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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5^e chambre civile

ARRET DU 27 AVRIL 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/03204 – N° Portalis

DBVK-V-B7B-NGG4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 MAI 2017 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER – Juge des loyers commerciaux

RG N° 14/3182

APPELANTE :

SAS LES CATTLEYAS prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Elisabeth DOUY MERCIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMES :

Madame X, D E

née le […] à […]

décédée le […]

[…]

'Le Montespan'

[…]

Représentée par M^e B Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, B CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Eric NEGRE, avocat au barreau de MONTPELIER, avocat plaidant

Monsieur Y, Z, F C tant en son nom personnel qu’en qualité d’héritier de sa mère décédée le […]

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e B Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, B CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Eric NEGRE, avocat au barreau de MONTPELIER, avocat plaidant

Madame A, B, G C tant en son nom personnel qu’en qualité d’héritière de sa mère décédée le […]

née le […] à […]

[…]

'Villa Safari'

[…]

Représentée par M^e B Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, B CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Eric NEGRE, avocat au barreau de MONTPELIER, avocat plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 17 Février 2021

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 MARS 2021, en audience publique, Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 28 avril 1995 selon acte sous seing privé renouvelé le 1^er avril 2004, les consorts H C ont donné à bail à la SAS CATTLEYAS un ensemble immobilier affecté à l’usage de camping, hôtellerie de plein air, alimentation, restaurants et commerce annexes sis à Vic-La-Gardiole moyennant un loyer annuel de 200 000 Francs soit 30 489,80 € indexé sur l’indice national du coût de la construction pour le 3^e trimestre 1994 révisable à l’issue de chaque période triennale.

Cet ensemble est exploité en qualité de camping sous l’enseigne LE CLOS FLEURI.

Par avenant en date du 1^er avril 1998 le loyer a été porté à 209 216 francs HT par an soit 31 894,77 € HT par an.

Le 28 septembre 2012 les bailleurs ont donné congé au preneur avec offre de renouvellement et par mémoire annexe ils ont sollicité un nouveau loyer de 110 000 € HT en principal.

Par assignation en date du 21 mai 2014 les bailleurs ont fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Montpellier le preneur.

Le 22 septembre 2014 la SAS CATTLEYAS a été placée en redressement judiciaire et le 3 juin 2016 le tribunal de commerce de Montpellier a arrêté un plan de redressement.

Le 1^er décembre 2015 le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise et désigné K J pour y procéder lequel a déposé son rapport le 19 octobre 2016.

Le jugement rendu le 2 mai 2017 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Montpellier a :

• fixé le montant annuel du bail renouvelé à la somme de 58 800 € HT à compter du 1^er avril 2013,

• condamné la SAS LES CATTLEYAS à payer aux consorts H C les montants correspondant à la différence entre le loyer applicable à compter du 1^er avril 2013 et le loyer effectivement versé depuis cette date avec intérêts au taux légal,

• ordonné la capitalisation des intérêts,

• débouté les consorts H C de leur demande tendant à l’établissement d’un nouveau bail et à la mensualisation du paiement du loyer,

• condamné la SAS LES CATTLEYAS à payer aux consorts H C la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de

• procédure civile, ordonné l’exécution provisoire,

• condamné la SAS LES CATTLEYAS aux entiers dépens de l’instance en ce ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

Le juge des loyers commerciaux rappelle que la fixation du prix du loyer de renouvellement d’un terrain de camping relève des dispositions de l’article R 145-9 du code de commerce et que l’exception de plafonnement de l’article L 145-34 dudit code ne s’applique pas en l’espèce.

Sur la détermination de la valeur locative le juge relève que le calcul selon la méthode hôtelière n’est pas contestée par les parties mais que selon le preneur l’expert ne l’aurait pas appliquée de façon satisfaisante les bailleurs considérant eux qu’il y a une modification des facteurs de commercialité justifiant un loyer plus important.

Le juge reprend ensuite les arguments des parties et le rapport d’expertise judiciaire sur les baisses et hausses d’activités pour retenir les éléments proposés par l’expert et il retient aussi pour le prix moyen de l’emplacement les tarifs théoriques calculés par K J.

Sur le calcul de la recette théorique le juge des loyers commerciaux en particulier écarte les critiques du preneur sur le fait que l’expert n’a pas fait de distinction entre les emplacements avec mobil home et les emplacements nus et a appliqué le prix moyen constaté par emplacement en pleine saison.

Le juge écarte aussi les critiques du preneur sur le coefficient de fréquentation et le taux de rendement retenus par l’expert judiciaire.

Le jugement considère par ailleurs qu’il n’y a pas lieu de retenir les éléments avancés par les bailleurs en ce qui concerne la prise en compte d’une fréquentation à l’année et non en saison retenant que ce qui compte c’est le taux de remplissage et que le fait qu’un camping soit ouvert toute l’année ne signifie pas qu’il est plein à 100 % toute l’année.

Sur la prise en compte de la construction d’une habitation par le bailleur le juge des loyers suivant le rapport d’expertise n’y fait pas droit au motif qu’en l’espèce les travaux réalisés par le preneur sur le logement de fonction sont plus des travaux de modification ou d’amélioration de l’existant y compris par extension car il n’ s’agit pas de constructions modificatives des caractéristiques du local au sens des articles R 145-3 et R 145-4 du code de commerce.

Sur la valeur locative selon la méthode économique dite méthode de rendement la décision déférée écarte les critiques des parties sur le rapport d’expertise considérant que l’expert a analysé la situation de façon pertinente en appliquant dans un premier temps le taux de rendement habituellement retenu pour les établissements hôteliers avant d’appliquer un abattement de 10 % sur la valeur locative du fait de la prise en charge par le preneur de l’impôt foncier.

De même l’argument des bailleurs de prendre en compte l’évaluation du terrain loué à bail sur la base du prix de vente au m² d’un terrain constructible doit être écarté car le statut des baux commerciaux de part ses caractéristiques constitue en réalité une aliénation du bien loué.

Le juge expose ensuite que les deux méthodes (méthode hôtelière et méthode de rendement) conduisent à des résultats très proches 58 791 € pour la première et 58 206 € pour la seconde et qu’il convient de retenir la méthode hôtelière proposée par l’expert et un montant de loyer annuel du bail renouvelé de 58 800 €.

Enfin le juge écarte la clause du bail sur l’interdiction pour le preneur d’exiger la réduction du montant du loyer car cette clause et cette interdiction sont relatives aux obligations du preneur en cours d’exécution du bail et ne s’appliquent pas dans l’hypothèse du renouvellement.

La SAS LES CATTLEYAS a relevé appel du jugement par une déclaration au greffe du 8 juin 2017.

La SAS LES CATTLEYAS a déposé le 28 février 2018 une requête en complément d’ expertise quant au calcul de la recette théorique nécessaire à la détermination de la valeur locative.

Par ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 11 septembre 2018 elle a été déboutée de cette requête.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 17 février 2021.

Le 8 octobre 2020, l’affaire a été fixée pour les débats devant la cour d’appel de Montpellier à l’audience collégiale du 10 mars 2021.

Les dernières écritures prises par la SAS LES CATTLEYAS ont été déposées le 24 février 2021 les précédentes ont été déposées le 11 février 2021.

Les dernières écritures prises par Y C, A C et X E C ont été déposées le 25 novembre 2020.

Dans ses écritures post-clôture la SAS LES CATTLEYAS demande le rabat de l’ordonnance de clôture du 17 février 2021 exposant que dans le cadre de sa requête devant le conseiller de la mise en état elle avait versée au débat 36 pièces lesquelles ont toutes été produites devant la cour statuant au fond hormis sa pièce numéro 34 s’agissant de la consultation du cabinet d’expertise FOXONET du 30 novembre 2017 pièce qu’elle produit désormais sous le numéro 44.

Elle ajoute qu’il est important que cette pièce qui critique le rapport d’expertise judiciaire sur de nombreux points et dont les intimés ont eu connaissance lors du débat devant le conseiller de la mise en état soit portée devant la cour.

La cour observe à la lecture comparée des conclusions de l’appelante en date du 11 février 2021 et du 24 février 2021 que le dispositif est identique sauf en ce qui concerne la demande de rabat de la clôture et la production d’une nouvelle pièce en l’occurrence la pièce 44 à savoir la consultation du cabinet FOXONE du 30 novembre 2017.

La cour retiendra que dans une procédure d’appel ouverte depuis le 8 juin 2017, alors:

— que les parties ont échangé leurs premières conclusions les mois de juillet et août 2017,

— que cette procédure est venue en incident devant le conseiller de la mise en état en 2018 pour solliciter un complément d’expertise,

— que cette affaire a fait l’objet d’une fixation à la présente audience depuis le 8 octobre 2020,

le dépôt de nouvelles écritures après la clôture pour produire une pièce qui existe depuis le 30 novembre 2017 ne répond pas à l’exigence de la loyauté des débats dans l’exercice du principe fondamental en procédure civile du respect du contradictoire.

La cour rejette en conséquence les écritures et pièce nouvelle déposées par la SAS LES CATTLEYAS le 24 février 2021 et retiendra les écritures et pièces déposées le 11 février 2021.

Le dispositif des écritures de la SAS LES CATTLEYAS énonce :

• Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de 58 800 € par an à compter du 1^er avril 2013,

• Statuant à nouveau,

• Dire non opposable le chiffrage retenu par l’expert judiciaire dans son rapport quant au prix moyen constaté par emplacement et la recette théorique en résultant ce pour non respect du principe du contradictoire ;

• Fixer sur la base des éléments de preuve fournis par les parties le loyer du bail renouvelé au 1^er avril 2013 avec effet au 28 septembre 2013 à la somme de 28 532 € HT par an soit 34 124,27 € TTC à compter du 28 septembre 2013 puis 34 238,40 € HT par an à compter du 1^er avril 2014 ( la TVA étant passée de 19,6% à 20% le 1^er janvier 2014);

• Confirmer le jugement pour le surplus;

• Si mieux n’aime la cour,

• Ordonner un complément d’expertise quant au calcul de la recette théorique nécessaire à la détermination de la valeur locative du camping;

• Débouter les consorts C de l’intégralité de leurs demandes et de leur appel incident;

• Condamner conjointement et solidairement les consorts C à verser la somme de 10 000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais d’expertise avec bénéfice de distraction en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses écritures, auxquelles la cour invite les parties à se référer pour un exposé complet, la SAS LES CATTLEYAS expose en substance:

concernant la recette théorique que le rapport d’expertise encourt la critique en ce que s’agissant d’un camping, local monovalent, la valeur locative à fixer se calcule au moyen de la recette théorique annuelle hors taxe X par le coefficient de fréquentation X par le taux de rendement, la recette théorique prenant en compte le chiffre d’affaire HT théorique à savoir 100 % de fréquentation sur les seuls mois de juin à septembre.

Elle soutient que le chiffrage avancé par l’expert judiciaire est de plus erroné et surévalué et qu’il convient de prendre en considération les différents types d’emplacements du camping (mobil-home, tente …) ce que l’expert a refusé de faire choisissant d’appliquer un tarif moyen à tous les emplacements.

Elle critique le rapport d’expertise en ce que les statistiques sur lesquelles se fonde l’expert, obtenus auprès de la Fédération de l’hôtellerie de plein air LANGUEDOC ROUSSILLON, ne sont pas annexées au rapport déposé et n’ont pas été transmises aux parties et qu’elles ne sont pas pertinentes la Fédération précitée n’ayant pas vocation à recueillir des données statistiques.

Elle ajoute que le tarif moyen retenu par l’expert de 600 € HT la semaine en juillet et août et de 300 € la semaine en juin et septembre n’est pas celui d’une place dans un camping 2 étoiles Nu et que l’on est plus proche des 166 € à 232 € TTC, le tarif de 600 € correspondant plus à un emplacement avec mobil-home.

Selon l’appelante d’ailleurs le hiatus relevé par l’expert entre la recette théorique qu’il dégage et le chiffre d’affaires enregistré s’explique par le caractère erroné du postulat de base retenu par l’expert à savoir que son tarif moyen ne concerne que les seuls emplacements occupés (mobil-home).

La SAS LES CATTLEYAS demande alors que le calcul de la recette théorique des emplacements se fasse en distinguant les emplacements nus et les emplacements avec mobil-home au vu des tarifs pratiqués par le camping le CLOS FLEURI et propose donc pour les emplacements nus un tarif semaine de 139 € HT en juin et septembre et de 194 € HT en juillet et août et pour les emplacements pour mobil-home de 250 € HT en juin et septembre et de 500 € HT en juillet et août.

Elle critique aussi le rapport d’expertise en ce qu’il n’a retenu qu’un pourcentage de 10 % du CA global pour les services annexes (snack, restaurant, alimentation) ce qui est sous-évalué en raison en particulier de la vétusté avancée des locaux donnés à bail et demande donc de prendre à ce titre un pourcentage de 10 % de la recette théorique.

Sur les charges exorbitantes la SAS LES CATTLEYAS soutient que l’expert n’aurait pas tenu compte du fait que le preneur a à sa charge la taxe foncière.

Elle reproche à l’expert en outre de n’avoir utilisé la méthode de comparaison que de façon extrêmement ponctuelle et limitée puisque seul a été pris en considération comme élément comparatif le camping LES MIMOSAS à Portiragnes qui est un établissement de haut standing, 5 étoiles, disposant d’un parc aquatique moderne et attirant une clientèle étrangère ce qui est bien loin du CLOS FLEURI petit camping familial de 2 étoiles situé à 3,5 km de la plage la plus proche.

La SAS LES CATTLEYAS précise enfin que courant 2016 les bailleurs ont saisi le tribunal de grande instance d’une demande de résiliation du bail pour divers prétendus manquements du preneur après un jugement rendu le 27 novembre 2018 par le tribunal de grande instance de Montpellier déboutant les consorts C de leur demande de résiliation et ordonnant avant dire droit sur d’éventuels travaux de mise en conformité une mesure d’expertise cette affaire est actuellement pendante devant la cour d’appel.

La SAS LES CATTLEYAS dans de longs développements auxquels la cour renvoie répond ensuite aux arguments et moyens des bailleurs.

Le dispositif des écritures de Y C, A C et X E C énonce :

• Confirmer le jugement dont appel par adoption des motifs des premiers juges et tous ceux non contraires au besoin en les développant le concluant reprenant ses

• entiers moyens de première instance, mais faisant droit à l’appel incident, fixer en application des articles L 145-33, L 145-34 et R 145-9 du code de commerce un loyer déplafonné, révisé et réévalué à la somme de 100 890 € HT annuel payable désormais à compter de la décision à intervenir mensuellement soit 8 407,50 € HT par mois à compter du 1^er janvier 2013 avec les intérêts et la capitalisation des intérêts de l’arriéré locatif au taux légal à compter de la première demande en fixation du loyer renouvelé soit le 28 septembre 2013,

• ordonner l’établissement d’un nouveau bail à l’occasion de ce renouvellement prenant plus particulièrement en considérations les modifications apportées ci-dessus.

• Condamner la SAS LES CATTLEYAS au paiement de la somme supplémentaire de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à supporter les dépens de la procédure de première instance comme de celle d’appel en ce compris les frais d’expertise et avec bénéfice de distraction en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Les consorts C soutiennent que la nécessaire revalorisation du loyer commercial s’impose sur le fondement des articles

L 145-33 et L 145-43 du code de commerce au motif qu’ils établissent non seulement la modification des facteurs locaux de commercialité mais encore l’exercice par le preneur au cours du bail expiré dans les lieux loués de nouvelles activités et ce sans l’accord express du bailleur et qu’en sus de ce changement de destination il est observé une modification notable des caractéristiques des lieux loués.

Sur la modification des facteurs locaux de commercialité les consorts C invoquent une augmentation de la population en raison de l’attractivité de la ville de Montpellier située à 17 km seulement, une augmentation significative de la fréquentation touristique du département, l’ouverture de commerces et de services sur la commune de Vic-La-Guardiole et une modification des dessertes de transports.

Sur la modification des activités exercés les bailleurs exposent que désormais le preneur loue des bungalows et des mobil-homes et vend aussi des mobil-homes alors que cette modification n’a fait l’objet d’aucune autorisation dans le bail d’origine.

Ils invoquent surtout que la SAS LES CATTLEYAS a modifié et crée des installations en particulier réseaux d’eau, de gaz, d’électricité notamment pour l’installation des mobil-homes, mais sans en tenir informé son bailleur et sans en avoir l’autorisation.

Les consorts C ajoutent qu’alors qu’il existe un potentiel de location réel toute l’année le chiffre d’affaires aussi bas du camping LE CLOS FLEURI n’est pas explicable et que les bailleurs n’ont pas à subir les conséquences d’une gestion aberrante du locataire.

Les bailleurs reprochent à l’expert judiciaire de ne pas avoir tenu compte de la fréquentation du camping au mois de mai alors qu’il n’est pas discuté que le camping est ouvert toute l’année et ajoutent que compte tenu de l’implantation du camping en littoral il faut retenir un taux de fréquentation de 48,60 % et non de 44 % comme proposé par l’expert.

Ils demandent également que pour prendre en compte le potentiel de location à l’année il soit retenu un pourcentage de 10 % du CA sur la période hivernale .

Les consorts C soutiennent également que la méthode économique dite de rendement doit prendre en compte la valeur du terrain proposée dans l’évaluation de l’offre d’achat du terrain par un promoteur suivant projet de compromis de vente et alors que le promoteur prenait à sa charge l’indemnité d’éviction due au preneur.

Les consorts C I donc que la valeur locative du terrain s’apprécie à partir de la valeur vénale en fonction de l’intérêt commercial que représente le terrain et évoquent différentes décisions judiciaires en ce sens.

Ils contestent aussi l’abattement de 10 % proposé par l’expert et retenu par le juge des loyers commerciaux pour tenir compte de l’impôt foncier à charge du preneur au motif que cet impôt est moindre.

Enfin les consorts C reprochent au jugement de ne pas avoir tenu compte de la construction par le preneur en 1995 d’une habitation de 95 m² et proposent de retenir au vu de différentes références un loyer pour cette extension de 10,30 € par m².

Ils procèdent ensuite à un calcul de la recette théorique auquel la cour renvoie les parties pour aboutir à une somme de 88 696 €.

En retenant la méthode de rendement ils dégagent une valeur locative de 90 000 € par an.

Se basant alors sur la valeur locative de 88 696 € ils la majorent du loyer de l’habitation de 12 194 € HT pour aboutir à un loyer annuel HT de 100 890 €.

MOTIFS:

La cour rappelle que l’appel s’entend comme la critique argumentée en droit et en fait du jugement déféré.

Comme observé par le juge des loyers commerciaux la fixation du prix du loyer de renouvellement d’un terrain de camping relève des dispositions de l’article R 145-9 du code de commerce et que les règles dites de « plafonnement du loyer » de l’article L 145-34 du dit code ne sont pas applicables.

Sur la valeur locative:

Si l’article R 145-9 du code de commerce fournit quelques critères permettant de fixer le loyer des terrains nus aménagés en camping, comme la nature et les modalités de l’exploitation effectivement autorisée, ces critères restent vagues si bien que le juge bénéficie d’un large pouvoir d’appréciation.

Toutefois il est admis que pour déterminer la valeur locative du bail renouvelé d’un terrain de camping la méthode la plus couramment employée est la méthode hôtelière appliquée à la spécificité des terrains à usage de camping avec ensuite une confrontation des résultats obtenus par la méthode hôtelière avec la méthode dite économique ou de rendement.

Le rapport d’expertise de M. J retient donc ces deux méthodes d’évaluation et va écarter de façon pertinente une troisième méthode dite la méthode de comparaison dans la mesure où cette méthode suppose de comparer ce qui est comparable et qu’en matière de terrains nus comme de locaux monovalents il est très difficile de trouver des éléments de comparaison pertinents.

Le choix de la méthode hôtelière comparée à la méthode par rendement fait par l’expert judiciaire n’est d’ailleurs pas directement critiqué par les parties qui considèrent toutefois que l’expert ne l’a pas appliquée de façon satisfaisante.

Il sera d’ores et déjà observé que durant l’expertise les parties ont pu largement débattre des critiques qu’elles ont développées en première instance et qu’elles maintiennent devant la cour quant au rapport d’expertise judiciaire et que l’expert a répondu de façon particulièrement précise et argumentée à l’ensemble des dires déposés.

Valeur locative selon la méthode hôtelière:

Il sera rappelé que la méthode hôtelière appliquée à l’activité de camping avec ses annexes (restauration, piscine….) repose la recette théorique annuelle à laquelle est appliquée une coefficient de fréquentation ainsi qu’un pourcentage ou taux de rendement suivant la catégorie du camping.

*recette théorique:

La démarche de l’expert judiciaire ne saurait être critiquée en ce qu’il a essayé de rechercher si la recette réelle et la recette théorique se superposent, pas plus qu’il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir pris en considération les chiffres liés à l’activité de vente de mobil-home dans la mesure où cette activité est différente et ne s’intègre pas dans celle de camping ou d’hôtellerie en plein air.

Pour déterminer la recette théorique dans l’hôtellerie de plein air dans la zone géographique considérée l’expert s’est appuyé sur les sources de la Fédération de l’hôtellerie de plein air en Languedoc Roussillon ce qui lui a permis de dégager pour un camping 2 étoiles comme Le Clos Fleuri un rendement moyen par semaine de 600 € pour les mois de juillet et août et de 300 € par semaine pour les mois de juin et septembre, l’expert précisant qu’il n’existe pas de statistiques précises pour les autres mois de l’année.

Comme dans ses dires à expert et comme devant le juge des loyers commerciaux le preneur la SAS LES CATTLEYAS critique les chiffres proposés par l’expert notamment en ce que l’expert n’aurait pas opéré de distinguo pour le rendement par semaine entre les emplacements nus et les emplacements avec mobil-home.

La cour observe d’abord que si la SAS LES CATTLEYAS oppose en premier que le nombre d’emplacement à prendre en considération est de 110 et non de 120 comme retenu par l’expert elle n’a formulé aucune critique sur ce point en cours d’expertise y compris après le dépôt du pré-rapport et qu’en outre l’expert en réponse à un dire des bailleurs sur le nombre d’emplacements pris en compte a expliqué avoir pris en considération les éléments qui lui étaient transmis par les parties sur ce chiffre de 120 emplacements à la date de renouvellement du bail soit en 2013.

Si en appel la SAS LES CATTLEYAS oppose ensuite pour assoir sa critique que les statistiques auxquelles l’expert fait référence n’existeraient pas ou ne lui auraient pas été communiquées, la cour relève que dans son dire en date du 14 octobre 2016 suite à la notification du pré-rapport d’expertise, la SAS LES CATTLEYAS ne critique nullement les statistiques auxquelles se réfère l’expert, ne demande pas leur communication et se limite à proposer un chiffrage différent pour les emplacements nus de 315 € par semaine pour les mois de juillet et août et de 200 € par semaine pour les mois de juin et septembre en se fondant sur les tarifs pratiqués au Clos Fleuri.

Si la SAS LES CATTLEYAS produit devant la cour comme devant le juge des loyers commerciaux les tarifs de location d’un camping 3 étoiles le camping Altea situé également à Vic La Guardiole pour les années 2011, 2012 et 2013 pour asseoir sa critique de la recette théorique proposée par l’expert il sera observé qu’il lui appartenait de soumettre ces éléments de comparaison en cours d’expertise pour que l’expert judiciaire puisse les analyser et y répondre soit en maintenant son analyse soit en modifiant son pré-rapport sur ce point, si bien que cette critique n’est pas pertinente.

Ainsi l’expert a utilement répondu au dire qui lui était adressé sur l’absence de distinguo entre les emplacements nus et les emplacements avec mobil-home expliquant qu’il s’agissait d’une moyenne et que si le tarifs des emplacements nus devait être revus à la baisse comme demandé par la SAS LES CATTLEYAS il fallait à l’inverse revoir à la hausse celui des emplacements avec mobil-home.

Concernant les critiques des bailleurs sur le nombre d’emplacement, le tarif par emplacement et la période à prendre en considération, l’expert a répondu longuement à l’ensemble des dires formulés sur ces points.

Il a déjà été relevé que sur le nombre d’emplacements l’expert a à juste titre retenu le chiffre de 120 emplacements correspondant aux éléments communiqués à la date de renouvellement du bail en 2013 étant observé que les chiffres de 121 emplacements en 1997 et de 122 emplacements en 2016 avancés par les bailleurs ne sont pas pertinents puisqu’il ne se situent pas à la date de renouvellement du bail qui doit seule être prise en considération.

Sur le fait que le potentiel de location est réel toute l’année et que l’expert aurait dû prendre en considération cela ainsi qu’à tout le moins le moi de mai, l’expert a opportunément répondu que si cette remarque des bailleurs était pertinente le camping Le Clos Fleuri étant effectivement ouvert toute l’année pour autant il ne pouvait être raisonné pour un camping comme pour un hôtel à proprement parlé et qu’il a fait le choix de maximaliser la recette théorique pendant les mois de pleine exploitation dans la mesure où la recette réelle est marginale en dehors de la saison proprement dite et n’aurait que peu d’incidence sur le montant proposé du prix du loyer de renouvellement.

L’expert a ensuite pris en considération comme il est d’usage en la matière la rentabilité des services annexes comme la restauration, ou l’alimentation exploités directement par le preneur et appliqué comme généralement un pourcentage de 10 %, pourcentage qui n’a pas fait l’objet de dire de la part des parties.

Au vu de l’ensemble de ces élément l’expert a alors dégagé une recette théorique totale de 954 400 € par an.

Les deux parties dans de longs développements discutent sur le fait que cette recette théorique n’est pas en adéquation avec la recette moyenne réelle du camping sur les trois dernières années de référence (2010, 2011 et 2012) de 238 000 € chaque partie analysant de façon opposée les raisons de cette différence (état vétuste des installations selon le preneur, mauvaise gestion selon le bailleur) et en tirant des conséquences contraires.

Toutefois c’est de façon pertinente que l’expert qui a effectivement relevé que dans ce cas d’espèce la recette théorique est très loin de la recette réelle sans pouvoir proposer d’explication a fait le choix pour fixer la valeur locative de ne prendre en considération que la recette théorique sa mission n’étant pas d’analyser pourquoi le camping en

question a une recette très éloignée des statistiques en la matière.

La recette théorique telle que évaluée par l’expert et retenue par le premier juge sera donc confirmée par la cour sans qu’il soit fait droit à la demande subsidiaire de la SAS LES CATTLEYAS présentée pour la première fois en appel de voir ordonner un complément d’expertise quant au calcul de la recette théorique dans la mesure où il a déjà été observé et démontré que l’expert dans un rapport détaillé s’est largement expliqué sur la méthode de calcul retenue, sur les éléments pris en considération pour déterminer la recette théorique, qu’il a longuement répondu aux dires des parties et qu’il n’est pas démontré en quoi la cour ne serait pas en mesure d’apprécier l’ensemble des éléments qui lui sont soumis sur ce point précis.

*coefficient de fréquentation :

L’expert précise bien qu’il ne s’agit pas du coefficient de fréquentation du fonds exploité sur le terrain loué mais de celui constaté par l’INSEE ou les observatoires économiques dans la région concernée et que pour ce type de fonds en l’occurrence le taux de fréquentation retenu est de 44 % retenu pour toute l’année 2012.

En réponse au dire des bailleurs critiquant comme ils le reprennent devant la cour ce coefficient alors que le camping est ouvert toute l’année, l’expert a rappelé que ce taux représente en réalité le taux de remplissage et que ce n’est pas parce qu’un camping est ouvert toute l’année qu’il est plein toute l’année ajoutant qu’au cas d’espèce l’emplacement du camping Le Clos Fleuri loin de la plage et sans aucun élément d’animation ne permet pas de considérer que le coefficient de fréquentation puisse être supérieur.

La cour considérant que les bailleurs ne produisent pas d’éléments suffisants permettant de justifier que le camping en litige aurait un taux de fréquentation supérieur au taux de fréquentation moyen sur le département retient le coefficient de 44 %.

*taux de rendement :

L’expert s’est aussi appuyé sur les statistiques concernant le taux de rendement d’un camping 2 étoiles en Languedoc Roussillon qui font ressortir un taux moyen de 14 %.

Ce taux qui n’a fait l’objet d’aucune critique des parties à la suite de la notification du pré-rapport d’expertise sera donc retenu.

Par conséquent il résulte de l’ensemble de ces élément comme considéré par le premier juge que l’application de la méthode hôtelière fait ressortir le prix du bail du loyer renouvelé à

58 791 € ( 954 400 x 44% x 14%).

Valeur locative selon la méthode économique dite méthode de rendement :

L’expert a expliqué de façon précise en quoi consiste cette méthode à savoir déterminer un taux de rendement d’un actif immobilier soit le rapport entre le revenu net annuel et la valeur de l’immeuble et c’est opportunément que s’il a examiné les offres d’achat produites par les bailleurs pour ce terrain entre 2 400 000 € et 3 000 000 € portant ainsi le mètre carré à 153 € il a considéré y compris après un dire du conseil des bailleurs sur cette question que dans le cas d’un terrain non constructible en 2013

et occupé par un preneur bénéficiant d’un droit au bail c’est à dire d’un bien non libre l’on ne pouvait raisonner sur le prix de vente au m² d’un terrain constructible libre et ce même dans l’hypothèse où comme avancé par les bailleurs l’acquéreur s’engage à prendre à sa charge le paiement de l’indemnité d’éviction due au preneur à bail.

L’expert au vu de ces considérations a donc recherché le prix du m² d’un terrain non constructible mais avec autorisation d’exploitation d’un camping à Vic la Guardiole et proposé un prix au m² de 30 € soit une valeur du terrain au moment du renouvellement du bail de 587 940 € (19 598 m² x 30 €).

L’expert a ensuite appliqué le taux de rendement habituellement retenu pour les établissements hôteliers de 11 % ce qui ne fait pas l’objet de critique de la part des parties.

Il a ensuite appliqué un abattement de 10 % généralement retenu par les juges pour prendre en compte contrairement à ce que soutient le preneur en appel le fait que ce dernier s’acquitte de l’impôt foncier ce que la SAS LES CATTLEYAS n’a pas critiqué suite au dépôt du pré-rapport.

Au vu de l’ensemble de ces éléments la valeur locative par application de la méthode de rendement ou économique est de

58 206 € = ( 587 940 x 11% ) – 6 467, 30 ( abattement de 10 %).

Sur la prise en compte de la construction d’une habitation par le bailleur:

C’est à juste titre que le juge des loyers commerciaux a considéré qu’il n’ y avait pas lieu d’intégrer une valeur spécifique additionnelle pour le logement de fonction.

En effet les constructions réalisées en cours de bail même en l’état d’une clause d’accession en fin de bail comme au cas présent n’ont une incidence sur la valeur locative que s’il s’agit de constructions modificatives des caractéristiques du local au sens des articles R 145-3 et R 145-4 du code de commerce et notamment s’il s’agit d’un local extrinsèque à la destination du bail.

Ainsi en l’espèce même si le logement destiné sur place à l’exploitant ou à son préposé (visé au bail) a été agrandi de 95 m² ce local ne doit pas faire l’objet d’une évaluation particulière en sus du loyer du fonds proprement dit dans la mesure où un local d’habitation pour l’exploitant ou un préposé sur un terrain de camping est indispensable à l’exploitation d’un fonds commercial qui est ouvert 24 heures sur 24 et qui exige la présence d’un responsable sur place.

Sur le montant annuel du loyer de renouvellement :

Comme observé par le juge des loyers commerciaux il apparaît des résultats très proches selon que l’on applique la méthode hôtelière : 58 791 € ou la méthode par rendement : 58 206 € si bien que c’est à bon droit que le jugement déféré a fixé le prix du loyer du bail renouvelé au 1^er avril 2013 à la somme de 58 800 €.

Sur le paiement mensuel du loyer :

Enfin la cour observe comme le premier juge que les bailleurs maintiennent en appel leur demande de voir désormais le loyer payable mensuellement sans aucun fondement juridique à l’appui de cette demande et le jugement entrepris sera donc

confirmé en ce qu’il a rejeté cette prétention.

Sur les demandes accessoires :

Le jugement dont appel sera également confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.

En outre si l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile la SAS LES CATTLEYAS succombant au principal en son appel sera condamnée aux dépens de la présente procédure.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe ;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 2 mai 2017 par le tribunal de grande instance de Montpellier ;

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS LES CATTLEYAS aux dépens de la procédure d’appel.

Le greffier Le Président

N. A.