REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 6

ARRET DU 17 NOVEMBRE 2021

(n°2021/ , 22 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/21523 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6OPU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Septembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 13/08807

APPELANTS

Monsieur E X

[…]

08000 CHARLEVILLE-MEZIERES

né le […] à […]

Madame F X

[…]

08000 CHARLEVILLE-MEZIERES

née le […] à […]

Représentés par M^e Arnaud MÉTAYER-MATHIEU de la SELARL HUGO AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0866

INTIMÉES

SA CREDIT FONCIER DE FRANCE, représenté par son président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

[…]

[…]

N° SIRET : 542 029 848

Représentée par M^e Béatrice LEOPOLD COUTURIER de la SELARL PUGET LEOPOLD – COUTURIER, avocat au barreau de PARIS, toque : R029

Représentée par M^e Clément DEAN de la SELARL PUGET LEOPOLD – COUTURIER, avocat au barreau de PARIS, toque : R029

Association […], agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[…]

[…]

Représentée par M^e Martial JEAN de la SELARL NABONNE-BEMMER-JEAN, avocat au barreau d’ESSONNE

SARL DE CONSTRUCTION ET DE RENOVATION DU PATRIMOINE ATL ANTIQUE – D, représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

[…]

[…]

N° SIRET : 439 641 689

Représentée par M^e J PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K148

SELARL J K ès-qualités de « Mandataire judiciaire » de la « YMO Development »,

[…]

[…]

N° SIRET : 453 211 393

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

INTERVENANTE

S.C.P. SILVESTRI-BAUJET, ès-qualités de liquidateur judiciaire de Société de Construction et de Rénovation du Patrimoine,

[…]

[…]

Non représentée

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 27 Septembre 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Marc BAILLY, Président de chambre

Madame G SAPPEY-GUESDON, Conseillère

M^me G H, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame G H dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Ludivine VAN MOORLEGHEM

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Marc BAILLY, Président de chambre et par Najma EL FARISSI, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

Les 5 et 17 avril 2007, M. E X, joueur de football professionnel, et son épouse M^me F I épouse X ont signé un compromis de vente avec la société YMO Development, portant sur l’acquisition du lot 1 (ou 11) d’un ensemble immobilier situé […] constitué d’un appartement T2 bis en rez-de-chaussée et sous-sol d’une superficie de 47 m² pour le prix de 221 850 euro s’inscrivant dans le dispositif fiscal de la loi dite Malraux.

Le 26 juin 2007, une demande de prêts auprès de la société Crédit foncier de France a été faite portant sur le financement de l’acquisition de ce bien et des travaux à réaliser pour un montant total de 524 401 euros mentionnant comme partenaire, la société HT finances dont le gérant est M. Y.

Suivant une première offre de prêt en date du 4 juillet 2007 acceptée le 28 juillet 2007, les époux X ont souscrit auprès de la société Crédit foncier de France un prêt immobilier « Foncier transformable » qui est un prêt « in fine suivi, en option, d’une période d’amortissement » d’un montant de 246 001 euros remboursable au taux fixe annuel de 4,95% en 300 mensualités, dont une période de différé d’amortissement de 180 mois, avec des mensualités d’un montant de 1 116,23 euros puis une période d’amortissement de 120 mois avec des mensualités d’un montant de 2 704,69 euros destiné à financer l’achat du bien immobilier situé à La Rochelle.

Suivant une seconde offre de prêt en date du 6 juillet 2007 acceptée le 28 juillet 2007, la société Crédit foncier de France leur a consenti un prêt immobilier « Foncier tendance J3 » d’un montant de 278 400 euros, remboursable au taux révisable à compter du 36^e mois sur la base du taux de SWAP contre EURIBOR 6 mois d’une maturité de 3 ans majoré de 1,40 % et initialement fixé à 4,05% l’an, par 180 mensualités d’un montant de 2 248,27 euros, précédées d’une période en compte courant de 24 mois avec versements libres et paiement des seules cotisations d’assurance, destinée à financer les travaux de rénovation du bien de La Rochelle.

Suivant procuration reçue par M^e Conreur, notaire à Charleville Mézières, le 17 août 2007, M. E X et M^me F I épouse X ont donné procuration à M^e Dumareau, notaire à Bordeaux et M^e Herbert, notaire à La Rochelle, ainsi qu’à tous clercs de leur étude, de conclure en leur nom tant les actes authentiques de prêts que l’acte notarié de vente.

Le premier contrat de prêt, Foncier transformable d’un montant de 246 001 euros, a fait l’objet d’un acte notarié reçu par M^e Herbert, notaire à La Rochelle, le 19 septembre 2007.

Le second contrat de prêt, Foncier tendance J3 d’un montant de 278 400 euros, a fait l’objet d’un acte

notarié reçu par M^e Herbert le 24 septembre 2007 comportant une affectation hypothécaire du bien immobilier financé acquis par les époux X.

Suivant acte reçu par M^e Dumareau, en date du 20 septembre 2007, le lot 11 de l’ensemble immobilier situé […] à la Rochette a été vendu par la société YMO Development à M. E X et M^me F I épouse X.

Les travaux de rénovation ont été réalisés par la société de Construction et de Rénovation du Patrimoine Atlantique (D) sous la direction de M. Z, architecte, et l’association foncière libre urbaine (AFUL) […], créée le […], est intervenue en qualité de maître d’ouvrage, assistée de la société CEDIF, son assemblée générale du 15 décembre 2006 ayant voté le budget des travaux pour un montant de 630 400 euros.

Considérant avoir été victimes d’un démarchage illicite par la société HT Finances puis d’une escroquerie dans le cadre du montage financier entre les différents intervenants chargés de réaliser les travaux de rénovation, les coûts s’avérant largement supérieurs aux gains et les plaçant en difficulté financière, les époux X ont assigné devant le tribunal de grande instance de Paris la société YMO Development par acte d’huissier en date du 23 mai 2013, la Selarl J K, en qualité de mandataire judiciaire de la société YMO Development, par acte d’huissier en date du 14 février 2017, la société Crédit foncier de France par acte d’huissier en date du 23 mai 2013, l'[…] par acte d’huissier en date du 20 juin 2013 et la D par acte d’huissier en date du 23 mai 2013 aux fins, principalement, de voir prononcer la nullité des contrats de prêt et l’anéantissement du contrat de vente ainsi que des contrats d’entreprise, voir ordonner les restitutions consécutives à l’annulation desdits contrats outre la condamnation de la banque au versement de dommages-intérêts.

*

**

Par jugement contradictoire en date du 14 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a:

Rejeté la demande de désignation d’un expert graphologue des époux X,

Condamné les époux X à une amende civile de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 295 du code de procédure civile,

Déclaré irrecevable comme prescrite l’action en nullité des actes de prêt,

Déclaré irrecevable comme prescrite l’action en nullité de la vente par la société YMO Development aux époux X des biens immobiliers objet de la vente reçue par M^e Dumareau en date du 20 septembre 2007,

Rejeté en conséquence les demandes subséquentes d’annulation des contrats d’entreprise et les demandes formulées à l’encontre de la société YMO Development, du Crédit foncier, de la D et de l’Aful tendant à la restitution des sommes versées par les époux X,

Rejeté en conséquence la demande de désignation d’expert tendant à faire le compte entre les parties,

Débouté les époux X de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre du Crédit foncier,

Débouté les époux X de leur demande tendant à voir désigner un expert judiciaire aux fins de réception judiciaire des travaux réalisés,

Rejeté en conséquence la demande de désignation d’un expert judiciaire,

Débouté les époux X de l’ensemble de leurs demandes tendant à voir déclarer inopposables les décisions de l’Aful ayant voté les travaux,

Les a débouté en conséquence de leur demande en paiement de la somme de 278 400 euros,

Débouté l’Aful de la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 8 352 euros,

Condamné les époux X aux entiers dépens,

Autorisé les avocats à recouvrer directement contre les époux X les frais compris dans les dépens dont ils auraient fait l’avance sans en avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamné les époux X à verser au Crédit foncier, à la D et à l’Aful la somme de 1 800 ' chacun sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejeté le surplus des demandes,

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision.

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Par déclaration d’appel en date du 1^er octobre 2018, M. E X et M^me F I épouse X ont fait appel du jugement à l’encontre du Crédit foncier, de l’Aful, de la D et de la Selarl J K, en qualité de mandataire judiciaire de la société YMO Development en critiquant chacun de ses chefs sauf celui par lequel le tribunal rejette la demande reconventionnelle de l'[…].

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Par jugement du tribunal de commerce de Nantes en date du 29 avril 2020, la D a été placée en liquidation judiciaire.

Par ordonnance en date du 22 septembre 2020, l’instance a été interrompue du fait de l’ouverture de cette procédure collective.

Par assignation en intervention forcée, les époux X ont mis en cause la SCP Silvestri-Baujet en qualité de liquidateur judiciaire de la société de construction et de rénovation du patrimoine Atlantique (D).

Par courrier du 18 novembre 2020, la SCP Silvestri-Baujet, en qualité de liquidateur judiciaire de la sarl SOCOREPAa informé la cour qu’elle ne se ferait pas représenter dans le cadre de la présente instance.

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Dans leurs dernières conclusions notifiées 22 juillet 2021, M. E X et M^me F I épouse X demandent à la cour de :

Juger que ils ont été victimes d’un démarchage illicite,

Prononcer en conséquence la nullité des contrats de prêt contractés par eux auprès du Crédit foncier à l’issue de ce démarchage,

Juger qu’en raison de ses fautes, la banque est privée de sa créance de restitution,

Condamner le Crédit foncier à verser une indemnité aux époux X d’un montant de 286 000 ', sinon égale au capital restant dû,

Octroyer si une créance de restitution est reconnue auprès du Crédit foncier, les plus larges délais de paiement aux époux X,

Juger que les époux X n’ont jamais réceptionné les travaux réalisés,

Dire inopposables aux époux X les résolutions prises lors de l’assemblée générale de constitution de l’Aful et l’assemblée générale ayant voté les travaux,

Condamner l’Aful à restituer aux époux X la somme de 278 400 ' arrêtée au 15 novembre 2011,

Désigner en outre tel expert judiciaire qui lui plaira, lequel aura pour mission de :

« Se rendre sur les lieux dont s’agit

Se faire communiquer tous les documents et pièces qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission

Visiter les lieux et les décrire

Procéder à la réception de l’appartement

Se faire communiquer toute information utile aux fins de déterminer la date effective de commencement des travaux de rénovation

Donner toute information utile à la cour pour apprécier la date de réception judiciaire des travaux

Vérifier, lister et décrire : les travaux prévus dans le contrat d’entreprise ; les travaux réalisés qui ont été facturés aux époux X ; les travaux non réalisés qui ont été facturés aux époux X

Estimer la valeur vénale du bien

Évaluer le coût habituel pour des travaux de cette nature

Dire si la construction litigieuse répond aux normes d’habitabilités telles que prévues par le Code de la construction et de l’habitation

Lister, le cas échéant, les travaux restant à effectuer pour rendre l’immeuble habitable au sens du Code de la construction et de l’habitation et en déterminer le coût

Réaliser la réception judiciaire de l’immeuble

Vérifier si des désordres et défauts de conformité existent, dans ce cas les décrire, indiquer leur nature et la date de leur apparition

Procéder à toute investigation ou analyse qu’il estimera utile

Déterminer l’origine exacte des défauts, en rechercher les causes

Fournir les éléments permettant de déterminer s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’une malfaçon dans la mise en 'uvre ou de toute autre cause

Fournir tous éléments techniques et de fat de nature à permettre, le cas échéant, à la cour de déterminer les responsabilités encourues

Déterminer l’importance de l’inaptitude à son usage et le cas échéant chiffrer le coût des réparations éventuelles

Chiffrer le coût du préjudice subi par le demandeur et au besoin en l’autorisant dès à présent, à recueillir l’avis d’un autre technicien qui sera joint au rapport qui devra être déposé au greffe de la cour

Déterminer si les travaux affectant les parties communes ont été correctement répartis entre les copropriétaires au regard du règlement de copropriété. »

Condamner l’Aful à verser en outre aux époux X la somme de 76 000 ',

Fixer la créance des époux X à l’encontre de la D à la somme de 76 000 ' dont quittance et denier,

Ordonner que le Crédit foncier produise l’historique des échéances de remboursements des crédits souscrit par les époux X distinguant les sommes perçues au titre du capital et les sommes perçues au titre des intérêts,

Assortir l’obligation du Crédit foncier de produire cet historique d’une astreinte provisoire fixée à la somme de 1 000 ' par jour de retard, courant à compter du jour du prononcé du jugement à intervenir et s’en réserver la liquidation,

Débouter les défendeurs de toutes leurs demandes,

Condamner chacun des défendeurs à verser à chacun des demandeurs la somme de 10 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Fixer la créance des époux X à l’encontre de la société YMO Development à la somme de 10 000 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, solidairement avec le Crédit foncier, l’Aful et la D,

Condamner les défendeurs aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les époux X font valoir que :

ils ont souscrit le crédit litigieux par l’intermédiaire de la société HT finances, représentée par M. Y, qui a la qualité d’intermédiaire en opérations de banque et engage par ses agissements l’établissement prêteur, la société Crédit foncier de France or, M. Y s’est livré à un acte de

démarchage financier illicite en se rendant à leur domicile, la banque devant répondre de ses fautes à double titre : en qualité de mandant et en qualité d’établissement ayant externalisé ses propres prestations,

leur action en nullité des actes de prêt n’est pas prescrite car elle est soumise à la prescription trentenaire de l’article 2262 du code civil, dès lors que les contrats signés relèvent des dispositions du code monétaire et financier relatives au démarchage financier, règles d’ordre public ayant été méconnues en l’absence de mandat, de carte de démarchage, d’enregistrement en qualité de démarcheur de HT Finances et d’écrit informatif, de sorte que les contrats de prêt conclus à l’issue du démarchage illicite sont entachés de nullité absolue,

ils doivent restituer à la société Crédit foncier de France le capital qu’ils ont perçu, déductions faites de l’ensemble des sommes déjà versées au titre des échéances de capital et d’intérêts,

la responsabilité de la société Crédit foncier de France est engagée au titre du démarchage illicite, lequel a commis des fautes en qualité de mandant de la société HT Finances, en ne contrôlant pas HT Finances comme en qualité de mandant du démarcheur, en mettant en place un prêt qu’il savait irrégulier alors qu’il lui revenait d’inscrire le démarcheur, M. Y sur le fichier idoine et de justifier de l’existence d’une carte,

le remboursement anticipé de l’un des prêts par les époux X ne vaut pas ratification de la validité dudit prêt,

au-delà de la nullité des prêts pour démarchage, la banque a commis des manquements en sa qualité de dispensateur de crédits (s’assurer que l’emprunteur possède toutes les informations requises sur sa situation financière à la date du prêt et les comprenne ; consentir un crédit adapté aux facultés de remboursement de l’emprunteur ; alerter l’emprunteur sur les risques de l’opération ; obligation d’information ou de conseil sur l’opportunité de l’opération), et pour contester l’endettement excessif, la société Crédit foncier de France verse aux débats la demande de prêt qui n’a ni été remplie ni signée par M. X, tout comme du reste la signature qui lui est attribué ainsi qu’à son épouse, sur le compromis de vente, la signature portée sur la demande de prêt, similaire à celle apposée sur le compromis de vente, s’avérant différente de celle portée sur l’offre de prêt figurant en annexe de l’acte authentique d’acquisition ou bien sur la déclaration pré-remplie de revenus 2006 ou encore sur la signature apposée sur le recommandé ou bien sur l’offre de prêt de sorte queM. X dénie la signature qui lui est attribuée sur ce document,

le préjudice subi par les époux X est évalué à la somme de 286 000 ',

ils contestent la création de l’association foncière urbaine libre, le vote des travaux, le PV de réception des travaux ainsi que la qualité et le montant des travaux réalisés, ce qui justifie la désignation d’un expert judiciaire qui aura pour mission de réaliser la réception de l’appartement et de constater la nature des travaux réalisés, les désordres l’affectant et de préconiser les travaux à entreprendre pour remettre l’ouvrage en état et en conformité et d’évaluer la valeur réelle des travaux réalisés et leur juste répartition entre les copropriétaires,

l’Aful doit leur rembourser les sommes de 16 000 euros au titre d’un investissement dans un aménagement de l’appartement pour lequel M. X a été induit en erreur par le mandataire de l’Aful, la CEDIF et de 60 000 euros correspondant aux commissions versées par l’Aful,

la demande de condamnation pour procédure abusive de YMO Development ne saurait aboutir alors qu’ayant assigné en nullité de la vente, le vendeur devait obligatoirement être mis dans la cause.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 26 juin 2021, la société Crédit foncier de France demande à la cour de :

Confirmer le jugement du 14 septembre 2018,

Déclarer irrecevables et à défaut mal fondés les époux X en l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre du Crédit foncier et les en débouter intégralement,

En cas d’annulation des contrats de prêts consentis par le Crédit foncier,

Condamner les époux X à payer au Crédit foncier au titre du premier prêt la somme de 278 400 ', majorée des intérêts au taux légal à compter de la date de déblocage des fonds, somme de laquelle il conviendra de déduire les versements effectués par les époux X et ordonner la compensation sur le fondement des dispositions des articles, anciens, 1289 et suivants du Code civil,

Condamner les époux X à payer au Crédit foncier au titre du second crédit la somme de 246 001 ', majorée des intérêts au taux légal à compter de la date de déblocage des fonds, somme de laquelle il conviendra de déduire les versements effectués par les époux X et ordonner la compensation sur le fondement des dispositions des articles, anciens, 1289 et suivants du Code civil,

Dire et juger que le privilège de prêteurs de deniers et l’hypothèque conventionnelle seront maintenus jusqu’au remboursement total de leurs dettes par les époux X,

Condamner tous intervenants qui seraient jugés, à quelque titre que ce soit et le cas échéant, responsables de l’annulation des contrats de prêts à désintéresser le Crédit foncier de son préjudice, correspondant pour le premier prêt, au différentiel entre l’intérêt conventionnel et l’intérêt légal couru depuis la date de déblocage des fonds sur 278 400 ' jusqu’au remboursement effectif des sommes dues et, pour le second prêt, au différentiel entre l’intérêt conventionnel et l’intérêt légal couru depuis la date du déblocage des fonds sur 246 001 ' jusqu’au remboursement effectif des sommes dues,

Fixer la somme correspondant à ce préjudice à la procédure collective de la D, si celle-ci devait le cas échéant être considérée comme à l’origine de l’annulation des contrats de prêts, le Crédit foncier ayant en tout état de cause déclaré ses créances dans le cadre de la procédure collective de cette dernière,

Condamner in solidum tous intervenants qui seraient jugés, à quelque titre que ce soit et le cas échéant, responsables de l’annulation de la vente à garantir les époux X de toutes sommes qu’ils pourraient devoir au Crédit foncier,

Si par extraordinaire, la cour devait condamner le Crédit foncier à payer des dommages et intérêts aux époux X à quelque titre que ce soit, ordonner par application des articles anciens 1289 et suivants du code civil, qu’ils se compenseraient avec les sommes restant dues au prêteur au titre des prêts,

En tout état de cause, condamner les époux X au paiement desdites sommes qui s’élèvent, pour le premier prêt, à la somme de 345 650,07 ' et, pour le second prêt, à la somme de 155 752,88 ', outre, pour ces deux montants, intérêts au taux contractuel à compter du 1^er avril 2019 jusqu’au paiement définitif,

Condamner les époux X au paiement de la somme de 7 000 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de l’avocat, sur son affirmation de droit.

Au soutien de ses prétentions, la société Crédit foncier de France fait valoir que :

comme l’a jugé le tribunal de grande instance de Paris, l’action en nullité en raison du prétendu démarchage bancaire et financier irrégulier est prescrite car elle a été intentée le 23 mai 2013, soit

plus de 5 ans après la conclusion des contrats de prêt et la cour constatera qu’à aucun moment il n’est établi que M. Y ait démarché dans le cadre d’un mandat pour le compte du Crédit foncier qui ignore les liens ayant pu exister entre les époux X et ce dernier, il est d’ailleurs patent de constater que M. Y n’a jamais été assigné par les époux X alors qu’ils lui reprochent des actes de démarchage irréguliers, or M. Y, à travers la société HT Finances, était simplement un apporteur d’affaires avec lequel aucun contrat de mandat n’a été signé avec le Crédit foncier,

les époux X font état de la nécessaire nullité des contrats de prêt en raison du démarchage bancaire et financier irrégulier dont ils auraient fait l’objet mais ne semblent plus solliciter la nullité de l’ensemble de l’opération en application de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation,

si la cour devait décider d’annuler les contrats de prêt, les parties devraient procéder à la restitution en nature des prestations reçues de part et d’autre et les époux X seraient ainsi tenus de régler au Crédit foncier le capital prêté au titre des deux prêts octroyés majoré des intérêts au taux légal à compter du déblocage des fonds, capital duquel il conviendra de déduire les versements effectués entre les mains du Crédit foncier par les époux X,

concernant le prétendu manquement au devoir de conseil et au devoir « d’alerter l’emprunteur sur les risques de l’opération », elle n’y était pas tenu car elle n’avait pas à interférer dans la décision de son client d’investir dans tel ou tel projet à des fins de défiscalisation, d’autant moins lorsque celui-ci est assisté d’un conseiller financier, à savoir M. Y,

elle n’a pas manqué à son devoir de mise en garde alors qu’elle disposait des éléments nécessaires, salaire et biens immobiliers, lui ayant permis d’évaluer que les capacités contributives des époux X étaient parfaitement suffisantes pour l’octroi des crédits, et le seul préjudice qui serait réparable serait la perte de chance de ne pas contracter, or, aucune perte de chance n’est établie ni même alléguée par les époux X,

s’agissant des prétendues violations par la banque des dispositions du code de la consommation (anciens articles L312-7, L312-10, L312-8, L312-14-2) dont il semble que les époux X ne se prévalent plus dans leurs dernières écritures, elle doivent être écartées et en tout état de cause leur sanction ne pourrait être qu’une déchéance du droit aux intérêts,

concernant la demande d’expertise judiciaire, les époux X font état de « désordres et autres malfaçons le rendant impropre à sa destination, à savoir la location à titre d’habitation » mais versent eux-mêmes aux débats l’attestation de l’architecte disant que les réserves ont été levées à la date du 2 novembre 2011, réserves tenant principalement au nettoyage du chantier et quelques reprises de peinture et en tout état de cause, la banque n’est pas concernée par les demandes relatives à des travaux effectués après la vente,

il lui sera donné acte qu’elle verse aux débats les relevés du prêt du 4 juillet 2007 du 1^er juillet 2011 au 1^er juillet 2014 ainsi que les relevés du prêt du 6 juillet 2007 du 1^er février 2011 au 1^er juillet 2014 de sorte que la demande de production de pièces sera rejetée,

elle est bien fondée et recevable, par application de l’article 567 du code de procédure civile à demander la condamnation des époux X à lui régler les sommes restant dues au titre des crédits litigieux.

Dans ses dernières conclusions en date du 14 mai 2019, la Selarl EKIP’ venant aux droits de la Selarl J K, prise en qualité de liquidateur judiciaire de la société YMO Development demande à la cour de :

Déclarer irrecevable la demande tendant à la nullité pour défaut de publicité foncière,

Confirmer la prescription de l’action,

Dire qu’il ne peut y avoir que fixation de créance après annulation du transfert de propriété et remise de celui-ci dans le patrimoine de la liquidation judiciaire,

Condamner les époux X et subsidiairement toutes parties qui succomberaient au paiement d’une somme de 3 500 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

alors qu’en application des dispositions du décret de 1955 sur la publicité foncière, l’action tenant à la nullité d’un acte publié doit être elle-même publiée à peine d’irrecevabilité, il n’est pas justifié de cette publication par les époux X,

il résulte de la confrontation entre la date de l’assignation et la date de la conclusion des actes authentiques que l’action en nullité de l’acte de vente pour démarchage est prescrite et cette prescription s’applique également à la demande des époux X sur le fondement du défaut allégué de notification du droit de rétractation immobilier,

il est invoqué que l’immeuble aurait été vendu trop cher mais si les demandeurs entendent soutenir l’erreur sur la valeur, ils ne sont pas davantage recevables et il n’y a pas lieu à prononcer la nullité de la vente,

les époux X ne peuvent tout au plus que réclamer la fixation de leur créance en cas d’annulation de la vente, le bien étant retourné dans le patrimoine de la liquidation, de sorte qu’ils seront réglés au terme des opérations de liquidation, selon les règles fixées par le code de commerce quant à la répartition entre les créanciers chirographaires.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 6 juillet 2020, l’association foncière urbaine libre […] demande à la cour de :

Déclarer Monsieur et Madame X mal fondés en leur appel,

Les en débouter purement et simplement,

Déclarer en revanche l'[…] recevable et fondée en son appel incident,

Y faisant droit,

Réformer le jugement entrepris et statuant à nouveau,

Condamner Monsieur et Madame X à payer à la concluante le solde dû au titre des appels de fonds votés d’un montant de 8 352,00 euros avec intérêts contractuels à compter de la mise en demeure et capitalisation des intérêts par année entière,

Confirmer pour le surplus le jugement entrepris,

En conséquence,

Débouter Monsieur et Madame X de l’ensemble de leurs demandes,

Dire n’y avoir lieu à nullité de la vente et, en conséquence, n’y avoir lieu à restitution du coût des travaux versés à l’AFUL,

A titre subsidiaire, si la nullité de la vente était prononcée, condamner le vendeur et le prêteur à relever l'[…] de toute condamnation à restituer en juste compensation des travaux exécutés,

S’il était fait droit à la demande de nullité, encore, condamner la banque et le cas échéant son intermédiaire sur le fondement des dispositions des articles 1382 et suivants (1240 et suivants dans leurs rédaction actuelle) du Code civil au paiement des sommes payées par Monsieur et Madame X aux lieu et place de ces derniers,

Sur la demande subsidiaire d’expertise, donner acte à l’AFUL de ce qu’elle s’en rapporte, mais que l’objet de l’expertise ne peut porter, ni sur la réception, ni sur la valorisation des travaux,

Sur la demande tendant à la nullité ou à l’inopposabilité des statuts et procès-verbaux d’assemblées générales, la déclarer irrecevable car nouvelle voire prescrite,

Subsidiairement,

Dire qu’il n’est pas fait démonstration d’une violation des règles contractuelles propres à l’AFUL dans les décisions ou dans la répartition des charges, débouter en conséquence, Monsieur et Madame X de ce chef de demande,

En tout état de cause, condamner Monsieur et Madame X, subsidiairement condamner la banque, partie jugée fautive et responsable de la nullité, au paiement de la somme de 5 000' par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de sa position l'[…] fait valoir que :

elle n’est partie ni à l’acte de vente ni aux actes de prêts mais il ressort de la simple confrontation de la date des assignations et de celles des actes authentiques de vente et de prêt que la demande de nullité des époux X est prescrite pour avoir été présentée au delà du délai de 5 ans, qui s’applique également en matière de démarchage irrégulier,

en exécution des décisions prises en assemblée générale elle a reçu paiement des appels de fonds nécessaires pour l’exécution de son objet social, à savoir, la rénovation de l’immeuble et l’argent a bien été investi dans les appartements propriété des époux B, de sorte qu’il n’y a pas lieu à restitution,

si la nullité de la vente devait être prononcée en raison de la nullité des prêts pour démarchage irrégulier, la banque devrait la relever et garantir des sommes qu’elle pourrait être condamnée à restituer et elle sera tenue de lui rembourser l’ensemble des frais de rénovation engagés,

en cas de faute de la banque dans l’octroi du crédit, celle-ci doit être tenue de lui payer la somme de 8 352 euros dont lui sont encore redevables les époux X,

le vendeur devra la relever et garantir,

elle avait la qualité de maître d’ouvrage et a procédé à la réception des travaux, les époux X, invités à y participé étant restés taisants, et ceux-ci ont récupéré les clé de leur bien lequel est loué de sorte que la désignation d’un expert est inutile et ne saurait pas plus être ordonnée pour évaluer les travaux effectués, une telle mesure n’ayant pas vocation à pallier à la carence des parties dans l’administration de la preuve alors que le époux X sont dans l’incapacité d’indiquer les travaux qui n’auraient pas été exécutés ou les réserves qui n’auraient pas été levées,

la répartition du coût des travaux n’est pas forcément calquée sur la répartition des charges de

copropriété car si tel est le cas pour les parties communes la rénovation des parties privatives dépend de leur état antérieur, des surfaces et du niveau des prestations,

les époux X ne peuvent critiquer les procès-verbaux d’assemblée générale du 31 octobre et 15 décembre 2006 ayant adopté le budget de l’opération de rénovation alors qu’ils n’étaient pas encore propriétaires et ne contestent pas celui du 30 novembre 2007 prenant acte de leur adhésion à l’association fixant le montant de leur quote-part concernant leur lot à un montant de 278 400 euros, soit le montant exact de leur emprunt,

ces décisions ainsi que les statuts de l’association leur sont opposables et ont été portés à leur connaissance puisqu’ils les ont exécutées et leur demande nullité ou d’inopposabilité est en tout état de cause prescrite,

les agissement de la société CEDIF, assistant maître de l’ouvrage de l’association foncière urbaine libre n’engage pas celle-ci et il n’est fait aucune démonstration d’un quelconque lien entre la proposition de travaux complémentaire faite par la société CEDIF aux époux X et la demande de restitution de la somme de 16 000 euros faite à l’encontre de l’AFUL,

les époux X lui restent redevables d’une somme de 8 352 euros au titre du solde des appels de fonds votés et ils doivent être condamnés à lui payer cette somme.

Le liquidateur judiciaire de la société D, la SCP Silvestri-Baujet, n’a pas repris à son compte les dernières conclusions notifiées par celle-ci le 1^er mars 2019.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 septembre 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation des contrats de prêts pour démarchage illicite

En application de l’article L.341-1 du code monétaire et financier dans sa version en vigueur entre le 1^er décembre 2005 et le 1^er novembre 2009 applicable au litige, : « Constitue un acte de démarchage bancaire ou financier toute prise de contact non sollicitée, par quelque moyen que ce soit, avec une personne physique ou une personne morale déterminée, en vue d’obtenir, de sa part, un accord sur :

1° La réalisation par une des personnes mentionnées au 1° de l’article L. 341-3 d’une opération sur un des instruments financiers énumérés à l’article L. 211-1 ;

2° La réalisation par une des personnes mentionnées au 1° de l’article L. 341-3 d’une opération de banque ou d’une opération connexe définies aux articles L. 311-1 et L. 311-2;

3° La fourniture par une des personnes mentionnées au 1° de l’article L. 341-3 d’un service d’investissement ou d’un service connexe définis aux articles L. 321-1 et L. 321-2;

4° La réalisation d’une opération sur biens divers mentionnée à l’article L. 550-1 ;

5° La fourniture par une des personnes mentionnées au 3° de l’article L. 341-3 d’une prestation de conseil en investissement prévu au I de l’article L. 541-1.

Constitue également un acte de démarchage bancaire ou financier, quelle que soit la personne à l’initiative de la démarche, le fait de se rendre physiquement au domicile des personnes, sur leur lieu de travail ou dans les lieux non destinés à la commercialisation de produits, instruments et services financiers, en vue des mêmes fins.

L’activité de démarchage bancaire ou financier est exercée sans préjudice de l’application des dispositions particulières relatives à la prestation de services d’investissement, à la réalisation d’opérations de banque et à la réalisation d’opérations sur biens divers, ainsi que des dispositions de l’article 66-4 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971 portant réforme de certaines professions judiciaires et juridiques. »

L’article L.341-3 du même code dans sa version applicable au litige dispose que :

« Ne peuvent recourir ou se livrer à l’activité de démarchage bancaire ou financier, dans la limite des dispositions particulières qui les régissent, que :

1° Les établissements de crédit définis à l’article L. 511-1, les organismes mentionnés à l’article L. 518-1, les entreprises d’investissement et les entreprises d’assurance définies respectivement à l’article L. 531-4 du présent code et à l’article L. 310-1 du code des assurances, les sociétés de capital-risque mentionnées à l’article 1^er-1 de la loi n° 85-695 du 11 juillet 1985 portant diverses dispositions d’ordre économique et financier, en vue de la souscription des titres qu’elles émettent, ainsi que les établissements et entreprises équivalents agréés dans un autre Etat membre de la Communauté européenne et habilités à intervenir sur le territoire français ;

2° Les entreprises, dans le cadre des dispositifs relevant du titre IV du livre IV du code du travail qu’elles proposent à leurs bénéficiaires, ainsi que les personnes morales qu’elles mandatent pour proposer un de ces dispositifs conclus par l’entreprise. Dans ce cas, et sans préjudice des règles d’information et de commercialisation auxquelles elles sont soumises, seules sont applicables à ces activités de démarchage les dispositions de l’article L. 341-9, du 3° de l’article L. 353-2 (1) et de l’article L. 353-4 du présent code ;

3° Les conseillers en investissements financiers définis à l’article L. 541-1, exclusivement pour les opérations prévues au 5° de l’article L. 341-1. »

L’article L.341-4 du même code dans sa version applicable au litige que :« I. – Les personnes mentionnées à l’article L. 341-3 peuvent mandater des personnes physiques afin d’exercer pour leur compte une activité de démarchage bancaire ou financier. Les établissements et entreprises ou institutions mentionnés au 1° de cet article peuvent également mandater des personnes morales à cet effet. Dans ce cas, celles-ci peuvent à leur tour mandater des personnes physiques afin d’exercer cette activité pour leur compte.

II. – Dans tous les cas, le mandat est nominatif. Il mentionne la nature des produits et services qui en sont l’objet ainsi que les conditions dans lesquelles l’activité de démarchage peut être exercée. Sa durée est limitée à deux ans. Il peut être renouvelé.

Une même personne physique ou morale peut recevoir des mandats émanant de plusieurs entreprises, institutions ou établissements mentionnés au 1° de l’article L. 341-3. Cette personne informe alors l’ensemble de ses mandants des mandats ainsi détenus.

III. – Les personnes morales mentionnées à l’article L. 341-3 et celles mandatées en application du I du présent article sont civilement responsables du fait des démarcheurs, agissant en cette qualité, auxquels elles ont délivré un mandat. Les personnes morales mentionnées à l’article L. 341-3 demeurent responsables du fait des salariés des personnes morales qu’elles ont mandatées, dans la limite du mandat.

IV. – Les démarcheurs personnes physiques et les personnes physiques ayant le pouvoir de gérer ou d’administrer les personnes morales mandatées en application du I doivent remplir des conditions d’âge, d’honorabilité et de compétence professionnelle fixées par décret. Il en va de même des salariés ou employés des personnes mentionnées à l’article L. 341-3, lorsqu’ils exercent des activités de démarchage, et de ceux des personnes morales mandatées en application du I du présent article.

V. – Les règles fixées aux II et IV ne s’appliquent pas aux personnes physiques participant à l’envoi de documents nominatifs, sous réserve qu’elles n’aient aucun contact personnalisé permettant d’influencer le choix de la personne démarchée. Dans ce cas, les personnes morales mentionnées à l’article L. 341-3 ou mandatées en application du I sont considérées comme exerçant directement l’activité de démarchage et sont tenues d’en appliquer les règles. »

Il est de principe que les dispositions législatives du code monétaire est financier prohibant ou réglementant le démarchage bancaire et financier ne concernent pas seulement la protection des emprunteurs et investisseurs mais aussi celle des autres établissements financiers de sorte qu’elles relèvent de l’ordre public de direction.

Dès lors, la demande de nullité des contrats de prêt conclus le 28 juillet 2007 formée par les époux C tirée de la violation de ces règles par la société Crédit foncier de France relève, non pas de la prescription quinquennale de l’article 1304 ancien du code civil mais, s’agissant d’une action en nullité absolue de contrats conclus avant l’entrée en vigueur de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, de la prescription prévue par l’article 2262 ancien du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de cette loi, lequel prévoit que cette action en nullité absolue se prescrit par trente ans à compter de la conclusion desdits contrats.

La prescription trentenaire a été réduite à cinq ans par la loi du 17 juin 2008, l’article 2224, nouveau, du code civil, fixant désormais le point de départ du délai au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 26, II, de cette loi précise que les dispositions qui réduisent le délai de la prescription s’appliquent aux prescriptions à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi, soit le 19 juin 2008, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

En l’espèce les deux contrats de prêt immobiliers litigieux ont été conclus par acceptation, le 28 juillet 2007, des offres émises par la société Crédit foncier de France le 4 juillet 2007 pour le prêt Foncier transformable d’un montant de 246 001 euros et le 6 juillet 2007 pour le prêt Foncier tendant J3 d’un montant de 278 400 euros, ces prêts étant ensuite réitérés par actes authentiques des 19 et 24 septembre 2007.

La demande en nullité de ces prêts ayant été présentée par voie d’assignation délivrée à la banque le 23 mai 2013, soit avant l’expiration du délai de trente puis de cinq ans qui a commencé à courir le 19 juin 2008 pour expirer le 19 juin 2013, les demandes de nullité des époux C ne sont pas tardives.

Par conséquent, le jugement entrepris est infirmé en qu’il a déclaré les demandes de nullité des deux contrats de prêts consentis par la société Crédit foncier de France irrecevables comme prescrites et il convient de les déclarer recevables.

Par ailleurs, il résulte d’une première attestation établie par M. L Y, gérant de la société à responsabilité limitée HT finances, en date du 28 février 2013, produite par M. E X et M^me F I épouse X que celui-ci s’est rendu à plusieurs reprises aux différents domiciles des époux X au Mans, à Sedan et à Angers afin de leur proposer des investissements immobiliers « en plus du financement » dont l’opération « Loi Malraux rue Saint Côme à La Rochelle » en indiquant qu’il avait fait l’intermédiaire en mettant en relation les époux X avec les promoteurs de ces différentes opérations immobilières et le gestionnaire d’une opération située à Montpellier.

Aux termes d’une seconde attestation du 30 septembre 2014, M. L Y indique avoir également été « l’intermédiaire entre M. X et le Crédit foncier lors d’une acquisition immobilière de M. X ce qui m’a valu une rémunération de la part du Crédit foncier sans détention de la carte de démarchage à ma connaissance (sic). »

Les époux X produisent deux autres attestations émanantde messieurs M N et O P confirmant plusieurs venues de M. Y à leur domicile à Charleville Mézières ainsi qu’à une reprise au centre d’entrainement du Club sportif Sedan Ardennes ainsi qu’une facture d’honoraires/ commissions en date du 30 août 2007 établie par la société HT finances « Conseils en gestion de patrimoine » adressée au Crédit foncier de France d’un montant de 5 244,01 euros pour une prestation d’ « Apporteur d’affaires » au titre des prêts souscrits par M. E X et M^me F I épouse X pour l’affaire « St Come » lot n°1 avec pour base de rémunération la somme de 524 401 euros correspondant au montant des deux prêts litigieux accordés. Les époux X justifient également que cette somme a été réglée par la société Crédit foncier de France à la société HT finances par deux chèques d’un montant de 2 784 euros et 2 460 euros le 17 octobre 2007 et le 20 septembre 2007.

Enfin, la demande de prêt produite aux débats à l’en tête de la société Crédit foncier de France et établie le 26 juin 2007 dont les époux X contestent être les signataires mentionne « HT finances » dans la case intitulée « Partenaire ».

S’il ressort de l’article L.341-2 5°du code monétaire et financier dans sa version applicable au litige, que l’application des règles relatives au démarchage bancaire et financier est exclue, lorsque la personne visée est déjà cliente de la personne pour le compte de laquelle la prise de contact a lieu, dès lors que l’opération proposée correspond, à raison de ses caractéristiques, des risques ou des montants en cause, à des opérations habituellement réalisées par cette personne, il n’est pas établi que les époux X qui soutiennent que M. Y les a démarché pour le compte de la société Crédit foncier de France soient des anciens clients de celle-ci et qu’ils aient déjà eu recours auprès d’elle à des opérations de crédit similaires quand bien même ils auraient effectués des investissements immobilier antérieurs avec un recours à des prêts amortissables et « in fine » ou avec différé d’amortissement lesquels ont été souscrits auprès d’autres établissements bancaires.

Pour autant, M. E X et M^me F I épouse X ne rapportent pas la preuve que la société HT finances représentée par son gérant, M. Y et dont l’extrait Kbis mentionne qu’elle a notamment pour activité le démarchage financier, qu’ils n’ont pas mis en cause dans la présente instance malgré le caractère illicite du démarchage qu’ils lui prêtent, a procédé à un tel démarchage sur mandat de la société Crédit foncier de France.

En effet, si l’intervention de la société HT finances n’est pas contestable alors qu’est produite une facture d’honoraires adressée par celle-ci à la banque ainsi que son paiement et que son nom figure sur la demande des prêts destinée à financer l’acquisition de l’immeuble situé à La Rochelle, il n’est pas établi que cette intervention se soit inscrite dans un quelconque mandat donné par la banque et ne se soit pas limitée, comme le soutient celle-ci, à une prestation d’apporteur d’affaires consistant à présenter les prêts immobiliers proposés par la société Crédit foncier de France à M. E X et M^me F I épouse X puis à transmettre leurs coordonnées à cet établissement de crédit car, si les époux X contestent être les signataires de la demande de prêts du 26 juin 2007, force est de constater qu’ils n’indiquent pas pour autant les conditions dans lesquelles elle aurait été établie et ne soutiennent pas, notamment, qu’elle l’aurait été par la société HT finances à l’occasion d’un déplacement à leur domicile de M. Y.

Pour sa part, concernant la conclusion des prêts, la société Crédit foncier de France produit une enveloppe d’envoi portant le cachet de la Poste du 4 juillet 2007 et les époux X ont attesté dans les offres de prêts annexées aux actes authentiques de prêt des 19 et 24 septembre 2007 les avoir reçues par voie postale le 8 juillet 2007 et les avoir acceptées le 28 juillet 2007. La banque produit également deux enveloppes retour portant le cachet de la Poste en date du 1^er août 2007.

Or, contrairement à ce que soutiennent les époux C, toutes les prestations d’intermédiation en matière de crédit ne relèvent pas du statut des intermédiaires en opérations de banque alors même que l’article R.519-2 2° du code monétaire et financier issu du décret 2012-101 du 26 janvier 2012 est venu en particulier préciser que ne relèvent pas de ce statut les personnes dont le rôle se limite, « contre rémunération ou à titre gratuit, à indiquer un établissement de crédit, un établissement de paiement ou un intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement à des personnes intéressées à la conclusion d’une opération de banque ou d’un service de paiement, sans remise de documents autres que publicitaires se rapportant à l’opération de banque ou au service de paiement et mis à leur disposition par un établissement de crédit, un établissement de paiement ou un intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement, ainsi que les personnes dont le rôle se limite à transmettre à un établissement de crédit, un établissement de paiement ou à un intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement les coordonnées d’une personne intéressée à la conclusion d’une opération de banque ou de services de paiement ; »

Dans ces conditions, force est de constater que M. E X et M^me F I épouse X ne justifient pas que la société HT finances et M. Y aient eu avec la société Crédit foncier de France une autre relation contractuelle que celle d’apporteur d’affaires, comme le mentionne d’ailleurs la facture d’honoraires/commission du 30 août 2007 produite aux débats et partant, qu’ils aient procédé à un démarchage financier auprès d’eux à la demande et pour le compte de cette banque, dans le cadre d’un mandat.

Dès lors, en l’absence de lien établi entre le démarchage financier illicite allégué et la société Crédit foncier de France, il convient d’une part de rejeter les demandes des époux X de nullité des contrats de prêt souscrits par offres acceptées le 28 juillet 2007, réitérés par actes authentiques des 19 et 24 septembre 2007 et d’autre part de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il rejette leur demande en paiement de dommages-intérêts pour violation par la société Crédit foncier de France directement ou par son mandataire des règles relatives au démarchage bancaire et financier.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts à l’encontre de la banque pour manquement à ses obligations d’information, de conseil et de mise en garde

Comme retenu par les premiers juges, il n’est pas établi que la société Crédit foncier de France soit intervenue auprès de M. E X et M^me F I épouse X à un autre titre qu’en sa qualité de prêteur ni qu’elle ait par ailleurs contracté à leur encontre une obligation de conseil de sorte qu’elle n’avait pas à s’immiscer dans leur affaires quant à l’opportunité de l’investissement Loi Malraux réalisé par l’acquisition, à l’aide des deux prêts qu’elle leur a consentis, du bien immobilier situé à La Rochelle, compte tenu notamment de la brièveté de la carrière d’un footballeur professionnel et de la perte importante de revenus qui en résulte.

M. E X et M^me F I épouse X ne démontrent pas plus que la société Crédit foncier de France a manqué à son obligation d’information, laquelle porte sur les caractéristiques essentielles des prêts accordés sur lesquelles les emprunteurs ne développent d’ailleurs aucun grief, le fait que la banque ne les ait jamais rencontrés ne caractérisant aucun manquement de sa part et celle-ci produisant en outre, des bulletins de paye de M. E X de l’année 2007 établis par le Club sportif Sedan Ardennes faisant état d’un salaire mensuel de l’ordre de 26 000 euros comme footballeur professionnel ainsi qu’un document intitulé « Inventaire patrimonial » date du 3 mai 2007 qu’ils contestent avoir établi mais dont ils ne combattent pas sérieusement le contenu.

Or, il ressort de cet inventaire patrimonial que M. E X alors âgé de 29 ans dispose alors de plusieurs produits d’épargne sous forme d’assurance-vie, d’un livret A, d’un PEA ainsi que d’un compte titres pour une valeur totale de 368 620 euros et que les époux X sont propriétaires soit directement soit par l’intermédiaire de la société à responsabilité limitée X et sous le statut de Loueur en meublé professionnel de plusieurs biens immobiliers destinés à la

location, à savoir, un appartement T3 situé à Toulenne d’une valeur de 159 000 euros, un appartement T4 situé à Mèze d’une valeur de 215 950 euros, trois logements dans une résidence étudiante situés à Montpellier d’une valeur de 397 000 euros, dont il n’est pas contesté qu’ils ont été acquis dans le cadre de la loi de Robien, et une maison situé à Parentis en Born dans les Landes d’une valeur de 208 000 euros, tous financés par des prêts amortissables et in fine d’une durée de 10 à 15 ans, récemment souscrits, d’un montant cumulé de 980 083 euros, soit une charge mensuelle de remboursement de 5 013 euros et générant des revenus locatifs d’un montant total de 3 548 euros par mois.

La demande de prêt du 26 juin 2007 fait état d’un loyer de 3 517 euros par mois et d’un salaire mensuel de 26 000 euros pour monsieur, outre des primes dont le montant n’est pas précisé.

Dès lors, si la banque qui consent un prêt à un emprunteur non averti est tenu à son égard, lors de la conclusion du contrat, d’un devoir de mise en garde en considération de ses capacités financières et des risques d’endettement excessif né de l’octroi du prêt, M. E X et M^me F I épouse X ne rapportent pas la preuve au vu de leurs revenus, de leur épargne, de leur patrimoine immobilier et des crédits déjà contractés pour financer des investissements locatifs, que les crédits accordés par la société Crédit foncier de France d’un montant de 246 001 euros et 278 400 euros, suivant offre émises les 4 et 6 juillet 2007, générant pour le premier des remboursements mensuels de 1 116,23 euros avec assurance pendant 15 ans puis de 2 704 euros pendant 10 ans et pour le second des mensualités d’un montant de 2 155 euros après une période de compte courant de 24 ont fait naître pour eux, au moment de leur octroi, un risque d’endettement excessif.

La société Crédit foncier de France n’est pas débitrice à leur encontre d’un devoir de mise en garde, en l’absence d’un tel risque.

C’est donc a juste titre que les premiers juges ont rejeté leur demande en paiement de dommages-intérêts au titre de manquements dont la preuve n’est pas rapportée.

Par ailleurs, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il rejette la demande de M. E X et M^me F I épouse X tendant à voir condamner la société Crédit foncier de France à leur remettre, sous astreinte l’historique des échéances de remboursement des deux prêts litigieux distinguant les sommes perçues au titre du capital et des intérêts alors que cette demande n’est pas motivée dans la partie discussion de leurs écritures, qu’ils ne contestent pas être en possession des tableaux d’amortissement de ces crédits et que la banque a produit l’historique des écritures des deux prêts.

Sur la demande reconventionnelle de la banque en paiement du solde des prêts

Il résulte des offres de prêt acceptées le 28 juillet 2007 par M. E X et M^me F I épouse X, réitérées par acte authentique des 19 et 24 septembre 2007, des tableaux d’amortissement qui y sont joints, de l’historique des écritures de deux prêts, des mises en demeure adressées le 10 août 2018 à M. E X et M^me F I épouse X de régulariser leur situation sous un délai de un mois sous peine de déchéance du terme en payant la somme de 61 315,01 euros au titre du prêt Foncier Transformable n°3143754 (anciennement numéroté 1313662) d’un montant initial de 246 001 euros et celle de 175 750,97 euros au titre du prêt amortissable Foncier Tendance J3 n°4726493 (anciennement numéroté 1331074) d’un montant initial de 278 400 euros et des décomptes produits par la société Crédit foncier de France arrêtés au 21 mars 2019, comme de l’absence de contestation des époux C, que la créance de la banque est justifiée à concurrence de la somme de :

155 752,88 euros au titre du solde du prêt Foncia transformable sur lequel les époux C ont opéré un remboursement partiel anticipé en 2011, avec intérêts au taux contractuel de 4,95 % sur la

somme de 145 634,30 euros à compter du 1^er avril 2019 et au taux légal sur la somme de 10 118,58 euros correspondant à l’indemnité de résiliation anticipée de 7 % à compter de la même date,

345 650,07 euros au titre du solde du prêt Foncia tendance J3 avec intérêts au taux contractuel révisable sur la base du SWAP contre EURIBOR à 6 mois d’une maturité de 3 ans majoré de 1,4 % sur la somme de 323 083,48 euros à compter du 1^er avril 2019 et au taux légal sur la somme de 22 566,59 euros correspondant à l’indemnité de résiliation anticipée de 7 % à compter de la même date.

M. E X et M^me F I épouse X sont donc solidairement condamnés à payer ces sommes à la société Crédit foncier de France.

Sur la demande d’inopposabilité des procès-verbaux d’assemblée générale de l’Aful

Par assemblée générale de l’association foncière urbaine libre […] du 30 novembre 2007 cette association, constituée entre les propriétaires de cet immeuble par assemblée générale du 31 octobre 2016 et dont les statuts produits aux débats indiquent avoir été établis en application de la loi du 1^er juillet 2004 et de ses décrets d’application et de la loi d’orientation foncière du 30 décembre 1967, a pris acte de l’adhésion de M. E X et M^me F I épouse X en indiquant que leur quote-part dans le budget travaux au titre de leur lot est arrêtée à la somme de 278 400 euros et que leur quote-part dans le budget de fonctionnement de l’association est arrêté à la somme de 8 352 euros.

Ces statuts prévoient que la qualité de membre de l’association résulte de l’adhésion aux statuts de l’association et suppose d’une part, que l’adhérant soit titulaire de droits ayant pour objet l’immeuble et d’autre, part qu’il ait pris connaissance pleine et entière des statuts, lesquels précisent que si l’adhésion a lieu, comme en l’espèce pour M. E X et M^me F I épouse X, postérieurement à la constitution de l’AFUL, le candidat devra, outre les deux premières conditions justifier auprès du président avoir pris connaissance de toutes les assemblées précédentes, la demande d’adhésion résultant d’une demande expresse du candidat et devant être approuvée en assemblée générale.

Par ailleurs, les statuts de l'[…] indiquent dans leur article 3 qu’elle a pour objet conformément à la loi du 4 août 1962 et à la loi du 30 décembre 1967 de réaliser une opération de restauration complète de l’immeuble bâti désigné ci-dessus, situé à l’intérieur du secteur sauvegardé conformément aux dispositions des articles L.313-1 à L.313-3 du code de l’urbanisme et qu’elle devra tout mettre en 'uvre pour :

veiller à l’harmonisation et à la surveillance de ces travaux de restauration tant dans les parties privatives que les parties communes,

assurer toutes les relations avec les administrations concernées par ces opérations,

élaborer tout projet d’aménagement tant des parties privatives que communes,

négocier et ratifier avec tout fournisseur des marchés et ordres de services conformément aux descriptifs et plans approuvés par chaque sociétaire,

surveiller l’avancement des travaux et leur qualité avec une mission non de maître d''uvre mais de maître d’ouvrage,

souscrire éventuellement des assurances,

procéder à la réception des parties privatives et des parties communes en fin de travaux en disposant à cet effet de tout pouvoir en sa qualité de maître d’ouvrage, chaque membre de l’aful donnant

mandat à l’association prise en la personne de son président, avec faculté de substitution à l’effet de ces réceptions de travaux, réserves et levées de réserves.

Dans ces conditions, M. E X et M^me F I épouse X ne démontrent pas que l'[…] a été constituée en fraude de leurs droits en raison des assemblées générales du […] et du 15 décembre 2006 relative au vote des travaux de rénovation des parties tant privatives que communes de cet immeuble au motifs que ses statuts, sa constitution comme ses règles de vote seraient en contradiction avec le règlement de copropriété de l’immeuble dès lors qu’une association foncière urbaine libre relève d’une législation spécifique permettant aux propriétaires d’un immeuble de conférer à cette association le rôle du maître de l’ouvrage pour les travaux de restauration des parties tant communes que privatives de l’immeuble s’agissant généralement de travaux complexes portant sur des bâtiments relevant de secteurs sauvegardés des monuments historiques leur ouvrant d’ailleurs droit à une défiscalisation dans le cadre de la loi Malraux.

En outre, ils ne justifient pas que la quote-part du budget travaux qui a été affectée à leur lot à la suite de l’assemblée générale du 15 décembre 2016 et qu’ils ont expressément acceptée lors de leur adhésion à l'[…], le 30 novembre 2007, pour un montant de 278 400 euros l’a été en violation de l’article 25 des statuts de l’association qui prévoient que : « Il est convenu que chaque sociétaire supportera le coût des travaux réalisés en fonction des prestations souhaitées propres à son lot et supportera le coût des travaux des parties communes au prorata de sa quote-part attachée dans la propriété du sol et des parties communes générales. »

Ainsi, en adhérant à l'[…], M. E X et M^me F I épouse X ont régulièrement eu connaissance des statuts de celle-ci approuvés lors de l’assemblée constitutive du […] et du budget des travaux de restauration voté le 15 décembre 2006 comme du choix de l’entreprise générale D, de l’architecte M. Z, de la maîtrise d''uvre juridique par le cabinet Rivière & Maubaret et de l’intervention de la société CEDIF en qualité d’assistant technique du maître d’ouvrage pour un montant total de 630 400 euros comprenant le marché de travaux et les honoraires de ces intervenants.

En outre, il résulte du procès-verbal des délibération de l'[…] du 5 mars 2012 qu’ils ont réglé la totalité de leur quote-part des travaux de restauration, soit la somme de 278 400 euros correspondant d’ailleurs au montant du prêt Foncier tendant J3 qu’ils ont souscrit le 28 juillet 2007 auprès de la société Crédit foncier de France.

Dans ces conditions, les procès-verbaux des […] et 15 décembre 2006 sont opposables aux époux C comme retenu par les premiers juges et leur demande tendant à se voir restituer la somme de 278 400 euros a été à juste titre rejetée.

Sur les demandes de désignation d’un expert judiciaire en matière de construction et de paiement de la somme de 76 000 euros

Les premiers juges ont a bon droit rejeté la demande de désignation d’un expert judiciaire afin de procéder à la réception judiciaire du lot des époux X et d’examiner les travaux de restauration réalisés sur celui-ci alors qu’aux termes des statuts de l'[…] les membres de l’association ont délégué au président de celle-ci pouvoir pour procéder en qualité de maître d’ouvrage à cette réception et qu’ils produisent un procès-verbal de réception de leur appartement en date du 26 mai 2011 signé par la société CEDIF assistant du maître d’ouvrage, par la D et l’architecte, M. Z, ainsi qu’une attestation d’achèvement des travaux établie par celui-ci le 2 novembre 2011 faisant état de la levée des quelques réserves mineures notées lors de la réception.

En effet, si M. E X et M^me F I épouse X justifient avoir

été en contact avec la société CEDIF et la D à la suite de cette réception qu’ils ont contestée pour avoir été effectuée à leur insi et qu’un projet de transaction a été préparé, force est de constater qu’ils ne justifient pas pour autant de la nécessité de faire procéder à une réception judiciaire alors qu’une réception est en tout état de cause intervenue.

De même, alors qu’ils ne font état d’aucune malfaçon affectant leur lot, lesquelles ne peuvent être établies par les quelques photographies non datées qu’ils produisent aux débat, et alors même qu’il est constant que leur bien est loué depuis plusieurs années et qu’une mesure d’instruction n’a pas vocation à pallier à la carence d’une partie dans l’administration de la preuve, la désignation d’un technicien n’a pas lieu d’être ordonnée.

Enfin, s’ils produisent un avis technique établi le 7 juin 2012, à leur demande, par le cabinet Labourette, expert d’assuré, concluant à une surestimation des travaux de restauration menés de l’ordre de 50 % du prix au mètre carré, il n’est pas utile d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire sur ce point alors que M. E X et M^me F I épouse X qui ont accepté ces travaux et les ont réglés en totalité ne sont pas fondés à remettre en cause un prix qu’ils ont accepté en leur qualité d’adhérent à une association foncière urbaine libre qui a régulièrement voté le budget travaux.

Par ailleurs, les demandes formées par M. E X et M^me F I épouse X à l’encontre de l'[…] et de la D en paiement de la somme de 76 000 euros ne sont pas justifiées alors qu’il n’est pas établi que les travaux d’aménagement complémentaires litigieux convenus avec la société CEDIF pour un montant de 16 000 euros n’ont pas été réalisés et qu’il n’est pas démontré l’existence d’un système de commissions occultes lequel ne peut résulter de la seule production d’une facture du 2 janvier 2008 de la société HT finances adessée à la société CEDIF d’un montant de 59 829,90 euros au titre d’un « Apport marché de travaux » relatif à l’investissement des époux X dans le lot dépendant de l’immeuble de La Rochelle.

Les premiers juges ont donc rejetées à juste titre ces demandes de paiement d’une somme de 76 000 euros et la demande de fixation de cette somme au passif de la D le sera également.

Sur l’appel incident de l’Aful

L'[…] justifie par la production du procès-verbal de délibérations du 30 novembre 2007 actant de l’adhésion de M. E X et M^me F I épouse X en précisant que leur quote-part dans le budget de fonctionnement de l’association s’élève à 8 352 euros et par celle du procès-verbal de délibérations du 5 mars 2012 approuvant les comptes de l’association arrêtés au 15 novembre 2011 portant notamment sur le budget de fonctionnement d’un montant total de 17 172 euros de l’exigibilité de sa créance à l’encontre de M. E X et M^me F I épouse X comme de leur défaut de paiement, lesquels n’opposent aucune défense sur ce chef de demande dans leurs dernières écritures.

Par conséquent, le jugement entrepris est infirmé en ce qu’il a débouté l'[…] de sa demande en paiement de cette somme et M. E X et M^me F I épouse X sont condamnés à lui payer la somme de 8 352 euros avec intérêts au taux légal à compter de ses conclusions de première instance du 10 décembre 2015 lesquelles peuvent être retenues comme valant mise en demeure.

Par ailleurs, le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

M. E X et M^me F I épouse X, qui succombent en appel, supporteront les dépens d’appel et leurs frais irrépétibles.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il est inéquitable de laisser à la charge de la société Crédit foncier de France, de l'[…] et de la société EKIP’ venant aux droits de la selarl J K en qualité de liquidateur judiciaire de la société YMO Development les frais non compris dans les dépens exposés en appel et il convient de condamner in solidum M. E X et M^me F I épouse X à leur payer à chacun la somme de 3 000 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il :

rejette les demandes de M. E X et M^me F I épouse X en paiement de dommages-intérêts pour violation par la société Crédit foncier de France directement ou par son mandataire des règles relatives au démarchage bancaire et financier et pour manquement à son devoir de conseil, d’information et de mise en garde,

rejette la demande de M. E X et M^me F I épouse X tendant à voir condamner la société Crédit foncier de France à leur remettre l’historique des échéances de remboursement des deux prêts,

rejette les demandes de M. E X et M^me F I épouse X de désignation d’un expert judiciaire afin de procéder à la réception judiciaire de l’appartement constituant le lot 11 de l’ensemble immobilier situé […] et à l’estimation des travaux,

dit les procès-verbaux de l'[…] du […] et du 15 décembre 2006 opposables à M. E X et M^me F I épouse X,

rejette la demande de restitution des sommes versées à l'[…] au titre des travaux sur leur lot pour un montant de de 278 400 euros et de 76 000 euros,

condamne M. E X et M^me F I épouse X aux dépens et à payer à la société Crédit foncier de France ainsi qu’à l'[…] la somme de 1 800 euros chacun,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il déclare irrecevables comme prescrites les demandes de nullité des prêts immobiliers consentis par la société Crédit foncier de France suivant offres acceptées le 28 juillet 2007, réitérés par actes authentiques des 19 et 24 septembre 2007 et en ce qu’il rejette la demande en paiement de l’association foncière urbaine libre […] formée à l’encontre de M. E X et M^me F I épouse X de la somme de 8 352 euros au titre de leur quote-part du budget de fonctionnement de l’association,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Rejette la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée par la société Crédit foncier de France et déclare recevables les demandes de nullité des prêts immobiliers consentis par la société Crédit foncier de France suivant offres acceptées le 28 juillet 2007, réitérés par actes authentiques des 19 et 24 septembre 2007 formées par M. E X et M^me F I épouse X,

Rejette les demandes de nullité des contrats de prêts souscrits par offres acceptées le 28 juillet 2007, réitérés par actes authentiques des 19 et 24 septembre 2007 de M. E X et M^me F I épouse X,

Condamne M. E X et M^me F I épouse X à payer à l’association foncière urbaine libre […] la somme de 8 352 euros avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2015,

Y ajoutant,

Condamne solidairement M. E X et M^me F I épouse X à payer à la société Crédit foncier de France les sommes de :

155 752,88 euros au titre du solde du prêt Foncia transformable avec intérêts au taux contractuel de 4,95 % sur la somme de 145 634,30 euros à compter du 1^er avril 2019 et au taux légal sur le surplus à compter de la même date,

345 650,07 euros au titre du solde du prêt Foncia tendance J3 avec intérêts au taux contractuel révisable sur la base du SWAP contre EURIBOR à 6 mois d’un maturité de 3 ans majoré de 1,4 % sur la somme de 323 083,48 euros à compter du 1^er avril 2019 et au taux légal sur le surplus à compter de la même date,

Rejette la demande de M. E X et M^me F I épouse X tendant à voir inscrire au passif de la société de construction et de rénovation du patrimoine atlantique, D, la somme de 76 000 euros,

Condamne in solidum M. E X et M^me F I épouse X aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile pour les avocats qui en ont fait la demande,

Condamne in solidum M. E X et M^me F I épouse X à payer à la société Crédit foncier de France, à l'[…] et à la société EKIP’ venant aux droits de la selarl J K en qualité de liquidateur judiciaire de la société YMO Development la somme de 3 000 euros chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT