RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 22/02361 – N° Portalis DBVH-V-B7G-IP6B

AL

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MENDE

18 mai 2022 RG :17/00208

[D]

[D]

C/

[B]

S.C.P. PAPPARELLI – DARBON – FOULQUIE

Grosse délivrée

le

à M^e Carrel

M^e Pouget

SCP Coulomb Divisia…

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 21 NOVEMBRE 2024

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MENDE en date du 18 Mai 2022, N°17/00208

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, et M. André LIEGEON, Conseiller, ont entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats et en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre

Virginie HUET, Conseillère

André LIEGEON, Conseiller

GREFFIER :

M^me Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Septembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 21 Novembre 2024.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

M. [Z] [D]

né le 06 Août 1959 à [Localité 13]

[Adresse 15]

[Localité 6]

Représenté par M^e Jean CARREL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LOZERE

M. [M] [D]

né le 26 Février 1951 à [Localité 16]

[Adresse 14]

[Localité 5]

Représenté par M^e Jean CARREL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LOZERE

INTIMÉS :

M. [J] [B]

né le 29 Décembre 1982 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Philippe POUGET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LOZERE

S.C.P. PAPPARELLI – DARBON – FOULQUIE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jean-michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 05 Septembre 2024

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 21 Novembre 2024, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 1er mars 2017 reçu par la SCP PAPPARELLI-DARBON-FOULQUIE, M. [J] [B] a fait l’acquisition à CHADENET (48) d’un ensemble immobilier composé d’une maison d’habitation et de deux jardins attenants, cadastré A [Cadastre 9], A [Cadastre 10] et A [Cadastre 11].

Courant 2017, M. [J] [B] a entrepris la rénovation de la maison, avec création d’un garage derrière le bâtiment.

Estimant que ces travaux rendaient impossible l’exercice d’une servitude de passage bénéficiant à leur fonds cadastré A [Cadastre 8], M. [Z] [D] et M. [M] [D] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, mis en demeure M. [J] [B] de remettre les lieux en l’état où ils se trouvaient avant les travaux.

Cette mise en demeure est restée vaine et par acte du 30 juin 2017, ils ont assigné M. [J] [B] devant le tribunal de grande instance de MENDE aux fins d’obtenir sa condamnation à remettre en état les lieux de façon à ce que leur fonds cadastré A [Cadastre 8] puisse jouir de la servitude de passage.

Par acte du 12 juillet 2017, M. [J] [B] a appelé en garantie la SCP PAPPARELLI-DARBON & FOULQUIE et par jugement du 18 mai 2022, le tribunal judiciaire de MENDE a :

— dit qu’il n’existe aucune servitude de passage sur le fonds A [Cadastre 9] cadastré sur le territoire de la commune de [Localité 5], propriété de M. [J] [B], au bénéfice du fonds cadastré A [Cadastre 8] sur le territoire de la commune de [Localité 5], propriété des consorts [D],

— rejeté les prétentions de M. [Z] [D] et M. [M] [D],

— dit que l’action engagée par M. [J] [B] à l’égard de la SCP PAPPARELLI-DARBON-FOULQUIE est infondée,

— rejeté les autres demandes plus amples ou contraires,

— condamné M. [Z] [D] et M. [M] [D] à payer à M. [J] [B] la somme de 2.000 EUR au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [J] [B] à payer à la SCP PAPPARELLI-DARBON-FOULQUIE la somme de 1.000 EUR au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les consorts [D] aux entiers dépens, en ce compris le coût du constat de Me [X] en date du 13 mars 2017.

Par déclaration du 8 juillet 2022, M. [Z] [D] et M. [M] [D] ont interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

Aux termes des dernières écritures de M. [Z] [D] et M. [M] [D] notifiées par RPVA le 7 octobre 2022, il est demandé à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de MENDE le 18 mai 2022,

— dire bien fondé l’appel des consorts [D],

En conséquence,

— tenant l’article 1134 du code civil dans sa version applicable au moment des faits, et les articles 691 et 694 du code civil,

— tenant le titre constitutif de la servitude de passage des 20 juillet et 26 décembre 1959 reçu par Maître [R], notaire (48), publié au service de la publicité foncière de MENDE le 20 novembre 1961, Vol 1053 n°65,

— tenant les pièces versées aux débats,

— dire et juger que le fonds servant cadastré A [Cadastre 9] sur le territoire de la commune de [Localité 5] est grevé d’une servitude de passage au profit du fonds dominant cadastré A [Cadastre 8] sur le territoire de ladite commune,

— dire n’y avoir lieu à indemnité,

— condamner M. [J] [B] à remettre les lieux dans l’état où ils se trouvaient avant l’exécution des travaux, et ce dans un délai de deux mois à compter du jour où le jugement sera définitif, sous peine d’astreinte de 300 EUR par jour de retard,

— condamner M. [J] [B] à payer à MM. [M] [D] et [Z] [D] la somme de 4.000 EUR de dommages et intérêts,

— débouter M. [J] [B] de toutes ses demandes, fins et prétentions contraires aux présentes,

— condamner M. [J] [B] à payer aux appelants la somme de 3.500 EUR en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens en ce compris le coût du constat de Me [X], huissier de justice, en date du 13 mars 2017.

Au soutien de leur appel, MM. [M] [D] et [Z] [D] font valoir en substance :

— que l’acte de partage [T]-[C] du 26 décembre 1959 publié le 20 novembre 1961 incluant la mention : « Il est convenu que le chemin qui va à l’aire devra rester libre » constitue le titre originel de la servitude de passage objet du litige, que ce soit pour le fonds servant cadastré A [Cadastre 9] ou pour le fonds dominant cadastré A [Cadastre 8], Mme [E] [T] épouse [A] et M. [K] [T] ayant tous deux consenti purement et simplement à la création de la servitude de passage dont s’agit ;

— que ce titre est rappelé dans les actes de propriété successifs publiés au service de la publicité foncière tant du fonds servant que du fonds dominant par renvoi à l’acte de vente [T]-[D] du 13 octobre 1973 lui-même publié au service de la publicité foncière, et est donc opposable aux propriétaires successifs des parcelles cadastrées A [Cadastre 8] et A [Cadastre 9], quand bien même ceux-ci n’ont pas été parties à celui-ci ;

— que la question relative à un état d’enclave de leur fonds importe peu et est hors débat dès lors qu’ils ne fondent pas leur action sur les dispositions de l’article 682 du code civil, mais sur l’existence d’une servitude conventionnelle et surabondamment, d’une servitude par destination du père de famille ;

— que la servitude de passage convenue contractuellement entre les parties est clairement identifiée dans l’acte de partage lui-même et résulte de la division de la parcelle cadastrée A [Cadastre 1] en deux parcelles cadastrées A [Cadastre 8] et A [Cadastre 9], de sorte qu’il ne peut être soutenu qu’elle n’existerait pas à défaut d’être décrite ;

— que par ailleurs, c’est à tort que le tribunal indique qu’il ne s’agirait que d’une « simple clause conditionnelle du partage qui ne crée aucun droit » ; que c’est bien parce que les fonds cadastrés A [Cadastre 8] et A [Cadastre 9] constituaient à l’origine un même fonds cadastré A [Cadastre 1] que le droit de passage qui constituait une condition du partage a été instauré, étant précisé que ce passage avait déjà été aménagé par leur auteur commun avant 1959 ;

— que c’est à tort également que le tribunal expose que la clause pourrait être révoquée, ce qui n’a pas de sens si la clause ne crée pas de droit, ainsi qu’il le précise ; que l’acte ne l’indique pas au demeurant ;

— que la clause telle qu’elle est libellée est claire et dénuée d’ambiguïté de sorte qu’il y a lieu d’en faire une application littérale, sous peine de violer la loi du contrat ;

— que l’inutilité alléguée par M. [J] [B] ne constitue par une cause d’extinction de la servitude conventionnelle ; qu’au surplus, la servitude dont s’agit est loin d’être inutile puisqu’elle était utilisée avant la réalisation des travaux ; que son assiette est parfaitement visible sur les vues aériennes IGN au moins depuis les années 1960 et les photographies qu’ils produisent pour la période 1986-2005 ;

— que les servitudes établies par le fait de l’homme sont opposables aux acquéreurs si elles font l’objet d’une publicité foncière, ce qui est le cas ici, étant observé que la publication du titre constitutif qui la prévoit suffit ; qu’aucune contradiction n’existe entre les divers titres et qu’il importe peu qu’il ne soit pas fait mention de la servitude dans leur titre, l’accord de volonté des parties au titre originel ne pouvant que primer sur une déclaration unilatérale postérieure des vendeurs ;

— qu’en outre, M. [J] [B] connaissait parfaitement l’existence de la servitude de passage au profit de la parcelle cadastrée A [Cadastre 8] au moment de l’acquisition, l’ayant notamment évoqué devant son notaire par courrier du 27 février 2017, de sorte qu’elle lui est, à ce seul titre, opposable ;

— qu’en tout état de cause, l’existence d’une servitude par destination du père de famille telle que prévue par l’article 694 du code civil est établie dès lors qu’il existait, avant la division de la parcelle cadastrée A [Cadastre 1] en 1959, des signes apparents tels que notamment, un dallage sur le chemin, une pierre d’angle massive et une ouverture pour le passage entre le muret communal et la maison située sur la parcelle cadastrée A [Cadastre 9], ledit passage ayant été créé pour desservir la cour ; que l’acte de division dressé le 23 décembre 1960 par le cabinet [L], géomètre, est mentionné dans l’acte de partage ; qu’il n’existe aucune disposition contraire à la servitude dans l’acte de partage de 1959 et dans l’acte de division ;

— que les mentions figurant dans l’acte de vente [F]-[B] sont sans effet à leur égard, étant observé que la clause de style selon laquelle « les vendeurs déclarent qu’ils n’ont personnellement créé ni laissé acquérir aucune servitude sur l’immeuble vendu et qu’à leur connaissance, il n’en existe pas d’autres que celles pouvant résulter de la désignation ou de la situation dudit immeuble » ne peut pas concerner une servitude de passage par destination du père de famille ;

— que M. [J] [B] doit donc supporter la servitude de passage dont bénéficie la parcelle cadastrée A [Cadastre 8] ;

— que l’assiette de la servitude de passage est prescrite, conformément aux articles 685 alinéa 1 et 2255 du code civil ; que cette assiette n’a au demeurant jamais été contestée par Mme [A] épouse [F], auteur de M. [J] [B], et est établie, au vu notamment des vues aériennes IGN, des photographies et des attestations qu’ils produisent ; que cette assiette est utilisée depuis plus de trente ans par la famille [D] ; que l’assiette étant ainsi prescrite, aucune indemnité ne peut être sollicitée par M. [J] [B] ;

— que la servitude ne peut plus être utilisée dans la mesure où M. [J] [B] a entrepris la construction d’un garage sur son assiette ; qu’à cet égard, il importe peu que ces travaux aient été réalisés avec l’autorisation de l’administration, ladite autorisation étant délivrée sous réserve des droits des tiers.

Aux termes des dernières écritures de M. [J] [B] notifiées par RPVA le 11 janvier 2023, il est demandé à la cour de :

— vu le jugement du tribunal judiciaire de MENDE du 18 mai 2022,

— vu l’appel inscrit par les consorts [D] le 8 juillet 2022,

Au principal,

— rejeter l’appel inscrit par les consorts [D] qui est infondé,

— débouter les consorts [D] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— réformer le jugement en ce qu’il a condamné M. [J] [B] à payer la somme de 1.000 EUR à la SCP PAPPARELLI-DARBON-FOULQUIE au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les consorts [D] à payer à M. [J] [B] la somme de 3.000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

A titre subsidiaire,

— juger que le notaire rédacteur engage sa responsabilité au visa de l’article 1231-1 du code civil, pour avoir procédé à une analyse erronée quant à l’existence ou non d’une servitude de passage sur le fonds vendu et failli à son obligation d’assurer l’utilité et l’efficacité de son acte ou à tout le moins pour n’avoir pas procédé aux investigations utiles,

— débouter la SCP PAPPARELLI-DARBON-FOULQUIE de ses demandes,

En conséquence,

— condamner la SCP PAPPARELLI-DARBON-FOULQUIE à relever et garantir M. [J] [B] de l’intégralité des condamnations qui seraient prononcées à son encontre, en ce compris le coût de la remise en état des lieux, à savoir la démolition du garage,

— condamner la SCP PAPPARELLI-DARBON-FOULQUIE à payer à M. [J] [B] la somme de 3.000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCP PAPPARELLI-DARBON-FOULQUIE aux entiers dépens.

Pour l’essentiel, M. [J] [B] fait valoir :

— que la mention « Il est convenu que le chemin qui va à l’aire devra rester libre » ne constitue qu’une clause conditionnelle du partage et n’est du reste pas insérée dans le paragraphe « servitude » ; que la qualification de clause créatrice d’une servitude est donc contestable ; que de surcroît, le propre titre des consorts [D] ne mentionne aucune servitude au profit de leur fonds, précisant au contraire qu’à la connaissance des vendeurs, il n’existe pas sur l’immeuble vendu de servitude ;

— qu’une servitude de passage ne peut s’établir que par titre en application des articles 688 et 691 du code civil ; qu’aucune précision n’est donnée dans l’acte sur le fonds servant et le fonds dominant et que la mention est par trop imprécise pour pouvoir localiser l’aire litigieuse et l’assiette, le document d’arpentage ne la faisant pas figurer ; que celui-ci n’instaure aucune servitude de passage de manière expresse de sorte qu’il est permis de s’interroger sur la volonté des copartageants ; que les consorts [D] ne peuvent par ailleurs invoquer l’existence d’une enclave ;

— que le décret du 4 janvier 1955 a rendu obligatoire la publication des servitudes ; que toute servitude conventionnelle n’est opposable aux acquéreurs que si elle est mentionnée dans leur titre de propriété ou si elle a fait l’objet de la publicité foncière ou si au moment de la vente, l’acquéreur grevé en connaissait l’existence ;

— que si l’acte de partage de 1959 paraît avoir été publié à la conservation des hypothèques, les consorts [D] ne justifient pas que l’instauration de la prétendue servitude aurait fait l’objet d’une inscription propre au fichier immobilier et plus particulièrement sur la fiche parcellaire ; que contrairement à ce qui est soutenu par les appelants, la seule publication de l’acte de donation-partage ne suffit pas ; que par ailleurs, aucun acte postérieur ne mentionne la servitude, l’acte du 13 octobre 1973 relatant au contraire l’absence de servitude ; que l’acte constitutif d’une servitude obligatoirement publié depuis le décret du 4 janvier 1955 doit comprendre les mentions nécessaires à la publication au fichier immobilier, ne serait-ce que l’indication des fonds servant et dominant, les références de la formalité donnée au titre des propriétaires', de sorte qu’en l’absence de toutes ces mentions, la clause litigieuse ne peut par hypothèse avoir institué une servitude de passage ;

— que les consorts [D] ne peuvent soutenir qu’il avait connaissance de l’existence de la servitude de passage lors de la vente dès lors que la vente qui procède de la signature du compromis qui a consacré la rencontre des volontés est intervenue le 6 septembre 2016 ; qu’à cette date, il ignorait la revendication des consorts [D] ; que le courrier du 27 février 2017 ne démontre aucunement, alors qu’il ne faisait que s’interroger, la connaissance de la servitude alléguée ; que le notaire lui a d’ailleurs confirmé l’absence de toute servitude, ce qui l’a définitivement convaincu ;

— qu’aux termes de l’acte de vente du 13 octobre 1973 passé entre les époux [G] [D] et Mme [E] [V], les acquéreurs, soit les époux [G] [D], ont expressément reconnu que le fonds acquis ne bénéficiait d’aucune servitude de passage, ce qui constitue un aveu extra-judiciaire et interdit aux appelants de prétendre à l’existence d’une telle servitude ;

— que l’acte de 1959 prévoit la possibilité pour les deux copartageants d’ériger un mur pour séparer les deux fonds, ce qui démontre bien que la possibilité d’accéder à l’aire demeurait personnelle puisque Mme [A] conservait la possibilité de mettre fin à cette tolérance en construisant un mur ; qu’il n’a ainsi jamais été dans l’intention de Mme [A] et de M. [T] de créer une servitude de passage ; que si une clause conditionnelle dans un acte de partage produit des effets, ceux-ci ne s’étendent pas au-delà des relations entre cocontractants si bien qu’il est vain de reprocher au tribunal d’avoir admis l’existence d’un droit révocable ; que le tribunal a pu ainsi, sans se méprendre, juger que la clause ne survivait pas au changement de propriétaire ; que si les copartageants étaient convenus que le partage les obligerait à maintenir un passage accessible, ils n’ont pas souhaité d’évidence que cette condition grève indéfiniment la parcelle cadastrée A [Cadastre 9] ; que si tel avait été le cas, ils n’auraient pas omis de créer une servitude de passage ;

— que contrairement à ce qui est soutenu, le tribunal n’a pas méconnu la force obligatoire du contrat, s’agissant d’un droit personnel ; que l’argumentation développée par les consorts [D] à propos de la clause de style n’est pas applicable au cas d’espèce, les jurisprudences citées ne se rapportant pas au même cas de figure ; que ceux-ci ont irrévocablement et définitivement reconnu que leur fonds n’était bénéficiaire d’aucune servitude de passage, que ce soit conventionnelle ou par destination du père de famille ;

— qu’en outre, les conditions d’une servitude par destination du père de famille ne sont pas réunies au cas d’espèce ; que les consorts [D] ne rapportent pas la preuve que M. [P] [T] est celui par qui les choses ont été mises dans l’état duquel résulte l’obligation d’emprunter le fonds [B] ; qu’il n’est pas ainsi établi que ce soit lui qui a construit ou fait construire la remise à laquelle les consorts [D] prétendent accéder par son fonds ; que les aménagements qu’ils invoquent sont également contestables de sorte que la présence de signes apparents de servitude au moment de la division de l’immeuble en 1959 n’est pas caractérisée ;

— que les consorts [D] ne produisent aucune pièce de nature à établir qu’eux-mêmes ou leurs auteurs auraient utilisé le passage litigieux pendant plus de trente ans, ni ne justifient d’aucun autre fait matériel de possession ; que la parcelle des appelants n’est nullement enclavée si bien que l’on peut s’interroger sur le point de savoir pourquoi l’acte de partage de 1959 aurait instauré une servitude de passage ;

— qu’il y a lieu, à titre subsidiaire, de retenir la responsabilité du notaire au visa de l’article 1231-1 du code civil, à défaut pour la SCP PAPPARELLI-DARBON-FOULQUIE de ne pas l’avoir alerté sur l’existence d’une servitude de passage, de ne pas avoir rappelé celle-ci dans l’acte, et de ne pas avoir en conséquence assuré l’efficacité de l’acte de vente ; que sa demande en garantie est par voie de conséquence bien fondée à titre subsidiaire, étant précisé que c’est à tort que le notaire invoque le principe de l’estoppel ; que le préjudice subi procède a minima du coût de la démolition de l’ouvrage sans compter la dépense exposée en pure perte pour le construire ; qu’enfin, l’existence d’un lien de causalité est incontestable.

Aux termes des dernières conclusions de la SCP PAPPARELLI-DARBON-FOULQUIE notifiées par RPVA le 3 mars 2023, il est demandé à la cour de :

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de MENDE du 18 mai 2022,

— juger irrecevable et infondée l’action à l’encontre du notaire,

Subsidiairement, en cas de réformation,

— tenant l’acte de partage des 20 juillet et 26 décembre 1959 ne contenant pas de création de servitude de passage,

— juger irrecevable et infondée l’action de M. [J] [B] à l’encontre du notaire,

— juger que le notaire concluant n’a commis aucune faute,

— juger que M. [J] [B] ne démontre aucun préjudice en relation de causalité avec l’intervention du notaire concluant,

— débouter M. [J] [B] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [J] [B] à payer au concluant la somme de 3.600 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [J] [B] aux entiers dépens.

La SCP PAPPARELLI-DARBON-FOULQUIE fait valoir en substance, pour le cas où le jugement serait réformé, que ni les appelants, ni M. [J] [B] ne rapportent la preuve d’aucune faute par elle commise. Elle souligne que ni le vendeur, ni l’acquéreur ne lui ont fait part d’une servitude et que les actes antérieurs qu’elle a consultés ne font pas mention d’une servitude grevant la parcelle cadastrée A [Cadastre 9]. Elle ajoute que la mairie de [Localité 5], lorsqu’elle a rejeté le recours gracieux des consorts [D] à l’encontre du permis de construire, n’a pas constaté l’existence d’une servitude.

Par ailleurs, elle soutient que l’acte de partage de 1959 ne contient ni constitution de servitude, ni mention de publication de servitude, n’indiquant pas quels seraient les fonds dominant et servant. Elle ajoute que la mention litigieuse vise une obligation personnelle, sans constitution de droit réel. Elle relève que cette stipulation est insérée à l’article « clauses et conditions », et souligne que si la volonté des parties et du rédacteur de l’acte avait été de créer une servitude de passage, une clause claire et apparente aurait été insérée à l’acte. Elle indique encore que cette obligation personnelle n’est nullement opposable à M. [J] [B], en vertu de l’effet relatif des conventions, et qu’il est invraisemblable, alors qu’aucune des parcelles n’était enclavée et que celles-ci disposaient d’un accès au domaine public, que l’attributaire de la parcelle cadastrée A [Cadastre 9] ait consenti une servitude non aedificandi qui aurait grevé la valeur de son bien, sans versement d’aucune soulte, et alors que l’égalité en valeur des lots avait manifestement été respectée.

La SCP PAPPARELLI-DARBON-FOULQUIE expose également qu’il n’existe pas au cas d’espèce de servitude par destination du père de famille, rappelant sur ce point les éléments développés par M. [J] [B]. Elle note encore que la servitude de passage alléguée n’a fait l’objet d’aucune publication, et pour cause dès lors qu’elle n’existe pas, et conteste le bien-fondé de l’appel en garantie formé à son encontre par M. [J] [B], celui-ci contrevenant au principe de l’estoppel dès lors qu’il conteste dans le même temps toute servitude. Enfin, elle expose qu’il n’existe pas de lien de causalité entre le préjudice allégué et le titre de propriété de M. [J] [B], ledit préjudice n’étant par ailleurs ni né, ni actuel, ni certain.

Pour un rappel exhaustif des moyens des parties, il convient, par application de l’article 455 du code de procédure civile, de se référer à leurs dernières écritures notifiées par RPVA.

Par ordonnance du 19 août 2024, la clôture de l’affaire a été fixée au 5 septembre 2024.

MOTIFS

SUR LA SERVITUDE DE PASSAGE

1/ Sur l’existence de la servitude de passage

Dans son jugement, le tribunal exclut toute servitude de passage conventionnelle ou servitude de passage par destination du père de famille.

Pour l’essentiel, le tribunal relève, concernant l’absence de servitude conventionnelle, que l’acte d’acquisition des consorts [D] du 13 octobre 1973 ne mentionne aucune servitude au profit de leur fonds et qu’au contraire, celui-ci indique qu’à la connaissance des vendeurs, il n’existe sur l’immeuble vendu aucune servitude. Il ajoute que si ledit acte fait référence à l’acte de partage de 1959, il n’est toutefois pas fait état d’une quelconque servitude, et qu’il en va de même s’agissant des actes postérieurs. Par ailleurs, il expose que la mention insérée à l’acte de donation-partage de 1959, publié en 1961, objet du litige, ne constitue qu’une simple clause conditionnelle du partage qui ne crée aucun droit, rappelant sur ce point les dispositions des articles 686 et 687 du code civil en vertu desquelles la servitude doit être établie au profit d’un fonds et non d’une personne. Il ajoute que dans la mesure où il ne s’agit que d’une simple condition du partage susceptible d’être révoquée en cas de changement de propriétaire, il n’était manifestement pas dans les intentions des consorts [A]-[T] en 1959 de consentir une servitude de passage. Il indique encore qu’il n’est pas démontré que la servitude alléguée ait fait l’objet d’une publication au service de la publicité foncière, soulignant sur ce point que la publication de l’acte et la publication de la servitude elle-même procèdent de deux procédures distinctes, et que la seule publication de la donation-partage est donc insuffisante.

Par ailleurs, il ne retient pas en substance, rappelant les dispositions des articles 692 et 694 du code civil, l’existence d’aménagements constitutifs de signes apparents de servitude, et précise qu’à supposer même établie l’existence de tels signes apparents, cela ne peut suffire à caractériser une servitude dans la mesure où s’il n’est guère douteux que les consorts [T] ont pu utiliser, pendant des années, le passage par le fonds de M. [J] [B] pour accéder à la remise, cela ne s’est fait cependant que dans le cadre d’une tolérance ou, au mieux, d’un accord amiable. Il expose encore qu’une servitude de passage, servitude discontinue, ne peut s’acquérir par prescription, mais uniquement pour cause d’enclave ou par titre, et que les consorts [D] ne justifient pas, au vu des éléments qu’ils produisent, d’une prescription de l’assiette.

L’article 686 du code civil dispose : « Il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds ou pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public. ('.) ».

La servitude se distingue de l’obligation personnelle que peut prévoir un acte en ce qu’elle crée un lien de droit entre deux fonds caractérisé par la création au profit de l’un des fonds d’un service foncier procuré par l’autre fonds, ce qui implique de constater l’existence d’un fonds servant et d’un fonds dominant.

La qualification de servitude ou d’obligation personnelle d’une clause insérée dans un acte relève de l’appréciation souveraine du juge du fond.

Dans le cas présent, les parties sont en désaccord sur la portée et la nature juridique de la mention « Il est convenu que le chemin qui va à l’aire devra rester libre » insérée dans l’acte de partage du 20 juillet 1959 reçu par Me [R], notaire à [Localité 12] (48), et publié à la conservation des hypothèques le 20 novembre 1961.

De prime abord, il importe de relever que le partage porte sur une propriété rurale constituée de parcelles de terre, prés, landes et bois situées sur le territoire de la commune de [Localité 5] (48) ainsi que, sur le territoire de cette même commune, d’un ensemble bâti avec terrain attenant anciennement cadastré A [Cadastre 1], ladite parcelle étant divisée, lors du partage, en deux nouvelles parcelles cadastrées A [Cadastre 8] et A [Cadastre 9]. Le partage ne concerne aucune autre parcelle bâtie et ainsi que le relèvent à juste titre les consorts [D], la clause litigieuse est immédiatement précédée d’une mention prévoyant que « Pour le cas où Mme [A] ou M. [T] voudraient monter un mur de séparation à l’écurie, ils le monteraient aux frais de celui qui voudra le faire en prenant l’assiette du mur moitié sur le terrain de [T] [K] et moitié sur le terrain de Mme [A] ». Aussi, celle-ci se rapporte bien, nonobstant l’absence de toute précision et ainsi que cela résulte de la configuration des lieux, au terrain lui-même cadastré A [Cadastre 8] et A [Cadastre 9] attenant au bâti et bordé par un chemin communal au Nord. Au demeurant, il sera observé que les parties et plus particulièrement M. [J] [B] ne fournissent aucun élément sur les parcelles autres qui pourraient être concernées. Par ailleurs, cette même configuration des lieux permet de situer précisément l’aire dont s’agit. En effet, contrairement à ce que fait valoir M. [J] [B], cette aire ne peut correspondre qu’à la cour située à l’arrière du bâti de la parcelle cadastrée A [Cadastre 8] dans la mesure où celle-ci est close par un vieux mur en pierre côté Ouest et où le « chemin » dont il est fait état et qui y aboutit ne peut donc être situé que côté Est correspondant à la parcelle cadastrée A [Cadastre 9] donnant sur la voie publique. Et c’est à tort, par conséquent, que M. [J] [B] soutient que l’aire dont s’agit pouvait tout aussi bien se situer devant la grange.

Selon l’article 691 alinéa 1 du code civil, « les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres. »

Aux termes de ses écritures, M. [J] [B] expose que la clause dont s’agit ne constitue en réalité qu’une clause conditionnelle du partage constitutive d’un engagement personnel dont les effets ne peuvent s’étendre, en raison de l’effet relatif du contrat, au-delà des relations entre contractants. Selon l’analyse qu’il en fait, cet engagement personnel constitutif d’une obligation personnelle est réciproque dès lors que chacun des copartageants s’engage à maintenir le passage accessible, sans pour autant souhaiter que cette condition ne vienne grever indéfiniment la parcelle cadastrée A [Cadastre 9]. L’existence d’un tel engagement est cependant dépourvue de sens en ce qui concerne M. [K] [T], attributaire de la parcelle cadastrée A [Cadastre 8], en considération des éléments qui précèdent, dès lors que le « chemin » dont il est fait mention ne peut se situer sur sa parcelle cadastrée A [Cadastre 8] et qu’il ne dispose sur celui-ci d’aucun droit. Par ailleurs, M. [J] [B] ne peut tirer argument de la mention susvisée relative à la réalisation d’un mur de séparation dans la mesure où il ne ressort aucunement de celle-ci que le mur dont s’agit devait séparer entièrement les parcelles cadastrées A [Cadastre 8] et A [Cadastre 9], mais concerne uniquement le bâti constitué par l’écurie ou grange. Aussi, l’existence d’un engagement personnel réciproque ne peut être retenue.

Ainsi que le font valoir les consorts [D], une servitude de passage, constitutive d’une servitude discontinue, doit être établie par titre. Ce titre est légal en cas d’enclave (article 682 du code civil) ou conventionnel. A ce propos, il importe de rappeler que la constitution d’une servitude conventionnelle de passage n’est aucunement conditionnée par l’existence d’un état d’enclave dès lors que les parties peuvent librement convenir d’instaurer une telle servitude pour de simples raisons de commodité, la seule exigence tenant à ce que cette servitude grevant un fonds et bénéficiant à un autre fonds procède de leur accord de volonté constaté dans un écrit. Aussi, c’est à tort que M. [J] [B] fait référence dans ses écritures à la notion d’enclave. Comme le soulignent les consorts [D], l’accord de volonté dont s’agit est celui des propriétaires originels des fonds. Dès lors, seule la preuve de cet accord doit être rapportée et il n’y a pas lieu, en conséquence, de prouver l’existence d’un accord entre les propriétaires actuels des fonds concernés par la servitude. Cet accord peut être constaté dans tout acte écrit et notamment dans un acte de partage.

En l’occurrence, la mention insérée dans l’acte de partage du 26 décembre 1959 constate l’accord de volonté des copartageants, soit M. [K] [T] et Mme [E] [T] épouse [A], sur la constitution d’une servitude de passage grevant le fonds cadastré A [Cadastre 9] attribué à Mme [E] [T] épouse [A] au profit du fonds cadastré A [Cadastre 8] attribué à M. [K] [T] dans la mesure où il s’agit bien de consentir à la parcelle cadastrée A [Cadastre 8] constituée d’une cour dénommée aire dans l’acte de partage un service foncier en lui faisant bénéficier d’un passage permettant son accès à la voie publique depuis l’entrée non clôturée de la parcelle cadastrée A [Cadastre 9] située à l’Est, étant observé que les parcelles litigieuses sont ceinturées côté Nord d’un mur ancien bordant un chemin communal situé en léger surplomb au niveau de la parcelle cadastrée A [Cadastre 8]. A cet égard, il ne peut être déduit du fait que l’acte de partage précise « Les immeubles étant transmis avec toutes leurs servitudes actives et passives, et toutes facultés généralement quelconques y attachées », selon une formule de style et sans précision aucune sur lesdites servitudes, que les parties à l’acte n’ont pas entendu constituer une nouvelle servitude par suite de la division de la parcelle anciennement cadastrée A [Cadastre 1] en deux nouvelles parcelles et limiter l’accès à la parcelle cadastrée A [Cadastre 8] à la seule personne de M. [K] [T], copartageant. De même, il ne peut être tiré argument de la rédaction peu rigoureuse de la mention litigieuse pour conclure à l’absence de volonté des parties de constituer une véritable servitude de passage, étant relevé, au regard de la configuration des lieux, que l’accès à la cour par un véhicule ne peut se faire que par le passage prévu à l’acte, et il importe peu que le document d’arpentage procédant à la division des parcelles n’en fasse pas mention, ce document ayant seulement vocation à matérialiser les nouvelles parcelles créées, par suite du partage. En outre, il ne peut être argué, au vu de ces éléments, d’une simple tolérance qui aurait été maintenue après la transmission de la propriété de la parcelle cadastrée A [Cadastre 8]. Enfin, M. [J] [B] n’est pas fondé à invoquer l’existence d’un aveu extrajudiciaire dès lors qu’il ne ressort pas de l’acte de vente du 13 octobre 1973 passé entre les consorts [I]-[T] et les époux [D], auteurs des appelants, que les époux [D], en leur qualité d’acquéreurs, auraient expressément reconnu que le fonds acquis ne bénéficiait d’aucune servitude, la déclaration des vendeurs selon laquelle, à leur connaissance, il n’existe, sur l’immeuble vendu aucune servitude particulière en dehors de celles résultant de la nature des lieux ou de la loi étant par ailleurs sans effet sur les servitudes pouvant exister.

En conséquence, l’existence d’une servitude de passage est, au vu de l’ensemble de ces éléments, établie.

Il est de principe qu’une servitude de passage est opposable à l’acquéreur de l’immeuble grevé si elle a été publiée, si son acte d’acquisition en fait mention ou si celui-ci, au moment de la vente, en avait connaissance.

L’acte de partage datant du 26 décembre 1959, il est soumis aux dispositions du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière. En application de ces dispositions, la publication de la servitude de passage indépendamment de celle de l’acte qui la constitue n’est en rien obligatoire, contrairement à ce qui est soutenu, de sorte que l’acte authentique de partage qui la prévoit est suffisant pour rendre celle-ci opposable aux tiers.

Dans le cas présent, l’acte de partage a été publié à la conservation des hypothèques le 20 novembre 1961. Aussi, la servitude de passage créée dans l’acte de partage du 26 décembre 1959 est opposable, quand bien même il n’en a pas été fait expressément le rappel dans les actes postérieurs. Sur ce point, il sera précisé, s’agissant du fonds servant, que l’acte de partage des 11, 21, 22, 23 juillet 1997 établi à la suite du décès de Mme [E] [T] veuve [A] rappelle l’acte de partage du 26 décembre 1959 ainsi que sa date de publication, et que l’acte de vente du 1er mars 2017 relatif à la vente [F]-[B] fait lui-même référence à l’acte de partage des 11, 21, 22, 23 juillet 1997. Par ailleurs, il sera noté, concernant le fonds dominant, que l’acte de vente du 13 octobre 1973 passé entre les consorts [T]-[I] et les époux [G] [D], auteurs des consorts [D], cite également, au titre des origines de propriété, l’acte de partage du 26 décembre 1959 et sa publication, et que l’attestation de propriété du 14 avril 1995 dressée à la suite du décès de M. [G] [D] rappelle l’acte de vente du 13 octobre 1973.

Dès lors, c’est à bon droit que les consorts [D] se prévalent de la servitude de passage instituée par l’acte de partage du 26 décembre 1959, laquelle est opposable à M. [J] [B].

Le jugement rendu le 18 mai 2022 sera donc infirmé de ce chef.

2/ Sur l’assiette de la servitude de passage et l’indemnité

Il est constant que seuls l’assiette et le mode de passage pour cause d’enclave sont déterminés par trente ans d’usage continu. Aussi, il ne peut y avoir de prescription de l’assiette d’une servitude conventionnelle, ce qui interdit toute prescription d’une assiette différente de celle originairement convenue.

Dans le cas présent, l’assiette du passage grevant la parcelle cadastrée A [Cadastre 9] telle qu’elle découle de la servitude de passage énoncée dans l’acte de partage du 26 décembre 1959 est matérialisée, dans sa largeur, côté Nord-Est, par la pierre d’angle anciennement située à l’entrée de la parcelle cadastrée A [Cadastre 9] et côté Sud-Est de cette même entrée, par l’emprise de l’ancien escalier qui a été démoli, précision à ce propos étant faite qu’il ressort du constat d’huissier du 13 mars 2017 que l’arbre qui a été coupé lors des travaux n’a jamais obstrué le passage dans la mesure où il se situait en limite du mur et non au centre de la parcelle, et est constituée, dans sa longueur, par la portion de terrain située entre l’accès de la parcelle cadastrée A [Cadastre 9] à la voie publique et la parcelle cadastrée A [Cadastre 8].

Par ailleurs, il sera noté que l’acte de partage du 26 décembre 1959 créant la servitude de passage ne prévoit pas d’indemnité de passage et pas davantage, il n’y a lieu, de ce chef, à une quelconque prescription.

SUR LES TRAVAUX DE REMISE EN ETAT

Les travaux de construction d’un garage entrepris par M. [J] [B] sur la parcelle cadastrée A [Cadastre 9] obstruent l’assiette de la servitude de passage conventionnelle, ainsi que l’établissent le procès-verbal de constat du 13 mars 2017 et les photographies produits aux débats, ce qui a pour effet de rendre tout passage impossible, le fait que les travaux aient été entrepris selon un permis de construire du 3 janvier 2017 étant sans incidence dès lors qu’il est constant qu’une telle autorisation administrative n’est délivrée que sous réserve des droits des tiers.

Dès lors, M. [J] [B] sera condamné à procéder, dans le délai de 8 mois à compter de la signification de l’arrêt et passé ce délai sous astreinte de 150 EUR par jour de retard pendant une durée de six mois, aux travaux de démolition nécessaires au rétablissement de l’assiette de passage telle que celle-ci existait avant leur exécution.

SUR LA DEMANDE EN DOMMAGES-INTERETS

La réalisation par M. [J] [B] de travaux de construction d’un garage, en ce qu’elle porte atteinte à la servitude de passage créée par l’acte de partage du 26 décembre 1959, est fautive et cause aux consorts [D], qui ne peuvent plus en faire usage pour accéder au moyen de véhicules à leur cour située sur la parcelle cadastrée A [Cadastre 8], un préjudice.

A titre de réparation, M. [J] [B] sera condamné, au visa de l’article 1240 du code civil, à leur payer en réparation la somme de 1.500 EUR.

SUR LA RESPONSABILITE DU NOTAIRE

Le notaire a le devoir de s’assurer, en sa qualité de rédacteur de l’acte, de l’efficacité de celui-ci, et à ce titre, est tenu de procéder aux vérifications nécessaires s’agissant notamment de l’existence éventuelle de servitudes grevant le ou les fonds concernés par l’acte.

Aux termes de ses écritures, M. [J] [B] sollicite, au visa de l’article 1231-1 du code civil, que la SCP PAPPARELLI-DARBON-FOULQUIE soit condamnée à le relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre, en ce compris le coût de la remise en état des lieux résultant de la démolition de l’ouvrage. Toutefois, il est constant que le notaire n’encourt, au titre de son obligation d’assurer l’efficacité de l’acte et de son obligation de conseil, aucune responsabilité contractuelle.

Il s’ensuit, M. [J] [B] n’invoquant par ailleurs aucun autre fondement juridique, que la demande présentée à l’encontre de la SCP PAPPARELLI-DARBON-FOULQUIE ne peut prospérer.

En conséquence, M. [J] [B] sera débouté de sa demande en relevé et garantie.

SUR L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a condamné les consorts [D], dont l’action est fondée, à payer à M. [J] [B] la somme de 2.000 EUR au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En outre, il sera également, en équité, infirmé en ce qu’il a condamné M. [J] [B] à payer à la SCP PAPPARELLI-DARBON-FOULQUIE la somme de 1.000 EUR sur ce même fondement.

L’équité commande, en cause d’appel, de faire application de ces dispositions en faveur des consorts [D] qui obtiendront donc, à ce titre, la somme de 3.000 EUR, ladite somme incluant le coût du procès-verbal de constat du 13 mars 2017.

M. [J] [B], qui succombe, sera débouté de ses demandes formées à ce titre en cause d’appel à l’encontre des consorts [D] d’une part, et de la SCP PAPPARELLI-DARBON-FOULQUIE d’autre part.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de la SCP PAPPARELLI-DARBON-FOULQUIE qui sera donc déboutée de sa demande au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort :

INFIRME le jugement rendu le 18 mai 2022 par le tribunal judiciaire de MENDE en toutes ses dispositions,

et statuant à nouveau,

DIT que la parcelle cadastrée A [Cadastre 9], située sur le territoire de la commune de [Localité 5] (48) et propriété de M. [J] [B], est grevée, suivant un acte de partage du 26 décembre 1959 publié à la conservation des hypothèques le 20 novembre 1961, d’une servitude de passage conventionnelle au profit de la parcelle cadastrée A [Cadastre 8], située sur le territoire de cette même commune de [Localité 5] et propriété de M. [M] [D] et M. [Z] [D],

DIT que l’assiette de la servitude de passage est matérialisée, dans sa largeur, côté Nord-Est, par la pierre d’angle anciennement située à l’entrée de la parcelle cadastrée A [Cadastre 9] et côté Sud-Est de cette même entrée, par l’emprise de l’ancien escalier qui a été démoli, et est constituée, dans sa longueur, par la portion de terrain située entre l’accès de la parcelle cadastrée A [Cadastre 9] à la voie publique et la parcelle cadastrée A [Cadastre 8],

DIT que la servitude de passage a été constituée sans octroi d’une indemnité et DIT en conséquence n’y avoir lieu à constater la prescription de l’indemnité,

CONDAMNE M. [J] [B] à procéder, dans le délai de 8 mois à compter de la signification de l’arrêt et passé ce délai sous astreinte de 150 EUR par jour de retard pendant une durée de six mois, aux travaux de démolition nécessaires au rétablissement de l’assiette de passage telle que celle-ci existait avant leur exécution,

CONDAMNE M. [J] [B] à payer à M. [M] [D] et M. [Z] [D] la somme de 1.500 EUR à titre de dommages-intérêts,

DEBOUTE M. [J] [B] de sa demande en relevé et garantie dirigée à l’encontre de la SCP PAPPARELLI-DARBON-FOULQUIE,

DEBOUTE M. [J] [B] de sa demande formée à l’encontre de M. [M] [D] et M. [Z] [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SCP PAPPARELLI-DARBON-FOULQUIE de sa demande formée à l’encontre de M. [J] [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et ajoutant,

CONDAMNE M. [J] [B] à payer à M. [M] [D] et M. [Z] [D] la somme de 3.000 EUR au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ladite somme incluant le coût du procès-verbal de constat du 13 mars 2017,

DEBOUTE M. [J] [B] et la SCP PAPPARELLI-DARBON-FOULQUIE de leurs demandes formées à ce titre,

CONDAMNE M. [J] [B] aux entiers dépens d’appel et de première instance.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,