N° de minute : 121

COUR D’APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 02 Juin 2016

Chambre Civile

Numéro R.G. : 14/00343

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Août 2014 par le Tribunal de première instance de NOUMÉA ( RG n°: 14 / 00144)

Saisine de la cour : 26 Août 2014

APPELANTS

M. I X

né le XXX à XXX

XXX – XXX

Représenté par M^e Caroline DEBRUYNE, C au barreau de Nouméa

M^me O R P épouse X

née le XXX à XXX

XXX – XXX

Représenté par M^e Caroline DEBRUYNE, C au barreau de Nouméa

INTIMÉS

M^me G Z épouse Y

née le XXX à SAINT-MAUR-DES-FOSSES (94100)

XXX – XXX – XXX

Représentée par M^e Yann BIGNON, C au barreau de Nouméa

M. T-U B, exerçant sous le nom commercial JB CONCEPT

XXX

Représenté par la SELARL CABINET D’AFFAIRES CALEDONIEN, C au barreau de Nouméa

LA SARL STEEL BAT, prise en la personne de son représentant légal en exercice

XXX – XXX

Représentée par la SELARL D&S LEGAL, C au barreau de Nouméa

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 Avril 2016, en audience publique, devant la cour composée de :

M. T-Michel STOLTZ, Conseiller, président,

M. E F, Conseiller,

M. E DIOR, Conseiller,

qui en ont délibéré, sur le rapport de M. E F.

Greffier lors des débats: M. K L

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

— signé par M. T-Michel STOLTZ, président, et par M. K L, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

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PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE

Par acte authentique signé le 29 février 2012, M^me G Z a vendu aux époux X une maison individuelle située dans un ensemble immobilier sis à XXX, section XXX, pour le prix de XXX.

Se plaignant d’importantes infiltrations d’eau à l’intérieur de l’habitation dès le mois de mars 2012, M. et M^me X ont obtenu la désignation d’un expert par ordonnance de référé du 9 mai 2012.

L’expert, M. M A, a établi son rapport le 28 juin 2013.

Autorisés par ordonnance du 23 janvier 2014, M. et M^me X ont, par acte du 24 janvier 2014, assigné à jour fixe M^me Z, M. B, exerçant sous l’enseigne JB CONCEPT et la société STEEL BAT aux fins, selon des conclusions récapitulatives du 23 juin 2014, d’obtenir la condamnation in solidum des défendeurs à lui payer les sommes suivantes :

— coût des reprises de la toiture : 3 326 400 F

— au titre des conséquences des désordres : 400 000 F

— coût de la maîtrise d’oeuvre : 560 000 F

— préjudice de jouissance : 500 000 F

— préjudice financier : 189 000 F

— frais irrépétibles : 500 000 F

le tout au bénéfice de l’exécution provisoire.

Ils estimaient les responsabilités des défendeurs engagées, sur le fondement de l’article 1641 du code civil en ce qui concernait M^me Z, ou subsidiairement de l’article 1116 du même code compte tenu du dol subi, ou encore plus subsidiairement, de l’article 1792, des articles 1147 en ce qui concernait M. B et 1792 en ce qui concerne la société STEELBAT (ou subsidiairement, 1147 pour cette dernière).

Ils indiquaient que l’expert avait constaté que la toiture du bâtiment présentait des infiltrations en raison du mauvais état des tôles et que la charpente s’affaissait, rendant ainsi l’immeuble impropre à sa destination.

Selon eux, M^me Z ne pouvait ignorer l’existence de ces vices qui leur avaient été cachés lors de la vente, compte tenu de l’ampleur des infiltrations et de la reprise d’une petite partie de la toiture par la société STEEL BAT juste avant de mettre le bien en vente ; en tout état de cause, elle avait commis un dol à leur égard en dissimulant l’état réel de la toiture et en leur laissant croire que l’ensemble de la toiture était en bon état ; de même les époux X soutenait que M^me Z avait refait les peintures intérieures pour maquiller les traces d’infiltrations.

Encore plus subsidiairement, ils soutenaient que M^me Z devait être considérée comme constructeur au sens de l’article 1792 du code civil en ce qui concernait la réfection de la toiture à laquelle elle avait procédé de sorte que sa garantie décennale était engagée et ce, malgré l’existence d’une clause de non garantie prévue à l’acte authentique.

Ils estimaient également que M. B, intervenu à la demande de l’organisme bancaire auprès duquel ils avaient souscrit un prêt pour l’acquisition et dont la mission était de donner une estimation du bien, avait failli à ses obligations contractuelles en donnant de fausses informations sur l’état de l’immeuble et en l’évaluant de façon erronée compte tenu de cet état.

Ils soutenaient que la société STEEL BAT, chargée par M^me Z de remplacer une partie de la toiture, avait commis une faute contractuelle en ne préconisant pas le remplacement complet des tôles compte tenu de leur état ; de plus, les époux X estimaient que M^me Z avait a mis en oeuvre des tôles métalliques à côté des tôles en aluminium ce qui n’était pas admissible techniquement, le tout sur une charpente dont la pente était insuffisante.

M^me Z, par conclusions des 24 février, 19 mai et 23 juin 2014, concluait au débouté au motif qu’il existait à l’acte authentique une clause de non garantie qui devait recevoir application, la transaction étant intervenue entre non professionnels et alors qu’elle était de bonne foi.

À titre subsidiaire, elle sollicitait la garantie de M. B et de la société STEEL BAT qui avaient commis des fautes dans l’exécution de leurs missions.

Elle réclamait le paiement d’une somme de 350 000 F au titre des frais irrépétibles.

M. B, par conclusions de des 17 mars et 2 juin 2014, concluait au débouté au motif qu’ayant été chargé d’une simple mission d’évaluation sommaire du bien immobilier, il n’avait pas à réaliser une expertise de ce bien.

Il estimait ainsi avoir exécuté parfaitement ses obligations contractuelles.

Il sollicitait le versement d’une somme de 200 000 F au titre des frais irrépétibles.

La société STEEL BAT, par conclusions des 31 mars et 16 juin 2014, estimait la demande en garantie dirigée contre elle par M^me Z nulle ou subsidiairement, irrecevable et concluait ainsi au rejet des demandes de M. et M^me X, soutenant que la garantie décennale, telle qu’elle résultait des dispositions de l’article 1792 du code civil dans sa rédaction applicable en Nouvelle Calédonie, ne pouvait s’appliquer à la réfection partielle d’une toiture.

Elle contestait une quelconque exécution défectueuse de son obligation, n’ayant été chargée par M^me Z que du remplacement partiel de la toiture et n’étant pas intervenue sur la charpente.

À titre subsidiaire, elle sollicitait une réduction des sommes réclamées précisant en outre qu’aucune condamnation solidaire ne saurait être prononcée.

Elle réclamait le paiement d’une somme de 300 000 F au titre des frais irrépétibles.

' Par jugement du 4 août 2014, le tribunal de première instance de Nouméa a statué ainsi qu’il suit :

Vu l’article 1641 du code civil,

DIT que les désordres affectant la couverture et la charpente de l’immeuble vendu le 29 février 2012 par M^me Z à M. et M^me X ne constituent pas des vices cachés.

DÉBOUTE M. et M^me X de toutes leurs demandes dirigées à l’encontre de M^me Z.

DÉBOUTE cette dernière de sa demande présentée au titre des frais irrépétibles.

Vu l’article 1147 du code civil,

DÉCLARE M. B responsable du préjudice subi par M. et M^me X du fait de la faute commise par lui dans l’exécution de sa mission d’évaluation du bien précité.

LE CONDAMNE à leur payer une somme de DEUX CENT MILLE (200 000) F à titre de dommages-intérêts en réparation, outre celle de CENT CINQUANTE MILLE (150 000) F au titre des frais irrépétibles.

Vu l’article 1382 du code civil,

DÉCLARE la société STEEL BAT responsable du dommage subi par M. et M^me X du fait de son manquement à son obligation de conseil et de la réalisation défectueuse de sa prestation pour le compte de M^me Z.

LA CONDAMNE à leur payer la somme de CENT SOIXANTE MILLE QUARANTE SEPT (160 047) F à titre de dommages-intérêts en réparation outre celle de CENT CINQUANTE MILLE (150 000) F au titre des frais irrépétibles.

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision sauf en ce qui concerne les condamnations prononcées au titre de l’article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle Calédonie.

FAIT masse des dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire.

DIT qu’ils seront supportés par M. B et la société STEEL BAT par moitié chacun.

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes.

ACCORDE à M^e DEBRUYNE le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile de la NOUVELLE- CALÉDONIE.

PROCÉDURE D’APPEL

Par requête déposée au greffe le 26 août 2014, les époux X ont interjeté appel de la décision qui ne leur avait pas encore été signifiée.

Leur mémoire ampliatif d’appel a été déposé le 26 novembre 2014.

Par conclusions récapitulatives enregistrées au greffe le 27 mai 2015, ils font valoir, pour l’essentiel :

— que, contrairement à ce qu’a pu affirmer le premier juge, les désordres n’étaient nullement visibles lors de l’acquisition, l’examen de la toiture nécessitant de monter sur une échelle ;

— qu’à titre principal, la responsabilité du vendeur doit être retenue au titre des dispositions de l’article 1641 du code civil, la jurisprudence ayant affirmé que l’acheteur profane n’est tenu de mener que des investigations minimales, ce qui ne l’oblige nullement à accéder à des parties non normalement accessoires comme la toiture et la charpente ; qu’au surplus, le vice n’est considéré comme apparent que s’il est connu dans sa cause et son amplitude et que M. B, exerçant sous l’enseigne JB CONCEPT et mandaté par les époux X, leur avait assuré que la structure lui apparaissait saine ; qu’en revanche, M^me Z avait connaissance du vice, plus précisément de la nécessité de la réfection totale de la toiture et non seulement partielle comme elle s’y est limitée ; qu’elle a ainsi sciemment caché le vice de sorte qu’elle doit être réputée avoir été un vendeur de mauvaise foi ;

— qu’à titre subsidiaire, la responsabilité du vendeur doit être retenue au titre du dol prévu par les dispositions des articles 1116 et suivants du code civil, le dol pouvant être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui. s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter ;

— qu’en l’espèce, la venderesse a dissimulé l’état réel de la toiture et la nécessité de procéder à sa réfection totale de celle-ci, d’autant plus que les peintures intérieures venaient d’être refaites, masquant ainsi toutes traces d’infiltrations, et que la dégradation et le gondolement du bois des plafonds constatés par l’expert sont survenus à l’issue des pluies de mars 2012, soit postérieurement à la vente du 29 février 2012 et qu’en conséquence ces désordres n’étaient pas présents lors de l’acquisition de la maison ; qu’une réduction du prix et non la résolution de la vente est demandée ;

— qu’à titre infiniment subsidiaire, la mise en jeu de la garantie décennale sur le fondement de l’article 1792 du Code civil de M^me Z est demandée, compte-tenu de la réfection partielle de la toiture à laquelle elle a procédé et des conclusions de l’expert qui relèvent que les désordres atteignent des éléments principaux de structure du clos et du couvert ;

— que la responsabilité de M. B, exerçant sous le nom commercial de JB CONCEPT, doit également être reconnue dans le cadre de l’estimation immobilière qu’il a réalisée et des informations rassurantes relatives au bon état de la maison qui se sont avérées fausses, notamment au vu des conclusions de l’expertise judiciaire qui a estimé que le prix évalué à la somme de 20 602 000 F CFP aurait dû être minoré de 22,50 % du fait notamment de la vétusté de la toiture ; que la responsabilité contractuelle de la société JB CONCEPT, sur la base de l’article 1147 du code civil, doit en conséquence être retenue ; qu’une somme de 4 286 400 F CFP correspondant à la réfection de la toiture évaluée par l’expert, ainsi qu’une somme de 500 000 F CFP correspondant au préjudice de jouissance sont demandées ;

— qu’à titre principal, la responsabilité délictuelle de la société STEEL BAT doit être retenue en ne remplaçant que partiellement les tôles de couverture alors que l’expert judiciaire a noté que 'la totalité des tôles de couverture devaient être déposées et remplacées’ ; qu’au surplus, la société STEEL BAT a mis en 'uvre des tôles métalliques jointes à des tôles d’aluminium, ce qui, sur le plan technique et selon l’expert, n’est pas admissible, d’autant plus que la pente des versants de couverture était insuffisante ; que le premier juge a par ailleurs commis une erreur en s’appuyant sur le devis de la société NOUMÉA TOITURE comme s’élevant à la somme de 1 030 470 F CFP, alors que ce devis s’élevait à celle de 2 723 963 F CFP et en fixant ainsi sur une somme erronée la responsabilité à hauteur de 10 % ; qu’ainsi , !e raisonnement du premier juge aurait du le conduire à condamner, sur ces mêmes bases, le préjudice la somme de 332 396 F CFP (10% [2 723 963 F CFP + 400 000 F CFP + 200 000 F CFP]) ; que cependant la cour devra retenir le chiffrage réalisé par l’expert judiciaire à la somme 4 286 400F CFP au titre des travaux de reprise, ainsi que fixer le préjudice jouissance à la somme forfaitaire de 500 000 F CFP ;

— qu’à titre subsidiaire, la garantie décennale de la société STEEL BAT devra être mise en oeuvre ;

— qu’en tout état de cause, ils sollicitent la condamnation in solidum de M^me G Z épouse Y de la société STEEL BAT et de M. B à leur payer les sommes de :

' 3 326 400 F CFP au titre du coût de reprise de la toiture,

' 400 000 F CFP au titre du traitement des conséquences des désordres,

' 560 000 F CFP au titre de la maîtrise d''uvre,

' 500 000 F CPP au titre du préjudice de jouissance,

' 189 000 F CFP au titre du préjudice financier.

' En conséquence, les époux X demandent à la cour de statuer ainsi qu’il suit :

DÉCLARER recevable et bien fondé l’appel formé M. I X et M^me O P épouse X à l’encontre du jugement n°14-708 rendu le 4 août 2014 par le tribunal de première instance de NOUMÉA ;

REFORMER le Jugement n°14-708 du Tribunal de première instance de NOUMÉA en date du 4 août 2014 sauf en ce qu’il a reconnu la responsabilité de M. T- U B sur le fondement de l’article 1147 du Code civil et de la société STEEL BAT sur le fondement de l’article 1382 du Code civil ;

En conséquence, et statuant à nouveau,

A titre principal

DIRE ET JUGER M^me G Z épouse Y responsable sur le fondement de la garantie des vices cachés due par les vendeurs en application de l’article 1641 du code civil ;

A titre subsidiaire,

DIRE ET JUGER dire et juger les époux X bien fondés en leur action de réduction de prix compte tenu des man’uvres dolosives de Mame G Z épouse Y;

DIRE ET JUGER la société STEEL BAT responsable sur le fondement de la garantie décennale en vertu des dispositions de l’article 1792 du Code civil ;

A titre infiniment subsidiaire,

DIRE ET JUGER M^me G Z épouse Y responsable sur le fondement de la garantie décennale en vertu des dispositions de l’article 1792 du Code civil :

En conséquence,

En tout état de cause,

CONDAMNER in solidum M^me G Z épouse Y, M. T-U B exerçant sous le nom commercial JB CONCEPT, la société STEEL BAT à payer aux époux X les sommes suivantes:

—  3 326 400 F CFP au titre du coût de reprise de la toiture,

—  400 000 F CFP au titre du traitement des conséquences des désordres,

—  560 000 F CFP au titre de la maîtrise d''uvre,

—  500 000 F CPP au titre du préjudice de jouissance,

—  189 000 F CFP au titre du préjudice financier ;

CONDAMNER in solidum M^me G Z épouse Y, M. T-U B exerçant sous le nom commercial JB CONCEPT et la société STEEL BAT à payer aux époux X la somme de 400 000 F CFP au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNER in solidum M^me G Z épouse Y, M. T-U B exerçant sous le nom commercial JB CONCEPT et la société STEEL BAT en tous les dépens, comprenant le coût des mesures d’expertise (amiable et judiciaire), dont distraction au profit de M^e Caroline DEBRUYNE, C sur ses offres de droit.

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Par conclusions valant appel incident enregistrées au greffe le 27 janvier 2015, M. B exerçant sous l’enseigne JB CONCEPT fait valoir, pour l’essentiel :

— que la responsabilité contractuelle ne peut amener à une indemnisation que s’il est démontré qu’il y a eu une inexécution contractuelle, ce que les époux X n’établissent pas, l’estimation du bien immobilier ayant été rédigée en termes clairs ;

— que les époux X ne sont pas fondés à solliciter la condamnation solidaire de M^me Z, de M. B et de la Société STEEL BAT à indemniser l’ensemble de leurs préjudices, alors qu’une condamnation solidaire ne se conçoit que si les débiteurs d’une obligation sont débiteurs de ladite obligation sur le même fondement juridique, ce qui n’est aucunement le cas ; qu’une perte de chance ne peut en aucun cas conduire à une réfection totale de l’ensemble de la toiture et encore moins une solidarité avec M^me Y et la Société STEEL BAT ;

' En conséquence, M. B demande à la cour de statuer ainsi qu’il suit :

Vu l’article 1147 du code civil,

RÉFORMER le jugement rendu le 04 août 2014,

DÉBOUTER M. et M^me X de toutes leurs demandes présentées à l’encontre de M. B exerçant sous l’enseigne JB CONCEPT ;

CONDAMNER M. et M^me X à payer à M. B exerçant sous l’enseigne JB CONCEPT la somme de 200 000 F CFP sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie ;

STATUER ce que de droit sur les dépens.

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Par conclusions récapitulatives déposées au greffe le 17 juillet 2015, M^me Z fait valoir, pour l’essentiel :

— que les vices ou non-conformités affectant la toiture ne peuvent être considérés comme des vices cachés, d’autant plus lorsque le vendeur est profane, ce qui est précisément le cas puisqu’elle exerce la profession d’enseignante ; qu’au surplus, l’acte notarié du 29 février 2012 précisait expressément que le vendeur était, à l’égard des vices de toute nature, dispensé de toute garantie ;

— qu’elle a régulièrement fait entretenir sa maison et qu’ainsi au cours de l’année 2010, elle a sollicité à deux reprises l’intervention de la société STEEL BAT, laquelle a procédé au remplacement de douze tôles ondulées, à la mise en place d’une panne supplémentaire avec solin ainsi qu’à la fourniture et à la pose sous-forgets en PVC rampant ; qu’à aucun moment, il ne lui a été signalé que la partie non traitée de la toiture présentait des risques et qu’il aurait été souhaitable d’intervenir également sur celle-ci ; qu’en outre, M. B, intervenant à la demande de l’établissement financier, a établi que la 'structure lui paraissait saine’ et a estimé le prix de vente à la somme de 20 600 000 F CFP, soit quasiment le prix de la vente conclue à la somme de XXX ;

— que le dol allégué n’est pas sérieux, aucune man’uvre de nature à avoir influé de manière évidente sur le consentement à contracter des époux X n’étant démontrée ;

— que la garantie décennale ne saurait s’appliquer, M^me Z ne pouvant être considérée comme constructeur de l’immeuble ; qu’en tout état de cause, le vice affectant la couverture de l’habitation, qui n’était pas caché et qui avait pu être décelé par les professionnels intervenant sur site, ne pouvait justifier la mise en 'uvre d’une garantie décennale ; qu’enfin, de simples travaux de réfection partielle d’une toiture ne peuvent être assimilés à une construction ;

— que M. B n’a, à l’évidence, pas conduit sa mission de manière satisfaisante et que les éléments mis en exergue par l’expert ne pouvaient échapper à l’ 'il d’un professionnel ; que sa responsabilité, selon un quantum à définir, doit être retenue ;

— que la société STEEL BAT n’a pas respecté les règles de l’art et qu’elle aurait dû constater la vétusté de l’ensemble des tôles et attirer l’attention de M^me Z la nécessité tant normative que factuelle de procéder une réfection totale de la toiture ;

— qu’enfin, les condamnations à intervenir ne sauraient être prononcées in solidum, la solidarité aux termes des dispositions des articles 1202 du Code Civil ne se présumant pas.

' En conséquence, M^me Z demande à la cour de statuer ainsi qu’il suit :

CONFIRMER la décision déférée en ce qu’elle a débouté les époux X de l’ensemble de leurs moyens, fins et conclusions dirigées à l’encontre de M^me G Z ;

CONFIRMER la décision en ce qu’elle a retenu la responsabilité contractuelle de M. B, le manquement au devoir de conseil et la réalisation défectueuse de sa prestation à l’égard de la société STEEL BAT, dans le quantum qu’il plaira à la Cour de fixer ;

DIRE, en tout état de cause, n’y avoir lieu à condamnation in solidum.

Réformant partiellement,

CONDAMNER qui des époux X, de M. B ou de la SARL STEEL BAT, succombant à la procédure, à payer à M^me G Z la somme de 300 000 F CFP au titre des frais irrépétibles exposés en première instance outre une somme identique au titre de ceux exposés en cause d’appel, et ce en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile de la Nouvelle-Calédonie.

D à la SELARL Yann BIGNON, agissant par la voie de son gérant en exercice, Maître Yann BIGNON, C, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile de la Nouvelle-Calédonie.

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Par conclusions déposées au greffe le 23 mars 2015, la société STEEL BAT fait valoir, pour l’essentiel :

— que le jugement doit être infirmé en ce qu’il a retenu sa responsabilité pour manquement à son devoir de conseil, sur la base de l’article 1382 du code civil ; que cependant un tel manquement ne peut être invoqué que dans le cadre de relations contractuelles, l’entrepreneur devant conseil à son cocontractant profane soit entre M^me Z et la société STEEL BAT ; qu’ainsi les époux X ne peuvent reprendre à leur compte un manquement de la société STEEL BAT à son devoir de conseil à l’égard de M^me Z ; qu’il ne s’agit pas d’une faute dont ils peuvent se prévaloir et que le manquement au devoir de conseil par la société STEEL BAT ne peut aucunement fonder sa responsabilité délictuelle à l’égard des époux X ;

— que le reproche formulé par l’expert relatif à la mise en oeuvre de tôles métalliques jointes à des tôles d’aluminium n’est aucunement contraire aux dispositions contractuelles ou encore aux règles de l’art applicables à la profession ; qu’en tout état de cause, pour retenir la responsabilité délictuelle de la société STEEL BAT à l’égard des époux X, encore faudrait-il que la faute soit en relation directe avec le préjudice subi ; que cependant, force est de constater, que le fait d’avoir installé des tôles en aluminium à la place de tôles métalliques n’est aucunement à l’origine des infiltrations constatées dans les locaux ; qu’aucun lien de causalité entre les désordres constatés et le matériau mis en place n’étant rapporté, la responsabilité délictuelle ne peut être établie ;

— que la garantie décennale prévue par l’article 1792 du code civil applicable en Nouvelle-Calédonie qui se réfère qu’à la notion 'd’édifice’ et non 'd’ouvrage’ comme visé dans le texte métropolitain depuis la loi du 4 janvier 1978, ne peut être retenue ; que la jurisprudence a en effet refusé d’assimiler la notion d’édifice à celle d’ouvrage beaucoup plus large puisqu’elle vise aussi bien un meuble que toute prestation de construction ; qu’en conséquence, le remplacement partiel de la toiture ne répond pas à la notion d’édifice seul couvert par la garantie décennale ; qu’enfin, 'le caractère impropre à sa destination (de l’ouvrage)' n’est prévu que dans la loi du 4 janvier 1978 inapplicable à la Nouvelle-Calédonie ;

— que, subsidiairement, si la cour confirmait le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité de la société STEEL BAT, elle devrait reprendre la disposition du premier juge selon laquelle cette responsabilité doit être limitée à 10% du préjudice allégué et ainsi rejeter la demande des époux X tendant à la prise en charge du coût total de la couverture ;

— qu’enfin, aucune condamnation solidaire ne saurait être prononcée, les éventuelles fautes ne pouvant être considérées comme ayant concouru à l’entier dommage ; qu’ainsi, la société STEEL BAT n’est éventuellement concernée que par les traces de fuites et d’infiltrations d’eau provenant de la toiture du bâtiment (désordre D1 selon l’expertise) et aucunement par les désordres relatifs à l’affaiblissement et la dégradation de la charpente (désordre D2 selon l’expertise) ou les désordres tenant aux carreaux de sol en grès émaillés et fissurés (désordre D3 selon l’expertise).

' En conséquence, la société STEEL BAT demande à la cour de statuer ainsi qu’il suit :

INFIRMER le jugement du 4 août 2014 et statuant à nouveau:

A titre principal :

REJETER l’ensemble des demandes formulées à l’encontre de la société STEEL BAT par les époux X ;

Subsidiairement,

REJETER la demande de condamnation in solidum de la société STEEL BAT;

RAMENER les prétentions de M. et M^me Y à de plus justes proportions et

CONFIRMER le jugement du 4 aout 2014 en ce qu’il a retenu une responsabilité à hauteur de 10%;

CONDAMNER les époux X à verser à la société STEEL BAT la somme de 300 000 F CFP sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de nouvelle-Calédonie, ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de la SELARL D&S LEGAL, C, sur offre de droit.

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Les ordonnances de clôture et de fixation de la date de l’audience ont été rendues le 16 décembre 2015.

MOTIFS DE LA DÉCISION

De la responsabilité contractuelle de M. B

Attendu que les époux X demandent que la responsabilité contractuelle de M. B ,exerçant sous le nom commercial de JB CONCEPT, soit retenue sur la base de l’article 1147 du code civil, compte-tenu de l’estimation immobilière contredite par l’expert judiciaire qui a relevé que le prix évalué par la société JB CONCEPT à la somme de 20 602 000 F CFP aurait dû être minoré de 22, 50% en raison de la vétusté de la toiture ;

Attendu cependant que la cour observe qu’il résulte des écritures des époux X déposées le 23 janvier 2014 au greffe du tribunal, lors de leur requête en assignation à jour fixe, que c’est dans le cadre de l’obtention de leur prêt, qu’ils ont eu recours à la société JB CONCEPT ; que l’acte notarié du 29 février 2012 précisait ainsi que la mise à la disposition des époux X des fonds prêtés par la Banque calédonienne d’investissement (BCI) nécessitait la fourniture 'd’une expertise favorable du bien financé à fournir par le client’ ; que cependant, les époux X ont procédé à une simple évaluation immobilière réalisée le 17 janvier 2012 pour un coût de 47 250 F CFP qui ne saurait être comparable à une expertise du bien immobilier laquelle aurait nécessairement relevé la vétusté du toit ; que c’est dans ces conditions, que la société JB CONCEPT a procédé, en l’absence de M^me Z qui n’a pas jugé opportun d’être présente lors de la visite du bien et qui a ainsi laissé seul son époux M. Y lequel n’apparaît pas comme vendeur dans l’acte notarié, à une simple estimation sommaire qui mentionnait que 'l’habitation présentait un état général moyen et que la structure apparaissait saine', tout en déclinant toute responsabilité 'en cas de dommages de nature à nuire à la pérennité de l’ouvrage dont l’origine serait les vices cachés et les vices de construction’ ; qu’au surplus, la société JB CONCEPT relève avec pertinence, sans être contredite, que les époux X n’ont jamais produit le compromis de vente lequel a nécessairement été signé avant que ne soit missionné M. B et que dès lors le compromis ayant été signé avant son intervention, il y avait eu nécessairement accord sur la chose et sur le prix ce qui rendait purement formelle l’évaluation du bien réalisée au bénéfice de l’organisme prêteur contacté par les époux X pour finaliser leur dossier de prêt ; que le prix de l’estimation (20 600 000 F CFP), fort proche du prix de la transaction (XXX), est de nature à conforter cette analyse ;

Attendu qu’au vu de ces éléments pris en leur ensemble, il convient de dire que la responsabilité contractuelle de M. B ne peut être retenue et qu’il y a lieu ainsi de réformer la décision entreprise en ce qu’elle avait condamné M. B à réparer le préjudice subi par les époux X à hauteur de 200 000 F CFP ;

De la responsabilité de la venderesse

Attendu que les époux X demandent, à titre principal, que la responsabilité de M^me Z soit retenue au titre de la garantie des défauts cachés de la chose vendue ; qu’ils démontrent ainsi avoir du, en raison de fortes pluies, faire appel à un expert amiable qui a pu constater d’importants désordres et faire établir dès le 16 mars 2012 un devis pour y remédier, ce quelques jours seulement après la signature de l’acte notarié du 29 février 2012 et leur entrée dans les lieux ;

Attendu que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui en diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus (article 1641 du code civil) ; que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même (article 1642 du code civil) ;

Attendu que le vendeur est tenu des vices cachés quand bien même ne les aurait-il pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie (article 1643 du code civil) ; que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est redevable outre la restitution du prix de vente, de tous dommages et intérêts envers l’acheteur (article 1645 du même code) ;

Attendu que l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par experts (article 1644 du code civil dans sa version applicable à la Nouvelle-Calédonie) ;

Attendu que les époux X font essentiellement grief au premier juge, s’appuyant sur l’expertise, d’avoir considéré que les désordres affectant la toiture et ayant entraîné des infiltrations d’eau à l’intérieur de l’habitation étaient visibles lors de la vente ;

Attendu qu’il résulte de l’expertise judiciaire de M. A que :

'Si les manifestations des désordres proprement dits (D1 : traces de fuites et infiltrations d’eau en faux plafond provenant de la toiture du bâtiment), c’est-à-dire les fuites et infiltrations actives dans la maison, n’étaient pas connues ni visibles lors de la transaction du bien, en revanche leur occurrence était grande lorsque l’on observe l’état de dégradation avancée et de vétusté importante de la couverture. Une simple visite du toit à l’aide d’une échelle s’imposait de fait. La fin de vie de cet ouvrage ne pouvait faire aucun doute aux yeux d’un profane. Ceci est d’autant plus vrai pour un professionnel’ ;

Attendu cependant que la Cour de cassation a pu censurer l’obligation faite à un acquéreur non professionnel d’avoir à mener des investigations approfondies en particulier lorsque celles-ci sont intrusives et ainsi casser un arrêt de cour d’appel qui avait retenu que 'si les dégradations de la charpente et des tuiles ne pouvaient être constatées qu’à condition de pénétrer dans les combes et de monter sur la toiture, l’accès aux combes, quoique difficile, n’était pas impossible’ (Cass. Assemblée plénière, 27 octobre 2006) ; que l’acheteur profane n’est ainsi nullement tenu d’accéder à des parties comme la toiture ou la charpente dans le cadre d’une acquisition immobilière ;

Attendu qu’en conséquence, il ne saurait être fait grief aux époux X, acheteurs profanes, de ne pas s’être rendus sur le toit à l’aide d’une échelle comme l’expert les y invitait, pour soutenir comme le premier juge a cru pouvoir le faire, que le désordre affectant la toiture du bien vendu était visible lors de la vente ;

Attendu qu’au surplus, quand bien même les époux X seraient-ils montés sur le toit et auraient constaté les colmatages de la toiture, ils n’auraient pas été à même, en tant que profanes, d’analyser l’ampleur des désordres et plus précisément le caractère non conforme de la toiture de nature à compromettre sa solidité ; qu’il est en effet de jurisprudence constante que le vice n’est apparent que s’il est connu dans sa cause et son amplitude ;

Attendu que les époux X sont par conséquent fondés à ce qu’il soit fait application de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ainsi que l’expert judiciaire a pu l’établir ;

Attendu par ailleurs, qu’il n’est pas contesté que M^me Z a eu recours à la société STEEL BAT qui a réalisé des travaux conformes au devis du 18 juin 2010 pour un montant de 479 372 F CFP et ainsi changé douze tôles de la couverture ;

Attendu qu’il est établi par les pièces versées au dossier, que les travaux ont été réalisés par la société STEEL BAT en août 2010, que M^me Z a mis son bien en vente dès le mois de février 2011 et qu’elle a remis aux époux X, qui ont finalement acquis le bien le 29 février 2012, un descriptif du bien faisant apparaître une rénovation du toit réalisé en 2010 mentionnant 'changement de tôles côté mer, des sous-forgets, bandeaux et gouttière’ ; qu’un tel document était nécessairement de nature à laisser penser aux acquéreurs que la toiture était dans un état correct ;

Attendu qu’il résulte de ces éléments pris en leur ensemble, que M^me Z avait nécessairement connaissance du vice et plus précisément de la nécessité de la réfection totale de la toiture et qu’elle n’a pas jugé opportun d’en informer les acquéreurs ; qu’ainsi elle doit être réputée être une venderesse de mauvaise foi ;

Attendu que M^me Z, qui connaissait les vices du bien immobilier qu’elle cédait, ne saurait par conséquent se prévaloir de la clause de non garantie insérée dans l’acte de vente signé par les parties le 29 février 2012 (partie IV), qui mentionne que l’acquéreur ' fera son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur , des vices de toute nature :

— soit apparents et dont l’acquéreur a pu se convaincre lui-même,

— soit cachés, dès lors qu’ils étaient inconnus du vendeur.

Le vendeur est, à l’égard de ces vices, dispensé de toute garantie’ ;

De la responsabilité de la société STEEL BAT

Attendu que l’expert judiciaire a relevé :

'que l’implication de la société STEEL BAT qui a remplacé une petite partie de la couverture en tôles ondulées de ce bâtiment en août 2010, ouvrage présentant des défauts à l’origine de la plupart des fuites et infiltrations, est engagée. Cette implication s’étend également à l’examen et la vérification de toute la charpente bois d’origine (40 ans) dont certains éléments sont d’ores et déjà affaiblis du fait des fuites d’eau’ ;

Attendu que la société STEEL BAT soutient que, dans le cadre de ses travaux de réfection partielle de la toiture, elle a alerté M^me Z quant à la nécessité de procéder à une réfection complète de la toiture :

'M^me Y (Z) ne peut vraisemblablement se cacher derrière sa qualité de profane pour indiquer qu’elle ne connaissait pas l’état de sa propre toiture et revendiquer l’absence de conseil de la part de la société STEEL BAT. Non seulement STEEL BAT l’avait bien avertie de la nécessité de changer l’ensemble des tôles mais M^me Y n’était pas sans ignorer elle-même cette nécessité’ ;

Attendu que lors de la deuxième réunion d’expertise judiciaire, la société STEEL BAT a également précisé à l’expert que :

'Les dégradations et vices sur cette couverture (rustines, corrosion en rives et égouts) étaient connus des anciens propriétaires M. et M^me Y. On nous a commandé uniquement des travaux de « sauvegarde» sommaire, que nous avons réalisés’ ;

Attendu que ce point est cependant formellement contesté par M^me Z qui a toujours soutenu n’avoir reçu aucune réserve, ni aucun conseil de l’entreprise STEEL BAT quant à l’état dégradé du reste de la couverture et les travaux à envisager ;

Attendu que la responsabilité de la société STEEL BAT, qui ne justifie pas de la mise en garde qu’elle soutient avoir faite à M^me Z, doit être retenue pour manquement à son obligation de conseil ;

Attendu qu’un tel manquement a permis à M^me Z de vendre sa maison aux époux X qui ont été tenus dans l’ignorance de l’état réel de la toiture, ce qui a ainsi contribué directement à leur dommage ; que ce manquement à son obligation de conseil engage la responsabilité contractuelle de la société STEEL BAT à l’égard de M^me Z et relève de sa responsabilité délictuelle à l’égard des tiers que sont les époux X ; que la jurisprudence a ainsi pu admettre que le tiers à un contrat peut invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (Cass. Assemblée pleinière, 6 octobre 2006) ;

Attendu que la responsabilité de la société STEEL BAT est cependant sans commune mesure avec celle de M^me Z laquelle, au surplus, a nécessairement constaté que les travaux réalisés par la société STEEL BAT n’avait pu remédier totalement à la vétusté importante de la toiture, 'la fin de vie de l’ouvrage ne pouvant faire aucun doute aux yeux d’un profane’ selon l’expert judiciaire ; que la société STEEL BAT est concernée, en ce qui concerne ses rapports avec M^me Z, essentiellement par les traces de fuites et d’infiltrations d’eau provenant de la toiture du bâtiment (désordre D1 selon l’expertise) et non par les désordres relatifs à l’affaiblissement et la dégradation de la charpente (désordre D2 selon l’expertise) qui sont bien antérieurs à son intervention ou les désordres tenant aux carreaux de sol en grès émaillés et fissurés (désordre D3 selon l’expertise) ;

Attendu qu’ainsi, dans leur rapport entre eux, il convient de dire que la société STEEL BAT ne sera tenue qu’à concurrence de 10% des condamnations prononcées en réparation des préjudices subis par les époux X, M^me Z étant tenue à hauteur de 90%;

De la fixation des préjudices

Attendu que l’expert judiciaire a constaté que les désordres rendaient la chose impropre à sa destination et affectaient la solidité de l’ouvrage :

— 'les traces de fuites et d’infiltrations d’eau en faux plafond provenant de la toiture du bâtiment (désordre D1) constituait un désordre récurrent, irréversible et aggravant les fuites rendant les pièces nobles impropres à leur destination ;

— les désordres relevés atteignent les éléments principaux de structure du clos et du couvert de l’immeuble (charpente bois et couverture) qui constituent des vices graves susceptibles de compromettre la solidité de l’ensemble de la toiture (arrachement partiel ou global de la couverture/charpente en cas de cyclone tropical fort) et qu’ils entraînent déjà une impropriété à destination des locaux nobles sous jacents du fait des fuites et infiltrations actives et récurrentes constatés’ ;

Attendu que les époux X ont produit un devis en date du 16 mars 2012 de la société NOUMÉA TOITURE portant uniquement sur la construction d’une charpente métallique et la couverture en tôles d’une surface de 142 m2, d’un montant total de 2 723 963 F CFP, soit d’un montant moindre que les travaux proposés par l’expert dans son rapport du 28 juin 2013 ;

Attendu qu’il y a lieu de prendre en compte le devis ainsi produit par les époux X pour le montant de 2 723 963 F CFP, somme à laquelle il convient d’ajouter celle de 400 000 F CFP correspondant au coût de réfections intérieures de l’habitation déterminé par l’expert, ainsi que la somme de 200 000 F CFP au titre du trouble de jouissance résultant des infiltrations subies pendant plusieurs années à l’intérieur de l’habitation, soit un préjudice total de 3 323 963 F CFP ; que l’intervention d’un maître d’oeuvre pour le coût de 560 000 F CFP à dire d’expert doit être rejetée en ce qu’elle n’est pas justifiée compte-tenu du devis de la société NOUMÉA TOITURE qui a été retenu ; que les frais demandés au titre du préjudice financier par les époux X pour un montant de 189 000 F CFP qui correspondent aux interventions du cabinet d’expertise EXCAL dans le cadre de l’expertise judiciaire, ont été justement rejetés par le premier juge par de justes motifs que la présente décision se réapproprie ;

Attendu en conséquence que M^me Z et la société STEEL BAT doivent être condamnées, in solidum, à payer la somme de 3 323 963 F CFP aux époux X, étant rappelé que dans les rapport entre M^me Z et la société STEEL BAT, cette dernière n’est tenue qu’à concurrence de 10% des condamnations ;

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt déposé au greffe ;

Infirme le jugement du 4 août 2014, et

Statuant à nouveau :

Vu les articles 1641 et suivants du code civil,

Dit que les désordres affectant la couverture et la charpente de l’immeuble vendu le 29 février 2012 par M^me G Z à M. I X et à M^me O P épouse X, constituent des vices cachés, dont la venderesse avait connaissance ;

Déclare M^me G Z responsable sur le fondement de la garantie des vices cachés due par le vendeur en application de l’article 1641 du code civil ;

Met hors de cause M. T-U B, exerçant sous l’enseigne JB CONCEPT ;

Déclare la société STEEL BAT responsable du dommage subi par M. I X et par M^me O P épouse X du fait de son manquement à son obligation de conseil à l’égard de M^me Z ;

Dit que la société STEEL BAT a engagé sa responsabilité délictuelle à l’encontre des époux X ;

Condamne in solidum M^me G Z et la société STEEL BAT à payer aux époux X les sommes suivantes :

—  2 723 963 F CFP au titre du coût de reprise de la toiture,

—  400 000 F CFP au titre du traitement des conséquences des désordres (coût des réfections intérieures),

—  200 000 F CPP au titre du préjudice de jouissance,

soit la somme totale de 3 323 963 F CFP ;

Dit que, dans leur rapport entre eux, le partage de responsabilité entre M^me Z et la société STEEL BAT, sera fixé ainsi qu’il suit :

—  90% à la charge de M^me Z,

—  10% à la charge de la société STEEL BAT ;

Rejette la demande formée par M. B, exerçant sous l’enseigne JB CONCEPT, à l’encontre de M. I X et de M^me O P épouse X au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie ;

Condamne in solidum M^me G Z et la société STEEL BAT à payer aux époux X la somme de 300 000 F CFP au titre des frais irrépétibles ; dit qu’entre M^me G Z et la société STEEL BAT cette somme sera partagée dans les mêmes proportions que celles précédemment indiquées soit 90% pour M^me Z et 10% pour la société STEEL BAT ;

Condamne in solidum M^me G Z et la société STEEL BAT en tous les dépens, comprenant le coût des mesures d’expertise (amiable et judiciaire), dont distraction au profit de M^e Caroline DEBRUYNE, C sur ses offres de droit ; dit qu’entre M^me G Z et la société STEEL BAT cette somme sera partagée dans les mêmes proportions que celles précédemment indiquées soit 90% pour M^me Z et 10% pour la société STEEL BAT.

Le greffier, Le président.