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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5^e chambre civile

ARRET DU 13 AVRIL 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/01952 – N° Portalis

DBVK-V-B7D-OCJS

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 JANVIER 2019

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 17/04088

APPELANT :

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE LE PALM BEACH agissant poursuites et diligences de son syndic la SARL STEPHANE THOMAS IMMOBILIER dont le siège social est Résidence l’Eden 86/[…], immatriculée au RCS de Montpellier sous le […], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Philippe BEZ de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et M^e Sabrina GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur Y X

né le […] à LYON

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par M^e Laurence UBERTI, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Madame Z A épouse X

née le […] à NYONS

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par M^e Laurence UBERTI, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 08 Février 2021

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 MARS 2021,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire,

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sabine MICHEL, Greffier.

*

* *

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 14 janvier 2011, Y X et Z X ont acquis un appartement au sein de la résidence Le Palm Beach, située à la Grande Motte (34), sur lequel avait été posé en 2001 un volet roulant en façade. Depuis cette date, aucun des propriétaires successifs ne l’avait toutefois utilisé après que le syndicat des copropriétaires leur avait indiqué l’irrégularité de son installation, à l’exception de Y X et Z X.

Le 4 août 2018, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Y X et Z X devant le tribunal de grande instance de Montpellier afin d’obtenir leur condamnation sous astreinte à démonter le volet roulant installé à l’aplomb de la partie extérieure de leur loggia ou de le laisser ouvert en permanence, ainsi qu’au paiement de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Y X et Z X ont opposé la nullité de l’assignation et ont demandé la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et la somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Subsidiairement, ils ont demandé le rejet des prétentions adverses.

Le jugement rendu le 16 janvier 2019 par le tribunal de grande instance de Montpellier énonce dans son dispositif :

• Dit l’action prescrite ;

• Rejette toute autre demande ;

• Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à Y X et Z X la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

• Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Le jugement expose que l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions personnelles nées de l’application de la loi entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par dix ans et qu’il est établi que le volet litigieux a été posé en 2001. Il relève que le point de départ de la prescription remonte à la date où les faits ont été connus, c’est à dire en 2001. Le jugement expose par ailleurs qu’il n’est pas démontré que le syndicat aurait abusé de son droit d’ester en justice.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 21 mars 2019.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 8 février2021.

Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires ont été déposées le 1^er février 2021.

Les dernières écritures pour Y X et Z X ont été déposées le 22 janvier 2021.

Le dispositif des écritures pour le syndicat des copropriétaires énonce :

• Juger que l’action du syndicat des copropriétaires est une action réelle soumise au délai de prescription de trente ans ;

• Condamner Y X et Z X à démonter le volet roulant installé à l’aplomb de la partie extérieure de leur loggia et en tout cas à laisser ouvert en permanence sous astreinte de la somme de 2 000 € par infraction constatée ;

• Subsidiairement, juger que Y X et Z X ne rapportent pas la preuve de la prescription de la demande et les condamner à démonter le volet roulant installé à l’aplomb de la partie extérieure de leur loggia et en tout cas à laisser ouvert en permanence sous astreinte de la somme de 2 000 € par infraction constatée ;

• Très subsidiairement, constater qu’un nouveau délai de prescription de dix ans pour exécuter la décision prise en assemblée générale a commencé à courir le 30 juillet 2016 et condamner Y X et Z X à démonter le volet

• roulant installé à l’aplomb de la partie extérieure de leur loggia et en tout cas à laisser ouvert en permanence sous astreinte de la somme de 2 000 € par infraction constatée ; Condamner Y X et Z X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’un copropriétaire ne peut effectuer de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble que s’il obtient une autorisation. Il ajoute que la clause 13 du règlement de copropriété précise qu’il est interdit de fermer partiellement ou intégralement les terrasses, loggias, balcons. Le syndicat maintient que le volet posé rompt l’harmonie de l’immeuble, qu’il contrevient à l’interdiction édictée dans le règlement et qu’il n’a jamais été autorisé par l’assemblée générale. Il soutient qu’en 2001, c’est le syndic qui a autorisé les travaux alors qu’il n’en avait pas la compétence. Le syndicat affirme qu’il démontre que Y X et Z X laissent ce volet fermé par les photographies qu’il verse aux débats et que plusieurs attestations prouvent que ce volet restait ouvert avant.

Le syndicat ds copropriétaires soutient qu’il s’agit en l’espèce d’une action réelle, prescrite par trente ans et non pas d’une action personnelle prescrite par dix ans. En se comportant en propriétaire des parties communes, le copropriétaire permet à l’action visant à le faire cesser de se prescrire par trente ans. Il ajoute que le règlement de copropriété prévoit que les murs de façades sont des parties communes et qu’en installant le volet litigieux, il avait fallu percer la façade.

Subsidiairement, le syndicat des copropriétaires soutient que le point de départ de la prescription n’est pas l’installation du volet mais son utilisation. C’est à Y X et Z X de démontrer la prescription de l’action c’est à dire de prouver que le volet roulant avait été fermé pendant toute la période antérieure à l’achat. Le syndicat des copropriétaires affirme qu’aucune mise en demeure n’avait été délivrée aux précédents propriétaires sur ce sujet puisque les précédents propriétaires avaient respecté les règles posées. Il ajoute que le syndicat n’a pas à rapporter la preuve de l’obligation mais que Y X et Z X doivent apporter la preuve de la prescription.

Très subsidiairement, le syndicat des copropriétaires soutient qu’il démontre que la demande n’est pas prescrite. Il indique que le syndicat a averti les propriétaires ayant installé le volet litigieux en 2001 et que ces derniers n’ont plus utilisé le volet depuis, en admettant l’irrégularité de l’installation tout comme les propriétaires suivants. Plusieurs attestations de copropriétaires maintiennent que le volet n’a plus jamais été utilisé sur cette loggia. Le syndicat ajoute qu’en 2016, Y X et Z X ont demandé la ratification de la pose de ce volet roulant justement parce que le volet n’était pas abaissé avant et qu’il a justement été nécessaire de faire valider le fonctionnement par l’assemblée générale. Le syndicat affirme que la violation du règlement a été constatée en 2011, moment où le volet a été refermé et que Y X et Z X ne démontrent pas que le volet avait été fermé avant.

Très subsidiairement, le syndicat soutient que quand le copropriétaire soumet une demande à l’assemblée générale, il admet par avance de se soumettre à sa décision comme l’a rappelé la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 8 juin 2017. Dès lors, c’est la date à laquelle la décision est prise à l’assemblée générale qui marque le point de départ du délai qu’a le syndic pour l’exécuter au nom du syndicat des copropriétaires et donc le début de la prescription. La décision d’assemblée générale refusant de ratifier la pose du volet roulant n’a pas été attaquée

par Y X et Z X, elle est donc devenue définitive, d’autant plus que ce sont Y X et Z X qui ont demandé l’inscription de cette question à l’ordre du jour. L’assemblé générale ayant eu lieu le 30 juillet 2016, le départ de la prescription également.

Le syndicat affirme qu’une autorisation émanant du syndic n’engage pas le syndicat puisque seule l’assemblée générale peut autoriser ce type de travaux. Le courrier en date du 23 novembre 2015 de Y X et Z X ainsi que celui du 14 avril 2016 attestent selon le syndicat, de leur volonté de mentionner à l’ordre du jour cet élément et leur acceptation en avance de la décision à venir.

Concernant la demande reconventionnelle de Y X et Z X, le syndicat soutient qu’il n’y a eu aucun harcèlement de leur part puisque ce sont Y X et Z X qui ont reconnu que l’installation du volet devait être ratifiée et qu’ils sont à l’origine de l’action entreprise. Il a simplement demandé le respect des règles communes.

Le dispositif des écritures pour Y X et Z X énonce :

• Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Montpellier le 16 janvier 2019 sauf en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par Y X et Z X à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence ;

• A titre subsidiaire, déclarer non fondé en ses demandes le syndicat des copropriétaires de la résidence et le débouter de l’ensemble de ses prétentions ;

• Débouter le syndicat de l’ensemble de ses demandes et prétentions formulées à l’encontre de Y X et Z X ;

• Condamner le syndicat des copropriétaires à payer et verser à Y X et Z X la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

• Condamner le syndicat des copropriétaires à payer et verser à Y X et Z X la somme de 3 500 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Y X et Z X soutiennent que l’action du syndicat est prescrite puisque le délai de prescription décennal s’applique à toutes les actions personnelles nées de l’application de la loi du 10 juillet 1965 entre des copropriétaires ou des copropriétaires et le syndicat notamment les actions tendant au respect du règlement de copropriété. Or, l’action du syndicat est fondée sur l’article 13 du règlement de copropriété. Y X et Z X affirment que l’action est personnelle puisqu’elle a pour objet la remise en état des parties communes affectées par les travaux réalisés par un copropriétaire.

La prescription trentenaire ne s’applique qu’en cas d’appropriation de parties communes par le copropriétaire. Y X et Z X invoquent une jurisprudence de la troisième chambre civile en date du 10 janvier 2001 qui établit que les demandes de remise en état d’une partie commune dans laquelle un copropriétaire a fait des travaux qui l’affectent mais sans constituer un accaparement dans la mesure où ils n’empêchent pas les autres copropriétaires de leur propre droit d’en jouir, relèvent de la prescription décennale. Y X et Z X soutiennent que le percement de la façade n’empêche pas les copropriétaires de jouir de la partie commune concernée.

Y X et Z X affirment qu’il est faux de faire débuter la prescription à la date de l’acquisition du bien puisqu’il est inimaginable que les précédents propriétaires n’aient pas utilisé le volet et que le syndicat n’apporte aucune preuve de l’absence d’utilisation du volet litigieux avant 2011. Ils maintiennent que les attestations versées par le syndicat affirmant ne pas avoir eu l’occasion de voir le volet baissé avant leur arrivée ne peuvent pas confirmer les dires du syndicat puisqu’il est inenvisageable que les copropriétaires soient restés depuis 2001 toute la journée à observer la façade. Ils ajoutent que c’est le syndicat qui a diligenté la procédure et que c’est donc sur lui que repose la preuve de l’obligation soit l’absence de prescription. Selon Y X et Z X, l’installation du volet est régulière puisqu’elle a été autorisée par l’ancien syndic le 4 septembre 2001. La prescription commence à courir à compter de la mise en place de l’installation et non pas de l’utilisation. Y X et Z X soutiennent qu’ils n’ont pas fait de demande de ratification a posteriori puisque ce type de demande vise des travaux irrégulièrement entrepris sans autorisation ce qui n’est pas le cas, puisqu’ils avaient l’autorisation du syndic.

Subsidiairement, Y X et Z X maintiennent que le syndicat ne démontre pas en quoi la pose d’un volet roulant rompt l’harmonie de l’immeuble ni qu’ils laissent le volet fermé ni même que le volet n’avait pas été fermé avant leur arrivée.

Y X et Z X soutiennent que l’action les a affecté moralement et psychologiquement puisqu’elle est totalement abusive et infondée et s’apparente à du harcèlement. Leur santé se serait aussi détériorée.

MOTIFS

Sur la prescription de l’action

L’article 2227 du Code civil dispose que le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose par ailleurs, dans sa rédaction applicable à l’espèce, que sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

Il est exact, comme s’en prévalent Y X et Z X, que les demandes de remise en état d’une partie commune dans laquelle un copropriétaire a fait des travaux qui l’affectent mais sans constituer un accaparement, dans la mesure où ils n’empêchent pas les autres copropriétaires de leur propre droit d’en jouir, relèvent de la prescription décennale.

En l’espèce, le percement de la dalle sur la façade de l’immeuble le Palm Beach aux fins d’installation du volet roulant en litige ne saurait constituer une appropriation des parties communes justifiant l’application de la prescription trentenaire, dans la mesure où il n’y a aucun accaparement caractérisé.

En conséquence, l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Palm Beach ne peut s’analyser qu’en une action personnelle, soumise à la prescription décennale.

Le délai de prescription de l’action d’un syndicat des copropriétaires tendant à faire respecter le règlement de copropriété court à compter du jour où il en a eu connaissance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fonde son action sur l’article 13 du règlement de copropriété qui dispose qu'« il est également interdit de fermer intégralement ou partiellement de quelque manière que ce soit, les terrasses, loggias, balcons et notamment par des équipements type vérandas en aluminium ou autre matériau. ».

Il est constant que le syndicat des copropriétaires avait connaissance dès 2001 de l’installation du volet en litige par les consorts C D, alors propriétaires.

C’est donc à bon droit que le premier juge a constaté que l’action du syndicat des copropriétaires était prescrite pour avoir été introduite par acte d’huissier délivré le 4 août 2018, soit plus de dix années après la connaissance par lui du manquement au règlement de copropriété, peu importante la question de la fermeture du volet dans ce délai, cette condition ne ressortant pas de l’article 13, le seul fait de fermer même partiellement, de quelque manière que ce soit, étant suffisant à constituer un manquement.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a dit l’action du syndicat des copropriétaires prescrite.

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

Pas plus en cause d’appel qu’en première instance, Y X et Z X ne démontrent que le syndicat des copropriétaires aurait abusé de son droit d’agir en justice.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par Y X et Z X.

Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de l’appel.

Le syndicat des copropriétaires, qui échoue en cause appel, sera condamné au surplus à payer à Y X et Z X la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 16 janvier 2019 par le tribunal de grande instance de Montpellier, en toutes ses dispositions ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Palm Beach à payer à Y X et Z X la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais non remboursables exposés

en appel ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Palm Beach aux dépens de l’appel.

Le greffier, Le président,