AFFAIRE :

[T]

C/

SAS HECTARE

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 4 JUIN 2020

N° RG 17/00562 – N° Portalis DBVK-V-B7B-NAEU

Décisions déférées à la Cour;

Arrêt au fond, origine Cour de Cassation de PARIS, décision attaquée en date du 25 Janvier 2017, enregistrée sous le n° 127 F-D

Arrêt au fond, origine Cour d’Appel d’AIX-EN-PROVENCE, décision attaquée en date du 19 Février 2015, enregistrée sous le n° 14/12356

Jugement au fond, origine Tribunal de Grande Instance de GRASSE, décision attaquée en date du 30 Janvier 2013, enregistrée sous le n° 12/05582

Vu l’article 1037-1 du code de procédure civile;

DEMANDEUR A LA SAISINE:

Monsieur [C] [K] [T]

né le [Date naissance 3] 1948 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représenté par M^e Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Elodie MARTIGNON, avocat au barreau de NICE,

avocat plaidant

DEFENDERESSE A LA SAISINE

SAS HECTARE

rcs de Montpellier sous le N° 351 338 660, prise en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualité audit siège.

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représentée par M^e Nolwenn ROBERT de la SELAS PVB AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 24 SEPTEMBRE 2019

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 OCTOBRE 2019,en audience publique, Anne Marie HEBRARD ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du même code, devant la cour composée de :

M^me Anne-Marie HEBRARD, Présidente

Madame Caroline CHICLET, Conseiller

M. Thierry CARLIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

GREFFIER :

M^me Nadine CAGNOLATI, Greffière lors des débats et lors du prononcé

DEBATS :

en audience publique le QUINZE OCTOBRE DEUX MILLE DIX NEUF

L’affaire a été mise en délibéré au 28 Novembre 2019.

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition de l’arrêt le 28 Novembre 2019 prorogé au 19 décembre 2019, 13 février 2020, puis 19 mars 2020, au 15 mai 2020 ,au 28 mai 2020 puis au 4 juin 2020 par M^me Anne-Marie HEBRARD, Présidente

Le présent arrêt a été signé par M^me Anne-Marie HEBRARD, Présidente et par M^me Nadine CAGNOLATI, Greffière.

*

* *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 26 septembre 2006 suivi de deux avenants conclus le 25 juin 2008 et en mars 2009, les consorts [A]-[L]-[U] ont consenti à la société Hectare SAS une promesse de vente portant sur un terrain sis sur la commune [Localité 12], sur lequel elle projetait de construire un lotissement.

Suivant acte des 9 et 10 juin 2009, la société Hectare SAS a promis de vendre ce terrain à M. [C] [K] [T] en vue de la réalisation de ce projet, sous la condition suspensive d’un permis d’aménager.

En vertu d’un avenant du 14 août 2009, les délais de dépôt du permis d’aménager ont été prorogés au 30 septembre 2009 et M. [T] a versé à la société Hectare SAS une somme de 50 000 € à titre de dépôt de garantie.

Le permis d’aménager déposé par la société Hectare SAS pour la création de 8 macro lots destinés à accueillir 47 lots selon a été accordé par arrêté municipal du 22 mars 2010.

Le 4 novembre 2010, la société Hectare SAS a signé avec les consorts [A] un nouveau compromis sous condition suspensive avec faculté de substitution de la société Hectare SAS au profit de toutes personnes de son choix pour la vente du terrain.

M. [T] a informé la société Hectare SAS qu’il entendait renoncer au projet.

Le 3 janvier 2011, il a signé avec la société Hectare SAS un accord portant « résiliation » de la promesse de vente et de l’avenant conclu entre eux et s’est engagé à lui verser diverses sommes .

Le 11 janvier 2011 la société Hectare SAS a signé un acte de substitution avec la société ID TV gérée par M. [C] [K] [T], laquelle a repris à son profit les termes du compromis de vente signé le 4 novembre 2010 avec les consorts [A], avec transfert du permis d’aménager à la société ID TV.

M. [C] [K] [T] ne lui ayant pas versé les sommes objet du protocole du 3 janvier 2011 et la société ID TV n’ayant procédé à aucuns travaux, la société Hectare SAS a assigné le 6 octobre 2012 M. [C] [K] [T] en paiement des sommes objet du protocole d’accord.

Par jugement du 30 janvier 2013 le tribunal de grande instance de Grasse, au visa des articles 1134, 2044 , 2052,1176 et 1177 du code civil, a :

' jugé que la somme de 50 000 € précédemment versée par M. [C] [K] [T] à la société Hectare SAS restait acquise à cette dernière conformément aux stipulations du protocole transactionnel,

' condamné M. [R] [K] [T] à payer à la société Hectare SAS la somme de 60 000 € augmentée des intérêts au taux contractuel de 6 % l’an à compter du 2 septembre 2011 ;

' débouté la société Hectare SAS de sa demande en paiement de la somme de 40 000 €,

' condamné M. [C] [K] [T] aux dépens de la présente instance ainsi qu’ à payer à la société Hectare SAS la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' débouté la société Hectare SAS de ses plus amples demandes ;

' dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

Sur appel de M. [C] [K] [T], la cour d’appel d’Aix-en-Provence a, par arrêt du 19 février 2015, confirmé le jugement déféré en toutes ses dispositions.

Par arrêt du 26 janvier 2017 la Cour de cassation a cassé et annulé en toutes ses dispositions cet arrêt, remis en conséquence la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et pour être fait droit les a renvoyées devant la cour d’appel de Montpellier.

Le 30 janvier 2017, M. [C] [K] [T] a saisi la cour de renvoi.

Vu les dernières conclusions de M. [C] [K] [T] remises au greffe par le RPVA le 22 juin 2018 ;

Vu les conclusions remises au greffe par RPVA par la société Hectare SAS le 28 février 2018 ;

Vu l’ordonnance clôturant l’instruction de la procédure en date du 24 septembre 2019 ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

La Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt rendu le 19 février 2015 par la cour d’appel d’Aix en Provence aux motifs suivants :

« Vu les articles 2053 et 2054 du code civil, ensemble le principe suivant lequel ce qui est nul est réputé n’avoir jamais existé ; [' ' ' ]

Attendu que, pour accueillir la demande après avoir constaté que la promesse de vente consentie par la société Hectare SAS qui n’était pas propriétaire, était entachée de nullité comme dépourvu d’objet et de cause, l’arrêt retient que les parties ont par l’acte d’accord, entendu résilier leur précédente convention et organiser le dénouement de leur relation, de sorte que l’engagement alors souscrit et causé est valable ;

Qu’en statuant ainsi, alors que la nullité de la promesse de vente privait de cause l’accord conclu entre les parties, la cour d’appel a violé les textes et principes susvisés ; »

En conséquence de cet arrêt, M. [C] [K] [T], au visa des articles 1599, 2045,1108, 2054, et 2053 du code civil, compte tenu du défaut de capacité de la société Hectare SAS à signer le protocole litigieux et de son défaut de qualité à agir, exerce l’ action en rescision contre une transaction faite en exécution d’un titre nul et pour cause d’erreur sur la personne ou sur l’objet de la contestation, et entend obtenir la nullité du compromis signé entre lui et la société Hectare SAS et subsidiairement sa caducité. En conséquence de quoi, la transaction signée entre la société Hectare SAS et M. [T] le 3 janvier 2011 sera jugée nulle avec restitution par la société Hectare SAS de la somme de 50 000 € versée .

En réplique la société Hectare SAS au visa des articles 1134, 1142 et 1599 du code civil dans leur ancienne rédaction soutient que les promesses de vente des 9 et 10 juin 2009 ainsi que l’additif du 14 août 2009 ne sont pas entachés de nullité, qu’elle avait la capacité de conclure ces contrats et que les actes signés, causés, sont parfaitement valables entre les parties.La promesse de vente n’était pas non plus caduque à la date du 3 janvier 2011. En conséquence, le protocole transactionnel signé le 3 janvier 2011 est parfaitement valable de telle sorte que M. [T] se doit de respecter les engagements contractuels prévus au dit protocole d’accord, que l’indemnité de 50 000 € qui lui a été précédemment versée lui reste acquise conformément aux termes mêmes de ce protocole et que M. [C] [T] devra lui régler la somme de 60 000 € au titre de l’indemnité prévue avec application des intérêts au taux de 6 % par an à compter du 1er décembre 2011 ainsi que la somme de 40 000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1142 du code civil en réparation du préjudice qu’elle a subi du fait de l’absence de réalisation du projet immobilier convenu.

C’est à juste titre que la société Hectare SAS fait valoir que la Cour de cassation a sanctionné la cour d’appel d’Aix en Provence parce que celle-ci bien qu’ayant retenu que la promesse de vente consentie par la société Hectare SAS était entachée de nullité, a validé une transaction portant sur cet acte nul alors que ce qui est nul est réputé n’avoir jamais existé mais qu’elle n’a, à aucun moment jugé que la dite promesse de vente était nulle faute d’objet et de cause.

Sur la validité de la vente conditionnelle des 9 et 10 juin 2009 et l’additif du 14 août 2009

Il est constant que l’article 1599 ancien du code civil pose le principe de la nullité de la vente de la chose d’autrui . Cette nullité relative résultant de la vente de la chose d’autrui est couverte lorqu’ avant toute action en nullité, l’acheteur a vu disparaître le risque d’éviction par l’acquisition par le vendeur de la chose vendue. Les parties peuvent convenir conventionnellement le moment du transfert de propriété afin de permettre au vendeur d’acquérir lui-même entre-temps la propriété de l’immeuble à transmette .

La jurisprudence admet en outre que la vente de la chose sur laquelle le vendeur ne possède qu’un droit conditionnel n’est pas la vente de la chose d’autrui et elle est seulement soumise à la même condition que le droit du vendeur.

En l’espèce, la société Hectare SAS et M. [C], [K] [T] ont régularisé les 9 et 10 juin 2009 et avenant du 14 août 2009 une convention synallagmatique de « vente conditionnelle » sous diverses conditions suspensives d’ un terrain destiné à être loti par le vendeur sur la commune de [Localité 12] (Aude) portant sur l’intégralité des lots à aménager sur ladite parcelle cadastrée section AC numéro [Cadastre 4], lieu-dit [Localité 9] pour une contenance de 1 ha 28 a 44 centiares, tels que ces lots ou macro lots figurent sur le plan annexé moyennant un prix principal global et forfaitaire de 1 416 638,08 euros.

L’acte prévoit que le transfert de propriété n’aura lieu qu’à compter du jour de la réitération par acte authentique et que l’entrée en jouissance aura lieu le même jour par la prise de possession réelle, le vendeur s’obligeant à rendre pour cette date le bien libre de toute occupation et à le débarrasser pour cette date de tous encombrements s’il y a lieu.

Les conditions suspensives au 14 août 2009 sont :

' le certificat ou la note de renseignements d’urbanisme et des certificats d’alignement et de voirie ne révèlent pas l’existence d’une servitude susceptible de rendre le bien impropre à la destination que l’acquéreur envisage de lui donner,

' la purge de tout droit de préemption,

' l’état hypothécaire afférent aux biens ne révèle pas l’existence d’inscription pour un montant supérieur au prix de vente ou d’une publication de commandement de saisie et ne révèle pas l’existence d’autres droits réels que ceux éventuellement dénoncés faisant obstacle à la libre disposition du bien ou susceptible d’en diminuer sensiblement la valeur,

En outre, la vente est conditionnée à l’obtention d’un permis d’aménager autorisant la réalisation d’un lotissement tel que défini sur le projet de division, le vendeur s’engageant à déposer au plus tard le 30 septembre 2009 une demande de permis d’aménager comportant un certain nombre de mentions bien définies, la condition étant réputée réalisée dès l’extinction du délai de recours des tiers et de recours administratif rendant l’autorisation définitive, la présente vente étant réalisée par anticipation de réaliser les travaux de lotissement et le vendeur produira la caution bancaire afin d’y être autorisé ; enfin la validité de cette vente conditionnelle est subordonnée à la possibilité juridique pour le vendeur de pouvoir se porter acquéreur du bien objet des présentes, pour lequel il est titulaire d’une promesse synallagmatique de vente.

La signature de l’acte authentique de vente interviendra au plus tard dans un délai de 30 jours à compter de la réalisation de la dernière des conditions suspensives prévues, cette date n’étant pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter par le biais d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire. Si dans les 15 jours de cette mise en demeure la situation n’est pas régularisée il sera fait application des règles suivantes :

si le défaut de réalisation incombe à l’acquéreur, le vendeur pourra poursuivre réalisation de la vente et fera son affaire personnelle de la demande de dommages-intérêts. En outre les parties conviennent comme condition déterminante des présentes si toutes les conditions suspensives ne sont pas réalisées au plus tard le 28 février 2010, alors la présente convention synallagmatique de vente continuera à produire tous ses effets vis-à-vis de l’acquéreur. Le vendeur aura la possibilité de mettre en demeure l’acquéreur de régulariser l’acte authentique de vente dans le délai de 30 jours, soit plus tard le 28 mars 2010, même si toutes les conditions suspensives ne sont pas réalisées.

Si l’acquéreur refuse de réitérer les présentes dans le délai prévu ci-avant alors la présente convention sera caduque de plein droit sans qu’il soit besoin d’effectuer d’autres formalités.

Le vendeur retrouvera à compter du 28 mars 1010 minuit la pleine et entière disposition de son bien et sera en droit par l’effet des présentes de demander le retrait de toute demande de permis de construire ou autre autorisation qui aurait pu être demandée par l’acquéreur sans aucune indemnité au profit de l’acquéreur.

Enfin de convention entre les parties Il est convenu :

1°/ si une ou plusieurs des conditions suspensives ne se réalisaient pas dans les délais impartis, la somme de 50 000 € versée à titre de dépôt de garantie sera de plein droit sans objet ainsi que l’obligation s’y rapportant. à charge pour l’acquéreur d’apporter la preuve que cet non réalisation ne provient pas de son fait, de sa faute ou de sa négligence ;

2°/ si toutes les conditions suspensives sont réalisées et si l’acte de vente ne peut pas être dressé par la faute, fait ou la négligence de l’acquéreur dans le délai fixé, cette somme sera acquise définitivement au vendeur au titre de dommages et intérêts sans préjudice pour celui-ci de poursuivre la réalisation de la vente par acte authentique, éventuellement l’obtention de tous dommages et intérêts supplémentaires. Cette clause s’appliquera de plein droit passé un délai de huit jours après une mise en demeure d’exécuter restée infructueuse adressée au domicile de l’acquéreur sous forme de lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire.

Aucun avenant postérieur n’a été signé entre la société Hectare SAS et M. [C], [K] [T] modifiant les échéances conventionnellement prévues.

La vente conditionnelle passée entre la société Hectare SAS et M. [C] [T] est subordonnée à la possibilité juridique pour le vendeur, la société Hectare SAS, de pouvoir se porter acquéreur du terrain destiné à être loti cadastré commune de Villegaihenc section AC numéro [Cadastre 4] dit [Localité 9] pour une contenance de 1 ha 28 a 44 ca pour lequel il est titulaire d’une promesse synallagmatique de vente signée le 28 septembre 2006 avec additifs des 25 juin 2008 et mars 2008 entre elle-même et les consorts [A]. La SAS Hectare sur laquelle pèse la charge de la preuve, doit rapporter la preuve qu’elle est propriétaire de la parcelle vendue au plus tard à la date prévue pour le transfert de propriété. En effet, si un vendeur peut valablement former une vente sur un bien dont il n’est pas encore le propriétaire au moment de la signature du compromis de vente conditionnelle et donc à la date de la formation du contrat, il doit, à la date du transfert de propriété fixé au jour de la réitération de l’acte authentique, être propriétaire de ce bien, sous peine d’encourir la nullité de la vente pour vente de la chose d’autrui conformément aux dispositions de l’article 1599 du code civil.

Or la date du 28 mars 2010 à minuit invoquée par M. [T] comme date butoir pour la réitération de la vente par acte authentique n’a jamais été convenue comme une date extinctive de la vente par les parties. Elle n’a été édictée que dans l’intérêt exclusif du vendeur qui pour s’en prévaloir et récupérer son bien, doit satisfaire aux exigences de la clause.

Ainsi, les parties ont stipulé que la date à l’expiration du délai de 30 jours à compter de la réalisation de la dernière des conditions suspensives prévues pour la signature de l’acte authentique de vente n’était pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter par le biais d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire.

Ce n’est que si, dans les 15 jours d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire, la situation n’était pas régularisée que, dans l’hypothèse où le défaut de réalisation incombe à l’acquéreur, le vendeur pourra, même si toutes les conditions suspensives ne sont pas réalisées au plus tard le 28 février 2010, mettre en demeure l’acquéreur de régulariser l’acte authentique de vente dans le délai de 30 jours, soit au plus tard le 28 mars 2010. Si l’acquéreur ne défère pas à cette mise en demeure, alors la convention sera caduque et le vendeur retrouvera à compter du 28 mars 2010 minuit la pleine et entière disposition de son bien .

En l’espèce, il n’est aucunement justifié par la SAS Hectare ou M. [T] que l’un d’entre eux ait mis en demeure l’autre ou l’ait sommé par acte d’huissier de venir réitérer la vente chez le notaire à une date précise . Il n’est produit aucune pièce par laquelle le notaire constate la carence de l’une des parties régulièrement mise en demeure ou sommée à comparaître devant lui.

Surtout, la SAS Hectare ne rapporte pas la preuve qu’entre le 28 février 2010 et le 28 mars 2010, peu important que les conditions suspensives aient été ou non réalisées, elle a mis en demeure M. [T] de réaliser la vente et que ce dernier n’a pas déféré. Dès lors, la clause édictée dans le seul intérêt du vendeur n’a pas joué et M. [C] [T] ne peut se prévaloir de cette date butoir du 28 février 2010 comme extinctive de la vente. La promesse prévoit au demeurant que si toutes les conditions suspensives ne sont pas réalisées au plus tard le 28 février 2010, alors la présente convention synallagmatique de vente continuera à produire tous ses effets vis-à-vis de l’acquéreur.

Par suite, le transfert de propriété n’étant jamais intervenu par la réitération de la vente et la SAS Hectare étant toujours bénéficiaire à la date de la transaction du 3 janvier 2011 de la promesse de vente de la parcelle de terrain cadastrée section AC n° [Cadastre 4] de 12 844 m² signée avec les consorts [A] le 25 septembre 2006 avec avenant du 25 juin 2008 puis de mars 2009, tous actes – non communiqués aux débats – annulés mais remplacés par le compromis de vente du 4 novembre 2010 prévoyant une réalisation de la vente au plus tard à la date du 30 avril 2012, la nullité du compromis du 26 septembre 2006 n’est donc pas acquise de ce chef.

Par ailleurs, il ne peut y avoir nullité de la vente conditionnelle pour défaut d’objet dans la mesure où la SAS Hectare dispose des droits tenus du compromis initial avec faculté de substitution.

Il n’est pas contesté que la vente par les consorts [A] à la SAS Hectare de la parcelle de terrain cadastré section AC n° [Cadastre 4] de 12 844 m² a été consentie sous les conditions suspensives suivantes :

' l’absence de droit de préemption,

' l’obtention d’un permis d’aménager purgé de tout recours, avec obtention d’un nombre minimum de logements de 40,

' l’obtention d’un certificat de déclaration ou d’autorisation délivrée par la MISE permettant la réalisation des travaux du lotissement,

' l’absence de recours des tiers ou autres retraits d’actes administratifs en ce qui concerne les deux précédentes obtentions ;

' la nature du sous-sol ne comporte aucune pollution particulière nécessitant des travaux spécifiques,

' qu’en cas de fouilles, celle-ci se révèle infructueuse ;

' que l’acquéreur obtienne les prêts en vue de financer le prix d’acquisition et les différents travaux d’un montant de 550 000€ pour un délai minimum de deux ans au taux minimum de 4 % l’an.

La vente conditionnelle de la SAS Hectare à M. [C] [T] porte bien la même condition d’obtention du permis d’aménager. M. [T] argue cependant que le permis d’aménager obtenu porte sur deux parcelles cadastrées AC [Cadastre 4] et AC [Cadastre 2] et qu’il n’est titré que sur la seule parcelle AC [Cadastre 4], de telle sorte que la condition suspensive n’est pas réalisée, donc n’a pas été levée, et par voie de conséquence serait nulle .

De première part, il n’existe pas de nullité sans texte et Monsieur [T] n’indique pas le texte prévoyant cette nullité. De seconde part, le fait que le permis d’aménager porte sur une assiette plus large que celle prévue aux actes passés entre les parties n’enlève rien au fait que la condition suspensive a bien été levée. Le permis d’aménager a été obtenu tel qu’exigé. La faculté d’étendre éventuellement le lotissement sur la parcelle AC [Cadastre 2] ne conditionnait pas la réalisation du projet de lotissement de façon simultanée sur les deux parcelles AC [Cadastre 4] et AC [Cadastre 2] . En outre il n’est pas établi que la parcelle AC [Cadastre 4] soit enclavée et qu’il soit nécessaire de disposer de la parcelle AC n°[Cadastre 2] pour bénéficier d’un droit de passage indispensable à la réalisation du projet immobilier sur la parcelle AC n° [Cadastre 4]. Il est donc clair que si le permis d’aménager du 22 mars 2010 prévoit la construction de 47 lots sur les deux parcelles cadastrées section AC n° [Cadastre 4] et AC n° [Cadastre 2], les aménagements pouvaient être faits de façon indépendantes et exclusivement sur la parcelle cadastrée AC n°[Cadastre 4] dont il n’est pas établi qu’elle n’a pas un accès à la voie publique, le plan visé au permis d’aménager faisant bien mention de deux accès à la voie publique par la [Adresse 11] et par l'[Adresse 10].

Monsieur [T] ne rapporte donc absolument pas la preuve que le projet n’a pas pu être réalisé en raison de difficultés liées à la parcelle cadastrée AC n°[Cadastre 2] ainsi qu’il le soutient.Au demeurant, à aucun moment dans ses relations contractuelles avec la SAS Hectare, M. [T] n’a élevé une quelconque difficulté de ce chef.

L’ensemble des règles d’urbanisme ont été respectées. M. [T] a certes renoncé à son projet mais il ne peut valablement soutenir que le dit projet n’était pas viable que parce que le sort des deux parcelles AC n° [Cadastre 4] et AC n° [Cadastre 2] était lié.

S’agissant de la demande de caducité du compromis de vente, il a déjà été répondu que la SAS Hectare n’avait pas vendu la chose d’autrui mais un droit conditionnel. Par ailleurs la cour ne peut que renvoyer les parties à la clause précédemment exposée. La SAS Hectare et M. [T] ont convenu comme condition déterminante de la vente que si toutes les conditions suspensives ne sont pas réalisées au plus tard le 28 février 2010, alors la convention synallagmatique de vente continuera à produire tous ses effets vis-à-vis de l’acquéreur. Seul le vendeur pouvait donc se prévaloir de l’absence de réalisation des conditions suspensives et de la caducité. Il ne l’a pas fait. M. [C] [K] [T] a souhaité poursuivre le projet et a signé les actes des 3 et 11 janvier 2011.

Le compromis de vente conditionnelle des 9 et 10 juin 2009 et l’additif du 14 août 2009 ne sont donc ni nuls ni caduques.

Sur la validité de l’acte du 3 janvier 2011 et son exécution

Pour M. [T], l’acte du 3 janvier 2011 serait nul car il ne respecterait pas les conditions propres à la transaction.

Par cet acte Monsieur [T] renonce à l’acquisition projetée en dépit de la levée de toutes les conditions suspensives. Il se libère de l’obligation de procéder à l’acquisition de la parcelle AC n° [Cadastre 4] tout en dédommageant la SAS Hectare des frais engagés pour cette opération.

Il existe donc des contreparties de telle sorte que l’acte du 3 janvier 2011 qui met fin au moyen de concessions réciproques à une contestation née ou à naître, est valide.

L’acte du 11 janvier 2011 conclu avec la SARL IDTV n’a pas de lien avec le protocole. Monsieur [T] ne rapporte pas la preuve que la signature du protocole du 3 janvier 2011 serait un moyen détourné de lui substituer la SARL ID TV à titre onéreux.

Au terme du premier protocole du 9 juin 2009 et de l’avenant du 14 août 2009 Monsieur [T] s’était engagé à acquérir le terrain objet du compromis avec les consorts [A] pour la somme de 1 416 638,08 €. En dépit de la réalisation des conditions suspensives prévues au compromis, Monsieur [T] a renoncé à ce projet. Par le nouvel accord du 3 janvier 2011 il s’est engagé à indemniser la société Hectare à hauteur de 150 000 €. Les 50 000 € déjà versés le 14 août 2009 demeureront acquis à la société Hectare et Monsieur [T] s’engage à verser 60 000 € avant le 1er septembre 2011 et 40 000 € au début des travaux prévus sur la parcelle de [Localité 12].

Il n’est pas contesté que Monsieur [T] n’a pas exécuté son obligation contractuelle. Il n’a toujours pas versé la somme de 60 000 € qui devait être réglée au plus tard avant le 1er septembre 2011. Il sera donc condamné, pas confirmation de la décision du premier juge au paiement de cette somme. Conformément aux termes du contrat, ladite somme portera intérêts au taux de 6 % l’an à compter du 1er septembre 2011. De même la somme de 50 000 € initialement versée à la SAS Hectare, lui demeurera acquise, celles-ci justifiant avoir versé une indemnité au propriétaire des terrains et réglé les différents prestataires intervenus sur le projet.

Sur la demande en paiement de la somme de 40 000 € au titre de l’indemnisation de son préjudice, la SAS Hectare soutient que son montant en a été déterminé au regard de la perte qu’elle a subie du fait de l’absence de réalisation d’un projet immobilier, perte imputable au seul Monsieur [C] [T] ; elle ajoute que c’est en ce sens qu’elle avait signé le 11 janvier 2011 un acte de substitution au profit de la société ID TV gérée par Monsieur [T] , celle-ci devant reprendre à son compte le permis de lotir et le compromis de vente signé avec les consorts [A]. La société ID TV a failli à ses obligations. Elle subit donc une seconde défaillance.

La somme de 40 000 € était selon le protocole d’accord payable à l’ouverture du chantier pour tout projet immobilier qui vient à se réaliser sur la parcelle AC n° [Cadastre 4]. Le chantier n’a jmais été ouvert. L’inexécution fautive par Monsieur [T] du protocole d’accord du 3 janvier 2011 a certes occasionné un préjudice à la SAS Hectare mais celui-ci a été réparé par les sommes dont condamnation vient d’être prononcée. La SAS Hectare ne peut par ailleurs pas imputer à M. [T] la défaillance de la SARL ID TV qui s’est substitué à lui avec son aval. Enfin, dans le protocole, la SAS Hectare s’est interdit de réclamer à M. [T] tout autre montant pour quelque raison que ce soit. La SQAS Hectare ne peut donc qu’être déboutée de cette dernière demande et la décision du prmeier juge intégralement réformée.

Succombant en la procédure d’appel M. [C] [K] [T] en supportera les entiers dépens en sus de ceux de première instance. Les frais de consultation juridique de Mme [S] ne sont pas des dépens de justice car la consultation n’a pas été ordonnée par le juge et ne peuvent y être inclus. Ils seront pris en considération dans la détermination du montant d el’indemnité pour frais irrépétibles. M. [T] participera équitablement aux frais non compris dans les dépens exposés par la SAS Hectare à concurrence de 5 000 €.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme la décision entreprise ;

Y ajoutant,

Déboute M. [C] [K] [T] de ses demandes en nullité et caducité du compromis de vente des 9 et 10 juin 2009 ainsi qu’en nullité du protocole d’accord du 3 janvier 2011 ;

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes ;

Condamne la Monsieur [C] [K] [T] aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer à la SAS Hectare la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier,Le Président,