ARRÊT N°

R.G : 15/05411

JF

TRIBUNAL D’INSTANCE D’AVIGNON

20 octobre 2015

RG :15-000781

X

C/

B

F

Y

Grosse délivrée

le

à

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2^e chambre section A

ARRÊT DU 14 SEPTEMBRE 2017

APPELANT :

Monsieur G H X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Christian MAZARIAN de la SELARL MAZARIAN-ROURA-PAOLINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

INTIMÉS :

Madame C B épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e G-louis RIVIERE de la SCP RIVIERE & GAULT ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

Madame E F épouse Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Chantal ROUSSEL-BARRIER, Plaidant, avocat au barreau D’AVIGNON

Représentée par M^e Georges POMIES RICHAUD, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Monsieur I J Y

né le […] à Y (LONDRES)

[…]

[…]

Représenté par M^e Chantal ROUSSEL-BARRIER, Plaidant, avocat au barreau D’AVIGNON

Représenté par M^e Georges POMIES RICHAUD, Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 11 Mai 2017

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me E FAURE, Conseiller, a entendu les plaidoiries en application de l’article 786 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Joël BOYER, Président

M^me Anne-Claire ALMUNEAU, Conseiller

M^me E FAURE, Conseiller

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS : à l’audience publique du 22 Mai 2017, où l’affaire a été mise en délibéré au 14 Septembre 2017

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par Monsieur Joël BOYER, Président, publiquement, le 14 Septembre 2017, par mise à disposition au greffe de la Cour

Exposé du litige':

Par acte sous seing privé du 21 août 2014, M. et M^me Y ont donné à bail à M. G-H X et à son épouse M^me C B, par l’intermédiaire de l’agence immobilière Maurice Garcin, une maison d’habitation sise […] l’Isle sur la Sorgue à Caumont sur Durance (84 510), pour une durée de 3 ans à compter du 1^er septembre 2014 jusqu’au 31 août 2017, moyennant un loyer mensuel de 1 470 €.

Par acte du 19 mai 2015 M. et M^me X ont assigné l’agence Garcin en sa qualité de mandataire des consorts Y devant le tribunal d’instance d’Avignon aux fins d’opposition à commandement de payer, exécution de travaux et dommages et intérêts pour location d’un logement indécent.

Par acte du 16 juillet 2015, les consorts Y ont assigné les consorts X devant le tribunal d’instance d’Avignon aux fins de résiliation du bail et expulsion.

Par jugement du 20 octobre 2015, le tribunal a :

— ordonné la jonction des procédures,

— prononcé la nullité de l’assignation du 19 mai 2015 pour irrégularité de fond,

— mis l’agence Garcin hors de cause,

— constaté la résiliation du bail du 21 août 2014 par l’effet de la clause résolutoire à la date du 14 juin 2015,

— constaté le départ des locataires, les lieux étant libres de toute occupation, et autorisé le bailleur à s’en saisir sur simple présentation de la minute du jugement,

— ordonné en tant que de besoin l’expulsion de tous occupants qui pourraient s’y maintenir avec la force publique si nécessaire et le paiement dans ce cas d’une indemnité d’occupation mensuelle solidaire de 2 470 €,

— condamné solidairement M. G-H X et M^me C B à payer à M. et M^me Y la somme de 14'202,11 € au 14 septembre 2015 pour l’arriéré locatif,

— condamné solidairement M. et M^me Y à payer à M. G-H X et M^me C B la somme de 5 000 € pour le préjudice de jouissance,

— ordonné la compensation,

— ordonné l’exécution provisoire,

— rejeté les autres demandes,

— partagé les dépens par moitié entre les consorts Y et les consorts X-B.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que':

. le commandement de payer du 14 avril 2015 étant demeuré infructueux, la résolution a été acquise le 14 juin 2016,

. les loyers impayés s’élèvent à 14 202,11 €,

. les locataires ont subi un préjudice de jouissance du fait de divers dysfonctionnements, de l’impossibilité d’utiliser la piscine et du projet de construction d’un immeuble de 20 appartements créant des vues directes sur le bien loué.

M. G-H X a interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe le 7 décembre 2015, intimant M^me C B épouse X, ainsi que M. et M^me Y.

Prétentions et moyens des parties':

Par conclusions du 10 février 2016, M. X demande à la cour de :

— infirmer le jugement,

— constater que le logement loué ne répond pas aux critères de décence et de sécurité et que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance,

— dire qu’en l’état du loyer payé du 1^er septembre 2015 au 31 décembre 2015 (en réalité 2014), plus aucun loyer n’est dû,

— en conséquence, condamner les époux Y à lui payer la somme de 15'000 € à titre de dommages et intérêts pour manquement à leurs obligations notamment pour non-respect de l’obligation de jouissance paisible,

— condamner les époux Y à lui payer la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Par conclusions du 20 avril 2016, M^me B, précisant qu’elle est en instance de divorce, demande à la cour de :

— confirmer le jugement sur la jonction des procédures, la résiliation du bail du 21 août 2014 par l’effet de la clause résolutoire au 14 juin 2015, la constatation du départ des locataires avec autorisation donnée au bailleur de se saisir des lieux libres de toute occupation et la condamnation à devoir la somme de 14'202,11 € au titre de l’arriéré locatif,

— au visa de l’article 6b de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1289 du Code civil, infirmer le jugement sur le quantum des dommages et intérêts, condamner les époux Y à payer la somme de 15'000 € au titre trouble de jouissance, ordonner la compensation avec les arriérés de loyer, condamner les époux Y à lui payer la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles,

— condamner les époux Y aux dépens,

Subsidiairement,

— confirmer la décision entreprise,

— lui donner acte de ce qu’elle a réglé sa dette aux époux Y lesquels ont accepté la désolidarisation des condamnations avec M. X.

Par conclusions du 23 mai 2016, M. et M^me Y demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la nullité de l’assignation pour irrégularité de fond, constaté la résiliation du bail au 14 juin 2015, constaté le départ des locataires les lieux libres de toute occupation et autorisé le bailleur à s’en saisir sur présentation de la minute du jugement, condamné solidairement M. X et M^me B à payer la somme de 14'202,11 € au 14 septembre 2015 au titre de l’arriéré locatif,

— constater qu’en exécution de la décision rendue, M^me B leur a réglé la somme de 4 601,06 € après compensation,

— constater que M. X a commencé à régler par acompte entre les mains de l’huissier,

— réformer le jugement en ce qu’il a condamné M. et M^me Y à payer aux consorts X-B la somme de 5 000 € pour préjudice de jouissance,

— débouter les consorts X-B de toutes leurs demandes,

— condamner M. et M^me X à leur payer la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’instruction de la procédure a été clôturée le 11 mai 2017.

Motifs':

Non critiqué sur ce point, le jugement sera confirmé en ce qu’il a prononcé la nullité de l’assignation du 19 mai 2015 pour irrégularité de fond et mis l’agence Garcin hors de cause, tandis que la cour n’étant tenue de répondre qu’aux seules prétentions formulées au dispositif des conclusions, il n’y a pas lieu d’envisager la nullité du commandement de payer pour imprécision des loyers dus.

Par suite et en l’absence de critique, le jugement sera également confirmé sur la résiliation, l’expulsion et la condamnation solidaire des consorts X-B à payer la somme de 14 202,11 € au titre de l’arriéré de loyers au 14 septembre 2015.

. sur la décence et l’obligation de délivrance':

A l’appui de son appel M. X produit le constat dressé à sa demande par M^e Espil, huissier de justice, le 12 septembre 2014, qui a recensé une marche trop haute à l’entrée, la fermeture difficile de la porte d’entrée, le léger descellement d’une patte de fixation d’un radiateur, la non remise d’un certificat de ramonage de la cheminée et de la notice de fonctionnement de la chaudière, un jour visible entre deux battants de la porte fenêtre du salon, la mauvaise fermeture et serrure non fonctionnelle de la porte fenêtre de la salle à manger, le joint hors d’usage de la porte fenêtre du cellier, la mauvaise fermeture de la porte fenêtre de la chambre en rez-de-chaussée et un jour visible sur la menuiserie, des fuites sous les vasques de la salle de bains à l’étage, une chasse d’eau défaillante, un spot hors service, une grille VMC poussiéreuse, la fermeture difficile de la fenêtre de la chambre, la mauvaise orientation de la vanne d’arrosage automatique, des portillons non scellés, la pompe de forage non opérationnelle, la dégradation de l’abri de jardin en partie basse, un robot de piscine insuffisant, des taches de rouille sur la terrasse, la fermeture insuffisante de la porte du garage, l’interphone cassé et hors fonction.

Eu égard à leur nature et à leur gravité relative, ces non-conformités et/ou éléments d’inconfort modérés et temporaires ne sauraient dispenser l’appelant du paiement du loyer à compter du 1^er janvier 2015 et ce, puisque contrairement à ce qu’il prétend, les bailleurs ont mandaté diverses entreprises pour remédier dans les meilleurs délais aux désordres dénoncés, ainsi qu’en attestent non seulement les nombreux courriels et courriers échangés, mais aussi les factures ACR Plomberie des 16 septembre 2014 et 16 décembre 2014, Sud Econettoyage des 26 septembre 2014 et 28 janvier 2015, Mure du 19 mars 2015, A’Rose du 19 avril 2015 et Abris de Provence des 28 novembre 2014 et 31 mai 2015.

De même et sans que la construction d’un immeuble sur une parcelle voisine ne constitue en elle-même un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, il résulte des pièces produites aux débats, que pour remédier à la vue directe que les locataires invoquaient sur la terrasse et la piscine, -vue crainte, mais non effectivement subie en l’état de la haie toujours présente en limite Est- M. et M^me Y ont passé commande de panneaux bois à lames persiennes selon devis du 21 mars 2015, puis annulé celle-ci, cette mesure ne recevant pas l’agrément du locataire.

Par ailleurs, sur la demande de M. X, les bailleurs ont également fait réaliser une expertise dommages-ouvrage le 23 mars 2015, laquelle a révélé que les fissures déplorées ne présentaient qu’un caractère inesthétique.

En conséquence, M. X ne justifie d’aucune circonstance lui permettant de s’affranchir du loyer dû en contrepartie de la mise à disposition des lieux du 1^er janvier 2015 au 14 juin 2015.

C’est dès lors à bon droit que le tribunal après avoir prononcé la résiliation du bail et écarté l’exception d’inexécution invoquée par les locataires, a considéré que les désagréments subis étaient constitutifs d’un préjudice de jouissance, dont il a justement fixé l’indemnisation à la somme de 5 000 €, somme à compenser avec les loyers dus à hauteur de 14 202,11 €.

. sur les autres demandes':

En l’état des écritures concordantes des parties, il convient de constater qu’en exécution de la décision rendue et après compensation, M^me B a réglé à M^me Y la somme de 4'601,06 €.

M. X qui succombe sur les mérites de son appel, supportera la charge des entiers dépens y afférents.

Il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré';

Y ajoutant,

Constate qu’en exécution de la décision rendue M^me B a réglé à M. et M^me Y la somme de 4 601,06 € ;

Condamne M. X aux entiers dépens d’appel';

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties.

Arrêt signé par Monsieur BOYER, Président et par M^me LAURENT-VICAL, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,