ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 25 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/01418 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PLCP

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 FEVRIER 2022

Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER

N° RG 11-21-661

APPELANTE :

Madame [A] [H]

née le 21 Juillet 1970 à [Localité 7] – TUNISIE

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Romain BOULET de la SARL SAINT CÔME AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIME :

Monsieur [F] [D] décédé le 14 juin 2022

né le 13 Juin 1928 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Elisabeth DOUY MERCIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTERVENANT VOLONTAIRE :

Monsieur [P] [C] [B] [J] [D] intervenant tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’héritier de Monsieur [F] [D], intimé, né le 13 juin 1928 [Localité 4], décédé à [Localité 5] le 14 juin 2022

né le 27 Septembre 1956 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représenté par M^e Elisabeth DOUY MERCIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 20 Janvier 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 FEVRIER 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing-privé en date du 2 septembre 2011, M. [F] [D] a donné à bail à Mme [A] [H] un local d’habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer indexé mensuel initial de 510 euros outre une provision sur charges mensuelle de 80 euros.

Saisi par M. [F] [D], le juge des référés du tribunal judiciaire a, par ordonnance du 10 octobre 2018, notamment constaté:

la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire le 10 avril 2018 et déclaré Mme [H] occupante sans droit ni titre puis ordonné son expulsion ;

que la locataire est redevable de la somme de 3.205 ,99 euros au titre de l’arriéré locatif comprenant l’indemnité d’occupation de septembre 2018 ;

que M. [D] est redevable de la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par la locataire puis ordonné la compensation de ces sommes.

Sur appel de Mme [A] [H], la cour de Montpellier a, par arrêt en date du 4 juillet 2019, infirmé l’ordonnance de référé et, statuant de nouveau, a dit n’y avoir lieu à référé et a invité les parties à mieux se pourvoir.

Selon exploit d’huissier en date du 29 mai 2020, M. [F] [D] a délivré un congé aux fins de reprise pour le 29 novembre 2020.

La locataire n’ayant pas quitté les lieux, M. [F] [D] l’a faite assigner devant le juge du contentieux la protection près le tribunal judiciaire de Montpellier selon exploit en date du 9 mars 2021 afin notamment de voir prononcer la résiliation du bail entre les parties le 30 novembre 2020, ainsi que son expulsion.

Le jugement rendu le 1er février 2022 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier :

Constate la validité du congé délivré par M. [F] [D] à Mme [A] [H] ;

Dit que Mme [A] [H] est occupante sans droit ni titre depuis le 30 novembre 2020 ;

Accorde à Mme [A] [H] un délai de 5 mois pour quitter les lieux à compter de la présente décision ;

Ordonne l’expulsion Mme [A] [H] et de tous occupants de leur chef à l’issue de ce délai et à défaut pour Mme [A] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde-meuble désigné par eux ou à défaut par la bailleresse ;

Fixe au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Mme [A] [H] devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 30 novembre 2020, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles ;

Déboute M. [F] [D] de sa demande d’astreinte ;

Déclare irrecevable les demandes formées par Mme [A] [H] au titre du trouble de jouissance antérieure au 9 août 2017 ainsi que les demandes au titre du remboursement des matériaux utilisés pour l’aménagement du logement ;

Déboute Mme [A] [H] de sa demande au titre de la caducité de l’accord intervenu le 19 septembre 2019 ;

Déboute Mme [A] [H] de l’ensemble de ses autres demandes ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles ;

Condamne Mme [A] [H] aux entiers dépens ;

Déboute M. [F] [D] de ses autres demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Dit qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département.

Le premier juge retient la validité du congé délivré sur le constat du respect du formalisme prévu par les dispositions de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989. Il a octroyé un délai de cinq mois à la locataire pour quitter les lieux.

Saisi d’une demande présentée par Mme [H] aux fins d’obtenir la somme de 13.600 euros à titre de dommages et intérêts du mois de février 2015 jusqu’à l’exécution des travaux en octobre 2020, le premier juge relève que les demandes fondées sur le préjudice de jouissance antérieures au 9 août 2017 sont prescrites et déboute Mme [A] [H] du surplus, relevant qu’elle a signé un accord avec M. [F] [D] qui s’impose à elle et que ce dernier a rapidement fait réaliser les travaux dans un contexte particulier de pandémie.

Mme [A] [H] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 11 mars 2022.

Dans ses dernières conclusions du 6 janvier 2025, Mme [A] [H] demande à la cour de :

Accueillir et faire droit à l’appel interjeté par Mme [A] [H] ;

Déclarer nul le congé aux fins de reprise ;

Réformer le jugement entrepris en ce qu’il :

Déclare valide et légal le congé-reprise,

Dit que Mme [A] [H] est occupante sans droit ni titre depuis le 30 novembre 2020,

Accorde à Mme [A] [H] un délai de 5 mois pour quitter les lieux à compter de la présente décision,

Ordonne l’expulsion Mme [A] [H] et de tous occupants de leur chef à l’issue de ce délai et à défaut pour Mme [A] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde-meuble désigné par eux ou à défaut par la bailleresse,

Déclare irrecevable les demandes formées par Mme [A] [H] au titre du trouble de jouissance antérieure au 9 août 2017 ainsi que les demandes au titre du remboursement des matériaux utilisés pour l’aménagement du logement,

Déboute Mme [A] [H] de sa demande au titre de la caducité de l’accord intervenu le 19 septembre 2019,

Déboute Mme [A] [H] de l’ensemble de ses autres demandes,

Condamne Mme [A] [H] aux entiers dépens ;

En conséquence, et statuant à nouveau,

Déclarer, à titre principal, nul le congé aux fins de reprise ;

Accorder, à titre subsidiaire un délai de trois ans à Mme [A] [H] afin de pouvoir se reloger ;

Condamner à titre subsidiaire M. [P] [D] tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’héritier de M. [F] [D] à payer à Mme [A] [H] la somme de 2.000 euros pour le préjudice de rupture de l’engagement illusoire obtenu par la ruse ;

Condamner à titre très subsidiaire M. [P] [D] tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’héritier de M.[F] [D] à payer à Mme [A] [H] la somme de 6 000 euros au titre du préjudice du chantier anormalement long ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté feu M. [F] [D] de sa demande d’astreinte de 100 euros tout comme de ses demandes au titre des intérêts courant sur sa créance et de ses frais irrépétibles ;

Condamner M. [P] [D] tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’héritier de M. [F] [D] à payer à Mme [A] [H] à la somme de 15.200 euros pour son préjudice de jouissance ;

En tout état de cause,

Débouter M. [P] [D] tant en son nom personnel qu 'en sa qualité d’héritier de M. [F] [D] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

Condamner M. [P] [D] tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’héritier de M. [F] [D] au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance ainsi que d’appel.

A titre introductif, Mme [H] fait état de sa situation personnelle difficile étant mère célibataire en situation de handicap avec des troubles anxiodépressifs réactionnels majorés par le contentieux locatif. Elle rappelle encore qu’à son entrée dans les lieux en 2011, aucun état des lieux d’entrée n’a été établi, le bailleur s’y opposant eu égard à l’indécence manifeste du logement. En témoigne selon elle le rapport établi le 4 janvier 2018 par l’organisme Urbanis qui a retenu l’indécence du logement.

Au fond, elle conteste la validité du congé délivré le 29 mai 2020 remettant en cause l’effectivité du motif évoqué à savoir le souhait de loger la petite-fille du bailleur, Mme [N] [E]. Elle considère cette demande recevable en appel pour ne pas être nouvelle rappelant que le premier juge a été saisi de la question de la validité du congé en première instance ce qui l’autorise à remettre en question le motif allégué. Elle dénonce ainsi le caractère réel et sérieux du motif allégué. Elle ajoute que le souhait du bailleur est en réalité de récupérer le logement afin de le louer à un prix bien supérieur que le loyer actuel.

Elle ajoute que courant 2019, les parties ont convenu d’un accord ; elle explique que le bailleur a accepté de réaliser les travaux de décence et convenait d’un plan d’apurement qui confirmait l’effacement de la dette locative. Il résulte selon elle de cet accord l’acceptation de M. [D] qu’elle se maintienne dans les lieux au-delà du terme contractuel fixé au 30 septembre 2020 ce qu’elle analyse comme une reconduction tacite du bail ne permettant pas la délivrance d’un congé avec effet 29 novembre 2020.

De manière subsidiaire, elle sollicite des plus larges délais pour quitter le logement et se prévaut en ce sens de sa situation d’handicap reconnue par les autorités administratives qui ont fait de son relogement une priorité. Elle dénonce également les diverses menaces dont elle est victime de la part du propriétaire qui l’ont conduite à déposer plainte à son encontre.

Sur le trouble de jouissance, elle indique que l’obligation de délivrer un logement décent est d’ordre public et a un caractère continu en sorte que le premier juge ne pouvait retenir la prescription de sa demande. Elle ajoute que le logement n’était pas conforme aux critères de décence comme en témoigne le rapport Urbanis du 4 janvier 2018 ainsi que le rapport établi le 10 juillet 2018 par le service communal d’hygiène et sécurité de la ville de [Localité 5].

Enfin, elle conteste la clause de travaux dont se prévaut le bailleur dans la mesure où le logement était indécent. Elle rappelle que l’acceptation par le preneur du logement en l’état ne le décharge nullement de son obligation de délivrer un logement décent. Elle dénonce enfin le manque de diligence du bailleur dans l’organisation des travaux de réfection.

Dans ses dernières conclusions du 17 septembre 2024, M. [P] [D], intervenant tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’ayant-droit de M. [F] [D], demande à la cour de :

Juger recevable en son intervention volontaire, ses demandes et son appel incident, M. [P] [D], ès qualité d’héritier de M. [F] [D] tout comme désormais également ès qualité de propriétaire exclusif et en pleine propriété du logement occupé par l’appelante, venant directement aux droits de son père ;

In limine litis, confirmer le jugement déféré en ce qu’il a dit et jugé irrecevable comme prescrite la demande en indemnisation de préjudice de l’appelante pour la période antérieure à août 2017 ;

Juger irrecevable la demande de l’appelante en annulation du congé-reprise comme étant une demande nouvelle devant la cour de céans ;

Infirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. [P] [D] de sa demande d’astreinte tout comme de ses demandes au titre des intérêts courant sur sa créance et de ses frais irrépétibles ;

Statuant à nouveau,

Assortir l’obligation de quitter les lieux incombant à Mme [A] [H] d’une astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir, et ce jusqu’au jour de sa complète libération des lieux et de la remise des clés ;

Se réserver compétence pour la liquidation de l’astreinte ;

Dire et juger que les intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts, ce au taux de l’intérêt légal au visa de l’article 1343-2 du code civil ;

Confirmer le jugement déféré pour le surplus ;

Débouter Mme [A] [H] de l’intégralité de ses demandes, fins et écritures, comme étant irrecevables et en tout état de cause mal fondées ;

A titre très subsidiaire, si par extraordinaire la cour d’appel devait dire et juger caduc l’accord souscrit entre les parties en août-septembre 2019,

Condamner Mme [A] [H] à payer à M. [P] [D] la somme de 2.500 euros correspondant à son arriéré locatif ;

Débouter Mme [A] [H] de sa demande d’indemnisation ;

Ordonner la compensation entre les sommes éventuellement dues de part et d’autre en vertu de l’arrêt à intervenir ;

Condamner l’appelante aux entiers dépens, de première instance et d’appel, lesquels comprendront notamment le coût du congé-reprise pour habiter délivré le 29 mai 2020 pour 143,63 euros TTC ;

Condamner l’Appelante au paiement de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la validité du congé, il conteste en premier lieu la recevabilité de cette demande qui est nouvelle en appel, Mme [H] n’ayant nullement contesté le congé-reprise devant le premier juge. Au fond, il le motive par la volonté d’héberger sa petite-fille, qui pour des raisons financière, scolaire et de santé, doit pouvoir être hébergée sur [Localité 5] raisons pour lesquelles il envisageait de l’accueillir dans cet appartement.

L’intimé s’oppose à l’octroi de délai rappelant que Mme [H] se maintient dans les lieux depuis plus de quatre ans en dépit de la délivrance d’un congé pour reprise. Il conteste la réalité des démarches engagées par l’intéressée qui ne fait nullement état des propositions de relogement qui lui ont été faites et dont elle tait l’existence.

Sur l’indécence du logement, l’intimé sollicite la confirmation de la décision déférée tant sur la prescription. Sur la période non prescrite allant du 9 août 2017 au mois de septembre 2020, il rappelle les termes de l’accord intervenu entre les parties qui s’imposent à elle dans la mesure où le bailleur a respecté l’ensemble de ses engagements rendant la demande indemnitaire non fondée.

Il précise au besoin que les parties ont convenu lors de l’entrée dans les lieux de Mme [H] d’une dispense de paiement de deux loyers à charge pour le preneur de réaliser des travaux de réhabilitation de la salle de bains. Il conteste le manque de diligence opposé rappelant qu’il ne s’est engagé sur le respect d’aucun délai tout en soulignant les obstacles imputables à la locataire ainsi qu’à la pandémie de la covid-19 qui ont ralenti l’exécution des travaux de réfection.

A titre infiniment subsidiaire, il conteste le montant de l’indemnisation réclamée qui est manifestement excessive au regard des désagréments supportés par la locataire à qui il reproche également un défaut d’entretien. Il réclame enfin le paiement d’un arriéré locatif qu’il évalue à la somme de 2.500 euros.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 20 janvier 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de déclarer recevable l’intervention volontaire de [P] [D], ès qualités d’héritier d'[F] [D] décédé le 14 juin 2022.

1/ Sur la demande nouvelle :

Conformément à l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité soulevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Selon l’article 565, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

En première instance, Mme [H] n’a pas sollicité le prononcé de la nullité du congé délivré le 29 mai 2020.

La cour observe en effet qu’elle a réclamé un délai supplémentaire de six mois pour quitter les lieux ainsi que l’indemnisation d’un préjudice de jouissance lié à l’indécence du logement.

Dans le cadre du litige, le premier juge a toutefois examiné la demande de validation du congé pour reprise sollicitée par M. [D] au visa de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 en procédant à l’examen du formalisme dudit congé tout en recherchant l’existence d’un motif légitime et sérieux qu’il a retenu dans la mesure où le bailleur a justifié la reprise du bien par l’accueil de sa petite-fille pour des raisons médicales et scolaires.

M. [D] relève néanmoins dans ses conclusions d’appel que la juridiction de premier degré n’a pas été saisie par Mme [H] d’une contestation du congé-reprise alors que le premier juge a incidemment relevé sa régularité ce qu’il critique.

En l’état, il convient de préciser que certaines règles de la loi du 6 juillet 1989 relèvent de l’ordre public de protection dans la mesure où elles tendent à maintenir l’équité et l’équilibre des prestations respectives dans les accords contractuels. Il en est ainsi des dispositions qui protègent le locataire parmi lesquelles se trouvent celles énoncées à l’article 15 relatif aux règles régissant le congé.

Ainsi, la demande de validation d’un congé pour reprise, sollicitée au cas d’espèce par M. [D], consiste à faire consacrer judiciairement le bien-fondé de sa prétention à mettre fin au bail et présuppose la délivrance d’un congé dans les conditions édictées à l’article 15, ce qui conduit le juge à vérifier, même d’office, tant la réalité du motif du congé que le respect du formalisme.

Il ne peut donc être fait grief au premier juge d’avoir examiné, en réponse à la demande de validation du congé pour reprise présentée par M. [D], tant les conditions de forme que de fond dudit congé.

Dès lors, la demande présentée par Mme [H] en appel, aux fins de voir prononcer la nullité du congé, ne peut dès lors être considérée comme nouvelle dans la mesure où cette question était déjà dans le débat devant le premier juge.

M. [D] sera donc débouté de cette prétention.

2/ Sur la reconduction tacite du contrat de bail :

Mme [H] déduit de l’accord intervenu avec M. [D] son acceptation qu’elle se maintienne dans les lieux au-delà du terme contractuel fixé au 30 septembre 2020 ce qu’elle analyse comme une reconduction tacite du bail ne permettant pas la délivrance d’un congé avec effet 29 novembre 2020.

Il résulte d’un courrier adressé par l’appelante au bailleur le 12 août 2019 que celle-ci propose une résolution amiable de leur conflit consistant à effacer la dette à charge pour le bailleur de faire les travaux. En réponse, M [D] consent à l’exécution des travaux de décence sauf ceux en lien avec l’installation du hamman.

Si dans le courrier en réponse date du 25 août 2019, [F] [D] a indiqué « je ne suis pas contre votre maintien dans les lieux du moment où vous payez vos loyers et charges et que vous maintenez l’appartement en bon état », il ne peut s’en déduire une volonté de reconduire tacitement le contrat de bail qui interdirait au bailleur de réclamer a posteriori la résiliation du bail en sorte que le bailleur pouvait valablement choisir de délivrer un congé pour reprise postérieurement à ce courrier.

Ce moyen sera rejeté.

3/ Sur la validité du congé pour reprise :

A titre liminaire, la cour fait observer que les parties sont liées par un contrat de bail portant sur un local vide.

Il s’ensuit que le régime juridique relatif au congé émanant du bailleur est défini à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et non l’article 25-8, dont a fait application le premier juge, qui régit les rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés.

Selon l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de repise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint’ lorsque qu’il donné congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère sérieux et réel de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de 6 mois lorsqu’il émane du bailleur'

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ».

La sanction du défaut de justification est la nullité du congé.

En l’espèce, les parties sont liées par un contrat de bail daté du 2 septembre 2011, avec prise d’effet au 1er octobre 2011, reconduit tacitement et qui arrivait à échéance le 30 septembre 2020.

Il n’est pas contesté que par acte d’huissier signifié à la preneuse le 29 mai 2020, M. [F] [D] a délivré un congé aux fins de reprise pour le 29 novembre 2020 au profit de Mme [N] [E], sa petite-fille, pour des raisons financières, puisqu’hébergée jusqu’à présent par sa belle-mère qui souhaite mettre en location son bien, elle ne dispose pas de ressources suffisantes pour louer un appartement, mais également dans l’objectif d’organiser ses études à la faculté de lettres de [Localité 5] et enfin pour des raisons médicales, son état de santé la contraignant à des examens réguliers au CHU de [Localité 5].

Mme [H], qui conclut à la nullité du congé pour reprise, ne relève aucune irrégularité de forme et ne critique nullement l’absence de délivrance du congé dans le délai légal, soit 6 mois avant la fin du bail, en présence d’un congé notifié le 29 mai 2020 pour une échéance au 30 septembre 2020.

Elle entend par contre critiquer le défaut du caractère légitime et sérieux du congé soutenant que le motif poursuivi était en réalité de procéder à la mise en location du logement à un loyer bien supérieur à celui pratiqué.

Elle produit un procès-verbal de constat dressé le 24 mars 2023 par Me [I], commissaire de justice, qui a constaté les messages vocaux reçus sur la messagerie électronique de l’appelante et dont il résulte :

Message du 21 mars 2023 : « Bonjour Madame, c’est votre propriétaire M. [D]. Alors je vous le répète, je ne peux vous garder dans l’appartement parce que les charges ont augmenté. Je viens de les recevoir et çà dépasse heu trimestre parce que c’est par trimestre, votre trimestre est 600 et quelques’ faut que je le mette à 750 euros pour m’en sortir. Donc je peux pas vous garder. Donc heu, il va falloir que vous allez être expulsée par la force’ »

Message 10 mars 2023 : « ' non alors je veux que vous partiez et je voulais vous dire pourquoi : parce que l’appartement a été loué 590 euros, mon père n’avait pas toute sa tête parce que avez le syndic qui est très cher, je perds de l’argent tous les trimestres. Donc je dois monter cet appartement à 750 euros. Vous avez bien entendu, 750 euros. Si vous avez de quoi payer 750 euros, vous restez dans l’appartement. Sinon, moi je vais aménager la cour avec de belles fleurs’et je vais le louer 750 euros ».

Si le juge peut tenir compte d’éléments postérieurs à la délivrance du congé dès lors qu’ils sont de matière à établir l’intention frauduleuse (cass 12 octobre 2023, 22-18.580), celle-ci doit s’apprécier au moment où le congé a été délivré.

Or, les propos tenus en 2023 par M. [P] [D] n’engagent que son auteur et ne sauraient établir l’intention frauduleuse de son père, [F] [D] décédé le 14 juin 2022, lors de la délivrance du congé à la date du 29 mai 2020, soit trois années plus tôt, alors qu’est justifié aux débats par la production de plusieurs pièces l’effectivité des motifs énoncés au soutien du congé pour reprise au profit de Mme [N] [E], sa petite-fille, pour des raisons financières, scolaires et médicales.

Sont en effet produits :

— une attestation de Mme [K], belle-mère de [N] [E], confirmant la mise en location de son appartement jusqu’à alors occupé par son fils et sa belle-fille ;

— un certificat de scolarité à l’université [6] pour l’année 2020/2021 au nom de [N] [E] inscrite en master psycho de développement, éducation, handicap ;

— un certificat médical établi par le docteur [T] en date du 4 février 2021 attestant du suivi régulier de Mme [N] [E] par le CHU de [Localité 5] pour une maladie inflammatoire chronique de l’intestin ;

Vu les éléments susvisés, la nullité du congé n’est donc pas encourue comme l’a justement indiqué le premier juge dont la décision sera confirmée sur ce point.

Il s’en déduit que Mme [H] doit être considérée comme occupante sans droit ni titre depuis le 30 novembre 2020. C’est donc à bon droit que le premier juge a ordonné son expulsion ainsi que l’enlèvement et le dépôt des meubles, et l’a condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux. La décision entreprise sera confirmée sur l’ensemble de ces points.

Le jugement entrepris sera également confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’astreinte sollicitée par le bailleur sur le constat que l’exécution de la décision dépend s’agissant de l’expulsion de la seule mise à disposition de la force publique par l’autorité préfectorale.

4/ Sur la demande de délai :

En application des articles L 421-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifeste par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille, ou de fortune de chacun ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

Au visa de ces dispositions, le premier juge a octroyé à Mme [H] un délai de 5 mois à compter de la décision tenant ainsi compte de la situation personnelle de la locataire. Il relevait sur ce point que la preneuse a bénéficié d’un accompagnement social avec l’association Adages ainsi que la fondation Abbé Pierre et de l’ADLH du mois de mai 2018 à mars 2019, tout en soulignant qu’elle a été reconnue prioritaire et devait être relogée en urgence au titre des dispositions L 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation selon une décision de la présidente de la commission de médiation du 2 avril 2019.

Le premier juge a également relevé une occupation de plus de 10 ans ainsi que de faibles revenus constitués d’une allocation adulte handicapé d’un montant de 657 euros outre une aide au logement de 271 euros.

C’est donc à bon droit qu’a été fait droit à la demande de délai en première instance.

En appel, et à titre subsidiaire, Mme [H] saisit la cour d’une demande de délai équivalent à trois années qu’elle motive par son état de santé et les diligences engagées pour se reloger.

Elle justifie du dépôt d’une demande de logement locatif social en date du 17 avril 2023.

Elle démontre encore se trouver en situation d’handicap, celle-ci présentant des troubles anxio-dépressifs réactionnels à tout différend avec son voisinage et à tout motif éventuel d’insécurité pour lesquels elle a été reconnue travailleur handicapé.

Dans ce contexte, par jugement du 19 mars 2024, le tribunal administratif de Montpellier a enjoint au préfet de l’Hérault de lui attribuer un logement de type 2 adapté à ses besoins et à ses capacités comme préconisé par la commission de médiation dans sa décision du 4 juillet 2023 et ce sous astreinte de 400 euros par mois de retard à compter du 1er mai 2024.

Enfin, il apparait que compte-tenu de ses problèmes de santé et sur le constat que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, le juge de l’exécution lui a accordé par un jugement du 2 septembre 2024 un délai supplémentaire de 8 mois.

En l’état, il est indiscutable que la question du relogement de Mme [H] est traitée de manière prioritaire par l’autorité administrative et qu’elle a déjà bénéficié de 13 mois de délai supplémentaire sans qu’elle n’obtienne un nouveau logement.

Les difficultés rencontrées étant sérieuses, il lui sera accordé un délai supplémentaire de quatre mois.

5/ Sur le préjudice de jouissance :

Sur la prescription :

Mme [H] sollicite l’indemnisation de son préjudice de jouissance du mois de février 2015 jusqu’à la réalisation des travaux en octobre 2020.

Elle critique le jugement en ce qu’il a déclaré prescrite sa demande en indemnisation pour la période antérieure au mois d’août 2017 rappelant sur ce point que l’obligation de délivrer un logement décent est d’ordre public et a un caractère continu en sorte que son action ne peut est prescrite.

La cour considère néanmoins que s’agissant d’une action en responsabilité contractuelle, elle est soumise aux dispositions de l’article 2224 du code civil de sorte que le point de départ de l’action est le jour de la réalisation du dommage ou la date à laquelle il s’est révélé à la victime.

Pour le surplus, la prescription de trois ans instaurée par la loi Alur du 24 mars 2014 s’applique aux baux en cours au 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de la loi dans les conditions fixées à l’article 2222 du code civil.

Il s’en déduit que l’action en indemnisation du préjudice de jouissance est soumise au délai de prescription de trois ans.

Pour le surplus, la cour reprend l’analyse du premier juge.

Mme [H] saisit le tribunal d’une demande indemnitaire en lien avec l’exécution du bail par des conclusions adressées le 23 juin 2021. En principe, la demande portant sur la période antérieure au 23 juin 2018 sont prescrites.

Elle bénéficie néanmoins d’une suspension du délai de prescription par la procédure introduite en référé au cours de laquelle elle a fait état pour la première fois d’un préjudice de jouissance le 19 décembre 2018 ce qui a eu pour effet de suspendre ce délai jusqu’à l’arrêt rendu le 4 juillet 2019 par la cour d’appel de Montpellier soit durant 9 mois et 14 jours.

En conséquence, à l’instar de ce qu’a jugé le tribunal judiciaire de Montpellier, la demande présentée par Mme [H] au titre du préjudice de jouissance est prescrite pour la période antérieure au 9 août 2017.

Sur le bien-fondé :

Le premier juge a écarté toute demande indemnitaire en se référant à l’accord intervenu entre les parties, tel qu’il résulte des courriers datés du 12 et 25 août 2019, aux termes duquel Mme [H] renonce à réclamer le paiement d’une somme de 2.500 euros allouée au titre de son préjudice de jouissance à charge pour [F] [D] d’engager les travaux de décence (pièces 32 à 34 -intimé). Il a constaté qu’aucune date n’a été convenue par les parties quant à la fin de la réalisation des travaux tout en relevant que le délai d’exécution des travaux s’explique par le confinement intervenu du 17 mars au 11 mai 2020 et que le bailleur a fait preuve de diligences en sollicitant diverses sociétés en vue d’établir des devis nécessaires à la réalisation de travaux.

C’est par des motifs exacts et pertinents qui ne sont pas utilement contredits par l’appelante laquelle ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le premier juge que la cour adopte.

Il est en effet établi que les travaux de décence ont été finalisés en septembre et octobre 2020 après que le bailleur ait adressé un premier courrier le 3 octobre 2019 à la société Casanova réitéré en novembre 2019 en vue d’obtenir un devis. Suite à des demandes présentées par Mme [H] qui a sollicité des modifications des prestations, un deuxième devis a été présenté le 26 novembre 2019 qui a été accepté et signé par le bailleur le 1er décembre 2019. Les travaux relatifs à l’installation électrique ont donné lieu à un devis en date du 13 janvier 2020.

Comme le relève le premier juge, les travaux ont débuté en janvier 2020 et s’agissant de l’installation électrique en février 2020 ; s’agissant des travaux de plomberie, ils ont débuté en février 2020 et n’ont pu être finalisé au mois de juin 2020 en raison du refus opposé par la locataire.

Au vu de ces éléments, aucun comportement fautif de nature à justifier la caducité de l’accord intervenu entre les parties qui exclut donc la reconnaissance d’un préjudice de jouissance en lien avec l’indécence du logement et son indemnisation.

Elle sera déboutée de la demande indemnitaire au titre du préjudice anormalement long en l’absence de toute faute imputable au bailleur.

Pour le surplus, Mme [H] sollicite un préjudice de rupture d’engagement illusoire qu’elle évalue à la somme de 2.000 euros. Elle sera déboutée d’une telle demande dans la mesure où elle ne justifie pas de la réalité du préjudice.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ces divers points.

6/ Sur les demandes accessoires :

Le jugement sera confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.

L’appelante, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens. La demande présentée par M [D], aux fins d’intégration dans les dépens des frais du congé pour reprise, sera rejetée aucun motif légitime ne justifiant que Mme [H] supporte son coût.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner l’appelante à la somme de 500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort,

Déclare recevable l’intervention volontaire de [P] [D], ès qualités d’héritier d'[F] [D] décédé le 14 juin 2022,

Juge recevable la demande de Mme [A] [H] en annulation du congé-reprise,

Confirme le jugement rendu le 1er février 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute Mme [A] [H] de la demande relative à la reconduction tacite du contrat de bail,

Accorde à Mme [A] [H] un délai de quatre mois pour quitter les lieux à compter de la présente décision,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne Mme [A] [H] à payer à M. [P] [D] la somme de 500 euros en l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [A] [H] aux entiers dépens.

Le Greffier La Présidente