ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 27 NOVEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/01995 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QT6E

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 26 MARS 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 8]

APPELANTE :

Madame [N] [U]

née le 29 Août 1974 au MAROC

de nationalité marocaine

[Adresse 6] [Adresse 7]

[Localité 2]

Représentée par M^e MAFFRE-SERVIGNE substituant M^e Mylène MENET, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-004290 du 13/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIMEE :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 8] MEDITERRANEE METROPOLE (ACM – HABITAT), Etablissement Public Industriel et Commercial au capital de 0,00 €, dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté par M^e BOURNEL substituant M^e Alexia ROLAND de la SCP VINSONNEAU PALIES-NOY-GAUER & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 30 Septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Octobre 2025,en audience publique, devant M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

FAITS, PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte en date du 26 janvier 2016, prenant effet le 28 janvier suivant, l’Office public de l’habitat de [Localité 8] Méditerranée Métropole-ACM Habitat a donné à bail à M. [X] [U] et Mme [N] [U] un immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel initial de 571,09 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 139,41 euros.

Par acte de commissaire de justice du 11 juin 2024, l’Office public de l’habitat de [Localité 8] Méditerranée Métropole a signifié à M. et Mme [U] un commandement de payer la somme principale de 2.731,01 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté au 14 mai 2024, visant la clause résolutoire figurant au bail.

Par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2024, l’Office public de l’habitat de Montpellier Méditerranée Métropole a assigné M. et Mme [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en référé, aux fins, notamment, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir l’expulsion des locataires et leur condamnation au paiement de la dette locative et d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération des lieux.

Par ordonnance de référé du 26 mars 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier statuant en référé a :

— déclaré recevable l’action en référé,

— déclaré recevable la demande d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 16 janvier 2016,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 janvier 2016 entre ACM Habitat et les époux [U] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 10], sont réunies à la date du 12 août 2024,

— condamné solidairement les époux [U] à payer à ACM Habitat la somme provisionnelle de 4 225,92 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 27 février 2025, mensualité du mois de février comprise,

— autorisé les époux [U] à se libérer de la dette, outre le loyer et les charges courants, en 35 versements mensuels de 118 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette,

Précisé que chaque versement devra intervenir le 15 du mois, et pour le premier versement, au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

— dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

— dit qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet, de sorte que, le bail étant résilié, les époux [U] :

— seront solidairement tenus de régler immédiatement la totalité des sommes restant dues,

— qu’à défaut pour les époux [U] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à leurs frais, dans tel garde-meuble désigné par les personnes expulsées ou à défaut par la bailleresse,

— devront solidairement payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges courantes applicables au jour de la résiliation de plein droit du bail le 12 août 2024, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par le restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire , avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

— débouté les époux [U] de leur demande d’expertise,

— débouté ACM Habitat de ses autres demandes,

— condamné solidairement les époux [U] aux dépens,

— dit que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge des époux [U],

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et débouté ACM Habitat de sa demande de ce chef,

— constaté l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue le 15 avril 2025, Mme [U] a relevé appel de cette ordonnance.

Par avis en date du 5 mai 2025, l’affaire a été fixée à l’audience du 7 octobre 2025 en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile.

Par conclusions du 25 septembre 2025, Mme [U] demande à la cour, au visa des articles 145, 834, 835 du code de procédure civile et 1343-5 du code civil, de :

— en toute hypothèse, réformer l’ordonnance déférée en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande d’expertise judiciaire,

— statuant à nouveau, débouter l’ensemble des demandes de l’établissement public ACM Habitat, office public de l’habitat de [Localité 8] Méditerranée Métropole,

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire aux fins de :

— Entendre les parties, recueillir leurs dires et explications,

— Entendre tout sachant et se faire communiquer tous les documents qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— Dresser un bordereau des documents communiqués, étudier et analyser ceux en rapport avec le litige,

— Visiter et décrire les lieux litigieux sis [Adresse 5] (Hérault),

— Examiner et décrire les désordres survenus,

— Préciser la nature des désordres,

— Donner tout élément permettant de déterminer si les dommages constatés compromettent la jouissance paisible du preneur à bail, et pire, si les désordres rendaient le logement inhabitable,

— Analyser les préjudices invoqués et rassembler les éléments propres à en établir le montant,

— S’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de missions sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillis après leur avoir fait part, au moins un mois auparavant, de sa note de synthèse qui devra comporter son chiffrage des travaux de reprise et de réfection.

— condamner l’établissement public ACM Habitat, office public de l’habitat de [Localité 8] Méditerranée Métropole, à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’établissement public ACM Habitat, office public de l’habitat de [Localité 8] Méditerranée Métropole, aux entiers dépens, notamment les frais d’expertise judiciaire,

— confirmer ladite ordonnance, en ce qu’elle a déclaré recevable l’action en référé, l’a autorisée à se libérer de la dette locative d’un montant de 4.225,92 euros en 35 versements mensuels de 118 euros, le 36ème soldera la dette, a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiements accordés, a débouté ACM Habitat de ses autres demandes et dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à son égard, déboutant sur cette demande ACM Habitat.

Au soutien de son appel, elle fait valoir essentiellement que :

— sa demande d’expertise judiciaire a pour but de faire constater les nombreux désordres affectant le logement ainsi que l’estimation de son préjudice matériel et des membres de sa famille occupant le logement, elle est parfaitement fondée.

— elle produit diverses preuves de l’insalubrité de son logement.

— elle avait signalé les désordres à plusieurs reprises sans que le bailleur ne réponde.

— sa situation financière est précaire.

Par conclusions du 10 juillet 2025, formant appel incident, l’office public de l’habitat de [Localité 8] Méditerranée Métropole demande à la cour, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de:

— confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté la demande d’expertise judiciaire formulée par Mme [U],

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle l’a débouté de sa demande tendant à condamner Mme [U] à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— et, statuant à nouveau, condamner Mme [U] à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Il fait valoir en substance que :

— Mme [U] n’apporte aucun élément probant venant étayer sa demande d’expertise judiciaire, précisant ne jamais avoir été informé par la locataire de difficultés affectant le logement.

— il accepte l’octroi de délai de paiement à Mme [U] en raison de la diminution significative de la dette.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 30 septembre 2025.

MOTIFS de la DECISION :

1- sur la mesure d’expertise judiciaire

En application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, en référé.

L’obtention de ces mesures est subordonnée à l’absence de procès devant le juge du fond et au caractère légalement admissible de la mesure sollicitée, ce qui est le cas en l’espèce.

Elle est également subordonnée à l’existence d’un motif légitime et la recherche ou la conservation des preuves. Pour que le motif de l’action soit légitime, la mesure demandée doit être pertinente et avoir pour but d’établir une preuve, dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur.

Il ne peut être exigé du demandeur à la mesure d’expertise qu’il démontre les faits que la mesure d’instruction a pour objet d’établir.

Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l’espèce, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Selon l’article 20-1 de cette loi, dans sa version applicable au litige, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Le locataire est, selon les dispositions de l’article 7 c) et d) de cette même loi, obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Pour solliciter une demande d’expertise, Mme [U] considère que le logement loué présente un état d’indécence.

Toutefois, elle ne justifie pas avoir alerter le bailleur de cet état. En effet, aucun signalement n’a été effectué dans le cadre de la mesure d’aide à la gestion du budget familial ordonnée en 2018, les lettres adressées au bailleur (par un autre locataire) en 2021 concernent des difficultés relatives aux parties communes (utilisation du parking et des poubelles de la résidence, trappe fuyarde située en toiture, absence de lampadaires et dégradation des rambardes) alors que Mme [U] indique, elle-même, dans le cadre d’un signalement effectué le 1er juillet 2025, en cours d’instance d’appel, que les désordres existent depuis un ou deux ans.

De même, le contenu de la lettre adressée en recommandée le 24 avril 2025 au bailleur est inconnu (seule une copie de l’enveloppe étant versée aux débats -pièce 13 du dossier de l’appelante) tandis que le courriel adressé deux jours auparavant à la caisse d’allocations familiales compétente est relatif à la suspension de l’allocation logement.

Elle produit quatre photographies en gros plan, montrant un mur dégradé par l’humidité sans que celles-ci puissent être localisées dans son logement, ni surtout, que la cause de cette dégradation puisse être imputée au bailleur. Si elle produit, à hauteur de cour, un signalement en date du 1er juillet 2025, auprès de l’organisme Signal logement, qui tend à montrer que les murs photographiés sont situés dans la salle de bains de son logement, elle ne démontre nullement que ces dégradations, comme les fissures murales et les prises électriques également photographiées, sont étrangères à sa propre obligation d’entretien, notamment quant aux conditions d’utilisation de la pièce d’eau, dans laquelle se trouvent également des appareils destinés au lavage et séchage du linge.

Le certificat médical du docteur [K], en date du 18 novembre 2024, faisant état « d’allergies respiratoires d’un enfant de la locataire, rendant préférable un logement sans moisissures », ne démontre ni l’existence, ni la cause d’un état d’humidité du logement.

Le signalement effectué le 1er juillet 2025 concerne également des désordres relatifs à un risque d’effondrement du sol et d’un balcon et à la présence de peinture au plomb. Mme [U] ne produit aucune suite à cette saisine, alors que les photographies transmises ne peuvent suffire à établir l’existence de ces désordres.

Il en résulte que Mme [U] ne démontre pas que le bailleur a failli à ses obligation contractuelles et qu’une mesure d’expertise judiciaire est nécessaire pour en établir, ou conserver, la preuve.

Ainsi, cette demande sera rejetée. L’ordonnance sera confirmée de ce chef.

2- sur la résiliation du bail et ses conséquences

Les parties s’accordent pour solliciter la confirmation de l’ensemble des chefs de dispositif de l’ordonnance de référé déférée relatifs à la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et à la condamnation à un arriéré locatif avec des délais de paiement et suspension de la clause résolutoire.

L’ordonnance sera confirmée de ces chefs.

3- sur les autres demandes

Succombant sur son appel, Mme [U] (qui a été condamnée aux dépens de première instance) sera condamnée aux dépens d’appel sans qu’il y ait lieu, celle-ci étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, de la condamner sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de référé déférée sera confirmée dans toutes ses dispositions.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme dans toutes ses dispositions l’ordonnance de référé déférée ;

Et ajoutant,

Rejette les demandes des parties fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [N] [U] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions applicables en matière d’aide juridictionnelle.

le greffier la présidente