Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 23 mars 2021, n° 18/01217

TGI Montpellier 22 décembre 2017

CA Montpellier
Confirmation 23 mars 2021

Arguments

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Accepté
Prescription de l'action en diminution du prix
La cour a confirmé que l'action en diminution du prix était irrecevable car introduite après le délai légal d'un an, le problème de l'empiétement étant connu depuis 2006.
Rejeté
Absence de dol
La cour a jugé que la négligence du promoteur ne constituait pas un dol, car il n'y avait pas d'intention dolosive démontrée.
Rejeté
Irrecevabilité des demandes accessoires
La cour a confirmé que les demandes accessoires étaient irrecevables, car elles ne reposaient pas sur des bases juridiques solides.
Rejeté
Absence de responsabilité du promoteur
La cour a jugé que le promoteur n'était pas responsable des frais de modification de l'état descriptif, car aucune faute n'a été prouvée.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, les appelants, A B veuve X et C X, ainsi que le syndicat des copropriétaires, ont contesté le jugement du tribunal de grande instance de Montpellier qui avait déclaré leur action en diminution du prix irrecevable pour cause de prescription. Ils soutenaient que la SAS PROMEO avait commis un dol en ne vérifiant pas les limites de propriété lors de la vente d'un emplacement de stationnement. La cour d'appel a confirmé le jugement de première instance, considérant que l'action en diminution du prix était effectivement prescrite, car les appelants avaient eu connaissance du problème depuis 2006. De plus, la cour a estimé qu'aucune intention dolosive n'avait été prouvée, rejetant ainsi les demandes des appelants. La décision a donc été confirmée en toutes ses dispositions.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 5e ch. civ., 23 mars 2021, n° 18/01217
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	18/01217
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Montpellier, 22 décembre 2017, N° 14/07482
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Philippe GAILLARD, président
Avocat(s) :	Arnaud LAURENTMichel THEVENINJean-Michel CHARBIT
Cabinet(s) :	SCP COHEN THEVENIN CHARBIT ET CAPIONSVA
Parties :	Syndicat des copropriétaires RESIDENCE LE PARC c/ SAS PROMEO

Texte intégral

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5^e chambre civile

ARRET DU 23 MARS 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/01217 – N° Portalis

DBVK-V-B7C-NSBJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 DECEMBRE 2017

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 14/07482

APPELANTS :

Madame A B veuve X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représentée par M^e Jean-C CHARBIT de la SCP JURI-OC, avocat au barreau de MONTPELLIER, et assistée de M^e C THEVENIN, avocat au barreau de NIMES

Monsieur C X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représenté par M^e Jean-C CHARBIT de la SCP JURI-OC, avocat au barreau de MONTPELLIER, et assisté de M^e C THEVENIN, avocat au barreau de NIMES

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE LE PARC pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet ROUXEL-RIPOLL, SARL dont le siège social est sis, […], domicilié ès qualités audit siège social

[…]

Représenté par M^e Jean-C CHARBIT de la SCP JURI-OC, avocat au barreau de MONTPELLIER, et assisté de M^e C THEVENIN, avocat au barreau de NIMES

INTIMEE :

SAS PROMEO (anciennement dénommée PROMEO PATRIMOINE) immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le n° 348 907 916 prise en la personne de son représentant en exercice, domicilié ès qualités au siège social sis

[…]

Représentée par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER et assistée de Jean-Claude ATTALI, avocat au barreau de MONTPELLIER

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 18 Janvier 2021

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 6 de l’ordonnance n°2020-1400 du 18 novembre 2020, l’affaire a été jugée sans audience, les conseils des parties en ayant été avisés et ne s’y étant pas opposés dans le délai imparti.

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, a fait un rapport de l’affaire devant la cour composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors de la mise à disposition : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

* *

Faits, prétentions et moyens des parties:

La SARL IMMO FINANCE devenue la SAS PROMEO PATRIMOINE a réalisé la construction d’un immeuble collectif, sis […].

Cet ensemble immobilier est géré par le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE PARC.

D X et son épouse A B ont acquis le lot n°25 constitué d’un emplacement de stationnement d’une superficie de 16,50 m² correspondant à 2 millièmes de la propriété du sol et des parties communes de l’ensemble immobilier.

Les époux Y propriétaires de la parcelle voisine cadastrée AD 1116 ont fait ressortir que le lot n°25 avait été tracé en partie sur leur propriété.

Par courrier du 22 avril 2013 adressé au syndic les époux Y ont fait savoir qu’ils allaient clôturer leur propriété.

En effet selon un procès-verbal de bornage en date du 10 février 2014 la copropriété empiète sur une bande d’un mètre sur la parcelle AD 1116 ce qui a pour conséquence d’amputer d’un mètre sur toute sa longueur la place de parking des époux X.

Par acte en date du 9 décembre 2014, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LE PARC, A B veuve X et C X ont assigné la SA PROMEO PATRIMOINE afin d’obtenir sa condamnation à leur payer la somme de 7 500 € au titre de la valeur actuelle du parking et la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour compenser l’impossibilité d’acquérir un nouveau parking dans la résidence.

Le jugement rendu le 22 décembre 2017 par le tribunal de grande instance de Montpellier énonce dans son dispositif:

• Déclare l’action en diminution du prix irrecevable comme prescrite.

• Déboute le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LE PARC, A B veuve X et C X de l’ensemble de leurs demandes fondées subsidiairement sur le dol.

• Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

• Condamne le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LE PARC, A B veuve X et C X aux dépens.

Le tribunal expose que la présente action s’analyse en une action en diminution du prix au sens de l’article 1622 du code civil qui dispose que l’action doit être intentée dans l’année à compter du jour du contrat à peine de déchéance.

Le jugement ajoute qu’en matière de vente en l’état futur d’achèvement le point de départ du délai préfix de un an est la date de livraison du bien, la vérification de la superficie de l’immeuble vendu ne pouvant être opérée qu’à cette date.

Si en l’espèce les demandeurs ne précisent pas la date de livraison elle est nécessairement antérieure au courrier du 17 février 2006 de IMMO FINANCES relatif au litige, et l’action introduite par l’assignation du 9 décembre 2014 est donc prescrite.

Sur la demande subsidiaire fondée sur le dol, le premier juge considère que la faute dolosive par violation délibérée et consciente de ses obligations contractuelles reprochée au vendeur n’est aucunement démontrée.

Le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LE PARC, A B veuve X et C X ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 6 mars 2018.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 18 janvier 2021.

Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LE PARC, A B veuve X et C X ont été déposées le 20 septembre 2018.

Les dernières écritures pour la SAS PROMEO anciennement PROMEO PATRIMOINE ont été déposées le 26 septembre 2018.

Le dispositif des écritures du syndicat des copropriétaires RESIDENCE LE PARC, de A B veuve X et de C X la SA SWISSLIFE ASSURANCE DE BIENS énonce en ses seules prétentions:

• Au principal,

• Infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions.

• Dire que l’action du syndicat des copropriétaires RESIDENCE LE PARC, de A B veuve X et de C X sur le fondement de l’article 1622 du code civil n’est pas prescrite.

• A titre subsidiaire,

• Dire que l’opération proposée par le promoteur doit être considérée comme une négligence dolosive.

• En conséquence,

• Condamner la SAS PROMEO à payer les sommes suivantes:

• 7 500 € à A B veuve X et à C X correspondant à la valeur actuelle du parking,

• 3 000 € à A B veuve X et à C X à titre de dommages et intérêts pour compenser l’absence de toute possibilité de parking dans la résidence.

• 672 € à A B veuve X et à C X au titre des taxes foncières et charges de copropriété réglées pendant 14 ans pour le lot n° 25 et ce à titre forfaitaire.

• Condamner la SAS PROMEO à prendre en charge la totalité des frais relatifs au nouvel état descriptif de division suite au bornage intervenu.

• Condamner la SAS PROMEO à verser à titre d’avance sur frais au syndicat des copropriétaires la somme de 900 €.

• Condamner la SAS PROMEO à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 2 668,86 € correspondant au frais de déplacement de la conduite d’eau, de la vanne et les frais de bornage.

• Condamner la SAS PROMEO à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 € au titre de l’impossibilité d’installer le local poubelle comme prévu sur les documents contractuels.

• Condamner la SAS PROMEO à verser à chacune des parties la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Condamner la SAS PROMEO aux dépens de première instance et d’appel.

Sur l’action en réduction du prix les appelants exposent sur la date de la connaissance du litige, que l’article 1622 du code civil faisant courir le délai de un an pour engager l’action en réduction du prix à compter de la livraison est totalement inadapté à la vente d’immeuble à construire.

En l’espèce tant le syndicat des copropriétaires que les copropriétaires étaient dans l’impossibilité de connaître l’existence d’une emprise de la copropriété sur le terrain voisin et cette emprise n’a été révélée officiellement que par le bornage du 10 février 2014 et l’interprétation faite par le premier juge est une violation de leurs droits .

Sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires les appelants exposent que le syndicat est directement concerné dans la mesure où la surface de la copropriété se voit amputée du lot 25 et du local poubelle prévu à l’origine et qu’il va être contraint d’établir un nouvel état descriptif la suppression du lot n°25 ayant une incidence sur les millièmes qui y sont attachés.

C’est pourquoi l’assemblée générale du 28 novembre 2014 a mandaté le syndic pour ester au coté des consorts X.

Les appelants soutiennent que la SA PROMEO a en outre reconnu sa responsabilité puisque consciente de son erreur, par courrier en date du 17 février 2005 adressé au syndicat des copropriétaires elle a suggéré le rachat par la SARL IMMO FINANCES ( devenue PROMEO) d’une place de parking mais aucune suite n’a été donnée malgré la mise en demeure adressée par le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LE PARC,et A B le 18 novembre 2014.

A titre subsidiaire, les appelants entendent fonder leur action sur le dol basée sur les articles 1116 et suivants du code civil.

Ils soutiennent en effet que le promoteur constructeur devait alors qu’il construisait sur une parcelle en limite de propriété d’une parcelle déjà construite vérifier les dites limites ce qui est d’autant plus évident que le promoteur était propriétaire de l’ensemble des parcelles contiguës et notamment de la parcelle AD 1116 qu’il a vendue aux époux Y.

Ainsi le plan présenté aux acquéreurs en VEFA comme pièce contractuelle n’avait fait l’objet d’aucune vérification ou mesurage, voire de bornage ce qui est indiscutablement une faute dolosive par violation délibérée et consciente des obligations contractuelles du promoteur qui a vendu eux fois la superficie litigieuse.

Sur l’indemnisation des préjudices les consorts X exposent qu’il est acquis que leur parking est impraticable puisque amputé d’une bande d’une largeur de 1,30 m sur 4 m de long ce qui le rend impropre à sa destination sauf pour garer un deux roues.

En 2013 le prix d’un parking s’élevait à 7 500 €.

En outre les consorts X sont bien fondés à être indemnisés des impôts et charges dont ils se sont acquittés pour ce parking pendant 14 ans tout comme à être indemnisés du fait qu’il est impossible d’acquérir un nouveau parking dans la résidence.

Enfin le syndicat des copropriétaires en réponse à la partie adverse argue que sa demande de condamnation provisionnelle pour modifier l’état descriptif de division n’est pas une créance hypothétique mais future et certaine pour que le règlement de copropriété soit conforme à la réalité.

Le syndicat se dit aussi bien fondé à être indemnisé des frais qu’il a exposés pour déplacer des ouvrages ainsi que des frais de bornage.

Enfin il entend être également indemnisé au titre de l’impossibilité d’installer le local poubelle à l’endroit initialement prévu.

Le dispositif des écritures de la SAS PROMEO énonce :

• Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions.

• Déclarer irrecevable l’action faute pour les demandeurs de justifier d’une revendication de leur parcelle de terrain par les voisins Y alors que leurs demandes hypothétiques seraient à ce jour prescrites.

• Déclarer l’action du syndicat des copropriétaires RESIDENCE LE PARC, de A B veuve X et de C X prescrite faute d’avoir été engagée dans le délai de un an à compter du jour de la livraison.

• Dire n’y avoir lieu à retenir la responsabilité de la SAS PROMEO sur le fondement du dol en l’absence de toute faute volontaire et de dissimulation frauduleuse.

• A titre subsidiaire,

• Dire qu’au prétexte d’une action en diminution du prix les consorts X ne peuvent solliciter le remboursement intégral du prix du parking et que cette action ne saurait excéder une indemnisation de 2 000 €.

• Déclarer irrecevables et en toute hypothèse infondées les demandes du syndicat des copropriétaires relatives à des frais futurs.

• Condamner le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LE PARC, A B veuve X et C X au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La SAS PROMEO soulève d’abord l’irrecevabilité de l’action au motif que le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LE PARC, A B veuve X et C X entendent agir en raison d’une action en revendication de leur voisin Y tant sur les parties communes que sur le lot privatif, mais que cette revendication ne résulte que d’une simple courrier du 22 avril 2013 et ne s’est toujours pas traduite par le moindre acte juridique.

La SAS soutient que ainsi l’action récursoire des appelants ne peut prospérer que s’ils subissent une action en revendication et que si cette dernière est susceptible de prospérer ce qui n’est manifestement pas le cas en l’espèce l’action des époux Z étant également manifestement prescrite.

Sur la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires RESIDENCE LE PARC, de A B veuve X et de C X, la SAS rappelle qu’il est constant que le délai d’un an préfix de l’article 1622 du code civil court à compter de la livraison.

La SAS ajoute que les consorts X et le syndicat des copropriétaires sont en outre parfaitement informés de cette difficulté depuis près de 10 ans comme le

démontre le courrier adressé par le vendeur au syndicat des copropriétaires le 17 février 2006, courrier rappelé d’ailleurs dans la mise en demeure du conseil des appelants en date du 18 novembre 2014.

Sur le dol, la SAS PROMEO oppose que la notion de dol involontaire n’existe pas et que l’essence même du dol réside dans une faute volontaire et délibérée qui n’est pas démontrée en l’espèce l’absence de vérification ne constituant pas un agissement délibéré.

MOTIFS:

La cour observe que la discussion de l’intimée sur la recevabilité de l’action récursoire du syndicat des copropriétaires et des consorts X au delà d’un raisonnement théorique est sans incidence dans le présent litige dans la mesure où le fondement de l’action du syndicat des copropriétaires et des consorts X est à titre principal, l’action en réduction du prix et à titre subsidiaire la négligence dolosive.

Sur l’action en réduction du prix de l’article 1622 du code civil:

En application de l’article 1616 du code pré-cité le vendeur est tenu de délivrer la contenance telle qu’elle est portée au contrat et en application de l’article 1617 s’il n’est pas possible pour le vendeur de délivrer à l’acquéreur la quantité ou la contenance indiquée au contrat le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle de prix.

En l’espèce il n’est pas contesté que le 20 décembre 1982 les époux X ont acquis de la société IMMO FINANCE devenue la SAS PROMEO PATRIMOINE en vente en état futur d’achèvement plusieurs d’emplacement de stationnement dont le lot n° 25 d’une superficie de 16,50 m² et 2/1.000èmes de la propriété au sein de l’immeuble en copropriété […] à […].

Il est aussi constant que ce lot n° 25 se trouve en réalité au moins pour partie sur la parcelle AD n° 1116 propriété des époux Y, de même que l’emplacement du local poubelle de la copropriété LE PARC.

Cette situation est confirmée par le procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limites établi le 5 mai 2014 par le cabinet de géomètre experts MAZAS au contradictoire de la copropriété LE PARC et des consorts Y.

Par ailleurs selon l’article 1622 du code civil l’action en diminution du prix de la part de l’acquéreur doit être intentée dans le délai de un an à compter de la conclusion du contrat.

Il est en outre constant que pour la vente d’immeuble à construire la jurisprudence constante en la matière fait courir le délai de un an à compter de la date de livraison date à laquelle s’opère le transfert de propriété et date à partir de laquelle la vérification de la superficie de l’immeuble vendu peut être opérée.

En l’espèce si aucune des parties ne justifie ni ne précise la date à laquelle a eu lieu la livraison il ressort en tout état de cause que le problème de la consistance du lot 25 des époux X et de la difficulté de création de l’emplacement du local poubelle est connu à tout le moins depuis le mois de février 2006.

En effet les appelants produisent au débat un courrier d’IMMO FINANCE en date du 17 février 2006 dans lequel il est mentionné que suite à une rencontre avec Monsieur X qui outre sa qualité de propriétaire du lot 25 de stationnement était également à cette date président du conseil syndical de la copropriété qu’il existe des problèmes concernant les parkings et le local poubelle.

Par ce courrier IMMO FINANCE propose un accord amiable et financier en proposant notamment de se porter acquéreur d’un parking dont le montant est à définir.

Cette connaissance de ce que le parking lot 25 se trouve en partie sur la propriété voisine tout comme l’emplacement envisagé pour le local poubelle de la copropriété est également confirmé par le courrier en date du 18 novembre 2014 produit au débat adressé par le conseil du syndicat des copropriétaires à la société PROMEO dans lequel il est rappelé qu’il a déjà été échangé sur ce problème notamment dans le courrier du 17 février 2006.

Par conséquent si le procès-verbal de bornage et de reconnaissance des limites établi le 5 mai 2014 a permis de vérifier l’empiétement sur la parcelle AD 1116 des époux Y et d’en tracer les limites il ne peut être contesté que depuis février 2006 tant les consorts X que le syndicat des copropriétaires de la résidence LE PARC avaient reçu livraison de l’immeuble, qu’ils étaient donc en capacité de pouvoir en vérifier la superficie et que l’action en diminution du prix qui n’a été engagée que par l’assignation du 9 décembre 2014 soit bien au-delà du délai de un an se trouve prescrite.

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a dit l’action en diminution du prix irrecevable comme prescrite.

Sur la négligence dolosive:

Selon l’article 1137 du code civil anciennement 1116, le dol ne peut être caractérisé qu’en cas de man’uvres dolosives ou d’une dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il savait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce il n’est pas démontré ni même soutenu d’ailleurs que la société IMMO FINANCE devenue la société PROMEO ait usé de man’uvres frauduleuses.

Concernant la dissimulation, le manquement par l’un des contractant à une de ses obligations comme celle d’information ou encore la réticence, pour que le dol soit caractérisé il convient de démontrer dans tous les cas l’intention dolosive c’est à dire le fait pour un contractant d’avoir dissimulé volontairement une information qu’il connaissait et dont il savait que si elle avait été connue de son cocontractant il n’aurait pas contracté.

Or en l’espèce si le promoteur a pu faire preuve de négligence en ne procédant pas à une vérification des surfaces de lots vendus et en ne s’assurant pas des limites de propriété le seul fait qu’il ait été propriétaire de l’ensemble des parcelles contiguës en particulier de la parcelle AD 1116 qu’il a vendue aux époux Y ne suffit pas à rapporter la preuve qui incombe au syndicat des copropriétaires et aux consorts X qui se prévalent du dol, de l’intention dolosive du promoteur.

Le jugement dont appel sera donc également confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires et les consorts X de leurs demandes fondées sur le dol.

Sur les demandes accessoires:

Le jugement dont appel sera également confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Si l’équité ne commande pas de faire appel des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires et les consorts X succombant en leur appel devront supporter les dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS:

La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 22 décembre 2017 par le tribunal de grande instance de Montpellier;

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LE PARC, A B veuve X et C X aux dépens de la procédure d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N.A.