RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°276

N° RG 24/03552 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JMIY

NR

PRESIDENT DU TJ D'[Localité 6]

16 septembre 2024 RG :24/00408

[M]

C/

[B]

[B]

Copie exécutoire délivrée

le 24/10/2025

à :

M^e Sylvane STABILE

M^e Maurice FAGOT

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale

ARRÊT DU 24 OCTOBRE 2025

Décision déférée à la cour : Ordonnance du Président du TJ d'[Localité 6] en date du 16 Septembre 2024, N°24/00408

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Nathalie ROCCI, Présidente, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Christine CODOL, Présidente de Chambre

Agnès VAREILLES, Conseillère

Nathalie ROCCI, Présidente

GREFFIER :

Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Septembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 24 Octobre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANT :

M. [D] [M]

né le 14 Octobre 1989 à [Localité 7] TUNISIE

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Sylvane STABILE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-30189-2024-08281 du 21/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIMÉS :

Mme [L] [B]

née le 04 Août 1937 à

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Maurice FAGOT de la SELARL FAGOT – AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

M. [J] [B]

assigné à sa personne

né le 22 Novembre 1932 à

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par M^e Maurice FAGOT de la SELARL FAGOT – AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

Affaire fixée en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 18 Septembre 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre, le 24 Octobre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ

Vu l’appel interjeté le 13 novembre 2024 par Monsieur [M] [D] à l’encontre de l’ordonnance de référé rendue le 16 septembre 2024 par le président du tribunal judiciaire d’Avignon dans l’instance n° RG 24/00408 ;

Vu l’avis de fixation de l’affaire à bref délai du 19 novembre 2024 ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 17 janvier 2025 par Monsieur [D] [M], appelant, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 13 mars 2025 par Madame [L] [B] et Monsieur [J] [B], intimés, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu l’ordonnance du 19 novembre 2024 de clôture de la procédure à effet différé au 18 septembre 2025.

***

Monsieur [J] [B] et Madame [L] [B] sont propriétaires de locaux commerciaux situes [Adresse 2] [Localité 9].

Par acte sous seing privé du 28 avril 2022, les époux [B] ont donné ce local commercial à bail, pour une durée de 9 années entières et consécutives avec prise d’effet au 1er mai 2022 à Monsieur [D] [M], moyennant un loyer annuel de 7 440,00 euros auquel s’ajoute le règlement mensuel de la somme de 10,00 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères.

Ce bail contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit de la location en cas de défaut de paiement régulier des loyers et charges par le locataire, un mois après un commandement de payer les sommes dues, demeuré infructueux.

Le 30 mai 2024, les propriétaires ont adressé un commandement de payer rappelant la clause résolutoire incluse dans le bail.

***

Par exploit du 5 août 2024, Monsieur [J] [B] et Madame [L] [B] ont fait assigner Monsieur [D] [M] en résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire, en paiement d’une somme, à titre provisionnel, pour les loyers et charges impayés, en paiement d’une indemnité d’occupation journalière jusqu’à la libération complète des lieux et d’une indemnité d’occupation définitive, enfin en paiement du coût du commandement de payer et de l’assignation, et des entiers dépens devant le président du tribunal judiciaire d’Avignon.

***

Par ordonnance de référé du 16 septembre 2024, le président du tribunal judiciaire d’Avignon a statué ainsi :

« Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent,

Constatons que le bail commercial dont est titulaire Monsieur [D] [M], relatif à un local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 9] (84), propriété des époux [B], s’est trouvé résilié de plein droit le 1er juillet 2024 par le jeu de la clause résolutoire incluse dans cet acte,

Disons qu’à compter de cette date, Monsieur [D] [R] est occupant sans droit ni titre,

Ordonnons en conséquence à Monsieur [D] [M] de quitter les lieux occupés indûment avec toutes les personnes s’y trouvant de son chef, et en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,

Disons qu’en cas d’expulsion, il sera procédé, en tant que de besoin, à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons Monsieur [D] [M] à payer aux époux [B], à titre provisionnel :

la somme de deux mille deux cent soixante-dix-sept euros et quatre-vingt-quinze centimes (2277.95 euros) avec intérêts au taux légal à compter du 5 août 2024 au titre des loyers et charges impayés jusqu’au mois de juin inclus ;

Une indemnité d’occupation d’une somme de trente-sept euros et vingt centimes (37.20 euros) par jour à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à libération effective des lieux,

Condamnons Monsieur [D] [M] à payer aux époux [B] la somme de huit cent euros (800,00 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons Monsieur [D] [M] aux entiers dépens, lesquels incluront le coût des divers actes de commissaire de justice nécessaires à la procédure (commandement de payer du 30 mai 2024, assignation en justice du 5 août 2024, '),

Rejetons toutes autres demandes. ».

***

Monsieur [D] [M] a relevé appel le 13 novembre 2024 de cette ordonnance pour la voir infirmer, en ce qu’elle a :

constaté que le bail commercial dont est titulaire Monsieur [D] [M] relatif à un local commercial situé à [Adresse 1] à [Localité 9] (84), propriété des époux [B], s’est trouvé résilié de plein droit le 1er juillet 2024 par le jeu de la clause résolutoire incluse dans cet acte ;

dit qu’à compter de cette date, Monsieur [D] [M] est occupant sans droit ni titre ;

ordonné en conséquence à Monsieur [D] [M] de quitter les lieux occupés indûment avec toutes les personnes s’y trouvant de son chef, et en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, faute de qui il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier ;

dit qu’en cas d’expulsion il sera procédé, en tant que de besoin, à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

condamné Monsieur [D] [M] à payer aux époux [B] à titre provisionnel :

la somme de deux mille deux cent soixante-dix-sept euros et quatre-vingt quinze centimes (2277.95 euros) avec intérêts au taux légal à compter du 5 août 2024 au titre des loyers et charges impayés jusqu’au mois de juin inclus ;

une indemnité d’occupation d’une somme de trente-sept euros et vingt centimes (37.20 euros) par jour à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à libération effective des lieux

condamné Monsieur [D] [M] à payer aux époux [B] la somme de huit cent euros (800 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile

condamné Monsieur [D] [M] aux entiers dépens lesquels incluront le coût des divers actes de commissaire de justice nécessaires à la procédure (commandement de payer du 30 mai 2024, assignation en justice du 5 août 2024).

Dans ses dernières conclusions, Monsieur [D] [M], appelant, demande à la cour, au visa des articles 954 et suivants du code de procédure civile, des articles L 145-28, L145-41 et suivants du code de commerce, de l’article 1345-5 du code civil, des articles 834 et 835 du code de procédure civile, et des articles 696 et suivants, 700 et suivants du code de procédure civile, de :

« Déclarer recevable et fondé l’appel interjeté par Monsieur [D] [M] né 14 octobre 1989 à [Localité 7] (Tunisie), français, entrepreneur demeurant [Adresse 3]

Infirmer l’ordonnance de référé du 16 septembre 2024 (RG 22/00408) rendue par Monsieur le président du tribunal judiciaire d’Avignon statuant en référé en ce qu’elle a :

— Constaté que le bail commercial dont est titulaire Monsieur [D] [M], relatif à un local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 9] (84), propriété des époux [B] s’est trouvé résilié de plein droit le 1er juillet 2024 par le jeu de la clause résolutoire incluse dans cet acte.

— Dit qu’à compter de cette date, Monsieur [M] est occupant sans droit ni titre.

— Ordonné en conséquence à Monsieur [D] [M] de quitter les lieux occupés indûment avec toutes les personnes s’y trouvant de son chef et satisfaisant aux obligations du locataire sortant, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance faute de quoi il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier.

— Dit qu’en cas d’expulsion, il sera procédé, en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code de procédure civile.

— Condamné Monsieur [M] à payer à titre provisionnel :

— la somme de 2277.95 euros avec intérêt au taux légal à compter du 05 août 2024 au titre des loyers et charges impayés jusqu’au mois de juin 2024 inclus.

— une indemnité d’occupation d’une somme de 37.20 euros par jour à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

— Condamné Monsieur [D] [M] à payer aux époux [B] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence,

Statuant de nouveau :

A titre principal

Dire n’y avoir lieu à référé en présence de contestations sérieuses au fond

A titre subsidiaire

Accorder au locataire les plus larges délais, à savoir 24 mois

Pendant la durée de l’échéancier accordé, suspendre les effets de la clause résolutoire.

Dire qu’il n’y a pas lieu à fixation d’indemnité d’occupation en raison de la suspension des effets de la clause résolutoire et de l’octroi de délais.

A titre infiniment subsidiaire, fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer mensuel.

Dire n’y avoir lieu à condamnation du locataire à de l’article 700 et aux dépens en première instance.

En cause d’appel, statuer ce que de droit sur les dépens. ».

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [D] [M], appelant, expose que :

A titre principal:

il n’existe aucune urgence et la demande se heurte à des contestations sérieuses

lesquelles empêchent la juridiction de céans de statuer en référé ;.

la suspension des loyers par le locataire a été engendrée par la carence des bailleurs à prendre en charge les réparations du local suite à un dégât des eaux survenu en avril 2024 ;

le contrat de bail contient une clause abusive relative à l’indemnité d’occupation dés lors que l’indemnité d’occupation fixée contractuellement à 2% du montant du loyer trimestriel aboutit à une somme mensuelle très supérieure à la valeur locative ;

A titre subsidiaire :

à la suite du dégât des eaux, il a immédiatement averti les bailleurs par l’intermédiaire de leur fille, et ces derniers s’étaient engagés à faire les réparations nécessaires, ce qui n’a pas été fait, ce pourquoi, il a retenu le montant du loyer ;

l’application de la clause contractuelle aboutit à une indemnité d’occupation annuelle de 13 579 euros soit 1131,50 euros par mois, bien au-delà de la valeur locative qui correspond au loyer pratiqué soit environ 600 euros par mois.

***

Dans leurs dernières conclusions, Madame [L] [B] et Monsieur [J] [B], intimés, demandent à la cour, au visa des articles L145-41 du code de commerce et de l’article 835 du code de procédure civile, de :

« Rejeter l’ensemble des demandes de Monsieur [D] [M] comme non fondés,

Confirmer en toutes ses dispositions la décision rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire d’Avignon en date du 26 septembre 2024, en ce qu’il a :

condamné Monsieur [D] [M] à régler l’arriéré de loyer jusqu’au 30 juin 2024, soit la somme de 2.277, 95 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 5 août 2024,

condamné Monsieur [D] [M] à payer une indemnité d’occupation de 37,20 euros jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle est survenue le 22 janvier 2025, et dont on peut déterminer le montant, égal à 7.626 euros,

condamné Monsieur [D] [M] à payer la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné Monsieur [D] [M] aux entiers dépens, lesquels incluront le coût des divers actes du commissaire de justice nécessaires à la procédure (commandement de payer du 30 mai 2024, assignation en justice du 5 août 2024')

Condamner de surcroît Monsieur [D] [M], s’agissant de la procédure d’appel, au paiement de la somme de 2400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi qu’aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Maurice Fagot, avocat inscrit au barreau d’Avignon. ».

Au soutien de leurs prétentions, Madame [L] [B] et Monsieur [J] [B], intimés, exposent que :

aucune déclaration de sinistre n’est versée à l’appui des affirmations de M. [M] ;

rien ne permet de connaître la date du dégât des eaux évoqué et aucune information ne leur a été donnée contrairement à ce qui est soutenu par M. [M];

ils ignorent même si le local était assuré ;

[M] invoque à tort les dispositions de l’article L 145-28 du code de commerce qui ne sont pas applicables dés lors qu’il n’est pas question d’un refus de renouvellement d’un bail commercial, mais de l’application de la clause résolutoire.

***

Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

DISCUSSION

L’article L 145-41 du code de commerce énonce :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

L’article 385 du code de procédure civile énonce que :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Le bail commercial conclu entre les parties contient une clause résolutoire libellée comme suit :

«  A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de remboursement de frais, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou d’exécution de l’une ou l’autre des conditions du présent bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restée sans effet et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice.

(')

Au cas où après résiliation du bail, les lieux ne seraient pas restitués au bailleur à bonne date, libres de toute occupation, l’indemnité d’occupation due par le preneur ou ses ayants-droits jusqu’à la restitution effective, sera égale, par jour de retard, à 2% du montant du loyer trimestriel TTC augmentés de tout droits à dommages-intérêts au profit du bailleur. Ladite indemnité d’occupation s’entend hors droits et taxes en sus à la charge du débiteur de ladite indemnité.(')  »

Dans la mise en 'uvre de la clause résolutoire, le juge des référés contrôle seulement les conditions de mise en 'uvre de la clause résolutoire et ordonne l’expulsion du locataire le cas échéant.

En l’espèce, le défaut de paiement des loyers n’est pas contesté par M. [M] qui invoque la carence des bailleurs à prendre en charge les réparations du local à la suite d’un dégât des eaux.

Il produit en pièce n°3 des photographies non datées et non circonstanciées de traces d’infiltration sur des plafonds. Or, M. [M] ne pourrait se prévaloir de l’exception d’inexécution qu’à la condition d’établir que les manquements de son bailleur ont rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils sont destinés, ce qui ne ressort nullement des éléments du débat.

Il en résulte que les conditions de mise en oeuvre de la clause résolutoire sont réunies, le locataire ne pouvant s’exonérer de l’obligation de paiement des loyers en invoquant une compensation relative à un sinistre dont l’existence est contestée en l’absence de déclaration de sinistre, d’un constat d’huissier ou d’un constat amiable des dégâts invoqués.

La cour rejette la demande de délais de paiement de M. [M] dès lors que ce dernier, qui a suspendu le paiement des loyers depuis le mois de mai 2024, soit depuis 16 mois, a bénéficié, de fait, de larges délais de paiement.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation :

M. [M] invoque les dispositions de l’article L 145-28 du code de commerce au soutien de sa demande formulée à titre subsidiaire de voir fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer.

Il soutient que la clause contractuelle qui prévoit une indemnité d’occupation de 2% du montant du loyer trimestriel, ce qui aboutit à une indemnité d’occupation supérieure à la valeur locative du bien, est abusive.

Or, l’article L 145-28 du code de commerce qui figure dans une section 4 relative au refus de renouvellement du bail commercial est libellé comme suit :

« Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.(') »

L’article L 145-28 du code de commerce fait référence à une indemnité d’occupation statutaire en cas de non renouvellement du bail.

Dés lors, l’indemnité d’occupation de l’article L 145-28 du code de commerce se distingue de l’indemnité d’occupation de droit commun due par l’occupant sans droit ni titre par le jeu de la clause résolutoire.

Et l’indemnité d’occupation de droit commun dont la nature est à la fois compensatoire et indemnitaire, est souverainement déterminée par le juge en fonction du préjudice subi par le bailleur du fait du maintien illicite de l’occupant dans les lieux.

Il en résulte que le visa de l’article L 145-28 n’est en l’espèce pas pertinent, la fixation de l’indemnité d’occupation à 2% du montant du loyer trimestriel conformément aux termes du contrat de bail n’est pas sérieusement contestable.

La cour confirme l’ordonnance de référé du 16 septembre 2024 et rejette la demande de M. [M] de voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer mensuel.

Sur les frais de l’instance :

M. [M] qui succombe en ses demandes, devra supporter les dépens de l’instance.

L’équité et la situation respective des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Statuant par arrêt contradictoire, publiquement et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile;

Dans la limite de la dévolution,

Confirme l’ordonnance de référé du 16 septembre 2024 déférée en toutes ses dispositions

Rejette la demande de délais de paiement de M. [M]

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Dit que M. [M] supportera les dépens de première instance et d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,