Cour d'appel de Montpellier, 4e chambre civile, 11 septembre 2025, n° 24/00598

CA Montpellier
Infirmation 11 septembre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Contradiction dans les durées des mandats
La cour a jugé que la durée ferme de trois ans devait être appliquée, entraînant l'expiration des mandats aux dates indiquées.
Accepté
Perception indue des rémunérations
La cour a constaté que toutes les sommes perçues par l'agence après l'expiration des mandats l'ont été de manière indue.
Accepté
Partie perdante
La cour a jugé que l'agence Alpha, étant la partie perdante, devait supporter les dépens.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la SCI Les Nouvelles Réalisations du Littoral (NRL) conteste le jugement du tribunal judiciaire qui l'a condamnée à verser des rémunérations à l'agence Alpha. La question juridique principale porte sur la validité des mandats de gestion, NRL soutenant qu'ils avaient expiré. Le tribunal de première instance a condamné NRL à payer l'agence, considérant que les mandats étaient toujours en vigueur. La cour d'appel, après avoir analysé les clauses des mandats, a conclu qu'elles contenaient des durées inconciliables, ce qui a conduit à l'expiration des mandats. En conséquence, la cour d'appel a infirmé le jugement de première instance, débouté l'agence Alpha de ses demandes et condamné celle-ci à restituer les sommes perçues indûment.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 4e ch. civ., 11 sept. 2025, n° 24/00598
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	24/00598
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Hugo PLYERValentin ESCALE
Parties :	S.C.I. LES NOUVELLES REALISATIONS DU LITTORAL ( N.R.L ) enregistrée au RCS de [ Localité 6 ] sous le numéro 504783283, son gérant domicilié en cette qualité au siège c/ S.A.R.L. AGENCE ALPHA enregistrée au RCS sous le numéro <unk> 306346594

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 11 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/00598 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QDVY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 15 MAI 2023

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 6]

N° RG 1122001055

APPELANTE :

S.C.I. LES NOUVELLES REALISATIONS DU LITTORAL (N.R.L) enregistrée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 504783283 prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Hugo PLYER, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

S.A.R.L. AGENCE ALPHA enregistrée au RCS sous le numéro

306346594, dont le siège social est ENSEIGNE ORPI prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Valentin ESCALÉ, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 29 avril 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Mai 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Philippe SOUBEYRAN, président de chambre, chargé du rapport et M^me Marie-José FRANCO, conseillère.

Ces magistrat ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, président de chambre

M^me Marie-José FRANCO, conseillère

M. Jean-Jacques FRION, conseiller

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Philippe SOUBEYRAN, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier.

* *

FAITS ET PROCÉDURE

1- Selon mandats n°2858 du 23 octobre 2008 et n°2869 et 2867 du12 décembre 2008, la SCI les Nouvelles Réalisations du Littoral (ci-après NRL) a confié à l’agence Alpha (ci-après l’agence) trois mandats de gestion portant sur trois locaux commerciaux de la résidence le [4].

2- Chargée d’encaisser les loyers et charges, l’agence Alpha perçoit une rémunération de 5,5 % des sommes encaissées.

3- Depuis 2021, les locataires ont réglé directement leurs loyers à la société NRL, celle-ci indiquant avoir notifié la rupture des mandats à effet immédiat le 25 août 2021. L’agence Alpha n’a donc plus perçu les rémunérations convenues contractuellement.

4-Par courrier du 24 novembre 2021, l’agence Alpha a demandé à la société NRL de respecter les termes des mandats, en vain. Aucune solution amiable n’a été trouvée.

5-C’est dans ce contexte que l’agence Alpha a saisi le tribunal judiciaire de Montpellier le 10 mai 2022 afin de condamner la société NRL à s’acquitter des rémunérations manquantes.

6- Par jugement du 15 mai 2023, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

— Condamné la SCI les Nouvelles Réalisations du Littoral à payer à la SARL Agence Alpha la somme de 5 889,05 € correspondant à sa rémunération arrêtée provisoirement au mois de janvier 2023,

— Débouté la SCI les Nouvelles Réalisations du Littoral de ses demandes,

— Condamné la SCI les Nouvelles Réalisations du Littoral au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, à payer à la SARL Agence Alpha la somme de 1 500 € pour ses frais irrépétibles d’instance,

— Rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de plein droit,

— Condamné la SCI les Nouvelles Réalisations du Littoral aux entiers dépens.

7- La société NRL a relevé appel de ce jugement le 5 février 2024.

PRÉTENTIONS

8- Par dernières conclusions remises par voie électronique le 12 août 2024, la société NRL demande en substance à la cour, au visa des articles 1178 et suivants, 1227, 2003 et 2004 du code civil et l’article 7 de la loi Hoguet, de :

— Infirmer le jugement en toutes ses dispositions

Statuant à nouveau :

A titre principal :

— Constater que les mandats n° 2858, n° 2867 et n° 2869 ont expiré les 23 octobre 2021 et 12 décembre 2021,

— Rejeter la demande de paiement de l’agence Alpha de la somme de 5889,05 €,

— Condamner l’agence Alpha à restituer la somme de 6512,19 € TTC perçue au titre des rémunérations pour la période du 21 avril 2019 à ce jour,

A titre subsidiaire :

— Prononcer la nullité des mandats des 23 octobre 2019 et 23 octobre 2020 et des 12 décembre 2019 et 12 décembre 2020,

— Condamner l’agence Alpha à restituer la somme de 4 682,48 € TTC perçue au titre des rémunérations pour la période du 23 octobre 2019 à ce jour en exécution desdits contrats,

— Rejeter la demande de paiement de l’agence Alpha de la somme de 5889,05 € pour les rémunérations de la période septembre 2021 à janvier 2023,

A titre plus subsidiaire :

— Constater la résiliation des mandats au 2 septembre 2021,

— Constater l’absence d’abus dans la résiliation,

— Prononcer la résolution judiciaire des mandats à effet au 2 septembre 2021 aux torts de l’agence Alpha,

— Rejeter la demande de paiement de l’agence Alpha de la somme de 5889,05 € pour les rémunérations de la période de septembre 2021 à janvier 2023,

A titre encore plus subsidiaire :

— Constater la résiliation des mandats au 2 septembre 2021,

— Limiter l’indemnisation de l’agence Alpha pour non-respect du préavis à la somme de 685,92 € correspondant à la perte de chance souverainement évaluée à 50 % de la commission qu’elle aurait dû percevoir si le délai de préavis avait été respecté,

— Rejeter la demande de l’agence Alpha pour le surplus,

En tout état de cause :

— Rejeter la demande complémentaire en cause d’appel de paiement de la somme de 2 533,35 € TTC pour la période postérieure à janvier 2023,

— Condamner l’agence Alpha à restituer la somme de 4 411,55 € perçues au titre des dépôts de garantie,

— Ordonner l’éventuelle compensation entre cette créance et celle pouvant résulter d’une indemnisation accordée à l’agence Alpha,

— Condamner l’agence Alpha au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés en première instance et en appel,

— Condamner l’agence Alpha aux entiers dépens de première instance et d’appel.

9- Par dernières conclusions remises par voie électronique le 10 septembre 2024, l’agence Alpha demande en substance à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1182, 1188, 1215 et 1221 du Code civil, de :

— Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— Déclarer recevable l’appel incident de l’agence Alpha,

— Condamner la société NRL à verser à l’agence Alpha la somme de 2533,35 € TTC correspondant à sa rémunération sur la période allant du mois de février 2023 au terme des mandats,

— Ordonner la compensation entre ses créances et celle résultant de la restitution des dépôts de garantie,

— Condamner la société NRL à verser à l’agence Alpha la somme de 5000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Débouter la société NRL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner la société NRL au paiement des entiers dépens de l’instance.

10-Vu l’ordonnance de clôture en date du 29 avril 2025.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

11- NRL soutient l’absence de validité des mandats en l’état de la contradiction existant entre deux durées inconciliables qu’elle estime contraire aux dispositions de l’article 7 alinéa 1er de la loi Hoguet du 2 janvier 1970. S’agissant d’un contrat d’adhésion, il doit s’interpréter en sa faveur, laquelle est d’avoir un contrat d’une durée ferme de trois ans, résiliable chaque année à la date anniversaire, de telle sorte que les sommes perçues au-delà des 23 octobre 2011 et 12 décembre 2011 l’ont été de manière indue et doivent être restituées, dans les limites de la prescription quinquennale.

12- L’agence réplique que NRL ne peut sérieusement soutenir que les mandats seraient arrivés à leur terme trois ans après leur conclusion alors que les parties ont continué à les exécuter postérieurement et invoque les dispositions de l’article 1215 du code civil, expression d’un principe dégagé antérieurement.

13- La clause durée énoncée à chaque mandat est ainsi rédigée :

« Le présent mandat est donné pour une durée d’un an à compter de ce jour. Il se renouvellera ensuite tacitement d’année en année. L’une ou l’autre des parties pourra résilier le présent mandat au terme de chaque année à condition d’en aviser l’autre partie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception trois mois avant la date anniversaire que représente la date de signature des présentes.

Il est précisé que ce délai de préavis commencera à courir à compter du jour de la présentation de la lettre recommandée.

En tout état de cause, le présent mandat prendra irrémédiablement fin à l’issue d’un délai de trente ans à compter de la signature des présentes.

le présent mandat est donné pour une durée ferme de trois années à compter du jour de la signature des présentes.

Le présent mandat est donné pour une durée ferme de trois années à compter du jour de la signature des présentes (1).

L’une ou l’autre des parties pourra toutefois y mettre fin au terme de chaque année à condition d’en aviser l’autre partie par lettre recommandée avec demande d 'avis de réception trois mois avant la date anniversaire de la signature des présentes. Il est précisé que ce délai de préavis commencera à courir à compter du jour de la présentation de la lettre recommandée.

(…)

(1) au maximum trente ans »

14- Si selon l’article 1161 ancien du code civil, toutes les clauses des conventions s’interprètent les unes par les autres en donnant à chacune le sens qui résulte de l’acte entier, l’article 1162 du même code dispose que dans le doute la convention s’interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l’obligation.

15- La clause 'durée’ de chaque mandat édicte deux durées inconciliables, l’une d’une année renouvelable par tacite reconduction, l’autre de trois années avec possibilité de résiliation à chaque anniversaire.

16- La durée effectivement applicable ne peut s’expliciter par une autre clause du mandat.

17- Elle doit donc s’interpréter en faveur de la société NRL qui peut donc invoquer la durée qui lui est la plus favorable.

18- C’est ainsi que la durée ferme de trois ans doit être appliquée aux mandats, qui en l’absence de tacite reconduction applicable uniquement pour la durée d’un an, ont pris fin respectivement les 23/10/2011 (mandat du 2858) et 12/12/2011 (mandats n°2867 et 2869).

19- Pour faire échec à ce constat, l’agence oppose les dispositions de l’article 1215 du code civil selon lequel 'lorsqu’à l’expiration du terme d’un contrat conclu à durée déterminée, les contractants continuent d’en exécuter les obligations, il y a tacite reconduction. Celle-ci produit les mêmes effets que le renouvellement du contrat.

20- Toutefois, outre que cet article a été créé par l’ordonnance du 10 février 2016 entrée en vigueur le 1er octobre 2016 et n’est pas applicable à l’instance, à la différence du mouvement jurisprudentiel dans lequel la codification du nouveau code civil l’a inscrit, deux obstacles majeurs s’opposent à ce que la cour puisse considérer l’existence d’une tacite reconduction.

21- Ainsi, l’adjectif choisi par les parties quant à la durée de trois ans, qualifiée 'ferme’ qui, selon l’interprétation favorable à NRL, exclut la tacite reconduction.

22- Ainsi, alors que la tacite reconduction n’entraîne pas prorogation du contrat primitif mais donne naissance à une convention nouvelle, les parties ne peuvent déroger à la loi d’ordre public n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite loi Hoguet. Or, tout nouveau mandat doit être écrit et inscrit sur le registre des mandats en application des dispositions de l’article 6 de la loi Hoguet et de l’article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972.

23- Il n’y a donc eu aucune tacite reconduction en l’absence de tout

nouveau mandat écrit et enregistré à l’expiration des mandats échus.

24- Il s’ensuit que toutes les sommes perçues par l’agencepostérieurement à l’expiration de chaque mandat l’ont été de manière indue et qu’il convient dès lors non seulement de rejeter les prétentions de l’agence mais de la condamner, dans les limites de la prescription quinquennale, à restituer l’ensemble des sommes perçues, à hauteur du quantum réclamé qui ne fait dans son détail l’objet d’aucune contestation.

25- Le jugement sera en conséquence infirmé en toutes ses dispositions.

26- Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure

civile, l’agence supportera les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant contradictoirement,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la SARL Agence Alpha de l’ensemble de ses demandes;

Condamne la SARL Agence Alpha à payer à la SCI les nouvelles réalisations du littoral la somme de 6512,19€,

Condamne la SARL Agence Alpha aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne la SARL Agence Alpha à payer à la SCI NRL la somme de 2000€ pour la première instance et celle de 2500€ en cause d’appel, le tout en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

le greffier le président