Cour d'appel de Montpellier, 2e chambre civile, 31 mars 2022, n° 21/04025

TGI Béziers 15 juin 2021

CA Montpellier
Infirmation 31 mars 2022

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que la locataire n'a pas régularisé le paiement des loyers dans le délai imparti, permettant ainsi l'acquisition des effets de la clause résolutoire.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a déclaré que la locataire est occupante sans droit ni titre des lieux loués depuis la résiliation du bail, justifiant ainsi l'expulsion.
Accepté
Arriérés de loyers
La cour a ordonné le paiement des loyers impayés, considérant que la locataire n'a pas respecté ses obligations contractuelles.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a fixé une indemnité d'occupation à payer par la locataire jusqu'à la libération effective des lieux.
Accepté
Frais irrépétibles engagés
La cour a accordé une somme pour couvrir les frais irrépétibles, considérant que les bailleurs ont dû engager des frais pour faire valoir leurs droits.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'Appel de Montpellier a infirmé l'ordonnance de référé du Président du Tribunal Judiciaire de Béziers qui avait débouté les époux X de leurs demandes d'expulsion de la SAS CAP BO-SE, de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial pour défaut de paiement des loyers, et de paiement d'une provision sur les loyers impayés de l'année 2020. Les époux X, bailleurs, avaient fait délivrer un commandement de payer à la SAS CAP BO-SE, locataire, pour des loyers impayés de 2020, et demandé en référé la résiliation du bail et l'expulsion du locataire. La SAS CAP BO-SE invoquait l'impact des mesures sanitaires liées à la COVID-19 sur son activité touristique pour justifier le non-paiement des loyers. La Cour d'Appel a rejeté l'exception d'incompétence soulevée par la SAS CAP BO-SE et a jugé que les mesures sanitaires n'avaient pas suspendu l'exigibilité des loyers commerciaux, et que les périodes de loyers réclamées n'étaient pas concernées par les restrictions d'activité. La Cour a donc constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 14 février 2021, ordonné l'expulsion de la SAS CAP BO-SE, et condamné cette dernière au paiement de provisions sur les loyers impayés, d'une indemnité d'occupation, ainsi qu'au paiement des frais irrépétibles et des dépens de première instance et d'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 2e ch. civ., 31 mars 2022, n° 21/04025
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	21/04025
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Béziers, 15 juin 2021, N° 21/00311
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Eric SENNA, président
Avocat(s) :	Alexandre SALVIGNOLPhilippe BEZ
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS BEZ DURAND DELOUP GAYET
Parties :	S.A.S. CAP.BO.SE

Texte intégral

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 31 MARS 2022

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/04025 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PBUS

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 15 JUIN 2021

PRESIDENT DU TJ DE BEZIERS N° RG 21/00311

APPELANTS :

Monsieur Y X

né le […] à VINCENNES

de nationalité Française

[…]

Représenté par M^e SEBASTIAN substituant M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame Z A épouse X

née le […] à BREST

[…]

06740 CHATEAUNEUF-GRASSE

Représentée par M^e SEBASTIAN substituant M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

La Société CAP BO-SE, S.A.S. au capital de 50.000 euros, dont le siège social est […], […], immatriculée au RCS de BEZIERS sous le […], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège, […]

Représentée par M^e ZWILLER substituant M^e Philippe BEZ de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 31 Janvier 2022

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 FEVRIER 2022, en audience publique, Myriam GREGORI ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

Monsieur Eric SENNA, Président de chambre

Madame Myriam GREGORI, Conseiller

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

- Contradictoire

- prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Monsieur Eric SENNA, Président de chambre, et par M^me Laurence SENDRA, Greffier.

La SAS CAP BO-SE exploite des établissements d’hébergements touristiques au sein du village naturiste du CAP d’AGDE, Centre Héliopolis, la résidence Jardin d’Eden et la résidence Jardin de Babylone.

Monsieur Y X et Madame Z A son épouse sont propriétaires d’un appartement situé bâtiment C, lot […], au sein de la résidence Jardin d’Eden, qu’ils ont donné à bail commercial à la SAS CAP BO-SE par contrat en date du 1er janvier 2014, moyennant un loyer de 14.500,00 euros TTC payable en cinq échéances au 15 juin, 15 juillet, 15 août , 15 septembre et 31 décembre.

Faisant valoir que la SAS CAP BO-SE n’a réglé aucun loyer pour l’année 2020 malgré une mise en demeure, les époux X ont fait délivrer à cette dernière, le 12 novembre 2020, un commandement de payer la somme en principal de 11.600,00 euros visant la clause résolutoire contenue dans le bail, puis l’a fait asigner devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de BEZIERS aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, et aux fins d’expulsion et de condamnation de la SAS CAP BO-SE au paiement d’une provision.

Par ordonnance du 15 juin 2021 le juge des référés les a déboutés de leurs entières demandes en référé.
Par acte reçu au greffe de la Cour le 22 juin 2021 les époux X ont relevé appel de cette décision.

Par conclusions transmises par voie électronique le 19 janvier 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, ils demandent à la Cour d’infirmer la décision entreprise et de :

- dire qu’il n’existe aucun contestation sérieuse à leurs demandes,

- déclarer la juridiction des référés compétente,

- débouter la société CAP BO-SE de l’ensemble de ses demandes,

- constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail à la date du 12 décembre 2020 et juger en conséquence la résiliation du bail au 12 décembre 2020,

- ordonner l’expulsion de la société CAP BO-SE et de tous occupants de son chef, si besoin avec 1e concours de la force publique,

- condamner la société CAP BO-SE à leur payer, à titre provisionnel, la somme de 11.600,00 euros en principal, au titre des loyers impayés,

- condamner la société CAP BO-SE au paiement, à titre provisionnel, de l’intérêt au taux légal majoré selon les modalités suivantes : la somme de 11.600,00 euros portera intérêt au taux légal majoré de 4 points, 15 jours après la mise en demeure du 7 septembre 2020, soit à compter du 22 septembre 2020,

- condamner la société CAP BO-SE à payer, à titre provisionnel, 1a somme de 1160,00 euros au titre de1'indemnité de 10 %,

- condamner la société CAP BO-SE, à titre provisionnel, au paiement de la somme mensuelle de 1208,00 euros correspondant à la fraction du loyer annuel, à compter du 12 décembre 2020, jour de la résiliation, 1aquelle sera due jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire,

- condamner la société CAP BO-SE au paiement de la somme de 2500,00 euros au titre des frais irrépétibles de première instance,

- condamner la société CAP BO-SE au paiement de la somme de 3500,00 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

- condamner la société CAP BO-SE au paiement des frais du commandement de payer à hauteur de 193, 71 euros.

Par conclusions transmises par voie électronique le 8 septembre 2021, auxquelles il est renvoyé, la SAS CAP BO-SE demande à la Cour de :

- débouter les époux X de leurs demandes,

- dire qu’il existe une ou plusieurs contestations sérieuses,

- se déclarer incompétente au profit du Tribunal judiciaire déjà saisi au fond de contestations en opposition au commandement de payer,
- à défaut, déclarer irrecevables les demandes de condamnation formées à son encontre du fait du non paiement des loyers échus pendant la crise sanitaire.

À titre subsidiaire, elle sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire et entend voir juger que la clause pénale n’a pas à s’appliquer ou, à défaut, d’en réduire le montant.

Elle sollicite, en tout état de cause, la condamnation des appelants à lui verser, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 3000,00 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et une somme de 3000,00 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

MOTIFS DE LA DECISION

L’appel, interjeté dans les formes et délais de la loi, est recevable.

La SAS CAP BO-SE se prévaut de son action engagée au fond en contestation du commandement de payer qui lui a été délivré.

Il s’agit d’une action distincte de celle engagée par les époux X devant le juge des référés lequel demeure seul compétent pour statuer sur la demande de ces derniers tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

L’exception d’incompétence soulevée par l’intimée sera rejetée.

Les époux X se prévalent de l’acquisition des effets de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties, faute pour la SAS CAP BO-SE d’avoir régularisé dans le délai d’un mois le commandement de payer qui lui a été délivré le 12 novembre 2020 pour une somme en principal de 11.600,00 euros, portant sur les loyers impayés des mois de juin, juillet, août et septembre 2020.

Il n’est pas contesté que ces loyers sont dus en vertu du bail commercial signés entre les parties, portant sur la location d’un bien immobilier dans le cadre d’une résidence de tourisme.

L’intimée, de son côté, invoque l’existence de contestations sérieuses, faisant valoir que les mesures réglementaires prises pour lutter contre la propagation de l’épidémie COVID-19 ont interdit la réception du public dans les établissements destinés à le recevoir dans le cadre d’une activité commerciale, telles les résidences de tourisme ; elle avance s’être trouvée contrainte de tenir son établissement fermé dès le mois de mars 2020, cette période de fermeture administrative ayant duré jusqu’au 2 juin suivant, et ajoute qu’elle a perdu l’essentiel de sa clientèle, laquelle est surtout étrangère, au cours de l’été 2020 compte tenu des différentes annulations de séjours ; elle indique en outre que la fermeture de l’établissement a été à nouveau ordonnée, par le décret n°2020-1310 du 29 octobre 2020, jusqu’au 14 décembre 2020.

Elle se prévaut de la disparition temporaire de la chose louée, la dégageant de son obligation de payer le loyer au bailleur et l’autorisant à diminuer le montant du loyer en application de l’article 1722 du code civil.

Il convient de relever qu’aucune des mesures réglementaires ou légales relatives à la gestion de la crise sanitaire résultant de la pandémie COVID 19 n’a suspendu l’exigibilité des loyers commerciaux.
S’agissant de la privation de jouissance invoquée pendant la période de confinement général de l’année 2020 liée à la pandémie, et ayant pour effet selon l’intimée d’entraîner une perte partielle de la chose louée, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1722 du code civil, applicable aux baux commerciaux, si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit et si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix ou la résiliation même du bail.

Il est constant que la destruction de la chose louée peut s’entendre d’une perte matérielle de la chose louée mais également d’une perte juridique, notamment en raison d’une décision administrative, cette perte pouvant affecter la totalité du bien loué comme une partie de celui-ci mais pouvant aussi s’entendre plus largement, pour une perte partielle, de toute circonstance diminuant sensiblement l’usage de la chose louée.

Il ressort des différents textes successifs portant mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus Covid-19 que les résidences de tourisme, telles que celles exploitées par la société SAS CAP BO-SE, ont été soumises à une interdiction de recevoir du public, sauf si l’hébergement est de courte durée lorsqu’il constitue pour les personnes qui y vivent un domicile régulier (arrêté ministériel du 15 mars 2020 complétant celui du 14 mars 2020, article 8 du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020, article I bis-2° du décret n ° 2020-548 du 11 mai 2020 modifié par le décret n° 2020-604 du 20 mai 2020, article 41 du décret n° 2020-663 du 31 mai 2020 et article 41 du décret n° 2020-1310 du 29 octobre 2020).

Cependant, si ces mesures législatives ou réglementaires d’interdiction de recevoir du public ont bien porté directement sur le bien loué en cause et sur son usage, il n’en demeure pas moins que ces les dites mesures ont été limitées dans le temps, à savoir du 14 mars 2020 au 2 juin 2020 puis du 30 octobre 2020 au 14 décembre 2020.

Or, en l’espèce, les loyers réclamés par les époux X concernent des périodes non soumises aux restrictions susvisées, à savoir les mois de juin, juillet, août et septembre 2020.

Les bailleurs avancent par ailleurs, sans être contredits sur ce point, que la SAS CAP BO-SE n’a, depuis le 1er janvier 2020, versé aucun loyer, et ce que ce soit pour l’année 2021 ou l’année 2022.

Il convient dès lors de considérer que la période d’arriéré locatif n’est pas susceptible de tomber sous le coup des diverses dispositions susvisées et il doit être constaté que la clause résolutoire figurant au bail a pu prendre effet au 14 février 2021, soit deux mois après la date à laquelle l’activité a cessé d’être affectée.

L’ordonnance entreprise sera infirmée en ce sens et il convient de faire droit aux demandes des appelants relatives à la condamnation de la SAS CAP BO-SE au paiement de provisions conformes aux stipulations du contrat de bail commercial liant les parties, et notamment quant à l’application de la clause pénale dont le caractère excessif n’est pas démontré, ainsi qu’à la fixation de l’indemnité d’occupation.

La SAS CAP BO-SE sollicite, à titre subsidiaire, des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle ne propose cependant aucun échéancier et ne justifie à ce jour d’aucun règlement de nature à voir considérer qu’elle serait en voie d’apurer l’arriéré locatif. Elle ne démontre pas non plus avoir repris le paiement de l’intégralité des loyers ayant couru depuis la délivrance du commandement de payer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

La SAS CAP BO-SE, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande en outre de faire bénéficier les époux X des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de leur allouer, à ce titre, la somme globale de 3000,00 euros.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Reçoit l’appel de Monsieur Y X et Madame Z A son épouse ;

Infirme l’ordonnance entreprise et, statuant à nouveau :

Rejette l’exception d’incompétence soulevée par la SAS CAP BO-SE ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er janvier 2014, portant sur l’appartement situé bâtiment C, lot […], au sein de la résidence Jardin d’Eden, sont réunies à la date du 14 février 2021 ;

Déclare en conséquence la SAS CAP BO-SE occupante sans droit ni titre des lieux loués depuis cette date ;

Dit qu’à défaut pour la SAS CAP BO-SE d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;

Fixe à la somme de 1208,00 euros l’indemnité mensuelle d’occupation que la SAS CAP BO-SE devra payer à compter de la date de la résiliation de plein droit du bail le 14 février 2021, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

Condamne la SAS CAP BO-SE à payer aux époux X les sommes provisionnelles de :

- 11.600,00 euros représentant l’arriéré de loyers des mois de juin, juillet, août et septembre 2020, avec intérêt au taux légal majoré de quatre points à compter du 22 septembre 2020,

- la somme de 1160,00 euros au titre de1'indemnité contractuelle de 10% ;

Déboute la SAS CAP BO-SE de ses demandes subsidiaires de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire :

Condamne la SAS CAP BO-SE à payer à Monsieur Y X et Madame Z A son épouse la somme de 3000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

Condamne la SAS CAP BO-SE aux entiers dépens de première instance et d’appel, comprenant le coût du commandement de payer du 12 novembre 2020.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

MG 1. B C D E

[…]