ARRÊT N°

N° RG 19/04723 – N° Portalis DBVH-V-B7D-HSWV

CC

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’AVIGNON

03 décembre 2019

RG:18/01105

Z

C/

E

A B

Grosse délivrée le 06 avril 2022 à :

- M^e BASTIAS

- M^e VAJOU

COUR D’APPEL DE NÎMES

4ème CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU 06 AVRIL 2022

APPELANT :

Monsieur X, C Z

né le […] à […]

[…]

[…]

[…]

Représenté par M^e Laurence BASTIAS de la SCP BASTIAS-BALAZARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’AVIGNON

INTIMÉS :

Monsieur F J K E

immatriculé au RCS d’AVIGNON sous le numéro 447 742 164

Intimé et appelant incident né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Agathe PESTEL-DEBORD, substituant M^e Guillaume BUY de la SCP BBLM AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame G A B

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Agathe PESTEL-DEBORD, substituant M^e Guillaume BUY de la SCP BBLM AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre,

M^me Corinne STRUNK, Conseillère,

Madame Claire OUGIER, Conseillère.

GREFFIER :

Monsieur Julian LAUNAY-BESTOSO, Greffier à la 4ème chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Mars 2022, où l’affaire a été mise en délibéré au 06 Avril 2022.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre, le 06 Avril 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour.

EXPOSÉ

Vu l’appel interjeté le 18 décembre 2019 par Monsieur Z X à l’encontre du jugement prononcé le 3 décembre 2019 par le tribunal de grande instance d’Avignon dans l’instance n° RG 18/01105 ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 20 septembre 2021 par Monsieur Z X, appelant et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 20 octobre 2021 par Monsieur E F et Madame A B G, intimés et appelants incidents, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu l’ordonnance du 1er juillet 2021 de clôture de la procédure à effet différé au 28 octobre 2021.

* * *

Par acte notarié établi le 13 février 2003, Monsieur F E et Madame G A B (ci-après les preneurs) ont acquis un fonds de commerce de boucherie-charcuterie, comprenant notamment un bail commercial, conclu le 27 mai 1969 qui porte sur un immeuble, situé à Gordes dans le département du Vaucluse, à usage d’habitation et de commerce, dont Monsieur X Z est propriétaire (ci-après le bailleur).

Le bailleur a délivré congé avec offre de renouvellement aux preneurs le 3 novembre 2004.

Le juge des loyers commerciaux a été saisi, mais les parties s’étant accordées sur le renouvellement du loyer en cours d’instance, il n’a été statué que sur le montant du loyer qui a été fixé par jugement du 2 octobre 2006 au montant du loyer en cours indexé sur la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction à compter du 6 mai 2005, date du bail renouvelé.

Le bailleur a délivré aux preneurs, le 30 octobre 2013, un congé avec refus de renouvellement contre paiement d’une indemnité d’éviction. Il est rappelé dans l’acte que le bail se termine le 4 mai 2014 à 24 heures.

Puis il a signifié aux preneurs son droit de repentir, par acte du 21 juillet 2014, admettant le renouvellement du bail à compter de la date de l’acte.

La commission de conciliation des baux commerciaux a dressé le 7 mars 2016, un procès-verbal de conciliation portant sur le fait qu’un nouveau bail sera établi, le nouveau bail étant un bail tous commerces sauf bruyants et sur le montant du loyer fixé à 1000 euros.

Par exploit du 15 mars 2018, le bailleur a fait assigner les preneurs devant le tribunal de grande instance d’Avignon, en vue notamment de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial. Les preneurs ont formé des demandes reconventionnelles en indemnisation de leur perte de chance de vendre leur fonds de commerce et en réparation de leurs préjudice matériel et moral.

Par jugement en date du 3 décembre 2019, le tribunal de grande instance d’Avignon a :

débouté le bailleur de sa demande de résiliation judiciaire et de ses demandes subséquentes,

débouté les preneurs de leurs demandes reconventionnelles de dommages et intérêts, rejeté les demandes plus amples ou contraires,

dit n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné chaque partie à supporter les dépens par elles exposés.

Le 18 décembre 2019, le bailleur a relevé appel de ce jugement pour le voir infirmer sauf en ce qu’il a débouté les preneurs de leurs demandes reconventionnelles de dommages et intérêts.

Il soutient tout d’abord que la résiliation judiciaire du contrat de bail est parfaitement justifiée dès lors que les preneurs n’ont pas respecté plusieurs obligations stipulées au contrat et que ces manquements sont suffisamment graves.

Au soutien de cette prétention, il invoque le défaut d’exploitation du fonds de commerce précisant que cette obligation constitue une garantie pour le propriétaire du respect de la destination des lieux telle que prévue dans le bail, le manquement des preneurs à leur obligation d’entretien des lieux loués en réalisant ont réalisé d’importants travaux à l’intérieur du bien sans son autorisation, entraînant de facto une dégradation des locaux.

Le bailleur fait enfin valoir une tentative de cession du droit au bail. Rappelant que l’élément essentiel du fonds de commerce est la clientèle et que celle-ci a disparu par suite del’interruption de l’exploitation du fonds et le transfert de l’activité initiale de boucherie dans une autre ville, il expose que les preneurs ont tenté de vendre un droit au bail sous couvert d’une cession de fonds de commerce et que son refus d’autoriser les travaux envisagés par l’acquéreur était justifié car ils touchaient à la structure de son immeuble.

Enfin, il conclut au rejet de la demande reconventionnelle de dommages et intérêts des preneurs considérant qu’il n’est nullement responsable de l’échec des négociations menées entre Monsieur Y d’une part et eux, d’autre part et qu’il était parfaitement en droit de préserver ses intérêts et la consistance de son patrimoine.

Dans ses dernières conclusions, le bailleur demande donc à la cour, au visa des articles 1217 et 1227 du Code Civil (article 1184 ancien), de l’article 1741 du Code Civil, de :

-réformer partiellement la décision entreprise

Statuant à nouveau sur le tout,

I ' A titre principal,

-prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial liant les parties, en date du 27 mai 1969, renouvelé le 21 juillet 2014, se terminant le 20 juillet 2023 ;

-ordonner la libération des lieux par les preneurs, et la remise des clés, après établissement d’un état des lieux de sortie,

-ordonner l’expulsion des preneurs et de tous occupants introduits de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

-ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets garnissant les lieux loués, aux frais risques et périls des preneurs,

-assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 200 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et remise des clés,

-confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les preneurs de leurs demandes reconventionnelles en dommages et intérêts,

II- A titre subsidiaire,

-dire et juger que, le fonds n’ayant pas fait l’objet d’une exploitation effective pendant les trois dernières années, les preneurs ne pourront pas prétendre, le moment venu, au renouvellement du bail commercial en date du 27 mai 1969, renouvelé le 21 juillet 2014, se terminant le 20 juillet 2023,

-dire et juger que les preneurs n’auront droit à aucune indemnité d’éviction

III- En tout état de cause,

-condamner solidairement les preneurs à payer au bailleur une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

-condamner solidairement les preneurs aux entiers dépens.

* * *

Les preneurs concluent à la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail.

Ils exposent en effet qu’ils n’ont pas cessé d’exploiter le fonds de commerce quand bien même ils l’aient fermé temporairement en raison de la baisse de fréquentation touristique l’hiver et du comportement du bailleur à leur égard. En tout état de cause, l’obligation d’exploiter le fonds n’est pas une obligation dont la violation est sanctionnée par la résiliation judiciaire du bail, lequel ne comporte aucune clause spécifique sur l’obligation d’exploiter. Ils soutiennent respecter leur obligation d’entretien des lieux loués et réfutent l’argumentation du bailleur relative au transfert du droit au bail car c’est bien une cession du fonds de commerce qui était envisagée.

Les preneurs rappellent que le bailleur a précédemment exercé son droit de repentir, de sorte que le bailleur sollicite la résiliation d’un bail expiré, le renouvellement ayant donné lieu à un nouveau bail le 21 juillet 2014, expirant le 20 juillet 2013.

Ils concluent au rejet de la demande subsidiaire portant sur le droit à indemnité d’éviction aux motifs qu’il s’agit d’une demande nouvelle en appel et qu’elle est infondée.

Ils sollicitent reconventionnellement des dommages intérêts en réparation du préjudice qui leur a été causé par la faute du bailleur, qui n’a cessé de vouloir leur nuire et a fait échouer la promesse de vente du fonds. »

Dans leurs dernières conclusions, les preneurs demandent donc à la cour, au visa de l’article 1184 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, des articles L.145-9 et L.145-12 du Code de commerce, de l’article 1240 du Code civil, de :

Sur la demande de résiliation

-confirmer le jugement du 03 décembre 2019 en ce qu’il a rejeté la demande de résiliation judiciaire et la demande d’expulsion ;

-juger que le bailleur ne demande pas la résiliation du bail commercial actuel liant les parties et commencé le 21 juillet 2014 ;

-rejeter l’ensemble toute les demandes du bailleur ;

Sur la demande subsidiaire

-rejeter la demande tendant à dénier aux preneurs le droit au renouvellement et à l’indemnité d’éviction ;

-juger en tout état de cause que la demande tendant à dénier aux preneurs le droit au renouvellement et à l’indemnité d’éviction est irrecevable ;

-rejeter l’ensemble des demandes du bailleur ;

Reconventionnellement

Déclarant recevable et bien fondé l’appel incident des concluants,

-infirmer le jugement du 03 décembre 2019 en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts à l’encontre du bailleur ;

-juger que le bailleur a commis une faute en refusant d’autoriser les travaux sollicités par Monsieur Y ;

-juger que cette faute a entraîné un préjudice pour les preneurs consistant en la perte d’une chance de vendre leur fonds de commerce ;

-juger que cette faute a entraîné un préjudice moral et matériel pour les preneurs ;

-condamner le bailleur à payer aux preneurs une de 100.000 euros en réparation de leur préjudice correspondant à la perte de chance de vendre leur fonds de commerce

- condamner le bailleur à payer aux preneurs une de 50.000 euros en réparation du préjudice moral des preneurs ;

En tout état de cause

-débouter le bailleur de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

-condamner le bailleur aux entiers dépens toutes taxes comprises ;

-condamner le bailleur à payer à chacun des preneurs une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

DISCUSSION

Le bail concerné par la demande en résiliation judiciaire :

Le bailleur a exercé son droit de repentir par acte extrajudiciaire délivré le 21 juillet 2014 et admis le renouvellement du bail à compter de cette date, conformément à l’article L.145-12 alinéa 4 du code de commerce. Dans la mesure où il a été mis fin à l’ancien bail par un congé, celui-ci a expiré le 4 mai 2014 et ne peut revivre. Le repentir donne naissance à un nouveau bail dont le prix est fixé par accord entre les parties ou à défaut par le juge des loyers commerciaux. En l’espèce, la commission de conciliation des baux commerciaux a dressé le 7 mars 2016, un procès-verbal de conciliation portant sur le fait qu’un nouveau bail sera établi, le nouveau bail étant un bail tous commerces sauf bruyants et sur le montant du loyer fixé à 1000 euros.

Cet accord s’impose aux parties et le bailleur ne peut dénier la valeur de ce procès-verbal avec la simple allégation qu’il a été impressionné par les parties en présence alors même qu’il n’était pas assisté d’un avocat, contrairement aux preneurs. La commission est composée de bailleurs et de locataires en nombre égal, elle est présidée par une personne qualifiée. Le bailleur n’était donc pas en confrontation directe avec les preneurs. L’accord intervenu et signé devant cette commission oblige par conséquent les parties, et ce même si l’une ou les parties ne signe pas le nouveau bail commercial.

Cass. 3ème Civ. 14 juin 1995 n° 93-14.769.

En conséquence, le bailleur est en droit d’agir en résiliation judiciaire de ce nouveau bail, soit pour sanctionner des manquements du preneur commis postérieurement à l’exercice de son droit de repentir, soit antérieurement à condition qu’ils se soient poursuivis postérieurement.

Sur la résiliation judiciaire du bail :

Pour défaut d’exploitation des lieux loués

Les parties ne produisent que des baux signés antérieurement à l’exercice du droit de repentir.

Il n’est ainsi pas démontré l’existence d’une stipulation contractuelle dans le nouveau bail faisant obligation au preneur d’exploiter son fonds de commerce dans les lieux loués. Le bail signé en 1969 ne comporte aucune clause obligeant le preneur à une exploitation des lieux loués.

Dès lors, le défaut d’exploitation effective et continue alléguée qui est une condition d’application du statut des baux commerciaux ne peut entraîner la résiliation du bail.

Cette exigence d’exploitation, telle qu’elle résulte des articles L.145-1 et L.145-8 du code de commerce pourrait être invoquée dans le cadre d’un litige sur le droit au renouvellement du bail mais non sur une demande en résiliation judiciaire du bail.

Le bailleur a émis des prétentions subsidiaires dans le dispositif de ses écritures consistant à demander à la cour de dire et juger que, le fonds n’ayant pas fait l’objet d’une exploitation effective pendant les trois dernières années, les preneurs ne pourront pas prétendre, le moment venu, au renouvellement du bail commercial en date du 27 mai 1969, renouvelé le 21 juillet 2014, se terminant le 20 juillet 2023, dire et juger que les preneurs n’auront droit à aucune indemnité d’éviction.

Le bailleur a certes développé des moyens venant au soutien de ces prétentions dans les développements relatifs aux fautes des preneurs, mais ceux-ci font valoir à juste titre que de telles demandes n’avaient pas été faites en première instance et qu’elles sont nouvelles et irrecevables, par application de l’article 564 du code de procédure civile. En effet des prétentions tendant au non-renouvellement du bail sont fondées sur l’application du statut des baux commerciaux et ne tendent pas aux mêmes fins que des prétentions relatives à la résiliation judiciaire du bail en cours, fondées sur l’inexécution du contrat.

Pour changement de destination
Le bailleur a donné en 2016 son accord sur un bail tous commerces sauf bruyants, ce qui est le cas d’une activité de « souvenirs de Provence » telle que constatée par huissier les 1er et 15 juillet 2020. Les preneurs n’ont donc pas commis de faute.

Pour défaut d’entretien

Les dégradations alléguées sont attestées, selon le bailleur par deux procès-verbaux de constat de novembre 2017 et du 10 octobre 2018. Elles consistent en quelques fissures sur la façade d’aspect récent, une descente de canalisation écrasée à une hauteur d’environ 250 cms et le marquage de la façade à ce niveau, en des taches d’humidité du bas de la façade, l’huissier précisant qu'« à vue d''il (') la voie roulable présente une déclivité vers ces façades, une bâche roulante abîmée.

Le jugement a relevé à juste titre qu’il n’est pas précisé quelle est la dégradation subie par la bâche dans le constat d’huissier et la cour s’interroge aussi sur la propriété de cette bâche, dont l’inscription comprend le nom du preneur. Faute de donner les informations utiles à la cour, le bailleur est mal fondé à invoquer ce manquement.

Le jugement a encore retenu à bon droit que les désordres affectant le bas de la façade relèvent des grosses réparations incombant au bailleur car il est nécessaire d’effectuer des travaux de protection des murs de l’immeuble contre les écoulements de la voirie.

S’il en va différemment pour les impacts constatés sur la descente de canalisation et le marquage de la façade à ce niveau, ces dégradations non réparées par les preneurs ne constituent pas un manquement suffisamment grave, justifiant la demande en résiliation du bail. Il n’est en effet pas démontré que l’écoulement des eaux soit affecté par cet écrasement et la façade est atteinte non seulement par le marquage relevé mais aussi par des fissures et une humidité en bas du mur, dont la réfection incombe au bailleur.

Sur le projet de cession

Par acte sous seing privé du 18 janvier 2017, les preneurs ont acquis un autre fonds de commerce de boucherie-charcuterie à Apt. Il est devenu leur établissement principal, ainsi qu’en atteste l’extrait kbis du RCS d’Avignon.

L’huissier de justice a constaté le 14 novembre 2017 qu’une affiche était apposée sur le local (fermé) sis à Gordes indiquant que le magasin était transféré à Apt.

Le 22 novembre 2017, les preneurs signaient avec un tiers acquéreur une vente du fonds de commerce de Gordes sous condition suspensive de l’autorisation du bailleur à réaliser dans les lieux loués divers travaux.

L’acte ne comporte aucun renseignement sur le chiffre d’affaires réalisé courant 2017, le tiers acquéreur spécifiant qu’il renonce à solliciter ces chiffres, son acquisition étant essentiellement fondée sur l’emplacement du local, l’achalandage et le droit au bail.

Le bailleur n’ayant pas donné son autorisation, la vente du fonds n’a pu être réalisée et une nouvelle activité consacrée à la vente de souvenirs a été constatée par huissier en 2020.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la clientèle du fonds de commerce de Gordes avait disparu, du fait de la modification du lieu d’exploitation par les preneurs et qu’après une fermeture temporaire, une nouvelle activité, radicalement différente, a débuté, de sorte qu’un nouveau fonds a été créé sans lien avec le précédent.

Com. 10 février 1960, pourvoi n°59
Par conséquent, le bailleur est fondé à soutenir que les preneurs ont tenté de céder un droit au bail et non un fonds de commerce.

Pour autant, les preneurs n’ont pas commis de manquement contractuel à l’égard du bailleur dont l’autorisation à la cession du bail a été sollicitée par courrier du 8 juin 2017 (pièce 7 des preneurs), le bailleur ayant refusé de signer ce document.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté le bailleur de sa demande de résiliation judiciaire du bail.

Sur la demande reconventionnelle :

Les développements précédents qui voient reconnaître une tentative de cession du droit au bail sous couvert d’une vente de fonds de commerce démontrent que le bailleur n’a commis aucune faute en refusant de donner son autorisation, d’autant qu’il lui était demandé d’accepter des travaux conséquents, ainsi que relevé par le jugement déféré.

Les preneurs sont par conséquent déboutés de leur demande de dommages intérêts.

Sur les frais de l’instance :

Chaque partie succombe partiellement en ses prétentions et devra supporter les dépens de l’instance d’appel par elle exposés.

Il n’est pas équitable de leur allouer une quelconque somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Déclare irrecevables les demandes subsidiaires de Monsieur Z portant sur le renouvellement du bail et le paiement d’une indemnité d’éviction.

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute les parties de leur demande d’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que chaque partie gardera à sa charge les dépens d’appel par elles exposés.

Arrêt signé par M^me CODOL, Présidente de Chambre et par Monsieur LAUNAY-BESTOSO, Greffier à la 4ème chambre commerciale.