ARRÊT N°

N° RG 21/02073 – N° Portalis DBVH-V-B7F-IB5C

CS

JUGE DE L’EXECUTION D’ALES

06 mai 2021

RG:20/00653

Y

Association ECURIE DE RIBAUTE

C/

Z

Grosse délivrée le 1er décembre 2021 à :

— M^e TRIA

— M^e ATTHENONT

COUR D’APPEL DE NÎMES

4ème CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU 01 DECEMBRE 2021

APPELANTES :

Madame B Y Madame B Y, née le […] à […], de nationalité française, demeurant […], […]

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Nordine TRIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’ALES

Association ECURIE DE RIBAUTE, Association Loi 1901 ECURIE DE RIBAUTE, dont le siège social est […], […], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès-qualités audit siège.

[…]

[…]

Représentée par M^e Nordine TRIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’ALES

INTIMÉ :

Monsieur F M N Z,

né le […] à […]

Chez M^me D Z

[…]

[…]

Représenté par M^e Géraldine ATTHENONT de la SCP S2GAVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’ALES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Corinne STRUNK, Conseillère, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre,

M^me Corinne STRUNK, Conseillère,

Madame Claire OUGIER, Conseillère.

GREFFIER :

Monsieur Julian LAUNAY-BESTOSO, Greffier à la 4ème chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 28 Octobre 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 01 Décembre 2021

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre, le 01 Décembre 2021, par mise à disposition au greffe de la Cour.

EXPOSÉ

Vu l’appel interjeté le 28 mai 2021 par B Y et l’Association Ecurie de Ribaute à l’encontre du jugement prononcé le 6 mai 2021 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Alès dans l’instance n° 20/00653;

Vu la signification de la déclaration d’appel et d’avis de fixation de l’affaire à bref délai délivrées le 9 juin 2021 à la demande de B Y et l’Association Ecurie de Ribaute à destination de F Z;

Vu les dernières conclusions remises par voie électronique le 28 octobre 2021 par les appelants et le bordereau de pièces qui y est annexé.

Vu les dernières conclusions remises par voie électronique le 22 octobre 2021 par les consorts X, intimés et appelants incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé.

Vu l’ordonnance du 1er juin 2021 de clôture de la procédure à effet différé au 21 octobre 2021 avec fixation de la date de plaidoiries au 26 octobre 2021;

Vu la révocation de l’ordonnance clôture avec fixation d’une nouvelle clôture au 28 octobre 2021.

* * *

Par acte notarié du 27 novembre 2006, Monsieur F Z a consenti à la Sarl EMC 10000 un contrat de bail commercial ayant pour objet un bâtiment avec dépendances et parcelles de terres situées à Ribaute les […], 149, 150, 154, 155 et 386 destiné à l’exercice de tous commerces pour une durée de neuf ans à compter du 1er août 2006.

Par acte sous seing privé du 15 décembre 2008, la Sarl EMC 10000 a consenti à Madame B Y un bail de sous location autorisé par le bailleur ayant pour objet l’habitation du premier niveau de parcelle AS 386 comprenant une chambre, une salle à manger, une cuisine, une salle de bain et toilette indépendante, rangement sous escalier et toilette, et en partie commune une véranda fermée, hall d’accès étage niveau 2, une buanderie dans le hall d’accès atelier EMC 10000 et ce, pour une période de trois ans courant du 15 décembre 2008 au 14 décembre 2011.

Par convention de transfert de contrat du 19 février 2010, Monsieur F Z acceptait de transférer le contrat de sous location dans les mêmes termes et conditions en contrat de location entre lui-même et Madame B Y et prévoyant que le contrat se substituera au contrat de sous location le jour de la résiliation du contrat d’origine du 27 novembre 2006.

Par acte sous seing privé unilatéral du 5 octobre 2010, le bailleur autorisait le transfert du contrat de sous location en bail de location directe au profit de Madame Y, conformément aux engagements signés le 2 février 2010 suite à la liquidation judiciaire de la société EMC 10000, et du jugement du 16 septembre 2010.

Depuis cette date le bail s’est renouvelé par tacite reconduction.

Monsieur F Z a donné congé à Madame B Y aux fins de reprise pour habiter par acte de Maître G-H, Huissier de Justice à Alès, du 21 mars 2019.

Parallèlement, et par acte sous seing privé du 1er juillet 2009, la Sarl EMC 10000 a consenti à l’association Ecurie de Ribaute un bail de sous location autorisé par le bailleur principal :

1. Sur les terres agricoles sis à […], 149, 150, 154, […] et section AS la parcelle n°386 pour l’ensemble des parcelles d’une contenance de 3ha et 48 12 ca précisant que la parcelle AS 386 n’est louée qu’en partie.

Le logement sis Rue du centre ne faisant pas partie du contrat de sous location, tandis que le surplus de la parcelle n°386 fait partie d’un avenant au bail d’origine signé le 1er janvier 2007. La parcelle n°160 laissée à disposition des preneurs comme l’était l’usage depuis 2007 pour EMC 10000 est comprise dans le prix du contrat.

2. Sur la partie bâtie dépendances agricoles sis à Ribaute section AS parcelle 386 comprenant :

— au rez de chaussée l’ensemble des différents bâtiments dépendances à usage agricole soit 17 boxs, pièces de soins, club house, atelier, porche, accès toilettes et caves, la cour intérieur et le parking, accès 3 rue de la fontaine (lieux de stockage des copeaux et fumier) et au 1er niveau une paillère.

— une partie habitable située au 2ème niveau aile sud-ouest au-dessus du porche d’entrée 10 rue du centre, comprenant hall d’entrée, deux chambres, salle de bain et wc pour une période de 3 ans courant du 01/07/2009 au 31/06/2012.

Par convention de transfert de contrat du 19 février 2010, Monsieur F Z a accepté de transférer le contrat de sous location entre lui-même et l’association Ecurie de Ribaute dans les mêmes termes et conditions en contrat de location directe et se substituera au contrat de sous location le jour de la résiliation du contrat d’origine du 27 novembre 2006.

Par acte sous seing privé unilatéral du 6 octobre 2010, Monsieur F Z consent que par suite de la liquidation judiciaire de la société EMC 10000, il y a transfert du contrat de sous location en bail de location directe dès ce jour conformément aux engagements signés le 2 février 2010.

Monsieur F Z a donné congé à l’Association Ecurie de Ribaute aux fins de reprise pour habiter par acte de Maître G-I, Huissier de Justice à Alès, du 21 mars 2019.

Selon jugement du 8 septembre 2014, le tribunal a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion et condamné l’association Ecurie de Ribaute à payer à Monsieur Z la somme de 32 346 euros au titre des loyers impayés outre une indemnité d’occupation jusqu’à complète libération; parallèlement, il a été condamné à verser à l’association une somme de 18.700 euros en réparation de son préjudice.

Concernant le bail consenti à Madame Y, le bailleur était débouté de sa demande de résiliation du contrat de bail, les loyers étaient suspendus jusqu’à complète réalisation des travaux et après réalisation des travaux, Madame Y était condamnée à verser la somme de 14 800 € au titre des loyers impayés dus au 28 février 2014. Monsieur Z était condamné à payer à Madame Y la somme de 4 617,30 € en réparation de son préjudice.

Les locataires interjetaient appel de la décision.

Dans un arrêt du 17 décembre 2015, la cour d’appel de Nîmes a infirmé le jugement déféré en toutes ses dispositions et a:

— Ordonné la suspension des loyers dus à l’Association Ecurie de Ribaute et à M^me Y jusqu’à complète exécution des travaux préconisés par l’expert;

— Dit n’y a avoir lieu à résiliation des baux, ni à expulsion des locataires;

— Condamné Monsieur Z à exécuter les entiers travaux préconisés par l’expert

Pastré (pages 17 à 22 de son rapport définitif du 22 avril 2013) et ce dans le délai de 10 mois à compter de la signification de l’arrêt et à défaut sous astreinte de 20 € par jour de retard ;

— Débouté Madame Y de sa demande de dommages et intérêts;

— Débouté Monsieur Z de ses demandes en paiement de loyers à l’égard des locataires;

— Condamné Monsieur Z à payer à l’association la somme de 8000 € à titre de dommages et intérêts outre 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’arrêt a été signifié le 29 janvier 2016.

Par assignation du 29 juillet 2020, l’Association Ecurie de Ribaute et Madame Y ont saisi le juge de l’exécution aux fins de voir Monsieur Z condamner à payer la somme de 26 180 euros correspondant à la liquidation de l’astreinte fixée par la cour d’appel de Nîmes dans son arrêt du 17 décembre 2015.

Ils demandaient par ailleurs au juge d’assortir d’une nouvelle astreinte la décision rendue par la cour d’appel à hauteur de 100 € par jour de retard outre la condamnation de Monsieur Z au paiement de la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 6 mai 2021, le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire d’Alès a:

— Fait droit à la liquidation de l’astreinte provisoire fixée par la cour d’appel le 17 décembre 2015, signifiée le 29 janvier 2016 à hauteur de 7500 € pour la période du 29 novembre 2016 au 6 octobre 2019.

— Condamné Monsieur Z à payer à l’association et Madame Y ladite somme,

— Débouté l’association et Madame Y de leur demande de fixation d’une nouvelle astreinte,

— Condamné Monsieur Z à payer à l’Association la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Sur la base du constat de la non-exécution des travaux impartis, les factures produites ne permettant pas de faire le lien avec les réparations préconisées par l’expert, et de la dégradation de l’état de l’immeuble et de ses annexes, le juge de l’exécution a écarté les difficultés financières invoquées par Monsieur Z comme cause étrangère et rappelé la nécessité d’exécuter les travaux.

Toutefois, eu égard au maintien des locataires dans les lieux tout en sachant que le propriétaire n’effectuera pas à court terme les travaux et ce pendant 5 ans, alors que les loyers sont suspendus, le juge de l’exécution a ramené le montant de l’astreinte à de plus juste proportion. Pour le surplus, et en présence d’un congé délivré par le bailleur aux preneurs le 21 mars 2019, ce magistrat a dit n’y avoir lieu au prononcé d’une nouvelle astreinte.

B Y et l’Association Ecurie de Ribaute ont interjeté appel le 6 mai 2021.

Parallèlement le juge des contentieux et de la protection d’Alès a rendu sa décision le 17 mai 2021 par laquelle il a considéré que le motif du congé délivré par Monsieur Z pour y vivre était dépourvu de caractère réel et sérieux notamment parce qu’il n’entendait pas

exploiter les terres ou exercer d’activité équestre. Un appel a été interjeté.

* * *

B Y et l’Association Ecurie de Ribaute demandent à la cour, en application des dispositions des articles L 131-1 alinéa 2, Article L 131-2, Article L 131-4 du code des procédures d’exécution, de:

* Réformer la décision rendue le 6 mai 2021 en ce que le juge de l’exécution a :

— Fait droit à la liquidation de l’astreinte provisoire fixée par la décision de la première chambre civile de la cour d’appel de Nîmes le 17 décembre 2015 signifiée le 29 janvier 2016 à hauteur de 7500 € pour la période du 29 novembre 2016 au 6 octobre 2019;

— Condamné Monsieur F Z à payer à l’association Ecurie de Ribaute et Madame B Y la somme de 7500 €;

— débouté l’association Ecurie de Ribaute et Madame B Y de leur demande de fixation d’une nouvelle astreinte

— condamné Monsieur F Z à payer à l’association Ecurie de Ribaute et Madame B Y la somme de 800 € par application de l’article 700 du code de civile;

En conséquence,

Vu le comportement de Monsieur F Z à qui l’injonction a été adressée,

Vu l’absence de réalisation des travaux prescrits par la cour d’appel de Nîmes,

— Liquider l’astreinte à la somme de 26 180 € représentant 1309 jours de retard au 1 juillet 2020;

— Condamner Monsieur F Z à porter et payer à M^me B Y et l’Association Ecurie de Ribaute la somme de 26 180€ sous réserve de l’actualisation de cette somme.

— Assortir d’une nouvelle astreinte la décision rendue par la cour d’appel de Nimes ;

— Fixer la nouvelle astreinte à 100 € par jour de retard ;

— Condamner Monsieur F Z à payer une somme de 5000 € par application des

dispositions de l’Article 700 du code de procédure civile;

— Le condamner aux entiers dépens.

Au soutien de leur appel, B Y et l’Association Ecurie de Ribaute relèvent qu’à la date du 3 mars 2021, les travaux mis à la charge de Monsieur Z relatifs aux biens occupés par l’association n’ont pas été réalisés et que l’état de l’immeuble et des annexes s’est encore dégradé, le box à chevaux s’étant quant à lui effondré.

Sur les pièces produites par l’intimé, elles contestent leur valeur probante considérant que rien ne permet de faire le lien entre des factures et les travaux préconisés par l’expert. Elles

s’appuient a contrario sur un constat d’huissier de justice établi le 3 mars 2021 relevant que les travaux n’ont pas commencé.

Sur les difficultés de financement, elles les contestent et rappellent la vente d’un immeuble par Monsieur Z lui procurant une somme de 50.000 euros . Les appelantes signalent également que l’intimé est propriétaire de plusieurs immeubles comprenant des parcelles dont une a été vendue récemment par Monsieur Z et sa soeur, en sorte qu’il ne se heurte à aucun obstacle financier. Elles dénoncent en dernier lieu les pièces établies par la mairie et communiquées par Monsieur Z au regard de la proximité familiale entre le maire et l’intimé.

Les appelantes contestent enfin l’appréciation du juge de l’exécution, qui au regard de l’occupation des lieux par les locataires pendant 5 années tout en sachant que le propriétaire n’effectuera pas à court terme les travaux , a ramené le montant de l’astreinte à de plus justes proportions. Ils précisent sur ce point que le maintien dans les lieux est lié à l’exercice de leur activité professionnelle et qu’ils subissent un préjudice certain en lien avec la dégradation des lieux et le défaut d’entretien. Il ne peut leur être fait grief de se maintenir dans les lieux alors même qu’une décision de justice a consacré leur droit d’occuper un logement décent en sorte que leur demande de liquidation d’astreinte et de dommages-intérêts ne sauraient être réduites.

La carence fautive du bailleur suffit à motiver leur demande de liquidation tant en son principe qu’en son montant.

Elles réclament enfin la fixation d’une nouvelle astreinte signalant la décision du juge des contentieux de la protection qui a considéré le motif du congé, délivré par Monsieur Z pour y vivre , dépourvu de caractère réel et sérieux.

En réponse aux moyens exposés par l’intimé, tout en contestant la situation d’impécuniosité de ce dernier, elles rappellent que le paiement ou non des loyers ainsi que la dispense de règlement n’ont pas à être évoqués dans le débat en l’état de l’arrêt du 17 décembre 2015 aux termes duquel la cour d’appel a tranché définitivement la question.

Les appelantes estiment enfin que le fait pour l’association d’avoir occupée un logement vide non compris par le bail ne réduit pas son préjudice et se trouve guidé par un cas de force majeure au regard de l’insalubrité avérée du logement, objet du contrat de bail.

* * *

F Z demande à la cour , en application de l’article L 131-3 du code des procédures civiles d’exécution, de:

— Révoquer l’ordonnance de clôture et dire recevables les présentes conclusions et pièces,

— Confirmer purement et simplement le jugement dont appel en date du 6 mai 2021 ;

En conséquence,

— Débouter l’Association Ecurie de Ribaute et Madame Y de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

— Constater que les occupants se sont relogés de leur propre chef, dans le logement qui n’était pas dans le bail, qu’à ce titre ils ne subissent ni préjudice de jouissance, ni ne justifient de ce qu’une nouvelle astreinte devrait courir;

— Confirmer que l’astreinte ne court depuis le 6 octobre 2019 date d’effectivité du congé régulièrement délivré aux locataires;

— Confirmer la limitation de l’astreinte à 7500 € ;

Y ajoutant ,

— Condamner l’Association Ecurie de Ribaute et Madame Y à payer au concluant la somme de 1.500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses conclusions, il argue de difficultés financières justifiant le dépôt d’un dossier de surendettement pour expliquer la non réalisation totale des travaux évalués à 60.000 euros. Il fait état d’une retraite de 968 euros et explique ses difficultés financières par les impayés de loyers rappelant que les occupants actuels ne règlent plus leur loyer depuis 2011.

Sur la vente de l’immeuble, il ne la conteste pas mais explique l’utilisation des fonds (50.966 euros) pour apurer les condamnations prononcées par la cour d’appel et ses dettes. Il indique avoir déposé des demandes de prêts qui lui ont été refusées. Sur le patrimoine immobilier, il souligne que la vente de la parcelle de terre n’est pas encore acquise; sur les autres biens, il rappelle sa qualité de propriétaire indivis et indique qu’il s’agit de simples parcelles agricoles dont la valeur est toute relative.

Il soutient avoir engagé quelques travaux notamment en toiture et expose les réaliser de manière progressive.

Il dénonce la mauvaise foi des parties rappelant qu’en 2006 lors de la mise en location des biens, le preneur, parents des locataires actuels, a accepté de les recevoir dans l’état où ils se trouvaient sans qu’ils ne puissent exiger aucune remise en état. Monsieur Z a signé les baux de sous-location puis les baux définitifs en toute confiance et a du faire face à des impayés de loyers dès 2011, les preneurs actuels n’ayant quant à eux jamais payé le loyer.

Il réclame aujourd’hui la confirmation de la décision déférée estimant que le juge de l’exécution a fait une juste appréciation de la situation tenant notamment compte de l’occupation des lieux depuis 5 années sans que cela ne donne lieu au paiement d’un loyer.

Pour finir, il dénonce l’occupation illégale de l’appartement situé au 2ème étage de la maison qui n’est pas concerné par le contrat de bail sans payer aucun loyer mais encore la réalisation par les preneurs actuels de travaux sauvages au sein des locaux.

Au regard de l’ensemble de ces éléments et de la mauvaise foi des locataires, Monsieur Z réclame une appréciation à la baisse du montant de l’astreinte.

Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

DISCUSSION

Sur la liquidation d’astreinte

En application des articles L131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à

qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient en tout ou partie d’une cause étrangère.

Au cas d’espèce, suivant un arrêt rendu le 17 décembre 2015, Monsieur Z a été condamné à exécuter les entiers travaux préconisés par l’expert Pastré dans les locaux loués (pages 17 à 22 de son rapport définitif du 22 avril 2013) et ce dans le délai de 10 mois à compter de la signification de l’arrêt et à défaut sous astreinte de 20 € par jour de retard.

Ces travaux portaient sur l’étanchéité de la toiture des différents logements (changer les tuiles cassées, refaire les solins de cheminée et remplacement des bois se situant sur les infiltrations), sur la pallière et l’écurie (dépose de la toiture, la couverte et charpente, changement des chevrons, faire une arase sur le sommet du mur nord, poser deux frettes en acier autour du pilier , refaire la toiture sur quès sur la partie haute nord, et reprendre l’écoulement avec un coude propre), sur la pallière et la douche des chevaux (remplacement de la toiture devenue dangereuse avec réalisation du solin le long du bâtiment voisin) et enfin sur les boxes de la cour ( étayer le bâtiment très instable et la couverture, démolir les murs du fond côté sud est, faire une fondation correcte sous ces murs en descendant jusqu’au niveau en bas du banceau et reprendre les murs). L’expert a également prévu de mettre à la charge du bailleur les travaux de peinture dans les divers logements, de remplacer deux fenêtres et réparer les menuiseries sur les baies ou portes abîmées et enfin reprendre la plomberie des salles d’eau et de la cuisine, procéder à une révision ainsi qu’au remplacement des tubes perforés et effectuer des soudures.

Cette décision a été signifiée le 29 janvier 2016.

Les appelants réclament une somme de 26 180 euros au titre de la liquidation d’astreinte pour la période du 29 novembre 2016 au 6 octobre 2019.

Le défaut d’exécution de l’obligation imposée par la cour d’appel de Nîmes par Monsieur Z ne fait pas sérieusement difficulté au regard des pièces communiquées par les appelantes et notamment le procès-verbal de constat d’huissier du 3 mars 2021 attestant de ce que les travaux préconisés sur les biens de l’association Ecurie de Ribaute n’ont pas été réalisés ni même commencés, et des justes constatations faites par le juge de l’exécution, lequel a relevé que le bailleur n’a pas réalisé les travaux mis à sa charge, que l’état de l’immeuble et des annexes s’est dégradé, et relevant enfin la réalisation de travaux mais pour le propre compte du bailleur.

Pour justifier de sa bonne foi, Monsieur Z produit une facture émise par la société Pro-Rénov pour un montant de 400 euros ttc intervenue pour la réparation de tôles fendues ainsi que la pose de tuiles et en révision des travaux précédemment effectués par les locataires sans toutefois que cette pièce suffise à établir la réalisation des travaux préconisés par l’expert sur la toiture de part leur faible ampleur.

Il produit 5 autres factures (Veolia, J K L et Pro Rapid); il est justifié que les deux factures J K L correspondent à des travaux électriques de remise aux normes justifiés par la vente d’un bien mitoyen en sorte que les travaux ne correspondent pas à ceux décrits par l’expert. De même, la facture Pro Rapid porte sur la mise en place d’un nouveau compteur d’eau et divers travaux sans lien avec ceux préconisés dans l’expertise. C’est également le cas pour les deux factures émises par Veolia portant sur un branchement en eau potable.

Enfin, Monsieur Z verse aux débats plusieurs devis qui n’attestent cependant pas

de la réalisation effective des travaux préconisés.

Il est donc établi que l’intimé n’a pas satisfait à l’obligation de faire imposée par l’arrêt rendu le 17 décembre 2015 par la cour d’appel de Nîmes sans qu’il n’établisse d’opposition de la part des locataires à la réalisation des travaux en question.

Ceci étant, les parties s’opposent sur l’existence d’une cause étrangère expliquant la défaillance de l’intimé.

Monsieur Z se prévaut ainsi de difficultés financières sérieuses, en lien notamment à une situation d’impayé de loyers depuis 2011, pour justifier la non-réalisation des travaux précisés par l’expert dont le montant s’élève à plus de 60.000 euros. Il fait état d’une retraite d’un montant de 968 euros et explique avoir bénéficié en 2017 d’un dossier de surendettement. S’agissant de son patrimoine immobilier, il conteste sa valeur tant en raison de la nature indivise des parcelles concernées que de leur usage essentiellement agricole.

Les appelantes contestent ces prétendues difficultés financières mettant ainsi en exergue le patrimoine immobilier de l’intimé et soulignant que de nombreuses ventes immobilières ont eu lieu dont le produit aurait permis d’assurer le financement des travaux utiles à la mise aux normes des locaux. Elles évoquent en dernier lieu la vente d’une parcelle au profit de la commune de Ribaute Les Tavernes le 12 avril 2021 occultée par Monsieur Z, ainsi que le déclassement d’une autre parcelle dans l’avenir et qui présente potentiellement une valeur de 280.080 euros, outre la présence de nombreuses autres parcelles

En l’état, il est justifié par les pièces n°9 à 11 et n°17 à 20 produites par Monsieur Z qu’il rencontre des problèmes financiers liés à la perception d’une faible retraite (968 euros) le plaçant en difficulté pour régler ses charges courantes et plus globalement ses dettes. Ceci explique que l’intimé ait bénéficié le 16 mai 2017 d’un plan de surendettement lui permettant de faire face à un passif total de 16.426,60 euros englobant les dettes dues à l’égard des appelantes.

Il ne peut être dès lors contesté que les ressources financières de Monsieur Z le contraignent dans l’engagement des travaux préconisés par l’expert . De même, il est établi que le bailleur a déposé une demande de prêt qui lui a été refusée.

Il est néanmoins établi que l’intéressé a bénéficié le 7 septembre 2019 d’une somme de 50.966 euros à la suite de la vente d’un bien indivis. Si cette somme a permis de régler les dettes comprises dans le plan de surendettement et les frais d’avocat, il reste toutefois un delta de 25.995,64 euros dont Monsieur Z ne justifie pas l’utilisation, ne serait ce que par un commencement d’exécution de l’obligation susvisée.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que Monsieur Z possède de nombreuses parcelles de terre qui ont été déclaré par l’intéressé en l’état d’inculture:

— AC n° 99, 104, 124, 131 et 132;

— AR n°131 dont la vente envisagée au profit de la mairie de Ribaute-Les-Tavernes pour une somme de 58.584 euros est suspendue sans qu’il ne soit possible de revenir mettre en cause la valeur probante de la pièce 58 qui est une pièce officielle émanant du maire de la commune, bien qu’il soit accessoirement neveu de l’intimé ;

— AK n°6, 8, 9, 10, 11, 26, 27, 39, 40, 45, 409, 414, 415 détenues en indivision avec M^me A.

Monsieur Z considère que ces parcelles détenues en indivision n’ont pas la valeur escomptée mais ne produit toutefois pas d’attestations de valeur en sorte qu’il n’est pas possible de connaître la valeur de son patrimoine immobilier, ni vérifier son insuffisance à financer les travaux impartis par l’expert.

La cause étrangère sera donc écartée.

Enfin, et en réponse aux arguments développés par Monsieur Z, si celui-ci évoque la mauvaise foi des appelantes, il sera néanmoins souligné que l’occupation illégale d’un local n’entre pas dans les éléments d’appréciation retenus par le juge de l’exécution à charge pour Monsieur Z de saisir le juge compétent pour faire reconnaître le caractère irrégulier de l’occupation et le cas échéant obtenir une indemnisation. Il en est de même pour le défaut d’entretien évoqué par le bailleur ou la modification des lieux sans autorisation par les preneurs; enfin, les documents relatifs à des précédents problèmes de location rencontrés par les preneurs par le passé ne sont pas transposables au présent litige faute de lien utile et sont donc inopérants.

Sur l’occupation des lieux sans contrepartie financière, il s’agit de la stricte application de l’arrêt rendu le 17 décembre 2015 autorisant les appelantes à occuper le bien avec suspension de l’obligation de payer de loyer au vu de l’état de vétusté des locaux et du risque manifeste pouvant porter atteinte à la santé ou la sécurité physique des occupants en sorte qu’il ne peut leur être fait grief de cette situation.

Sur la disposition du contrat prévoyant la prise des lieux en l’état avec renonciation du locataire à solliciter une quelconque prestation du bailleur, il sera dit que les parties ne peuvent détourner les règles d’ordre public tenant à assurer au preneur un local conforme aux normes de décence et de sécurité.

Enfin, il est manifeste que si Monsieur Z dispose d’un revenu modeste qui a pu être effectivement un frein pour assurer le financement total des travaux, rien ne s’est opposé à ce qu’il puisse justifier d’un commencement d’exécution ce qui n’est pas le cas.

Le constat d’une absence totale d’exécution de travaux en plus de 6 ans est l’évidence et justifie la demande en liquidation.

Il convient toutefois de réduire le montant de la demande à de plus justes proportions; si l’astreinte est un moyen au soutien de l’exécution d’une décision de justice, sa liquidation ne doit pas créer un obstacle sérieux à la réalisation des travaux de remise aux normes des locaux susvisés qui reste la priorité de B Y et l’Association Ecurie de Ribaute.

Monsieur Z ne dispose pas d’un revenu suffisant pour assurer le financement des travaux et son patrimoine immobilier, bien qu’important, n’est pas à ce jour mobilisable car il ne génère aucun revenu locatif et sa vente est réalisable à plus ou moins court terme. En l’absence de liquidités disponibles, il convient de réduire le montant de la somme à liquider afin de permettre à l’intimé de réaliser au plus vite les travaux impartis.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de liquidation à hauteur de la somme de 7500 euros et de condamner l’intimé au règlement de cette somme.

Le jugement déféré sera donc confirmé tant sur le principe de la liquidation que sur le quantum.

Sur la fixation d’une nouvelle astreinte:

Le juge de l’exécution a rejeté la demande de fixation d’une nouvelle astreinte sur le constat de la délivrance d’un congé par le bailleur aux preneurs le 21 mars 2019.

Ce faisant , par décision rendue le 17 mai 2021, le juge des contentieux et de la protection d’Alès a considéré que le motif du congé délivré par Monsieur Z pour y vivre était dépourvu de caractère réel et sérieux et a en conséquence prononcé la nullité des congés susvisés.

En l’état, en l’absence d’exécution des travaux de remise en état, il convient de faire droit à la demande de fixation d’une nouvelle astreinte qui sera fixée à hauteur de 50 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois à compter de l’expiration d’un délai de 6 mois après la signification du présent arrêt.

Sur les frais d’instance:

Monsieur F Z, qui succombe, devra supporter les dépens d’appel.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner Monsieur F Z,qui succombe, à payer B Y et l’Association Ecurie de Ribaute la somme totale de 1200 euros sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a rejeté la demande de fixation d’une nouvelle astreinte,

Statuant à nouveau,

Condamne F Z à exécuter les entiers travaux préconisés par l’expert Pastré (pages 17 à 22 de son rapport définitif du 22 avril 2013) et ce dans le délai de 6 mois à compter de la signification de l’arrêt et à défaut sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant un délai de trois mois,

Condamne Monsieur F Z à payer à B Y et l’Association Ecurie de Ribaute la somme de 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur F Z aux dépens d’appel .

La minute du présent arrêt a été signée par Madame Christine CODOL, Présidente, et par Monsieur Julian LAUNAY-BESTOSO, Greffier.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,