ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 13 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/03790 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QKHX

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 11 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CARCASSONNE

N° RG 24/00119

APPELANT :

Monsieur [I] [V]

né le 03 Juin 1942 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté sur l’audience par M^e Iris RICHAUD substituant M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Monsieur [C], [M], [A] [E]-[S]

né le 05 Octobre 1978 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Camille FABRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant, et par M^e Amandine GINTRAND, avocat au barreau de BORDEAUX, substituant M^e Juliette GRISET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame [X], [U], [W], [F] [E]-[S]

née le 15 Janvier 1983 à [Localité 8]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 1]

Représentée par M^e Camille FABRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant, et par M^e Amandine GINTRAND, avocat au barreau de BORDEAUX, substituant M^e Juliette GRISET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 14 Janvier 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Virginie HERMENT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

M^me Nelly CARLIER, Conseillère

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Charlotte MONMOUSSEAU

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 29 mars 1999, M. [H] [E] a donné à bail à M. [I] [V] dans un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], un local à usage de restaurant, pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 1999, moyennant un loyer annuel de 52 000 francs (15 842, 11 euros), payable en quatre trimestres égaux les premiers des mois de juillet, octobre, janvier et avril.

Par acte authentique en date du 29 mars 1999, M. [H] [E] a donné à bail à la société civile immobilière Midi-Dram dans un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], un local à usage d’habitation situé au deuxième étage, pour une durée de trois années, moyennant le paiement d’un loyer annuel d’un montant de 19 200 francs (2 927, 02 euros), payable par trimestre et d’avance, le premier jour de chaque trimestre.

Suite au décès de M. [H] [E] survenu le 22 octobre 2022, Mme [X] [E]-[S] et M. [C] [E]-[S] sont devenus propriétaires indivis des locaux objet du bail commercial.

Par acte en date du 30 janvier 2014, M. [I] [V] a consenti à Mme [O] [R] une location-gérance du fonds de commerce de restauration qu’il exploitait dans les locaux loués.

Le 23 mars 2023, Mme [X] [E]-[S] et M. [C] [E]-[S] ont fait délivrer à M. [I] [V] un commandement de payer la somme de 11 570, 58 euros au titre des loyers dus au 20 mars 2023, visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2024, Mme [X] [E]-[S] et M. [C] [E]-[S] ont fait assigner M. [I] [V] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Carcassonne. Dans le cadre de cette instance, ils ont demandé que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail commercial conclu le 29 mars 1999, que soient rejetées les demandes de M. [I] [V] de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, que soit ordonnée l’expulsion de M. [I] [V] et celle de tous occupants de son chef des locaux en cause, sous astreinte, que ce dernier soit condamné à leur payer à titre provisionnel une somme de 13 304, 43 euros au titre des loyers impayés, une somme de 46 621, 44 euros au titre des indemnités d’occupation et une somme de 5 992, 58 euros au titre de la clause pénale, qu’il soit enjoint à M. [I] [V] de communiquer les attestations d’assurance du local et qu’il soit condamné à leur verser une indemnité de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Aux termes d’une ordonnance rendue le 11 juillet 2024, le président du tribunal judiciaire de Carcassonne statuant en référé:

— a constaté l’acquisition de la clause résolutoire des contrats de baux liant les parties, avec effet au 23 avril 2023,

— a rejeté les demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire,

— a ordonné en conséquence, l’expulsion de M. [I] [V] et de tout occupant des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 6], occupés sans droit ni titre, avec l’assistance de la force publique si besoin était, conformément aux dispositions de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, et ce sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard à compter d’un délai de quinze jours suivant la signification de l’ordonnance, et pour une durée maximale de quatre-vingt-dix-jours, à l’issue de laquelle l’astreinte pourrait être liquidée et de nouvelles modalités de cette astreinte pourraient être fixées, le cas échéant,

— s’est réservé la liquidation de l’astreinte,

— a condamné M. [I] [V] à payer par provision à Mme [X] [E]-[S] et M. [C] [E]-[S] :

* la somme de 13 207,37 euros à valoir sur les arrérages de loyers et les charges arrêtés à la date du 23 avril 2023, augmentée des intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil,

* une somme trimestrielle provisionnelle de 3 682,70 euros à compter du mois de mai 2023 et jusqu’au départ effectif des lieux avec justification de la remise des clefs, montant dont il conviendrait de déduire la somme de 10 520,40 euros déjà versée sur la période du 3 avril au 6 mai 2024,

* la somme de 2 110 euros au titre de la clause pénale,

— a rejeté le surplus des demandes,

— a condamné M. [I] [V] aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer,

— a condamné M. [I] [V] à payer par provision à Mme [X] [E]-[S] et M. [C] [E]-[S] une indemnité de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— a rappelé que la présente décision bénéficiait de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration en date du 19 juillet 2024, M. [I] [V] a relevé appel de cette ordonnance.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 9 septembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. [I] [V] demande à la cour de :

— réformer l’ordonnance entreprise,

— juger n’y avoir lieu à appliquer les effets de la clause résolutoire,

— débouter les intimés de leurs demandes,

— les condamner aux dépens.

Au soutien de ses demandes, M. [I] [V] invoque les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et expose que la locataire-gérante, Mme [R], était tenue de verser un loyer mensuel de 1 350 euros entre les mains de Mme [X] [E]-[S] et M. [C] [E]-[S] directement, ce qu’elle n’a jamais fait, et qu’il a continué à assumer le paiement du loyer, en lieu et place du locataire-gérant.

Il souligne que durant près de vingt années, il s’est attaché à respecter les obligations contractuelles résultant du contrat de bail, que des difficultés économiques sont apparues en 2020 et 2021, en lien avec le Covid-19, que pendant cette période, il a poursuivi le paiement du loyer en fonction de ses capacités financières et qu’en 2022, il s’est acquitté d’une somme globale de 13 458 euros. Il ajoute qu’il a réglé diverses sommes en 2024, démontrant sa volonté de s’acquitter de ses obligations.

Il soutient qu’il s’acquitte également auprès des intimés des loyers dus en vertu d’un contrat de location conclu avec la société civile immobilière Midi-Dram dont il est le gérant.

Il fait valoir qu’en outre, il a satisfait au commandement en réglant la somme de 2 501 euros par virement bancaire des 11 et 12 juin 2023 et qu’il est à jour de ses loyers.

Il précise enfin qu’il tient à sauver le restaurant 'L’ostal des troubadours’ qu’il a lui-même créé le 15 avril 1968.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées le 10 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, Mme [X] [E]-[S] et M. [C] [E]-[S] demandent à la cour de :

— rejeter les demandes de M. [I] [V],

— confirmer l’ordonnance de référé de la présidente du tribunal judiciaire de Carcassonne en date du 11 juillet 2024, en ce qu’elle a :

* constaté l’acquisition de la clause résolutoire des contrats de baux liant les parties, avec effet au 23 avril 2023,

* rejeté les demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire,

* ordonné en conséquence, l’expulsion de M. [I] [V] et de tout occupant des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 6], occupés sans droit ni titre, avec l’assistance de la force publique si besoin était, conformément aux dispositions de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard,

* réservé au juge des référé du tribunal judiciaire de Carcassonne la liquidation de l’astreinte,

* condamné M. [I] [V] à leur payer par provision la somme de 13 207,37 euros à valoir sur les arrérages de loyers et les charges arrêtés à la date du 23 avril 2023, augmentée des intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil,

* condamné M. [I] [V] aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer,

* condamné M. [I] [V] à leur payer une indemnité de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— réformer l’ordonnance de référé de la présidente du tribunal judiciaire de Carcassonne en date du 11 juillet 2024, en ce qu’elle a :

* condamné M. [I] [V] à leur payer par provision une somme trimestrielle provisionnelle de 3 682,70 euros à compter du mois de mai 2023 et jusqu’au départ effectif des lieux avec justification de la remise des clefs, montant dont il conviendrait de déduire la somme de 10 520,40 euros déjà versée sur la période du 3 avril au 6 mai 2024,

* condamné M. [I] [V] à leur payer la somme de 2 110 euros au titre de la clause pénale,

* rejeté le surplus des demandes,

Et statuant à nouveau :

— condamner M. [I] [V] à leur payer par provision une somme journalière de 161,88 euros au titre de l’indemnité d’occupation, à compter du 24 avril 2023 et jusqu’au départ effectif des lieux avec justification de la remise des clefs, montant dont il conviendra de déduire les sommes déjà versées par M. [I] [V],

— condamner M. [I] [V] à leur payer, à titre provisionnel, la somme de 9 730,08 euros, à parfaire, correspondant à la créance née de l’application de la clause pénale,

— enjoindre à M. [I] [V] de communiquer les attestations d’assurance du local pris à bail,

Y ajoutant :

— condamner M. [I] [V] à leur verser la somme de 5 000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [I] [V] aux entiers dépens.

Ils exposent que s’il était prévu au contrat de location gérance conclu avec Mme [R] que celle-ci règlerait le loyer mensuel directement entre leurs mains, cette stipulation n’a jamais été mise en oeuvre et que Mme [R] s’est toujours acquittée des loyers auprès de M. [I] [V].

Ils indiquent en outre que depuis le premier trimestre de l’année 2019, M. [I] [V] n’a payé que très imparfaitement ses loyers commerciaux et qu’au 20 mars 2023, il était redevable de la somme de 11 570, 58 euros.

Ils précisent que suite à la pression résultant de l’engagement de la procédure en référé, M. [I] [V] s’est acquitté des sommes de 3 682, 70 euros au titre du 4ème trimestre 2023, de 3 682, 70 euros au titre du 1er trimestre 2024 et de 1 231 euros à valoir sur le 2ème trimestre 2024. Ils ajoutent qu’il a réglé une somme de 1 235 euros suite à l’audience du 17 juin 2024 et qu’il a réglé à six reprises une somme de 1 235 euros correspondant aux loyers des mois de juillet, août, septembre, octobre, novembre et décembre 2024.

S’agissant de l’acquisition de la clause résolutoire, ils invoquent les dispositions de l’article 834 du code de procédure civile et de l’article L. 145-41 du code de commerce, indiquent que le commandement délivré le 23 mars 2023 est demeuré sans effet, puisqu’aucune somme n’a été versée dans le délai imparti, et font valoir qu’ils sont fondés à solliciter la confirmation de l’ordonnance déférée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire.

En ce qui concerne la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, ils rappellent les dispositions de l’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce et de l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil. Ils indiquent que si le juge dispose d’un pouvoir souverain pour accorder des délais de paiement, il doit le faire par une décision motivée constatant la bonne foi du débiteur et l’impossibilité de se libérer immédiatement. Ils font valoir qu’en l’espèce, il ressort des courriels de M. [I] [V] qu’il n’entendait pas régler les appels qui lui étaient faits et a développé des moyens fallacieux dont il a renoncé à se prévaloir dès ses écritures de première instance. Ils ajoutent que c’est de mauvaise foi que M. [I] [V] rejette la faute sur sa locataire-gérante puisqu’en vertu de l’effet relatif des contrats, est inopposable au bailleur toute convention entre le locataire-gérant et le preneur du bail commercial. Ils font également valoir que M. [I] [V] ne justifie pas de l’impossibilité de payer le loyer.

De plus, ils soutiennent qu’en conséquence de la résiliation depuis le 23 avril 2023, M. [I] [V] est occupant sans droit ni titre du bien immobilier et qu’il convient donc de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a ordonné son expulsion, sous astreinte.

S’agissant des demandes provisionnelles, ils expliquent que M. [I] [V] doit, au titre des arriérés de loyers, une somme de 13 207, 37 euros au titre de l’arriéré au 23 avril 2023, une somme de 1 662, 56 euros au titre de l’intérêt sur cette somme et une somme de 97, 06 euros au titre des frais de commissaire de justice. Ils font valoir qu’ils sont fondés à solliciter la confirmation de l’ordonnance du 11 juillet 2024 en ce qu’elle a condamné M. [I] [V] au paiement d’un arriéré locatif de 13 207, 37 euros, augmenté des intérêts au taux légal et des frais de commissaire de justice.

Concernant l’indemnité d’occupation, ils font valoir que le bail prévoit qu’à défaut pour le preneur d’évacuer les locaux, il sera redevable d’une indemnité d’occupation fixée au quadruple du loyer et qu’en vertu de la force obligatoire des contrats, il convient d’appliquer cette clause.

Du reste, ils indiquent qu’une clause pénale est stipulée au bail commercial qui trouve à s’appliquer sur toute sommes due et impayée, dès lors qu’un acte d’huissier a été effectué. Ils relèvent que ni le principe, ni le pourcentage stipulée n’ont été contestés par l’ordonnance entreprise, de sorte que la cour doit faire application de cette clause à l’ensemble des créances dont M. [I] [V] est débiteur et que dans la mesure où une somme de 97 300, 75 euros est due par l’appelant, ce dernier est redevable d’une somme de 9 730, 08 euros à parfaire au titre de la clause pénale.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande tendant au constat de la résiliation du bail

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le 23 mars 2023, a été délivré à M. [I] [V], à la demande de Mme [X] [E]-[S] et M. [C] [E]-[S], un commandement de payer la somme de 11 570, 58 au titre des loyers dus au 20 mars 2023, reproduisant la clause résolutoire figurant au bail commercial conclu entre les parties.

M. [I] [V] qui ne produit aucune pièce susceptible de remettre en cause la somme qui lui est réclamée au titre des loyers ne justifie pas s’être acquitté du montant visé au commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

En effet, il ne justifie d’aucun paiement effectué entre le 23 mars et le 23 avril 2023, et ne justifie que d’un virement d’un montant de 2 471 euros, effectué le 11 juin 2023.

Or, il ressort des pièces afférentes à ce virement, produites par l’appelant, qu’il fait suite au commandement de payer délivré le 2 juin 2023 à la société civile immobilière Midi Dram au titre du bail d’habitation et ne saurait venir en déduction des sommes dues par M. [I] [V] en vertu du bail commercial.

En tout état de cause, il est intervenu postérieurement au délai d’un moins ayant couru postérieurement au commandement du 23 mars 2023.

Dans ces conditions, c’est à juste titre que le premier juge a considéré que M. [I] [V] ne s’était pas acquitté de la dette locative visée au commandement de payer du 23 mars 2023 et a constaté l’acquisition de la clause résolutoire avec effet au 23 avril 2023.

De même, c’est à juste titre que le premier juge a considéré que M. [I] [V] était occupant sans droit ni titre depuis cette date et qu’une telle occupation constituait un trouble manifestement illicite qu’il convenait de faire cesser en ordonnant l’expulsion de ce dernier, sous astreinte, pour garantir l’exécution de la décision. La décision déférée sera confirmée à ce titre.

Sur la demande de provision à valoir sur les loyers

En application des dispositions du second alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut toujours accorder une provision au créancier.

En l’espèce, au vu du contrat de bail commercial, du décompte détaillé établi par Mme [X] [E]-[S] et M. [C] [E]-[S] figurant au commandement de payer délivré le 23 mars 2023 et du décompte actualisé des sommes dues au 12 juin 2024, et à défaut de preuve de paiements supplémentaires par le preneur, non pris en compte, il n’est pas sérieusement contestable que M. [I] [V] est redevable de la somme de 13 207, 37 euros au titre de l’arriéré des loyers arrêté au 23 avril 2023, étant observé au surplus que le contrat de location gérance conclu entre l’appelant et Mme [O] [R] n’est pas opposable aux bailleurs.

La décision déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a condamné M. [I] [V] au paiement d’une provision de ce montant, sauf à préciser qu’en application de l’article 1231-5 du code civil, les intérêts au taux légal sont dus à compter du 23 mars 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 11 570, 58 euros visée à ce commandement, et à compter du 28 février 2024, date de l’assignation en référé devant le président du tribunal judiciaire de Carcassonne, sur le surplus.

Sur la demande provisionnelle au titre des indemnités d’occupation

Sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés du tribunal judiciaire peut accorder une provision dès lors que l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, à la page 14 du bail commercial conclu le 29 mars 1999, il est stipulé qu’en cas de résiliation du bail par application de la clause résolutoire, à défaut pour le preneur d’évacuer les locaux, il sera redevable au bailleur de plein droit et sans aucun préavis d’une indemnité d’occupation fixée pour chaque jour de retard au quadruple du loyer en cours charges comprises, calculé prorata temporis, sans préjudice de tous droits à dommages et intérêts au profit du bailleur et sans que le paiement de cette somme puisse constituer pour le bailleur une acceptation du maintien dans les lieux du preneur.

Cette clause s’analyse en une clause pénale.

Or, selon l’article 1231 ancien du code civil, lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la peine convenue peut, même d’office, être diminuée par le juge à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’article 1152.

De plus, selon le second alinéa de l’article 1152 ancien du code civil, le juge peut même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire et toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

En outre, le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non contestable d’une clause pénale.

En l’espèce, une indemnité d’occupation dont le montant correspond au quadruple du loyer excède manifestement le revenu locatif dont se trouve privé le bailleur du fait de la résiliation du bail et est de nature à procurer un avantage indu au créancier. Elle est de ce fait sérieusement contestable.

La demande des bailleurs au titre de l’indemnité d’occupation ne peut être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, en considération de son objet qui est de réparer le préjudice causé au propriétaire par la perte des loyers et de se substituer à ces derniers.

C’est par conséquent à juste titre que le premier juge a estimé qu’à compter de la résiliation du bail, l’appelant était tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui des loyers et provisions sur charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’au moment où les propriétaires seraient mis en mesure de reprendre possession des lieux, c’est-à-dire lorsque ceux-ci seraient libérés et que les clés leur seraient remises.

Il ressort des décomptes de l’arriéré locatif arrêtés au 31 octobre 2024 et au 31 janvier 2025 que pour la période comprise entre le 23 avril 2023 et le 31 janvier 2025 est due une somme totale de 9 083, 90 euros (7 893, 50 + 1 190, 40 euros).

M. [I] [V] ne justifie pas avoir effectué des versements qui n’auraient pas été pris en considération dans les décomptes, tous les paiements dont il justifie y apparaissant.

Il n’est donc pas contestable qu’au titre des indemnités d’occupations comprises entre le 23 avril 2023 et le 31 janvier 2025, M. [I] [V] est redevable d’une somme de 9 083, 90 euros.

Dans ces conditions, la décision déférée sera infirmée en ce qu’elle a condamné M. [I] [V] à payer une indemnité trimestrielle d’occupation égale au montant du dernier loyer trimestriel en vigueur, à compter du mois de mai 2023 et jusqu’au départ effectif des lieux, dont il conviendrait de déduire la somme de 10 520, 40 euros.

Statuant à nouveau, la cour condamnera l’appelant au paiement d’une provision d’un montant de 9 083, 90 euros, au titre des indemnités d’occupations dues entre le 23 avril 2023 et le 31 janvier 2025, ainsi qu’au paiement à titre provisionnel, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes du second alinéa de l’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce, 'Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.'

De plus, l’article 1343-5 du code civil dispose en son premier alinéa que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [I] [V] ne verse aux débats aucune pièce susceptible de justifier de sa situation financière et ne ne démontre pas être en mesure d’apurer sa dette locative tout en procédant au paiement du loyer courant.

S’il invoque des difficultés économiques résultant de la pandémie de Covid-19, il ne produit aucune pièce démontrant l’existence d’une baisse de son activité et de ses revenus durant les années 2020 et 2021.

De même, il explique que Mme [R], à laquelle il a consenti la location-gérance du fonds de commerce, ne s’est pas acquittée du montant des loyers comme il était contractuellement prévu qu’elle le fasse, mais ne produit aucune pièce au soutien de ces allégations.

Dans ces conditions, c’est à juste titre que le premier juge a rejeté les demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire formées par M. [I] [V].

La décision déférée sera confirmée à ce titre.

Sur la demande de provision au titre de la clause pénale

En application de l’article 1226 ancien du code civil, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution.

Selon l’article 1231 ancien du code civil, lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la peine convenue peut, même d’office, être diminuée par le juge à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’article 1152.

De plus, aux termes du second alinéa de l’article 1152 ancien du code civil, le juge peut même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire et toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

Le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non contestable d’une clause pénale.

En l’espèce, à la 12ème page du bail commercial liant les parties, il est stipulé au paragraphe 'Clause pénale’ que conformément aux articles 1226 et suivants du code civil, en cas de non paiement de toute somme due à son échéance et dès le premier acte d’huissier, le preneur devra de plein droit, payer en sus, outre les frais de recouvrement et y compris la totalité du droit proportionnel dû à l’huissier de justice, 10% du montant de la somme due pour couvrir le bailleur tant des dommages pouvant résulter du retard dans le paiement que des frais, diligences et honoraires exposés pour le recouvrement de cette somme.

Or, la demande d’infirmation des dispositions de l’ordonnance déférée relatives au paiement d’une provision au titre de la clause pénale formée par M. [I] [V] n’est fondée sur aucun moyen de droit ou de fait.

Du reste, M. [I] [V] n’invoque ni ne justifie du caractère manifestement excessif de cette clause.

Il n’est donc justifié d’aucune contestation sérieuse s’opposant à la demande des bailleurs au titre de la clause pénale.

Au vu du montant de la somme due par M. [I] [V] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, à hauteur de 22 291, 27 euros (13 207, 37 + 9 083, 90), M. [I] [V] est redevable d’une somme de 2 229, 13 euros au titre de la clause pénale.

La décision déférée sera infirmée en ce qu’elle l’a condamné au paiement d’une provision d’un montant de 2 110 euros à ce titre et statuant à nouveau, la cour le condamnera au paiement d’une provision d’un montant de 2 229, 13 euros.

Sur la demande de communication des attestations d’assurance

Au soutien de leur demande de communication, les intimés invoquent et justifient d’une mise en demeure qui a été délivrée à la société civile immobilière Midi-Dram, relative au bail d’habitation signé le 29 mars 1999.

Toutefois, dans la mesure où la société civile immobilière Midi-Dram n’est pas partie à la procédure, une demande de communication d’une attestation d’assurance par celle-ci n’est pas recevable.

Du reste, les intimés ne développent dans leurs conclusions aucun moyen relatif à une demande de communication dirigée contre M. [I] [V].

La décision déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de communication des attestations d’assuranece.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

M. [I] [V] succombant, c’est à juste titre que le premier juge l’a condamné aux dépens, outre le versement d’une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision sera confirmée à ce titre.

Succombant en son appel, il sera condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’au versement d’une indemnité complémentaire de 500 euros à chaque intimé.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme la décision déférée en ce que le juge des référés :

— a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties, avec effet au 23 avril 2023,

— a ordonné en conséquence l’expulsion de M. [I] [V] et de tout occupant des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 6], avec l’assistance de la force publique si besoin était, et ce sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard à compter d’un délai de quinze jours suivant la signification de l’ordonnance, et pour une durée maximale de quatre-vingt-dix-jours, à l’issue de laquelle l’astreinte pourrait être liquidée et de nouvelles modalités de cette astreinte pourraient être fixées, le cas échéant,

— s’est réservé la liquidation de l’astreinte,

— a condamné M. [I] [V] à verser à Mme [X] [E]-[S] et M. [C] [E]-[S] une provision d’un montant de 13 207, 37 euros au titre de l’arriéré des loyers arrêté au 23 avril 2023, sauf à préciser que les intérêts légaux sont dus à compter du 23 mars 2023 sur la somme de 11 570, 58 euros et à compter du 28 février 2024 sur le surplus,

— a rejeté les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

— a rejeté la demande de communication,

— a condamné M. [I] [V] à payer à Mme [X] [E]-[S] et M. [C] [E]-[S] une indemnité de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [I] [V] à payer à Mme [X] [E]-[S] et M. [C] [E]-[S] une provision d’un montant de

9 083, 90 euros au titre des indemnités d’occupations dues entre le 23 avril 2023 et le 31 janvier 2025,

Condamne M. [I] [V] à payer à titre provisionnel à Mme [X] [E]-[S] et M. [C] [E]-[S], à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi,

Condamne M. [I] [V] à payer à Mme [X] [E]-[S] et M. [C] [E]-[S] une provision d’un montant de

2 229, 13 euros au titre de la clause pénale,

Condamne M. [I] [V] à verser à Mme [X] [E]-[S] une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [I] [V] à verser à M. [C] [E]-[S] une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [I] [V] aux dépens d’appel.

Le greffier La présidente