ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 06 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/02038 – N° Portalis DBVK-V-B7H-PZKZ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 10 février 2023

Juge des contentieux de la protection de Perpignan

N° RG 21/00561

APPELANTS :

Monsieur [X] [N]

né le 04 Juillet 1991 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté sur l’audience par M^e Marjorie AGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER plaidant pour M^e Sarah HUOT de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

Monsieur [K] [N]

né le 18 Juillet 1960 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté sur l’audience par M^e Marjorie AGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER plaidant pour M^e Sarah HUOT de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

INTIME :

Monsieur [S] [D]

né le 22 Octobre 1964 à [Localité 10] (79)

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représenté sur l’audience par M^e Andie FULACHIER substituant M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et par M^e Dorothée RAMIO, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Janvier 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

M^me Marie-José FRANCO, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Henriane MILOT

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par M^me Henriane MILOT, Greffier.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

1- Le 30 mars 2019, M. [D] a donné à bail un appartement dont il est propriétaire à [Localité 7], par l’intermédiaire de l’agence Delias, à Monsieur [X] [N] pour un loyer mensuel de 650€, outre 100€ à titre de provision sur charges d’eau et d’électricité.

Son père, Monsieur [K] [N], s’est porté garant.

2- Selon courrier du 15 juillet 2020, M. [N] a donné congé par l’intermédiaire de l’agence Delias, pour le 15 octobre 2020.

3- M. [D] a contesté la validité de ce congé au motif qu’il ne lui avait pas été remis directement, exigeant en conséquence le règlement du loyer jusqu’au 4 décembre 2020.

L’état des lieux de sortie a eu lieu le 13 octobre 2020.

Par courrier du 16 octobre 2020 (2021 selon M. [D]), M. [N] a argué de la validité du congé et l’obligation de restituer le dépôt de garantie dans le délai légal.

Parallèlement, M. [N] a porté plainte pour l’infraction pénale que constitue la conclusion d’un bail sans remettre au locataire le diagnostic de performance énergétique.

4- C’est dans ce contexte que le 24 mars 2021, M. [D] a été assigné devant le Juge du Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Perpignan.

5- Par jugement du 10 février 2023, le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Perpignan a :

— Constaté la nullité de l’assignation susvisée ;

— Débouté les parties de toutes les autres demandes, les demandes reconventionnelles de la partie en défense devenant sans objet du fait de la nullité de l’assignation susmentionnée ;

— Condamné [K] [N] à payer à M. [D] la somme de 600 € au titre des frais irrépétibles ;

— Condamné [X] [N] à payer à M. [D] la somme de 600€ au titre des frais irrépétibles ;

— Mis les dépens à la charge de [K] et [X] [N] et, en tant que de besoin, les y condamne chacun en ce qui le concerne.

6- MM. [X] et [K] [N] ont relevé appel de ce jugement le 17 avril 2023.

PRÉTENTIONS

7- Par dernières conclusions remises par voie électronique le 21 mai 2024, les consorts [N] demandent en substance à la cour, au visa des articles 22 et 23 de la loi du 6 juillet 1989, L 134-3-1 du Code de la construction et de l’habitation, 56, 114 et 750-1 du Code de procédure civile, de :

— Infirmer le jugement dont appel ;

Statuant à nouveau :

— Débouter M. [D] de l’ensemble de ses demandes ;

— Déclarer l’assignation régulière et les demandes recevables ;

— Condamner M. [D] au paiement des sommes suivantes :

> 650 € au titre de la restitution du dépôt de garantie

> 65 € par mois depuis le 13 novembre 2020 à titre de majoration de 10 %

> 2 500 euros en indemnisation du préjudice moral subi par M. [X] [N]

> 1843 € au titre du remboursement des provisions sur charges versées, et

> Subsidiairement, si M. [D] justifiait de la réalité de la consommation électrique, le condamner au paiement de la somme de 1491,92 € au titre de la consommation du 1er septembre 2019 au 1er septembre 2020.

— Ordonner compensation entre ces sommes et celles dues au titre de la régularisation des charges ;

— Condamner M. [D] à verser une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

— Condamner M. [D] aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de la SCP d’avocats soussignés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

— Condamner toujours sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, le requis à rembourser à la requérante toutes sommes qui pourraient être mises à sa charge en application des dispositions du Décret n° 2001-212 du 08 mars 2001, modifiant le Décret 96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des Huissiers de Justice en matière civile et commerciale et relatif à la détermination du Droit proportionnel de recouvrement ou d’encaissement mis à la charge des créanciers.

8- Par dernières conclusions remises par voie électronique le 26 février 2024, M. [D] demande en substance à la cour, au visa des articles 15 de la loi du 6 juillet 1989, 1104 et suivants du Code civil, 54 et 750-1 du Code de procédure civile, de :

' à titre principal :

— Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a constaté la nullité de l’assignation du 24 mars 2021 pour défaut de mention des diligences entreprises en vue de la résolution amiable du litige.

' subsidiairement :

— Constater l’irrecevabilité des demandes des consorts [N] pour non respect de l’obligation de tentative préalable de règlement amiable du litige.

' reconventionnellement :

— Réformer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté M. [D] de ses demandes reconventionnelles,

— Ce faisant, condamner solidairement ou in solidum les consorts [N] à payer à M. [D] les sommes suivantes :

> 1 110,47 € au titre du non respect du délai du préavis et défaut de paiement de l’intégralité du loyer,

> 650 € à titre de dommages et intérêts pour non respect du droit de visite,

> 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour mauvaise foi dans l’exécution du contrat.

' En tout état de cause :

— Débouter les consorts [N] de l’ensemble de leurs demandes ou en toute hypothèse ordonner la compensation entre les créances respectives des parties ;

— Condamner les consorts [N] aux entiers dépens ainsi qu’à payer à M. [D] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

9- Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 décembre 2024.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la nullité de l’assignation (in limine litis)

10- Le premier juge a prononcé la nullité de l’assignation au visa des dispositions combinées de l’article 750-1 du code de procédure civile et de l’article 54 du même code.

L’article 750-1 dans sa rédaction applicable à compter du 01 janvier 2020, disposait, s’agissant notamment des actions tendant au paiement d’une somme inférieure à 5000€, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, que la demande en justice devait être précédée d’une tentative de conciliation ou de médiation ou de procédure participative. Des exceptions étaient toutefois prévues notamment pour motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai manifestement excessif au regard de la nature et des enjeux du litige.

L’article 54 du code de procédure civile dispose dans sa version en vigueur à compter du 01 janvier 2020 que la demande initiale doit mentionner, à peine de nullité, lorsqu’elle doit être précédée d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, les diligences entreprises en vue d’une résolution amiable du litige ou la justification de la dispense d’une telle tentative.

11- Par décision du 22 septembre 2022, le Conseil d’Etat a annulé l’article 750-1 du code de procédure civile dans sa rédaction créée par l’article 4 du décret 2009-1033 du 11 décembre 2019.

12- M. [D] poursuit à titre principal la confirmation du jugement en ce qu’il a annulé l’assignation pour non respect de l’article 54 5° du code de procédure civile, à défaut l’irrecevabilité des demandes adverses sur le fondement de l’article 750-1 du code de procédure civile.

14- L’article 750-1 du code de procédure civile ayant été supprimé de l’ordonnancement juridique par l’arrêt du Conseil d’Etat du 22 septembre 2022 et l’irrecevabilité de la demande n’ayant pas été constatée antérieurement, les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile n’étaient plus en vigueur au jour où il a été statué en première instance, peu important que l’article 750-1 ait ensuite été rétabli dans une version postérieure réécrite par décret du 11 mai 2023 qui n’ a eu pour effet de faire renaître le recours aux tentatives de conciliation et autres que pour les assignations postérieures à sa date d’entrée en vigueur.

15- Il s’ensuit qu’au jour de l’assignation du 24 mars 2021, la tentative de conciliation ou de médiation ou de procédure participative n’était pas prescrite par un texte spécial définissant le seuil en deçà duquel elle était obligatoire et que les dispositions de l’article 54 5° du code de procédure civile sanctionnant l’assignation de nullité pour le défaut de mention de l’une d’entre elles n’étaient plus applicables. La nullité de l’assignation n’était pas encourue pas plus que l’irrecevabilité des demandes.

Le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions.

Sur le remboursement de la provision sur charges

16- M. [N] sollicite condamnation de M. [D] à lui payer la somme de 1843€ en remboursement des provisions pour charges sur le fondement de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, estimant que les justifications n’étaient pas apportées, M. [D] ayant procédé de manière arbitraire au partage des factures d’eau et d’électricité entre les deux logements du bâtiment. A titre subsidiaire, il formule une demande de condamnation au paiement de la somme de 1491,92€ au titre d’une consommation d’électricité excessive.

17- Toutefois, il n’est pas justifié par M. [N] qui est débiteur en preuve de ce fait juridique que chacun des deux logements ne soit pas équipé d’un compteur individuel. L’état des lieux d’entrée du 27 mars 2019 et l’état des lieux de sortie du 13 octobre 2020 mentionnent les index heures creuses et heures pleines du compteur électrique dont rien ne permet d’établir qu’il soit commun aux deux logements.

18- Les pièces en numéro 22 au bordereau produites par M.[D] sont un justificatif probant au sens de l’article 23 la loi du 6 juillet 1989 du décompte de charges d’eau et d’électricité en considération de la consommation effective pour la période considérée, avec prise en compte des provisions versées.

19- Il n’est justifié d’aucune consommation excessive d’électricité en lien de causalité avec le défaut de production du diagnostic de performance électrique dont M. [N] prétend qu’il lui a fait perdre une chance de trouver un logement mieux isolé.

Sur la validité du congé

20- M. [D] soutient l’absence de validité du congé donné le 14 juillet 2020 entre les mains de l’agence Delias alors que M.[N] savait qu’elle n’était pas gestionnaire du bien. Il en veut pour preuve l’exemplaire du bail qu’il produit, signé des deux parties et les documents émanant de l’agence.

21- Le bail produit par M. [D] est certes signé des locataires et bailleur, à la différence de celui produit par M. [N], signé uniquement des locataires. Sur le premier, apparaissent des mentions manuscrites mentionnant en page première que l’agence Delias est non gestionnaire et en dernière page des mentions relatives au diagnostic énergétique.

Il n’est pas justifié que ces mentions manuscrites ont été approuvées par les locataires qui ne les ont pas expressément signées ou paraphées. Leur existence contractuelle est utilement contestée dès lors que la cohérence du dossier veut que les exemplaires ont été adressées pour signature aux locataires qui en ont fait retour d’un exemplaire signé au bailleur, lequel a ajouté postérieurement les mentions manuscrites querellées. Les attestations non conforme aux dispositions de l’article 2020 du code de procédure civile de l’agence Delias, engagée dans une communauté d’intérêts avec M. [D], et qui n’a pas répercuté à celui-ci le congé dont elle a été rendue destinataire, qui soutient n’avoir été mandatée que pour la recherche de locataires et l’état des lieux d’entrée sont contredites par le fait qu’elle soit encore intervenue pour l’établissement de l’état des lieux de sortie.

A défaut de rapporter la preuve qui lui incombe de l’accord contractuel et de l’information sur le fait que l’agence n’était pas constituée gestionnaire, celle-ci a présenté a minima les caractéristiques du mandataire apparent et le congé a été valablement délivré entre ses mains, le locataire étant maintenu dans la croyance légitime des pouvoirs du mandataire.

Le délai de préavis expirait donc le 14 octobre 2020 ; les clefs ont été restituées le 13 octobre 2020 entre les mains de l’agence Delias, qui au demeurant, n’a à cette date émis aucune réserve quant à sa capacité à les recevoir, de telle sorte que le loyer n’était plus du à l’expiration du délai de trois mois suivant le congé.

22- Quant au paiement du loyer des quinze premiers jours d’octobre, le paiement de 375€ réalisé par Mme [I] est libératoire.

Sur le remboursement du dépôt de garantie

23- En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

M. [D] ne conteste pas que l’état des lieux de sortie est conforme est à l’état des lieux d’entrée. Il devait donc le restituer au plus tard le 12 novembre à minuit.

Il sera en conséquence condamné à restituer la somme de 650€ et à payer la majoration de 10%.

Sur le droit de visite du bailleur

24- Ce n’est qu’à quelques jours (le 9 octobre 2020) de l’expiration du délai de préavis (13 octobre 2020) que M. [D] justifie de l’envoi d’un mail sollicitant les disponibilités de M. [N] afin de faire visiter l’appartement.

La brièveté de ce délai ne permettait assurément pas à M. [N] d’y répondre et de s’organiser de telle sorte que la prétention de M.[D] à l’indemnisation d’une perte de chance de relouer immédiatement l’appartement n’est pas justifiée.

25- S’agissant des demandes respectives de dommages et intérêts pour mauvaise foi, les crispations dans les relations contractuelles n’apparaissent pas plus imputables à l’une qu’à l’autre des parties de telle sorte que leurs demandes croisées seront rejetées.

26- Partie principalement perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, M. [D] supportera les dépens de première instance et d’appel, dont distraction pour ces derniers au profit de l’avocat qui en affirme le droit.

Les droits de recouvrement ou d’encaissement prévus à la charge du créancier le demeureront.

PAR CES MOTIFS

Statuant contradictoirement

Infirme le jugement en toutes ses dispositions

Statuant à nouveau

Dit n’y avoir lieu à nullité de l’assignation initiale

Déclare recevable les demandes de MM. [N].

Condamne M. [S] [D] à payer à M. [X] [N] la somme de 650€ en restitution du dépôt de garantie et celle de 65€ par mois depuis le 13 novembre 2020 au titre de la majoration légale

Déboute les parties de toutes prétentions plus amples

Condamne M. [S] [D] aux dépens de première instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de la SCP Vial-Pech de Laclause-Escalé-Knoeppfler-Huot-Piret-Joubes, sur son affirmation de droit.

Condamne M. [S] [D] à payer à MM. [N] la somme de 1200€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT