RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/03924 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JNJ2

SI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'[Localité 1]

26 novembre 2024

RG:22/000168

[O]

C/

S.C.I. LES CABANNES

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 19 FEVRIER 2026

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] en date du 26 Novembre 2024, N°22/000168

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre,

M^me L. MALLET, Conseillère,

M^me S. IZOU, Conseillère,

GREFFIER :

M^me C.DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Décembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 19 Février 2026.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

Mme [T] [Q]

née le 10 Octobre 1947 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Frédéric GAULT de la SELARL RIVIERE – GAULT ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

INTIMÉE :

S.C.I. LES CABANNES

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Magali CHATELAIN de la SCP CHATELAIN GUTIERREZ, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Caroline BRUN, Plaidant, avocat au barreau de LYON

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 12 Décembre 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 19 Février 2026,par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 16 juin 2010, Monsieur [G] [L] a consenti à Monsieur [J] [Q] et Mme [T] [O] épouse [Q] un contrat de location « locaux vacants » concernant un mas sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 1 250 € outre 20 € de provisions sur charges.

Ce bien a fait l’objet d’une vente par adjudication au bénéfice de la société Caeprou, qui l’a par la suite cédé à la société civile immobilière les Cabannes ( ci-après la SCI les Cabannes) suivant acte authentique du 16 novembre 2012.

Par jugement du 10 février 2015, le tribunal d’instance d’Orange a:

— ordonné avant-dire-droit une expertise judiciaire relative à la décence du logement,

— condamné la SCI les Cabannes à verser solidairement aux époux [Q] la somme de 900 € à titre de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance consistant en la privation de la barrière, séparant la piscine de leur terrain,

— condamné les époux [Q] à verser à la SCI les Cabannes la somme de 1 270 € au titre du loyer de novembre 2012,

— dit que ces sommes porteront compensation conformément aux dispositions de l’article 1290 du code civil,

— déclaré irrecevable la demande en résiliation du bail présentée par la SCI les Cabannes,

— débouté les parties de toutes leurs autres prétentions, plus amples ou contraires.

Par ordonnance de référé en date du 4 décembre 2015, le président du tribunal d’instance d’Orange a :

— constaté l’évacuation des encombrants en cours d’instance,

— autorisé la SCI les Cabannes à disposer du véhicule Volvo illicitement garé sur son terrain,

— débouté la SCI les Cabannes de sa demande au titre de la prise en charge des frais d’évacuation de ce véhicule par les époux [Q],

— constaté la présence illicite d’une caravane placée à demeure sur le terrain des époux [Q],

— condamné les époux [Q] à faire évacuer cette caravane dans le délai de 15 jours à compter de la présente décision à leurs frais,

— prononcé une astreinte de 200 € par jour de retour, et ce sur une période de 3 mois, période au-delà de laquelle il conviendra de statuer à nouveau sur cette astreinte,

— condamné les époux [Q] à payer à la SCI les Cabannes la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

— débouté les parties de toutes autres demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires.

Par jugement en date du 19 avril 2016, le tribunal d’instance d’Orange a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire visée au terme du commandement de payer du 9 juin 2015,

— constaté de ce fait la résiliation du contrat de location à compter du 9 août 2015,

— constaté la qualité d’occupant sans droit ni titre de Monsieur et Mme [Q],

— ordonné leur expulsion ainsi que tous les occupants éventuellement dans les lieux de l’appartement sis [Adresse 4] à [Localité 5] avec si nécessaire le recours à la force publique,

— condamné solidairement les époux [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle fixée au montant du dernier loyer applicable, soit la somme de 1 350 € à compter du 9 avril 2015, et ce jusqu’à totale libération des lieux,

— condamné solidairement les époux [Q] au paiement à la SCI les Cabannes de la somme de 1 650,13 €, somme prise en principal,

— dit que les intérêts de retard au taux légal prévus à l’article 1153 alinéa 1er du code civil assortiront l’ensemble des condamnations à compter du commandement de payer en date du 9 juin 2015 sur la somme précisée sur l’acte et jusqu’au paiement total de la dette,

— constaté l’existence d’un accord de principe entre les parties à l’audience,

— suspendu les effets de la clause résolutoire au respect de l’échelonnement suivant : l’apurement de la dette à raison de 137,50 € mensuels payés en surplus de l’indemnité d’occupation courante et sur 12 mois,

— précisé qu’en cas de non respect de cet accord, la dette locative deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein et entier effet, y compris s’agissant de l’expulsion,

— rejeté la demande au titre de la clause pénale,

— condamné solidairement les époux [Q] au versement de la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, y compris les frais d’huissier engagés par la SCI les Cabannes.

Cette décision a été confirmée suivant arrêt du 15 février 2018 rendu par la cour d’appel de Nîmes à l’exception du quantum de la dette locative et la clause pénale. La cour a :

— dit et jugé qu’au 14 février 2016, les époux [Q] étaient débiteurs de la somme de 1 733,38 € au titre des loyers dus et de la somme de 670,52 € au titre des charges impayées,

— a fixé à la somme de 240,39 € le montant de la clause pénale,

— a condamné in solidum les époux [Q] à payer en deniers et quittances à la SCI les Cabannes la somme de 2 644,29 €,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties en cause d’appel.

Par jugement en date du 29 août 2017, le tribunal d’instance d’Orange a :

— condamné la SCI les Cabannes à remettre aux époux [Q] sous astreinte de 200 € par jour de retard pendant au maximum 20 jours les clefs du rideau de la piscine et ce dans un délai de 24h à compter de la signification du présent jugement,

— réservé le contentieux de la liquidation de l’astreinte,

— condamné la SCI les Cabannes à payer aux époux [Q] 1 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par jugement en date du 21 novembre 2017 faisant suite au rapport d’expertise ordonnée le 10 février 2015, le tribunal d’instance d’Orange a :

— condamné la SCI les Cabannes à verser aux époux [Q] la somme de 7 200 € au titre de dommages-intérêts en réparation de leur trouble de jouissance,

— rejeté la demande de condamnation sous astreinte de la SCI les Cabannes à effectuer les travaux,

— condamné la SCI les Cabannes aux dépens en ce compris les frais d’expertise,

— condamné la SCI les Cabannes à verser aux époux [Q] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— débouté les parties de toutes autres prétentions, plus amples ou contraires.

La cour d’appel de Nîmes, suivant arrêt du 14 mars 2019, a :

— confirmé le jugement du 21 novembre 2017 sauf en ce qui concerne le rejet de la demande de condamnation sous astreinte de la SCI les Cabannes et le quantum des dommages et intérêts,

— condamné la SCI les Cabannes à procéder dans un délai de 6 mois suivant la signification de la présente décision à la réparation de la toiture,

— dit que passé ce délai, elle encourra une astreinte fixée à 300 € par jour de retard pendant 3 mois,

— condamné la SCI les Cabannes à procéder dans un délai de 3 mois au remplacement du châssis vermoulu du salon nord,

— dit que passé ce délai, elle encourra une astreinte fixée à la somme de 50 € par jour de retard pendant 3 mois,

— condamné la SCI les Cabannes à payer aux époux [Q] la somme de 3 000 € au titre de leurs préjudices,

— rejeté les autres demandes des parties,

— condamné la SCI les Cabannes à verser aux époux [Q] la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamné la SCI les Cabannes aux entiers dépens d’appel.

Par jugement en date du 14 décembre 2018, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Carpentras, ayant constaté que la dette locative fixée par la cour d’appel de Nîmes dans son arrêt du 15 février 2018 avait été intégralement réglée, a estimé que la clause résolutoire n’avait pas repris son plein effet et que le bailleur ne pouvait délivrer à ses locataires un commandement d’avoir à quitter les lieux. Il a :

— annulé le commandement de quitter les lieux délivré le 22 mars 2018 par la SCI les Cabannes aux époux [Q],

— condamné la SCI les Cabannes à payer aux époux [Q] la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné la SCI les Cabannes aux dépens et à payer aux époux [Q] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 28 janvier 2019, les époux [Q] ont été victimes d’un accident de la circulation, au cours duquel Monsieur [J] [Q] est décédé.

En exécution de l’arrêt de la cour d’appel de Nîmes du 14 mars 2019, la SCI les Cabannes a fait établir un devis de réparation de la toiture en mai 2019 avec des travaux prévus au mois d’octobre 2019.

Le 26 octobre 2019, un protocole d’accord transactionnel a été signé entre Mme [T] [O] veuve [Q] et la SCI les Cabannes aux termes duquel:

— Mme [T] [O] veuve [Q] s’engage à quitter le bien donné à bail au plus tard le 30 octobre 2020,

— aucun dépôt de garantie ne sera restitué à Mme [T] [O] veuve [Q] et les ayants droit de Monsieur [J] [Q] lors de la fin du bail,

— Mme [T] [O] veuve [Q] renonce à revendiquer l’exécution des travaux de toiture de la maison donnée à bail auxquels la SCI les Cabannes a été condamnée, sous astreinte, par arrêt de la cour d’appel de Nîmes du 14 mars 2019.

Aucune astreinte ne pourra être liquidée à l’encontre de la SCI les Cabannes pour non-exécution des travaux de toiture,

— la SCI les Cabannes s’engage à compter du 1er septembre 2019 et jusqu’au départ effectif de Mme [T] [O] veuve [Q] à réduire de moitié le montant des loyers dus par cette dernière au titre du bail en cours, en le portant à 675 € mensuels,

— la SCI les Cabannes renonce au dernier mois de loyer précédant la fin du bail, – la SCI les Cabannes se désiste de la procédure d’appel relevé à l’encontre du jugement rendu par le juge de l’exécution de Carpentras du 14 décembre 2018, pendante devant la cour d’appel de Nîmes.

Mme [T] [O] veuve [Q] et les ayants droit de Monsieur [J] [Q] en reprise d’instance consentiront au désistement sans autre demande.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 février 2021, le conseil de la SCI les Cabannes a indiqué à Mme [T] [O] veuve [Q] que cette dernière se trouvant toujours dans les lieux, contrairement aux termes de leur protocole, elle devait régler un arriéré locatif et que pour les mois à venir, son loyer serait de 1 350 € par mois.

Le 10 juin 2021, la SCI les Cabannes a fait délivrer à Mme [T] [O] veuve [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ainsi que l’article 3 du protocole susvisé, la mettant en demeure de régler la somme de 15 525 € en principal outre les frais de procédure.

Les causes du commandement n’ayant pas été réglées dans le délai requis, suivant exploit du 21 septembre 2021, la SCI les Cabannes a fait assigner Mme [T] [O] veuve [Q] par-devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Orange aux fins de :

— faire application de la clause résolutoire du bail en cours visé dans le commandement de payer du 10 juin 2021,

— constater la résiliation du bail consenti à Mme [T] [O] veuve [Q] du bien immobilier situé [Adresse 5], le commandement n’ayant pas été acquitté dans le délai légal,

— ordonner l’expulsion de Mme [T] [O] veuve [Q] ainsi que celle de tout occupant de son chef et au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Mme [T] [O] veuve [Q] au paiement de la somme provisionnelle détaillée comme suit : arriérés loyers au 27 août 2021 : 17 550 €, frais d’huissier : 161,20 € au titre du commandement de payer, outre les intérêts légaux et actualisation au jour de l’audience,

— condamner Mme [T] [O] veuve [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux en vertu des dispositions de l’article 1760 du code civil,

— condamner Mme [T] [O] veuve [Q] à payer à la SCI les Cabannes une indemnité de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par ordonnance de référé en date du 22 mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’orange a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 24 mai 2022 afin de recueillir les observations des parties sur l’existence de contestations sérieuses.

L’affaire ayant été enrôlée par erreur en référé a fait l’objet d’un retrait du rôle et a été réinscrite à l’audience de fond du 18 octobre 2022.

Mme [T] [O] veuve [Q] a, parallèlement à cette procédure, saisi le tribunal judiciaire de Carpentras d’une demande de nullité de l’accord transactionnel conclu le 26 octobre 2019.

Par jugement du 28 juin 2022, le tribunal judiciaire de Carpentras a débouté Mme [T] [O] veuve [Q] de l’intégralité de ses demandes et l’a condamnée à payer à la SCI les Cabannes la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par déclaration du 8 juillet 2022, Mme [T] [O] veuve [Q] a interjeté appel de cette décision.

Par jugement du 13 décembre 2022, le juge du contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Orange, saisi de la demande de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire a :

— sursis à statuer sur les demandes de la SCI les Cabannes et de Mme [T] [O] veuve [Q] dans l’attente de l’arrêt de la cour d’appel de Nîmes, saisie de l’appel du jugement du tribunal judiciaire de Carpentras du 28 juin 2022,

— réservé l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— réservé les dépens.

Par ordonance en date du 18 décembre 2023, la cour d’appel de Nîmes a constaté le désistement de Mme [T] [O] veuve [Q] de son appel et a condamné Mme [T] [O] veuve [Q] à payer à la SCI les Cabannes la somme de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par jugement contradictoire du 26 novembre 2024, en l’état de la saisine du 21 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Orange a :

— débouté la SCI les Cabannes de sa demande de rejet de la demande de sursis à statuer de Mme [T] [O] veuve [Q],

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 juin 2010 et portant sur le mas situé [Adresse 6] à [Localité 6] sont réunies à la date du 11 août 2021,

— ordonné en conséquence à Mme [T] [O] veuve [Q] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,

— dit qu’à défaut pour Mme [T] [O] veuve [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI les Cabannes pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné Mme [T] [O] veuve [Q] à payer à la SCI les Cabannes la somme de 34 935,98 € au titre de l’arrière et locatif arrêté au 30 août 2024, avec intérêt légal à compter de la présente décision,

— condamné Mme [T] [O] veuve [Q] à payer à la SCI les Cabannes à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 11 août 2021 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tel que si le contrat s’était poursuivi ;

— débouté Mme [T] [O] veuve [Q] de ses demandes de dommages et intérêts,

— condamné Mme [T] [O] veuve [Q] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 10 juin 2024,

— condamné Mme [T] [O] veuve [Q] à payer à la SCI les Cabannes une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Mme [T] [O] veuve [Q] du surplus de ses demandes,

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Par déclaration du 13 décembre 2024, Mme [T] [O] veuve [Q] a interjeté appel de cette décision en l’ensemble de ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 mars 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [T] [O] veuve [Q], appelante, demande à la cour de :

Vu les articles 6 et 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, les articles 1321 et suivants, 1240 et 1340 du code civil,

— déclarer recevable l’appel formé par Mme [T] [O] veuve [Q] du jugement rendu le 26 novembre 2024 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité d’Orange (RG 11-22-000168),

— infirmer la décision rendue le 26 novembre 2024 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité d’Orange en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— juger que le protocole d’accord conclu le 26 octobre 2019 est caduc dès lors qu’il n’a pas été exécuté par les parties signataires,

En conséquence,

— juger que les parties se retrouvent juridiquement dans la situation antérieure à la signature dudit protocole d’accord,

— juger que la SCI les Cabannes sera donc tenue d’effectuer les travaux mis à sa charge dans l’arrêt définitif de la cour d’appel de Nîmes du 14 mars 2019,

— ordonner la compensation judiciaire entre les créances respectives des parties soit 52 500 € sauf à parfaire au titre des sommes dues par la SCI les Cabannes en exécution des condamnations prononcées à son encontre dans les décisions de justice définitives avant la signature du protocole d’accord devenu caduc et la dette locative de Mme [T] [O] veuve [Q] chiffrée à 46 575 € sauf à parfaire au titre des loyers dûs d’août 2019 à mars 2025 et après imputation de tous les paiements effectués par elle à hauteur de 675 € par mois,

Au surplus,

— juger que la bailleresse a failli à son obligation de jouissance paisible des lieux loués à l’égard de Mme [T] [O] veuve [Q] en détruisant le mur de la remise louée, le 14 avril 2021 et en ne finissant pas les travaux engagés par elle, laissant ainsi le logement loué dans un état dégradé et détérioré (jardin détruit par les travaux, baignoire inutilisable, infiltrations et fuites'),

— condamner la SCI les Cabannes à réparer l’entier préjudice souffert par Mme [T] [O] veuve [Q] tant au titre du préjudice de jouissance qu’au titre du préjudice moral et d’anxiété généré par les agissements déloyaux du bailleur et ce depuis le 14 mars 2019, date de l’arrêt définitif de la cour d’appel ordonnant les travaux après expertise judiciaire,

En conséquence,

— condamner la SCI les Cabannes à payer à Mme [T] [O] veuve [Q] la somme de 30 000 € à titre de légitimes dommages et intérêts,

Si mieux n’aime la cour,

— juger que le trouble de jouissance souffert par Mme [T] [O] veuve [Q] doit être compensé par une diminution du montant du loyer mensuel fixé à 675 € à compter de septembre 2019 et jusqu’à la fin des travaux, et ce conformément au protocole transactionnel signé le 26 octobre 2019 par lequel le propriétaire a consenti un loyer minoré à titre de dédommagement de la locataire,

En toute hypothèse,

— condamner la SCI les Cabannes à payer à Mme [T] [O] veuve [Q] la somme de 20 000 € à titre de légitimes dommages et intérêts en réparation de son préjudice d’anxiété et moral continus soufferts depuis 2019 du fait du harcèlement et des agissements inconsidérés et insécurisants de la SCI les Cabannes représentée par M. [H],

— condamner la SCI les Cabannes à payer à Mme [T] [O] veuve [Q] la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI les Cabannes aux entiers dépens outre le règlement des trois constats d’huissier du 14 avril 2021, 20 juillet 2021 et 7 septembre 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 décembre 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SCI les Cabannes, intimée, demande à la cour de :

Vu les articles 1728 et suivants du code civil et la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989,

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— condamner Mme [T] [O] veuve [Q] au paiement de la somme 51 135,98 € d’arriéré locatif et/ou indemnité d’occupation au 8 décembre 2025,

— rejeter toutes demandes et prétentions de Mme [T] [O] veuve [Q] comme mal fondées et injustifiées,

— condamner Mme [T] [O] veuve [Q] à payer à la SCI les Cabannes une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

La clôture de la procédure est intervenue le 12 décembre 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 18 décembre 2025, pour être mise en délibéré par mise à disposition au greffe, au 19 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

1) Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon les dispositions des articles 1728 du code civil et 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24-I alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer produit effet deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Mme [T] [O] veuve [Q] conteste la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire, en l’état des comptes à opérer entre les parties. Elle expose que la SCI les Cabannes n’a pas réglé l’ensemble des sommes mises à sa charge dans le cadre des décisions rendues et qu’elle est redevable à son égard d’une somme de 50 200 €. Elle ajoute qu’une saisie a été pratiquée sur ses comptes, sommes devant être déduites et elle conteste le décompte actualisé qui serait erroné, ne reprenant pas l’ensemble des règlements qu’elle a effectués. Elle estime que du fait de la compensation à opérer, elle ne pouvait être tenue à une condamnation à un arriéré, le bail ne pouvant être résilié.

La SCI les Cabannes expose que le commandement de payer a visé la clause résolutoire prévue au bail. Elle indique qu’il a été délivré après l’envoi de deux courriers de mise en demeure, Mme [T] [O] veuve [Q] étant demeurée dans les lieux contrairement aux accords convenus dans le protocole et étant dès lors redevable de l’intégralité des loyers à compter du mois de septembre 2019. Elle précise que l’arriéré s’élève désormais à 51 135,98€. S’agissant de comptes entre les parties, elle indique avoir réglé les sommes qui avaient été mises à sa charge et conteste être tenue au paiement des astreintes. Elle estime que le commandement n’ayant pas été exécuté par Mme [T] [O] veuve [Q], il doit recevoir application, le bail étant résilié de plein droit.

Faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement dans le délai imparti, le preneur ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer, laquelle doit s’apprécier à la date de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

Le commandement de payer du 10 juin 2021 vise et reproduit la clause résolutoire, stipulée dans le contrat de bail au titre des conditions générales à l’article 2-12.

Il a été délivré régulièrement à Mme [T] [O] veuve [Q] selon les dispositions de l’article 654 du code de procédure civile.

Le décompte arrêté au 2 juin 2021, mentionné dans le commandement, indique une dette de loyer de 15 525 €, Mme [T] [O] veuve [Q] n’ayant réglé de septembre 2019 à mai 2021 que la moitié du loyer mensuel de 1 350 €, soit la somme de 675 €.

Il est constant qu’un protocole d’accord transactionnel a été signé entre les parties le 26 octobre 2019 prévoyant une diminution du loyer de moitié à compter du 1er septembre 2019 et ce jusqu’au départ effectif de Mme [T] [O] veuve [Q], celle-ci s’étant engagée à quitter le bien au plus tard le 30 octobre 2020. Cet accord s’applique entre les parties, en l’état de la décision définitive rendue par le tribunal judiciaire de Carpentras le 28 juin 2022.

L’article 3 de ce protocole stipulait que ' l’inexécution de ses engagements par l’un ou l’autre des parties engendrera la reprise rétroactive de ses obligations initiales au jour de la signature du protocole, sans que les droits consentis à l’autre partie, si elle a respecté ses propres obligations, puisse être remis en cause.'

Mme [T] [O] veuve [Q] admet être demeurée dans les lieux au delà de la date convenue, ayant ainsi manqué à ses engagements.

Il en résulte que cette dernière a, en exécution du protocole, perdu le bénéfice de la diminution de son loyer à compter du 1er septembre 2019 et est redevable à compter de cette date d’un loyer mensuel de 1 350 €, le décompte étant dès lors pleinement justifié.

Mme [T] [O] veuve [Q] ne conteste pas ne pas avoir réglé les causes du commandement dans le délai imparti mais oppose qu’elle n’était pas tenue à régler cette somme en l’état de condamnations prononcées contre la SCI les Cabannes, venant se compenser avec sa dette locative, ce que conteste l’intimée.

La compensation, définie à l’article 1347 du code civil, est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle n’a lieu qu’entre des obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Mme [T] [O] veuve [Q] indique que la SCI les Cabannes a été condamnée par :

— jugement du 29 août 2017 à 4 000 € d’astreinte et 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

— jugement du 21 novembre 2017 à 7 200 € de dommages et intérêts, les dépens incluant les frais d’expertise et 2 000 € d’indemnités au titre de l’article 700,

— jugement du juge de l’exécution de [Localité 7] le 14 décembre 2018 à 500 € de dommages et intérêts et 1 500 € d’indemnités au titre de l’article 700 ainsi qu’aux dépens,

— arrêt de la cour d’appel de Nîmes du 14 mars 2019 à une astreinte pour la toiture s’élevant à 27 000 €, une astreinte pour le châssis de 4 500 €, outre 3 000 € de dommages à intérêts et 1 500 € d’indemnités au titre de l’article 700.

Elle sollicite ainsi 35 500 € au titre des astreintes, 10 700 € à titre de dommages et intérêts et 6 000 € au titre des frais irrépétibles outre les dépens, dont le montant n’a pas été précisé.

La condamnation d’une partie à une astreinte ne procure pas, contrairement à ce que soutient Mme [T] [O] veuve [Q], une créance à son profit, sa liquidation étant nécessaire dans le cadre d’une instance devant le juge de l’exécution.

La condition tenant à la liquidité de la créance n’étant pas remplie, il n’y a pas lieu à opérer une compensation au titre des astreintes prononcées.

S’agissant des condamnations à des dommages et intérêts, l’appelante soutient à tort que la somme de 7 200€, fixée dans le jugement du 21 novembre 2017 lui serait dûe alors que ce chef de jugement a été infirmé par l’arrêt de la cour d’appel de Nîmes du 14 mars 2019 qui a réduit le quantum à 3 000€, ne pouvant ainsi prétendre au cumul de ces sommes.

La SCI les Cabannes est ainsi redevable de la somme de 3 500€ au titre des dommages et intérêts et 6 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L’intimée justifie par la production d’échanges de courriers entre avocats et la copie de chèques, avoir réglé la somme de 11326,21€, les sommes mises à sa charge ayant ainsi été acquittées.

Mme [T] [O] veuve [Q] ne justifiant d’aucune créance à l’égard de sa bailleresse, il convient de la débouter de sa demande de compensation.

Cette dernière était, dès lors, bien redevable de l’arriéré locatif visé au commandement, somme qu’elle n’a pas acquitté dans les deux mois de sa délivrance.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 11 août 2021.

La décision critiquée de ce chef est confirmée.

Mme [T] [O] veuve [Q] étant devenue occupante sans droit ni titre, c’est également par une exacte appréciation que le premier juge a ordonné son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef et l’a condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation, dont le montant n’est pas contesté par l’appelante.

La décision critiquée de ces chefs est également confirmée.

2) Sur l’arriéré locatif

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Mme [T] [O] veuve [Q] conteste le décompte retenu par le premier juge soutenant qu’elle aurait réglé des loyers qui n’auraient pas été pris en compte.

La SCI les Cabannes demande une actualisation des sommes dues à hauteur de 51 135,98€ au 8 décembre 2025.

Le dernier décompte reprend les loyers depuis août 2019 à décembre 2025 et les paiement effectués par Mme [T] [O] veuve [Q] à hauteur de 675 € au lieu de 1 350 € par mois.

Cette dernière est donc redevable au titre de ses loyers et indemnités d’occupation d’une somme de 58 050 €, de laquelle la SCI les Cabannes a déduit les sommes recouvrées par un commissaire de justice à hauteur de 6 914,02 €, soit un solde d’arriéré de 51 135,98 €.

Mme [T] [O] veuve [Q] produit ses relevés bancaires au titre de l’année 2021 permettant de constater qu’un chèque de 675 € a bien été tiré le 1er juin 2021, correspondant à la mensualité de juin, non reprise dans le décompte qui devra être déduite.

S’agissant des mensualités de novembre et décembre 2024, l’appelante se contente de produire le talon de son chéquier rempli par ses soins, qui n’a dès lors, aucune valeur probatoire, nul ne pouvant se constituer un titre à soi même, les relevés bancaires produits pour l’année 2024 ne couvrant pas la période concernée, s’arrêtant en août 2024.

Elle ne démontre pas plus les règlements, qui n’auraient pas été comptabilisés au titre de l’année 2025 par la SCI les Cabannes.

Il y a lieu, en conséquence, de condamner Mme [T] [O] veuve [Q] à payer à la SCI les Cabannes au titre de l’arriéré locatif, après avoir inclus le règlement de juin 2021, une somme de 50 460,98 €, montant arrêté au 8 décembre 2025.

La décision est infirmée uniquement sur le quantum actualisé.

3) Sur le trouble de jouissance et la réalisation des travaux

Selon l’article 1719 du code civil et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté de tous les éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il se doit d’entretenir le logement en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Mme [T] [O] veuve [Q] soutient que le protocole du 26 octobre 2019 n’a pas été respecté, de sorte que les parties sont revenues à la situation juridique antérieure à sa conclusion, le protocole étant caduc et que dès lors, la SCI les Cabannes devait réaliser les travaux pour lesquels elle avait été condamnée.

Elle fait valoir qu’elle a subi un trouble de jouissance, sa bailleresse ne lui ayant pas assuré la jouissance paisible du bien loué, précisant qu’elle n’a pas réalisé la totalité des travaux mis à sa charge et que ce trouble persiste depuis le 14 mars 2019. Elle sollicite dès lors des dommages et intérêts à hauteur de 30 000 € et à titre subsidiaire, une diminution de moitié du montant du loyer à compter du mois de septembre 2019 jusqu’à la fin des travaux.

La SCI les Cabannes confirme ne pas avoir réalisé les travaux mis à sa charge, en l’état du protocole transactionnel signé entre les parties, l’en ayant dispensé, seule Mme [T] [O] veuve [Q] n’ayant pas respecté ses obligations. Elle précise néanmoins que les travaux sur le châssis ont été effectués en juillet 2019 et que s’agissant des travaux de toiture, ils devaient être réalisés au mois d’octobre 2019, le protocole s’étant alors appliqué. Elle indique que depuis, ils ont été faits et sont finis depuis la mi juillet 2021. Revenant sur un trouble de jouissance, elle rappelle que le locataire doit démontrer des manquements graves rendant les lieux inhabitables or, Mme [T] [O] veuve [Q] a toujours habité la maison et ce sans se plaindre d’éventuels troubles depuis le 1er septembre 2019. Elle conteste les autres désordres évoqués, non retenus par la cour d’appel de Nîmes et conclut au rejet de cette demande.

Les parties ont signé un protocole transactionnel le 26 octobre 2019, ayant force exécutoire. Au terme de cet accord, Mme [T] [O] veuve [Q] a été dispensée par sa bailleresse de son obligation de payer l’intégralité de son loyer et de régler la dernière mensualité, au regard de l’état du logement et à charge pour elle de quitter les lieux au 30 octobre 2020. Quant à la SCI les Cabannes, celle-ci a été dispensée par sa locataire de son obligation de délivrance d’un logement décent, n’ayant pas à réaliser les travaux mis à sa charge par la cour d’appel de Nîmes, à charge pour elle de concéder une diminution du loyer et de se désister de sa procédure en appel.

Aux termes de l’article 3 de ce protocole, rappelé précédemment, les parties ont convenu que l’inexécution de ses engagements par l’une d’elles était sans incidence sur les droits consentis à l’autre si cette dernière avait respecté ses propres obligations, aucune interdépendance entre le non-respect des obligations mises respectivement à la charge des parties n’ayant ainsi été voulue ni prévue par l’accord.

Mme [T] [O] veuve [Q] n’ayant pas respecté ses engagements de quitter les lieux à la date convenue, a perdu le bénéfice d’un paiement partiel de son loyer, les conditions initialies du bail s’appliquant à nouveau à son égard.

Quant à la SCI les Cabannes, aucun manquement à ses engagements ne peut lui être reproché. L’accord produit ses effets la concernant et elle continue dès lors de bénéficier des droits consentis au titre du protocole à savoir la dispense de son obligation de délivrance à sa locataire, n’étant pas tenue à la réalisation des travaux.

C’est dès lors à tort que Mme [T] [O] veuve [Q] sollicite qu’il soit jugé que le protocole est caduc et que la SCI les Cabannes était tenue d’exécuter les travaux.

La décision ayant débouté Mme [T] [O] veuve [Q] de ces demandes est ainsi confirmée.

Mme [T] [O] veuve [Q] a accepté, en connaissance de cause d’occuper le logement, dans lequel des travaux étaient nécessaires, pour une durée déterminée. Elle ne peut prétendre à un quelconque trouble de jouissance et ce d’autant qu’elle a fait le choix de demeurer dans le bien au-delà du délai convenu, étant responsable de son propre préjudice, nonobstant le fait que la SCI les Cabannes justifie en outre avoir réalisé les travaux mis à sa charge.

C’est pas une exacte appréciation que le premier juge l’a déboutée de sa demande de ce chef.

La décision critiquée à ce titre est confirmée.

4) Sur le préjudice moral et d’anxiété

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige, celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Mme [T] [O] veuve [Q] expose avoir subi un harcèlement de la part de la SCI les Cabannes qui n’a pas hésité à lui faire signer un protocole d’accord alors qu’elle était en état de faiblesse et qui a pu avoir des agissements intempestifs et inconsidérés en détruisant le mur de sa remise et en dégradant des objets personnels, n’ayant pas sécurisé le chantier lors des travaux entrepris et l’ayant fait vivre dans un sentiment d’insécurité totale. Elle sollicite une somme de 20 000 € à ce titre.

La SCI les Cabannes conteste que le protocole ait été signé alors que les capacités de Mme [T] [O] veuve [Q] étaient altérées, cette dernière ayant pris soin pour la finalisation du protocole d’accord d’être assistée et conseillée par son avocat. Quant aux désagréments évoqués, elle indique que cette dernière n’a eu de cesse de faire obstacle à l’intervention des ouvriers lors de la réalisation des travaux dont elle avait pourtant été informée, rendant ainsi leur exécution difficile. Elle estime qu’aucun préjudice moral ou d’anxiété n’est démontré au bénéfice de l’appelante.

Mme [T] [O] veuve [Q] doit établir l’existence d’un préjudice, d’un comportement fautif de la SCI les Cabannes et d’un lien de causalité entre eux.

S’agissant des conditions dans lesquelles le protocole a été signé, la question d’un dol a été soumise au tribunal judiciaire de Carpentras qui l’a rejetée, dans sa décision du 28 juin 2022, désormais définitive et ayant autorité de la chose jugée.

Quant aux éventuels désagréments liés à la réalisation des travaux, il est justifié de l’envoi par la SCI les Cabannes à Mme [T] [O] veuve [Q] d’un courrier en date du 4 février 2021 l’informant de la nécessité d’effectuer des travaux de remise aux normes du réseau d’assainissement ainsi que de la réalisation des travaux de rénovation de la toiture et de la façade, Mme [T] [O] veuve [Q] ayant fait obstacle à leur réalisation, comme cela a pu être attesté par les personnes intervenues sur le chantier.

Mme [T] [O] veuve [Q] ne justifie ni d’un comportement fautif de la SCI les Cabannes ni d’un quelconque préjudice justifiant de lui allouer des dommages et intérêts.

C’est pas une exacte appréciation que le premier juge l’a déboutée de sa demande.

La décision critiquée de ce chef est confirmée.

5) Sur les autres demandes

Les dépens et frais irrépétibles de première instance ont été justement appréciés par le premier juge, la décision critiquée étant confirmée de ces chefs.

Mme [T] [O] veuve [Q], succombant, est condamnée aux dépens d’appel et sera déboutée de sa demande de condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable de condamner Mme [T] [O] veuve [Q] à payer à la SCI les Cabannes une somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Orange le 26 novembre 2024 en ses dispositions, sauf s’agissant du montant de l’arriéré locatif,

L’infirme de ce seul chef,

Statuant à nouveau et au vu de l’évolution du litige,

Condamne Mme [T] [O] veuve [Q] à payer à la SCI les Cabannes la somme de 50 460,98 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 décembre 2025,

Y ajoutant,

Condamne Mme [T] [O] veuve [Q] aux dépens d’appel,

Déboute Mme [T] [O] veuve [Q] de sa demande de condamnation de la SCI les Cabannes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [T] [O] veuve [Q] à payer à la SCI les Cabannes la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,