COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS EXPÉDITIONS à :

SOCIETE D’EQUIPEMENT DE LA TOURAINE (SET)

la SCP REFERENS

TRESORERIE GENERALE D’INDRE ET LOIRE SERVICE DU DOMAINE

XXX

Juge de l’expropriation de TOURS

ARRÊT du : 04 AVRIL 2017

Minute N°4/17

N° R.G. : 16/02293

Décision de première instance : Jugement du Juge de l’expropriation d’Indre et Loire en date du 6 Juin 2016

ENTRE

APPELANTE :

SOCIETE D’EQUIPEMENT DE LA TOURAINE (SET)

agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Laurent LALOUM, membre de la SCP REFERENS, avocat au barreau de TOURS,

D’UNE PART,

ET

INTIMÉS :

XXX

agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX Représentée par M^e Valerie DESPLANQUES, avocat au barreau d’ORLEANS, avocat postulant, par M^e François-Marie IORIO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et par représentant légal : M^me Nathalie WAGNER (Gérante)

TRESORERIE GENERALE D’INDRE ET LOIRE SERVICE DU DOMAINE

XXX

XXX

représentée par M^me Anne VIGNAUX, Commissaire du Gouvernement,

D’AUTRE PART,

DÉCLARATION D’APPEL EN DATE DU 4 Juillet 2016

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats et du délibéré :

Monsieur Thierry MONGE, Conseiller faisant fonction de président,

Madame Elisabeth HOURS, Conseiller,

Madame Françoise FINON, Conseiller,

tous trois désignés conformément aux dispositions des articles L.13-22, R.13-2 et R.13-5 du Code de l’Expropriation.

Greffier :

M^me Irène ASCAR, Greffier placé, lors des débats,

Madame Viviane CHOPIN-COLLET, Greffier, lors du prononcé de l’arrêt.

DÉBATS :

A l’audience publique le 14 Février 2017.

ARRÊT :

PRONONCÉ publiquement le 4 Avril 2017 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

EXPOSÉ :

La cour statue sur l’appel formé le 4 juillet 2016 par la Société d’Équipement de la Touraine (la SET) à l’encontre d’un jugement prononcé le 6 juin 2016 sous exécution provisoire par le juge de l’expropriation de l’Indre et Loire fixant l’indemnisation revenant à la SCI Tipaul au titre de l’expropriation du bien immobilier sis XXX à Tours dans lequel une brasserie était exploitée par un locataire commercial.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures

* adressées par la SET le 28 septembre 2016, reçues au greffe le 29 septembre et notifiées le 3 octobre à la SCI Tipaul et au commissaire du gouvernement (AR des 4 et 5/10)

* transmises par la Sci Tipaul d’abord le 14 novembre 2016 par la voie électronique, puis déposées le 24 janvier 2017 et alors notifiées par le greffe le jour même à la SET et au commissaire du gouvernement (les AR des 25 et 26/01) s’agissant de son mémoire initial, et le 2 janvier 2017 par la voie électronique s’agissant de son mémoire responsif, ensuite déposé au greffe le 3 février 2017 notifié le jour même (les AR des 7 et 8/02)

* adressées par le commissaire du gouvernement le 15 décembre 2016, reçues le 16 décembre et notifiées le 10 janvier 2017 à la Sci Tipaul et à la société SET (les AR des 12 et 13/01) s’agissant de son mémoire initial.

Dans le présent arrêt, il sera seulement rappelé qu’agissant en vertu d’un arrêté préfectoral du 5 novembre 2014 déclarant d’utilité publique les acquisitions et les travaux nécessaires à l’aménagement du haut de la rue Nationale à Tours, et sur ordonnance d’expropriation du 27 novembre 2014, la SET, opérant en qualité d’aménageur désigné par la commune de Tours selon convention publique d’aménagement du 19 mars 2012, a saisi en fixation d’indemnité le juge de l’expropriation du département d’Indre et Loire par lettre du 23 février 2016 à laquelle étaient annexés deux mémoires, respectivement du 10 juillet et du 2 octobre 2015, contenant ses propositions d’indemnisation à la Sci Tipaul de la parcelle sise XXX à Tours cadastrée section XXX constituée d’un local dans lequel était exploité par un locataire commercial, la S.A.R.L. BAC, un bar-brasserie-restaurant à l’enseigne 'Le Commerce', et faisant l’objet d’une emprise totale ; qu’au vu d’une ordonnance rendue le 7 mars 2016 fixant le jour du transport, le juge de l’expropriation a procédé le 9 mai 2016 et tenu l’audience ; et que par le jugement entrepris, il a fixé à 501.600 euros l’indemnité principale et à 52.410 euros l’indemnité de remploi, soit une indemnité globale de dépossession de 554.010 euros, constituant la moyenne des valeurs dégagée par la méthode de comparaison, pour laquelle il retient une valeur au m² de 2.400 euros, et par la méthode de capitalisation, pour laquelle il retient un prix moyen des loyers de 200 euros/m² dans ce secteur situé entre le haut de la rue Nationale et le vieux Tours, et un taux de capitalisation de 9%, ce jugement ayant aussi alloué à l’expropriée une indemnité de 17.378,50 euros pour perte de loyers et de 2.863 euros au titre de la taxe foncière, ainsi que 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SET demande à la cour de retenir 280 m² comme superficie globale du local et 183 m² comme surface utile pondérée en fixant à 0,5 le coefficient pondérateur de l’appartement du 1^er étage, qui n’est pas accessible au public, est dépourvu de cuisine, servait de bureau et ne saurait jouir d’un coefficient identique à celui du local commercial, sauf à sortir cet appartement de la surface commerciale et à le valoriser alors au prix d’un logement. Récusant comme non pertinents les termes de comparaison cités par l’expropriée, elle approuve les valeurs de base citées par le premier juge de 2.400 euros du m² en cette partie haute de la rue Nationale à l’angle de laquelle se trouve le bien, de 200 euros du m² comme prix moyen des loyers avec plus-value de 20% et de 9% comme taux de capitalisation, et déclarant modifier à la hausse son offre, elle demande à la cour de fixer l’indemnité principale à 463.600 euros, moyenne des 439.200 euros dégagés selon la méthode par comparaison et des 488.000 euros dégagés selon la méthode par rentabilité. Elle en déduit que l’indemnité de remploi doit s’établir à 47.360 euros. Elle déclare s’en remettre à prudence de justice relativement aux indemnités accessoires fixées par le premier juge. Elle réclame 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Tipaul prend acte que la SET accepte aujourd’hui de retenir une superficie de 280 m², et elle maintient que la surface pondérée doit être celle de 200 m² retenue par le premier juge du fait du coefficient 1 que mérite l’appartement, qui n’est pas affecté à l’usage commercial. Elle s’étonne du caractère selon elle sélectif des termes de comparaison tenus pour pertinents par le commissaire du gouvernement, cite plusieurs mutations tirées du fichier Perval des notaires, et prône une valeur au m² de 2.600 euros qui induit une valeur de 520.000 euros selon la méthode par comparaison, et 566.800 euros ou subsidiairement 490.000 euros selon la méthode par capitalisation. En prenant la moyenne de ces valeurs, elle sollicite une indemnité principale de 543.400 euros ou subsidiairement de 505.000 euros, et très subsidiairement de 485.000 euros ; une indemnité de remploi de 55.340 euros, ou subsidiairement de 51.500 euros, et très subsidiairement de 49.500 euros. Soutenant que le premier juge s’est mépris sur le montant du loyer, elle réclame une indemnité pour perte de loyers de 20.854,56 euros. Elle sollicite la confirmation de l’indemnité allouée au titre de la taxe foncière, et l’allocation d’une indemnité de procédure de 21.000 euros.

Le commissaire du gouvernement conclut dans des termes identiques à ceux de l’expropriante et propose de chiffrer à 533.196 euros l’indemnité globale soit 463.600 euros d’indemnité principale sur la base d’une surface pondérée de 183 m², 47.360 euros d’indemnité de remploi, et 22.236 euros d’indemnités accessoires.

Par transmission du 25 janvier 2017, le président de la chambre de l’expropriation a invité les parties à formuler toutes observations éventuelles sur le moyen relevé d’office par la cour, de l’éventuelle irrecevabilité susceptible d’entacher les conclusions d’intimée et les pièces transmises par la Sci Tipaul faute d’avoir été remises ou adressées au greffe dans les deux mois de la réception de la notification du mémoire de l’appelante, au vu de la jurisprudence déclarant inefficace leur transmission par la voie électronique, particulièrement de l’arrêt rendu par la deuxième chambre civile de la Cour de cassation le 10 novembre 2016 sur le pourvoi n°15-25.431.

La SCI Tipaul a répondu par un mémoire du 3 février 2017, soutenu à l’audience, que son mémoire d’intimée est recevable. Elle fait valoir qu’elle avait reçu les écritures de l’appelante par X, qu’un message de bonne réception lui a été adressé lorsqu’elle a elle-même transmis ses écritures par la voie électronique, et qu’il incombait à la chambre des expropriations de la cour d’appel d’avertir son conseil si ce mode de transmission était jugé inapproprié. Elle soutient que la jurisprudence citée n’est pas transposable à la présente espèce car elle a été rendue sous l’empire de l’ancien article R.13-49 du code de l’expropriation quia été abrogé au 1^er janvier 2015 par le décret du 26 décembre 2014 lequel a créé un nouvel article R.311-29 qui édicte que sous réserve des dispositions des articles R.311-29, R.311-22 et R.312-2 applicables à la procédure d’appel, la procédure devant la cour d’appel statuant en matière d’expropriation est régie par les dispositions du titre VI du Livre II du code de procédure civile, de sorte que ce sont les articles 899 à 972 du code de procédure civile qui s’appliquent désormais. Elle ajoute que cette solution est au surplus en cohérence avec l’arrêté du 30 mai 2016 qui vient de reconnaître la sécurité des transmissions faites par la voie électronique.

La SET a répondu par courrier du 6 février 2017 qu’elle s’en remet à justice sur la recevabilité du mémoire transmis par la voie électronique, et elle indique que le mémoire complémentaire contient des prétentions subsidiaires nouvelles qui sont en tout état de cause irrecevables.

Le commissaire du gouvernement a répondu par mémoire du 27 janvier 2017 reçu le 30 et soutenu à l’audience, qu’en vertu de l’article 6 III du décret du 26 décembre 2014, les mémoires doivent être adressés au greffe de la cour ; il en déduit que leur transmission par la voie électronique n’est pas régulière, en rappelant n’avoir pas lui-même accès au X ; et il conclut à l’irrecevabilité du mémoire ensuite transmis le 24 janvier 2017, plus de deux mois après la réception de la notification du mémoire d’appel.

À l’audience, le conseil de la SCI Tipaul a précisé ne plus solliciter la jonction avec renvoi de l’affaire qu’il avait précédemment demandée par courrier motif pris de l’appel principal formé le 10 février 2017 par l’expropriée contre le jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION : * sur la recevabilité des conclusions d’intimée de la SCI Tipaul

Attendu que la Société d’Équipement de la Touraine a formé appel du jugement le 4 juillet 2016 et pris des conclusions qui ont été notifiées le 3 octobre 2010 à la SCI Tipaul, laquelle en a accusé réception le 5 octobre ;

Attendu qu’aux termes de l’article R.311-26, alinéa 2, du code de l’expropriation, à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans le délai de deux mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction ;

Que la SCI Tipaul devait ainsi avoir déposé ou adressé au greffe ses conclusions au plus tard pour le 5 décembre 2016 ;

Attendu qu’elle a certes transmis le 14 novembre 2016 des conclusions et des pièces par la voie électronique ;

Mais attendu que selon l’article R.311-26, alinéa 5, du code de l’expropriation, les conclusions et les documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties plus un;

Qu’aux termes de l’alinéa 6 de ce même article, le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises;

Attendu que ce texte réglementaire est contenu dans la section V du chapitre 1^er du titre 1^er du livre III du code de l’expropriation ;

Qu’aux termes de l’article R.311-29, contenu dans la même section, c’est 'sous réserve des dispositions de la présente section et des articles R.311-19 et R.312-2 applicables à la procédure d’appel’ que la procédure devant la cour d’appel statuant en matière d’expropriation est régie par les dispositions du titre VI du livre II du code de procédure civile, de sorte que contrairement à ce que soutient l’intimée, les dispositions particulières de l’articles R.311-26 prévalent sur celles des articles 899 à 972 du code de procédure civile lorsqu’elles diffèrent ;

Qu’ainsi, la SCI Tipaul n’a pas, dans les deux mois de la notification des conclusions de l’appelante, déposé ou adressé au greffe en autant d’exemplaires que de parties plus un ses conclusions et la copie des documents qu’elle entendait produire ;

Et attendu que si aucune disposition du code de l’expropriation n’exclut, devant la cour d’appel, la faculté pour les parties d’effectuer par la voie électronique l’envoi, la remise et la notification des actes de procédure instituée par l’article 748-6 du code de procédure civile, cette faculté est subordonnée, en application de l’article 748-6 du même code, à l’emploi de procédés techniques garantissant, dans des conditions fixées par arrêté du garde des sceaux, la fiabilité de l’identification des parties, l’intégrité des documents, ainsi que la confidentialité et la conservation des échanges et permettant de conférer une date certaine aux transmissions ;

Que les dispositions liminaires, claires et intelligibles, de l’article 1^er de l’arrêté du garde des sceaux du 5 mai 2010, relatif à la communication électronique dans la procédure sans représentation obligatoire devant les cours d’appel, ne fixent une telle garantie que pour l’envoi par un auxiliaire de justice de la déclaration d’appel, de l’acte de constitution et des pièces qui leur sont associées, à l’exclusion des écritures des parties ;

Que cette restriction est conforme aux exigences du procès équitable, dès lors que répondant à l’objectif de sécurisation de l’usage de la communication électronique, elle est dénuée d’ambiguïté pour un professionnel du droit et ne le prive pas de la possibilité d’adresser au greffe les conclusions et les documents prévus par l’article R.311-26 du code de l’expropriation;

Attendu, dans ces conditions, que la cour n’était pas saisie des conclusions et des pièces de la SCI Tipaul transmises le 14 novembre 2016 par la voie électronique ;

Et attendu que le délai de deux mois à compter de la notification des conclusions de l’appelante était expiré lorsque la société Tipaul a déposé au greffe de la cour ses conclusions d’intimée et ses pièces, le 24 janvier 2017 ;

Attendu, enfin, qu’aucun texte ne prévoit qu’il incomberait à la cour d’alerter une partie, ou son conseil, sur la non-conformité du mode de transmission de ses écritures et/ou pièces ;

Qu’il y a donc lieu de déclarer irrecevables les conclusions et pièces de la SCI Tipaul ;

* sur le fond du litige

Attendu que la contestation de l’appelante ne porte que sur la surface utile pondérée du bien exproprié, et plus précisément sur le coefficient de pondération à appliquer au local du premier étage, ce dont dépend le montant de l’indemnité principale de dépossession et le calcul subséquent de l’indemnité de remploi, et aucune contestation n’existe au titre de la date de référence, du classement ainsi que de la consistance du bien exproprié tels que retenus dans le jugement déféré ;

Qu’ainsi, s’agissant de la date de référence, les parties s’accordent toutes à la situer au 6 février 2014 qui est celle de la dernière modification du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) de la ville de Tours qui se substitue légalement au PLU sur la zone concernée;

Attendu que s’agissant des données d’urbanisme, l’immeuble est donc situé en secteur sauvegardé ;

Que pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit d’une cellule commerciale située dans un immeuble construit vers 1955 et gouverné par le régime de la copropriété, avec un toit-terrasse qui appartient à la commune de Tours ; il est composé d’un sous-sol en nature de réserves et sanitaires, d’un rez-de-chaussée constitué d’une salle de restaurant avec galerie derrière le café, d’un dégagement, d’une grande cuisine, d’une deuxième salle de restaurant ouvrant sur une terrasse privative arborée, d’une mezzanine donnant sur la rue aménagée en troisième salle de restaurant, et à l’étage d’un local constitué de deux chambres à coucher, d’une penderie et d’une salle de bain équipée ; il dispose d’une façade vitrée d’environ 11 mètres donnant sur la rue du Commerce ; et il était loué, en dernier lieu, à une S.A.R.L. BAC qui y exploitait un commerce de brasserie suivant bail commercial conclu à effet du 6 décembre 2005 ;

Attendu que s’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, c’est celle de la décision de première instance, conformément à l’article L.322-2 du code de l’expropriation, seul étant pris en considération -sous réserve de l’application des articles L.322-3 à L.322-6- son usage effectif à la date définie par ce texte ;

Attendu que s’agissant de la superficie globale, il n’existe plus de discussion à cet égard, et il est constant qu’elle s’établit à 280 m², celle, moindre, retenue par le service des Domaines, résultant d’une erreur liée à l’omission d’une des salles de restaurant ;

Attendu que s’agissant de la surface utile pondérée (SUP), il n’existe pas de discussion sur le coefficient de pondération retenu par le premier juge pour le sous-sol soit 0,2 pour 100 m² ainsi pris en compte à proportion de 20 m², pour la salle de restaurant du rez-de-chaussée soit 1 pour 100 m², et pour celle de l’étage soit 1 pour 30 m² ; Attendu que le litige porte sur le local à usage d’habitation du premier étage, d’une superficie de 65 m², pour lequel le premier juge a retenu un coefficient de pondération de 1 impliquant de le prendre en compte à proportion de 65 m², alors que l’expropriante prône celui de 0,5 induisant sa prise en compte à proportion de 33 m² au motif que ce local n’est pas affecté à l’exploitation du commerce ni accessible au public et qu’il ne s’agit pas non plus d’un appartement habitable faute de cuisine ;

Attendu, à cet égard, qu’il résulte des indications et descriptions du premier juge, non réfutées, et des productions, que ce local n’est pas accessible à la clientèle et qu’il servait de salle de pause et de réunion pour le personnel ;

Qu’il n’a pas à être pris en compte en tant qu’appartement, ce qu’il n’est pas, ou plus depuis longtemps, étant observé qu’il est dépourvu de cuisine et que la présence de cuisines dans le restaurant ne suffit pas à rendre inutile la possibilité de cuisiner dans un local à usage d’habitation, au regard du caractère limité des périodes de fonctionnement des cuisines du commerce et de la nécessaire autonomie que doit en tout état de cause présenter un logement;

Qu’en tant que dédié à la prise de repos du personnel, et à des réunions de service, ce local mérite d’être regardé comme un accessoire des locaux commerciaux ;

Que comme tel, il ne saurait être affecté du même coefficient de pondération que les salles de restaurant, ni plus généralement que celui de locaux directement affectés ou nécessaires à l’exploitation du fonds ;

Qu’au vu de ses aménagements, fonctions, volumes, état, commodités et accessibilités, il est justifié de lui attribuer le coefficient de pondération de 0,5 prôné par l’appelante et le commissaire du gouvernement ;

Qu’il en résulte que la surface utile pondérée du bien exproprié s’établit à 183 m² et non aux 200 m² retenus par le premier juge ;

Attendu que s’agissant de la méthode d’évaluation, elle est librement définie, sauf à tenir compte des accords amiables conclus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet de la déclaration d’utilité publique au sens des prescriptions de l’article L.322-8 du code de l’expropriation, étant observé qu’il n’est ici ni démontré, ni soutenu, que des accords auraient été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et pour les deux tiers au moins des superficies concernées, ou avec au moins les deux tiers des propriétaires et pour la moitié au moins des superficies ;

Attendu que l’expropriante approuve le premier juge d’avoir combiné la méthode par termes de comparaison et la méthode par le revenu (dite aussi 'par capitalisation'), et il y a donc lieu d’entériner ici cette façon de procéder ;

Attendu que s’agissant de la méthode par comparaison, il est justifié de plusieurs mutations récentes intervenues en cette partie haute de la rue Nationale, et dont les actes, références ou teneurs sont produits ;

Attendu que ces mutations portent sur des locaux pertinemment choisis dans la même partie haute de la rue Nationale dont l’attractivité est moindre que celle des parties basse et médiane, comme l’attestent, dans les productions, la pratique de loyers sensiblement inférieurs, une moindre présence de grandes enseignes nationales et au contraire la présence significative de commerces plus courants voire peu prestigieux du type restauration rapide ou jeux vidéos (cf pièce n°23 de l’appelante) ;

Qu’il s’agit de ventes toutes intervenues au profit de la SET sur des locaux commerciaux -le 29 mars 2013 pour 110.000 euros au n°3, d’une surface utile de 60m²

— le 1^er octobre 2013 pour 350.000 euros au n°20, d’une surface utile de 197 m²

— le 15 octobre 2013 pour 457.000 euros au n°8, d’une surface utile de 167 m²

— le 16 décembre 2013 pour 130.000 euros aux n°s 4-6, d’une surface utile de 118 m²

— le 28 mai 2014 pour 310.000 euros au n°12, d’une surface utile de 148 m² ;

Attendu que ces mutations ont certes été conclues avec la SET, mais elles n’en constituent pas moins des références intéressantes ;

Qu’elles déterminent, pour des biens similaires et immédiatement voisins, des disparités de prix frappantes, allant au-delà du simple au double, puisqu’elles induisent un prix au m² s’étageant entre 1100, 1776, 1833, 2094 et 2736 euros du m² ;

Attendu que la moyenne de ces mutations intervenues en haut de la rue Nationale s’établit autour de 2.000 euros ;

Que cette valeur est en cohérence avec les prix moyens cités par le commissaire du gouvernement et par l’expropriante pour des mutations intervenues dans ce secteur sur des biens proches situés dans des rues ou places adjacentes ;

Qu’elle est aussi en cohérence avec les références utilisées pour son estimation par France Domaine (cf pièce n°26 de l’expropriante) ;

Qu’elle l’est également avec les données du fichier Perval telles qu’elles résultent de la pièce n°27 produite par l’expropriante, et qui dégagent un prix moyen de cession de l’ordre de 2.000 à 2.100 euros du m² pour des locaux commerciaux situés dans les artères bien achalandées de l’hypercentre ville ;

Qu’elle est encore en cohérence avec la moyenne des autres acquisitions amiables énumérées dans les tableaux produits en pièces n°24 et 25 par la SET ;

Qu’elle est également en cohérence avec l’indemnité d’expropriation allouée par plusieurs décisions du juge de l’expropriation d’Indre et Loire dont le caractère définitif n’est pas discuté, et de la présente chambre de l’expropriation, citées par les parties, portant sur des biens situés dans cette même portion haute de la rue (cf pièces n°31, 32, 35, 38 et 39 de l’expropriante) ;

Attendu, dans ces conditions, qu’une valeur de 2.000 euros du m² SUP, telle que retenue par le premier juge comme prémice de son calcul, et telle que prônée par l’expropriante, est pertinente et adaptée ;

Et attendu qu’ainsi que la SET en convient, c’est à bon droit que le premier juge a appliqué à cette base une plus-value de 20% la portant à 2.400 euros du m² pour tenir compte du caractère spécifique et privilégié du local litigieux, en raison de sa localisation au croisement de la rue Nationale et de la rue du Commerce empruntée par les très nombreux passants se dirigeant vers le Vieux Tours, quartier fort prisé et fréquenté ;

Attendu que sur une telle base de 2.400 euros du m², cette méthode dégage une valeur de (2.400 x 183) = 439.200 euros ;

Et attendu que s’agissant de la méthode par le revenu, c’est par des motifs pertinents que le premier juge a retenu un taux de capitalisation de 9% et un prix de l’ordre de 200 euros du m² SUP pour les loyers en vigueur dans cette partie haute de la rue Nationale, les productions confirmant l’hétérogénéité des loyers dans ce secteur, avec une moyenne de cet ordre de valeur;

Que c’est aussi à raison qu’il a appliqué à ce montant du loyer moyen une plus-value de 20% pour tenir compte de l’excellence de l’emplacement du bien exproprié ;

Attendu que l’appelante accepte ces évaluations ;

Que sur ces bases, la valeur s’établit à (240 x 183 / 9%) = 488.000 euros ;

Attendu que la moyenne des valeurs dégagées par ces deux méthodes s’établit à (439.200 + 488.000 / 2) = 463.600 euros, somme qui sera donc retenue, comme demandé par la SET ;

Attendu que sur cette base, l’indemnité de remploi, à calculer par tranches, selon l’usage, soit 20% sur la tranche de 0 à 5.000 euros, 15% sur celle de 5.001 à 15.000 euros et 10% au-delà, s’établit à (1.000 + 1.500 + 44.860) = 47.360 euros ;

Attendu, enfin, que la SET ne remet pas en cause les indemnités accessoires qui ont été accordées par le premier juge à l’expropriée, d’une part, à hauteur de 17.378,50 euros du chef de la perte de loyers et d’autre part à hauteur de 2.863 euros du chef de la prise en charge de la taxe foncière ;

Qu’au total, l’indemnité globale dûe par la SET à la SCI Tipaul s’établit ainsi à (463.600 + 47.360 + 17.378,50 + 2.863) = 531.201,50 euros ;

Attendu, enfin, qu’au vu du sens du présent arrêt, infirmatif, la SCI Tipaul supportera les dépens d’appel, l’équité justifiant de ne pas mettre à sa charge d’indemnité de procédure ;

PAR CES MOTIFS

la cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort

DÉCLARE irrecevables les conclusions d’intimée et les pièces transmises par la SCI Tipaul sur l’appel formé par la Société d’Équipement de la Touraine (SET)

CONFIRME le jugement déféré en ses chefs de décision afférents aux indemnités accessoires pour perte de loyers et prise en charge de la taxe foncière, à l’indemnité de procédure et aux dépens

L’INFIRME pour le surplus

et statuant à nouveau :

DIT que la surface utile pondérée du bien exproprié s’établit à 183 m²

FIXE à 463.600 euros l’indemnité principale de dépossession revenant à la SCI Tipaul

FIXE à 47.360 euros l’indemnité de remploi

DIT que la SET est ainsi redevable envers la SCI Tipaul d’une indemnité totale de 531.201,50 euros

REJETTE toutes prétentions autres ou contraires

CONDAMNE la SCI Tipaul aux dépens d’appel DÉBOUTE la SET de sa demande d’indemnité de procédure.

ARRET signé par Monsieur MONGE , Président et Madame CHOPIN-COLLET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,