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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Chambre commerciale

ARRET DU 30 NOVEMBRE 2021

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 19/03247 – N° Portalis DBVK-V-B7D-OEWY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 25 MARS 2019

TRIBUNAL DE COMMERCE DE MONTPELLIER

N° RG 2017013583

APPELANTS :

Monsieur F B

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par M^e Laure PARVERIE, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Jean Marc NGUYEN-PHUNG de la SELARL SELARL PHUNG 3P, avocat au barreau de MONTPELLIER

Maître Philippe D ès qualités de Liquidateur Judiciaire de la SARL OIKOS

[…]

[…]

Représenté par M^e Laure PARVERIE, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Jean Marc NGUYEN-PHUNG de la SELARL SELARL PHUNG 3P, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Monsieur H Y

né le […] à […]

de nationalité Française

La Cigalière

[…]

[…]

Représenté par M^e Emma BARRAL-CROS, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

Représenté par M^e Flora CADELE, avocat au barreau de NIMES substituant M^e Guilhem DUCROS, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

Madame J Z épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean Marc MAILLOT de la SELARL SELARL MAILLOT AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

Représenté par M^e Jean-Marie CHABAUD, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 05 Octobre 2021

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 OCTOBRE 2021, en audience publique, Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseiller

M^me Marianne ROCHETTE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Audrey VALERO

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre, et par Madame Audrey VALERO, Greffière.

*

* *

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES:

La SARL AFM, ayant pour objet le conseil patrimonial aux personnes physiques et aux entreprises, les prestations de services relatives au courtage en matière de prêts et tous autres services auxiliaires financiers et d’assurance, a été créée selon des statuts établis le 21 mai 2002.

H Y a exercé les fonctions de gérant de la société du 26 mars 2004 au 24 mars 2009 et L A a été nommée, le 26 janvier 2006, en qualité de cogérante.

Par acte sous-seing privé du 24 mars 2009, M. Y a cédé à M C et F B, respectivement, 25 et 15 parts sociales qu’il détenait au sein de la société AFM ; par acte du même jour, J X épouse Z a cédé à M^me A et M. B, respectivement, 5 et 10 parts sociales détenues au sein de la société AFM.

MM. C et B ont été nommés cogérants de la société AFM par une assemblée générale du 20 mars 2009.

Le 2 décembre 2010, la société AFM a changé de dénomination pour devenir la société Stratus finance.

Une SARL Stratus holding, créée par O Z et F B le 5 avril 2011, a ensuite acquis de M^me A et M. C les 30 parts sociales détenues par ces derniers dans la société Stratus finance ; par suite de la cession par MM. Z et B à une SARL holding Oikos de leurs parts sociales détenues dans la société Stratus holding, celle-ci a été dissoute et radiée le 4 décembre 2015 ; la société holding Oikos a ensuite pris la dénomination de Oikos patrimoine.

En janvier 2016, une opération de fusion-absorption de la société Stratus finance par une SARL Oikos a été réalisée, le capital de cette société, par suite de diverses cessions de parts sociales intervenues entre-temps, étant détenu par M. B et la société Oikos patrimoine ; M. B est devenu le gérant des sociétés Oikos et Oikos patrimoine.

Un ancien client de la société Stratus finance, P E, qui, sur les conseils de celle-ci avait fait l’acquisition d’un bien immobilier à rénover situé à Cahors dans le quartier médiéval de la ville, a assigné celle-ci, en mars 2014, en responsabilité pour manquement à son devoir de conseil et à ses obligations de co-maître d’ouvrage délégué, ainsi qu’en indemnisation de divers chefs de préjudice liés aux malfaçons et inachèvements affectant les travaux et à des pertes locatives.

Un jugement, frappé d’appel, a été rendu le 24 mai 2017 par le tribunal de grande instance de Montpellier prononçant diverses condamnations à l’encontre de la société Oikos, in solidum avec d’autres intervenants à l’opération de construction et leurs assureurs respectifs.

Par exploits des 18 août et 21 août 2017, M. B et la société Oikos ont fait assigner devant le tribunal de commerce de Montpellier M. Y et M^me Z en vue d’obtenir l’annulation des cessions de parts intervenues le 24 mars 2009 et la restitution des prix payés, soit les sommes de 7500 euros et 5000 euros, le paiement à la société Oikos de la somme de 239 368,68 euros correspondant au montant des condamnations prononcées à son encontre et celle de 600 000 euros au titre de la perte de valeur du portefeuille de clientèle et le paiement à M. B de la somme de

270 000 euros au titre de la perte de gains professionnels et celle de 50 000 euros en indemnisation de son préjudice moral.

Ils indiquaient que la société Oikos, anciennement dénommée Stratus finance, avait fait l’objet de condamnations pécuniaires pour des fautes de gestion particulièrement graves commises par ses anciens associés et gérants, que M. Y et M^me Z avaient délibérément dissimulé, lors des cessions du 24 mars 2009, des informations déterminantes, à savoir la pratique illégale de deux activités par la société – le conseil en investissements immobiliers et la transaction immobilière – non prévues dans l’objet social et que M. B n’aurait pas consenti aux cessions de parts sociales ou du moins aurait contracté à des conditions différentes si ces informations avaient été portées à sa connaissance.

La société Oikos a fait l’objet d’une liquidation judiciaire ouverte à son égard par jugement du tribunal de commerce de Montpellier du 4 septembre 2017 et M. D, désigné comme liquidateur, est intervenu à l’instance.

Par jugement du 25 mars 2019, le tribunal a notamment déclaré irrecevables les demandes de M. B et de la société Oikos en raison de la prescription, a débouté M. Y et M^me Z de leur demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts pour abus de droit et a alloué à ces derniers la somme de 1000 euros, chacun, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge, après avoir relevé que M. B avait été nommé gérant de la société AFM le 20 mars 2009, a constaté que celui-ci connaissait l’activité de la société, dont il avait fait état dans son rapport de gestion du 10 janvier 2010, et que l’assignation en référé délivré le 17 août 2012 par M. E faisait clairement ressortir la nature des activités pratiquées par la société, ce dont il a déduit qu’il avait connaissance du vice allégué plus de cinq ans avant l’introduction de l’instance et que le délai de prescription prévue à l’article 1304 du code civil était dès lors expiré.

M. B et M. D, pris en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Oikos, ont régulièrement relevé appel, le 10 mai 2019, de ce jugement.

Ils demandent à la cour, dans leurs conclusions n° 2 déposées le 20 janvier 2020 via le RPVA et au visa des articles 1109, 1116 et 1382 du code civil dans leur rédaction applicable au litige, de :

' confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. Y et M^me Z de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour abus de droit, mais pour le surplus et statuant à nouveau,

' rejeter toutes fins, conclusions et prétentions contraires,

' constater que les intimés ont délibérément tu à M. B, lors des cessions litigieuses du 24 mars 2009, des informations déterminantes pour ce dernier, soit la pratique irrégulière voire illégale par la société AFM des activités en transactions immobilières, gestion locative, et co-maîtrise d’ouvrage déléguée lors d’opérations immobilières,

' constater en effet que ces activités ne figurent pas au sein de l’objet social des statuts de la société AFM,

' constater en outre que les deux premières activités étaient pratiquées sans les qualifications exigées, les compétences nécessaires, sans carte professionnelle en transactions immobilières, sans assurance RCP, ni garantie financière,

' constater que la dernière desdites activités était pratiquée sans déclaration d’activité et assurance

obligatoire,

'constater, au regard notamment des fonctions de M. Y, et de la prise de participation conséquente de M^me Z dès la création de la société AFM et durant de très nombreuses années, outre le lien familial et conjugal qu’elle entretenait avec l’associé fondateur et gérant initial de la société, qu’ils ne pouvaient ignorer la pratique des activités susvisées,

' constater notamment, pour les mêmes motifs, qu’ils ne pouvaient ignorer les risques encourus, notamment les risques de contentieux et enjeux financiers,

' par conséquent, dire et juger que les intimés ont commis un dol par réticence de nature à vicier le consentement de leur cessionnaire, M. B,

' dire et juger que M. B n’aurait pas consenti aux cessions de parts sociales litigieuses ou, du moins, aurait contracté à des conditions radicalement différentes en termes de prix et de garantie si ces informations et risques avaient été portés à sa connaissance,

' dire et juger que le dol des intimés commis dans le cadre des cessions litigieuses cause un préjudice à la société Oikos, victime par ricochet,

' constater en effet que la société Oikos, anciennement dénommée AFM puis Stratus finance, a fait l’objet de condamnations pécuniaires conséquentes par jugement du 24 mai 2017 dans le cadre d’un procès dénommé « E »,

' constater à ce titre que la responsabilité de la société Oikos a été engagée pour manquement à son obligation de conseil et d’information dans le cadre de la gestion de patrimoine, ainsi qu’en qualité de co-maître d’ouvrage délégué,

' constater que le gérant de l’époque, M. Y, n’a souscrit aucune assurance destinée à garantir ces activités et ce, alors même que la première des activités citées est visée au sein de l’objet social de la société AFM, de sorte que la société Oikos n’a pu appeler son assureur en garantie,

' constater que la société Oikos a été contrainte de procéder à une déclaration de cessation de paiements et qu’une procédure collective de liquidation judiciaire est ouverte à son encontre, un plan d’apurement étant inenvisageable,

' constater que la société Oikos patrimoine a, elle aussi, été contrainte de procéder à une déclaration de cessation de paiements,

' constater que le jugement E est assorti de l’exécution provisoire,

' constater en l’état que l’appel interjeté ne pouvait avoir d’effet suspensif de sorte que la condamnation devait être exécutée et, par voie de conséquence directe et nécessaire, qu’une déclaration de cessation de paiements s’imposait,

' constater en effet qu’indépendamment de la condamnation intervenue dans le cadre du procès Bisaga, le montant de la condamnation intervenue dans le cadre du procès E, le prononcé de l’exécution provisoire et le dépôt de bilan de la société Oikos patrimoine rendaient l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire inéluctable,

' constater qu’il en découle pour la société Oikos et M. B un certain nombre de préjudices, décomposés comme suit :

' Pour la SARL Oikos, les préjudices financiers suivants :

' la somme de 239 368,68 euros en principal, outre les intérêts et les entiers dépens et une indemnité de 15 000 euros in solidum sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des condamnations dont elle a fait l’objet suite aux fautes de gestion de ses anciens associés et gérants, intimés,

' la somme de 239 999 euros au titre de la perte d’activité, soit la perte partielle de la valeur de son portefeuille de clientèle, ce montant étant actualisé en l’état de la cession du portefeuille de clientèle par le mandataire liquidateur en décembre 2017,

' Pour M. B les préjudices suivants :

' la somme de 270 000 euros au titre de la perte de gains professionnels, évaluée sur cinq années, et provisoirement arrêtée au jour de l’assignation,

' la somme de 50 000 euros au titre de son préjudice moral,

' constater que lesdits préjudices sont caractérisés,

' constater que lesdits préjudices sont en lien direct, certain et nécessaire avec le dol reproché, la « condamnation E » et la liquidation judiciaire consécutive,

' par conséquent, à titre principal,

' dire et juger nulles et de nul effet les cessions litigieuses du 24 mars 2009,

' condamner M. Y et M^me Z à restituer à M. B les sommes respectivement de 7500 euros et 5000 euros payées comptant au titre des cessions,

' condamner in solidum les intimés à payer aux appelants les sommes suivantes :

' A la SARL Oikos :

' la somme de 239 368,68 euros en principal, outre les intérêts et les entiers dépens et une indemnité de 15 000 euros in solidum sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des condamnations dont elle a fait l’objet suite aux fautes de gestion de ses anciens associés et gérants, intimés,

' la somme de 239 999 euros au titre de l’indemnisation pour perte d’activité et cession à perte du portefeuille de clientèle, évalué à la somme de 600 000 euros et réalisé pour 300 001 euros,

' A M. B :

' la somme de 270 000 euros au titre de la perte de gains professionnels, évaluée sur cinq années, et provisoirement arrêtée au jour de l’assignation,

' la somme de 50 000 euros au titre de son préjudice moral,

' les sommes de 7500 euros et 5000 euros au titre des cessions viciées du 24 mars 2009 à titre principal sur le fondement de l’action en nullité et restitutions consécutives et à défaut, à titre subsidiaire, sur le fondement de l’action en réparation et dommages et intérêts consécutifs,

' à titre subsidiaire si par extraordinaire la cour décidait que l’action en nullité ne peut prospérer en l’état de la cession des parts intervenue suite aux cessions litigieuses,

' dire et juger que les préjudices de M. B et de la société Oikos seront indemnisés sous forme de dommages et intérêts au titre de leur action en réparation,

' dire et juger que ces dommages et intérêts seront d’un montant équivalent à ceux susvisés et correspondant aux prix des cessions viciées,

' partant, condamner in solidum les intimés à payer aux concluants les sommes suivantes :

' A la SARL Oikos :

' la somme de 239 368,68 euros en principal, outre les intérêts et les entiers dépens et une indemnité de 15 000 euros in solidum sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des condamnations dont elle a fait l’objet suite aux fautes de gestion de ses anciens associés et gérants, intimés,

' la somme de 239 999 euros au titre de l’indemnisation pour perte d’activité et cession à perte du portefeuille de clientèle, évalué à la somme de 600 000 euros et réalisé pour 300 001 euros,

'A M. B :

' la somme de 270 000 euros au titre de la perte de gains professionnels, évaluée sur cinq années, et provisoirement arrêtée au jour de l’assignation,

' la somme de 50 000 euros au titre de son préjudice moral,

' les sommes de 7500 euros et 5000 euros au titre des cessions viciées du 24 mars 2009 à titre principal sur le fondement de l’action en nullité et restitutions consécutives et à défaut, à titre subsidiaire, sur le fondement de l’action en réparation et dommages et intérêts consécutifs,

' dire que les condamnations porteront intérêt au taux légal à compter de l’assignation,

' faire application des dispositions de l’article 1154 du code civil et dire que les intérêts qui seraient dus depuis plus de d’une année produiront eux-mêmes intérêts,

' condamner in solidum les intimées au paiement d’une somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leur appel, ils font valoir que :

— le point de départ de l’action en nullité pour dol fondée sur l’article 1304 du code civil ne peut être fixé, tout au plus, qu’à la date de l’assignation au fond délivrée le 5 mars 2014 par M. E, date à laquelle ils ont appris avec certitude l’exercice par la société AFM devenue Stratus finance d’activités d’agent immobilier et de co-maître d’ouvrage délégué contraires à l’objet social, ce dont il résulte que l’action n’est pas prescrite,

— M. Y, gérant de la société AFM, et M^me Z, associée majoritaire, ont dissimulé à M. B, lors des cessions de parts sociales du 24 mars 2009, l’exercice par la société des activités d’agent immobilier et de co-maître d’ouvrage délégué non prévues à l’objet social, activités exercées illégalement sans carte professionnelle, sans qualification et sans assurance, qui ont conduit à l’engagement de sa responsabilité dans l’affaire « E »,

— s’il avait eu connaissance de ces informations capitales, susceptibles de créer un risque de litige, M. B ne se serait pas porté acquéreur des parts sociales ou aurait négocié la cession à un prix moindre et en exigeant la stipulation d’une garantie d’actif et de passif,

' la réticence dolosive de M. Y et M^me Z est à l’origine de divers chefs de préjudice subis par M. B et, par ricochet, la société Oikos venant aux droits de la société Stratus finance,

' la société Oikos a dû, à la suite du jugement rendu le 24 mai 2017 par le tribunal de grande instance de Montpellier dans l’affaire « E » effectuer une déclaration de cessation de paiements, ayant été condamnée au paiement d’une somme de 239 368,68 euros en principal et d’une indemnité de procédure de 15 000 euros, et a subi une perte de valeur de son portefeuille de clientèle, évalué à la somme de 600 000 euros et qui n’a été cédé, dans le cadre de la liquidation judiciaire, qu’au prix de 360 001 euros net vendeur,

— le préjudice de M. B tient à la perte de gains professionnels liée à la perte de sa rémunération de gérant, soit une somme de 270 000 euros sur cinq années, et à la perte des sommes de 7500 euros et 5000 euros correspondant aux prix de cession des parts sociales,

— il subit également un préjudice moral consécutif au déclassement professionnel et social découlant de la perte d’une affaire florissante et de l’atteinte à son honneur et sa réputation.

M. Y, dont les conclusions ont été déposées le 14 octobre 2019 par voie électronique, sollicite de voir confirmer le jugement entrepris et condamner M. B au paiement des sommes de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; il soutient en substance que l’action fondée sur l’article 1304 du code civil est prescrite, les faits prétendument constitutifs d’un dol étant connus par M. B depuis, au plus tard, le 10 janvier 2010, date d’établissement du rapport de gestion afférent l’exercice 2009 évoquant un chiffre d’affaires de la société AFM essentiellement constitué du produits de prestations d’intermédiation immobilière, que l’existence du dol allégué n’est pas établie, la société AFM ne pratiquant pas une activité d’agent immobilier lors des cessions de parts mais une activité de conseil en défiscalisation dans le cadre de ventes immobilières et rien ne laissant alors présager un risque particulier d’action en justice, qu’il ne pouvait lui-même connaître l’existence d’un tel risque, l’activité exercée par la société AFM, percevant des commissions dans le cadre de l’exercice de son activité de conseil en gestion de patrimoine hors toute activité d’agent immobilier, l’étant en conformité des dispositions légales, et qu’en toute hypothèse, la preuve du caractère déterminant du dol allégué n’est pas rapportée ; il ajoute que les préjudices invoqués n’ont pas pour cause la prétendue réticence dolosive qui lui est reprochée, mais la liquidation judiciaire de la société Oikos et que les demandes formées par M. B sont d’ailleurs incohérentes, puisque celui-ci n’est plus propriétaire des parts sociales pour les avoir cédées à la société Stratus holding ensuite absorbée par la société Oikos holding, la société AFM devenue Stratus finance ayant elle-même été absorbée par la société Oikos.

M^me Z, dont les conclusions ont été déposées par le RPVA le 28 octobre 2019, demande également à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré l’action irrecevable pour cause de prescription ; subsidiairement, elle conclut au rejet des prétentions élevées à son encontre, faisant valoir que n’ayant pas été gérante de la société, sa responsabilité ne peut être engagée sur le fondement de l’article L. 223-22 du code de commerce, que l’existence d’un dol au sens de l’article 1116 du code civil n’est pas établie, que M. B et la société Oikos prise en la personne de son liquidateur ne justifient pas d’un préjudice indemnisable, ni d’un lien causal entre un quelconque préjudice et la cession litigieuse et qu’elle n’a elle-même commis aucune faute délictuelle de nature à engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 du code civil ; formant appel incident, elle sollicite la condamnation de M. B à lui payer la somme d’un euro symbolique à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

C’est en l’état que l’instruction a été clôturée par ordonnance du 5 octobre 2021.

MOTIFS de la DECISION :

Aux termes de l’article 1304 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 : « Dans tous les cas où l’action en nullité ou en rescision d’une convention n’est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans. Ce temps ne court dans le cas de violence que du jour où elle a cessé ; dans le cas d’erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts (…) » ; il est de principe que le délai d’exercice de l’action en nullité pour dol ne court que du jour où le dol allégué a été découvert et non pas simplement soupçonné.

En l’espèce, ce n’est que lors de la délivrance, par exploit du 5 mars 2014, à la société Stratus finance, aux droits de laquelle vient la société Oikos, de l’assignation de M. E devant le tribunal de grande instance de Montpellier que, dans le cadre de ses fonctions de gérant de la société, destinataire de l’acte, M. B a découvert qu’à l’occasion de l’opération de défiscalisation réalisée en 2005 pour le compte du demandeur à l’instance ayant acquis un bien immobilier à rénover à Cahors, la société Stratus finance avait perçu du vendeur une commission sur vente d’un montant de 68 000 euros par l’intermédiaire d’une société AFP, dont il a déduit l’exercice illégal par la société de l’activité d’agent immobilier, d’ailleurs contraire à l’objet social, ainsi que l’intervention de celle-ci en qualité de co-maître d’ouvrage délégué pour avoir adressé à la société AFP une facture relative à un « accompagnement dans la co-maîtrise d’ouvrage délégué » d’un montant de 48 000 euros TTC.

Certes, M. B avait été nommé cogérant de la société AFM devenue Stratus finance par une assemblée générale du 20 mars 2009 et n’ignorait pas à ce titre que le chiffre d’affaires de la société était principalement constituée du produit de commissions sur l’immobilier, expression utilisée dans le rapport de gestion du 30 mai 2009 relatif à l’exercice clos le 31 décembre 2008, ou du produit de prestations d’intermédiations immobilières et de crédits, comme il résulte du rapport de gestion du 10 janvier 2010 sur les opérations de l’exercice clos le 31 décembre 2009 ; pour autant, dès lors que dans le cadre de son activité de conseil en gestion patrimoniale, la société AFM était amenée à proposer à ses clients, désireux de réaliser une opération de défiscalisation, des biens immobiliers à construire ou à rénover, les mettant ainsi en rapport avec des promoteurs immobiliers, elle percevait, pour ses activités de conseil et d’apporteur d’affaires, des commissions susceptibles d’apparaître, dans sa comptabilité, sous divers vocables comme commissions sur l’immobilier ou produit de prestations d’intermédiations immobilières ; il est d’ailleurs produit aux débats l’extrait d’un registre intitulé « enregistrement opérations : placements, prêt, immobilier », au titre des années 2005, 2006 et 2007 faisant apparaître les sommes perçues à titre de rétrocessions d’honoraires ou de commissions, mais sans qu’aucune précision ne soit fournie quant à la nature des prestations réalisées.

La perception, de la part du vendeur de l’immeuble (la société Falkowski Doliwa) d’une commission sur vente de 68 000 euros dans le dossier « E», prétendument révélatrice d’une activité d’agent immobilier, et l’exercice d’une activité de co-maîtrise d’ouvrage délégué dans la même opération, sont des éléments qui ne sont apparus à M. B que lors de la délivrance de l’assignation du 5 mars 2014 et il ne peut être déduit de sa seule qualité de gérant de la société, nommé en mars 2009, une fois réalisée l’opération en cause, qu’il en était nécessairement informé.

Il en résulte que l’action introduite, par exploits des 18 août et 21 août 2017, moins de cinq ans plus tard, par M. B et la société Oikos alors in bonis, ne se trouve pas atteinte par la prescription quinquennale de l’article 1304 du code civil, contrairement à ce qu’ont retenu les premiers juges.

L’article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, énonce : « Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et doit être prouvé » ; il est de principe que le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de

contracter et que le fait allégué comme constitutif du dol doit présenter un caractère déterminant, au point de provoquer l’erreur de la victime.

En l’occurrence, M. B reproche, en premier lieu, à M. Y et M^me Z de lui avoir dissimulé, lors des cessions de parts de la société AFM du 24 mars 2009, l’exercice par la société de l’activité d’agent immobilier en violation des dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce) et de son décret d’application, la société n’étant titulaire ni d’une carte professionnelle pour l’exercice des activités visées à l’article 1er de la loi, ni d’une assurance de responsabilité, et l’exercice de l’activité d’agent immobilier étant en outre contraire à son objet social, ce qui créait un risque de contentieux et donc, de condamnation pécuniaire ; cependant, le fait que la société AFM devenue Stratus finance ait perçu, dans le cadre du dossier « E », une commission sur vente de la part du vendeur de l’immeuble n’est pas à lui seul de nature à établir qu’elle se livrait de manière habituelle à des opérations portant sur les biens d’autrui et relatives notamment à l’achat ou à la vente d’immeubles bâtis ou non bâtis ; la perception d’une telle commission, dont il n’est d’ailleurs pas établi qu’elle ait rémunéré une réelle activité de négociation ou d’entremise à laquelle la société AFM se serait livrée pour le compte du vendeur de l’immeuble auprès d’acquéreurs potentiels en vue de la conclusion de ventes, plutôt qu’une simple activité d’apporteur d’affaires dans le cadre de son activité de conseil en gestion patrimoniale, orientant ses clients en recherche de biens immobiliers éligibles à un dispositif de défiscalisation vers des promoteurs immobiliers, n’est pas en effet en soi révélatrice d’une activité d’agent immobilier au sens de la loi du 2 janvier 1970 ; la preuve du dol allégué n’est donc pas rapportée.

En toute hypothèse, la responsabilité de la société AFM devenue Stratus finance à l’égard de M. E n’a été retenue, par le tribunal de grande instance de Montpellier, dans son jugement du 24 mai 2017, que pour manquement à ses obligations d’information et de conseil au titre de sa mission de conseil en gestion de patrimoine et pour manquement à sa mission de co-maître d’ouvrage délégué, ainsi qu’il ressort des énonciations du jugement, page 6 ; les condamnations pécuniaires prononcées à l’encontre de la société ne l’ont donc pas été du fait de l’exercice d’une activité d’agent immobilier en sorte que la prétendue dissimulation, lors des cessions de parts du 24 mars 2009, de la perception d’une commission sur vente dans le dossier « E », à supposer même qu’elle soit révélatrice d’une telle activité, ne peut être regardée, à la lumière des événements survenus postérieurement, telle la procédure diligentée par M. E ayant abouti au jugement du 24 mai 2017, comme ayant présenté pour M. B un caractère déterminant à son engagement d’acquérir 25 parts de la société AFM.

Par ailleurs, dans son jugement du 24 mai 2017, le tribunal de grande instance de Montpellier, après avoir retenu que la société AFM devenue Stratus finance était intervenue, dans l’opération de rénovation immobilière entreprise pour le compte de M. E, comme co-maître d’ouvrage délégué, ayant adressé à la société AFP, elle-même titulaire d’un contrat de maîtrise d’ouvrage délégué, une facture (en date du 2 janvier 2006) relative à un « accompagnement dans la co-maîtrise d’ouvrage délégué », avait engagé sa responsabilité en cette qualité, a condamné en conséquence la société, in solidum avec les autres intervenants à l’opération et leurs assureurs respectifs, au paiement de la somme de 34 160,59 euros au titre des malfaçons et inachèvements affectant les travaux et de la somme de 105 964 euros au titre des pertes locatives ; dans les rapports entre les divers intervenants et leurs assureurs, le tribunal, dans son jugement du 24 mai 2017, a mis à la charge de la société AFM 5 % de la condamnation au paiement de la somme de 34 160,59 euros, soit 1708 euros, et un sixième de la condamnation au paiement de la somme de 105 964 euros, soit la somme de 17 653,60 euros.

Rien ne permet d’affirmer qu’en mars 2009, lorsqu’elle a cédé à M. B les 10 parts qu’elle détenait dans la société AFM, M^me Z, qui n’occupait alors aucune fonction dirigeante au sein de la société, avait eu connaissance de l’intervention de celle-ci comme co-maître d’ouvrage délégué sur le chantier de l’opération « E », quand bien même elle était l’épouse de l’ancien

gérant et fondateur de la société ; s’agissant de M. Y, qui était co-gérant de la société en 2005 et 2006 lors de l’exécution des travaux de rénovation exécutés pour le compte de M. E, il ne pouvait ignorer l’édition de la facture de 48 000 euros TTC à l’ordre de la société AFP pour un « accompagnement dans la co-maîtrise d’ouvrage délégué » ; pour autant, cette intervention de la société AFM devenue Stratus finance dans une opération de rénovation immobilière a été limitée au dossier « E » et les condamnations finalement mises à la charge de la société par le jugement du 24 mai 2017, pour manquement à sa mission de co-maîtrise d’ouvrage délégué, n’ont été que de 1708 euros et 17 653,60 euros ; il ne peut donc être considéré que si M. B avait eu connaissance, en mars 2009, de l’intervention ponctuelle de la société AFM comme co-maître d’ouvrage délégué sur un chantier, aux côtés d’autres intervenants à l’opération, n’ayant finalement entraîné que les condamnations pécuniaires limitées, il n’aurait pas acquis 15 et 10 parts pour, respectivement, 7500 euros et 5000 euros, soit 500 euros la part, d’une société alors en plein développement, ayant réalisé en 2008 un chiffre d’affaires de 336 371 euros, en nette augmentation par rapport au chiffre de l’exercice précédent (259 668 euros), et un bénéfice de 190 266 euros distribué aux associés en vertu d’une assemblée générale du 20 janvier 2009.

Le fait pour M. Y de ne pas avoir informé M. B de cette intervention isolée de la société AFM comme co-maître d’ouvrage délégué sur le chantier de l’opération « E », qui n’a, en définitive, engendré que des conséquences financières limitées, n’a pu dès lors, compte tenu des circonstances, avoir eu une incidence sur la décision de l’intéressé d’acquérir les parts sociales.

Il convient également de relever que lors des opérations d’expertise, à laquelle la société AFM devenue Stratus finance n’a pas participé, prescrites par une ordonnance de référé du 11 octobre 2012, et au cours de la procédure devant le tribunal de grande instance engagée par M. E suivant assignation du 5 mars 2014, M. B était le cogérant de la société ; à cet égard, force est de constater que les condamnations prononcées à l’encontre de la société Oikos, venant aux droits de la société Stratus finance, aux termes du jugement du 24 mai 2017, l’ont été pour des sommes de 30 000 euros et 290 000 euros au titre des manquements de la société à sa mission de conseil en gestion de patrimoine et en indemnisation des préjudices subis par M. E résultant de la mauvaise évaluation de la valeur locative du bien et de la surévaluation de celui-ci ; ce sont ces condamnations pécuniaires, relativement importantes, auxquelles la société Oikos a été condamnée seule, qui sont à l’origine de la déclaration de son état de cessation des paiements ayant conduit à l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire, étant observé que ni dans le cadre des opérations d’expertise, ni au cours de la procédure engagée par M. E devant le tribunal de grande instance, l’assureur de la société Oikos n’a été mis en cause, alors que la responsabilité de celle-ci était recherchée, précisément, pour inexécution de ses obligations dans le cadre de son activité de conseil en gestion de patrimoine.

Il résulte de tout ce qui précède que M. B, ainsi que M. D, pris en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Oikos, ne peuvent qu’être déboutés de l’ensemble de leurs prétentions aux fins d’annulation des actes de cession du 24 mars 2009 et d’indemnisation des divers chefs de préjudice allégués, consécutifs à la prétendue réticence dolosive de M. Y et M^me Z.

Pour hasardeuse qu’elle soit, la procédure initiée par M. B et la société Oikos, ensuite poursuivie par M. D ès qualités, n’apparaît pas constitutive d’un abus de droit manifeste de leur part, de nature à justifier que des dommages et intérêts soient alloués de ce chef à M. Y et M^me Z ; les demandes indemnitaires formées par ces derniers ont donc été justement rejetées par les premiers juges.

Au regard de la solution apportée au règlement du litige, M. B et M. D ès qualités doivent être condamnés in solidum aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à M. Y la somme de 3000 euros et à M^me Z la même somme de 3000 euros en remboursement des frais non taxables qu’ils ont dû exposer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement du tribunal de commerce de Montpellier en date du 25 mars 2019, mais seulement en ce qu’il a rejeté les demandes de M. Y et M^me Z en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive, condamné M. B et la société Oikos aux dépens de l’instance et condamné les mêmes à payer à M. Y et M^me Z la somme de 1000 euros, chacun, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Le réforme pour le surplus et statuant à nouveau,

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

Au fond, déboute M. B, ainsi que M. D, pris en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Oikos, de l’ensemble de leurs prétentions aux fins d’annulation des actes de cession du 24 mars 2009 et d’indemnisation des divers chefs de préjudice allégués, consécutifs à la prétendue réticence dolosive de M. Y et M^me Z,

Condamne M. B et M. D ès qualités in solidum aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à M. Y la somme de 3000 euros et à M^me Z la même somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

le greffier, le président,

JLP