RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/01219 – N° Portalis DBVH-V-B7H-IY2F

SI

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D’ALES

24 février 2023 RG :21/00599

Commune DE [Localité 20]

C/

[L]

[M]

Grosse délivrée

le

à Selarl LX

M^e Cagnon

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 26 SEPTEMBRE 2024

Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’Alès en date du 24 Février 2023, N°21/00599

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Sandrine IZOU, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre

Laure MALLET, Conseillère

Sandrine IZOU, Conseillère

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Mai 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 04 Juillet 2024 prorogé à ce jour prorogé à ce jour.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

COMMUNE DE [Localité 20] Poursuites et diligences de son Maire en exercice domicilié en cette qualité

Mairie

[Adresse 2]

[Localité 20]

Représentée par M^e Henri COULOMBIE de la SCP COULOMBIE-GRAS-CRETIN-BECQUEVORT, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Représentée par M^e Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉS :

Mme [E] [C] [W] [L] épouse [M]

née le 01 Août 1968 à [Localité 19] (72)

[Adresse 18]

[Localité 20]

Représentée par M^e Grégory CAGNON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-004792 du 20/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

M. [Y] [M]

né le 01 Janvier 1964 à [Localité 21] (94)

[Adresse 18]

[Localité 20]

Représenté par M^e Grégory CAGNON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-004793 du 20/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 02 Mai 2024

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 26 septembre 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSE DU LITIGE

Une concession a été donnée à la compagnie BRL par le département du Gard, portant sur le site de '[Localité 17]', en vue de la réalisation et l’exploitation d’un barrage, sur des terrains situés sur la commune de [Localité 20].

Par convention en date du 18 mars 1999, la compagnie a mis à disposition ces terres à la commune de [Localité 20] qui a conclu une convention de gestion avec l’association de faisabilité d’un projet d’environnement [Localité 17] (AFPE) dans le cadre d’un projet Ecosite.

Le projet de barrage étant abandonné, la concession donnée à la compagnie BRL prenait fin. Il était décidé d’un sursis à exécution du département suite à la résiliation de la convention entre l’AFPE et la commune de [Localité 20].

La commune de [Localité 20] établissait alors un projet d’utilité publique sur le site de [Localité 17], qui faisait l’objet d’un arrêté préfectoral le 20 juin 2005.

Madame [E] [L] candidatait en qualité d’agricultrice/apicultrice dans le cadre du projet Ecosite. Elle était par la suite rejointe par Monsieur [Y] [M], en qualité de conjoint collaborateur.

Par acte sous seing privé du 5 août 2005, l’AFPE [Localité 17] donnait en location à Madame [E] [L], dans le cadre d’un bail d’habitation, un bâtiment situé à [Localité 17], moyennant le paiement d’un loyer de 350 € par mois.

La SCIC [Localité 17] succédait à L’AFPE [Localité 17].

Selon acte du 16 juin 2008, la commune de [Localité 20] faisait l’acquisition des parcelles, constituant un ensemble immobilier dénommé 'Domaine de [Localité 17]' comprenant des maisons d’habitation, des dépendances, des terres de culture, des landes et des bois, cet ensemble incluant la maison occupée par Madame [E] [L], après délibération de la commission permanente du conseil général ayant autorisé la cession de la propriété départementale.

Arguant de la qualité d’occupants sans droit ni titre des époux [M], la commune de [Localité 20] engageait devant le tribunal de grande instance d’Alès une procédure aux fins d’obtenir leur expulsion sous astreinte, demande à laquelle faisait droit la juridiction dans une décision rendue le 12 juin 2018.

Sur appel interjeté par Madame [E] [L] épouse [M] et Monsieur [Y] [M], et selon un arrêt du 14 février 2019, la cour d’appel de Nîmes jugeait qu’ils disposaient d’un bail d’habitation régulier, consenti le 5 août 2005, concernant le bâtiment dénommé 'la petite maison’ dans laquelle ils demeurent et leur reconnaissait la qualité d’occupants sans droit ni titre sur les autres bâtiments et terres cadastrées section A n° [Cadastre 15], [Cadastre 16] et [Cadastre 7] et section B n° [Cadastre 1] à [Cadastre 4] et n° [Cadastre 8] à [Cadastre 14] et n°[Cadastre 3], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 9] [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13] sur la commune de [Localité 20] lieudit '[Localité 17]' à l’exception de la 'petite maison'.

Madame [E] [L] épouse [M] et Monsieur [Y] [M], recevaient un avis de sommes à payer, le 5 septembre 2019, de la commune de [Localité 20] au titre des loyers impayés entre le 5 août 2007 et le 5 août 2019, portant sur une somme de 56.121,68 €.

Ayant saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Alès en contestation du bien-fondé de ce titre exécutoire, ce dernier retenait son incompétence, le 5 novembre 2020 et renvoyait les parties et l’affaire devant le tribunal judiciaire d’Alès.

Le 26 avril 2021, la commune de [Localité 20] émettait un nouvel avis avec un nouveau titre exécutoire portant sur la même période et la même somme.

Par acte d’huissier en date du 27 mai 2021, Madame [E] [L] épouse [M] et Monsieur [Y] [M], assignaient la commune de [Localité 20] devant le tribunal judiciaire d’Alès en annulation des titres exécutoires émis par la commune.

Par jugement contradictoire en date du 24 février 2023, le tribunal judiciaire d’Alès a :

— constaté la nullité du titre exécutoire émis le 5 septembre 2019 pour un montant de 56.121,68 €,

— rejeté la demande tendant à l’annulation du titre exécutoire émis le 26 avril 2021,

— constaté que la prescription est acquise concernant les loyers échus antérieurement au 26 avril 2018,

— constaté que l’indexation des loyers sur l’indice de référence des loyers de l’INSEE est prescrite concernant les loyers échus antérieurement au 1er août 2020,

— rejeté les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que chacun conservera la charge de ses propres dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019.

Par déclaration reçue le 7 avril 2023, la commune de [Localité 20] a relevé appel du jugement en ce qu’il a constaté la nullité du titre exécutoire du 5 septembre 2019, constaté la prescription pour les loyers échus avant le 26 avril 2018, constaté la prescription de l’indexation pour les loyers échaus avant le 1er août 2020, rejeté sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens et sur l’exécution provisoire.

Par des dernières conclusions signifiées le 24 novembre 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la commune de [Localité 20] demande à la cour de :

Statuant sur l’appel formé par la commune de [Localité 20] à l’encontre du jugement rendu le 24 février 2023 par le tribunal judiciaire d’Alès,

Le déclarant recevable et bien fondé,

Y faisant droit,

A TITRE PRINCIPAL

— Annuler le jugement entrepris en ce qu’il a :

— CONSTATE la nullité du titre exécutoire émis le 5 septembre 2019 pour un montant de 56.121,68 € ;

— CONSTATE que la prescription est acquise concernant les loyers échus antérieurement au 26 avril 2018 ;

— CONSTATE que l’indexation des loyers sur l’indice de référence des loyers de l’INSEE est prescrite concernant les loyers échus antérieurement au 1er août 2020 ;

— REJETE les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DIT que chacun conservera la charge de ses propres dépens ;

— RAPPELE que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019.

Statuant à nouveau,

— CONSTATER que le titre exécutoire émis le 5 septembre 2019 pour un montant de 56.121,68 € est régulier sur la forme ;

— DIRE ET JUGER que la commune de [Localité 20] a eu connaissance des faits relatifs aux arriérés de loyers à la date du 14 février 2019 et, par conséquent, ne pouvant agir préalablement, CONSTATER ET DECLARER que sa créance n’est pas atteinte par la prescription triennale et doit être arrêtée à 56.121,68 € au titre des arriérés de loyers entre le mois d’août 2007 et le mois d’août 2019 ;

— DIRE ET JUGER que la commune de [Localité 20] a eu connaissance des faits relatifs aux arriérés de loyers à la date du 14 février 2019 et, par conséquent, ne pouvant agir préalablement, CONSTATER ET DECLARER que l’indexation des loyers sur l’indice de référence des loyers de l’INSEE devait s’appliquer depuis la signature du bail d’habitation;

A TITRE SUBSIDIAIRE

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— CONSTATE la nullité du titre exécutoire émis le 5 septembre 2019 pour un montant de 56.121,68 € ;

— CONSTATE que la prescription est acquise concernant les loyers échus antérieurement au 26 avril 2018 ;

— CONSTATE que l’indexation des loyers sur l’indice de référence des loyers de l’INSEE est prescrite concernant les loyers échus antérieurement au 1er août 2020 ;

— REJETE les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DIT que chacun conservera la charge de ses propres dépens ;

— RAPPELE que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019.

Statuant à nouveau,

— CONSTATER que le titre exécutoire émis le 5 septembre 2019 pour un montant de 56.121,68 € est régulier sur la forme ;

— DIRE ET JUGER que la commune de [Localité 20] a eu connaissance des faits relatifs aux arriérés de loyers à la date du 14 février 2019 et, par conséquent, ne pouvant agir préalablement, CONSTATER ET DECLARER que sa créance n’est pas atteinte par la prescription triennale et doit être arrêtée à 56.121,68 € au titre des arriérés de loyers entre le mois d’août 2007 et le mois d’août 2019 ;

— DIRE ET JUGER que la commune de [Localité 20] a eu connaissance des faits relatifs aux arriérés de loyers à la date du 14 février 2019 et, par conséquent, ne pouvant agir préalablement, CONSTATER ET DECLARER que l’indexation des loyers sur l’indice de référence des loyers de l’INSEE devait s’appliquer depuis la signature du bail d’habitation ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— DEBOUTER Madame [E] [C] [W] [L] épouse [M] et Monsieur [Y] [M] de leur appel incident.

— DEBOUTER Madame [E] [C] [W] [L] épouse [M] et Monsieur [Y] [M], de toutes leurs demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires et de tout appel incident.

— CONDAMNER Madame [E] [C] [W] [L] épouse [M] et Monsieur [Y] [M], à payer à la COMMUNE DE [Localité 20], la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel.

La commune de [Localité 20] expose qu’en 'constatant’ la nullité du titre exécutoire, le premier juge n’a pas statué sur les demandes, n’ayant pas prononcé sa nullité. Quant au signataire de cet acte, elle précise qu’il a bien été émis et rendu exécutoire par le maire.

Concernant la prescription triennale, l’appelante rappelle que la théorie du mandat apparent a permis de reconnaître à Madame [L] un bail d’habitation, qui lui est opposable mais qu’il ne peut en être déduit qu’elle avait elle-même connaissance du contrat. Elle ajoute que cette théorie vise à protéger la croyance légitime d’un contractant d’avoir signé le contrat avec un mandataire régulier de l’autre partie, qui peut, quant à elle, ne jamais avoir été informé de sa signature. Elle précise que si le contrat lui est opposable , il ne peut en être déduit qu’elle aurait connu ou du connaître l’existence du contrat.

Elle rappelle que la prescription ne peut courir qu’à compter de la connaissance des faits lui permettant d’agir, rappelant qu’elle n’a eu connaissance du bail que dans le cadre de la précédente procédure en appel, découvrant ainsi son existence et l’ayant par ailleurs, contesté, considérant qu’il ne lui était pas opposable. Elle précise qu’elle ne pouvait dès lors agir qu’à compter du 14 février 2019 et rappelle qu’elle n’a perçu aucun loyer malgré la reconnaissance de ce bail.

Elle rappelle que si elle savait que Madame [E] [L] épouse [M] et Monsieur [Y] [M] se trouvaient au sein du domaine de [Localité 17], elle pensait qu’ils s’y trouvaient sans droit ni titre et dès lors, qu’ils s’y trouvaient sans occupation régulière et précise que les communes ne disposent pas des informations relatives aux personnes s’acquittant de la taxe d’habitation, qui est liquidée par l’administration fiscale.

S’agissant de l’indexation, elle expose qu’elle est de plein droit au vu de l’article VII du contrat de bail mais également de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 et conteste la prescription d’une année retenue.

La commune de [Localité 20] conclut enfin au rejet des demandes présentées par Madame [E] [L] épouse [M] et Monsieur [Y] [M] dans le cadre de leur appel incident, qui sollicitent l’annulation du titre exécutoire du 26 avril 2021. Elle conteste sa mauvaise foi, rappelant qu’elle n’a fait que demander l’exécution des relations contractuelles et notamment le règlement du loyer par ses locataires.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 30 août 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions Madame [E] [L] épouse [M] et Monsieur [Y] [M] demandent à la cour, au visa des articles L 1617-5 et R 2342-3 du code général des collectivités territoriales, L 2111-1 du code général de la propriété des personnes publiques, L 252 A du livre des procédures fiscales, 7 et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— INFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire d’ALES en date du 24 février 2023 en ce qu’il :

« CONSTATE la nullité du titre exécutoire émis le 5 septembre 2019 pour un montant de 56.121,68 € ;

REJETTE la demande tendant à l’annulation du titre exécutoire émis le 26 avril 2021 ;

CONSTATE que la prescription est acquise concernant les loyers échus antérieurement au 26 avril 2018 ;

CONSTATE que l’indexation des loyers sur l’indice de référence des loyers de l’INSEE est prescrite concernant

les loyers échus antérieurement au 1er août 2020 ;

REJETTE les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chacun conservera la charge de ses propres dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019. »

STATUANT A NOUVEAU,

— CONSTATER ET DECLARER que les titres exécutoires émis le 5 septembre 2019 et le 26 avril 2021 sont illégaux compte tenu du manquement de la Commune de [Localité 20] au principe d’exécution de bonne foi dans leurs relations contractuelles ;

— ANNULER les titres exécutoires émis le 5 septembre 2019 et le 26 avril 2021 ;

— PRONONCER la décharge totale des sommes réclamées par la Commune de [Localité 20] ;

— DEBOUTER la Commune de [Localité 20] de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires.

A TITRE SUBSIDIAIRE, SUR L’APPEL PRINCIPAL DE LA COMMUNE DE [Localité 20],

— CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire d’ALES en date du 24 février 2023 en ce qu’il :

« CONSTATE la nullité du titre exécutoire émis le 5 septembre 2019 pour un montant de 56.121,68 € ;

REJETTE la demande tendant à l’annulation du titre exécutoire émis le 26 avril 2021 ;

CONSTATE que la prescription est acquise concernant les loyers échus antérieurement au 26 avril 2018 ;

CONSTATE que l’indexation des loyers sur l’indice de référence des loyers de l’INSEE est prescrite concernant les loyers échus antérieurement au 1er août 2020;

REJETTE les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chacun conservera la charge de ses propres dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019. »

— DEBOUTER la Commune de [Localité 20] de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— CONDAMNER la Commune de [Localité 20] à payer au Conseil de Madame [E] [L] et de Monsieur [Y] [M] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des articles 37 et 75 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, sous réserve de renonciation par celui-ci à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat ;

— CONDAMNER la Commune de [Localité 20] aux entiers dépens.

Madame [E] [L] épouse [M] et Monsieur [Y] [M] font valoir que le premier juge a parfaitement répondu aux prétentions des parties qui avaient demandé l’annulation du titre du 5 septembre 2019. Ils rappelent que seul le maire peut ordonner l’émission d’un titre exécutoire tendant au recouvrement de créances relatives à des loyers impayés, le titre devant comporter les éléments d’identification de l’autorité qui l’a émis, ce que ne contenait pas le premier titre, rien ne permettant de s’assurer qu’il avait bien été signé par le maire ou par une personne bénéficiant d’une délégation de signature. Ils ajoutent que la commune a acquiescé à ce moyen ayant délivré un nouveau titre portant sur la même créance.

S’agissant de la prescription triennale, les intimés considèrent que les dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 sont applicables. La commune de [Localité 20] ne peut soutenir qu’elle ignorait leur présence avant la procédure en appel, Mme ayant candidaté dans le cadre du projet écosite en 2005 et la commune en étant pleinement informée. Par ailleurs dans l’acte de vente, la commune de [Localité 20] a mentionnné avoir connaissance des biens du domaine de [Localité 17] pour les avoir visités et s’être entourée de tous les éléments d’informations nécessaires. Ils précisent que les difficultés de qualification du contrat n’empêchaient pas l’encaissement de loyers, Madame [E] [L] épouse [M] les ayant réglés d’août 2005 à août 2007 à l’AFPE puis à la SCIC. Ils ajoutent également que la commune percevait annuellement la taxe d’habitation relative à l’immeuble occupé. Madame [E] [L] épouse [M] et Monsieur [Y] [M] estiment que les créances antérieures à avril 2018 sont dès lors prescrites.

Concernant la prescription de l’indexation, Madame [E] [L] épouse [M] et Monsieur [Y] [M] font valoir que la commune n’ayant pas manifesté son intention d’appliquer la révision du loyer, elle est réputée avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour les loyers antérieurs au 1er août 2020.

Dans le cadre d’un appel incident, ils demandent l’annulation du titre exécutoire du 26 avril 2021, revenant sur la mauvaise foi de la commune et l’obligation d’exécuter de bonne foi les conventions, la commune de [Localité 20] ayant refusé d’encaisser ses loyers pour en demander ensuite le règlement au titre d’un arriéré locatif, un tel comportement étant fautif.

L’affaire a été fixée à l’audience du 27 mai 2024 avec une clôture différée au 2 mai 2024, date à laquelle elle a été évoquée et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 juillet 2024, délibéré prorogé au 11 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

1) Sur l’annulation du jugement

L’article 460 du code de procédure civile dispose que la nullité d’un jugement ne peut être demandée que par les voies de recours prévues par la loi. Les causes d’annulation d’un jugement tiennent à ses conditions de validité (validité de l’assignation, respect du contradictoire, défaut d’une mention obligatoire exigée à peine de nullité).

La commune de [Localité 20] sollicite l’annulation de la décision critiquée mais n’a formalisé aucun moyen ou prétention au soutien de cette demande, la cour ignorant en quoi la nullité pourrait être encourue.

Il convient, dès lors, de la débouter de sa demande de ce chef.

2) Sur l’annulation du titre exécutoire du 5 septembre 2019

L’article R 2342-4 du code général des collectivités territoriales dispose que 'les produits des communes, des établissements publics communaux ou intercommunaux et de tout organisme public résultant d’une entente entre communes ou entre communes et toute autre collectivité publique ou établissement public, qui ne sont pas assis et liquidés par les services fiscaux de l’Etat … sont recouvrés :

— soit en vertu de jugements ou de contrats exécutoires,

— soit en vertu de titres de recettes ou de rôles émis et rendus exécutoires par le maire en ce qui concerne la commune et par l’ordonnateur en ce qui concerne les établissements publics.'

Une lettre recommandée avec accusé de réception, datée du 30 août 2019, au nom de Monsieur le Maire de la commune de [Localité 20] a été adressée à Madame [E] [L] épouse [M] et Monsieur [Y] [M], avec pour objet 'arrêt de la cour d’appel de Nîmes du 14 février 2019- loyers impayés'.

A ce courrier, non signé, était joint un avis des sommes à payer daté du 5 septembre 2019, l’émetteur de la créance étant la commune de [Localité 20] avec l’indication 'nom, prénom, qualité de l’ordonnateur : [R] [S], le maire'. Ce titre portait, par ailleurs, le tampon de la commune ainsi qu’une signature avec la mention 'Po le maire', aucun nom n’étant, cependant, précisé quant à l’identité du signataire ni sa qualité.

Le fait qu’il soit mentionné sur l’avis que l’ordonnateur est le maire est insuffisant contrairement à ce qu’allègue l’appelante, le titre exécutoire devant certes être émis par l’autorité compétente qui doit être désignée dans l’acte mais également signé par elle, ce qui ne ressort aucunement de l’acte litigieux. Il n’est pas plus justifié par la commune de [Localité 20] de l’identité de la personne ayant signé le document en lieu et place du maire ni de l’existence d’une quelconque délégation de signature dont elle disposait.

Il y a lieu en conséquence de prononcer et non constater la nullité du titre exécutoire du 5 septembre 2019.

La décision est infirmée de ce chef.

3) Sur l’annulation du titre exécutoire du 26 avril 2021

L’ancien article 1134 du code civil, applicable au litige, dispose que 'les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites… elles doivent être exécutées de bonne foi'.

Selon les dispositions des articles 1728 du code civil et 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Une lettre recommandée avec accusé de réception datée du 26 avril 2021 et signée par le maire [S] [R] a été envoyée à Madame [E] [L] épouse [M] et Monsieur [Y] [M] reprenant la teneur du courrier du 30 août 2019, mettant en demeure ces derniers de régler les loyers impayés entre août 2007 et août 2019 avec indexation et décompte produit. A ce courrier, était joint un nouvel avis de sommes à payer, daté du même jour, signé par le maire avec mention de sa qualité et son identité.

Dans ce courrier, il est visé comme objet 'arrêt de la cour d’appel de Nîmes du 14 février 2019" et il est repris la teneur de la décision qui a estimé que le bail d’habitation consenti par l’AFPE le 5 août 2005 est constitutif d’un titre pour l’occupation de la petite maison, bail reconduit tacitement, ce bail étant opposable à la commune.

Il en ressort que la commune de [Localité 20] a, du fait de cet arrêt, la qualité de bailleresse et est en droit de solliciter de son locataire, l’exécution de son obligation, tenant au paiement du prix.

Les raisons ayant conduit à la cessation du règlement des loyers par les locataires à compter de 2007 importent peu, ces derniers ne contestant pas, par ailleurs, occuper le bien.

C’est dès lors par une juste appréciation que le premier juge a considéré qu’il n’était établi aucune faute de la commune démontrant sa mauvaise foi et a débouté Madame [E] [L] épouse [M] et Monsieur [Y] [M] de leur demande d’annulation de ce titre.

La décision est confirmée de ce chef.

4) Sur la prescription des loyers impayés

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi du 24 mars 2014, dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait du connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

La commune de [Localité 20] conteste l’application de la prescription, indiquant que si le bail signé par Madame [E] [L] épouse [M] et Monsieur [Y] [M] avec l’AFPE en 2005 lui est opposable en l’état de la théorie du mandat apparent, rien ne permet de considérer qu’elle a connu ou aurait du connaître les faits quant à l’existence du bail. Elle rappelle qu’elle n’a été informée de l’existence de ce dernier que dans le cadre de la procédure en appel et n’a pu agir préalablement et ce d’autant qu’elle le contestait. Elle sollicite ainsi le paiement des arriérés à compter de 2007.

La prescription est un mode d’extinction d’une obligation. Elle agit comme une sanction frappant le créancier qui n’aurait pas mis en oeuvre ses droits dans les délais, ce dernier devant agir lorsqu’il peut le faire matériellement, juridiquement et intellectuellement. Le point de départ du délai est situé au jour où la créance existe et est exigible et donc au jour où le créancier peut agir.

La demande tendant au règlement de loyers impayés au titre d’un bail d’habitation, la loi du 6 juillet 1989 est applicable et il est prévu une presciption triennale, empêchant une action au titre de loyers antérieurs à cette période.

Les parties sont en l’état d’un arrêt de la cour d’appel de Nîmes en date du 14 février 2019 qui n’a pas retenu l’existence d’un bail rural au profit de Madame [E] [L] épouse [M] et Monsieur [Y] [M] mais a considéré en l’état de la théorie du mandat apparent que le contrat de bail signé entre l’AFPE et Madame [E] [L] épouse [M] en 2005 engageait la commune de [Localité 20] devenue propriétaire du site, ce contrat ayant été signé par son mandataire apparent.

Etant présumée avoir eu connaissance de l’engagement pris en son nom dès son origine, elle ne peut dès lors solliciter le remboursement de sommes depuis août 2007, date à laquelle Madame [E] [L] épouse [M] s’est vue refuser l’encaissement des loyers, en l’état de la prescription triennale applicable en la matière.

Le premier titre exécutoire ayant été annulé, la commune de [Localité 20] n’a manifesté son souhait de récupérer les sommes dues par ses locataires qu’à compter du 26 avril 2021.

Il convient en conséquence de déclarer irrecevable comme prescrite la demande en paiement au titre des loyers échus antérieurement au 26 avril 2018.

La décision critiquée ayant constaté que la prescription était acquise pour les loyers échus antérieurement au 26 avril 2018 est infirmée de ce chef.

Il convient de fixer l’arriéré locatif de Madame [E] [L] épouse [M] et Monsieur [Y] [M] au vu de ces éléments.

Les locataires ne justifiant d’aucun règlement de loyers, ils sont dès lors condamnés à payer à la commune de [Localité 20] au titre de l’arriéré locatif entre le 26 avril 2018 et le 31 août 2019, qui représente une période de 16 mois et 4 jours, la somme de 5.646,66 € (16x350 €+(4x350 €/30)).

5) Sur la prescription en matière d’indexation des loyers

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose en son alinéa 2 que 'l’action en révision du loyer par le bailleur est precrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer'.

L’article 17-1 de la même loi précise que 'lorsque le contrat prévoit la révision du loyer,c elle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat…. A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée'.

Cette disposition est applicable à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014.

Dans le cadre du contrat de bail d’habitation signé le 5 août 2005, est stipulé comme date de révision annuelle du bail le 1er août.

La loi ALUR du 24 mars 2014 a mis fin à l’automaticité de la clause d’indexation, celle-ci ne jouant plus de plein droit. Le bailleur doit désormais,faire une demande en révision du loyer, cette demande étant enfermée dans un délai d’un an.

La commune de [Localité 20] a émis un titre exécutoire le 26 avril 2021 en tenant compte, au vu du décompte produit, d’une indexation des loyers des années 2007 à 2019. Or, l’indexation formalisée le 26 avril 2021 ne pouvait s’appliquer qu’aux loyers dus à compter du 1er août 2020, dont la cour n’est, au vu de la demande, pas saisie.

Il convient en conséquence de déclarer irrecevable comme prescrite la demande en indexation des loyers échus.

La décision critiquée ayant constaté que l’indexation des loyers est prescrite concernant les loyers échus antérieurement au 1er août 2020 est infirmée de ce chef.

6) Sur les dépens et les frais irrépétibles

La décision critiquée est confirmée s’agissant des dépens et des frais irrépétibles en première instance.

La commune de [Localité 20] et Madame [E] [L] épouse [M] et Monsieur [Y] [M] sont déboutés de leurs demandes respectives de condamnation au titre des frais irrépétibles en cause d’appel, compte tenu de la nature du litige.

Chacune des parties conserve la charge de ses dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt rendu contradictoirement et en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Dans la limite de sa saisine,

Déboute la commune de [Localité 20] de sa demande en annulation du jugement critiqué,

Confirme le jugement déféré rendu par le tribunal judiciaire d’Alès en date du 24 février 2023 en ses dispositions, sauf en ce qu’il a :

— constaté la nullité du titre exécutoire émis le 5 septembre 2019 pour un montant de 56.121,68 €,

— constaté que la prescription est acquise concernant les loyers échus antérieurement au 26 avril 2018,

— constaté que l’indexation des loyers sur l’indice de référence des loyers de l’INSEE est prescrite concernant les loyers échus antérieurement au 1er août 2020,

L’infirme de ces seuls chefs,

Statuant à nouveau,

Prononce la nullité du titre exécutoire émis le 5 septembre 2019,

Déclare irrecevable comme prescrite la demande en paiement au titre des loyers échus antérieurement au 26 avril 2018,

Condamne solidairement Madame [E] [L] épouse [M] et Monsieur [Y] [M] à payer à la commune de [Localité 20] au titre de l’arriéré locatif entre le 26 avril 2018 et le 31 août 2019, la somme de 5.646,66 €,

Déclare irrecevable comme prescrite la demande en indexation des loyers échus,

Y ajoutant,

Déboute la commune de [Localité 20] et Madame [E] [L] épouse [M] et Monsieur [Y] [M] de leurs demandes respectives de condamnation au titre des frais irrépétibles en cause d’appel,

Dit que chacune des parties conserve la charge de ses dépens d’appel.

Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,