RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/01530 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JFYA

LM

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'[Localité 7]

15 avril 2024 RG :23/00524

[M]

[D]

C/

[P]

Copie exécutoire délivrée

le

à : M^e Thomasian

M^e Floutier

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 18 DECEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'[Localité 7] en date du 15 Avril 2024, N°23/00524

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me L. MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

S. IZOU, Conseillère

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Octobre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 11 Décembre 2025 prorogé à ce jour.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

M. [G] [M]

né le 02 Mai 1973 à [Localité 11]

[Adresse 12]

[Localité 5]

Représenté par M^e Euria THOMASIAN de la SELARL EURI JURIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’ALES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-30189-2024-3936 du 23/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

Mme [T] [D]

née le 02 Avril 1975 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Euria THOMASIAN de la SELARL EURI JURIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’ALES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-30189-2024-4396 du 11/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

INTIMÉE :

Mme [C] [H] [P]

née le 22 Juillet 1946 à [Localité 14]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Périne FLOUTIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 15 Mai 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 18 Décembre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 21 septembre 2019 à effet du 1 er septembre 2019, Mme [C] [P] a donné à bail à M. [G] [M] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 13] moyennant un loyer mensuel de 620 €, charges comprises.

Le 1 er novembre 2019, Mme [T] [D] a signé un acte de cautionnement solidaire dans la limite de la somme de 10 000 € couvrant le paiement du principal, des intérêts et le cas échéant des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de 9 ans.

Le 30 décembre 2021, Mme [P] a fait délivrer à son locataire un congé pour vendre à échéance du 20 septembre 2022 qui comportait une offre de vente de 140 000 €.

M. [G] [M] a saisi le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire d’Alès pour entendre condamner Mme [C] [P] à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts, soutenant que l’offre de vente avait été faite en fraude de ses droits, le prix proposé étant supérieur à la valeur réelle du bien et qu’aucune visite du bien par une tierce personne n’avait eu lieu.

Par jugement en date du 4 juillet 2022 (RG 22/00336), le Juge des Contentieux de la Protection a rejeté la demande de M. [G] [M], en relevant notamment que le locataire ne sollicitait pas la nullité du congé.

Le jugement a été signifié à M. [G] [M] suivant exploit en date du 4 août 2022.

Se prévalant de loyers impayés, les 16 et 23 juin 2022, Mme [P] a fait délivrer à M. [G] [M] et à sa caution, Mme [T] [D], un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un arriéré de 3 132 € en principal au titre des loyers de décembre 2020 et de mars à juin 2022.

Le 11 janvier 2023, M. [G] [M] a restitué les clefs et il était établi un état des lieux de sortie par procès-verbal de constat.

Les 29 mars et 5 avril 2023, Mme [P] a fait assigné M. [G] [M] et Mme [T] [D] afin d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 4.049,65 € au titre de l’arriéré de loyers avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2022, celle de 2.323,74 € au titre de l’indemnité d’occupation, elle-même fixée à 628 €, celle de 495 € au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2020, 2021 et 2023 ; de condamner M. [G] [M] à lui payer la somme de 74,38 € au titre des dépens de l’instance 22/00336, celle de 2.000 € en réparation de son préjudice moral et celle de 1.800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens, ce y compris le coût du commandement de payer.

Par jugement contradictoire du 15 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Alès a :

Vu la loi du 6 juillet 1989, et plus particulièrement ses articles 7 et 22-1, vu les articles 9 et 12 du code de procédure civile, vu l’article 2293 du code civil,

— jugé que la résiliation du contrat de bail signé par les parties est intervenue amiablement le 11 janvier 2023 à la suite du départ du locataire caractérisé par la remise des clefs et par l’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire à cette date.

— jugé que le cautionnement donné par Mme [T] [D] le premier novembre 2019 est valable comme répondant aux obligations légales qui s’y attachent.

En conséquence,

— condamné solidairement M. [G] [M] et Mme [T] [D] à payer à Mme [U] [P] la somme de 6.365,82 € au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— condamné M. [G] [M] à payer à Mme [U] [P] la somme de 461,32 € au titre des réparations locatives,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné M. [G] [M] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

— constaté à ce titre que M. [G] [M] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale,

— condamné M. [G] [M] à payer à Mme [U] [P] la somme de 1.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 2 mai 2024, M. [G] [M] et Mme [T] [D] ont interjeté appel de ce jugement.

Au terme de leurs dernières conclusions notifiées le 16 juillet 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, M. [G] [M] et Mme [T] [D] demandent à la cour :

Vu l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de signature du contrat de bail,

Vu les articles 1355 et 1343-5 du code civil,

Vu l’article 2293 alinéa 2 du code civil dans sa version applicable à la date de signature de Rengagement de cautionnement,

— déclarer l’appel recevable et régulier tant sur la forme que sur le fond ;

— infirmer le jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire d’Alès le 15 avril 2024 en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a jugé que la résiliation du contrat de bail signé par les parties est intervenue amiablement le 11 janvier 2023 à la suite du départ du locataire caractérisé par la remise des clefs et par l’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire à cette date ;

Et statuant à nouveau,

Au préalable,

— infirmer le jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire d’Alès le 15 avril 2024 en ce qu’il a jugé que le cautionnement donné par Mme [T] [D] le 1er novembre 2019 est valable comme répondant aux obligations légales qui s’y attachent ;

Et statuant à nouveau,

— prononcer la nullité de l’acte de cautionnement solidaire signé par Mme [T] [D] le 1er novembre 2019 ;

En conséquence,

— mettre hors de cause Mme [T] [D] ;

Sur le fond,

— infirmer le jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire d’Alès le 15 avril 2024 en ce qu’il a condamné solidairement M. [G] [M] et Mme [T] [D] à payer à Mme [U] [P] la somme de 6 365.82 € au titre de la dette locative avec intérêts aux taux légal à compter de la présente décision ;

— infirmer le jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire d’Alès le 15 avril 2024 en ce qu’il a condamné M. [G] [M] à payer à Mme [U] [P] la somme de 461.32 € au titre des réparations locatives ;

— infirmer le jugement rendu en ce qu’il a débouté les parties du surplus de leurs demandes sauf en ce qu’il a débouté Mme [U] [P] de sa demande au titre du préjudice moral et de sa demande au titre des dépens exposés dans une précédente instance ;

Et statuant à nouveau au principal,

— débouter Mme [U] [P] de l’ensemble de ses demandes ;

Au subsidiaire,

— accorder à M. [G] [M] des délais de paiement pour une durée de 2 ans ;

A titre infiniment subsidiaire, si l’engagement à caution devait être déclaré valable

— dire et juger que Mme [U] [P] a manqué à son obligation d’information de la caution ;

— prononcer la déchéance des accessoires de la dette, frais et pénalités ;

— accorder à Mme [T] [D] des délais de paiement pour une durée de 2 ans ;

En tout état de cause,

— condamner M^me Mme [P] à régler à M. [G] [M] et à Mme [T] [D] la somme de 1000 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [C] [P], par dernières conclusions en date du 11 septembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, demande à la cour de :

— recevoir l’appel formé par M. [G] [M] et Mme [T] [D] à l’encontre du jugement rendu le 15 avril 2024 par le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire d’Alès ;

Le dire mal fondé ;

— recevoir l’appel incident formé par Mme [U] [P] à l’encontre du jugement rendu le 15 avril 2024 par le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire d’Alès ;

Le dire bien fondé ;

— confirmer le jugement rendu le 15 avril 2014 par le Juge des Contentieux de la Protection en ce qu’il a :

«  Jugé que le cautionnement donné par Mme [T] [D] le 1er novembre 2019 est valable comme répondant aux obligations légales qui s’y attachent » ;

«  Condamné solidairement M. [G] [M] et Mme [T] [D] à payer à Mme [U] [P] la somme de 6.365,82 euros au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal » ;

— débouter M. [G] [M] et Mme [T] [D] de leurs demandes, fins et conclusions, notamment de leurs demandes d’octroi de délais de paiement.

— réformer le jugement rendu le 15 avril 2024 par le Juge des Contentieux de la Protection en ce qu’il a :

« Jugé que la résiliation du contrat de bail signé par les parties est intervenue amiablement le 11 janvier 2023 à la suite du départ du locataire caractérisé par la remise des clefs et par rétablissement d’un état des lieux de sortie contradictoire ».

« Débouté les parties du surplus de leurs demandes », et plus précisément en ce qu’il a débouté Mme [U] [P] de sa demande tendant à entendre condamner solidairement M. [G] [M] et Mme [T] [D], en qualité de caution solidaire, à porter et payer à Mme [U] [P] la somme de 495 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2020, 2021 et 2022 ;

« Débouté les parties du surplus de leurs demandes », et plus précisément en ce qu’il a débouté Madame [C] [P] de sa demande indemnitaire en réparation de son préjudice moral;

« Débouté les parties du surplus de leurs demandes », et plus précisément en ce qu’il a assorti les intérêts de retard mis à la charge de M. [G] [M] et de Mme [T] [D] à compter de sa décision ;

«  Condamné M. [G] [M] à payer à Mme [U] [P] la somme de 461,32 euros au titre des réparations locatives "

«  Condamné M. [G] [M] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle "

«  Condamné M. [G] [M] à payer à Mme [U] [P] la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile "

Statuant à nouveau :

— débouter M. [G] [M] et Mme [T] [D] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

— recevoir l’action en garantie de Mme [U] [P] à l’encontre de Mme [T] [D] au titre de l’acte de cautionnement en date du 1er novembre 2019.

Vu les articles 7, 15 et 23 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

Vu les articles 1103, 1231-6 et 1231-7 du Code civil,

— condamner solidairement M. [G] [M] et Mme [T] [D], en qualité de caution solidaire, à porter et payer à Mme [U] [P] la somme de 4.049,65 euros au titre des arriérés de loyer, outre intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2022, date du commandement de payer ;

— fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par M. [G] [M] à Mme [U] [P] à 628 euros, montant du loyer ;

— condamner solidairement M. [G] [M] et Mme [T] [D], en qualité de caution solidaire, à porter et payer à Mme [U] [P] la somme de 2.316,17 € à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 21 septembre 2022 jusqu’au 11 janvier 2023, outre intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2023, date de la signification de l’assignation devant le Juge des Contentieux de la Protection

— condamner solidairement M. [G] [M] et Mme [T] [D], en qualité de caution solidaire, à porter et payer à Mme [U] [P] la somme de 495 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2020, 2021 et 2022 ;

— condamner M. [G] [M] à porter et payer à Mme [U] [P] la somme de 74,38 € au titre de l’instance inscrite au répertoire général du Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire d’Alès sous le numéro 22/00336.

Vu l’article 1231-1 du code civil,

— condamner M. [G] [M] à porter et pater à Mme [U] [P] la somme de 2.177,46 € à titre de remboursement des frais engagés pour remédier aux désordres de son fait, constatés contradictoirement suivant procès-verbal de constat du 11 janvier 2023,

— condamner M. [G] [M] à porter et payer à Mme [U] [P] la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral.

— condamner M. [G] [M] à porter et payer à Mme [U] [P] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer des 16 et 23 juin 2022

L’ordonnance de clôture de la procédure est intervenue le 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

Sur la demande de nullité de l’acte de cautionnement,

Selon l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 applicable en l’espèce « La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »

Le formalisme des mentions manuscrites est imposé à peine de nullité sans nécessité de démontrer un grief.

Les appelants soutiennent que l’acte de cautionnement de Mme [D] est nul aux triples motifs qu’il ne reproduit pas manuscritement l’avant-dernier alinéa de l’article précité, que l’indice de révision 129,72 n’est pas mentionné et qu’il a été signé plus d’un mois après le bail.

Or, la version en vigueur au moment de la conclusion du contrat de cautionnement de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi [Localité 9], a mis fin à l’exigence de la mention manuscrite prescrivant uniquement la reproduction de l’avant-dernier alinéa qui figure bien à la page 2 de l’acte de cautionnement versé aux débats.

Ce moyen est donc inopérant.

L’acte de cautionnement solidaire mentionne le montant du loyer mensuel de 620 €, la date de sa révision annuelle le 1er septembre selon la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE au 2e trimestre 2019.

Le législateur a voulu que soit porté à la connaissance de la caution d’une part le fait que le loyer était révisable et d’autre part le mécanisme servant au calcul de la révision. La mention de la valeur numérique applicable à la signature du contrat du bail apparaît donc comme surabondante et ne saurait remettre en cause l’engagement pris par Mme [T] [D] car n’étant pas spécifiquement prévu par l’article 22-1 précité.

Par ailleurs, le premier juge a pertinemment relevé que dans le contrat de bail l’indice « 129,72 » a été porté manuscritement d’un stylo différent des autres mentions.

Au demeurant, Mme [D] ayant été en possession du contrat de location, ne peut soutenir ne pas avoir été informé pleinement de la nature et de l’étendue de son engagement.

Dès lors ce moyen est également inopérant.

Enfin, les appelants n’expliquent pas en quoi la signature du contrat de cautionnement un mois après le contrat de bail a une incidence sur sa validité.

Ce moyen sera rejeté.

Il convient en outre de rappeler que le manquement du bailleur à son obligation d’information annuelle de la caution n’est pas sanctionné par la nullité du contrat de cautionnement mais par la déchéance de tous les accessoires de la dette, frais et pénalités.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a jugé valable le cautionnement donné par Mme [D].

Sur l’obligation d’information annuelle de la caution,

Les appelants sur le fondement de l’article 2293 du code civil sollicitent la déchéance des accessoires de la dette, frais et pénalités en ce compris le montant de l’indemnité d’occupation pour manquement du bailleur à son obligation d’information annuelle de la caution.

Ils font valoir que Mme [D] n’a jamais été informée préalablement à la délivrance du commandement de payer par Mme [P] que les loyers n’étaient pas réglés par M. [M] et que la caution aurait dû être avisée dès le mois de janvier 2021 pour le loyer impayé du mois de décembre 2020, l’empêchant ainsi de faire le nécessaire pour limiter l’accroissement de la dette.

Cependant la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et notamment son article 22-1 crée un régime spécifique applicable au seul cautionnement conclu dans le cadre d’un bail d’habitation et exclusif de l’application de tout autre régime.

En conséquence, l’article 2293 précité ne trouve pas application en l’espèce, Mme [P] n’étant dès lors pas soumis à l’obligation d’informer annuellement la caution.

Pour ces motifs, confirmant le jugement déféré, les appelants seront déboutés de leur demande de déchéance des accessoires de la dette.

Sur la résiliation du bail,

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. »

«  II. Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. "

En l’espèce, Mme [P] a fait délivrer à son locataire le 30 décembre 2021 un congé pour vendre à échéance du 20 septembre 2022 qui comportait une offre de vente de 140 000 €.

Il est constant et non contesté que le locataire n’a pas accepté l’offre et n’a jamais sollicité la nullité du congé délivré dans les formes.

En conséquence ce congé doit produire ses effets et M. [G] [M] est devenu occupant sans droit ni titre depuis le 21 septembre 2022.

L’occupation des lieux par M. [G] [M] depuis cette date jusqu’à son départ effectif le 11 janvier 2023 ne peut pas caractériser une résiliation amiable comme retenue par le premier juge, celle-ci n’étant d’ailleurs pas invoquée par les parties elles-mêmes.

Infirmant le jugement déféré de ce chef, il y lieu de dire que la résiliation du bail est intervenue le 20 septembre 2022.

Sur les demandes de Mme [U] [P],

Sur la demande au titre des loyers,

Le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus en application des dispositions des articles 1728 du code civil et 7a de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Mme [P] sollicite la somme de 4.049,65 euros au titre des arriérés de loyers selon le décompte suivant

-622,85 € au titre du loyer de décembre 2020 ;

-628 € au titre du loyer de mars 2022 ;

-628 € au titre du loyer d’avril 2022 ;

-628 € au titre du loyer de mai 2022 ;

-628 € au titre du loyer de juin 2022 ;

-398 € (loyer : 628 € – allocation CAF : 230 euros) au titre du loyer de juillet 2022 ;

-363 € (loyer : 628 €- allocation CAF : 265 euros) au titre du loyer d’août 2022 ;

-153,80 € (loyer : 418,80 € – allocation CAF : 265 euros) au titre du loyer dû pour la période du 1er septembre 2022 au 20 septembre 2022.

Les appelants se contentent en cause d’appel de contester le montant du loyer de décembre 2020 expliquant que dans le commandement de payer il s’élevait à la somme de 620 e et non 622,85 €.

Il est constant que Mme [P] ne justifie pas le calcul du loyer de décembre 2020, il sera en conséquence retenu la somme du commandement de payer.

Eu égard à la validité du cautionnement solidaire de Mme [D] pour le principal et les intérêts dans la limite de 10 000 €, et infirmant le jugement déféré, elle sera condamnée solidairement avec M. [G] [M] à payer à Mme [U] [P] la somme de 4 046,80 € au titre des loyers impayés de décembre 2020 et de mars 2022 au 20 septembre 2020, date de la résiliation du bail avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 23 juin 2022 sur la somme de 3 132 € et à compter du 5 avril 2023, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur la demande au titre de la taxe sur les ordures ménagères,

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères peut être récupérée de plein droit par le propriétaire sur le locataire et constitue une charge récupérable,

En cause d’appel, Mme [P] produit les avis d’imposition des années 2020, 2021 et 2022 mentionnant une TOM de 157+158 et 180 €, soit un total de 495 €.

Il n’est pas rapporté la preuve que le locataire se soit libéré de cette somme et son paiement ne peut être déduit de son absence réclamation dans le commandement de payer.

En conséquence, infirmant le jugement déféré, M. [G] [M] et Mme [D] seront condamnée solidairement avec à payer à Mme [U] [P] la somme de 495 € au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères des années 2020, 2021 et 2022 avec intérêt au taux légal à compter du 5 avril 2023.

Sur la demande au titre des indemnités d’occupation,

Etant sans droit ni titre depuis le 21 septembre 2022, M. [G] [M] est redevable envers la propriétaire, à qui il cause un préjudice, d’une indemnité d’occupation qui sera justement fixée au montant du loyer, soit la somme de 628 € à compter du 21 septembre 2022 jusqu’à la libération effective des lieux, soit le 11 janvier 2023, soit un total de 2.316,17 € selon le décompte suivant:

-209,33 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 21 septembre 2022 au 30 septembre 2022 (628 euros / 30 jours x 10 jours) ;

-628 € pour octobre 2022 ;

-628 € pour novembre 2022 ;

-628 € à tire d’indemnité pour décembre 2022 ;

—  222,84 € à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 1er janvier 2023 au 11 janvier 2023.

En conséquence, M. [G] [M] sera condamné à verser à Mme [P] la somme de 2.316,17 € au titre des indemnités d’occupation du 21 septembre 2022 au 11 janvier 2023 avec intérêt au taux légal à compter du présent arrêt constitutif de la créance indemnitaire.

En revanche, et infirmant le jugement déféré, Mme [P] sera déboutée de sa demande de condamnation solidaire avec Mme [D] eu égard à l’étendue de son engagement de caution qui n’englobe pas les indemnités d’occupation.

Sur la demande au titre des réparations locatives,

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure

Selon l’article 1731 du code civil « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

En l’espèce, il n’est produit aucun état des lieux établi lors de la signature du contrat de bail.

Mme [P] sollicite la somme de 2 177,46 € au titre des réparations locatives et produit diverses factures.

Le premier juge après avoir effectué la comparaison entre l’état des lieux contradictoire de sortie et les factures réclamées a, par des motifs pertinents et une juste appréciation des circonstances de la cause, que la cour adopte, indiqué :

— la facture d’acompte de M. [F] [Z] sera retenue uniquement pour la somme de 20 € pour le remplacement de la vitre fendue, les autres postes de réparation relevant manifestement de travaux à la charge du bailleur, que ce soit la réalisation d’une ventilation dans la salle de bain, le remplacement du thermostat d’ambiance de la chaudière dont il n’est pas justifié la dégradation, la dépose du robinet du radiateur de la salle de bain dont il n’est pas justifié qu’il est dégradé, sa dépose intervenant pour un motif technique ou que ce soit la pose d’une sangle pour relever la porte des WC,

— la facture de Gédimat pour l’achat d’un pot de peinture bois de teinte grise sera retenue pour la somme de 35,87 €, le commissaire de justice ayant constaté la détérioration de plusieurs marches de l’escalier en bois peint de l’escalier permettant l’accès à la chambre du rez de chaussée,

— la facture de M. [I] [A] d’un montant de 250 € pour le remplacement de la serrure du portail sera retenue, le commissaire de justice ayant constaté la présence d’une clef cassée à l’intérieur de celle-ci,

— la facture de la SAS Rossel-Bruguière d’un montant de 85 € sera retenue, le commissaire de justice ayant constaté le défaut de nettoyage de la cheminée.

— la facture de l’Eurl [Y] [J] concernant les travaux dans la salle de bain sera rejetée en l’absence d’un justificatif de l’existence du dégât des eaux mentionné sur la facture, alors même qu’il n’est pas démontré que la cause de ces désordres soit imputable au locataire,

— la facture de la Sarl Profil, pour la fourniture et la pose d’une poignée de porte, pour la somme de 45,45 € sera retenue, le commissaire de justice ayant constaté l’absence de cette poignée.

— la facture de la société Leroy Merlin sera rejetée, Mme [P] ne justifiant pas du lien entre l’achat de cet outillage et une réparation locative ou dégradation due par son locataire.

En revanche, le premier juge ne pouvait retenir la facture de ABC Multi pour la somme de 25 € pour le nettoyage des caniveaux de circulation des eaux pluviales autour de la maison alors que le procès-verbal de l’état des lieux de sortie ne relève pas leur état de saleté.

En conséquence infirmant le jugement déféré, il y lieu de condamner M. [G] [M] sera condamné à verser à Mme [P] la somme de 436, 32 € au titre des réparations locatives.

Sur la demande au titre du préjudice moral,

Mme [P] sollicite la condamnation de M. [G] [M] à la somme de 2 000 € au titre de son préjudice moral expliquant qu’en raison de l’occupation sans droit ni titre de ce dernier, la vente du logement a été suspendue alors même qu’elle a fait preuve de patience et d’indulgence.

Elle considère que M. [G] [M] a fait preuve de résistance abusive.

S’il est constant que M. [G] [M] a quitté les lieux avec 4 mois de retard suivant la résiliation du bail, l’intimée ne justifie pas d’un préjudice spécifique quant à la vente de la maison.

Par ailleurs le retard a d’ores et déjà été indemnisé par l’allocation d’une indemnité d’occupation.

Enfin, il n’est pas démontré que M. [G] [M] ait intentionnellement retardé son départ pour causer préjudice à la propriétaire.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté l’intimée de ce chef de demande.

Sur la demande au titre des dépens de la procédure RG 22/00336,

Mme [P] sollicite la somme de 74,38 € correspondant aux dépens de l’instance ayant abouti au jugement en date du 4 juillet 2022.

Or, le premier juge a justement rejeté la demande de Mme [P] relevant que cette dernière dispose déjà d’un titre exécutoire pour obtenir paiement de cette somme, à savoir le jugement du 4 juillet 2022.

Le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef.

Sur les demandes de délais de paiement de M. [G] [M] et Mme [T] [D],

Selon l’article 1343-5 du code civil « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, eu égard aux revenus mensuels des appelants, datant de 2022 et non réactualisés (RSA pour M. [G] [M] et 470 € pour Mme [D] pour l’année 2022) et du montant de la dette, il n’est pas démontré qu’ils seront en capacité d’apurer leurs dettes dans le délai légal d’autant qu’ils doivent assumer les charges courantes dont ils ne justifient pas.

Par ailleurs, il ressort des courriels échangés entre la bailleresse et le locataire que cette dernière a été très conciliante acceptant à plusieurs reprises un règlement du loyer mensuel en plusieurs versements.

En conséquence, il y lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. [G] [M] de sa demande et y ajoutant de débouter Mme [D] de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires,

Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance seront infirmées.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [G] [M] et Mme [D] supporteront in solidum les dépens de première instance et d’appel à l’exclusion du coût du commandement de payer, la présente instance n’ayant pas pour objet la constatation de la clause résolutoire, ces frais relèvent de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser supporter à Mme [P] ses frais irrépétibles de première instance et d’appel. Il lui sera alloué la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette condamnation interviendra à l’encontre de M. [G] [M] seul, l’intimée ne formulant aucune demande à l’encontre de Mme [D] de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, après débats en audience publique par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Infirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a rejeté la demande de nullité du cautionnement, jugé que le cautionnement donné par Mme [T] [D] le premier novembre 2019 est valable comme répondant aux obligations légales qui s’y attachent, débouté M. [G] [M] de sa demande de délai de paiement, débouté Mme [U] [P] de sa demande au titre du préjudice moral et au titre des dépens de la procédure RG 22/00336,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Dit que la résiliation du bail est intervenue le 20 septembre 2022 par l’effet du congé,

Déboute Mme [T] [D] et M. [G] [M] de leur demande de déchéance des accessoires de la dette,

Condamne solidairement M. [G] [M] et Mme [T] [D] à payer à Mme [U] [P] la somme de 4 046,80 € au titre des loyers impayés de décembre 2020 et de mars 2022 au 20 septembre 2020 avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 23 juin 2022 sur la somme de 3 132€ et à compter du 5 avril 2023 pour le surplus,

Condamne solidairement M. [G] [M] et Mme [T] [D] à payer à Mme [U] [P] la somme de 495 € au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères des années 2020, 2021 et 2022 avec intérêt au taux légal à compter du 5 avril 2023,

Fixe le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par M. [G] [M] à la somme de 628 €,

Condamne M. [G] [M] à payer à Mme [U] [P] la somme de 2.316,17 € au titre des indemnités d’occupation du 21 septembre 2022 au 11 janvier 2023 avec intérêt au taux légal à compter du présent arrêt,

Déboute Mme [U] [P] de sa demande au titre des indemnités d’occupation à l’encontre de Mme [T] [D],

Condamne M. [G] [M] à payer à Mme [U] [P] la somme de 436, 32 € au titre des réparations locatives,

Déboute Mme [T] [D] de sa demande de délai de paiement,

Condamne in solidum M. [G] [M] et Mme [T] [D] aux dépens de première instance et d’appel à l’exclusion du commandement de payer,

Condamne M. [G] [M] à payer à Mme [U] [P] la somme de 2 500 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,