Cour d'appel de Montpellier, Chambre de l'expropriation, 15 mars 2024, n° 22/00023

TGI Aveyron 18 novembre 2022

CA Montpellier
Confirmation 15 mars 2024

Arguments

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Rejeté
Incompétence du juge de l'expropriation
La cour a confirmé que le juge de l'expropriation a compétence pour examiner la qualité des réclamants, car l'acte notarié de cession de droits indivis a été pris en compte.
Rejeté
Fixation de la valeur des biens immobiliers
La cour a rejeté cette demande, considérant que la mission de l'expert ne devait pas être modifiée.
Accepté
Dépens d'appel
La cour a condamné la commune aux dépens d'appel, car elle a succombé dans ses demandes.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, la commune de [Localité 17] a interjeté appel d'un jugement du juge de l'expropriation qui avait reconnu le droit de rétrocession de certains indivisaires sur un bien exproprié. La cour d'appel devait déterminer si ces indivisaires avaient la qualité pour agir et si le juge de l'expropriation était compétent. Le premier juge avait déclaré irrecevables les conclusions du commissaire du gouvernement et avait confirmé la qualité des réclamants. La cour d'appel, après avoir examiné les éléments, a confirmé le jugement de première instance, rejetant l'argument de la commune sur l'incompétence et la modification de la mission de l'expert. La cour a donc infirmé la demande de la commune et l'a condamnée aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, ch. de l'expropriation, 15 mars 2024, n° 22/00023
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	22/00023
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance d'Aveyron, EXPRO, 18 novembre 2022
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Yvan MONELLI
Cabinet(s) :	SELARL COUTURIER - BESSIERE
Parties :	COMMUNE DE [ Localité 17 ]

Texte intégral

N° RG 22/00023 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PT3W

Minute N° :

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Chambre de l’expropriation

ARRET DU 15 MARS 2024

Débats du 19 Janvier 2024

APPELANTE :

d’un jugement du juge de l’expropriation du département de l’Aveyron en date du 18 Novembre 2022

COMMUNE DE [Localité 17]

Prise en la personne de son Maire en exercice domicilié ès qualités

[Adresse 15]

[Localité 17]

Représentée par M^e BESSIERE membre de la SCP AVOCATS COUTURIER BESSIERE, avocat plaidant au barreau de RODEZ et la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER

INTIMES

Monsieur [I] [X]

[Adresse 12]

[Localité 13]

Madame [R] [X] épouse [A]

[Adresse 2]

[Localité 11]

Représentés par Maître Yvan MONELLI, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [M] [X]

[Adresse 3]

[Localité 11]

non représenté

Madame [D] [X] épouse [Z]

EHPAD [18] [Adresse 8]

non représentée

Monsieur [F] [X]

[Adresse 10]

non représenté

Madame [H] [U] épouse [O] es qualités d’héritière de Mme [U] née [X] décédée le 16/07/2017.

[Adresse 1]

non représentée

Madame [P] [U] épouse [S] es qualités d’héritière de Mme [E] [U] née [X]

[Adresse 9]

non représenté

EN PRESENCE DE :

Monsieur le COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT de l’ AVEYRON

DDFIP du Tarn – Commissaire du Gouvernement – Division

[Adresse 16]

[Localité 14]

Non comparant

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de président, a entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre,

Madame BOURDON, conseiller,

Monsieur GRAFFIN, conseiller,

GREFFIER :

M^me Béatrice MARQUES, greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique du 19 Janvier 2024 où l’affaire a été mise en délibéré à l’audience publique du 15 Mars 2024.

ARRET :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Florence FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre et Béatrice MARQUES, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

*******

EXPOSE DU LITIGE :

Par arrêté préfectoral du 4 décembre 2002 faisant suite à une expropriation pour cause d’autorité publique, la commune de [Localité 17] est devenue propriétaire de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 17], dépendant d’un ensemble immobilier dénommé « propriété [X] » et cadastré AB [Cadastre 6] et AB [Cadastre 7], pour une contenance de 1 a 68 ca.

La cour d’appel par arrêt du 20 juin 2006 a fixé l’indemnité d’expropriation des deux parcelles :

— AB [Cadastre 6] : située [Adresse 4] d’une contenance de 168 m² sur laquelle est érigé un immeuble, sachant que la commune a acquis en 1998 la part indivise correspondant au 3ème étage ;

— AB[Cadastre 7] ; contigüe partiellement encombrée de constructions inachevées de 617 m² ;

appartenant à l’indivision constituée de [R], [I], [M], [F], [D] et [J] [X] à la somme de 789 716, 50 €.

Par courriers du 17 février 2011, la commune a proposé aux indivisaires de leur rétrocéder les 1er, 2èmes, 3èmes, 4èmes et 5èmes étages de l’immeuble [Adresse 5], correspondant à la parcelle AB [Cadastre 6], éléments dont elle n’avait finalement pas l’usage, au prix de 670 000 €.

Mrs. [M] et [I] et Mme [R] [X] ont fait une offre de 250 000 € pour les éléments situés aux 1er, 2eme, 4eme et 5eme étages. La commune a refusé leur offre par courrier du 28 avril 2011.

Selon avis du 5 mai 2011, le service des domaines a évalué le bien à hauteur de 610 000 €.

Le juge de l’expropriation du département de l’Aveyron a été saisi par la commune de [Localité 17] le 23 octobre 2012, un premier transport sur les lieux a eu lieu le 11 juin 2013, puis un second transport en date du 16 novembre 2020 suite à radiation et réinscription du dossier, et enfin un troisième transport le 28 janvier 2022.

Par jugement rendu 18 novembre 2022, le juge de l’expropriation a :

— Déclaré irrecevables les conclusions du commissaire du gouvernement déposées le 25 octobre 2022 ;

— Débouté la commune de [Localité 17] de l’exception d’incompétence du juge de l’expropriation sur la qualité des réclamants ;

— Dit que Mme [R] et Mrs. [I] et [M] [X] se trouvent fondés à exercer à leur seul bénéfice leur droit de rétrocession sur l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 17], dépendant d’un ensemble immobilier dénommé « propriété [X] » cadastré AB n° [Cadastre 6] pour une contenance de 1 a 68 ca ;

— Ordonné une expertise et désigné pour y procéder M. [W] [V] avec pour mission :

se faire remettre ou communiquer tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission,

entendre les parties comme tout sachant dans leurs dires et explications, les instruire,

se transporter sur les lieux contentieux, les visiter et les décrire en leur état actuel,

rechercher au regard des règles d’urbanisme ou plus généralement administratives applicables d’une part, les éventuelles contraintes résultant de l’état de situation de l’immeuble et, d’autre part, les obstacles ou contraintes de toute nature pouvant en affecter la réhabilitation ou la rénovation,

déterminer à partir de l’arrêt définitif de la Cour d’appel de Montpellier du 20 juin 2006 et de l’état descriptif de division déposé au rang des minutes de Me [G], notaire à [Localité 17], le 26 mars 1965, publié au bureau des hypothèques de [Localité 17] le 30 avril 1965, volume 2688 n°21, la nature des lots dépendant des 1er, 2éme, 4ème et 5ème étages de l’immeuble cadastré à [Localité 17] AB [Cadastre 6] et de la copropriété [X] et objet du droit de rétrocession en litige,

préciser si ces lots ont subi des modifications affectant leur intégrité et rendant nécessaire une modification de l’état descriptif de division et dans l’affirmative préciser les lots concernés, la nature des travaux ayant porté atteinte à l’intégrité des lots et les surfaces faisant défaut,

proposer en tenant compte des éléments qui précèdent et à partir de plusieurs termes de références qui devront être annexés au rapport afin de pouvoir être discutés par les parties, la valeur des biens immobiliers faisant objet de la rétrocession,

s’adjoindre si besoin un sapiteur de son choix pour procéder à une étude technique de l’immeuble (fondations, planchers, couverture, murs, canalisations etc…),

faire toutes observations de nature à éclairer le juge de l’expropriation,

commis M. [K] ou tout autre magistrat comme juge chargé du contrôle des expertises, pour surveiller l’exécution de la mesure d’instruction,

dit que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise et devra commencer ses opérations dès sa saisine,

dit qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par le juge chargé du contrôle des expertises,

dit que les frais d’expertise seront provisoirement avancés par la commune de [Localité 17] (2 500 €),

dit qu’à la première réunion, l’expert communiquera un programme de ses investigations et évaluera aussi précisément que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours, de façon qu’à l’issue de cette réunion il fasse connaître au juge chargé du contrôle de l’expertise la somme globale qui lui paraît raisonnable et nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et lui sollicitera, le cas échéant, le versement d’une provision complémentaire,

rappelé que l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations,

rappelé que l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission,

autorisé l’expert à s’adjoindre, le cas échéant, tout spécialiste de son choix sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise, et des parties,

dit que l’expert adressera le rapport définitif de ses opérations le plus rapidement possible et en tout état de cause dans le délai impératif de 30 jours à compter de l’avis de versement de consignation après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties, le non-respect dudit délai étant susceptible d’entraîner l’application de l’article 235 al.2 du code de procédure civile,

dit qu’à l’issue de ses opérations, l’expert adressera aux parties son projet d’état de frais, d’honoraires et de débours en même temps qu’il l’adressera au magistrat taxateur en la personne de M. [K] ou son suppléant,

dit que les parties disposeront à réception de ce projet, d’un délai de 15 jours calendaires pour adresser au greffe et au magistrat taxateur, leurs observations sur ce projet d’état de frais, d’honoraires et de débours, afin de débat contradictoire préalable à l’ordonnance de taxe, et qu’à défaut d’observation dans ce délai de 15 jours, la partie s’étant abstenue sera considérée comme acceptant le projet d’état de frais, d’honoraires et de débours de l’expert ;

— Sursis à statuer sur les autres demandes ;

— Renvoyé l’affaire à l’audience du 31 mars 2023 à 10 heures au palais de justice de Rodez ;

— Réservé les dépens.

*******

Le 25 novembre 2022, la commune de [Localité 17] a interjeté appel du jugement, intimant Mmes et Mrs [R], [I], [M], [F] et [D] [X], [H] et [P] [U], ayant droit de [J] [X].

Dans ses dernières conclusions déposées au greffe le 6 décembre 2023, elle demande à la cour de :

Infirmer le jugement qu’il l’a déboutée de l’exception d’incompétence du juge de l’expropriation sur la qualité des réclamants, et donné comme mission à l’expert judiciaire désigné de fixer la valeur des biens immobiliers faisant l’objet de la rétrocession ;

Et statuant à nouveau ;

— Se déclarer incompétente pour juger de la qualité des réclamants ;

— Renvoyer les parties à se pourvoir devant le Tribunal judiciaire de Rodez en application de l’article L. 311-8 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

— Juger que la valeur des biens immobiliers devant faire l’objet de la retrocession soit fixée par l’expert de manière hypothétique ;

— Modifier la mission donnée à l’expert en ce sens ;

— Condamner solidairement M. [I] et Mme [R] [X] à lui verser la somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir que M. [I] et Mme [R] [X], ne sont pas titulaires du droit à rétrocession car ils n’ont pas la qualité d’expropriés, cette qualité appartenant à la seule indivision [X], qu’il n’appartient pas au juge de l’expropriation d’analyser les droits propres des membres de l’indivision, et de tirer les conséquences juridiques d’un acte de cession de droits indivis intervenu quatre ans après la notification du droit à rétrocession en lui donnant un effet rétroactif (article R. 421-3 du code de l’expropriation).

Sur la fixation du prix de cession, elle fait valoir qu’elle ne conteste pas la nomination d’un expert par le premier juge, mais insiste pour que la valeur soit fixée à titre hypothétique en attendant que la juridiction compétente se soit prononcée sur la qualité des réclamants.

*******

Dans leurs conclusions déposées au greffe le 22 mai 2023 Mme [R] et M. [I] [X] demandent à la cour de :

Juger qu’ils sont fondés à exercer, avec M. [M] [X] et à leur seul bénéfice, leur droit de rétrocession sur l’immeuble en cause ;

surseoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise à venir.

Ils font valoir qu’ils ont exercé ce droit en répondant au courrier daté du 17 février 2011 envoyé à cette fin par la commune de [Localité 17], et ce dans le délai de deux mois, que les autres indivisaires se sont abstenus car ils n’étaient pas intéressés, et qu’ils ont cédé leurs droits indivis de rétrocession le 20 janvier 2015 par acte notarié, chez Me [G], dont la portée est rétroactive en vertu des termes suivants mentionnés au paragraphe « Propriété – Jouissance : ' La date d’entrée en jouissance par le cessionnaire sera fixée rétroactivement au jour où la commune a notifié le droit de rétrocession ».

Ils expliquent que les transports sur les lieux des 16 novembre 2020 et 16 septembre 2022, ont permis de constater que l’immeuble s’est beaucoup dégradé faute de travaux d’entretien et en raison de l’occupation de squatters pendant plusieurs années, qu’une expertise est nécessaire pour déterminer la valeur du bien.

[P] [S] et [H] [U], ès qualités d’héritières de [J] [X] et [D] [X], qui ont adressé un courrier à la cour d’appel, et Mrs [F] et [M] [X] n’ont pas constitué avocat.

MOTIFS :

Sur la contestation sérieuse :

L’article L311-8 du code de l’expropriation prévoit que lorsqu’il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamants et toutes les fois qu’il s’élève des difficultés étrangères à la fixation du montant de l’indemnité et à l’application des articles L242-1 à L242-4, L322-12, L423-2 et L423-3, le juge fixe indépendamment de ces difficultés, autant d’indemnités alternatives qu’il y a d’hypothèses envisageables et renvoie les parties à se pourvoir devant qui de droit.

La commune de [Localité 17] soutient qu’il existe une contestation sérieuse relative à la qualité des réclamants au motif que la partie expropriée est l’indivision [X], seule visée dans l’arrêt du 20 juin 2006 qui a fixé le montant de l’indemnité, que les articles R421-1 et R421-3 du code de l’expropriation relatifs aux droits de rétrocession font référence aux anciens propriétaires ou à leurs ayants droit à titre universel, que si elle a mis l’indivision en mesure d’exercer son droit de rétrocession, seuls trois indivisaires ont manifesté leur volonté d’exercer ce droit, que l’acte notarié de cession de droits indivis de rétrocession en date du 20 janvier 2015 ne peut légitimer l’action de Mme [R] et M.[I] [X] car le délai pour se prévaloir du droit de rétrocession a expiré le 17 avril 2011, et qu’en outre M. [M] [X] n’a pas comparu dans la présente procédure.

Toutefois comme l’a retenu le premier juge il ressort clairement de l’acte notarié du 20 janvier 2015 que [D], [J] et [F] [X] ont cédé à [R], [M] et [I] [X] leurs droit indivis à rétrocession, et ont convenu que la date d’entrée en jouissance par [R], [M] et [I] [X] est fixé au jour où la commune a notifié le droit de rétrocession soit le 17 février 2011. Il n’existe donc aucune contestation sérieuse sur le fait qu’à compter du 17 février 2011 [R], [M] et [I] [X] sont les seuls indivisaires du bien objet du litige et ont bien fait valoir dans le délai de deux mois leur intention de se prévaloir de leur droit de rétrocession.

Le fait que M. [M] [X] n’a pas constitué avocat dans la procédure engagée par la commune de [Localité 17] le 23 octobre 2012 en fixation du prix, ne lui ôte pas sa qualité d’indivisaire ayant par courrier du 15 avril 2011 confirmé son intention d’agir en rétrocession. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a constaté l’absence de contestation sérieuse sur la qualité des réclamants.

Sur la demande de modification de la mission de l’expert judiciaire :

En l’état des développement ci dessus, la demande de la commune de [Localité 17] sera rejetée.

La comune de [Localité 17] qui succombe sera tenue aux dépens d’appel et déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour ;

Confirme le jugement rendu le 18 novembre 2022, par le juge de l’expropriation de Rodez en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Condamne la commune de [Localité 17] aux dépens d’appel.

Le greffier, Le président,