COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION B

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ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2013

(Rédacteur : Madame Catherine FOURNIEL, Président)

N° de rôle : 12/03301

LA S.A. CABINET D

c/

Mademoiselle A T

Madame L G veuve Z

Monsieur J C

Madame H I épouse C

Maître Hervé DESQUEYROUX

XXX

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 15 mai 2012 (R.G. 09/09015 -7^e chambre civile) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 7 juin 2012,

APPELANTE :

LA S.A. CABINET D, (numéro Siret 327843546), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis XXX

Représentée par Maître Eric VISSERON, Avocat au barreau de BORDEAUX,

INTIMÉS :

1°/ Mademoiselle A T, née le XXX à XXX, de nationalité française, cadre administratif, directrice départementale adjointe de la protection judiciaire de la jeunesse, demeurant XXX

Représentée par Maître Myriam BAKLEH-DUPOUY, substituant Maître Noëlle LARROUY, Avocats au barreau de BORDEAUX,

2°/ Madame L G veuve Z, née le XXX à XXX, de nationalité française, sans profession, actuellement à la Maison d’Arrêt, XXX, XXX, XXX, agissant par son curateur l’Association A.L.P. LE PRADO 33,

Représentée par Maître Véronique CONDEMINE, substituant Maître Dominique DELTHIL, Avocats au barreau de BORDEAUX,

3°/ Monsieur J C, né le XXX à XXX, de nationalité française, directeur d’agence,

4°/ Madame H I épouse C, née le XXX à XXX, de nationalité française, gérante de société,

lesdits époux demeurant ensemble XXX,

Représentés par Maître L GIRERD, substituant Maître Bénédicte DE BOUSSAC DI PACE, Avocats au barreau de BORDEAUX,

5°/ Maître Hervé DESQUEYROUX, de nationalité française, notaire, demeurant XXX, – XXX,

Représenté par Maître Xavier LAYDEKER, membre de la S.C.P. Xavier LAYDEKER – Gilles SAMMARCELLI, Avocats Associés au barreau de BORDEAUX,

PARTIE INTERVENANTE :

XXX, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis XXX, XXX, agissant es-qualité de curateur de Madame L G veuve Z,

Représentée par Maître Véronique CONDEMINE, substituant Maître Dominique DELTHIL, Avocats au barreau de BORDEAUX,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 8 octobre 2013 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Louis-Marie CHEMINADE, Président,

Madame Catherine FOURNIEL, Président,

Madame Catherine COUDY, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Marceline LOISON

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 20 août 2008 conclu par l’entremise de la SAS Cabinet D Immobilier, les époux J C et H I ont vendu sous diverses conditions suspensives à M^me A T et M^me L G veuve Z un immeuble situé XXX, moyennant le prix de 850.000 euros outre 50.000 euros d’honoraires de négociation, les acquéreurs déclarant effectuer cette acquisition sans recourir à un prêt.

La réitération de la vente par acte authentique devait intervenir au plus tard le 20 novembre 2008 en l’étude de M^e Hervé Desqueyroux, notaire à Bordeaux.

Cette date a été repoussée jusqu’au 15 janvier 2009 par avenants des 7 septembre et 2 décembre 2008, et les vendeurs ont renoncé à la perception d’un dépôt de garantie de 45.000 euros.

L’acte sous seing privé et les avenants prévoyaient l’application d’une clause pénale égale à 10 % du prix de vente au profit du vendeur, outre des dommages et intérêts équivalents au montant des honoraires perdus par l’agence immobilière en cas de refus injustifié de l’une ou l’autre des parties de poursuivre la vente.

Suivant acte sous seing privé du 14 avril 2009, M^me T s’est engagée à verser aux époux C la somme de 90.000 euros et au Cabinet D celle de 45.000 euros en contrepartie de sa renonciation à l’acquisition de l’immeuble litigieux.

Les époux C n’ayant pas obtenu le dédommagement escompté ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux, et le Cabinet D est intervenu volontairement à l’instance.

Par ordonnance du 16 novembre 2009, M^me T a été condamnée à payer aux époux C une provision de 90.000 euros et au Cabinet D une provision de 45.000 euros.

Cette décision a été infirmée par arrêt de la cour du 8 novembre 2010 en ce qu’elle avait alloué une provision au Cabinet D.

M^me T, estimant avoir été trompée par sa compagne sur les réelles capacités financières de celle-ci et avoir été victime de manquements de l’agence immobilière et du notaire à leurs obligations professionnelles, a fait assigner au fond M^me G veuve Z, les époux C, la SAS Cabinet D et M^e Desqueyroux, et déposé des conclusions aux fins d’obtenir à titre principal l’annulation de l’acte sous seing privé du 20 août 2008 et de ses avenants successifs en raison de l’erreur commise par elle sur la personne de M^me Z, subséquemment la nullité de son engagement pour défaut de cause, et la condamnation in solidum des défendeurs au paiement de dommages et intérêts, à titre subsidiaire, voir dire que la clause pénale lui était inopposable faute de rétractation de M^me Z dans les formes de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, que son engagement du 14 avril 2009 était nul pour défaut de cause, et à défaut en raison de son erreur quant à la cause de son engagement, équivalent à une absence de cause, qu’en toute hypothèse les dispositions de la clause pénale, stipulée dans l’intérêt du Cabinet D et celles figurant dans l’engagement du 14 avril 2009, contraires aux dispositions d’ordre public de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, devaient être annulées, à titre plus subsidiaire, la réduction du montant de la clause pénale, et dans ces deux hypothèses condamner in solidum les défendeurs au paiement des sommes réclamées à titre principal.

Suivant jugement en date du 15 mai 2012, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

— déclaré recevables les demandes de M^me A T ;

— annulé le compromis conclu le 20 août 2008 et ses avenants des 7 septembre 2008 et 2 décembre 2008 ainsi que la reconnaissance de dette souscrite par A T le 14 avril 2009 ;

— condamné in solidum L G veuve Z et la SA Cabinet D Immobilier à payer à A T les sommes suivantes :

* 8.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

* 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

le tout avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement ;

— condamné en outre in solidum L G veuve Z et la SA Cabinet D Immobilier à payer à A T les frais d’exécution éventuels dans la limite du droit proportionnel appelé par l’huissier compétent au titre de l’article 10 du décret du 12 décembre 1996 ;

— ordonné la restitution à A T de la provision perçue par J C et H I épouse C en exécution de l’ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux du 16 novembre 2009 et de l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 8 novembre 2010 ;

— condamné la SA Cabinet D Immobilier à payer à J C et H I épouse C les sommes suivantes :

* 45.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

* 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

le tout avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement ;

— condamné L G veuve Z à payer à la SA Cabinet D Immobilier la somme de 35 000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement ;

— condamné A T à payer à M^e Hervé Desqueyroux la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement ;

— condamné in solidum L G veuve Z et la SA Cabinet D Immobilier aux dépens ;

— rejeté le surplus des demandes.

La SA Cabinet D a interjeté appel de ce jugement par déclaration en date du 7 juin 2012 dont la régularité et la recevabilité n’ont pas été discutées.

Aux termes de ses dernières conclusions remises le 3 septembre 2013, elle demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel, déclarer recevables les interventions volontaires de l’association ALP Prado 33 agissant en qualité de curateur de M^me Z et de M^me Z assistée de son curateur , et statuer ce que de droit sur la demande en nullité du jugement du 15 mai 2012 ;

— en conséquence , réformer en toutes ses dispositions le jugement du 15 mai 2012 ;

— en toute hypothèse ,

* statuer à nouveau du chef des prétentions de chacune des parties en cause d’appel ;

* dire et juger valable le compromis du 20 août 2008 et ses avenants des 7 septembre 2008 et 8 décembre 2008 , et par voie de conséquence la reconnaissance de dette de M^me T du 14 avril 2009 sur le fondement des articles 1110 et 1131 du code civil ;

* dire et juger qu’aucun manquement à son obligation de conseil ne peut être retenue à son encontre au titre de la vérification de la solvabilité des acquéreurs en application de l’article 1992 du code civil ;

* dire et juger que le refus de réitérer de M^me Z et de M^me T est constitutif d’une faute dont elles doivent réparation à l’égard du Cabinet D sur le fondement de l’article 1382 du code civil ;

— en conséquence ,

* condamner solidairement M^me Z et M^me T à lui payer la somme de 50.000 euros de dommages et intérêts correspondant au montant des honoraires prévus à l’acte sous seing privé du 20 août 2008 ;

— débouter M^me T de sa demande en responsabilité à son encontre , et de sa demande en paiement de 15.000 euros de dommages et intérêts, ainsi que de sa demande en garantie à son encontre ;

— débouter les époux C de leur demande en responsabilité à son égard et de leur demande en paiement de 90.000 euros de dommages et intérêts , et en toute hypothèse à titre infiniment subsidiaire réduire leur droit à réparation à proportion de la réalité du préjudice subi.

Subsidiairement, la SA Cabinet D sollicite la condamnation de M^me T à lui payer la somme de 45.000 euros de dommages et intérêts conformément aux termes de l’acte sous seing privé valant reconnaissance de dette du 14 avril 2009.

Elle demande enfin la condamnation solidaire de M^me Z et de M^me T au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de procédure.

Par conclusions signifiées et déposées le 11 octobre 2012, M^me A T demande, au visa des articles L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, 1110, 1131, 1152, 1156 et du code civil, et 6 alinéa 3 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970:

— à titre principal, de débouter la SAS Cabinet D Immobilier de son appel, de réformer le jugement entrepris en ce qu’il n’a fait que partiellement droit à sa demande indemnitaire, de condamner in solidum M^me Z et la SAS Cabinet D Immobilier au paiement d’une somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir, de le confirmer pour le surplus, et de condamner in solidum M^me Z et la SAS Cabinet D au paiement d’une indemnité de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, outre les frais d’exécution éventuels, en ce comprise une somme équivalente au droit proportionnel éventuellement appelé par l’huissier en charge de l’exécution forcée, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

— à titre subsidiaire, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé que l’acte sous seing privé du 20 août 2008 et ses avenants successifs sont entachés de nullité, en substituant le motif de nullité tiré de l’erreur commise par elle sur la personne de M^me Z au sens de l’article 1110 alinéa 2 du code civil par l’erreur sur les motifs de son engagement au sens de l’article 1110 du code civil, le confirmer en ce qu’il a jugé que son engagement du 14 avril 2009 se trouvait subséquemment entaché de nullité pour défaut de cause, et condamner in solidum M^me Z, la SAS Cabinet D Immobilier, M^e Desqueyroux et les époux C au paiement d’une somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice , avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir, outre une indemnité de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi que les entiers dépens de première instance et d’appel, et les frais d’exécution éventuels ;

— à titre davantage subsidiaire, de dire et juger que la clause pénale contractuelle lui est inopposable, faute de rétractation de M^me Z dans les formes de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, que son engagement du 14 avril 2009 est nul pour défaut de cause ou à défaut en raison de son erreur sur la cause de cet engagement, en toute hypothèse de dire et juger que les dispositions de la clause pénale stipulées dans l’intérêt du Cabinet D et celles figurant dans son engagement du 14 avril 2009 sont contraires aux dispositions d’ordre public de l’article 6 alinéa 3 de la loi du 2 janvier 1970 et doivent être annulées, et condamner in solidum les parties susnommées au paiement des sommes ci-dessus visées à titre de dommages et intérêts et d’indemnité pour frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

— à titre infiniment subsidiaire, de réduire le montant de la clause pénale au profit des époux C à un euro symbolique, ou à défaut à une somme de 3.471 euros qu’elle sera autorisée à régler en 24 mensualités, courant à l’issue d’un mois à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir, de condamner in solidum M^me Z, la SAS Cabinet D Immobilier et M^e Desqueyroux à la relever indemne de toute condamnation éventuellement prononcée à son encontre au profit des époux C, et condamner in solidum ces mêmes parties au paiement des sommes ci-dessus visées à titre de dommages et intérêts et d’indemnité pour frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens;

— en toute hypothèse, de condamner M^me Z à la relever indemne de toute condamnation éventuellement prononcée à son encontre au profit des époux C ou de la SAS Cabinet D, ainsi qu’au paiement d’une somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir, et d’une indemnité de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens de première instance et d’appel, et les frais d’exécution éventuels.

Suivant conclusions d’intervention volontaire remises le 11 octobre 2012, l’association ALP Prado 33, agissant ès qualité de curateur de M^me G veuve Z, et M^me L G veuve Z, assistée de son curateur, demandent à la cour de déclarer recevables leurs interventions volontaires et :

— à titre principal, au visa des articles 467 et suivants du code civil et 117 du code de procédure civile, de prononcer la nullité du jugement incriminé,

— à titre subsidiaire, de débouter la SA Cabinet D Immobilier de ses demandes formées à l’encontre de M^me Z, et prononcer sa mise hors de cause pure et simple ;

— en toute hypothèse, de condamner la SA Cabinet D au paiement d’une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Delthil, avocat.

Dans leurs dernières conclusions remises le 3 septembre 2013, les époux C demandent à la juridiction de dire et juger recevable et bien fondé leur appel incident, si la nullité du jugement était prononcée de procéder à l’examen des prétentions de chacune des parties en raison de l’effet dévolutif de l’appel, et à titre principal :

* de dire et juger que M^me T n’est pas fondée à se rétracter du compromis de vente signé le 20 août 2008, que cet acte, ses avenants successifs et la reconnaissance de dette du 14 avril 2009 sont valables,

* en conséquence, de réformer le jugement en ce qu’il a déclarés ces actes nuls, de dire et juger que M^me T ne rapporte pas la preuve du préjudice moral qu’elle invoque ni d’une quelconque faute qu’ils auraient commise à son encontre, et de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté celle-ci de sa demande de dommages et intérêts dirigée à son encontre,

* de dire et juger opposable à M^me T la clause pénale prévue à l’acte sous seing privé du 20 août 2008, et qu’il n’y a pas lieu de la réduire,

* en conséquence, de réformer le jugement en ce qu’il a déclaré cette clause nulle et a ordonné la restitution par eux de la provision perçue en exécution de l’ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance et de l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux, débouter M^me T de l’intégralité de ses demandes dirigées à leur encontre,

* de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu l’existence d’une faute de la SA Cabinet D Immobilier à leur égard caractérisée par l’absence de vérification de la solvabilité des acquéreurs, et le réformer en ce qu’il a limité la part de responsabilité de l’agence immobilière dans leur préjudice à 30 %,

* en conséquence, de condamner in solidum la SA Cabinet D Immobilier et M^me T à leur payer la somme de 90.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1992 du code civil, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir , et la capitalisation ;

A titre infiniment subsidiaire, ils demandent la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné la SA Cabinet D Immobilier à leur payer la somme de 45.000 euros à titre de dommages et intérêts, et la condamnation in solidum de M^me T et de la SA Cabinet D Immobilier à leur payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Bénédicte de Boussac-Di Pace.

Selon écritures remises le 15 octobre 2012, M^e Hervé Desqueyroux conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a débouté M^me T de toutes ses demandes à son encontre et l’a condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au débouté de l’ensemble des demandes formées par M^me T à son encontre, et à la condamnation de celle-ci au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

* * *

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention volontaire de l’association ALP Prado 33, ès qualités de curateur de M^me G veuve Z, et de M^me G veuve Z assistée de son curateur

Il résulte des pièces produites que M^me L G veuve Z a été placée sous curatelle renforcée par jugement du 1^er juillet 2010 du juge des tutelles de Bordeaux, que sa fille M^me R Z, puis M^me X de Quelen et en dernier lieu l’association ALP Prado 33 par ordonnance en date du 2 mars 2011, ont été successivement désignées en qualité de curateur.

L’intervention volontaire de cette association ès qualités de curateur de M^me G et de M^me G assistée de son curateur est donc recevable.

Sur la nullité du jugement

En application des dispositions des articles 468 alinéa 3 du code civil et 117du code de procédure civile, le défaut d’assistance du majeur en curatelle par son curateur dans le cadre de la procédure de première instance constitue une irrégularité de fond affectant la validité du jugement.

Toutefois lors de la délivrance de l’assignation à M^me G veuve Z, le 17 septembre 2009, celle-ci ne faisait encore l’objet d’aucune mesure de protection, de sorte que le tribunal a été valablement saisi.

La nullité du jugement doit être prononcée, mais par l’effet dévolutif de l’appel, il appartient à la cour statuer à nouveau sur les prétentions respectives des parties.

Sur la nullité de l’acte sous seing privé du 20 août 2008 et des actes subséquents

Selon l’article 1110 du code civil, l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet.

Elle n’est point une cause de nullité lorsqu’elle ne tombe que sur la personne avec laquelle on a intention de contracter, à moins que la considération de cette personne ne soit la cause principale de la convention.

En l’espèce M^me T soutient que ce n’est qu’en considération de la personne de M^me Z, avec laquelle elle vivait en concubinage, qu’elle a souhaité acquérir l’immeuble en litige.

Le contrat de vente n’est pas un contrat intuitu personae, et en toute hypothèse M^me G veuve Z n’était pas la cocontractante de M^me T, mais codébitrice avec elle de certaines obligations en sa qualité de co acquéreur de ce bien, de sorte que l’éventuelle erreur qu’elle a pu commettre sur la personne de sa co-obligée n’est pas une cause de nullité de la convention sous seing privée conclue avec les époux C, ni par suite des avenants à cette convention et de la reconnaissance de dette du 14 avril 2009.

M^me T ne peut valablement invoquer à titre subsidiaire comme cause de nullité l’erreur qu’elle aurait commise sur les motifs de son engagement, à savoir le fait qu’elle pensait pouvoir se porter acquéreur de l’immeuble avec sa concubine grâce à l’important héritage que cette dernière lui avait fait miroiter.

En effet l’erreur sur un motif du contrat extérieur à l’objet de celui-ci n’est pas une cause de nullité de la convention, quand bien même ce motif aurait été déterminant, à moins qu’une stipulation expresse ne l’ait fait entrer dans le champ contractuel en l’érigeant en condition du contrat.

Or en l’espèce le contrat du 20 août 2008 ne contient aucune condition relative au fait de pouvoir se porter acquéreur au moyen de l’héritage à percevoir par M^me G.

Celle-ci, qui a été placée sous curatelle près de deux ans après la signature de cet acte sous seing privé, évoque dans les motifs de ses conclusions l’article 414-1 du code civil relatif à l’insanité d’esprit, mais ne conclut pas dans le dispositif de ses écritures à la nullité de cet acte sur ce fondement, étant au demeurant observé que les documents médicaux produits ne permettent pas de caractériser une altération de ses facultés mentales de nature à la priver de tout discernement.

L’acte sous seing privé du 20 août 2008 et les actes subséquents ne sont affectés d’aucune cause de nullité.

Sur l’opposabilité de la clause pénale contractuelle à M^me T et la validité de l’engagement du 14 avril 2009

L’acte sous seing privé du 20 août 2008 stipule :

'Dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique, elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites, de justice , tous droits et amendes et devra, en outre, payer :

— à l’autre partie, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l’exécution : 10 % du prix de vente,

— et à l’agence immobilière des dommages et intérêts équivalents au montant de ses honoraires.'

Cette clause pénale est rappelée dans chacun des avenants signés le 7 septembre 2008 et le 2 décembre 2008 .

M^me T prétend qu’une substitution d’acquéreur au profit de M^me G veuve Z a été actée par le notaire instrumentaire et acceptée par les vendeurs, que M^me Z ne s’étant pas rétractée par courrier recommandé dans le délai de 7 jours ouvert à compter de la notification du 27 novembre 2008, sa substitution était opposable aux époux C, ce qu’ils avaient parfaitement intégré, puisque seule la carence de M^me Z était stigmatisée par M^e Yaigre, notaire des vendeurs, dans son courrier du 3 avril 2009, et que les époux C ne justifient pas lui avoir délivré une sommation de comparaître en l’étude de M^e Desqueyroux, ni fait dresser en suivant une procès verbal de carence.

Il résulte d’un courrier du 27 novembre 2008 adressé par M^e Desqueyroux à M^me L Z, qu’il avait été convenu entre les deux acquéreurs que M^me Z se porterait seule acquéreur de l’immeuble des époux C pour la totalité, et que le notaire a informé celle-ci de la nouvelle faculté de rétractation dont elle bénéficiait à ce titre.

Pour autant il n’est versé aux débats aucun écrit attestant que la renonciation de Mme de Cooman à se porter acquéreur a été portée à la connaissance des vendeurs à la fin du mois de novembre 2008.

L’avenant du 2 décembre 2008 mentionne M^me T et M^me Z en qualité d’acquéreurs, reprend la stipulation de clause pénale prévue dans l’acte sous seing privé du 20 août 2008, et précise qu’il est indissociable de cet acte.

M^me T et M^me Z ont apposé l’une et l’autre sur ce document leur signature précédée de la mention manuscrite 'Bon pour accord'.

La lettre du 3 avril 2009 par laquelle M^e Yaigre, notaire des vendeurs, demande à M^e Desqueyroux, notaire des acquéreurs, de faire savoir à M^me Z qu’à défaut de signature de l’acte de régularisation de la vente le vendredi 10 avril 2009 au plus tard, ses clients solliciteraient l’application de la clause pénale prévue dans le compromis de vente, ne peut suffire à démontrer que la substitution d’acquéreur invoquée était acquise pour les époux C.

En toute hypothèse l’acte sous seing privé du 20 août 2008 prévoyait que l’acquéreur pourrait se substituer une autre personne physique ou morale dont il serait solidairement garant.

M^me T a adressé le 9 avril 2009 à M. C un courrier électronique aux termes duquel elle confirmait le versement par chèque de banque de la somme de 90.000 euros compris dans la clause pénale pour le 22 avril 2009, et précisait qu’elle pourrait régler les 45.000 euros au Cabinet D le 30 avril 2009, en ajoutant 'Encore désolée que cette vente n’ait pu se faire et merci de votre patience et votre compréhension.'

Le document établi le 14 avril 2009 entre les époux C et M^me T rappelle la qualité d’acquéreur de celle-ci, se réfère au compromis de vente du 20 août 2008, ainsi qu’à l’avenant du 2 décembre 2008, et 'aux accords poursuivis par tacite reconduction jusqu’au 9 avril 2009, date à laquelle M^me T a informé les vendeurs de sa renonciation à poursuivre l’acquisition et son engagement de versement des sommes prévues à la clause pénale :

— la somme de 90 000 euros due au vendeur,

— et la somme de 45.000 euros au cabinet D.

Suit un paragraphe intitulé 'Réitération', rédigé comme suit :

'Madame T, ès nom et qualités, confirme par les présentes sa renonciation à poursuivre l’acquisition.

Monsieur C prend acte de cette renonciation.

Madame T s’engage à verser, dans les délais ci-après :

— à Mr et M^me C, la somme de 90.000 euros le 22 avril 2009 au plus tard, par un chèque de banque émis à l’ordre de M^e Desqueyroux, notaire.

— au Cabinet D, la somme de 45.000 euros le 30 avril 2009 au plus tard.'

M^me T fait état de pressions qu’aurait exercées M. C sur elle afin qu’elle prenne cet engagement, mais n’en rapporte aucune preuve, étant observé que cette affirmation apparaît peu crédible au regard des remerciements qu’elle adressait au vendeur pour sa patience et sa compréhension dans le mail du 9 avril 2009.

Elle ne peut valablement faire valoir son absence de refus de signer l’acte authentique, et le fait qu’elle n’avait pas fait l’objet d’une sommation de comparaître en l’étude du notaire, l’acte sous seing privé ne subordonnant pas l’exigibilité de la clause pénale à l’accomplissement d’une telle formalité.

La clause pénale lui est donc parfaitement opposable, et constitue la cause de l’engagement qu’elle a pris le 14 avril 2009, lequel n’est pas atteint de nullité en raison d’une erreur sur la cause de cet engagement, puisque ce n’est pas à tort qu’elle s’est reconnue débitrice des sommes mentionnées dans ce document.

Sur la validité de la clause pénale stipulée au profit de la SAS Cabinet D Immobilier

M^me T invoque la nullité de cette clause en se fondant sur les dispositions de l’article 6 alinéa 3 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, subordonnant le droit à commission de l’agent immobilier à l’effectivité de l’opération à laquelle il prête son concours.

L’acte sous seing privé du 20 août 2008 prévoit le versement à l’agent immobilier de 'dommages et intérêts équivalents au montant de ses honoraires’ et non de sa commission , de sorte que cette clause n’est pas contraire au texte susvisé, et aux termes de l’acte du 14 avril 2009, M^me T s’engage à verser les sommes 'prévues à la clause pénale', au vendeur et au Cabinet D.

Sur les demandes indemnitaires

Les demandes des époux C

Les époux C sollicitent la condamnation de M^me T et de la SAS Cabinet D Immobilier au paiement de la somme de 90.000 euros à titre de dommages et intérêts.

M^me T est débitrice de la clause pénale en application des engagements qu’elle a souscrits, dont la validité a été reconnue.

Les époux C reprochent au Cabinet D Immobilier de ne pas avoir vérifié la solvabilité des acquéreurs.

M^me Y, négociatrice de l’agence immobilière en charge de la vente, atteste avoir pris contact dès avant la signature de l’acte sous seing privé avec le notaire des acquéreurs qui était intervenu lors de l’acquisition par M^me T d’une maison à Mérignac, et qui lui avait indiqué que tout s’était bien passé, déclaration qui n’a fait l’objet d’aucun démenti de la part du notaire.

L’acte sous seing privé de vente du 20 août 2008 prévoyait le versement par les acquéreurs à titre d’acompte d’une somme de 45.000 euros au plus tard le 4 septembre 2008, et une date de réitération par acte authentique le 20 novembre 2008, l’opération étant ainsi insérée dans des délais très brefs.

Il ressort des échanges de courriers électroniques versés aux débats, que M^me T et M^me G ont sollicité le report de la date de versement de cette somme et de la date de réitération, en faisant état de soucis pour le déblocage des fonds, tout en donnant des informations rassurantes sur l’évolution de la situation, M^me T se référant à des contacts avec leur notaire de Versailles et la Société Générale de Versailles quant à la perception imminente de ces fonds, et s’engageant à fournir une attestation certifiant de leur disponibilité.

La SA Cabinet D Immobilier justifie avoir adressé aux acquéreurs plusieurs courriers électroniques de réclamation du versement de l’acompte et des demandes de documents justificatifs, et le 28 novembre 2008 une lettre recommandée aux termes de laquelle l’agent immobilier, relevant qu’il n’avait reçu aucun courrier d’un organisme bancaire ou organisme financier justifiant de la possession réelle des fonds, indiquait que si le virement de l’acompte n’était effectué le 2 décembre 2008, le chèque de 45.000 euros qu’il détenait serait remis à l’encaissement, et demandait la fourniture de justificatifs.

L’agent immobilier établit par ailleurs avoir interrogé par mail du 2 décembre 2008 le notaire, à la suite d’un appel téléphonique de ce dernier, sur l’existence d’un document attestant des fonds en possession des acquéreurs, et avoir reçu en réponse un courrier électronique du même jour émanant de l’étude de M^e Desqueyroux, notaire des acquéreurs, ainsi rédigé :

'Je vous confirme qu’aux termes d’une attestation en date du 18 novembre 2008, dont copie m’a été remise, l’avocat de M^me Z certifie que cette dernière percevra la somme de nature à couvrir l’acquisition du bien sis à XXX au plus tard le 15 janvier 2009. J’en informe M^e Yaigre et fais le nécessaire à l’effet de prévoir un rendez vous de signature le 15 janvier 2009.'

Il apparaît que c’est sur la foi de cette attestation, dont l’agent immobilier n’avait aucune raison de suspecter l’authenticité, que les époux C ont renoncé au dépôt de garantie et accepté un report supplémentaire.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SA Cabinet D Immobilier, après avoir pris la précaution de prévoir initialement des délais très brefs pour la réalisation des engagements des acquéreurs, a ensuite réclamé à plusieurs reprises des justificatifs tout au long des négociations menées entre les vendeurs et les acquéreurs avec l’assistance de leurs notaires respectifs, notamment celui des acquéreurs qui avait déjà mené à terme une transaction avec M^me T, directrice départementale adjointe à la protection judiciaire de la jeunesse, dont la bonne foi et la respectabilité n’avaient pas à être mises en doute, et qu’il a été produit le 2 décembre 2008 un document émanant d’un avocat attestant de l’existence des fonds nécessaires pour le paiement du prix.

En conséquence l’agent immobilier, qui n’est tenu que d’une obligation de moyens, et dont il n’est pas démontré que dans ce contexte il était en mesure de détecter la tromperie mise en oeuvre par M^me G veuve Z quant à la perception de fonds en provenance d’un héritage, ne peut se voir reprocher un manquement à son obligation de vérification de la solvabilité des acquéreurs.

Les époux C seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts à son encontre.

En application de l’article 1152 alinéa 2 du code civil, le juge peut modérer la peine qui avait été convenue, si elle manifestement excessive.

En l’espèce les époux C ont subi un préjudice du fait de l’immobilisation de leur bien pendant plusieurs mois, ils ont du renoncer au projet d’acquisition d’un autre bien immobilier, faute de disposer des fonds nécessaires.

Les pièces qu’ils versent aux débats ne démontrent pas toutefois qu’ils ont perdu le dépôt de garantie qu’ils avaient versé dans le cadre de l’acte sous seing privé de vente qu’ils avaient conclu avec les époux B.

Le préjudice des époux C sera justement indemnisé par l’allocation de la somme de 50.000 euros que M^me T sera condamnée à leur régler, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt, lesquels seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil.

Les demandes de la SA Cabinet D Immobilier

M^me T et M^me G épouse Z sont tenues in solidum, en application de l’acte sous seing privé du 20 août 2008 et des avenants subséquents, au paiement de dommages et intérêts à l’égard de l’agent immobilier qui en raison de leur carence n’a pas pu percevoir la commission à laquelle il aurait eu droit si la vente avait été réitérée.

Les documents médicaux produits par M^me G, assistée de son curateur, témoignent de l’existence de troubles psychologiques à type de bipolarité présentés par cette dernière à l’époque de la signature de l’acte sous seing privé de vente, mais il n’en résulte pas la démonstration d’une abolition du discernement de l’intéressée à cette date, ni lors de la signature des actes subséquents.

Le montant de la clause pénale, soit 50.000 euros correspondant au montant des honoraires dont l’agent immobilier aurait bénéficié si la vente s’était réalisée, n’apparaît pas excessif au regard du préjudice subi du fait de la perte de ce droit à commission.

Il convient donc de condamner in solidum M^me G veuve Z et M^me T à payer à la SA Cabinet D Immobilier la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Les demandes de M^me T

Aucune faute n’est établie à l’encontre des époux C, qui ont accepté deux reports de signature de l’acte authentique et renoncé au versement par les acquéreurs du dépôt de garantie.

M^me T, qui dans son mail du 9 avril 2009 soulignait leur patience et leur compréhension, ne peut qu’être déboutée de sa demande indemnitaire à leur égard.

Il en sera de même en ce qui concerne l’agent immobilier dont il a été ci-dessus démontré qu’il n’avait commis aucun manquement à ses obligations.

M^me T ne rapporte pas la preuve d’un manquement de M^e Desqueyroux à ses obligations en relation de causalité avec le préjudice moral qu’elle invoque.

En sa qualité de notaire instrumentaire intervenu après la signature de l’acte sous seing privé, le notaire n’était pas tenu de vérifier la solvabilité des acquéreurs, et le fait qu’une substitution d’acquéreurs ait été envisagée est dépourvu d’incidence dès lors qu’aux termes du compromis, M^me T demeurait garante de la bonne exécution des engagements de l’acquéreur dans une telle hypothèse.

La demande indemnitaire dirigée à l’encontre de M^e Desqueyroux doit être rejetée.

M^me T était liée à M^me G veuve Z par un pacte civil de solidarité depuis le 30 novembre 2007.

Il s’avère que M^me G a faussement prétendu attendre un important héritage, et la récente procédure pénale diligentée à son égard révèle qu’elle était dotée d’une grande force de persuasion puisqu’une quarantaine de personnes lui ont versé des fonds pour un montant global de l’ordre de 350.000 euros censés correspondre à des avances sur la commande de véhicules à prix cassés qui n’ont jamais été livrés, le compte bancaire de sa compagne ayant servi à la réception d’une partie des fonds illicitement perçus, à hauteur d’environ 110.000 euros.

M^me T a été poursuivie pour complicité d’escroquerie dans cette affaire, mais a été relaxée en première instance et en cause d’appel.

Il est possible que M^me T ait ignoré les antécédents judiciaires de sa compagne, en l’occurrence 8 condamnations depuis 2006 , et que M^me G compte tenu de la personnalité ci-dessus rappelée, l’ait persuadée qu’elle allait percevoir des fonds importants, la confortant dans cette idée par des versements sur son compte dont en confiance elle n’a pas vérifié l’origine.

M^me G veuve Z a commis une faute à son égard en l’engageant dans un projet immobilier sur la base de fausses espérances.

Toutefois M^me T qui vivant au quotidien avec M^me G, ne pouvait totalement ignorer la fragilité psychique de sa compagne qui était suivie depuis plusieurs mois par un psychiatre et avait fait d’objet d’une hospitalisation de fin mars à fin mai 2008, aurait dû, nonobstant leurs liens affectifs, s’interroger sur la crédibilité des dires et les réelles capacités financières de celle-ci.

Son préjudice moral doit être relativisé à l’aune de cette inconséquence, et réparé par l’allocation de la somme de 8.000 euros.

M^me T ayant par sa propre carence participé à la réalisation du dommage subi par les vendeurs et par l’agent immobilier, sa demande de garantie formée à l’encontre de M^me G veuve Z sera accueillie seulement à hauteur des deux tiers du montant des condamnations mises à sa charge.

Sur les demandes annexes

L’équité commande d’allouer aux époux C, à la SA Cabinet D Immobilier et à M^e Desqueyroux une indemnité de 2.000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M^me T sera garantie de cette condamnation à concurrence des deux tiers par M^me G veuve Z.

Les autres demandes formées à ce titre seront rejetées.

Sur les dépens

M^me T et M^me G veuve Z qui succombent à titre principal seront condamnée aux dépens de première instance et d’appel, sous la garantie pour M^me T à concurrence des deux tiers de cette condamnation par M^me G veuve Z.

* * *

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Déclare recevables les interventions volontaires de l’association ALP Prado 33, en qualité de curateur de M^me L G veuve Z, et de M^me G veuve Z assistée de son curateur,

Annule le jugement et statuant à nouveau :

Rejette les demandes de nullité de l’acte sous seing privé du 20 août 2008, des avenants des 7 septembre et 2 décembre 2008 et de la reconnaissance de dette souscrite par M^me A T le 14 avril 2009,

Dit que la SA Cabinet D Immobilier, les époux C et M^e Hervé Desqueyroux n’ont pas commis de faute,

Condamne en conséquence M^me T à payer à titre de dommages et intérêts aux époux C la somme de 50.000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt, et capitalisation de ces intérêts conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil,

Condamne in solidum M^me G veuve Z et M^me T à payer à la SA Cabinet D Immobilier la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Déboute les époux C et M^me T de leurs demandes à l’encontre de la SA Cabinet D Immobilier,

Condamne M^me G veuve Z à payer à M^me T la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Déboute M^me T de sa demande de dommages et intérêts à l’égard des autres parties au litige,

Condamne M^me T à payer sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 2.000 euros aux époux C,

Condamne in solidum M^me G veuve Z et M^me T à payer à la SA Cabinet D Immobilier la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M^me T à payer à M^e Hervé Desqueyroux la somme de 2.000 euros sur le même fondement,

Condamne in solidum M^me G veuve Z et M^me T aux dépens de première instance et d’appel, et dit que ces derniers pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Dit que M^me L G veuve Z devra garantir M^me T à concurrence des deux tiers des condamnations prononcées à l’encontre de celle-ci.

Signé par Monsieur Louis-Marie Cheminade, président, et par Madame Marceline Loison, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT