Cour d'appel de Nîmes, 1re chambre, 9 janvier 2025, n° 23/00902

TGI Avignon 26 janvier 2023

CA Nîmes
Confirmation 9 janvier 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Nullité de la promesse de vente pour dol
La cour a estimé que l'appelante n'a pas prouvé que son état d'invalidité était connu de l'autre partie lors de la signature et qu'elle n'a pas démontré que son niveau de compréhension du français était insuffisant.
Rejeté
Non-réalisation de la condition suspensive
La cour a jugé que l'appelante n'a pas prouvé avoir entrepris les démarches nécessaires pour réaliser la condition suspensive, rendant la non-réalisation de cette condition imputable à sa carence.
Rejeté
Réduction de l'indemnité d'immobilisation
La cour a considéré que l'indemnité d'immobilisation ne constitue pas une clause pénale et qu'elle est justifiée par l'exclusivité accordée au bénéficiaire.
Accepté
Omission de statuer sur les intérêts
La cour a constaté que le tribunal de première instance avait omis de statuer sur les intérêts, et a donc ordonné que l'indemnité d'immobilisation porte intérêts à compter de la mise en demeure.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné l'appelante aux dépens en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé équitable de condamner l'appelante à payer une somme pour les frais irrépétibles exposés par l'intimé.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, Mme [T] [C] a interjeté appel d'un jugement du tribunal judiciaire d'Avignon qui l'avait condamnée à verser 20 000 euros à M. [E] [X] au titre d'une indemnité d'immobilisation, suite à une promesse de vente non réalisée. La cour d'appel a examiné la validité de la promesse, la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, et la nature de l'indemnité. Le tribunal de première instance avait jugé que Mme [C] n'avait pas prouvé avoir entrepris les démarches nécessaires pour obtenir le prêt, et que la clause d'immobilisation n'était pas excessive. La cour d'appel a confirmé ce jugement, ajoutant que la somme due porterait intérêts à compter de la mise en demeure. La décision a donc été confirmée, avec des précisions sur les intérêts et les dépens.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Nîmes, 1re ch., 9 janv. 2025, n° 23/00902
Juridiction :	Cour d'appel de Nîmes
Numéro(s) :	23/00902
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance d'Avignon, 26 janvier 2023, N° 22/01684
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	2 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Guillaume FORTUNETPeggy RAYNE
Cabinet(s) :	SCP FORTUNET ASSOCIES

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/00902 -

N° Portalis DBVH-V-B7H-IX3V

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

26 janvier 2023

RG :22/01684

[C]

[X]

Grosse délivrée le 09 janvier 2025 à :

— M^e Guillaume Fortunet

— M^e Peggy Rayne

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 09 JANVIER 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du tribunal judiciaire d’Avignon en date du 26 janvier 2023, N°22/01684

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, et M^me Alexandra Berger, conseillère, ont entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre,

M^me Alexandra Berger, conseillère,

M^me Audrey Gentilini, conseillère,

GREFFIER :

M^me Nadège Rodrigues, greffière, lors des débats, et M^me Audrey Bachimont, greffière, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 novembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 09 janvier 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

Mme [T] [C]

née le 26 juillet 1966 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Guillaume Fortunet de la Scp Fortunet et Associes, plaidant/postulant, avocat au barreau d’Avignon

INTIMÉ :

M. [E] [X]

né le 09 octobre 1955 à [Localité 3]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représenté par M^e Peggy Rayne, plaidante/postulante, avocat au barreau d’Avignon

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 09 janvier 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 28 janvier 2022 reçu par Me [B] [L], notaire à [Localité 6], M. [E] [X], assisté de son notaire, Me [Z] [R], a consenti à Mme [T] [C], de nationalité belge, une promesse de vente unilatérale portant sur une maison à usage d’habitation avec terrain attenant situé lieu-dit '[Adresse 4]' à [Localité 7] (84) au prix de 402 800 euros.

La promesse a été consentie jusqu’au 28 avril 2022 sous la condition suspensive d’obtention par la bénéficiaire d’un prêt d’un montant de 402 800 euros, au taux minimum de 2% hors assurance, d’une durée maximale de deux ans, celle-ci s’obligeant à déposer ses demandes de prêt dans les meilleurs délais et à en justifier aussitôt au notaire désigné pour la rédaction de l’acte.

Mme [C] a versé entre les mains de Me [L] la somme de 20 000 euros au titre de la clause d’immobilisation également prévue à la promesse.

La vente n’ayant pas été réitérée par acte authentique dans le délai prévu, M. [X] a par acte du 20 juin 2022 assigné Mme [C] en paiement de l’indemnité d’immobilisation et de dommages et intérêts pour préjudice moral et résistance abusive devant le tribunal judiciaire d’Avignon, qui, celle-ci n’ayant pas constitué avocat, a, par jugement du 26 janvier 2023,

— condamné Mme [C] à lui payer la somme de 20 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— ordonné, si besoin est, à Me [L], de lui remettre en sa qualité de séquestre cette somme versée par Mme [C],

— condamné Mme [C] à lui payer la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

— débouté les parties de leurs plus amples demandes.

Par acte du 9 mars 2023, Mme [T] [C] a régulièrement interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance du 31 mai 2024, la clôture de la procédure a été fixée au 29 octobre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience du 12 novembre 2024 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 janvier 2025.

EXPOSÉ DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 5 septembre 2024, Mme [T] [C] demande à la cour:

— d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 26 janvier 2023,

— de statuer à nouveau et à titre principal de débouter M. [X] de ses demandes,

à titre subsidiaire,

— de réduire à de plus juste proportion l’indemnité d’immobilisation qui est en réalité une clause pénale,

— de condamner M. [X] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris les dépens de première instance.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 6 septembre 2023, M. [X] demande à la cour:

— de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il n’a pas augmenté la condamnation de Mme [C] à lui payer la somme de 20 000 euros des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 mai 2022,

— de statuer à nouveau sur la question des intérêts et de condamner Mme [C] à lui payer la somme de 20 000 euros assorti des intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2022, et subsidiairement à partir du 20 juin 2022

— d’ordonner à Me [L], si besoin, de lui remettre la somme de 20 000 euros séquestrée en son étude,

— de condamner Mme [C] à lui payer la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Sur la validité de la promesse de vente

L’appelante soutient que la promesse de vente est nulle, son consentement ayant été vicié par dol. Elle prétend qu’en raison de son invalidité, qu’elle n’a jamais dissimulée, elle ne pouvait pas obtenir de prêt, que son attention n’a pas été attirée sur ce point lors de la signature du contrat et qu’elle aurait d’ailleurs dû être assistée d’un interprète car elle parle difficilement le français, et que pour toutes ces raisons, elle n’a pu donner un consentement éclairé.

L’intimé réplique que l’appelante ne rapporte pas la preuve que sa nationalité belge a été un obstacle à l’obtention d’un prêt immobilier en France, que par ailleurs la promesse de vente ne lui interdisait pas de trouver un financement dans son pays. Il soutient qu’il n’incombait ni à lui ni au notaire de vérifier la solvabilité de l’appelante et que celle-ci n’a fait état de son invalidité qu’après l’expiration des délais de sorte que cette situation n’était pas connue lors de la signature de la promesse.

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

(…) Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

L’appelante impute à faute au notaire et à l’intimé de ne pas l’avoir informée des conséquences de son invalidité sur ses chances d’obtenir un prêt.

Elle produit une attestation du 9 mai 2002 de son état d’incapacité de travail de plus de 66%, postérieure aux délais impartis pour la réalisation de la condition suspensive souscrite à la promesse.

Outre le fait que le promettant n’était soumis à aucune obligation d’information à cet égard, la promesse de vente ne mentionne pas l’invalidité alléguée par l’appelante.

Il est seulement indiqué à la rubrique bénéficiaire, qu’elle est retraitée.

L’appelante ne verse aucune pièce démontrant la connaissance préalable de son état par le promettant. Elle ne précise pas non plus la nature de son invalidité et ses conséquences éventuelles sur ses chances d’obtention d’un crédit et ne démontre donc pas que son contractant a manqué à son égard à une quelconque obligation d’information.

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

L’appelante soutient que le dol est constitué ici du fait qu’elle n’a pas bénéficié d’un interprète alors qu’elle est de nationalité belge et ne parle pas bien le français.

Elle soutient également que ses chances d’obtention d’un crédit étaient obérées par sa nationalité.

Toutefois elle ne produit aucun élément de preuve relatif à son niveau réel de compréhension du français. Ses courriels, qui présentent des erreurs de syntaxes, ne sont pas une preuve suffisante de sa non compréhension des engagements souscrits. Il lui appartenait de solliciter l’assistance d’un interprète dans le cas contraire, ce qu’elle n’a pas fait.

Sur les conséquences attachées à sa nationalité, elle ne rapporte pas non plus la preuve que celle-ci constituait un obstacle à l’obtention d’un crédit.

La condition suspensive d’obtention d’un prêt ne lui imposait pas, en tout état de cause, de recourir à un établissement de crédit français ce qui lui laissait la possibilité de solliciter un établissement belge.

Le moyen soulevé est donc inopérant.

*respect de la condition suspensive

Pour condamner la bénéficiaire de la promesse à payer l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat au promettant, le tribunal a jugé qu’elle ne justifiait pas de démarches pour l’obtention d’un crédit dans les conditions de forme et de délais requises par la promesse.

L’appelante soutient qu’elle a rempli la condition suspensive en entreprenant des démarches auprès d’établissements bancaires.

L’intimée réplique que l’appelante n’a fait aucune demande de crédit.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 1353 al 1 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

La promesse de vente stipule 'le bénéficiaire de la promesse déclare que, s’il lève l’option, il paiera le prix de la vente avec l’aide d’un ou plusieurs prêts présentant les caractéristiques suivantes:

Montant du prêt relais: 402 800 euros,

Taux d’intérêts maximum: 2% hors assurance,

Durée maximale du prêt: 2 ans.

Il s’oblige à déposer ses demandes de prêt dans les meilleurs délais et à en justifier aussitôt au notaire désigné pour la rédaction de l’acte en lui adressant le double.

Par suite, et conformément aux dispositions des articles L.313-1 et suivants du code de la consommation, la présente convention est soumise à la condition suspensive d’obtention de ces prêts, aux conditions ci-dessus, d’ici le 28 mars 2022 et selon les modalités ci-après définies, faute de quoi la condition suspensive sera considérée comme non réalisée'.

L’appelante produit au soutien de ses prétentions un document émanant du Crédit Agricole Alpes Provence fixant un rendez-vous le 3 mars 2022, à 16h00 pour 'évoquer son projet immobilier', sans autre précision, et un courriel du 10 mai 2022 du même établissement adressé à son compagnon indiquant 'ne pas donner suite à sa demande de prêt.'

Ces documents ne constituent ni une demande de prêt ni ne rapportent la preuve qu’une telle demande a été formulée en rapport avec la promesse de vente litigieuse.

L’appelante ne rapporte donc pas la preuve qui lui incombe qu’elle a mis en oeuvre les démarches nécessaires à la réalisation de la condition suspensive, sa situation d’interdit bancaire étant sans effet sur le non-respect des stipulations contractuelles.

Par conséquent, la non-réalisation de la condition suspensive est imputable à sa seule carence de l’appelante.

Le moyen soulevé par l’appelante est donc inopérant.

*demande de réduction de la clause d’immobilisation

L’appelante soutient que la clause d’immobilisation est en réalité une clause pénale excessive soumise à réduction.

L’intimé soutient qu’une telle indemnité est propre aux promesses unilatérales de vente dans laquelle le bénéficiaire ne s’engage pas à acheter ; qu’elle est la contrepartie de l’exclusivité du bien réservé au bénéficiaire pour le temps qui lui est laissé afin de réaliser la condition suspensive.

Il soutient que son montant n’est pas excessif par rapport au prix du bien dont elle représente moins de 5% et demande que soit réparée l’omission de statuer du tribunal s’agissant des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

A l’inverse de la clause pénale visée à cet article, l’indemnité d’immobilisation prévue dans une promesse unilatérale de vente ne constitue pas une pénalité, puisque la promesse unilatérale de vente ne vaut pas vente et que le candidat acquéreur ne commet pas de faute en refusant d’acheter. Il s’agit du prix de l’exclusivité du bien consentie au bénéficiaire le temps de la réalisation des conditions suspensives.

En l’espèce, la promesse de vente stipule 'le bénéficiaire s’oblige à verser en l’étude du notaire rédacteur des présentes, à titre d’indemnité d’immobilisation de l’immeuble objet de la présente promesse de vente, la somme de 20 000 euros (…). Il est expressément convenu que cette somme ne constitue pas des arrhes mais le prix forfaitaire de l’indisponibilité du bien promis (…). Si l’une des conditions suspensives ci-dessus stipulée ne se réalise pas selon les modalités sus-indiquées, elle sera restituée au bénéficiaire, sous réserve que le bénéficiaire n’en ai pas empêché la réalisation'.

Cette clause ne s’analyse pas, comme le prétend l’appelante en une clause pénale sanctionnant l’inexécution d’un contrat susceptible d’être réduite comme excessive.

Par conséquent, le jugement sera confirmé intégralement.

*intérêts au taux légal

L’intimé demande à la cour de réparer l’omission de statuer du tribunal qui n’a pas répondu à sa demande de voir prononcer la condamnation de Mme [C] avec intérêts au taux légal à compter de sa mise en demeure du 17 mai 2022.

Aux termes de l’article 1231-7 du code civil en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En cas de confirmation pure et simple par le juge d’appel d’une décision allouant une indemnité en réparation d’un dommage, celle-ci porte de plein droit intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance. Dans les autres cas, l’indemnité allouée en appel porte intérêt à compter de la décision d’appel. Le juge d’appel peut toujours déroger aux dispositions du présent alinéa.

Aux termes de l’article 463 du code de procédure civile, la juridiction qui a omis de statuer sur un chef de demande peut également compléter son jugement sans porter atteinte à la chose jugée quant aux autres chefs, sauf à rétablir, s’il y a lieu, le véritable exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

La demande doit être présentée un an au plus tard après que la décision est passée en force de chose jugée ou, en cas de pourvoi en cassation de ce chef, à compter de l’arrêt d’irrecevabilité.

Le juge est saisi par simple requête de l’une des parties, ou par requête commune. Il statue après avoir entendu les parties ou celles-ci appelées.

La décision est mentionnée sur la minute et sur les expéditions du jugement. Elle est notifiée comme le jugement et donne ouverture aux mêmes voies de recours que celui-ci.

Le premier juge ayant omis de statuer sur ce point, cette omission de statuer sera réparée au dispositif du présent arrêt en ce que la somme que l’appelante est condamnée à payer à l’intimé au titre de l’indemnité d’immobilisation portera intérêts à compter de la mise en demeure.

*frais du procès

Succombant à l’instance, l’appelante sera condamné à en régler les dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de la condamner à payer à M. [X] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles exposés par celui-ci sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire d’Avignon du 26 janvier 2023 en ses dispositions soumises à la cour;

Y ajoutant par réparation d’une omission de statuer,

Dit que la somme de 20 000 euros que Mme [T] [C] est condamnée à payer à M. [X] portera intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2022, date de sa mise en demeure

Condamne Mme [T] [C] aux dépens d’appel;

Condamne Mme [T] [C] à payer la somme de 800 euros à M. [E] [X] par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE