expiré depuis le 4 août 2008, soit antérieurement à la déclaration de sinistre.

La société d’assurance précise par ailleurs qu’un autre désordre n’a pu être constaté et qu’ainsi la garantie dommages ouvrage n’a pu être accordée.

Cependant aucun élément ne permet d’affirmer que la constatation de ce désordre a été empêchée du fait de la société Belvia.

Par ailleurs, s’il existe une garantie de bon fonctionnement de deux ans à compter de la réception du 4 août 2006, il n’est pas démontré que le désordre affectant un élément dissociable s’est révélé dans le délai de la garantie et que la société Belvia a omis de le déclarer.

Enfin les époux AX reprochent à la société Belvia de n’avoir pas entamé une procédure de résiliation du bail à l’encontre du locataire qui, en 2012, n’avait pas justifié de la souscription d’une assurance habitation et qui n’était pas à jour du paiement de ses loyers.

Ils se réfèrent à un courriel que le gestionnaire leur a adressé le 17 août 2012 dans lequel celui-ci leur indiquerait qu’il n’a entamé aucune procédure de résiliation du bail alors même que les locataires n’ont pas justifié de la souscription d’une assurance habitation et qu’ils ne sont pas à jour du paiement des loyers.

Or ce courriel mentionne au contraire l’existence d’une procédure de résiliation du bail et l’obtention d’une décision de justice ordonnant l’expulsion des locataires qui ont reçu signification de cette décision par huissier de justice.

La société Belvia joint à ce courriel l’assurance habitation pour l’année 2009-2010 et précise que, malgré ses relances, les locataires n’ont pas adressé les attestations d’assurance pour les années suivantes.

Ce seul document ne permet donc pas de caractériser une faute contractuelle du gestionnaire dans l’exécution de son mandat.

Par ailleurs la carence des locataires dans le règlement des loyers ne peut être imputée au gestionnaire d’autant que dans ce courriel il apparaît que la caisse d’allocations familiales effectuait bien des versements,lesquels ont cessé pour des motifs extérieurs.

En conséquence le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les propriétaires de logements de leurs demandes à l’encontre de la société Belvia immobilier.

Sur le manquement à l’obligation d’information et de conseil:

1/L’obligation d’information et de conseil de la part du vendeur :

Tous les propriétaires dont le logement n’a pas fait l’objet d’une location pendant la première année suivant la livraison sont prescrits pour agir en nullité du contrat de vente.

En revanche ils sont fondés à réclamer des dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices s’ils démontrent que le vendeur a manqué à son obligation contractuelle d’information et de conseil.

En effet une obligation de loyauté et de sincérité s’impose en matière contractuelle.

Les acquéreurs reprochent à la société Akerys promotion de n’avoir pas exécuté l’obligation à laquelle elle était tenue à l’égard des candidats à l’acquisition.

Il appartient à cette société, débitrice de cette obligation, de rapporter la preuve de son exécution.

Elle devait informer l’acquéreur de l’ensemble des caractéristiques du bien et de son environnement.

Elle devait également, compte tenu du but spécifique de défiscalisation qu’elle ne conteste pas, l’informer du potentiel locatif du bien et donc de la rentabilité légitimement attendue afin que, en possession de tous ces renseignements sur la qualité et l’opportunité de l’investissement, une décision d’acquisition puisse être prise en pleine connaissance de cause.

Ainsi qu’il a été exposé plus haut, au moment du dépôt de la demande de permis de construire, nombre de programmes immobiliers bénéficiant de la loi de Robien ont été mis en chantier dans l’agglomération de Carcassonne entraînant une augmentation conséquente du nombre de logements vacants .

Par ailleurs le programme local de l’habitat relève la pauvreté économique du Carcassonnais puisque la moyenne des ménages dispose de revenus modestes et plus de la moitié d’un revenu inférieur au revenu minimal imposable.

Elle ne démontre pas leur avoir fourni , en toute loyauté et en toute sincérité, l’ensemble de ces informations puisqu’au contraire elle s’est abstenue de mentionner les caractéristiques réelles du bien et de son environnement et en a même fait une présentation idyllique en remettant, par l’intermédiaire de ses commerciaux, une plaquette publicitaire et un document personnel et confidentiel dont il a été jugé plus haut qu’ils contenaient des affirmations mensongères.

Ces documents vantaient effectivement un placement immobilier sûr et rentable dans le cadre d’une excellente opération financière favorisée par le potentiel économique et locatif du site, garantie par un groupe immobilier compétent se présentant comme le leader national de l’investissement immobilier promettant un taux de location proche de 99 % et une plus-value importante à la revente du bien.

Or la société Akerys, promoteur immobilier aguerri de constructions immobilières bénéficiant de la défiscalisation dans le cadre du dispositif de la loi de Robien et constructeur de plusieurs résidences du même type autour de Carcassonne, ne pouvait ignorer, lors de sa demande de permis de construire en 2004, que le nombre de logements vacants avait explosé et qu’en conséquence l’investissement offert était risqué.

En toute hypothèse, pour promettre aux investisseurs la réussite de leur plan de défiscalisation, elle devait réaliser l’étude du marché locatif et des atouts économiques de la région.

Le vendeur professionnel qu’est la société Akerys promotion n’ayant donc pas satisfait à son obligation d’information et de conseil, a engagé sa responsabilité contractuelle et se trouve tenu d’indemniser les acquéreurs des préjudices qu’ils ont subis.

2/Obligation générale d’information de la part des agents commerciaux, mandataires du vendeur :

Les propriétaires dont l’action en nullité du contrat de vente pour dol est prescrite recherchent, outre la responsabilité du promoteur vendeur pour manquement à l’obligation de renseignement et de conseil, celle des conseillers en défiscalisation au même titre.

— la société Akerys participation:

Les copropriétaires X, Y, BI, Z, C, BL, BM, G et BO. concluent à la responsabilité de cette société à laquelle ils reprochent un défaut de renseignement et de conseil.

Cette société conclut à sa mise hors de cause au motif qu’elle a apporté à la société IFP FS la branche complète et autonome d’activité commerciale et que seule cette dernière société peut répondre des demandes formulées par les acquéreurs de biens immobiliers.

En réponse ces derniers soutiennent qu’il n’est pas rapporté la preuve de la reprise du patrimoine actif et passif et du fait que cette éventuelle transmission leur est opposable.

En tout état de cause la société Akerys participation qui vise dans les motifs de ses conclusions la justification de cet apport à la société IFP FS et ses statuts mis à jour n’a communiqué aucune de ces pièces ainsi qu’il résulte de la lecture de son bordereau annexé aux conclusions remises au greffe le 17 mars 2016.

En conséquence à défaut de justification d’un apport de sa branche autonome d’activité commerciale à la société IFP FS, il n’y a pas lieu de mettre hors de cause la société Akerys participation.

— la société Liins:

Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes faites à titre subsidiaire par les époux AA et Monsieur AZ à l’encontre de cette société dès lors que leur demande principale en nullité de leur contrat de vente a été accueillie et qu’à ce titre ils ne demandent à être indemnisés que par la société Akerys promotion et la société Belvia.

— la société Maestria conseil :

La demande principale des époux T en nullité de leur contrat de vente a été accueillie et en conséquence il n’y a pas lieu de statuer sur leur demande subsidiaire formée à l’encontre de la société Maestria conseil pour manquement à son obligation d’information et de conseil.

La société Maestria conseil ne conteste pas avoir démarché les époux N afin de leur présenter les avantages de cet investissement défiscalisé dans la résidence Billie Holiday mais conteste avoir commis un manquement dans son obligation de conseil et d’information.

— la société C2F Conseil Fiscalité Finance :

L’appel principal de la société Akerys promotion à l’encontre de la société C2 F a été déclaré caduc par ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 7 avril 2016.

Ainsi l’appel incident des époux P formé par conclusions à l’encontre de cette société est irrecevable.

— La société Cristal Partner 1:

La demande principale des époux W en nullité de leur contrat de vente a été accueillie et il n’y a donc pas lieu de statuer sur leur demande subsidiaire d’indemnisation à l’encontre de la société Cristal Partner 1 au titre du manquement à une obligation de conseil et d’information.

— FJ-FT FU :

La demande principale des époux AD en nullité de leur contrat de vente a été accueillie et il n’y a donc pas lieu de statuer sur leur demande subsidiaire d’indemnisation par FJ-FT FU des préjudices consécutifs à un manquement à son obligation d’information et de conseil.

S’agissant des époux AC, FJ-FT FU admet les avoir démarchés en vertu de son mandat de commercialisation mais soutient qu’ils ne justifient pas d’une carence locative.

Or ceux-ci démontrent ne pas avoir loué leur bien en 2006 et 2007 puis en 2011,2012 et 2013.

— La société Allianz Vie et la société Allianz FS ont été mises en cause en qualité de conseillers en défiscalisation par Madame BF.

Mais le premier juge a débouté cette dernière de ses demandes à défaut de justification d’une quelconque intervention de ces sociétés lors des opérations de démarchage.

En cause d’appel aucune des parties ne formule de demande à l’encontre des sociétés Allianz Vie et Allianz FS qu’il convient, en conséquence, de mettre hors de cause.

La société Akerys participation, la société Maestria conseil et FJ-FT FU, spécialisés dans le conseil en investissements financiers, sont donc intervenus pour exécuter un mandat de commercialisation des logements de la résidence Billie Holiday .

Lors du démarchage auprès d’investisseurs potentiels ils présentaient la plaquette publicitaire réalisée par le promoteur vendeur et ont établi des simulations financières personnalisées afin de démontrer les avantages patrimoniaux et fiscaux devant être retirés de l’opération immobilière.

Or grâce au support de la plaquette publicitaire contenant des affirmations mensongères ainsi qu’il a été indiqué plus haut et à ces « projections financières » faisant apparaître le montant des loyers et des charges, le gain fiscal et l’épargne cumulée, ces mandataires professionnels ont fait miroiter les avantages sans risque de l’investissement.

Or, ces documents destinés à faire croire à une opération avantageuse et sans risque, ont déterminé les acquéreurs à contracter alors même qu’en leur qualité de professionnels du conseil en investissement sur la région de Carcassonne ils ne pouvaient ignorer le nombre important de résidences contenant des logements défiscalisés édifiées dans le même secteur, l’explosion depuis 1999 du nombre de

logements vacants et donc la saturation du marché immobilier carcassonnais et, en conséquence , les risques très importants auxquels ils exposaient les acquéreurs.

En effet tout professionnel qui accepte de donner des informations à des tiers a lui-même l’obligation de s’informer afin que les décisions puissent être prises en connaissance de cause.

Ils ont donc commis des manquements à leur obligation générale d’information portant à la fois sur la rentabilité de l’opération immobilière et sur la valeur à terme de l’immeuble.

Ils ne peuvent prétendre avoir été, sans aucun libre arbitre, dans l’obligation de commercialiser les produits immobiliers conformément aux conditions d’exercice de leur mandat ,c’est-à-dire en respectant scrupuleusement les conditions de vente et en présentant les documents déjà établis par le mandant qui en avait déterminé et fixé le contenu.

En effet il leur appartenait, connaissant,en leur qualité de professionnels avertis, les risques inhérents à l’investissement et les affirmations mensongères quant à la viabilité de l’opération, de refuser d’exécuter un tel mandat afin d’exercer leur activité en toute loyauté.

En ne le faisant pas ils ont engagé leur responsabilité délictuelle à l’égard des acquéreurs.

3/ Sur les conséquences du manquement à l’obligation de conseil et d’information :

Les préjudices subis par les propriétaires ne peuvent constituer qu’une perte de chance de n’avoir pas contracté et donc de n’avoir pas acquis un bien immobilier dans le cadre du programme de défiscalisation de la loi de Robien s’ils avaient été mieux informés de l’environnement de la résidence et de la situation du marché locatif dans la région de Carcassonne.

Or les propriétaires concernés réclament à tort le montant de leurs préjudices directs : différentiel entre les loyers espérés et ceux perçus, perte de valeur vénale, surcoût des primes d’assurance et redressement fiscal.

L’existence d’une perte de chance n’est pas soutenue alors même que le premier juge a expressément prononcé des condamnations au paiement de dommages et intérêts sur ce fondement et ,en conséquence ,la notion de perte de chance se trouvait dans le débat.

Le juge ne peut pas octroyer la réparation d’un préjudice qui n’est pas invoqué de telle sorte que lorsqu’il est demandé la réparation d’un préjudice total, le juge ne peut pas octroyer de réparation au titre de la perte de chance et n’est pas obligé de changer la dénomination ou le fondement juridique des demandes.

En l’espèce, la cour n’est donc pas tenue de statuer sur une demande qui ne lui est pas présentée alors même que la notion de perte de chance des acquéreurs victimes du non-respect de l’obligation d’information et de conseil est dans le débat depuis la procédure de première instance.

En conséquence les demandes de dommages-intérêts correspondant au différentiel de loyer entre celui contractuellement garanti et celui effectivement perçu, à la perte de

valeur vénale, au redressement fiscal et au surcoût des primes d’assurance doivent être rejetées.

Il convient seulement de statuer sur la demande de dommages et intérêts au titre d’un préjudice moral.

Les propriétaires qui n’ont pas été loyalement informés des caractéristiques essentielles du bien et de son environnement demandent à juste titre l’indemnisation de leur préjudice moral .

En effet ils ont dû subir les difficultés de gestion de leur bien et les problèmes fiscaux depuis la livraison en 2006 ainsi qu’ une procédure judiciaire longue et coûteuse depuis 2012 pour voir reconnaître leurs droits.

Ils se verront allouer une somme de 20 000 € chacun à titre de dommages et intérêts.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme partiellement le jugement et statuant à nouveau sur le tout pour une meilleure compréhension de la décision,

Déclare irrecevable comme prescrite l’action en nullité pour dol des contrats de vente des propriétaires suivants :

'époux FJ-FN et BT X

'AF et AH Y

'AE BI

'FJ-FN et BX Z

'CD et CE C

'FJ-FO et CV N

'CY O

'AP et DA P

'FJ AR FK

'BP et DC Q

'CG BL

'FJ-AJ BM

'AG et CJ G

'DE DF

'BQ FL

'AH et DX AC

'AR DQ

'EH BO

'CG AV

Déclare recevable comme non prescrite l’action en nullité pour dol des contrats de vente des propriétaires suivants :

'DK et DL S

'DR et FN-FS T

'AL et EM J

'AN et CN K

'DS DT

'AP BV

'AI et BZ A

'AJ et CU CT

'AS et CB B

'D E

'AH et son épouse DG F

'AQ et DG R

'AK et EI H

'DI DJ

'DN et DP AX

'AR et FN-BZ I

'CL CM

'AM et CP L

'DG DU

'AN et DP U

' AO et CR M

'AP et GB-ER W

'FJ-FN et EC AD

'FJ-FR et ER V

'DZ BF

'FJ-FQ et DX AA

'AP AZ

Dit que le consentement de ces derniers propriétaires a été vicié par le dol commis par la SCI Billie Holiday aux droits de laquelle vient la société Akerys promotion.

Prononce la nullité des contrats de vente des lots situés au sein de la résidence Billie Holiday, commune de Berriac (11), parcelle cadastrée […], lieu-dit « Les Combes de Marty », conclus entre la SCI Billie Holiday , venderesse, aux droits de laquelle vient la société Akerys promotion, et les acquéreurs suivants :

'AP BV : contrat du 2 juin 2005 pour les lots 5 et 95.

'AI et BZ A : contrat du 21 juin 2005 pour les lots 15 et 105

'AJ et CU CT : contrat du 8 juin 2005 pour les lots 22 et 112

'AS et CB B : contrat du 22 juin 2005 pour les lots 3 et 93

'D et FA E : contrat du 21 juin 2005 pour les lots 43 et 49

'AH et DG F : contrat du 8 juin 2005 pour les lots 1 et 91

'AQ et DG R : contrat du 5 juillet 2005 pour les lots 30 et 120

'AK et EI H : contrat du 8 juin 2005 pour les lots 11 et 101

'DI DJ : contrat du 17 juin 2005 pour les lots 29 et 119

'DN et DP AX : contrat du 2 juin 2005 pour les lots 23 et 113

'AR et FN-BZ I : contrat du 2 juin 2005 pour les lots 14 et 104

'CL CM : contrat du 9 juillet 2005 pour les lots 9 et 99

'DK et DL S : contrat du 7 juin 2005 pour les lots 19 et 109

'DR et FN-FS T : contrat du 12 août 2005 pour les lots 24 et 114

'AL et EM J : contrat du 1^er juillet 2005 pour les lots 48 et 54

'AN et CN K : contrat du 8 décembre 2005 pour le lot 33

'DS DT : contrat du 23 juin 2005 pour les lots 236 et 116

'AM et CP L : contrat du 2 juin 2005 pour les lots 8 et 98

'DG DU : contrat du 19 juillet 2005 pour les lots 17 et 107

'AN et DP U : contrat du 22 juin 2005 pour le lot 35

'AO et CR M : contrat du 23 juin 2005 pour les lots 12 et 102

'AP et GB-ER W : contrat du 19 août 2005 pour les lots 10 et 100

'FJ-FN et EC AD : contrat du 30 novembre 2005 pour les lots 83 et 89

'FJ-FR et ER V : contrat du 29 juin 2005 pour les lots 67 et 73

'DZ BF : contrat du 7 juin 2005 pour les lots 21 et 111

'FJ-FQ et DX AA : contrat du 2 juillet 2005 pour les lots 32 et 122

'AP AZ : contrat du 8 juillet 2005 pour les lots 31 et 121.

Ordonne la publication de cette décision au fichier immobilier territorialement compétent aux frais exclusifs de la société Akerys promotion.

Condamne la société Akerys promotion à restituer à chaque partie dont le contrat de vente est annulé l’intégralité du prix de vente avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343'2 du code civil et ordonne à chacune de ces parties de restituer les lots acquis, cette dernière restitution devant intervenir à l’instant où le montant intégral du prix de vente assorti des intérêts sera encaissé.

Condamne la société Akerys promotion à payer à chaque partie dont le contrat de vente est annulé :

'les frais de dossier exposés pour la souscription du contrat de prêt et le montant des primes d’assurance réglées au titre du même contrat

'le montant des appels de fonds du syndicat des copropriétaires de la résidence Billie Holiday ainsi que le montant des taxes foncières acquittées depuis la date d’acquisition de l’immeuble.

Condamne la société Akerys promotion à payer le montant des travaux effectués dans les lots aux propriétaires suivants :

'AI et BZ A : 7625,50 €

'AJ et CU CT : 1349,76 €

'AS et CB B : 4331,22 €

' D E : 33 645,45 €

'AH et DG F : 193,08 €

'AQ et DG R : 1300,51 €

'DI DJ : 6236,91 €

'DN et DP AX : 3850 €

'AR et FN-BZ I : 1230,30 €

'CL CM : 238,69 €

'DK et DL S : 2177,61 €

'DR et FN-FS T: 5819 €

'AN et CN K : 7509,12 €

'DS DT : 7754 €

'AM et CP L: 7154,03 €

'DG DU : 6842 €

'AN et DP U : 34 191,91 €

'AO et CR M : 5832,46 €

'AP et GB-ER W : 1821,87 €

' FJ-FN et EC AD : 3039 €

'FJ-FR et ER V : 7781,38 €

'FJ-FQ et DX AA : 4745,73 €

'AP AZ : 169,56 €

Condamne la société Akerys promotion à payer le montant du redressement fiscal aux propriétaires suivants :

'Les époux F : 4903 €

'AR et FN-BZ I : 16 674 €

'DG DU : 7027 €

'AP et GB-ER W : 31 512 €

Dit que toutes les sommes au paiement desquelles la société Akerys promotion a été condamnée devront être encaissées par les parties préalablement à la restitution des lots.

Rejette les demandes de restitution des honoraires et frais de gestion locative réglés à la société Belvia immobilier, anciennement Akerys services immobiliers.

Rejette les demandes de paiement du différentiel entre les loyers espérés et les loyers et indemnités d’assurance compensatrices des vacances locatives effectivement perçus.

Condamne chacune des parties dont l’acquisition a été annulée à restituer à la société Akerys promotion le montant des loyers et des indemnités compensatrices de vacances locatives perçus sous déduction des frais de gestion locative.

Condamne la société Akerys promotion à payer à chaque partie dont l’acquisition a été annulée la somme de 20 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral.

Déboute les parties de leurs demandes formées à l’encontre de la société Belvia immobilier, anciennement Akerys services immobiliers.

Dit que la société Akerys promotion,promoteur-vendeur, a engagé sa responsabilité contractuelle en manquant à son obligation d’information et de conseil à l’égard des acquéreurs suivants :

'FJ-FN et BT X

'AF et AH Y

'AE BI

'FJ-FN et BX Z

'CD et CE C

'CY O

'AP et DA P

'FJ AR FK

'BP et DC Q

'CG BL

'FJ-AJ BM

'AG et CJ G

'DE DF

'BQ FL

'AH et DX AC

'CG AV

'AR DQ

'EH BO

'FJ-FO et CV N

Déclare irrecevable l’appel incident des époux P à l’encontre de la société C2F Conseil Fiscalité Finance .

Met hors de cause la société Allianz Vie, la société Allianz FS, la société Liins et la société Cristal Partner 1.

Dit que la société Akerys participation, la société Maestria conseil et FJ-FT FU, agents commerciaux et conseillers en défiscalisation, ont engagé leur responsabilité délictuelle à l’égard des propriétaires suivants :

' Akerys participation pour les époux X, les époux Y, Monsieur BI, les époux Z, les époux C Monsieur BL, Monsieur BM, les époux G et Monsieur BO.

'la société Maestria conseil pour les époux N

'FJ-FT FU pour les époux AC.

Dit que les propriétaires victimes du non-respect de l’obligation d’information et de conseil subissent un préjudice constitué par une perte de chance de n’avoir pas contracté pour acquérir leur bien immobilier dans le cadre du dispositif de la loi de Robien.

Constate que ces propriétaires ne concluent qu’à l’indemnisation de leur préjudice direct (différentiel entre les loyers promis et ceux effectivement perçus, surcoût des primes d’assurance, redressement fiscal et perte de valeur vénale de leurs biens immobiliers) et en conséquence les déboute de leurs demandes à ce titre.

Condamne la société Akerys promotion, au titre de l’indemnisation du préjudice moral, à payer à FJ-FN et BT X ensemble, AF et AH Y ensemble, AE BI, FJ-FN et BX Z ensemble, CD et CE C ensemble, FJ-FO et CV N ensemble, CY O, AP et DA P ensemble, FJ AR FK, BP et DC Q ensemble, CG BL, FJ-AJ BM, AG et CJ G ensemble, DE DF, BQ FL, AH et DX AC ensemble, AR DQ, EH BO et CG AV la somme de 20 000 € chacun.

Condamne la société Akerys participation, in solidum avec la société Akerys promotion ,au paiement des dommages-intérêts au titre de ce préjudice moral aux époux X, aux époux Y, à AE BI, aux époux Z, aux époux C, à CG BL, à FJ-AJ BM, aux époux G et à EH BO.

Condamne la société Maestria conseil, in solidum avec la société Akerys promotion, au paiement des dommages et intérêts au titre de ce préjudice moral aux époux N.

Condamne FJ-FT FU, in solidum avec la société Akerys promotion, au paiement des dommages et intérêts au titre de ce préjudice moral aux époux AC.

Condamne la société Akerys promotion aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés par les avocats de la cause conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Condamne la société Akerys promotion, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à :

' DK et DL S ensemble

'DR et FN-FS T ensemble

'AL et EM J ensemble

'AN et CN K ensemble

'DS DT

'AP BV

' AI et BZ A ensemble

'AJ et CU CT ensemble

'AS et CB B ensemble

'D E

'AH et son épouse DG F ensemble

'AQ et DG R ensemble

'AK et EI H ensemble

'DI DJ

'DN et DP AX ensemble

'AR et FN-BZ I ensemble

'CL CM

'AM et CP L ensemble

'DG DU

'AN et DP U ensemble

' AO et CR M ensemble

'AP et GB-ER W ensemble

'FJ-FN et EC AD ensemble

'FJ-FR et ER V ensemble

'DZ BF

'FJ-FQ et DX AA ensemble

et AP AZ

la somme de 3000 € chacun pour les frais engagés tant en première instance qu’en cause d’appel.

Condamne la société Akerys promotion, in solidum avec la société Akerys participation concernant les époux X ensemble, les époux Y ensemble, AE BI, les époux Z ensemble, les époux C ensemble, CG BL, FJ-AJ BM, les époux G ensemble et EH BO, in solidum avec la société Maestria conseil pour les époux N et in solidum avec FJ-FT FU pour les époux AC à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 3000 € chacun pour les frais engagés tant en première instance qu’en cause d’appel.

Déboute les autres parties de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT