RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

Première Chambre Civile

ARRÊT N° /2019 DU 08 OCTOBRE 2019

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/00983 – N° Portalis DBVR-V-B7C-EETT

Décision déférée à la Cour : jugement du Tribunal de Grande Instance de NANCY, R.G.n° 15/00408, en date du 30 mars 2018,

APPELANTS :

Maître G Y, notaire, membre de la SCP LEMOINE THOMAS & Y

domicilié […]

Représenté par M^e Frédéric BARBAUT de la SELARL BARBAUT, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant

Plaidant par M^e Marie-José GONZALEZ, substituant M^e Michel RONZEAU, avocats au barreau de PARIS

Maître F Z, notaire, membre de la SCP Z BONNE

domicilié […]

Représenté par M^e Frédéric BARBAUT de la SELARL BARBAUT, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant

Plaidant par M^e Marie-José GONZALEZ, substituant M^e Michel RONZEAU, avocats au barreau de PARIS

INTIMÉE :

Madame B A, divorcée X

née le […] à […]

domiciliée […]

Représentée par M^e Maggy RICHARD, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 25 Juin 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Présidente de chambre, chargée du rapport, et Monsieur D E,

Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Marie-Claude OLMEDO ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Présidente de Chambre,

Monsieur D E, Conseiller,

Madame Anne-Yvonne FLORES, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 8 octobre 2019, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 8 octobre 2019, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame PERRIN, Greffier ;

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte reçu par Maître G Y, notaire à Pont-à-Mousson, avec la participation de Maître F Z, notaire à Nancy, en date du 12 août 2011, Madame B A a procédé à la vente au profit de la SCI ALT 2 des lots 14 et 18 d’un ensemble immobilier situé 4, rue Lemud à Pont-à-Mousson, moyennant le prix de 150'000 euros.

Par actes délivrés les 16 janvier et 4 février 2015, M^me B A a assigné Maître G Y et Maître F Z aux fins de condamnation à des dommages et intérêts pour des fautes qu’elle leur reproche concernant notamment une fausse déclaration de son adresse et de la plus value due sur la vente de l’immeuble et du préjudice découlant de l’impôt relatif à cette plus value et du versement indu à la S.A.R.L. Hannalix dont elle conteste la qualité de syndic de l’immeuble.

Les deux procédures ont été jointes le 15 septembre 2015.

Par jugement contradictoire du 30 mars 2018, le tribunal ainsi saisi a :

— condamné in solidum Maître Y et Maître Z à verser à M^me A la somme de 5380,50 euros en réparation de la perte de chance ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens.

Dans ses motifs, le tribunal a relevé sur la demande de réparation au titre du redressement fiscal, que les notaires avaient commis une erreur et donc une faute engageant leur responsabilité en indiquant à la fois que M^me A était domiciliée à Nancy et que son domicile se trouvait aussi à Pont à Mousson et que ces derniers n’ont pas effectué les vérifications nécessaires pour établir le lieu du domicile effectif de M^me A, ce qui a engendré un redressement au titre de la plus value réalisée sur la vente de l’immeuble. Le tribunal a relevé que le lien de causalité était constitué entre l’erreur des notaires et le redressement fiscal et que le préjudice repose sur la perte de chance de ne pas avoir pu choisir entre vendre ou ne pas vendre en ayant connaissance de l’imposition fiscale de la plus value qui s’établit alors à la somme de 5380.50 euros.

Sur la demande de réparation au titre du versement de la somme de 1008.28 euros à la S.A.R.L. Hannalix, le tribunal a relevé que M^me A ne justifiait d’aucun préjudice sur ce point et l’a déboutée de sa demande.

Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 18 avril 2018 et enregistrée le 19 avril 2018, Maîtres Y et Z ont relevé appel de ce jugement, leur recours a été enregistré sous le numéro de dossier RG 18/00983.

Par déclaration reçue au greffe de la cour sous la forme électronique, le 19 avril 2018 et enregistrée le 20 avril 2018, M^me A a relevé appel de ce jugement et son recours a été enregistré sous le numéro 18/01000.

Par ordonnance du 12 mars 2019, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction de ces deux dossiers sous le numéro RG 18/00983.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour sous la forme électronique le 6 mai 2019, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Maître Y et Maître Z demandent à la cour, au visa de l’article 1240 du code civil et 9 du code de procédure civile, de :

— déclarer mal fondée M^me A en son appel et rejeter toutes ses demandes,

— déclarer recevable et bien-fondé Maître Y en son appel,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nancy en date du 30 mars 2018 en ce qu’il a condamné Maître Y et Maître Z in solidum à payer à M^me A la somme de 5380,50 euros en réparation d’une prétendue perte de chance ;

En conséquence,

— dire et juger que Maître Y et Maître Z, notaires, ne peuvent se voir reprocher aucune faute par M^me A ;

— dire et juger que M^me A ne rapporte pas la preuve d’un préjudice actuel, certain et direct.

En conséquence,

— rejeter toutes les demandes de M^me A ;

— condamner M^me A à payer à Maître Y et à Maître Z chacun la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour sous la forme électronique le 17 octobre 2018, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M^me A demande à la cour, au visa de l’article 1240 du code civil de :

— ordonner la jonction entre la présente procédure et la procédure 18/01000,

— débouter Maître Y, notaire et Maître Z, notaire de leurs prétentions,

— infirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Nancy en date du 30 mars 2018 en ce qu’il a limité l’indemnisation de M^me B A à la somme de 5380,50 euros, a limité la responsabilité des notaires au redressement fiscal et l’a débouté de ses autres demandes ;

— dire et juger que Maître Y, notaire et Maître Z, notaire ont commis des fautes dans l’exercice de leurs fonctions, notamment sans que cette liste ne soit limitative :

*en ce qu’ils ont déclaré une fausse adresse de Madame A sur l’acte de vente ;

* en ce qu’ils ne l’ont pas informée des règles fiscales et du risque d’imposition à la plus-value;

* en ce qu’ils n’ont pas respecté la procédure d’opposition au prix de vente ;

* en ce qu’ils n’ont fait aucune vérification de la prétendue qualité de syndic de la SARL Hannalix ;

— dire et juger que ces fautes lui ont causé un préjudice direct ;

En conséquence,

— condamner in solidum Maître Y et Maître Z au paiement d’une somme totale de 36530,28 euros, répartie comme suit :

—  21522 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux de 4,5% à compter du 11 décembre 2014 en raison de la fausse déclaration sur l’adresse de M^me B A et concernant la plus-value due sur la vente de l’immeuble, du préjudice découlant du paiement de l’impôt relatif à cette plus-value ;

— A titre subsidiaire, de 18 355,05 euros pour perte de chance, outre intérêts au taux de 4,5% à compter du 11 décembre 2014 ;

—  10008,28 euros au regard du préjudice découlant du paiement de cette somme à la S.A.R.L. Hannalix sans respect de la procédure d’opposition au prix de vente, ni vérification de la qualité de syndic de cette société, outre intérêt au taux légal à compter du 12 août 2011 ;

—  5000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

— condamner in solidum Maître Y et Maître Z au paiement d’une somme de 10000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure de première instance ;

— condamner in solidum Maître Y et Maître Z au paiement d’une somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d’appel ;

— les condamner in solidum aux dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Vu les écritures déposées le 17 octobre 2018 par Maître G Y et Maître F Z et le 6 mai 2019 par B A, auxquelles la Cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ;

Vu la clôture de l’instruction prononcée par ordonnance du 3 juin 2019 ;

Sur le bien fondé de l’appel

Les appelants contestent l’existence d’une faute qui leur est reprochée dans le cadre de la réalisation d’un acte de vente immobilière ;

ils affirment que l’indication d’un domicile erroné par B A ne leur est pas imputable alors que cette démarche incombe à cette dernière, ce à des fins d’exonération fiscale ;

ainsi ils indiquent précisément que Madame A n’occupant pas le bien objet de la vente au jour de la cession, les notaires ont dès lors pris la précaution de solliciter de M^me A une attestation que cette dernière a établi (pièce n°1) ; ainsi l’étude notariale a pleinement respecté ses obligations en informant précisément, bien que verbalement, Madame A, des risques fiscaux de voir l’administration fiscale refuser la qualification de résidence principale du bien immobilier objet de la vente ;

Maître Z a ainsi précisément informé Madame A de ce que si une vente se réalisait plus d’un an après sa mise en vente, le Trésor Public pouvait remettre en question sa déclaration ;

ils indiquent en tout état de cause s’agissant d’une taxation notifiée en raison de la plus value due sur la vente de l’immeuble, que la condamnation au paiement de l’impôt ne constitue pas un préjudice indemnisable, ce qui justifie leur appel ;

enfin ils contestent la demande d’indemnisation faite au titre de l’opposition au paiement du prix de vente de l’immeuble, exécutée par la société Hannalix dès lors que l’intimé a reconnu le bien fondé de cette dette (Nancy 31 mars 2017) ;

En réponse, B A prétend que dans l’acte de vente, les appelants se sont mépris sur l’adresse de son domicile, en mentionnant une adresse inexistante à Nancy alors qu’elle était domiciliée à Pont-à-Mousson ;

elle affirme qu’elle a subi un redressement fiscal de ce fait alors que le bien immobilier vendu était sa résidence principale, ce qui justifie son action en responsabilité contre les notaires chargés d’assurer l’utilité et l’efficacité des actes ;

elle leur fait également grief de ne pas avoir valablement accompli leur devoir de conseil quant aux conséquences fiscales de la vente, ce qui justifie de l’indemniser de son préjudice économique, ou pour le moins d’une perte de chance ;

elle fait également grief aux appelants de ne pas avoir vérifié la régularité de l’opposition au prix de vente formée par la société Hannalix, alors que la condamnation n’est pas définitive et que la société ne disposait pas d’un mandat pour la faire ;

Il est constant que 'les notaires institués pour donner aux conventions des parties les formes légales et l’authenticité, ont également pour mission de renseigner leurs clients sur les conséquences des engagements qu’ils contractent ; ils sont responsables, en vertu de l’article 1382 du Code civil' ;

En l’espèce, Maître Y, notaire associé à Pont-à-Mousson avec la participation de F Z, notaire à Nancy, ont reçu le 12 août 2011, un acte authentique de vente de locaux en copropriété, conclu entre B A et la SCI ALT 2 ayant son siège social à Norroy-Le-Veneur ; la Caisse d’Epargne et de Prévoyance de Lorraine Champagne Ardenne est intervenue à l’acte en qualité de prêteur de deniers ;

les lots 14 et 18 du bien sis à Pont-à-Mousson […] ont été cédés pour la somme de 150000 euros ; ce bien était grevé d’inscriptions ;

en outre la société Hannalix a formé opposition au prix de vente de ce bien ; une somme de 10008.28 euros, correspondant à des charges de copropriété, de travaux et d’assurance, a été retenue sur le prix de vente et payée ;

Par décision du 31 mars 2017, B A s’est vue débouter de sa contestation quant à la régularité de cette opposition, au double motif qu’elle avait au cours de l’instance, admis être débitrice de cette somme et ne subir aucun préjudice ;

dès lors cette contestation ne saurait prospérer ;

de plus s’il est constant que l’officier ministériel en charge de l’authentification et de l’efficacité d’un acte, est comptable d’un devoir absolu de conseil envers ses clients, il ne lui incombe pas de vérifier la validité du mandat du syndic ou de l’existence d’une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires ;

par conséquent le jugement déféré sera confirmé à cet égard ;

S’agissant de l’erreur d’adresse, il apparaît que l’acte litigieux domicilie B A à […] ; l’intimée conteste l’existence même de cette adresse ainsi que sa réalité ; il apparaît que l’erreur est matérielle ;

en effet il est mentionné au § 'déclarations fiscales' que 'le bien présentement vendu sis à Pont-à-Mousson […]- constitue sa résidence principale. En conséquence la présente mutation est exonérée d’impôt sur la plus- value conformément aux dispositions de l’article 150 U-II du code général des impôts’ ;

cette affirmation est confortée par les mentions de l’acte sous seing privé du 3 février 2011 passé avec la SCI ALT 2 en cours de formation ;

en outre l’intimée produit une attestation établie le 11 août 20(11) illisible, qui précise qu’elle a été domiciliée à Pont-à-Mousson […] jusqu’au 31 mars 2010 ;

Par conséquent, il n’est pas établi que le paiement de l’impôt sur la plus value de 21522 euros génère un droit à indemnisation pour M^me A ;

en tout état de cause, elle est sans lien avec l’erreur matérielle portant sur l’adresse de la venderesse ;

en effet cette imposition est exigible et a été notifiée à l’intimée, eu égard à la date d’occupation du bien vendu et à la perte de sa qualité de domicile au moment de l’acte authentique soit le 12 août 2011 ;

en effet, il est constant que le redressement fiscal a été notifié le 11 décembre 2014, dès lors que le domicile déclaré par M^me A au moment de la vente n’était plus celui objet de la vente et qu’à ce titre, il ne bénéficiait plus d’une exonération de l’imposition sur la plus-value ;

de plus Maîtres Y et Z indiquent à cet égard que l’administration fiscale, ainsi qu’il résulte de la motivation du redressement, admet l’application de l’exonération prévue à l’article 150 U’II-1 du Code Général des Impôts lorsque l’immeuble était occupé par le cédant jusqu’à sa mise en vente, que l’exonération reste acquise si la cession intervient dans des délais normaux et sous réserve que le logement n’ait pas, pendant cette période, été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers ;

En l’espèce, il n’est pas démontré que la reprise de cette mention résultant des déclarations de l’intimée, dans l’acte authentique du 12 août 2011 soit constitutive d’un manquement fautif du notaire, en ce qu’il s’est abstenu de vérifier la réalité et la véracité de cette adresse ;

Ainsi en déclarant avoir établi son domicile dans le bien vendu jusqu’au 31 mars 2010

puis en signant le 12 août 2011, un acte de vente qui mentionne que le bien vendu 'est son domicile’ alors qu’il ne l’est plus depuis plus d’une année, il y a lieu de considérer que l’intimée est à l’origine de son propre redressement fiscal, sans qu’elle puisse imputer celui-ci à une faute du notaire, qui en la matière n’a pas de devoir de conseil absolu à sa charge, n’étant pas comptable du lieu d’établissement réel de sa cliente ;

De manière surabondante, il sera relevé que M^me A n’a subi aucun préjudice indemnisable, dès lors qu’elle a uniquement été taxée au titre de l’impôt, préjudice non indemnisable en soit, à l’exclusion de toutes pénalités de quelque nature que ce soit ;

Par conséquent, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a retenu l’existence d’une faute imputable à Maîtres Y et Z, à l’origine d’un préjudice constitué par une perte de chance de ne pas vendre ; en effet aucun lien de causalité n’est établi, entre la prétendue faute portant sur l’adresse de B Y à Nancy et sur le fait d’encourir un redressement fiscal en cas d’énonciations inexactes sur la qualité de domicile du bien cédé ;

Au surplus, il sera rappelé qu’il n’appartient pas à la cour de statuer sur les demandes de 'constatation’ ou de 'donner acte’ qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile ;

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

M^me B A, partie perdante, devra supporter les dépens ; en outre M^me B A sera condamnée à payer à Maître G Y et Maître F Z ensemble la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; en outre M^me B A sera déboutée de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement déféré ;

Statuant à nouveau sur les chefs de décision infirmés et y ajoutant,

Déboute B A de l’ensemble de ses demandes d’indemnisation ;

Déboute B A de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne B A à payer à Maître Y G et Maître Z F ensemble, la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure

civile ;

Condamne B A aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. PERRIN.- Signé : N. CUNIN-WEBER.-

Minute en huit pages.