COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M X

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 24/10/2016

SCP LAVAL – FIRKOWSKI

M^e Y

ARRÊT du : 24 OCTOBRE 2016

N° : – N° RG : 15/04337

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal d’Instance de MONTARGIS en date du 01
Décembre 2015

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS :-

Timbre fiscal dématérialisé N°:
1265 174773600313

Monsieur Z-A B

né le XXX à XXX)

XXX

XXX

représenté par M^e Olivier LAVAL de la SCP LAVAL -
FIRKOWSKI, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et ayant pour avocat M^e ARGAN, avocat plaidant inscrit au barreau de
Vichy

Monsieur C B

né le XXX à XXX)

XXX

XXX

représenté par M^e Olivier LAVAL de la SCP LAVAL -
FIRKOWSKI, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et ayant pour avocat M^e ARGAN, avocat plaidant inscrit au barreau de
Vichy

Madame D B

née le XXX à XXX)

XXX

XXX

représenté par M^e Olivier LAVAL de la SCP LAVAL -
FIRKOWSKI, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et ayant pour avocat M^e ARGAN, avocat plaidant inscrit au barreau de
Vichy

Madame E B épouse F

née le XXX à XXX)

XXX

XXX

représenté par M^e Olivier LAVAL de la SCP LAVAL -
FIRKOWSKI, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et ayant pour avocat M^e ARGAN, avocat plaidant inscrit au barreau de
Vichy

D’UNE PART

INTIMÉE

: – Timbre fiscal dématérialisé
N°: 1265 180230451713

SCI MARCHAIS EN BURLY

pris en la personne de son représentant légal domicilié XXX

XXX

XXX Loire /
France

assisté par M^e Alexis DEVAUCHELLE, avocat postulant au barreau d’ORLEANS, et représenté par M^e TAVERNIER, avocat au barreau de
PARIS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 18 Décembre 2015.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du :
09-05-2016

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, affaire plaidée sans opposition des avocats à l’audience publique du 21 Juin 2016, à 14 heures, devant Monsieur G, Magistrat Rapporteur, par application des articles 786 et 910 alinéa 1 du Code de Procédure
Civile.

Lors du délibéré :

Monsieur Michel Louis BLANC, Président de
Chambre,

·

Madame Fabienne RENAULT-MALIGNAC,
Conseiller.

·

Madame Isabelle DARRET-COURGEON,
Conseiller.

·

Greffier :

M^me Marie-Lyne EL BOUDALI, Greffier lors des débats et du prononcé.

Prononcé le 24 OCTOBRE 2016 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

La SCI de MARCHAIS EN BURLY, créée en 1952, est propriétaire d’un domaine de 330 ha sis à Marchais Creux, sur la commune de DAMPIERRE EN BURLY, comprenant un ensemble immobilier composé d’une maison principale de 800 m² et de ses dépendances ; la
SCI a pour vocation l’administration et l’exploitation du domaine.

Par acte survenu entre 1984'et 1989, les époux
C H
-
H et leurs trois enfants, D, E et
Z DENIER D'

APRIGNY , faisaient l’acquisition de l’intégralité des parts sociales de la SCI DE
MARCHAIS EN BURLY, réparties à concurrence de 963 parts sociales pour Antoinette
GRIMOUX épouse B , à concurrence de 263 parts sociales pour
C B , nommé gérant selon acte du 16 janvier 1989, à concurrence de 92 parts sociales chacune pour D B , E
F ' B et 90 parts sociales pour Z B .

Par acte en date du 29 mars 1995 la SCI DE MARCHAIS EN BURLY donnait en location à
D B et
E F '
B un droit de chasse sur le domaine, d’une durée de trois ans.

Antoinette GRIMOUX et C
B divorçaient suite à une demande déposée le 20 mai 1998.

Selon convention en date du 30 mai 1998, il était accordé la jouissance gratuite de la maison d’habitation, propriété de la SCI DE MARCHAIS EN BURLY à chacun des associés de la société, D et E B ayant des obligations particulières , découlant de leur droit de chasse.

Par avenant du 20 décembre 2004, le nom de Z B était ajouté en tant que preneur du bail de chasse, le bail étant par ailleurs prolongé jusqu’au 10 avril 2015.

Le 13 octobre 2005, Antoinette GRIMOUX était nommée en qualité de gérante de la SCI DE
MARCHAIS EN BURLY en lieu et place de C B .

Par courrier du 23 février 2015, Antoinette GRIMOUX proposait aux consorts B'
B de leur céder ses 963 parts moyennant un prix de 2 millions d’euros ; le 13 avril 2015, elle cédait l’intégralité de ses parts sociales détenues au sein de la SCI DE
MARCHAIS EN BURLY à la SCAF TERRES ET BOIS, et remettait sa démission de ses fonctions de gérant prenant effet à l’issue de l’assemblée générale des associés appelée à constater ladite démission.

Par acte en date du 17 avril 2015, Antoinette GRIMOUX convoquait l’ensemble des associés à trois assemblées générales fixées pour le 5 mai 2015 ayant pour ordre du jour :

' la constatation de la démission du gérant et nomination de nouveaux cogérants en la personne de Benjamin TRANCHANT, Romain TRANCHANT et Georges
TRANCHANT,

' l’approbation des comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2014,

' la modification des statuts corrélativement à la cession de parts sociales intervenue le 13 avril 2015.

Par acte d’ huissier du 17 avril 2015, Antoinette GRIMOUX mettait en demeure les consorts
B de libérer les lieux dont la
SCI DE MARCHAIS EN BURLY est propriétaire, et de leur restituer les clés.

Par acte en date du 30 avril 2015, les consorts B saisissaient en référé le président du Tribunal de grande Instance de MONTARGIS aux fins d’obtenir la nullité de la cession du 13 avril 2005, ainsi que la nullité des délibérations adoptées par la majorité des associés de la SCI DE MARCHAIS EN BURLY le 5 mai 2015 ; par une ordonnance en date du 9 juillet 2015, ce magistrat déboutait les consorts
B de l’intégralité de leurs demandes, et renvoyait l’affaire à l’audience du 8 octobre 2015.

Par acte en date du 11 juin 2015, la SCI DE MARCHAIS EN
BURLY faisait assigner
C B ,
D B ,
E BBB et Z B aux fins de voir, sur le fondement des articles 1134, 1713 et 1875 et suivants du Code civil, ordonner leur expulsion, leur condamnation à payer solidairement une indemnité d’occupation d’un montant de 36,28 par jour, ainsi que leur condamnation à restituer les clés de la maison principale et des dépendances sous astreinte de 500 par jour de retard.

Par un jugement en date du 1^er décembre 2015, le tribunal d’instance de MONTARGIS rejetait l’exception d’incompétence soulevée par les consorts B , et disait n’y avoir lieu à sursis à statuer.

Il constatait la révocation régulière par courrier en date du 5 juillet 2010 de la Convention de jouissance gratuite accordée par la SCI DE MARCHAIS EN BURLY à ses associés le 30 mai 1998, constatait que les consorts B occupent sans droit ni titre la propriété sise à Marchais Creux appartenant à la SCI DE MARCHAIS EN BURLY , ordonnait leur départ et celui de tous occupants de leur chef de ladite propriété dans le délai d’un mois suivant la signification et disait qu’à défaut ils pourront être expulsés, mettant à leur charge une indemnité journalière de 36,28 à titre d’indemnité d’occupation, et condamnait les consorts B à payer à la SCI DE MARCHAIS EN
BURLY la somme de 500 au titre de l’ Article 700 du Code de
Procédure civile, déboutant la SCI DE MARCHAIS EN BURLY de ses demandes de condamnation sous astreinte et de sa demande de paiement au titre des frais.

Par une déclaration en date du 18 décembre 2015,
Z ' A
B , C B ,
D B et
E
F 'B interjetaient appel de ce jugement.

Par leurs dernières conclusions en date du 23 mai 2016, les appelants demandent à la Cour d’infirmer intégralement cette décision, de déclarer l’incompétence du tribunal d’instance de
MONTARGIS au profit du tribunal de grande instance de MONTARGIS et, en conséquence, d’inviter la SCI DE MARCHAIS EN BURLY à mieux se pourvoir devant cette juridiction.

À titre subsidiaire, ils demandent à la cour de surseoir à statuer et de suspendre la présente instance jusqu’à la décision définitive sur la procédure pendante devant le tribunal de grande instance de MONTARGIS entre eux-mêmes, la SCI DE MARCHAIS EN
BURLY ,
Antoinette GRIMOUX et la SCAF DES TERRES ET
BOIS.

À titre très subsidiaire, ils demandent à la cour de constater qu’ils ont, pour une durée illimitée et tant qu’ils ont cette qualité d’associés, la libre et pleine jouissance des biens immobiliers appartenant à la société, et notamment de la grande maison d’habitation.

À titre encore plus subsidiaire, ils demandent à la cour de constater qu’ils sont au moins bénéficiaires d’un bail non résilié et ayant pour objet la grande maison d’habitation.

En conséquence, ils concluent au débouté de la SCI DE MARCHAIS EN BURLY de la totalité de ses demandes.

Les consorts B sollicitent l’allocation de la somme de 5000 au titre de l’ Article 700 du Code de Procédure civile.

Par ses dernières conclusions en date du 9 mai 2016, la
SCI DE MARCHAIS EN
BURLYdemande à la cour de confirmer jugement entrepris en ce qu’il a retenu la compétence du tribunal d’instance de MONTARGIS et de dire n’y avoir lieu à sursis à

statuer.

Sur le fond, elle demande la confirmation du jugement dont appel , mais son infirmation en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes de condamnation sous astreinte et de sa demande en paiement au titre des frais de signification des mises en demeure.

Elle demande à la cour de débouter ses adversaires de l’ensemble de leurs demandes, d’ordonner leur expulsion et leur interdiction d’occuper sans droit ni titre, sous astreinte de 500 par jour de retard ou par infraction constatée le bien litigieux, de les condamner au versement d’une indemnité journalière d’occupation d’un montant de 36,28 outre le versement d’une indemnité mensuelle de 150 correspondant aux prélèvements EDF, de les condamner à lui rembourser toutes les charges exposées du fait de l’occupation de la propriété et sur présentation des documents justificatifs, de condamner les consorts BBB à lui payer la somme de 13'014,85 de dommages-intérêts et la somme d’un euro symbolique pour l’indemnisation de son préjudice moral.

Elle sollicite la condamnation des consorts B à lui remettre les clés donnant accès à la propriété sous astreinte de 500 par jour de retard , et demande le paiement de la somme de 338,63 au titre des frais de signification des mises en demeure d’avoir à libérer les lieux qu’elle leur a notifiées le 17 avril 2015, et de la somme de 3000 au titre de l’ Article 700 du Code de Procédure civile.

L’ordonnance de clôture était rendue le 9 juin 2016 par le Conseiller de la mise en état.

SUR QUOI :

Sur la compétence :

Attendu que les appelants considèrent que le contrat ayant pour objet la mise à disposition gratuite d’un bien immobilier doit s’analyser comme étant un prêt à usage, et non pas comme un louage ;

Qu’ils prétendent que le tribunal d’instance a omis de considérer qu’il s’agissait d’un contrat de commodat, échappant à sa compétence ;

Qu’ils invoquent en outre une clause attributive de compétence mentionnée à l’article 26 des statuts de la SCI, qui prévoit que « toutes contestations qui peuvent s’élever entre associés ou entre la société et les associés relativement aux affaires sociales pendant le cours de la société ou de sa liquidation, seront soumises à la juridiction du tribunal de grande instance du siège social » ;

Attendu que l’article R231 ' 38 du code de l’organisation judiciaire dispose notamment que le tribunal d’instance connaît des actions dont un contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet , la cause ou l’occasion, opérant une distinction entre contrat de louage d’immeubles d’une part et tout autre contrat d’autre part, sans préciser que ce dernier type de contrat oblige nécessairement le bénéficiaire de l’occupation au paiement d’une contrepartie ;

Attendu que l’application de la clause attributive de compétence supposerait que le litige soit relatif « aux affaires sociales », ce qui est le cas en particulier s’agissant du litige actuellement en cours devant le tribunal de grande instance de
MONTARGIS relativement à la demande d’annulation d’une cession de parts sociales, mais non d’une demande d’expulsion d’un occupant fut-il membre de la SCI ;

Qu’ au surplus la compétence du tribunal d’instance est exclusive, de sorte qu’il ne peut être dérogé aux règles prévues par le code de l’organisation judiciaire en un tel domaine ;

Attendu que c’est à bon droit que le tribunal d’instance a prononcé comme il l’a fait sur la compétence ;

Attendu par ailleurs que les conditions requises par l’article 79 du code de procédure civile sont remplies, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formée par les appelants de « renvoyer leur adversaire à mieux se pourvoir devant le tribunal de grande instance de
MONTARGIS » ;

Sur la demande de sursis à statuer :

Attendu que le premier juge a constaté que l’affaire pendante au fond devant le tribunal de grande instance de MONTARGIS concerne la validité de la cession des parts sociales, et que la décision rendue par le tribunal d’instance n’a aucune conséquence sur l’affaire en cours , puisque le litige dont il s’agit en l’occurrence concerne uniquement la convention d’occupation à titre gratuit établie le 30 mai 1998 et l’expulsion des consorts BBB, sans que leur qualité d’associés puisse être remise en cause au moment de ses actes;

Attendu que la partie intimée invoque l’irrecevabilité de la demande de sursis à statuer au motif qu’elle n’aurait pas été formulée avant toute défense au fond ou fin de non recevoir ;

Attendu que la SCI DE MARCHAIS EN BURLY n’avait pas invoqué cette irrecevabilité devant le premier juge qui a donc examiné la demande avant de la rejeter ;

Attendue que quelque soit la composition de la SCI , elle n’en demeurera pas moins titulaire des droits réels sur les immeubles litigieux, droits qui demeureront inchangés quelle que soit la décision du tribunal de grande instance de MONTARGIS sur la validité de la cession intervenue entre Antoinette GRIMOUX et la SCAF DES TERRES ET BOIS ;

Attendu qu’il y a lieu de confirmer la décision de la juridiction du premier degré en ce qu’elle a rejeté la demande de sursis à statuer ;

Sur la demande d’expulsion :

Attendu que les appelants estiment avoir pour une durée illimitée, la libre et pleine jouissance des biens immobiliers appartenant à la société intimée, et notamment de la grande maison d’habitation ;

Qu’ils prétendent à titre principal qu’il s’agit d’un prêt à usage exclusivement en vertu de leur qualité d’associés de la SCI , tirant argument de ce que la gérante indique dans toutes ses déclarations fiscales que chaque associé bénéficie « de la jouissance gratuite de tout ou partie des immeubles de la société », et de ce qu’elle aurait confirmé dans une lettre du 3 mai 2002 qu’ils peuvent « jouir sans partage de la maison » ;

Que ni cette déclaration, destinée à exposer la situation présente de la société aux services fiscaux en vue de leur permettre de calculer l’impôt y afférent, ni cette lettre ne sont de nature à établir que le prêt allégué serait perpétuel et illimité dans sa durée , sans que le propriétaire puisse jamais demander à reprendre son bien ;

Attendu que la partie intimée prétend quant à elle que le droit de jouissance à titre gratuit a été révoqué par courrier du 5 juillet 2010, de telle sorte que le courrier du 3 mai 2002, qui est

antérieur à celui du 5 juillet 2010,est insusceptible d’en annuler les effets, ajoutant qu’Antoinette GRIMOUX ne peut être présumée avoir renoncé à son droit, puisqu’elle leur aurait adressé en vain des mises en demeure à l’effet de recouvrer la jouissance du bien ;

Qu’elle rapporte la preuve de cette dernière affirmation en versant à la procédure les pièces 14 à 17 constituées par des actes de signification établis par Maître I, huissier de justice à BELLERIVE SUR ALLIER ;

Attendu que la convention de mise à disposition du 30 mai 1998, quelle que soit la qualification que les appelants entendent lui conférer, ne précise aucune durée, aucune condition de maintien de la qualité d’associés et, s’agissant d’une convention à durée indéterminée, se trouve être résiliable unilatéralement à tout moment ;

Attendu qu’il ne peut être considéré qu’un bail serait actuellement toujours en cours et qu’aucune expulsion ne pourrait être ordonnée ;

Attendu que à titre subsidiaire, si la convention litigieuse s’analysait non pas en un contrat de commodat , mais en un contrat de bail, les appelants invoquent un droit de préemption prévu par l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ;

Attendu que c’est à bon droit que le tribunal a prononcé comme il l’a fait, en considérant que, ne s’agissant pas de la résidence principale, les appelants ne peuvent invoquer un bail d’habitation au sens de la loi du 6 juillet 1989 et en disant que le droit de préemption dont ils se prévalent ne trouve aucun fondement juridique , et qu’il n’est nullement justifié dès lors qu’il a été mis fin à tout droit de jouissance par le courrier du 5 juillet 2010 de sorte que la
SCI a régulièrement révoqué la convention de mise à disposition ;

Attendu qu’il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné l’expulsion des consorts B et en ce qu’il les a condamnés au paiement d’une indemnité journalière d’occupation destinée à l’indemniser du préjudice subi du fait de la possibilité de louer ;

Sur l’appel incident de la SCI MARCHAIS EN BURLY :

Attendu qu’il est exact, ainsi que l’a dit le premier juge, que la condamnation à une indemnité d’occupation rend inutile la condamnation sous astreinte à la restitution des clés ;

Attendu cependant que si aucun texte n’imposait à la
SCI DE MARCHAIS EN BURLY de procéder par voie de mise en demeure, il n’en reste pas moins que ces actes sont révélés indispensables, puisque les appelants ont contesté la réalité de la persistance de leur adversaire dans sa volonté de mettre fin à l’occupation ;

Qu’il y a lieu de lui allouer à ce titre la somme de 338,63 ;

Attendu que la partie intimée conteste la recevabilité de la demande formée par son adversaire afin de se voir allouer la somme de 13'014,80 à titre de remboursement des sommes dont elle déclare avoir du s’acquitter du fait de l’occupation sans droit ni titre de la maison , et la somme mensuelle de 150, estimant qu’il s’agit la de demandes nouvelles ;

Que l’article 566 du code de procédure civile permet cependant à une partie d’ajouter aux demandes soumises au premier juge toutes les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence le complément ;

Qu’il n’est pas contestable que le paiement des frais divers et des frais d’électricité constituent

l’accessoire des demandes soumises au tribunal d’instance de
MONTARGIS ;

Que la réalité des dépenses ainsi faites est établie par la production des pièces 32 à 40 consistant en diverses factures et relevés de taxe d’habitation et de taxes foncières ;

Qu’il y a lieu de faire droit à ces prétentions et de condamner la partie appelante à rembourser à la SCI DE MARCHAIS EN BURLY les charges qui lui sont causées par l’occupation de la propriété ;

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI DE MARCHAIS EN BURLY l’intégralité des sommes que cette partie a dû exposer du fait de la présente procédure ; qu’il échet de faire application de l’article 700 du Code de
Procédure civile et de lui allouer à ce titre la somme de 2000 ;

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, contradictoirement, et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté la SCI DE MARCHAIS EN
BURLY de sa demande en paiement au titre des frais de signification des mises en demeure,

Statuant à nouveau sur le point infirmé,

Condamne in solidum D
B , E
B épouse F, Z A B et C BBB à payer à la SCI DE MARCHAIS EN
BURLY la somme de 338,63 au titre des frais de signification en date du 17 avril 2015 des mises en demeure de libérer les lieux,

Y ajoutant,

Condamne in solidum D
B, E
B épouse F , Z A B et C BBB à payer à la SCI DE MARCHAIS EN
BURLY la somme mensuelle de 150 correspondant aux prélèvements EDF et la somme de 13'014,80 en remboursement des frais exposés, ainsi que, sur justificatifs de sa part, toutes charges exposées par cette société du fait de l’occupation de sa propriété,

Condamne D B , E B épouse
F , Bernard A B et C B à payer à la SCI DE MARCHAIS EN BURLY la somme de 2000 en application de l’ Article 700 du Code de Procédure civile,

Condamne D, E, Bernard A et
C aux dépens.

Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC,
Président de Chambre et Madame Marie-Lyne EL BOUDALI , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT