ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 19 DECEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/01837 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QGHA

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 24 JANVIER 2024

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 8]

N° RG 1223001245

APPELANT :

Monsieur [M] [W]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Mathilde SEBASTIAN, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 24/002061 du 27/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIMEE :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 8] MEDITERRANEE METROPOLE (ACM – HABITAT), établissement public industriel et commercial, dont le siège social est [Adresse 7], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par M^e Alexia ROLAND de la SELARL VPNG, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e DA SILVA

Ordonnance de clôture du 29 Octobre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Novembre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

FAITS, PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte en date du 31 août 2021, avec prise d’effet au 1er septembre 2021, l’office public de l’habitat de [Localité 8] Méditerranée Métropole – ACM Habitat a donné à bail à M. [M] [W] un logement, situé [Adresse 2], escalier n°1, 4ème étage, appartement n°16, à [Localité 8] (34), moyennant un loyer mensuel de 316,71 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 47,75 euros.

L’office ACM Habitat a délivré à M. [W], par acte de commissaire de justice du 15 juin 2023, un commandement de payer la somme principale de 1 100,25 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 2 juin 2023, visant la clause résolutoire figurant au bail.

Puis, par acte du 24 août 2023, elle l’a assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier aux fins, notamment, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de la dette locative et d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération des lieux

Par ordonnance en date du 24 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en référé a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 août 2021 et ayant pris effet le 1er septembre 2021 entre ACM Habitat et M. [M] [W] concernant l’immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 28 juillet 2023,

— déclaré en conséquence M. [M] [W] occupant sans droit ni titre des lieux litigieux à compter du 28 juillet 2023,

— dit qu’à défaut pour M. [M] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux indument occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et à l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsé ou à défaut par le bailleur ;

— fixé au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que M. [M] [W] devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 28 juillet 2023, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles ;

— condamné M [M] [W] à payer à ACM Habitat la somme provisionnelle de 3 412,41 euros représentant l’arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation, arrêté à la date du 15 décembre 2023, mensualité du mois de novembre comprise ;

— condamné M. [M] [W] aux entiers dépens ;

— dit que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [M] [W].

Par déclaration en date du 5 avril 2024, M. [W] a relevé appel de cette ordonnance.

Par ordonnance en date du 30 avril 2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 5 novembre 2024 en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 29 mai 2024, M. [W] demande à la cour, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 700 du code de procédure civile, de :

— infirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

— et ce faisant, l’autoriser à se libérer de sa dette, outre les loyers et les charges courants, en 36 mensualités,

— suspendre les effets de la clause résolutoire du commandement pendant les délais accordés,

— dire que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

— mettre à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles et dépens exposés dans le cadre de la présente procédure.

Au soutien de son appel, il fait essentiellement valoir que':

— il a rencontré des problèmes de santé, qui l’ont conduit à perdre son emploi en février 2024,

— il a repris les paiements en avril 2024 et il règle la somme de 600 euros par mois pour apurer sa dette,

— il a retrouvé un emploi.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 27 juin 2024, l’office ACM Habitat demande à la cour, au visa de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1728, 540, 1240 du code civil, 834, 835, 696 et 700 du code de procédure civile, de :

— statuer ce que de droit sur la régularité de l’appel ;

— confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition figurant au bail étaient réunies à la date du 28 juillet 2023 et condamné M. [W] au paiement de la somme provisionnelle de 3 412,41 euros représentant l’arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté à la date du 15 décembre 2023, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— actualiser le montant de l’arriéré à la somme de 4 847,57 euros, arrêté au 27 juin 2024 ;

— pour le surplus, statuer ce que de droit sur les demandes de l’appelant tendant à être autorisé à se libérer de sa dette, outre le loyer et les charges courantes, dans la limite de 36 versements, voir suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

— dans l’hypothèse où il serait ferait droit à ses demandes :

— dire que si les délais sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir été acquise ;

— dire qu’en revanche à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet, de sorte que le bail étant résilié, M. [W] sera tenu de régler immédiatement l’intégralité des sommes restant dues, soit la somme de 4 847,57 euros arrêtée au 27 juin 2024, et indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, provision sur charges comprises qui aurait été dû en cas de poursuite de bail, soit la somme de 396,88 euros, jusqu’à libération des lieux ; à défaut pour lui d’avoir libéré les lieux passé un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier.

— en tout état de cause, condamner M. [W] au paiement de la somme de 500 euros en remboursement des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir en substance’que :

— les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont acquises,

— le montant de la dette locative doit être réactualisé,

— elle s’en remet sur la demande de délais de paiement.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 29 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1- sur la résiliation du bail et ses conséquences

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le commandement de payer devant satisfaire aux conditions de forme prévues à cet article.

Le bail comprend une telle clause résolutoire (article 3.6) et le commandement de payer vise ce délai de deux mois.

Au vu du décompte versé aux débats, arrêté au 25 juin 2024, le commandement de payer du 15 juin 2023 est demeuré infructueux pendant plus de deux mois'; c’est à juste titre que le premier juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, figurant au bail conclu entre l’office ACM Habitat et M. [W] étaient réunies et ce, à la date du 16 août 2023, et non du 28 juillet 2023 eu égard à l’application de l’ancienne loi.

Il en résulte que M. [W] est occupant sans droit du logement appartenant à l’office ACM Habitat depuis la résiliation le 16 août 2023. Cette occupation caractérise un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser sur le fondement de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.

L’ordonnance déférée sera confirmée, sauf quant à la date de la résiliation, en ce qu’elle a constaté la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire, ordonné à M. [W] de libérer les lieux et dit qu’à défaut, l’office ACM Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion

2 -sur le paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité mensuelle d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A compter de la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre du logement est tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixé par le premier juge, à un montant égal à celui des loyers et provisions sur charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié.

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats par le bailleur qu’à la date du 27 juin 2024 (terme de juin 2024 inclus), M [W] était redevable d’une somme de 4'847,57euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation, ce que ce dernier ne conteste pas.

Au vu de ces éléments, l’ordonnance déférée sera confirmée sur le principe de la condamnation à titre provisionnel du locataire à s’acquitter de l’arriéré locatif et à verser une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui des loyers et provisions sur charges, qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié et seulement amendée quant au montant de la provision au titre de l’arriéré locatif.

3- sur les délais de grâce

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [W] ne justifie nullement de ses revenus et charges, ne produisant strictement aucune pièce. Seul le décompte du bailleur confirme qu’il a versé la somme de 600 euros en avril, mai et juin 2024. Toutefois, ces versements ne démontrent même pas une reprise du paiement du loyer.

M. [W], qui ne justifie ni de sa situation actuelle, ni avoir entrepris une quelconque démarche en vue de la régularisation de sa situation, ne démontre pas être en capacité de régler la dette locative, dont le montant a été quadruplé depuis la délivrance du commandement en juin 2023.

Comme il a été précédemment mentionné, le commandement ayant été délivré le 15 juin 2023, le bail s’est trouvé résilié le 16 août 2023 et la décision du premier juge a été rendue le 24 janvier 2024, de sorte qu’il a déjà bénéficié d’un délai de plus de seize mois depuis la résiliation du contrat de location et de près de douze mois depuis la décision ordonnant son expulsion.

Au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de délais formée par M. [W]. L’ordonnance de référé sera confirmée.

4- sur les autres demandes

M. [W] partie succombante, sera condamné aux dépens d’appel, sans qu’il n’y ait lieu, celui-ci étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS':

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme l’ordonnance de référé déférée, sauf en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 juillet 2023, déclaré en conséquence que M. [W] est occupant sans droit, ni titre à compter du 28 juillet 2023, fixé l’indemnité mensuelle d’occupation qu’il devra payer à compter du 28 juillet 2023 et l’a condamné à payer la somme de 3'412,41 euros représentant l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 15 décembre 2023 (mensualité du mois de novembre 2023 comprise),

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, figurant au bail conclu le 31 août 2021, avec prise d’effet le 1er septembre 2021, entre l’office public de l’habitat de [Localité 8] Méditerranée Métropole – ACM Habitat et M. [M] [W], concernant l’immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 16 août 2023';

Déclaré en conséquence M. [M] [W] occupant sans droit ni titre des lieux litigieux à compter du 16 août 2023';

Fixe l’indemnité mensuelle d’occupation que M. [M] [W] devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 16 août 2023';

Condamne M. [M] [W] à payer, à titre provisionnel, à l’office public de l’habitat de [Localité 8] Méditerranée Métropole – ACM Habitat la somme provisionnelle de 4'847,57 euros représentant l’arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté à la date du 27 juin 2024 (mensualité du mois de juin 2024 comprise) ;

Confirme l’ordonnance de référé déférée pour le surplus';

Rejette la demande de l’office public de l’habitat de [Localité 8] Méditerranée Métropole – ACM Habitat formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

Condamne M. [M] [W] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions applicables en matière d’aide juridictionnelle.

le greffier la présidente