Cour d'appel de Montpellier, Chambre de l'expropriation, 16 mai 2025, n° 24/00008

TGI Pyrénées-Orientales 21 décembre 2023

CA Montpellier
Confirmation 16 mai 2025

Arguments

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Accepté
Confirmation de l'indemnité complémentaire
La cour a confirmé que l'indemnité complémentaire pour le cabanon était justifiée et conforme aux éléments présentés.
Rejeté
Requalification de l'indemnité de dépossession
La cour a estimé que les éléments de comparaison fournis par l'appelant ne justifiaient pas une augmentation de l'indemnité de dépossession, confirmant ainsi le jugement initial.
Accepté
Justification de la date de référence
La cour a confirmé que la date de référence au 1er février 2021 était appropriée et conforme aux dispositions légales applicables.
Rejeté
Irrecevabilité des conclusions
La cour a jugé que les conclusions de l'intimée avaient été déposées dans les délais impartis, rejetant ainsi la demande d'irrecevabilité.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, ch. de l'expropriation, 16 mai 2025, n° 24/00008
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	24/00008
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Pyrénées-Orientales, EXPRO, 21 décembre 2023
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	23 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe GRASMathieu PONS-SERRADEIL
Parties :	S.A.S. SOCIETE D' AMENAGEMENT DE LA ZAC GOLFIQUE DE [ Localité 33 ] Société par actions simplifiée inscrite au RCS de TOULOUSE sous le numéro

Texte intégral

N° RG 24/00008 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QDE4

Minute N° :

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Chambre de l’expropriation

ARRET DU 16 MAI 2025

Débats du 17 Janvier 2025

APPELANT :

d’un jugement du juge de l’expropriation du département des Pyrénées Orientales en date du 21 Décembre 2023

Monsieur [J] [W]

[Adresse 30]

[Localité 33]

Représenté par M^e Mathieu PONS-SERRADEIL, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

INTIMEE

S.A.S. SOCIETE D’AMENAGEMENT DE LA ZAC GOLFIQUE DE [Localité 33] Société par actions simplifiée inscrite au RCS de TOULOUSE sous le numéro 821 797 404, représentée par son Président en exercice

[Adresse 27]

[Localité 11]

Représentée par M^e Grégory CRETIN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et par M^e Philippe GRAS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

EN PRESENCE DU :

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DU DEPARTEMENT DES PYRENEES ORIENTALES

[Adresse 32]

[Localité 22]

Représenté par Mme [M] [E], inspectrice divisionnaire, déléguée par Monsieur le directeur département des finances publiques de l’Hérault, aux fonctions de commissaire du gouvernement,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de président, a entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre,

Monsieur GRAFFIN, conseiller,

Monsieur VETU, conseiller,

GREFFIER :

M^me Audrey VALERO, greffier, lors des débats et M^me Elodie CATOIRE, greffier,lors du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique du 17 Janvier 2025 où l’affaire a été mise en délibéré à l’audience publique du 21 Mars 2025, délibéré prorogé au 16 mai 2025.

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Florence FERRANET, conseiller, faisant fonction de présidente de chambre et Elodie CATOIRE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

*******

Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception.

La présidente entendue en son rapport, les avocats des parties et le commissaire du gouvernement entendus en leurs observations,

EXPOSE DU LITIGE :

Par délibération du 19 février 2008, le conseil municipal de [Localité 33] a décidé de créer une zone d’aménagement concertée complexe golfique sur les secteurs [Adresse 29]. Selon traité du 2 juin 2016 et avenants des 5 août 2016 et 7 décembre 2018, la commune de [Localité 33] a concédé l’aménagement de cette opération à la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 33].

Par arrêté du 24 janvier 2019 le préfet des Pyrénées Orientales a déclaré d’utilité publique le projet d’aménagement de la zone d’aménagement concerté [Adresse 29]. Ce même arrêté a autorisé la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 33] à acquérir pour le compte de la commune de [Localité 33] et par voie d’expropriation les immeubles nécessaires à la réalisation de l’opération.

Figurent dans le périmètre de la zone d’aménagement concertée les parcelles cadastrées commune de [Localité 33] section AV n°[Cadastre 7] et [Cadastre 8] de contenances respectives de 9016 et 14666 m² appartenant à M. [J] [W].

Par lettre du 5 octobre 2021 la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 33] a notifié son offre d’acquisition à M. [J] [W]. Faute d’accord, elle a saisi le juge de l’expropriation du département des Pyrénées Orientales aux fins de fixer les indemnités d’expropriation par mémoire daté du 17 janvier 2022, reçu au greffe le 7 février 2022. Le transport sur les lieux a été réalisé le 3 mai 2023.

Par jugement rendu le 21 décembre 2023, le juge de l’expropriation a :

Fixé l’indemnité due par la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 33] à M. [J] [W] à la somme globale de 279 404 euros se décomposant en 252 186 euros d’indemnité principale et 26 218 euros d’indemnité de remploi et 1 000 euros d’indemnité complémentaire pour l’expropriation des parcelles cadastrées commune de [Localité 33] section AV n° [Cadastre 7] et [Cadastre 8] ;

Condamné la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 33] aux dépens de l’instance et à verser à M. [J] [W] une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté le surplus des prétentions des parties.

M. [J] [W] a interjeté appel de ce jugement le 19 janvier 2024. Dans son second mémoire déposé au greffe le 20 décembre 2024 il demande à la cour :

De déclarer irrecevables les conclusions de l’intimée déposées le 10 juillet 2024 en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile et de l’article R311-26 du code de l’expropriation et de déclarer caduque l’appel incident ;

De confirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité complémentaire pour le cabanon à 1 000 euros ;

De confirmer le jugement en ce qu’il a fixé la date de référence au 1er février 2021 ;

D’infirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité de dépossession à la somme de 279 404 euros ;

De fixer l’indemnité principale à la somme 2 027 061,60 euros et l’indemnité de remploi à la somme de 203 706,16 euros, soit une indemnité totale de 2 230 767,76 euros ;

De condamner la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 33] aux dépens d’appel et à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans son second mémoire déposé au greffe le 10 janvier 2025 la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 33] demande à la cour :

De déclarer recevables ses premières conclusions déposées au greffe le 11 juillet 2024 ;

D’infirmer le jugement en ce qu’il a fixé la date de référence au 1er février 2021 pour les parcelles AV [Cadastre 7] et [Cadastre 8] ;

De fixer la date de référence au 7 août 2009 pour la partie des parcelles soumises au droit de préemption urbain;

De fixer la date de référence au 28 mars 2008 pour la partie des parcelles non soumises au droit de préemption urbain;

De confirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité globale de dépossession à la somme de 279 404 euros ;

De rejeter l’appel principal de M. [J] [W] ;

De condamner M. [J] [W] aux dépens et à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le commissaire du gouvernement dans son mémoire déposé au greffe le 27 juin 2024 demande à la cour de confirmer en tous points le jugement qui a fixé l’indemnité à la somme de 279 404 euros.

Pour l’exposé des moyens il est renvoyé aux conclusions précitées en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la recevabilité du mémoire déposé le 11 juillet 2024 :

Il résulte de l’article R. 311-26 du code de l’expropriation, qu’à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé doit déposer ou adresser son mémoire en réponse et les documents qu’il entend produire au greffe de la chambre, dans les trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction. L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en est faite pour conclure. Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

En l’espèce le greffe a notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 16 avril 2024, le mémoire et les pièces de M. [J] [W] à la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 33] ; le courrier recommandé est revenu avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ». Le 29 avril 2024 le greffe a notifié à M. [J] [W] un avis de faire signifier son mémoire à l’intimée. M. [J] [W] ne justifie pas avoir répondu à cet avis. En tout état de cause la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 33] a déposé au greffe son mémoire en réponse le 11 juillet 2024 soit dans les trois mois du dépôt de son mémoire par l’appelant, la demande d’irrecevabilité du mémoire de l’intimée sera rejetée.

Sur l’indemnisation :

La date de référence :

La date de référence est la date à laquelle est appréhendé, soit l’usage effectif du bien s’il ne s’agit pas d’un terrain à bâtir au sens du code de l’expropriation, soit la constructibilité légale et effective de bien s’il s’agit d’un terrain à bâtir.

L’ exproprié sollicite la confirmation du jugement qui a retenu la date de référence au 1er février 2021 au visa des articles L.213-2-1, L.213-4 et L.213-6 du code de l’urbanisme pour les parcelles AV [Cadastre 7] et [Cadastre 8] faisant valoir que si le bien exproprié n’est qu’en partie situé dans le périmètre de péremption, les deux parties de l’unité foncière doivent se voir appliquer la même règle de fixation de la date de référence, qu’il y a lieu de faire application pour la totalité de chaque parcelle des dispositions de l’article L213-4. Il ajoute que la dernière modification intervenue le 1er février 2021 du Plan Local d’Urbanisme (PLU) de [Localité 33] a bien modifié ledit PLU, notamment en assouplissant les conditions concernant les installations classées.

La société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 33] soutient que le fait que le propriétaire d’un bien partiellement soumis au droit de préemption peut exiger que le titulaire du droit de préemption se porte acquéreur de l’ensemble de l’unité foncière n’interfère pas sur la date de référence et que la modification du 1er février 2021 qui a autorisé les installations classées « nécessaires » au lieu des installations classées « indispensables » dans les zones U et AU, n’a pas affecté les caractéristiques de la zone, que pour les parties de parcelles situées en zone de préemption urbain, il conviendra de retenir la date du 7 août 2009 (document approuvant le PLU), que pour les parties de parcelles non soumises au droit de préemption il convient de se référer à l’article L322-2 du code de l’expropriation qui fait référence à la date de publication de l’acte créant la ZAC dès lors qu’elle est antérieure d’au moins un an de la date d’ouverture de l’enquête publique préalable, soit le 23 mars 2008, date d’affichage et de transmission en préfecture de la délibération du conseil municipal créant la ZAC.

L’article L.322-2 du code de l’expropriation prévoit que sous réserve de l’application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ……. ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Toutefois en application des dispositions de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsque le bien est soumis au droit de préemption et fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation est celle prévue au a in fine l’article L.213-4 du code de l’urbanisme.

L’article L.213-4 du code de l’urbanisme prévoit que la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est pour les biens soumis au droit de préemption, non compris dans la zone d’aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

La parcelle AV [Cadastre 7] d’une superficie de 9016 m² est soumise au droit de préemption urbain sur 5161 m² et la parcelle AV [Cadastre 8] d’une superficie de 14666 m² est soumise au droit de préemption urbain sur 12953 m².

L’article L.213-2-1 prévoit que lorsque la réalisation d’une opération d’aménagement le justifie, le titulaire du droit de préemption peut décider d’exercer son droit pour acquérir la fraction d’une unité foncière comprise à l’intérieur d’une partie de commune soumise à un des droits de préemption institué en application du présent titre. Dans ce cas le propriétaire peut exiger que le titulaire du droit de préemption se porte acquéreur de l’ensemble de l’unité foncière. Il en résulte que si le titulaire n’exerce son droit que sur une fraction de l’unité foncière, la totalité de l’unité foncière est susceptible d’être incluse dans le périmètre, dès lors que le propriétaire de la parcelle en fait la demande.

En outre l’article L213-4 du code de l’urbanisme n’opère pas de distinction selon que la totalité ou seulement une partie de la parcelle est soumise au droit de préemption urbain pour fixer la date de référence « du bien » qu’il soit ou non compris dans le périmètre de la zone d’aménagement différé.

Il en résulte que la date de référence, qui ne peut être double pour une même parcelle, doit être fixée selon les dispositions de l’article L.213-4 du code de l’urbanisme pour la totalité de sa superficie, dès lors qu’au moins une partie de sa superficie y est soumise. Ce sont donc les dispositions de l’article L213-4 du code de l’urbanisme qui seront retenues pour fixer la date de référence des parcelles AV [Cadastre 7] et [Cadastre 8] qui sont partiellement soumises au droit de préemption urbain, savoir la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Le plan local d’urbanisme qui avait été approuvé initialement le 4 août 2009 a subi une modification simplifiée le 1er février 2021, savoir que les dispositions réglementaires de l’ensemble des zones A et AU, concernant les installations classées sont modifiées en ce que le terme « indispensable » est remplacé par le terme « nécessaire », le but étant de favoriser l’installation d’installations classées nécessaires à la vie de la commune ainsi que de ses différents quartiers.

Comme l’a justement retenu le premier juge cette correction, même si elle est mineure, a bien modifié le plan local d’urbanisme relativement aux zones U et AU, dont la zone 3AU1 en facilitant la création d’installations classées, c’est donc bien la date du 1er février 2021 qui doit être retenue comme date de référence pour les parcelles soumises totalement ou partiellement au droit de préemption urbain.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu pour les parcelles AV [Cadastre 7] et [Cadastre 8] la date de référence au 1er février 2021.

Sur la qualification des biens :

L’article L 322-3 du code de l’expropriation prévoit que la qualification de terrains à bâtir, est réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2.

M. [J] [W] soutient que le premier juge a commis une erreur d’appréciation en qualifiant la zone 3AU1 en zone d’urbanisation bloquée car cette zone est ouverte à l’urbanisation et constructible à la date de référence, que les parcelles AV [Cadastre 7] et [Cadastre 8] sont desservies par deux voies d’accès et à proximité immédiate des réseaux, que les parcelles doivent être qualifiée de terrain à bâtir pour leur partie située en zone 3AU1b.

La société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 33] répond qu’au 7 août 2009 les parties de parcelle soumises au droit de préemption urbain étaient situées en zone 3AU2, zone non constructible dont l’urbanisation est conditionnée à une modification du PLU, à la réalisation du golf de 9 trous et à la construction de 75 % de la zone 3AU1, soit une zone à urbaniser bloquée, que les biens ne sont pas desservis par les réseaux suffisants pour la totalité de la zone d’aménagement concertée, que les parties de parcelles ne peuvent être qualifiée de terrain à bâtir.

Au 1er février 2021, 18114 m² des parcelles sont situés en zone 3AU1b, et 5568 m² en zone Ng.

La zone 3AU1, composée des deux zones 3AU1a et 3AU1b, est clairement définie par le PLU comme une zone destinée à recevoir à courts et moyens termes une urbanisation sous forme principalement d’habitat et d’hébergement touristique lié à la réalisation d’un parcours de golf. L’urbanisation des zones 3AU1a et 3AU1b est conditionnée par la réalisation effective d’un parcours de golf de 18 trous. Les secteurs 3AU1a et 3AUlb, correspondent aux tranches opérationnelles de la ZAC afin de mettre en place un phasage de l’urbanisation et d’assurer la continuité de l’aménagement de la zone. Il est clairement indiqué que le secteur 3AU1b pourra être urbanisé lorsqu’au moins 75 % de l’aménagement du secteur 3AU1a sera réalisé et à la condition de la réalisation effective du parcours de golf. Il ne ressort pas de la délibération du 4 août 2016, que la réalisation du parcours de golf et de 75 % des constructions en zone AU1a étaient effectuée à la date de référence. Il en résulte que l’existence de la première condition tenant à la constructibilité des parties de parcelles situées en zone 3AU1b n’est pas démontrée. Les biens qui se trouvent dans la zone 3AU1 sont ainsi urbanisables mais sous conditions particulières.

En outre, la parcelle AV [Cadastre 7] est enclavée et la parcelle AV [Cadastre 8] est difficilement accessible par la voie communale. Les deux parcelles ne sont pas desservies par les réseaux et si ceux -ci se trouvent à proximité des parcelles, il n’est pas justifié qu’ils sont adaptés à la capacité de construction de l’ensemble de la zone d’aménagement. Il ressort au contrairement de la notice explicative du dossier d’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique que le réseau existant d’eau potable devra être renforcé, qu’un poste de refoulement devra être installé, que devra être exécuté un réseau de récupération des eaux de la station d’épuration, et du dossier de réalisation des équipements publics de la ZAC la nécessité de réaliser deux carrefours sur la RD 39, d’installer deux postes de refoulement des eaux usées, de renforcer le réseau d’eau potable existant au niveau de la RD 39 et des maillages extérieurs sur ces réseaux. Il en résulte que ces parties de parcelles ne peuvent être qualifiée de terrain à bâtir, mais seront évaluées en fonction de leur usage effectif et en tenant compte de leur situation particulière.

Les autres parties de parcelles situées en zone Ng, à la date de référence sont assimilables à l’actuelle zone Ng du PLU, elles seront évaluées en fonction de leur usage effectif, savoir des parcelles en état de friches.

Les indemnités de dépossession :

Concernant les parcelles situées en zone 3AU1b :

La société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 33] se basant sur la promesse de vente en date du 28-29 décembre 2020, réitérée le 22 mars 2021 qui a retenu une valeur 12 euros/m² pour les parcelles situées en zone 3AU1 et sur le jugement rendu le 21 décembre 2023 fixant la valeur de la parcelle cadastrée AX [Cadastre 3] dans le périmètre de la ZAC en zone 3AU1 du PLU à la valeur de 13 euros/m², sollicite la confirmation du jugement qui a retenu une valeur de 13euros/m².

Le commissaire du gouvernement fait valoir que la valeur vénale moyenne de 13 euros/m² est conforme aux éléments de référence observés dans le secteur et porte à l’appréciation de la cour la cession intervenue le 19 décembre 2019 d’un lot de parcelles dont la parcelle AR [Cadastre 10] située dans le périmètre de la ZAC en zone 2AU, soit dans une zone plus urbanisée que les zone 3AU1 et 2Nag, au prix de 15 euros/m².

M. [J] [W] conteste la valeur de 13 euros/m², considère que le terme de référence de la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 33] de décembre 2020 (12 euros/m²) ne peut être retenu car il s’agit de parcelles classées majoritairement en espace boisé et qu’en tout état de cause cette valeur doit être actualisée au-delà de 1 euro supplémentaire, et se référant à deux termes de comparaison, une cession intervenue le 5 octobre 2017 dans le lotissement [Adresse 31], au sud de la commune de [Localité 33] au prix de 94,93 euros/m² et une autre cession intervenue « il y a 10 ans » d’un terrain à bâtir à 98,27 euros/m², propose la valeur de 110 euros pour le terrain à bâtir et eu égard à l’arrêt de la cour d’appel du 27 novembre 2020, une valeur en l’état de la constructibilité limitée des autres parcelles à la valeur de 35 euros/m².

Il n’est produit aucun élément justificatif relatif à la cession intervenue en 2015 (sans plus de précision) d’un terrain de 26 458 m² à un prix de 98,27 euros/m², la pièce n°3 mentionnée dans les conclusions faisant référence à des cessions intervenues en 2017.

En ce qui concerne la cession d’un terrain à bâtir de 3665 m² intervenue le 5 octobre 2017 au prix de 347 920 euros dans le lotissement [Adresse 31] sur la commune de [Localité 33], ce terme de référence ne peut être retenu s’agissant d’un terrain à bâtir.

Il ne peut être tiré aucun argument des offres de cessions de terrains situées dans la ZAC Golfique aux prix de 388 euros/m² ou 429 euros/m², ne s’agissant pas de parcelles similaires et d’actes de ventes réalisées.

M. [J] [W] produit aux débats la délibération du 17 novembre 2022 dans laquelle le conseil municipal a autorisé la cession de 509 m² de la parcelle AN [Cadastre 21], cette superficie correspondant à un délaissé qui jouxte la parcelle des acquéreurs au prix de 20 euros/m². Toutefois comme l’a souligné la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 33], d’une part il n’est pas justifié que cette cession est intervenue, d’autre part la parcelle qui se trouve en plein centre du village, présente une superficie de 509 m² ce qui est sans aucune mesure avec les parcelles objet du litige et a été cédée afin de permettre aux futurs acquéreurs d’étendre le jardin entournant leur maison. La valeur au m² de ce projet de cession ne peut être comparée à celle des parcelles objets du litige.

La cour d’appel de Montpellier dans un arrêt du 27 novembre 2020 (RG 19/00013) a fixé la valeur de la parcelle cadastrée AC n°[Cadastre 10], située dans la zone Régals I de la commune de [Localité 28] au prix de 30 euros/m². Toutefois la parcelle était en zone 1AU1 constructible pour l’habitat sans restrictions et n’a pas été qualifiée de terrain à bâtir en raison de l’absence de réseaux suffisants pour desservir la totalité de la zone. Du fait de la différence de localisation des parcelles, [Localité 28] bordant la méditerranée, et de la différence de zone urbanisable, ce terme de référence ne peut être retenu comme correspondant aux parcelles situées en zone 3AU1 de la présente procédure.

Par acte des 28 et 29 décembre 2020 réitéré le 22 mars 2021, les parcelles AB [Cadastre 2] à [Cadastre 5] et AR [Cadastre 9], [Cadastre 16], [Cadastre 19], [Cadastre 12] et AV [Cadastre 23] situées dans la ZAC de [Localité 33] ont été cédées, pour la partie située en zone 3AU1 au prix moyen de 12 euros/m². Contrairement à ce qu’affirme M. [J] [W] ces parcelles ne sont pas situées dans un secteur boisé, à la différence des parcelles AR [Cadastre 1]et [Cadastre 6] qui ont aussi été cédées dans le même acte mais à un prix différent. Cet élément de comparaison est donc particulièrement pertinent. Est de même produit aux débats le jugement définitif (2023/55) rendu le 21 décembre 2023 qui a retenu pour la parcelle cadastrée AX [Cadastre 3] soumise au droit de préemption urbain et classées en zone 3AU1b qui a fixé la valeur de la parcelle à 13 euros/m².

Le commissaire du gouvernement produit en cause d’appel l’acte de cession de la parcelle AR [Cadastre 10] située dans la même commune, dans le périmètre de la ZAC, au prix de 15 euros/m². Toutefois il doit être tenu compte du fait que cette parcelle est située en zone 2AU soit dans une zone plus urbanisée que la zone 3AU1 et 2Nag.

M. [J] [W] fait valoir que si le prix au m² est fixé à 15 euros, la société expropriante fera une marge bénéficiaire de plus de 50 %, toutefois d’une part ce chiffre est contesté par l’autorité expropriante qui produit un bilan prévisionnel actualisé qui fait état d’une marge de 7,80 % et d’autre part, dès lors que la méthode d’évaluation retenue est celle des termes de comparaison, il n’y a pas lieu de se référer à la marge bénéficiaire de l’autorité expropriante.

En l’état de ces éléments, tenant compte de la pression foncière et donc de l’évolution à la hausse du prix de cession des terrains, il convient de confirmer la décision de première instance qui a actualisé le prix au m² de 12 euros de 2021, à 13 euros en 2023. Les parcelles situées en zone 3AU1 seront donc indemnisées sur la base de 13 euros/m².

Concernant les parcelles situées en zone Ndg et Ng :

La société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 33] produit aux débats sept actes de cession passés entre le 17 et le 23 mars 2021 de parcelles situées en zone Ndg ou Ng dans le périmètre de la ZAC qui ont été valorisées à 2,75 euros/m², l’acte de donation par M. [W] à ses trois enfants des parcelles AV [Cadastre 24], [Cadastre 25] et [Cadastre 26], issues de la parcelle AV [Cadastre 6] à ce même montant et le jugement définitif rendu le 21 décembre 2023 par le juge de l’expropriation des Pyrénées Orientales qui a retenu comme valeur des parcelles cadastrées section AV [Cadastre 12] et [Cadastre 14] dans le périmètre de la ZAC, le prix de 3 euros/m². Elle produit aussi l’acte de cession du 19 décembre 2019 concernant les parcelles AR [Cadastre 10] et AV [Cadastre 4],[Cadastre 17], [Cadastre 18] et [Cadastre 20] situées dans le périmètre de la ZAC en zone Ng pour une valeur moyenne de 2,80 euros/m².

Le commissaire du gouvernement produit en cause d’appel deux nouveaux termes de comparaison portant sur des parcelles situées à proximité des parcelles objet du litige, une cession intervenue le 12 octobre 2023 de la parcelle AV [Cadastre 13] qui est en nature de vigne pour la valeur de 3,14 euros/m², et la cession intervenue le 15 mai 2023 de la parcelle AV [Cadastre 15] pour la valeur de 3 euros/m².

M. [J] [W] conteste la prise en compte des éléments de comparaison ressortant des accords amiables produits par la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 33] au motif qu’il ne s’agit pas de biens comparables en l’absence de pièces précisant la nature des biens et surtout que la cession du 19 décembre 2019 ne peut être retenue car ces parcelles avaient été acquises par la commune le 24 février 2006 au prix de 6,20 euros/m².

Toutefois il ressort des copies des actes de cession produites aux débats que les parcelles objets des accords amiables situées à proximité des parcelles objet du litige sont des parcelles de terre, tout comme les parcelles objet du litige qui sont en nature de friches.

En ce qui concerne les parcelles cadastrées AV [Cadastre 4], [Cadastre 17], [Cadastre 18] et [Cadastre 20], la commune ne conteste pas le fait qu’elle les avait acquises le 24 février 2006 au prix de 6,20 euros/m² et qu’elle les a cédées avec la parcelle AR [Cadastre 10] au prix moyen de 2,80 euros en 2019. Toutefois comme l’a expliqué la commune, ces parcelles avaient été acquises par voie de préemption à une période où elles étaient classées en zone 2NA, zone d’urbanisation future. Les parcelles ayant été classées postérieurement à cette première mutation en zone Ng, le prix de la cession en 2019 peut bien être retenu comme élément de comparaison.

En l’état des éléments de comparaison qui montrent une valeur de 2,75 euros/m² et notamment l’acte de donation de M. [W] au profit de ses enfants des parcelles issues de la division de la parcelle AV [Cadastre 6], en date du 25 octobre 2022, et tenant compte de la pression foncière et donc de l’évolution à la hausse du prix de cession des terrains, l’évaluation du premier juge à 3 euros/m² sera confirmée.

L’indemnité principale sera donc fixée à la somme suivante :

18114 m² x 13euros (zone 3AU1b) = 235 482 euros ;

5568 m² x 3 euros (zone Ng) = 16704 euros ;

Soit un total de 252 186 euros.

L’indemnité de remploi :

Le mode de calcul retenu par le premier juge n’est pas contesté, sur la base de l’indemnité de dépossession de 252 186 euros cette indemnité sera confirmée à hauteur de 26 218 euros.

L’indemnité complémentaire pour le cabanon alloué par le premier juge n’est pas contestée en cause d’appel.

L’indemnité totale de dépossession s’élève donc à la somme de 279 404 euros.

Sur les autres demandes :

M. [J] [W] qui succombe principalement sera tenu aux dépens d’appel sans qu’il ne soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour ;

Déclare recevable le mémoire déposé le 11 juillet 2024 ;

Confirme le jugement rendu par le juge de l’expropriation le 21 décembre 2023 (N°2023/41) qui a fixé le montant de l’indemnité due par la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 33] à M. [J] [W] à la somme de 279 404 euros, pour l’expropriation des parcelles cadastrées commune de [Localité 33] section AV n°[Cadastre 7] et [Cadastre 8] ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [J] [W] aux dépens d’appel.

La greffière La présidente