COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 04/07/2016

SCP PONTRUCHE – MONANY

M^e LICOINE

SCP SACAZE-GONTIER

ARRÊT du : 04 JUILLET 2016

N° : – N° RG : 15/00638

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance d’ORLEANS en date du 14 Janvier 2015

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 151894360954

Madame O L épouse I

née le XXX à XXX

Décédée le 01 mars 2016

XXX

XXX

représentée par M^e Nadine PONTRUCHE de la SCP PONTRUCHE – MONANY, avocat au barreau d’ORLEANS

Madame H I épouse M ès qualités d’héritière de O L épouse I

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentée par M^e Nadine PONTRUCHE de la SCP PONTRUCHE – MONANY, avocat au barreau d’ORLEANS

Madame N I épouse J ès qualités d’héritière de O L épouse I

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentée par M^e Nadine PONTRUCHE de la SCP PONTRUCHE – MONANY, avocat au barreau d’ORLEANS

Monsieur AH I ès qualités d’héritier de O L épouse I

né le XXX à XXX

XXX

XXX

représenté par M^e Nadine PONTRUCHE de la SCP PONTRUCHE – MONANY, avocat au barreau d’ORLEANS

Madame E I épouse X ès qualités d’héritière de O L épouse I

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentée par M^e Nadine PONTRUCHE de la SCP PONTRUCHE – MONANY, avocat au barreau d’ORLEANS

Monsieur U I ès qualités d’héritier de O L épouse I

né le XXX à XXX

XXX

XXX

représenté par M^e Nadine PONTRUCHE de la SCP PONTRUCHE – MONANY, avocat au barreau d’ORLEANS

Monsieur AN I ès qualités d’héritier de O L épouse I

né le XXX à XXX

XXX

XXX

représenté par M^e Nadine PONTRUCHE de la SCP PONTRUCHE – MONANY, avocat au barreau d’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMÉS : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 152663540496 et 1265152099508970

Monsieur Y C

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Ayant pour avocat la SCP SACAZE-GONTIER, avocat postulant au barreau d’Orléans et la SCP PRIOUX-SLADEK, avocat plaidant au barreau de Saumur

Monsieur AD C

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Ayant pour avocat la SCP SACAZE-GONTIER, avocat postulant au barreau d’Orléans et la SCP PRIOUX-SLADEK, avocat plaidant au barreau de Saumur

Maître W F

XXX

XXX

représenté par M^e Y michel LICOINE, avocat au barreau d’ORLEANS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 14 Février 2015.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 18-04-2016

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, affaire plaidée sans opposition des avocats à l’audience publique du 19 Avril 2016, à 14 heures, devant Madame Isabelle DARRET-COURGEON, magistrat rapporteur, par application des articles 786 et 910 alinéa 1 du Code de Procédure Civile.

Lors du délibéré :

Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre,

Madame Fabienne RENAULT-MALIGNAC, Conseiller.

Madame Isabelle DARRET-COURGEON, Conseiller, Rapporteur, qui en a rendu compte à la collégialité,

Greffier :

M^me Marie-Lyne EL BOUDALI, Greffier lors des débats et du prononcé.

Prononcé le 04 JUILLET 2016 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Exposé du litige :

Selon acte authentique reçu le 14 octobre 2002 par Maître W F, associé de la SCP BRUNET DEBON F, notaire à Jargeau, Monsieur AJ L a vendu à Messieurs Y et AD C, moyennant le prix de 18.300 euros, une parcelle de terre cadastrée section XXX pour 53 ares et 12 centiares.

L’acquisition de cette parcelle, contiguë à celles qui appartenaient déjà à Messieurs C, a permis à ces derniers de lotir leur terrain et de le revendre en terrain à construire.

Le 23 octobre 2008, AJ L a été placé sous sauvegarde de justice, mesure transformée par jugement en date du 29 juin 2009 en curatelle renforcée, et Monsieur U I, neveu du majeur protégé, a été désigné curateur.

AJ L est décédé le XXX, laissant pour lui succéder sa soeur O, épouse I, qui, le XXX, a assigné Y et AD C devant le tribunal de grande instance d’Orléans en sollicitant l’annulation de la vente intervenue le 14 octobre 2002 au motif principal de son vil prix et subsidiaire de l’insanité d’esprit de son frère. En substitution d’une condamnation à restituer le terrain rendue impossible par l’opération de lotissement et la revente des lots, elle a sollicité paiement d’une somme de 24.196 euros devant être répartie par moitié entre les acquéreurs.

Y et AD C se sont opposés à ces demandes en excipant à titre principal de la prescription de l’action engagée par la demanderesse et à titre subsidiaire de son absence de fondement et ont appelé en la cause Maître F en sollicitant sa condamnation, en cas d’annulation de la vente, à leur verser des dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices moral et financier.

Par jugement en date du 14 janvier 2015, le tribunal a jugé 'prescrite l’action intentée par Madame L le XXX", débouté les consorts C de leur demande formée contre le notaire et condamné la demanderesse à verser à chacun des défendeurs une indemnité de procédure de 500 euros ainsi qu’à supporter les dépens.

Madame L, qui a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 14 février 2015, est décédée le premier mars 2016 et l’action a été reprise par ses enfants, héritiers chacun pour 1/6^e : H épouse M ; N, épouse J ; E, épouse X, AH, U et AN I (les consorts I).

Les dernières écritures des parties, prises en compte par la cour au titre de l’article 954 du code de procédure civile, ont été déposées :

— le 4 avril 2016 par les appelants

— le 5 mai 2016 par Y et AD C

— le 11 avril 2016 par Maître F.

Les consorts I, qui concluent à l’infirmation du jugement entrepris, demandent à la cour de déclarer recevable et non prescrite leur demande tendant au prononcé de la nullité de la vente, de constater que celle-ci s’est faite à vil prix et de condamner d’une part AD C, d’autre part Y C à leur verser 12.098 euros avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2012. Ils réclament en outre condamnation 'conjointe et solidaire’ des consorts C à leur verser une indemnité de procédure ainsi qu’à supporter les dépens comprenant le coût de l’expertise amiable réalisée par Monsieur G.

Ils font valoir que leur oncle, simple d’esprit, n’a jamais travaillé et était enclin à la prodigalité ; que ce n’est qu’après son décès qu’ils ont connu l’existence de la vente litigieuse ; qu’ils ont fait évaluer par Monsieur G, expert immobilier, le terrain vendu en 2002 et qu’il est apparu que la vente aurait dû être conclue moyennant un prix minimum au mètre carré de 6 euros et maximum de 10 euros alors qu’elle a été conclue pour 3,45 euros le mètre carré

Ils soutiennent que la sanction de la vente à vil prix est la nullité absolue du contrat ; que si la chambre civile de la Cour de cassation estime aujourd’hui que la nullité encourue en cas de prix dérisoire n’est qu’une nullité relative, la chambre commerciale maintient qu’il s’agit d’une nullité absolue ; qu’il n’ existe pas d’arrêt de la chambre mixte ayant tranché cette question, ce qui doit conduire la cour à retenir la solution la plus favorable à la victime et à juger que la nullité encourue étant absolue, le délai de prescription initialement applicable est de trente ans. Ils prétendent que, même si la cour devait retenir un délai de prescription décennal, ce délai n’était pas expiré le XXX. Ils soulignent par ailleurs que, si le tribunal a déclaré prescrite l’action engagée, il n’a cependant pas statué sur leur argumentation d’une suspension du délai quinquennal de prescription s’appliquant à leur demande fondée sur l’insanité d’esprit de AJ L en raison de l’impossibilité pour le vendeur d’exercer une telle action. Ils prétendent apporter la démonstration de l’insanité d’esprit de Monsieur L à la date de la transaction en indiquant qu’elle est démontrée tant par la déficience de ses capacités intellectuelles que par les conditions particulièrement défavorables dans lesquelles il a contracté.

Y et AD C concluent à titre principal à la confirmation de la décision critiquée et, à titre subsidiaire, au rejet des demandes formées à leur encontre et à la condamnation de l’appelante à verser 3.000 euros à chacun d’eux en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. A titre encore plus subsidiaire et si la vente était annulée, ils réclament condamnation du notaire à les garantir du paiement des intérêts qu’ils seraient appelés à verser aux appelants ainsi qu’à payer à chacun d’eux 2.500 euros en réparation de leur préjudice matériel et financier, 10.000 euros en réparation de leur préjudice moral et 3.000 euros au titre des frais de procédure.

Ils affirment que l’action en nullité pour vil prix, initialement soumise à un délai de prescription de 10 ans, se prescrit par cinq ans depuis la réforme de la prescription intervenue le 17 juin 2008 et que la prescription était donc acquise le 17 juin 2012 avant la délivrance de l’assignation intervenue le XXX. Ils soutiennent que le prix n’était nullement dérisoire et que les liens de famille les unissant au vendeur 'permettent de penser que ce dernier n’a pas eu envie de tirer réellement profit de cette transaction'. Ils précisent qu’ils ont fait réaliser d’importants travaux de viabilisation pour lotir leurs parcelles et que l’expertise non contradictoire produite par les appelants pour démontrer le caractère dérisoire du prix n’est pas probante comme n’opérant aucun rapprochement avec des transactions intervenues dans la commune de Sandillon. Ils précisent que AJ L 'n’était pas débile', a travaillé et géré ses affaires pendant de nombreuses années et prétendent que, si son état s’est détérioré à compter de l’année 2008, il lui permettait auparavant de décider seul de ses engagements. Si la cour jugeait que tel n’était pas le cas, ils font valoir qu’il appartenait au notaire de vérifier la capacité du vendeur et le sérieux du prix.

Maître F conclut à titre principal à la confirmation du jugement déféré et, à titre subsidiaire, au rejet de la demande en annulation de la vente et de celles formées à son encontre. En tout état de cause, il réclame condamnation de tous succombants à lui verser une indemnité de procédure de 3.000 euros ainsi qu’à supporter les dépens dont distraction au profit de Maître LICOINE.

Il souligne qu’aucune action en rescision pour lésion n’a été intentée et fait valoir que l’action en nullité pour vil prix est soumise à la prescription quinquennale et non à la prescription décennale ou trentenaire ; que AJ L n’a été placé sous mesure de protection qu’une fois cette prescription acquise et qu’aucune pièce ne démontre l’insanité d’esprit du vendeur en 2002. Il prétend à titre subsidiaire que le terrain vendu était situé en zone inondable et, non constructible, n’a été intégré dans le lotissement que pour être aménagé en zone de rétention et espace vert, ce qui prive de pertinence l’étude de Monsieur G sur sa valeur.

Si la cour prononçait la nullité de l’acte de vente, il souligne que les dommages et intérêts qui pourraient alors être mis à la charge des acquéreurs correspondraient au complément de prix que ces derniers auraient dû verser si le terrain avait été vendu à sa juste valeur, et que les consorts C ne peuvent donc réclamer sa condamnation à leur rembourser une telle somme qu’ils auraient en tout état de cause dû débourser ni les intérêts assortissant ce remboursement puisqu’ils ne seraient que l’accessoire du prix. Il affirme que Y et AD C, cousins de AJ L, connaissaient ce dernier mieux que lui et ne pourraient donc se prévaloir d’un préjudice moral résultant d’un défaut de vigilance de sa part.

CELA ETANT EXPOSE, LA COUR :

Attendu que les appelants réclament la constatation de la nullité de la vente à titre principal pour vileté du prix et à titre subsidiaire pour défaut de consentement donné par le vendeur en raison de son insanité d’esprit ; qu’ils soutiennent que la première de ces actions se prescrivait par trente ans avant l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2008 modifiant la prescription tandis que le délai de prescription quinquennale applicable à la seconde a été suspendu en raison de l’impossibilité d’agir dans laquelle s’est trouvé leur auteur, AJ L ;

— Sur la demande en nullité fondée sur la vileté du prix :

Attendu qu’il est constant qu’une action en vileté du prix peut être exercée indépendamment d’une action en rescision pour lésion (Cass 3^e civ. 18 juillet 2001 n° 99-17.496) ;

Que, se référant aux dispositions de l’article 1591 du code civil aux termes desquelles le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties, une jurisprudence aujourd’hui certaine retient que, si le prix n’est pas sérieux, il n’existe en réalité pas de prix et l’acte de cession doit être annulé ;

Attendu qu’après avoir retenu que la vente conclue pour un prix dérisoire entraînait la nullité absolue de l’acte, la chambre civile de Cour de cassation juge depuis 2011 qu’une telle vente est sanctionnée par une nullité relative (Cf notamment : Cass. 3^e civ. 21 septembre 2011 n° 10-21.900 ; Cass 3^e civ. 2XXX n° 11-21.980 ; Cass 3^e civ. 11 février 2014 n° 12-25.756) ;

Que les appelants soutiennent cependant que la cour ne pourrait faire application de cette jurisprudence au motif qu’elle n’est pas arrêtée, puisque contraire à celle de la chambre commerciale de la Cour de cassation, et qu’il est nécessaire d’attendre un arrêt de la chambre mixte pour retenir l’existence d’une nullité relative, les dispositions plus favorables de la nullité absolue devant être appliquées par la cour au créancier de l’obligation ;

Que cette argumentation ne peut cependant qu’être écartée puisqu’il résulte d’un arrêt de la chambre commerciale de la Cour de cassation en date du 22 mars 2016 (Cass com n° 14-14218) qui, s’il n’a pas été cité par les parties, est intervenu avant le prononcé de l’ordonnance de clôture ce qui leur permettait de le connaître, que la sanction du vil prix est une nullité relative, la chambre commerciale retenant désormais, comme la chambre civile, que le régime de nullité applicable n’est pas déterminé en fonction de l’existence ou de l’absence d’un élément essentiel du contrat au jour de sa formation mais au regard de la nature de l’intérêt privé ou général protégé par la règle transgressée ;

Que cette jurisprudence aujourd’hui concordante ne rend plus nécessaire la saisine de la chambre mixte de la Cour de cassation et qu’il sera retenu que la prescription applicable à la vente conclue à vil prix est bien une nullité relative ;

Attendu que les appelants, qui soutiennent qu’en ce cas, le délai de prescription applicable serait de 10 ans, ne visent aucun texte à l’appui de cette argumentation ;

Que le délai de prescription décennal prévu antérieurement à la loi du 17 juin 2008, entrée en vigueur le 19 juin 2008, ne concernait que les prescriptions acquisitives abrégées en matière immobilière et les actions en responsabilité civile extra contractuelle ;

Qu’ainsi que le fait à bon droit valoir le notaire, le délai de prescription applicable au litige est prévu par l’article 1304 du code civil dont les dispositions, demeurées inchangées depuis le 3 janvier 1968, prévoient que, dans tous les cas où l’action en nullité ou en rescision d’une convention n’est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans ;

Que le délai de prescription, qui a commencé à courir le 15 octobre 2002, puisque ne peut être compté le jour commençant à le faire courir, a en conséquence expiré le 15 octobre 2007 et qu’est prescrite l’action engagée le XXX sur le fondement d’une vileté du prix ;

— Sur la demande en nullité fondée sur l’insanité d’esprit :

Attendu que les appelants, qui soulignent que le tribunal n’a pas statué sur l’argumentation présentée par Madame L d’une suspension du point de départ de la prescription de l’action engagée sur ce fondement, font valoir que les articles 414-1 et suivant du code civil précisent qu’il faut être sain d’esprit pour faire un acte valable ; que, de son vivant, l’action en nullité n’appartient qu’à l’intéressé mais, qu’après sa mort, elle peut être exercée par ses héritiers ;

Qu’ils affirment que le délai de 5 ans par lequel se prescrit cette action a été suspendu en raison de l’impossibilité dans laquelle s’est trouvé leur auteur d’engager une action puisque, victime d’un trouble mental, il n’était pas lui-même en mesure de prendre en charge ses propres intérêts ; qu’ils soulignent qu’une mesure de protection a été ouverte le 29 juin 2009 de sorte que le délai de prescription de 5 ans n’a commencé à courir qu’à compter de cette date, le curateur pouvant alors agir ;

Qu’ils prétendent qu’en tout état de cause, l’action en nullité ouverte aux héritiers ne peut être introduite qu’à compter du décès du disposant et que le délai de prescription de leur propre action n’a commencé à courir qu’à compter du XXX ;

Qu’ils soutiennent enfin que 'nul ne conteste’ que la demande sur le fondement de l’insanité d’esprit n’est pas prescrite ;

Mais attendu que cette dernière affirmation est erronée puisque, si les consorts C ne contestent pas la recevabilité de cette demande, Maître F a toujours soutenu que la preuve n’était pas rapportée que AJ L se trouvait dans un état d’incapacité de nature à suspendre le cours de la prescription ;

Que pour établir une telle incapacité, les appelants qui affirment que AJ L était une personne fragile en état de faiblesse, produisent :

— le certificat médical établi le 17 septembre 2008 par le docteur AP-AQ, gériatre, qui indique que l’examen clinique de AJ L pratiqué à cette date a mis en évidence une conservation des fonctions supérieures avec un faible niveau intellectuel ; que ce médecin a précisé dans ce document que Monsieur L pouvait comprendre le sens de son audition par le juge des tutelles et avait été prévenu d’une démarche pour solliciter une mesure de protection qu’il acceptait ;

— la déclaration aux fins de sauvegarde de justice effectuée le 7 octobre 2008 par le docteur Z qui indique qu’âgé de 78 ans, Monsieur L présentait un syndrome de prédémence (atrophie cérébrale et Alzheimer) le rendant incapable de gérer seul ses affaires personnelles ;

— l’attestation établie le 6 octobre 2010 par le docteur A qui précise que Monsieur L présentait une déficience mentale congénitale à type de débilité légère qui s’est progressivement aggravée avec l’avancée en âge ; qu’après le décès de ses parents il a vécu seul dans la maison familiale ; qu’après des années de stabilisation de son état et de relative indépendance, 'progressivement ces dernières années est apparue une dégradation aboutissant à une dépendance totale’ et qu’il 'est alors devenu incapable de gérer correctement son patrimoine';

— deux attestations émanant de Messieurs B et D qui témoignent dans les mêmes termes que AJ L 'était simple d’esprit qui était facile à manipuler par des personnes mal intentionnées’ ainsi qu’une attestation de Monsieur K qui indique quant à lui que AJ L n’avait pas 'assimilé complètement le différentiel de valeur entre l’euro et les francs’ ;

Attendu cependant que le certificat du docteur AP-AQ ne permet aucunement de démontrer que Monsieur L était dans l’incapacité d’agir entre le 15 octobre 2002 et le 15 octobre 2007 mais établit au contraire que, malgré un faible niveau intellectuel, il comprenait encore correctement, en septembre 2008, le sens de l’intervention du juge des tutelles ; que cet entendement est d’ailleurs confirmé par l’ouverture d’une mesure de curatelle renforcée qui nécessite que la personne protégée soit en mesure de comprendre les actes la concernant et de les approuver ;

Que le docteur Z mentionne une 'prédémence’ constatée en octobre 2008 et non une démence installée, ce qui ne permet pas de retenir que l’état de Monsieur L était déjà dégradé avant le 15 octobre 2007, date d’expiration du délai de prescription ;

Que l’indication par le docteur A de ce que l’état intellectuel de AJ L était progressivement dégradé 'ces dernières années’ ne permet pas de dater le début de cette dégradation et que la précision de ce que le défunt était 'alors’ devenu incapable de gérer correctement son patrimoine ne peut que conduire à retenir qu’il était auparavant en capacité de le faire ;

Que les consorts C communiquent quant à eux une attestation du médecin traitant de Monsieur L qui indique que l’état de ce dernier s’est dégradé à compter de 2008 avec une altération de son état physique et psychique entraînant une perte d’autonomie nécessitant une hospitalisation en septembre 2008 ; que cette attestation ne peut être écartée en raison de liens de famille unissant ce praticien aux intimés puisqu’il n’est pas contesté qu’il était bien le médecin traitant de AJ L et que son témoignage n’est contredit par aucune des pièces produites par les appelants ;

Qu’enfin Madame P, amie du défunt depuis 1957, conteste la malléabilité de Monsieur L en indiquant que, si ce dernier écoutait quelques conseils, il avait cependant 'son caractère’ et savait bien gérer ses affaires sans l’aide de personne ;

Attendu qu’au regard de l’ensemble de ces éléments, il n’est aucunement démontré que AJ L était dans l’impossibilité d’agir en nullité de la convention litigieuse entre le 15 octobre 2002 et le 15 octobre 2007 ;

Que, nul ne peut détenir plus de droit que son auteur ; qu’en conséquence lorsque le signataire d’un acte a laissé écouler le délai de prescription sans agir et qu’il n’est pas démontré une cause d’empêchement, ses héritiers ne disposent pas d’une action propre leur ouvrant un nouveau délai de prescription ne commençant à courir qu’à compter de son décès mais sont irrecevables à présenter une demande prescrite à la date de ce décès ;

Que le jugement déféré ayant jugé prescrite l’action en nullité engagée sera en conséquence confirmé, ce qui rend sans objet la demande en garantie subsidiairement formée par les acquéreurs à l’encontre du notaire ;

Que les appelants, succombant à l’instance, supporteront les dépens d’appel et qu’il sera fait application, au profit des parties intimées, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME la décision entreprise,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE in solidum Madame H I, épouse M, Madame N I, épouse J, Madame E I, épouse X, Monsieur AH I, Monsieur U I et Monsieur AN I à payer d’une part à Monsieur Y C, d’autre part à Monsieur AD C, la somme de 750 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

CONDAMNE in solidum Madame H I, épouse M, Madame N I, épouse J, Madame E I, épouse X, Monsieur AH I, Monsieur U I et Monsieur AN I à payer à Maître W F la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

CONDAMNE in solidum Madame H I, épouse M, Madame N I, épouse J, Madame E I, épouse X, Monsieur AH I, Monsieur U I et Monsieur AN I aux dépens d’appel,

ACCORDE à Maître LICOINE, avocat, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre et Madame Marie-Lyne EL BOUDALI , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT