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COUR D’APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 18 Février 2016

Chambre Civile

Numéro R.G. : 14/00358

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Août 2014 par le Tribunal de première instance de X (RG n° :11/1473)

Saisine de la cour : 10 Septembre 2014

APPELANTS

M. E A

né le XXX à XXX

XXX BP. 13251 – 98803 X CEDEX

Représenté par la SELARL CALEXIS, avocat au barreau de X

M^me K L épouse A

née le XXX à XXX

XXX BP. 13251 – 98803 X CEDEX

Représentée par la SELARL CALEXIS, avocat au barreau de X

INTIMÉS

LA SNC PELMAHN, prise en la personne de son représentant légal en exercice

Siège social : 5 rue Galliéni – 98800 X

Représentée par M^e Caroline DEBRUYNE, avocat au barreau de X

LA SCI MELODIE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

Siège social : 5 rue Galliéni – 98800 X

Représentée par M^e Caroline DEBRUYNE, avocat au barreau de X

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 Février 2016, en audience publique, devant la cour composée de :

M. M N, Président de Chambre, président,

M. Jean-Z STOLTZ, Conseiller,

M. Christian MESIERE, Conseiller,

qui en ont délibéré, sur le rapport de M. M N.

Greffier lors des débats: M^me Cécile KNOCKAERT

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

— signé par M. M N, président, et par M^me Mikaela NIUMELE, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

***************************************

PROCÉDURE

DE PREMIÈRE INSTANCE

Dans le cadre d’une opération de défiscalisation en application de la loi métropolitaine dite 'loi Paul', un ensemble immobilier de 12 appartements situé XXX – XXX', était réalisé pour le compte de la SCI Mélodie ayant comme associés des contribuables métropolitains, la SNC Pelmanh intervenant en tant que garant financier et juridique de la bonne réalisation du programme immobilier construit par la société civile immobilière et de sa mise en location selon les critères de la loi.

Le 13 mai 2002, la SNC Pelmanh, agissant dans le cadre d’une convention de gestion et de mise en location pour le compte et au nom de la SCI Mélodie confiant la gestion locative des 12 appartements à l’agence immobilière 'Les Maisons PEL’ représentée par M. I B, donnait à bail à M. E A et M^me K L son épouse un appartement de type F4 d’une surface habitable de 81,79 m² avec une terrasse de 18 m², situé au rez de chaussée droit par rapport à l’escalier de la 'résidence Mélodie’ ainsi que deux places de stationnement numérotées 19 et 51, moyennant un loyer mensuel de 112.720 FCFP et des charges mensuelles de 5.880 FCFP.

Ce bail stipulait à propos de sa durée :

'Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de SIX (6) ANS, à compter du 15 mai 2002. A la fin de cette première période de six ans, soit le 15 juin 2008, seul LE PRENEUR aura la faculté de mettre fin au présent bail, au moyen d’un préavis de DOUZE semaines. A l’expiration de cette durée de six ans, le présent bail se renouvellera tacitement pour une période d’UN (1) AN et ainsi de suite, d’année en année, sauf la faculté pour chacune des parties d’y mettre fin, au moyen d’un préavis donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, DOUZE semaines, au moins à l’avance, même si sa résiliation devait intervenir avant la date d’expiration d’une période annuelle de renouvellement. Néanmoins en cas de mise en vente de l’appartement au delà de cette période initiale de SIX ANNEES de location, le présent bail serait annulé de facto. […]' .

Il contenait également une 'clause d’achat préférentielle’ rédigée comme suit :

'Le bailleur a pour obligation légale de louer lesdits biens pendant une durée minimale de six ans après leur livraison, en application de la législation rappelée en tête des présentes. Si au terme de ces six années, l’appartement était mis en vente, le preneur bénéficierait d’une clause préférentielle sous les conditions suivantes :

— être toujours C au moment de la mise en vente de l’appartement,

— avoir satisfait à toutes ses obligations de C pendant toute la période des six années de location,

— avoir occupé les lieux 'en bon père de famille',

— disposer du financement adapté pour acquérir ledit appartement.

[…]'.

Le même jour, la SNC Pelmanh signait avec les époux A une 'convention de promesse de vente préférentielle’ de l’appartement concerné moyennant le prix défini de 15.400.000 FCFP hors frais, rédigée de la façon suivante:

' Exposé :

[…] Les appartements de la SCI doivent donc être loués pendant une durée minimale de 6 ans après leur réception et dans des conditions définies par la loi PAUL. […]

La durée de la location est convenue de SIX ANNEES commençant à courir le: 15 MAI 2002.

Au bout de ses SIX ANNEES de location Mr et M^me A désirent avoir la possibilité de devenir acquéreur de leur appartement à un montant défini dés maintenant mais sans obligation de s’engager avant cette date dés lors que pendant ces six années il aura satisfait aux conditions fixées ci-après.

CONVENTION.

La SNC Pelmanh s’engage, au bout de cette période de six années de location et en compensation de cette durée locative, à permettre à M. et M^me A de pouvoir se porter acquéreur de l’appartement dont ils auront été locataires pendant SIX ANNEES et ce dans les conditions et modalités suivantes :

A. conditions.

I. Le C devra toujours avoir loué les lieux sans interruption, pendant les six années de location et vouloir se porter acquéreur des lieux après ces six années de location.

2. Le C devra avoir habité les lieux loués 'en bon père de famille’ et respecté toutes les obligations indiquées dans son bail locatif et ne pas avoir fait l’objet d’une procédure judiciaire pour non respect des clauses du bail.

3. Le C devra avoir réglé tous ses loyers et charges locatives de façon régulière et constante pendant toute la durée précédant la date d’acquisition.

4- Le C devra s’être assuré du financement de son acquisition auprès d’un organisme financier de la place.

5. Pour faciliter cette acquisition, Le C devra constituer auprès de la CAISSE d’EPARGNE de X, un plan d’épargne ouvert a son nom à raison de 20.000 FCFP par mois, cette somme étant indexée, chaque année, selon la variation de l`indice BT2I du coût de la construction de Nouvelle Calédonie. Ce compte d’épargne sera propriété du C.

6. Cette constitution mensuelle pourra être remplacée par le dépôt sur un compte d`épargne d’une somme d’un montant égal à l.500.000 FCFP.

7. Le présent engagement de la SNC PELMANH vaudra, non seulement pour le C mais également et ce de façon exclusive pour ses parents en ligne directe, ses enfants et son garant éventuel pendant la durée du bail. En dehors de ce qui précède le C ne pourra transférer sa possibilité d’accession à la propriété proposée par la SNC PELMANH. Si le C ne pouvait disposer du financement pour financer son appartement le présent engagement deviendrait caduque

8. Le C devra informer, par lettre recommandée avec accusé de réception, la SNC PELMANH de son intention de se porter acquéreur de son appartement, SIX MOIS au plus tard avant la fin de la période locative des SIX ANS, sous condition suspensive d’avoir le financement adéquat pour son acquisition.

Trente jours avant la fin de cette période locative, le C devra avoir justifié d’un accord d’un organisme bancaire pour cette acquisition.

B. Modalités.

La SNC PELMANH rachète l’intégralité des parts des associés de la SCI MELODIE, établit un réglement de co-propriété de la résidence et revend les appartements aux acquéreurs. Les frais de ce rachat et de cette mise en co-propriété représentent environ 5% de la valeur de ce rachat.

La valeur de vente de l’appartement proposée au C et à laquelle s’engage la SNC PELMANH est, hors frais et à ce jour de : 15.400.000 FCFP (quinze millions quatre cent mille FCFP ).

Cette valeur sera actualisée de la variation de l’indice BT 21 du coût de la construction en Nouvelle-Calédonie entre la valeur du dernier indice définitif connu à la date de présente signature et la valeur du dernier indice connu au moment de la conclusion de l’acquisition. Cette actualisation sera calculée année par année.

L’index de référence pour le présent bail est le dernier index définitif connu à la prise d’effet du bail, à savoir, l’index de janvier 2002 lequel est arrêté à 102.38 base 100 en décembre 2000.

A cette valeur actualisée sera ajoutée le montant des frais d’achat par la SNC PELMANH des parts des associés de la SCI MELODIE et de la mise en co-propriété de la Résidence.

Les frais d’acquisition de l’appartement seront à la charge du C acquéreur'.

Considérant que passé six années de location ils pouvaient devenir propriétaires du bien le 15 mai 2008, les époux A ont, par requête introductive d’instance enregistrée le 27 juillet 2011, fait citer la SNC Pelmanh et la SCI Mélodie devant le tribunal de première instance de Nouméa à l’effet d’obtenir, au visa des articles 54-3 et 54-3-2 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie et sur la base des articles 1120, 1134, 1135, 1582 et 1589 du code civil, la vente forcée de l’appartement ainsi que la condamnation des sociétés défenderesses, au paiement de 300.000 F CFP en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie et aux dépens.

Les sociétés défenderesses concluaient principalement à l’irrecevabilité de la demande au visa de l’article 54-3 alinéa 4 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie et subsidiairement au débouté faisant valoir essentiellement que l’acte litigieux du 13 mai 2002 n’était pas un compromis de vente mais une convention de promesse de vente préférentielle et que les conditions de cette promesse de vente préférentielle n’étaient pas remplies, et sollicitaient reconventionnellement la résiliation du bail à compter du 8 juillet 2011, l’expulsion des demandeurs et leur condamnation au paiement des loyers échus impayés, des pénalités contractuelles de retard, d’une indemnité d’occupation, de dommages-intérêts et des frais.

Par jugement rendu le 11 août 2014, le tribunal de première instance de Nouméa statuait de la façon suivante :

« Le tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire en premier ressort remise au greffe ;

DECLARE recevable la requête introductive d’instance présentée le 27 juillet 2011 par E A et K L épouse A ;

DEBOUTE E A et K L épouse A de toutes leurs demandes ;

CONSTATE la résiliation du bail d’habitation du 13 mai 2002 liant les parties à la date du 8 juillet 2001 ;

DIT et ORDONNE que E A et K L épouse A devront quitter et rendre libres les lieux dont ils sont locataires à Nouméa, situé XXX – XXX, dans le mois suivants la signification de la présente décision à défaut de quoi, ils en seront expulsés à leurs frais, risques et périls ainsi que tous occupants de leur chef, et ce, par toutes voies et moyens de droit et même avec l’assistance de la force publique si besoin est;

DIT n’y avoir lieu à astreinte ;

CONDAMNE E A et K L épouse A à payer à la SNC Pelmanh et à la SCI Mélodie les sommes de :

— QUATRE MILLIONS SIX CENT VINGT HUIT MILLE SIX CENT QUATRE VINGTS Fr. CFP (4.628.680 fr. CFP) au titre des loyers échus impayés du mois de juin 2008 au 8 juillet 2011,

— CENT QUATRE VINGT QUATRE MILLE HUIT CENT QUATRE VINGTS Fr. CFP (184.880 fr. CFP) au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation pour la période du 8 au 31 juillet 2011

— DEUX CENT CINQUANTE DEUX MILLE DEUX CENT QUARANTE Fr. CFP (252.240 fr. CFP) au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation des lieux à compter du mois d’août 2011 et jusqu’à complet délaissement des lieux,

— SIX CENT QUATRE VINGT QUATORZE MILLE TROIS CENT DEUX fr. CFP (694.302 fr. CFP) au titre de la majoration contractuelle de 15 % pour paiement en retard des loyers ;

DEBOUTE la SNC Pelmanh et la SCI Mélodie de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision,

CONDAMNE solidairement E A et K L épouse A à payer à la SNC Pelmanh et la SCI Mélodie la somme de TROIS CENT CINQUANTE MILLE fr. CFP (350.000 fr. CFP) en vertu de l’article 700 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie ;

DEBOUTE E A et K L épouse A de leur demande d’indemnité procédurale sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie ;

CONDAMNE solidairement E A et K L épouse A aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Caroline DEBRUYNE, avocat au barreau de Nouméa. ».

PROCÉDURE D’APPEL

Par requête reçue au greffe de la cour d’appel le 10 septembre 2014, les époux A interjetaient appel de ce jugement non encore signifié.

Aux termes de leurs « conclusions récapitulatives n°2 » déposées le 5 août 2015, écritures auxquelles la cour se réfère pour le détail de l’argumentation et des moyens, les époux A concluent à la recevabilité de leur appel, à l’infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, et demandent à la cour, statuant à nouveau, de :

Sur la vente forcée de l’appartement :

constater qu’ils ont expressément manifesté leur intention de se porter acquéreur de l’appartement litigieux ainsi que des places de stationnement ;

constater le caractère parfait de la vente ;

ordonner la vente forcée de ces biens au prix déterminable dans la convention de promesse de vente préférentielle du 13 mai 2002, sous astreinte de 100'000 FCFP par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt ;

Sur la résiliation du bail et leur expulsion :

constater que la SNC Pelmanh et la SCI Mélodie n’avaient plus la qualité de propriétaire bailleur au jour de la délivrance du commandement de payer du 26 juin 2011 ;

constater qu’en tout état de cause la SNC Pelmanh et la SCI Mélodie n’ont pas mis en oeuvre la clause résolutoire de bonne foi ;

rejeter les demandes de résiliation du contrat de bail d’expulsion;

Sur les sommes mises à leur charge :

rejeter les demandes de fixation d’une indemnité pour paiement en retard des loyers ;

ramener à de plus justes proportions l’indemnité d’occupation et la fixer des loyers soit 126'220 FCFP par mois ;

condamner la SNC Pelmanh et la SCI Mélodie à leur payer 4'628'680 FCFP de dommages-intérêts pour les fautes qu’elles ont commises dans le cadre de leurs relations contractuelles ;

ordonner la compensation des sommes qui pourraient être dues de part et d’autre ;

En tout état de cause :

rejeter l’ensemble des demandes incidentes de la SNC Pelmanh et de la SCI Mélodie ;

les condamner solidairement à leur payer 500'000 FCFP en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie et aux dépens.

À l’appui de leurs prétentions ils font valoir pour l’essentiel que :

— Conformément à la convention de promesse de vente préférentielle, ils ont fait savoir par courrier LRAR du 10 janvier 2008 adressé à la SNC Pelmanh leur intention d’acquérir l’appartement aux conditions du contrat, sollicitant le montant du prix définitif du bien afin de conforter leur dossier de financement ;

— Ce courrier étant resté sans réponse, considérant la vente parfaite et dans l’attente de la réalisation de celle-ci aux conditions de la convention, ils ont cessé de payer le loyer à compter de mai 2008 et ce n’est que le 26 juin 2011 que par la voie d’une 'sommation interpellative avec énonciation de la clause résolutoire', les sociétés intimées sollicitaient la résiliation du bail et leur expulsion pour non paiement des loyers ;

— S’ils ont accepté un bail prévoyant qu’ils ne pouvaient donner congé pendant la période initiale de six années sauf à payer au bailleur une indemnité égale à 12 mois de loyer, c’est bien parce que parallèlement à cet engagement la SNC Pelmanh, vouée à devenir propriétaire des parts sociales de la SCI Mélodie, s’était engagé à leur vendre le bien à l’issue de ces six années de location ;

— Tant le contrat de bail que la 'convention de promesse de vente préférentielle’ signée le même jour prévoyaient une clause d’achat préférentielle à leur profit dont il ressortait que la SNC Pelmanh s’engageait unilatéralement à vendre l’appartement précédemment loué dès lors que les locataires manifestaient l’intention d’acquérir, de sorte que la vente était parfaite par la rencontre de volonté sur la chose et sur le prix à réception du courrier du 10 janvier 2008 ;

— En effet ce n’est pas la convention de promesse unilatérale qui vaut vente mais bel et bien la rencontre de l’engagement de vendre contenu dans la promesse unilatérale de vente et de la volonté d’acquérir qu’ils ont exprimé ;

— Les conditions prévues par la convention ne sont pas des conditions déterminantes du consentement de la SNC Pelmanh et en tout état de cause ne sont aucunement présentés comme des conditions suspensives de l’engagement de celle-ci;

— D’ailleurs dans un courrier du 30 octobre 2008 la SNC Pelmanh réaffirmait son engagement de vendre aux locataires des trois SCI de défiscalisation (Mélodie, Harmony et Symphonie) de sorte que c’est avec la plus grande mauvaise foi qu’elle invoque le non-respect de « conditions » pour ne pas tenir son engagement, comme le démontre l’arrêt rendu par la cour d’appel de Nouméa le 23 avril 2012 entre la SNC Pelmanh et M. Z ;

— En tout état de cause, si la vente ne pouvait intervenir au 15 juin 2008 comme le soutiennent les intimées, force est de constater que rien ne s’opposait à ce qu’elle intervienne le 14 novembre 2009, date de rachat par la SNC Pelmanh des parts sociales de la SCI Mélodie ;

— Si par extraordinaire la cour considérait que leur demande ne pouvait être accueillie sur le fondement de la convention, elle y fera droit sur celui du contrat de bail stipulant une clause d’attribution préférentielle en cas de mise en vente de l’appartement par la SCI Mélodie, les associés de celle-ci ayant l’obligation de revendre leurs parts sociales qui devaient être achetées par la SNC Pelmanh à l’issue des six années de location obligatoires ;

— Les deux sociétés avaient le même gérant de sorte que la SNC Pelmanh, gérée par M. B, est devenue l’associée unique de la SCI Mélodie, gérée par M. B, aux termes des six années de location, et la SCI Mélodie, par le biais de l’engagement de son associée unique mais surtout de celui de son gérant commun, avait l’obligation de leur vendre l’appartement, celui-ci n’étant plus à la discrétion du bailleur ;

— Dès lors que la vente était parfaite dès la fin de la période initiale du bail ou, subsidiairement au jour où la SNC Pelmanh a acquis les parts sociales de la SCI Mélodie, ces deux sociétés n’avaient plus la qualité de bailleur le 26 juin 2011, date du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

— En toute hypothèse la clause résolutoire a été mise en oeuvre de mauvaise foi dès lors qu’ils avaient manifesté leur intention de se porter acquéreurs, sollicité que leur soit communiqué le prix de vente de l’appartement actualisé sans lequel ils ne pouvaient obtenir un concours bancaire, ont dû par le biais d’un comité des locataires faire le choix d’un conseil qui a rappelé la SNC Pelmanh à ses obligations le 4 août 2008, celle-ci ne répondant que le 30 octobre 2008 qu’elle n’était pas en mesure de respecter son engagement puisque la date de sortie de l’opération de défiscalisation était prévue le 1^er février 2009 ;

— Eux-mêmes n’ayant pas entendu renoncer à la promesse d’acquisition de leur appartement, les sociétés intimées ont donc choisi une autre solution pour les y contraindre en attendant trois ans sans demander le règlement de loyers, à seule fin de pouvoir se prévaloir de la clause résolutoire prévue au bail et réclamer d’un coup 36 mois de loyer ;

— Si la cour n’infirmait pas le jugement en ce qu’il a résilié le bail du 13 mai 2002, elle retiendrait que la SNC Pelmanh a commis une faute en contractant l’engagement de vendre l’appartement à la fin de la période initiale du bail, soit le 13 mai 2008, alors qu’elle reconnaît aujourd’hui qu’à cette date elle était incapable d’honorer son engagement et ne pouvait vendre les appartements, à l’origine de son préjudice d’un montant au moins égal aux loyers réclamés ;

— La SNC Pelmanh aurait très bien pu vendre les appartements en sa qualité de gérant de la SCI Mélodie sans attendre que les associés métropolitains soient déliés de leur engagement de conserver leurs parts sociales, la clause selon laquelle la SNC Pelmanh s’est engagée à vendre sous la condition d’acquérir les parts de la SCI Mélodie étant purement potestative, donc nulle, car dépendant de la seule volonté de celui qui s’oblige ;

— En tout état de cause la SNC Pelmanh a manifestement fait preuve de mauvaise foi dans l’exécution de son engagement et a attendu d’acheter la totalité des parts des associés des trois SCI, ce qui n’était nullement prévu par la promesse de vente qui leur a été accordée et qu’elle a délibérément décidé de ne pas respecter ;

— En retardant ingénieusement la vente des appartements, les sociétés intimées se sont jouées des locataires qui se sont lassés d’attendre et ont quitté les lieux, ce qui leur a permis de revendre les appartements au prix du marché et non plus aux conditions avantageuses prévues par les conventions de promesse de vente et, de surcroît, de percevoir pendant plusieurs années des loyers supplémentaires ce qui représentait une dépense non prévue pour les locataires qui ont continué à payer leur loyer à perte avant de quitter les lieux;

— Ce faisant elles ont abusé du système de défiscalisation mis en place, la SNC Pelmanh, « garantie vis-à-vis des investisseurs métropolitains du bon déroulement de la réalisation et de la gestion locative des appartements » s’étant assuré que les appartements resteraient bien loués pendant les six années de l’opération de défiscalisation en accordant un engagement de vendre aux locataires, qu’elle savait ne pas pouvoir/vouloir tenir, engagement extrêmement malhonnête dont elle devrait d’autant moins pouvoir tirer avantage que pendant trois ans ils ont été en contact téléphonique avec M. B qui les a assurés que la vente allait intervenir… avant d’envoyer un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Aux termes de leurs « conclusions récapitulatives n°2 et valant appel incident » déposées au greffe de la cour le 7 septembre 2015, écritures auxquelles la cour se réfère pour le détail de l’argumentation et des moyens, la SNC Pelmanh et la SCI Mélodie concluent à la confirmation du jugement entrepris, sauf en ce qu’il les a débouté de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et préjudices financiers et moraux subis et demandent à la cour, statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant de :

condamner les époux A à leur payer 500'000 FCFP de dommages-intérêts pour procédure manifestement abusive ainsi que pour les préjudices financiers et moraux subis ;

'dire qu’ils feront l’objet d’une interdiction de sortie du territoire de la Nouvelle-Calédonie tant qu’ils n’auront pas procédé au paiement de l’intégralité des condamnations de la décision à intervenir’ ;

ordonner qu’à compter de la signification de la décision à intervenir, un état des lieux contradictoire de l’appartement soit effectuée par ministère d’huissier qui dressera un procès-verbal à cette fin et constatera notamment les travaux d’aménagement réalisés ;

en tout état de cause les condamner à payer :

350'000 FCFP au titre des frais irrépétibles à la SNC Pelmanh ;

350'000 FCFP au titre des frais irrépétibles à la SCI ;

aux dépens dont distraction au profit de leur conseil.

Elles font valoir en substance que :

— Les époux A ont signé deux conventions le 13 mai 2002, savoir:

un contrat de bail avec la SCI Mélodie dont les associés étaient alors des investisseurs métropolitains qui avaient l’obligation de rester associés pendant les 6 années de location obligatoire et ensuite celle de revendre leurs parts sociales à la SNC Pelmanh, les actionnaires bénéficiant d’un prêt de la caisse d’épargne (devenue BNC) pour l’achat de leurs parts et la SNC Pelmanh bénéficiant également d’un prêt de la même banque pour l’opération de rachat ;

Une convention de promesse de vente préférentielle avec la SNC Pelmanh, chargée par la caisse d’épargne de racheter l’intégralité des parts des trois SCI qu’elle finançait ;

— Le premier juge a justement indiqué que les deux conventions litigieuses sont indépendantes et que plus précisément la 'convention de promesse de vente préférentielle’ n’est pas un compromis de vente dans la mesure où seule la SNC Pelmanh s’engage unilatéralement « à permettre au C de pouvoir se porter acquéreur de l’appartement à l’issue de six années de location », les bénéficiaires de cette promesse de vente préférentielle ne contractant aucune obligation de s’engager à acheter de sorte qu’il ne peut être sérieusement soutenu que cet acte est un compromis de vente, lequel était au demeurant juridiquement impossible dès le début de la période locative puisqu’à cette date la SNC Pelmanh n’était pas propriétaire du bien dont la vente était projetée mais maître d’ouvrage délégué et garanti vis-à-vis des investisseurs métropolitains du bon déroulement de la réalisation et de la gestion locative des appartements ;

— Le transfert de propriété de l’immeuble au profit de la SNC Pelmanh, à laquelle s’est substitué M. O Y était donc subordonné au rachat par ce dernier de l’intégralité des parts des associés de la SCI Mélodie, propriétaire des appartements de la résidence Mélodie, préalable qui n’a été finalisé par M. Y que le 30 novembre 2009 avec changement d’objet social autorisant dès lors la vente d’appartements par la SCI ;

— Les époux A ont été parfaitement informés, ainsi que tous les autres locataires dans la même situation, des difficultés liées au rachat des parts et M. Y, gérant de la SNC Pelmanh, tout en réitérant les engagements pris, s’en est expliqué par courrier du 30 octobre 2008 précisant que le transfert des parts sociales ne pouvait intervenir au plus tôt que le 1^er février 2009 et ' qu’en tout état de cause la vente ne pourrait intervenir qu’après le transfert des parts aux sociétés contractuellement engagées, aux conditions contractuellement prévues’ ;

— C’est la raison pour laquelle le montage s’est fait par une 'convention de promesse unilatérale de vente’ (nécessairement future à raison de la nécessité du rachat de l’intégralité des parts de la SCI par la SNC Pelmanh) et non pas par un compromis de vente qui aurait entraîné une requalification de l’opération de défiscalisation, l’engagement pris parla SNC Pelmanh étant d’établir, au minimum six ans après la signature du bail et dès lors qu’elle aurait le contrôle de la SCI, une promesse de vente au profit du C ;

— 'Le terme de la condition de rachat ne pouvant être connu avec certitude lors de l’établissement de la promesse de vente à raison des aléas sur les dates de rachat des parts des investisseurs métropolitains, aucune date pour le transfert de propriété n’a pu être stipulée ni dans la promesse ni dans le contrat de bail’ ;

— Les époux A ne sont pas les seuls locataires et bénéficiaires de la promesse de vente concernée par les complications de la défiscalisation mais pour autant les autres candidats à l’acquisition ont continué à payer leurs loyers dans l’attente de la finalisation des rachats et jusqu’au jour du transfert de propriété ;

— Le bien-fondé de leur position a été affirmé dans un jugement du tribunal de première instance confirmée par un arrêt de la cour d’appel de Nouméa du 23 avril 2012, qui rappelle qu’après le rachat de l’intégralité des parts des associés de la SCI, il fallait établir un règlement de copropriété avant de procéder à la mise en vente des appartements, un compromis de vente devenant alors possible ;

— Les époux A ne rapportent pas la preuve qu’ils ont satisfait aux conditions posées par la convention de promesse de vente préférentielle qu’ils ont acceptée, savoir:

la location des lieux sans interruption, l’acquisition du bien immobilier n’étant possible que pour le C dont le bail est en cours : en s’abstenant de payer les loyers pendant trois ans malgré le renouvellement du bail par tacite reconduction d’année en année après la période initiale de six ans et en ne régularisant pas les arriérés (4'633'413 FCFP) dans les 8 jours du commandement de payer visant la clause résolutoire, le bail était résilié de plein droit et aucun transfert de propriété n’était plus dès lors possible juridiquement ;

le paiement régulier et constant des loyers pendant toute la durée précédant la date d’acquisition : les époux A n’ont jamais satisfait à cette obligation car en 2005, 2006 et 2007 tous les loyers ont été payés avec retard, pouvant atteindre 3 (mai et décembre 2007) voir 4 mois (novembre 2007), de sorte que le gérant de la SCI était amené à envoyer une mise en demeure le 3 avril 2007 pour réclamer des loyers de janvier, février et mars 2007, seuls les loyers de janvier à mai 2008 étant payés, plus aucun loyer ne l’étant par la suite ;

la justification du financement de l’acquisition auprès d’un organisme financier, laquelle ne pouvait être acquise à raison du parcours professionnel chaotique de M. A, fait de longues périodes de non emploi ;

la constitution d’un plan épargne ou le dépôt de 1'500'000 FCFP sur un compte épargne, ce dont les époux A n’ont jamais justifiés ;

l’intention de se porter acquéreur au plus tard six mois avant la fin de la période locative de six ans, ce délai expirant le 15 décembre 2007 alors que les époux A produisent une lettre datée du 10 janvier 2008 par laquelle ils auraient manifesté leur intention d’acquérir ;

— Il ne ressort nullement de la convention de promesse de vente que celle-ci devait être réalisée à la fin des six années de location, pour la bonne raison que cela était impossible en pratique, le premier juge relevant à juste titre que les époux A disposaient seulement de la faculté de se porter acquéreur à l’issue de cette période de six ans mais ne réunissaient pas les conditions pour cela, de sorte que les appelants ne sont pas fondés à invoquer l’existence d’un préjudice du fait qu’ils auraient payé à perte des loyers pour une opération irréalisable, d’autant qu’ils occupent les lieux depuis sept ans sans payer de loyer ;

— La cour ne pourra que confirmer le jugement en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité d’occupation à 252'242 FCFP, le contrat de bail prévoyant qu’en cas de maintien dans les lieux après la résiliation ou l’expiration du bail non renouvelé, le preneur devra, de convention expresse, payer une indemnité d’occupation égale à deux mois de loyer outre les pénalités contractuellement prévues ;

— Les demandes reconventionnelles en appel sont justifiées par l’existence de précédents établissant que les époux A sont de mauvais payeurs habituels.

Par ordonnances datées du 16 octobre 2015, l’affaire était clôturée au 5 janvier 2016 et fixée à l’audience du 2016.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 1134 du Code civil, « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi ».

L’article 1135 du même code précise que 'les conventions obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l’équité, l’usage ou la loi donnent à l’obligation d’après sa nature'.

L’article 1582 dudit code énonce que 'la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé’ et l’article 1589 dispose que 'la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix'.

Sur la demande de vente forcée.

D’après les termes du 'bail de locaux à usage d’habitation’ et de la 'convention de promesse de vente préférentielle’ du 13 mai 2002 reproduits supra :

La SCI s’engageait à faire bénéficier le preneur, si l’appartement était mis en vente au terme des six années de location, « d’une clause préférentielle » sous conditions ;

La SNC Pelmanh s’engageait, au terme de cette même période « et en compensation de cette durée locative, à permettre à M. et M^me A de pouvoir se porter acquéreur de l’appartement dont ils auront été locataires pendant six années ».

Si les deux engagements ont nécessairement un lien contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, les époux A ne sont pas pour autant fondés à soutenir qu’après l’envoi de leur courrier du 10 janvier 2008 il y a eu 'la rencontre de l’engagement de vendre contenu dans la promesse unilatérale de vente et de la volonté d’acquérir qu’ils ont exprimé', faute d’ « engagement de vendre » contracté par l’une ou l’autre des sociétés intimées.

Il s’ensuit que, s’il était nécessaire que le C se porte acquéreur du bien loué dans les conditions stipulées à la « convention de promesse de vente préférentielle d’un appartement », cette condition, à la supposer remplie, n’était pas suffisante pour qu’il y ait à cette date consentement des deux parties sur la chose et sur le prix et donc la 'concrétisation d’une vente’ au sens des textes rappelés ci-dessus.

Il y a donc lieu, confirmant en cela le jugement déféré, de rejeter la demande de « vente forcée » fondée exclusivement sur le caractère parfait de la vente du seul fait que les époux A ont expressément manifesté leur intention de se porter acquéreur de l’appartement litigieux ainsi que des places de stationnement.

Précision étant faite que, si elle s’engageait formellement à racheter l’intégralité des parts des associés de la SCI Mélodie à l’issue de la période de location obligatoire et disposait dès le début de l’engagement de la Caisse d’Epargne pour financer ce rachat, la SNC, seule signataire de la « convention de promesse de vente préférentielle d’un appartement », n’était pas propriétaire des biens loués et ne pouvait en conséquence s’engager valablement, lors de la signature du bail, à les vendre 6 ans plus tard, sans qu’il n’y ait de fraude de sa part.

Sur la responsabilité de la SNC

Nonobstant le flou de termes choisis à dessein ('permettre à M. et M^me A de pouvoir se porter acquéreur’ par exemple) l’économie globale des relations contractuelles entre les parties consistait à

permettre à des personnes qui s’engageaient à louer pendant six ans un appartement dans l’immeuble construit par la SCI pour satisfaire aux conditions de l’opération de défiscalisation, à des conditions contraignantes puisqu’ils ne pouvaient donner congé pendant 6 ans sans être redevables en contrepartie d’une 'indemnité de rupture anticipée’ égale à 12 mois de loyer,

d’acquérir le bien occupé à l’issue de cette période de 'location obligatoire', à un prix fixé à l’origine sous réserve d’actualisation en fonction de la variation de l’indice BT 21 du coût de la construction Nouvelle-Calédonie et des frais de rachat des parts de la SCI et de vente.

S’il a été rappelé que la SNC n’avait pas contracté d’ 'engagement de vendre', elle s’était néanmoins formellement engagée à 'permettre’ le bon déroulement de l’opération dans son ensemble.

Sauf à considérer que cet engagement était purement virtuel, il imposait à la SNC de réagir à l’intention des époux A de se porter acquéreur des biens loués, manifestée officiellement par LRAR reçue le 31 janvier 2008, fusse pour la contester.

Or il est constant et non discuté qu’alors, ni la SNC ni la SCI ne se sont manifestées pour contester que les conditions soient remplies, différer les modalités de la vente ou simplement expliquer leur position.

C’est ainsi qu’il faut attendre un acte d’huissier intitulé « Procès-verbal de sommation interpellative avec énonciation de la clause résolutoire » signifié à leur initiative le 29 juin 2011 et l’action en justice engagée en réponse par les époux A le 27 juillet 2011 pour connaître la position des sociétés intimées sur la déclaration d’intention formulée par les locataires plus de trois ans auparavant.

Si par courrier du 30 octobre 2008 la SNC répondait à la mise en demeure formulée le 4 août 2008 par l’avocat de plusieurs locataires de la SCI Armony, force est de constater que d’une part cette réponse n’était pas destinée aux époux A, que d’autre part elle ne répondait pas à leur cas particulier.

Ce manque évident de diligence et de non-respect de l’engagement de 'facilitateur’ qu’elle avait contractée le 13 mai 2002 constitue une faute de la part de la SNC qui a amené les époux A à croire, sans être contredits, qu’ils étaient devenus propriétaires du bien loué puisqu’ils avaient manifesté, à l’issue de six années de location, l’intention de se porter acquéreurs du bien loué.

Cette croyance erronée est constitutive d’un préjudice dès lors que la société intimée leur réclame, 3 ans plus tard, les loyers au paiement duquel ils estimaient qu’ils n’étaient plus tenus puisque seule rester à régulariser la vente aux conditions de prix fixées par la convention initiale.

S’il est constant que la clause relative à la 'durée’ du bail d’habitation prévoit qu’ « à l’expiration de cette durée de six ans, le présent bail se renouvellera tacitement pour une période d’un an et ainsi de suite d’année en année sauf la faculté pour chacune des parties d’y mettre fin » nul ne prétend qu’elle s’oppose à la «convention de promesse de vente préférentielle d’un appartement » signée le même jour, prévoyant la faculté pour les locataires de se porter acquéreur des biens loués à l’issue de la 'location obligatoire’ de six ans et l’engagement de la SNC de le leur 'permettre'.

De sorte que les époux A pouvaient d’autant plus croire de bonne foi que ce renouvellement n’intéressait que ceux qui n’avaient pas manifesté leur intention de se porter acquéreur des biens loués, les autres étant devenus propriétaires, que la SNC a attendu 42 mois pour démentir cette croyance.

Quant à l’argument selon lequel les époux A ne pouvaient en toute hypothèse pas se porter valablement acquéreurs faute de remplir les 'conditions’ prévues par la 'convention de promesse de vente préférentielle', force est de constater là encore que d’une part la SNC a attendu l’action en justice des locataires pour soutenir ce moyen, que d’autre part cette affirmation est contestable dès lors que

rien n’établit que les époux A n’ont pas habité les lieux en « bon père de famille » ;

le décompte produit par l’agence maisons PEL démontre que les loyers ont été payés, depuis l’origine jusqu’en mai 2008 inclus, seul le loyer de juin 2007 apparaissant étonnamment comme 'impayé’ alors que tous les suivants l’ont été, ce qui contredit quelque peu les règles habituelles en matière d’imputation des paiements ;

les époux A établissent qu’à la date du 10 juillet 2008 leur compte bancaire était créditeur de 9'078'865 FCFP, soit une somme nettement supérieure à celle de 1'500'000 FCFP devant être, d’après la convention, placée sur un 'compte d’épargne’ sans autre précision.

Il y a lieu en conséquence de fixer le préjudice des époux A à XXX.

Sur la résiliation du contrat de location.

Pour les mêmes raisons que celles qui précèdent, les époux A sont fondés à soutenir que la SNC n’a pas exécuté de bonne foi le bail et ne peut donc valablement se prévaloir de la clause résolutoire et de ses conséquences.

Il en résulte que, par infirmation du jugement déféré, il y a lieu de rejeter les demandes en constatation de la résiliation du bail et en expulsion, les époux A étant simplement tenu au paiement du loyer contractuellement prévu à hauteur de 121'400 FCFP hors charge, du 1^er juin 2008 au 29 février 2016, soit :

126 220 FCFP x 88 = 11 107 360 FCFP.

Après compensation, la créance des intimées s’établit à 9 107 360 FCFP.

Sur les autres demandes.

Les sociétés intimées ne rapporte pas la preuve, qui leur incombe, que le droit des époux A d’agir en justice a dégénéré en abus et il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts présentés de ce chef.

Elles ne précisent pas non plus le fondement de leur demande 'd’interdiction du territoire pour dette', laquelle ne peut donc qu’être rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu entre les parties par le tribunal de première instance de Nouméa le 29 octobre 2014 en ce qu’il a rejeté les demandes des appelants en 'vente forcée’ et celles des intimées en dommages-intérêts pour résistance abusive;

L’infirme pour le surplus et, statuant à nouveau ;

Dit que la SNC Pelmahn a commis une faute génératrice d’un préjudice de XXX pour les époux A ;

Rejette les demandes des sociétés intimées en constatation de la résiliation du bail, en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation ;

Dit que la dette de loyers des époux A, arrêtée au 29 février 2016, s’élève à 11 107 360 FCFP ;

Après compensation, condamne les époux A à payer aux sociétés intimées la somme de neuf millions cent sept mille trois cent soixante FCFP ( 9 107 360 FCFP), cette somme étant assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2012, date de la demande en justice, à hauteur de 4 628 680 FCFP et à compter de ce jour pour le surplus ;

Rejette la demande en paiement du coût de la sommation visant la clause résolutoire 29 juin 2011 ;

Rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie ;

Condamne les époux A aux dépens d’appel.

Dit que M^e Debruyne, avocate, pourra recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision.

Le Greffier, Le Président,