COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1ère chambre civile

( anciennement 2e chambre civile )

ARRET DU 27 JANVIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/03202 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QWLN

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 13 FEVRIER 2025

PRESIDENT DU TJ DE MONTPELLIER N° RG 24/31086

APPELANTE :

Madame [L] [W]

Entrepreneur individuel (n° [Numéro identifiant 5])

née le 04 Octobre 1984

[Adresse 3]

Représentée par M^e Olivier BONIJOL, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-2236 du 05/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIMEE :

S.C.I. COLBERT

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e BOURREL substituant M^e Sophie MIRALVES-BOUDET de la SELARL CHATEL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 25 Novembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Décembre 2025,en audience publique, devant M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M^me Laurence SENDRA, Greffier.

FAITS, PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte en date du 6 décembre 2021, ayant pris effet le 21 juin 2021, la SCI Colbert a donné à bail commercial à Mme [L] [W] un local, situé [Adresse 2] à [Localité 4], d’une superficie de 50 m2, aux fins d’exploitation d’une activité modelages, soins du corps, vente de produits, sous l’enseigne le Carré de lumière, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 3 480 euros, et ce pour une durée de neuf années.

Antérieurement, Mme [W] exploitait son activité dans ces mêmes locaux dans le cadre d’un bail professionnel en date du 21 décembre 2020.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2023, la SCI Colbert a délivré à Mme [W] un commandement de payer la somme de 1 512,98 euros au titre des loyers impayés, arrêtés au 20 juillet 2023 et de la régularisation des charges 2022, et de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, visant la clause résolutoire figurant au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 février 2024, la SCI Colbert a assigné Mme [W] devant le président du tribunal de commerce de Montpellier, aux fins principalement, de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, de condamnation à une provision au titre de l’arriéré locatif, à hauteur de 2 961,23 euros, et d’une indemnité d’occupation, et d’expulsion.

Par lettre du 21 mai 2024, Mme [W] a indiqué au bailleur qu’elle quittait les locaux loués à l’expiration d’un préavis d’un mois, soit le 21 juin suivant.

Suite à l’ordonnance de référé d’incompétence en date du 30 mai 2024 rendue par le président du tribunal de commerce de Montpellier, par ordonnance de référé du 13 février 2025, le président du tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en référé, a :

— déclaré recevable l’action de la SCI Colbert à l’encontre de Mme [L] [W] exerçant sous l’enseigne Le Carre de Lumiere ;

— constaté la résiliation du bail liant les parties à la date du 21 juin 2024 ;

— ordonné l’expulsion de Mme [L] [W] qui devra procéder à la remise des clés et laisser les lieux loués ([Adresse 2]) libres de sa personne, de ses biens, et de tous occupants de son chef, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

— dit qu’à défaut, il pourra être procédé à son expulsion avec assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

— condamné Mme [L] [W] à payer à la SCI Colbert les sommes provisionnelles suivantes :

— une provision de mille huit cent cinquante sept euros et quatre vingt seize centimes (1 857,96 euros) à valoir sur les seuls loyers jusqu’au 21 juin 2023, outre les intérêts au taux légal ;

— une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale à la somme de deux cent quatre vingt dix neuf euros et soixante quatre centimes (299,64 euros) à compter du 21 juin 2024, jusqu’à libération effective des lieux ;

— rejeté toute demande autre, plus ample, ou contraire ;

— condamné Mme [L] [W] à payer à la SCI Colbert la somme de mille euros (1 000 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [L] [W] aux dépens, outre le coût du commandement de payer en date du 19 juillet 2023.

Par déclaration reçue le 19 juin 2025, Mme [W] a relevé appel de cette ordonnance.

Par avis en date du 1er juillet 2025, l’affaire a été fixée à l’audience du 2 décembre 2025 en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile.

Par conclusions du 24 novembre 2025, Mme [W] demande à la cour, au visa des articles 834, 835 du code de procédure civile, 1713 et suivants, 1219 , 1137, 1224 et 1231-1 du code civile et L. 145-1 et suivants du code de commerce, de :

— infirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

— et statuant à nouveau, constater l’extinction du contrat de bail liant les parties au plus tard au 21 juin 2024 et que les parties ne sont plus liées par le contrat de bail ;

— condamner la SCI Colbert à lui verser la somme provisionnelle de 31 202,61 euros en réparation des préjudices subis et des loyers indûment payés ;

— rejeter toutes demandes formulées par la SCI Colbert à son encontre,

— condamner la SCI Colbert à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens

Au soutien de son appel, elle fait essentiellement valoir que :

— elle a réglé les loyers prétendument impayés pour l’année 2024 elle justifie avoir payé chaque mois le loyer jusqu’au 30 avril 2024 (dernier paiement valant pour le mois de mai 2024).

— elle a dû occuper pendant plusieurs mois une cave aménagée qui lui a été présentée comme un local pouvant être destiné à accueillir son activité professionnelle, elle a dû faire face à de multiples problématiques (moisissures, humidité, etc.) qui l’ont obligée à réaliser d’importants travaux,

— elle a fait face à un « avis défavorable » pour l’accueil de personnes handicapées, qui a conduit à un arrêté de la préfecture de l’Hérault, de refus de dérogation aux règles d’accessibilité,

— le local n’est pas apte à être un établissement recevant du public (ERP) aux normes et la commune l’a invitée à chercher un autre local, elle a été contrainte de cesser son activité.

— la SCI Colbert n’avait pas installé de compteurs électriques individuels et se livrait à des calculs arbitraires, toutes les demandes de paiement d’arriérés de charges doivent être rejetées

— la SCI Colbert n’a jamais répondu aux demandes de fixation d’un rendez-vous pour la restitution de sclés, après l’ordonnance du 13 février 2025, elle a restitué les clés et un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été établi,

— le fait pour un bailleur de faire signer un bail contenant des informations et stipulations trompeuses alors qu’il en a parfaitement conscience en tant que professionnel est constitutif de man’uvres frauduleuses induisant en erreur (excusable) le preneur ; l’annulation du contrat de bail devant les juridictions du fond est fondée,

— la SCI Colbert a gravement violé ses obligations en tant que bailleur en louant un local non conforme et en refusant de réaliser ou d’autoriser les travaux nécessaires ; la résolution du contrat de bail pour inexécution est également fondée,

— ses préjudices correspondent à une perte de son activité de massage et soin du corps créant un préjudice : 10 000 euros (à parfaire), des frais de déménagements de l’activité : 1 000 euros, des travaux engagés pour réhabiliter la cave louée en local commercial : 1 571,61 euros, des frais engagés pour la tentative de mise aux normes EPR et la régularisation de l’accès PMR : 1 000 euros, un préjudice moral pour toutes les difficultés subis et la perte de son activité économique dans un contexte difficile (congé maternité) : 5 000 euros et des loyers versés pour un local impropre à sa destination depuis le 23 novembre 2020 jusqu’au 21 juin 2024 (sur la base d’un loyer de 290 euros par mois en 2020, 2021 et 2022 puis d’un loyer de 299,64 euros à compter du 1er janvier 2023) : 12 631,00 euros,

— l’extinction du contrat au plus tard au 21 juin 2024 doit être constatée sans se prononcer sur son fondement (annulation, résolution ou résiliation) ni sa date définitive.

Par conclusions du 27 octobre 2025, formant appel incident, la SCI Colbert demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toute ses dispositions,

— en conséquence, condamner Mme [W] (le Carre de Lumiere) à lui verser la somme de 6 658,64 euros au titre des loyers, indemnité d’occupation et charges impayés,

— en tout état de cause, condamner Mme [W] à la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle expose en substance que :

— Mme [W] a cessé de verser ses loyers à compter du 21 mai 2023. Aucun règlement n’est intervenu dans le délai d’un mois de l’acte, ni après,

— le preneur prétend que les services de l’urbanisme lui auraient confirmé que le local loué était une cave mais ne produit pas de pièce probante à l’appui de cette affirmation,

— le preneur met en avant un arrêté d’insalubrité en raison d’infiltration et d’humidité qui ne concerne pas le local qu’elle loue et qui est contesté puisque les infiltrations et humidité présentes dans l’immeuble sont la conséquence d’un dégât des eaux que les locataires du logement au-dessus du local commercial n’ont pas pris en charge,

— le preneur prétend avoir quitté les lieux, mais n’a jamais remis les clefs à la SCI ou un quelconque mandataire.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 25 novembre 2025.

MOTIFS de la DECISION :

1- sur la résiliation du bail et ses conséquences

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 alinéa 1 de ce code prévoit que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 835 alinéa 2 suivant précise que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Enfin, il sera rappelé que le juge des référés ne peut pas se prononcer sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un contrat, qui relèvent du pouvoir du juge du fond.

1.1 L’article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bail contient une telle clause (article 10 des conditions générales) et le commandement de payer la cite expressément.

Ce commandement de payer en date du 19 juillet 2023 vise les loyers des mois de mai-juin 2023 et juin-juillet 2023 et la régularisation des charges pour l’année 2022.

Les justificatifs des charges pour l’année 2022, versés aux débats (relevés des compteurs, factures d’eau et d’électricité, avis de taxe foncière), ne sont pas critiqués utilement par Mme [W], qui se borne à qualifier, de manière générale, le calcul et les justificatifs de charges « chaotiques » pendant l’exécution du bail. Leur montant à hauteur de la somme de 28,87 euros (501,38 euros – 472,51 euros) sera retenu compte tenu de l’absence de justificatifs pour le solde des charges de l’année 2021 inclus dans la somme de 501,38 euros réclamée (pièce n°14 du dossier de l’appelant).

Les extraits de relevés bancaires que Mme [W] produit, datés des mois d’avril, mai et juin 2023, décembre 2023 et janvier à avril 2024 comportent des sommes correspondant au loyer qu’elle règle, également auprès de la SCI Colbert, pour un autre immeuble à usage d’habitation, sans qu’elle n’effectue une quelconque ventilation, alors qu’elle supporte la charge de la preuve, puisqu’elle soutient avoir soldé la dette.

Il résulte du décompte « gestion locative 2023 », produit par la bailleresse, que Mme [W] a réglé le loyer de mai-juin le 27 juin 2023 et celui de juin-juillet le 27 juillet 2023, mais n’a pas régularisé le solde des charges pour l’année 2022 avant le 19 août 2023. L’acquisition de la clause résolutoire est effective à la date du 20 août 2023.

Il en résulte que Mme [W] est occupante sans droit ni titre depuis la résiliation, cette occupation caractérisant un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser sur le fondement de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.

1.2 Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est obligé de payer le prix du bail aux termes convenus.

A compter de la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre est tenu au paiement d’une indemnité d’occupation, fixé par le premier juge, sans que cela ne soit contesté, à un montant de 299,64 euros par mois, correspondant à celui des loyers et provisions sur charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié.

Le dernier décompte de la SCI Colbert versé aux débats ne comprend pas de loyers ou indemnités d’occupation impayés pour l’année 2023 (contrairement aux sommes retenues par le premier juge).

Il ressort des pièces justificatives relatives aux charges pour les années 2022 et 2023, de l’actualisation du loyer au 1er janvier 2024, et de ce dernier décompte, qu’au mois de décembre 2024 (terme de décembre 2024 inclus), Mme [W] était redevable d’une somme de 4 124,59 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation pour l’année 2024 et des charges pour les années 2022 et 2023, les charges pour les années 2021 et 2024 n’étant pas justifiées.

Si Mme [W] a donné congé par lettre du 21 mai 2024 pour la date du 21 juin suivant, elle a quitté les lieux en remettant les clés le 5 juin 2025 (procès-verbal de reprise du même jour) postérieurement à la décision du premier juge. Elle ne justifie pas d’une impossibilité d’y procéder auparavant, le courriel en date du 25 juin 2024, qu’elle a adressé à la bailleresse, étant insuffisant à ce titre tandis qu’elle n’a pas donné suite à la demande expresse de ce dernier, par le bais de son conseil, par lettre du 13 novembre 2024. Ainsi, elle demeure tenue de supporter une indemnité d’occupation jusqu’au 5 juin 2025 inclus prorata temporis.

1.3 Mme [W] oppose aux demandes en paiement du bailleur des manquements à son obligation de délivrance au titre d’une exception d’inexécution, tirée du caractère impropre à la location des locaux au regard de la réelle destination des lieux loués, qui correspondrait à une cave, et de leur non-conformité à une exploitation commerciale d’une boutique de soins du corps ouverte au public.

Les articles 1719 et 1720 du code civil obligent le bailleur à délivrer au preneur la chose louée, notamment, en bon état de réparation, et à lui assurer une jouissance paisible des lieux loués.

Mme [W] ne produit aucune pièce démontrant que les locaux loués constituent une cave.

Le rapport établi par l’agence régionale de santé (ARS) le 22 juin 2024, soit postérieurement au commandement de payer en date du 19 juillet 2023, considérant insalubre les locaux visités, concerne le logement situé au deuxième étage de l’immeuble abritant les locaux commerciaux litigieux, situés au rez-de-chaussée ; il est inopérant.

Avant de conclure le bail litigieux, Mme [W] avait saisi, en mai 2021, la préfecture de l’Hérault d’une demande de dérogation aux règles d’accessibilité des établissements recevant du public aux personnes à mobilité réduite alors qu’elle occupait les mêmes locaux depuis le mois de novembre 2020 dans le cadre d’un bail professionnel ayant pour objet « l’amélioration et la transformation des locaux suivant un projet d’aménagement d’un salon de bien être ».

Cette demande de dérogation a fait l’objet d’un avis défavorable le 24 juillet 2021 en ce que l’impossibilité technique, qui autoriserait une telle dérogation, n’était pas suffisamment justifiée, toutes les solutions de mise en conformité concernant l’accès au local et aux sanitaires n’ayant pas été envisagées.

Ainsi, au regard de sa connaissance de la réglementation applicable, de la consistance des locaux avant la signature du bail et de l’objet même du premier bail, Mme [W] ne rapporte l’existence d’aucune man’uvre frauduleuse du bailleur, tenant à la qualité d’architecte de son gérant, ni d’aucune inexécution contractuelle, constituée par une mise à disposition d’un local non-conforme.

Il en résulte qu’aucune contestation sérieuse, tirée d’une exception d’inexécution, résultant du caractère non-conforme des locaux et d’un dol du bailleur dans l’exécution de ses obligations contractuelles relative à la destination des locaux loués et susceptibles de justifier une annulation, une résolution ou une résiliation du bail, n’est caractérisée.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant remplies, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 20 août 2023, le preneur, devenu occupant sans droit ni titre, doit être expulsé à défaut de libération volontaire, et condamné au paiement provisionnel de l’arriéré locatif à hauteur de la somme de 4 124,59 euros, arrêté au mois de décembre 2024 et à compter du 1er janvier 2025, à celui d’une indemnité d’occupation jusqu’au 5 juin 2025 inclus.

Les demandes d’indemnisation et de remboursement de Mme [W], fondées sur la disparition rétroactive du bail et l’existence de préjudices, découlant de manquements du bailleur non établis, seront rejetées.

L’ordonnance de référé sera confirmée, sauf quant à la date de la résiliation du bail, au terme de l’indemnité d’occupation et au montant de l’arriéré locatif, et complétée.

2- sur les autres demandes

Mme [W], qui succombe, sera condamnée aux dépens d’appel sans qu’il y ait lieu, celle-ci étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme l’ordonnance de référé déférée, sauf en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail liant les parties à la date du 21 juin 2024 et a condamné Mme [W] à payer à la SCI Colbert une provision de 1 857,96 euros à valoir sur les seuls loyers jusqu’au 21 juin 2023 et une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle à compter du 21 juin 2024 jusqu’à libération effective des lieux ;

Statuant à nouveau de ces chefs et ajoutant,

Constate la résiliation du bail, liant les parties, à la date du 20 août 2023 ;

Condamne Mme [L] [W] à payer à la SCI Colbert la somme provisionnelle de 4 597,10 euros à valoir sur les douze mois de loyers et indemnité d’occupation de l’année 2024 ainsi que le solde des charges pour les années 2022 et 2023 ;

Condamne Mme [L] [W] à payer à la SCI Colbert une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale à la somme de 299,64 euros à compter du 1er janvier 2025, et prorata temporis, jusqu’au 5 juin 2025 inclus ;

Rejette les demandes d’indemnisation et de remboursement, formées par Mme [L] [W] ;

Rejette les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [L] [W] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions applicables en matière d’aide juridictionnelle.

le greffier la présidente