COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 20/01/2020

SCP OUSACI

M^e LICOINE

SCP PACREAU COURCELLES

M^e COUSSEAU

EXPÉDITIONS : le 20/01/2020

Parquet général

ARRÊT du : 20 JANVIER 2020

N° : – N° RG 18/00560 – N° Portalis DBVN-V-B7C-FUOJ

DÉCISION ENTREPRISE :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’ORLEANS en date

du 28 Décembre 2017

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265214925853063

SARL LA PROPRIETE FAMILIALE

[…]

[…]

ayant pour avocat la SCP OUSACI, avocat au barreau d’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMÉS : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265211828910007 et 1265212564254688 et 1265211860773925

Maître A B

[…]

[…]

représenté par M^e KUHN de la SCP KUNTZ & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS et ayant pour avocat postulant, M^e LICOINE, avocat au barreau d’ORLEANS,

SARL ORLING

SARL au capital de 30 000 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés sous le n° Orléans B 432 349 421, dont le siège social est […], 45650 SAINT C LE BLANC, prise en la personne de son gérant domicilié es qualité audit siège,

[…]

45650 SAINT C LE BLANC

représentée par M^e COURCELLES de la SCP PACREAU COURCELLES, avocat au barreau d’ORLEANS

SA SMABTP

Société d’assurance mutuelle à cotisations variables, entreprise régie par le Code des assurances, inscrite au RCS de PARIS sous le numéro 775 684 764, dont le siège se situe […], […] prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siègent

[…]

[…]

ayant pour avocat M^e COUSSEAU, avocat au barreau d’ORLEANS,

SCP B-BRETON

anciennement dénommée GRAFFIN-B, société civile professionnelle titulaire d’un Office Notarial, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité à son siège social

[…]

[…]

représenté par M^e KUHN de la SCP KUNTZ & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS et ayant pour avocat postulant, M^e LICOINE, avocat au barreau d’ORLEANS,

MUTUELLES DU MANS ASSURANCES

société d’assurances mutuelles à cotisations fixes, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité à son siège social

[…] et Y Z

[…]

représenté par M^e KUHN de la SCP KUNTZ & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS et ayant pour avocat postulant, M^e LICOINE, avocat au barreau d’ORLEANS,

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 22 Février 2018.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 17-09-2019

Dossier communiqué au Ministère Public le 22-03-2019

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats :

• Madame Sylvie GUYON-NEROT, Président de Chambre,

• Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Lors du délibéré :

• Madame Sylvie GUYON-NEROT, Président de Chambre,

• Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

• Madame Laure-Aimée GRUA, magistrat honoraire, exerçant des fonctions juridictionnelles en vertu de l’ordonnance n°168/2019,

Greffier :

M^me Marie-Lyne EL BOUDALI, Greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS

Lors des débats, affaire plaidée sans opposition des avocats à l’audience publique du 21 Octobre 2019, à 14 heures, Madame Sylvie GUYON-NEROT, président de chambre, en son rapport, Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, ont entendu les avocats des parties, en leur plaidoirie, avec leur accord, par application de l’article 945-1 du Code de Procédure Civile.

ARRET

Prononcé le 20 JANVIER 2020 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

La société La Propriété Familiale, constructeur non réalisateur d’un programme immobilier dénommé 'le Domaine Saint-Michel’ portant sur l’édification de 45 maisons individuelles et de 32 logements collectifs sur une parcelle située à Etampes (91) a fait appel à la société Orling (assurée auprès de la société SMABTP) en qualité de maître d’oeuvre d’exécution, le marché ayant été signé le 31 mai 2006.

Le permis de construire a été délivré le 1^er février 2006, la déclaration d’ouverture de chantier a été signée le 1^er décembre 2006 et le démarrage effectif du chantier s’est produit le 20 juin 2007.

Elle a commercialisé ce programme sous le régime de la vente en état futur d’achèvement, les contrats de réservation prévoyant un délai prévisionnel d’achèvement sous réserve de causes contractuelles de prolongation .

Les actes de vente reçus par maître A B, notaire associée de la Scp Graffin-B devenue la Scp B-Breton (assurées auprès de la société MMA) prévoyaient initialement une date de livraison au plus tard le 30 juin 2008 sans inclure de clause de suspension légitime de délai.

Les livraisons étant intervenues tardivement, entre les mois de juin et novembre 2009, la société La Propriété Familiale a indemnisé le préjudice subi par les acquéreurs (de lots de copropriété et, par ailleurs, de maisons individuelles) du fait de ces retards par voie de transaction puis a assigné la société Orling et son assureur ainsi que maître B, la Scp Graffin-B et leur assureur à l’effet de voir juger qu’ils ont concouru à la réalisation du préjudice qu’elle subit ainsi et de les voir condamner à l’en indemniser, ceci selon acte du 06 octobre 2010.

Par jugement avant dire droit rendu le 05 mars 2013, le tribunal de grande instance de Tours saisi a ordonné une expertise et monsieur C-D E a déposé son rapport le 05 janvier 2015 identifiant l’origine et la durée des retards de livraison.

Par jugement contradictoire rendu le 28 décembre 2017 le tribunal de grande instance de Tours a, en substance et en assortissant sa décision de l’exécution provisoire, débouté la société La Propriété Familiale de l’ensemble de ses demandes et les parties de leurs demandes indemnitaires reconventionnelles fondées sur l’abus de procédure en condamnant la requérante à verser à la société Orling, à la société SMABTP, ensemble maître B et la Scp B-Breton, et la société MMA, la somme de 1.500 euros au profit de chacune de ces parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens incluant les frais d’expertise.

Par dernières conclusions (n° 2) notifiées le 14 septembre 2018, la société à responsabilité limitée La Propriété Familiale demande pour l’essentiel à la cour, au visa des articles 1134 et suivants, s’agissant de la société Orling, 1382 (ancien) s’agissant du notaire et de la Scp de notaires :

— de condamner in solidum les sociétés Orling et SMABTP, maître A B, la Scp Graffin-B et la société MMA à lui payer la somme indemnitaire de 65.298,46 euros en jugeant que la société Orling et maître B ont concouru au préjudice qu’elle subit à l’occasion de la vente des locaux de copropriété des immeubles collectifs du programme immobilier 'Le Domaine Saint Michel’ à Etampes, subsidiairement de condamner in solidum les sociétés Orling et SMABTP à lui payer la somme de 32.649,23 euros, et, par ailleurs, maître A B, la Scp Graffin-B à lui payer cette même somme,

— de condamner in solidum les sociétés Orling et SMABTP à lui verser la somme indemnitaire de 41.140,30 euros en jugeant que la société Orling a commis des fautes à l’origine du préjudice qu’elle subit à l’occasion de la vente des maisons individuelles dudit programme,

— de condamner in solidum la société Orling et maître B à lui verser la somme de 7.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en condamnant 'les défendeurs’ à supporter les dépens.

Par dernières conclusions (n° 2) notifiées le 17 juin 2019, la société à responsabilité limitée Orling demande essentiellement à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il déboute la société La Propriété familiale de l’ensemble de ses demandes et la condamne au titre des frais non répétibles à son bénéfice et aux dépens, subsidiairement, si un lien de causalité devait être établi, de dire que serait seul indemnisable un éventuel retard de trois mois et demi d’arrêt de chantier en suite d’une décision prise en commun et au moins acceptée par la société La Propriété familiale en relation avec la maîtrise d’oeuvre des VRD, à l’exclusion de toute autre cause, en tout état de cause de débouter cette dernière de sa demande de condamnation conjointe et solidaire ainsi que de sa demande se rapportant au litige Lesconvarch, très subsidiairement en cas de condamnation prononcée à son encontre de condamner la société SMABTP à la garantir de toutes condamnations, déduction faite de la franchise, de débouter cet assureur de toutes ses demandes en condamnant la société La Propriété familiale et à défaut toute partie succombante à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 20 août 2018, la société d’assurance mutuelle Société mutuelle d’assurance du bâtiment et des travaux publics (SMABTP) prie, en substance, la cour, visant le rapport d’expertise judiciaire, les dispositions des articles 1147 et 1165 (anciens) du code civil, l’article L 112-4 du code des assurances et son contrat d’assurance, de déclarer la société La Propriété Familiale mal fondée en son appel, de l’en débouter et de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, en toute hypothèse de la débouter de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SMABTP prise en qualité d’assureur de la société Orling dont les garanties n’ont pas vocation à être mobilisées en la mettant purement et simplement hors de cause, subsidiairement de rejeter toute demande de condamnation solidaire, de juger que les limites contractuelles de la police d’assurance souscrite auprès d’elle recevront application, avec application d’une franchise de 10 % du montant du sinistre, avec un minimum de 5 statutaire, soit 760 euros (5x152 euros) et un maximum de 7.600 euros (50 x 152 euros) et enfin, de condamner toute partie succombante à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en lui faisant supporter les entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 17 juillet 2018, maître A B, la société civile professionnelle B-Breton (anciennement dénommée Graffin-B) et la société Mutuelles du Mans Assurances (MMA) prient essentiellement la cour, au visa de l’article 1382 du code civil, de confirmer le jugement sauf en ce qu’il a rejeté sa demande indemnitaire pour procédure abusive et vexatoire, de juger que la société La Propriété Familiale est tant irrecevable que mal fondée en ses demandes à leur encontre et de l’en débouter, reconventionnellement de condamner in solidum les requérants à payer à la Scp B-Breton la somme indemnitaire de 10.000 euros pour procédure abusive outre celle de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter tous les dépens.

Selon avis écrit daté du 18 mars 2019 et transmis aux parties le 22 mars 2019, le Parquet général près la cour d’appel d’Orléans conclut à la confirmation du jugement.

SUR CE,

Sur l’action en responsabilité contractuelle du maître de l’ouvrage à l’encontre du maître d’oeuvre :

Attendu que la société La Maison Familiale appelante soutient que le tribunal s’est déterminé par des motifs dénués de pertinence en jugeant, d’abord, que l’obligation du maître d’oeuvre se limitait à l’établissement d’une déclaration pour satisfaire aux obligations du code de l’environnement ayant pour objet la protection de l’eau et que le retard imputable à l’omission qui lui est reprochée est de 3,5 mois dans la mesure où la déclaration a été déposée le 1^er décembre 2006 alors que les services préfectoraux peuvent s’opposer à la poursuite de travaux si la déclaration contient des informations erronées ou inacceptables pour l’environnement et qu’il appartient au maître d’oeuvre d’anticiper sur le délai d’examen de sorte que c’est bien la société Orling qui est à l’origine de l’interruption des travaux incriminée ; qu’elle lui reproche, ensuite, d’avoir jugé que l’élaboration et la transmission de cette déclaration était une diligence qui leur était commune et que la décision de fermeture du chantier était une décision de confort pour le maître de l’ouvrage, retenant pour finir une faute de la société Orling dans son devoir de conseil conduisant à un partage de responsabilité entre elles quant à ses conséquences ;

Que, pour ce faire, elle reprend les termes de l’article 2 de leur convention explicitant la mission de la société Orling (stipulant, au point 7 intitulé 'Loi sur l’eau’ :'Elaboration de la demande d’autorisation de rejet des eaux pluviales dans la rivière d’Etampes au titre de la loi sur l’eau. Envoi des dossiers en préfecture et suivi de l’instruction'), et la rémunération forfaitaire s’y rapportant (soit 3.000 euros pour le dépôt en préfecture et 700 euros pour l’obtention de l’autorisation), outre l’article 6 du permis de construire du 1^er février 2006 ('Le pétitionnaire devra se conformer à la prescription émise par la Direction départementale de l’agriculture et de la forêt (…) dans son avis du 25/11/2005 (…)') ainsi que ledit avis (indiquant notamment : 'Il avait été prévu en mars 2004, suite à une réunion avec monsieur X, de Orling Sarl Bet Vrd, qu’un dossier de déclaration au titre de la loi sur l’eau serait déposé pour ce projet. A ce jour, aucun dossier n’a été reçu par mes services') ;

Que, dans ce contexte, elle incrimine la carence de la société Orling qui n’a pas satisfait aux dispositions du code précité ayant pour objet la protection de l’eau, exposant que le chantier a été interrompu le 22 août 2007 par l’intervention des services préfectoraux et n’a pu reprendre que le 12 mars 2008 après satisfaction aux obligations légales (soit 6 mois et 21 jours), ajoutant que l’existence d’une zone humide de plus d’un hectare faisait entrer le projet dans le régime de l’autorisation administrative, qu’un démarrage des travaux sans une telle autorisation l’exposait à des sanctions tant civiles, pouvant aller jusqu’à la cessation définitive des travaux, que pénales et qu’à la suite de la réunion du 22 août 2017, cette société devait établir un nouveau dossier pour obtenir cette autorisation ; qu’elle se prévaut de divers courriers de l’autorité préfectorale lui interdisant de débuter les travaux avant l’expiration du délai d’opposition jusqu’à ce qu’elle l’y autorise (ceci par lettre du 29 février reçue le 05 mars 2008) et, se livrant à une critique circonstanciée, qualifie d’ 'absurde’ la position de l’expert judiciaire estimant qu’il n’y avait pas de raison d’arrêter les travaux ; qu’ainsi, l’omission d’une déclaration 'substantielle’ du maître d’oeuvre a eu, selon elle, une incidence de 09 mois sur le calendrier des travaux;

Qu’en réplique, la société Orling, suivie en cela par son assureur, reprend les éléments de l’expertise et la motivation du jugement qui lui sont favorables en mettant en avant le fait que certains retards dont les causes ont été distinguées par l’expert, tels ceux liés aux intempéries ou aux défaillances de l’entreprise chargée du gros oeuvre ne peuvent lui être imputés à faute, que, s’agissant des retards administratifs concernés, ils résultent d’une décision commune au promoteur qui, eu égard à son activité, avait les compétences professionnelles pour en apprécier le bien fondé, qu’il ne s’est agi que d’un dépôt de déclaration administrative, qu’elle n’a été mandatée que par contrat du 31 mai 2006 portant sur la maîtrise d’oeuvre limitée aux VRD, sans délai d’exécution concernant la régularité quant à la législation sur l’eau et nécessitant qu’elle fasse l’avance de son travail, et que le promoteur a fautivement fait choix, sans la concerter, d’un calendrier d’exécution beaucoup trop 'serré’ ;

Attendu, ceci étant rappelé, que quand bien même le contrat de maîtrise d’oeuvre n’a été signé que postérieurement à la délivrance du permis de construire, les pièces de la procédure et, en particulier, la lettre de l’autorité préfectorale du 25 novembre 2005 font apparaître que la société Orling était déjà à cette date si ce n’est impliquée dans la réalisation du projet, à tout le moins au fait des nécessaires diligences administratives requises ;

Que les termes de sa mission tels que définis au paragraphe 7 de l’article 2 précité et la rémunération précise convenue en contrepartie de ses prestations telles que détaillées conduisent à considérer que les diligences relatives à la conformité du projet aux prescriptions du code l’environnement lui appartenaient en propre, même s’il apparaît qu’elle a agi dans ce cadre en concertation avec le promoteur en question, constructeur non réalisateur ;

Que, locateur d’ouvrage professionnel de la construction et ne pouvant ignorer les délais d’achèvement du chantier convenus dans les contrats liant ce promoteur et les acquéreurs, il lui appartenait de faire toutes diligences pour que le chantier démarre et se poursuive, déclarations non frappées d’opposition dont elle connaissait la nécessité dès avant la délivrance du permis de construire ou autorisations acquises, dans les meilleurs délais ;

Que les courriers de l’autorité préfectorale au promoteur et, en particulier, les lettres du 05 décembre 2007, soit :

'Je vous rappelle qu’il vous est interdit de débuter les travaux avant l’expiration du délai d’opposition mentionné ci-dessus, éventuellement complété du nombre de jours pour la transmission d’éléments complémentaires'

ou du 11 février 2008 également invoquée par l’appelante, soit :

'Conformément à l’article R 214-35 du code de l’environnement, le délai de deux mois imparti à l’administration pour émettre une éventuelle opposition motivée durant lequel vous n’avez pas le droit de démarrer les travaux est fixé au 07 avril 2008"

ne permettent pas de considérer, comme l’a fait l’expert, que l’arrêt du chantier n’était que de simple prévention et qu’il pouvait être passé outre ;

Qu’ainsi, la société La Propriété familiale est fondée à prétendre, contrairement à l’énoncé du tribunal dans sa motivation, que le retard de 6 mois de ce chantier est imputable à la seule société Orling ;

Sur l’action en responsabilité délictuelle du maître de l’ouvrage à l’encontre du notaire :

Attendu que si la société La Maison Familiale appelante soutient par ailleurs qu’à raison le tribunal a retenu tant un retard de livraison dû aux intempéries de 6 mois que la faute du notaire rédacteur des actes de vente qui a omis d’insérer la clause, figurant pourtant dans les contrats de réservation, qui prévoyait que lesdites intempéries constituaient une cause légitime de suspension du délai de livraison, le notaire et la Scp de notaires poursuivent, quant à elles, le rejet de l’action en se prévalant d’une absence de faute engageant leur responsabilité ;

Que pour se dédouaner de toute faute, ces intimées et leur assureur font valoir que les contrats de réservation précédant les actes de vente que maître B a eu la charge de dresser – dont les projets ont été soumis pour accord au promoteur avec des questionnements récurrents sur la date de livraison qu’il convenait d’y insérer – étaient ainsi rédigés :

'(…) Le réservant indique que les lots faisant l’objet du présent contrat devraient être achevés au sens de l’article R 261-1 du code de la construction et de l’habitation au plus tard fin […]. Ce délai prévisionnel est donné sous réserve des causes contractuelles de prolongation tel que: les intempéries empêchant la poursuite normale des travaux, telles qu’établies par les états justificatifs édités par la Chambre syndicale des entrepreneurs de construction de la région, les grèves générales ou partielles affectant le chantier, les entreprises ou les fournisseurs, les troubles résultant d’hostilités, cataclysmes ou accidents de chantier, les retards consécutifs aux redressements ou aux liquidations judiciaires des entreprises intervenant sur le chantier ou des fournisseurs, des injonctions administratives de suspendre ou d’arrêter les travaux et, d’une façon générale, les cas fortuits et de force majeure ou tout autre cause légitime de suspension du délai de livraison' ;

Que les actes de vente contenaient, certes, la clause suivante relative à l’achèvement des travaux:

' (…) Le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation de biens vendus soient achevés et livrés au plus tard (…) sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison' ; qu’ils prévoyaient cependant qu''en cas de contradiction entre le contrat préliminaire de réservation et les dispositions de la présente vente, vendeur et acquéreur conviennent expressément que seules les dispositions de la présente vente prévaudront, celle-ci constituant seule la loi des parties (…)' de sorte qu’en l’absence de contradiction entre ces deux contrats, les dispositions complémentaires du contrat de réservation avaient vocation, selon ces intimés, à s’appliquer et pouvaient être opposées aux acquéreurs par la venderesse ;

Que la clause insérée à l’acte de vente avait d’ailleurs un caractère plus large que celle des

contrats de réservation, observent-ils, et qu’il pouvait aussi leur être opposé en cas de retard consécutif à un cas de force majeure tels, selon eux, que des intempéries ou la défaillance de l’entreprise générale ;

Attendu, ceci étant exposé, qu’à juste titre la société La propriété familiale fait valoir qu’il ne peut être soutenu que, dans le cadre de travaux de construction prévus pour durer plus d’un an et d’un chantier appelé à subir les aléas propres à toutes les saisons, les intempéries ont un caractère imprévisible permettant de les assimiler, comme le font les intimés, à des circonstances de force majeure ; qu’il convenait, par conséquent, de prévoir contractuellement la liste des événements constituant des causes légitimes de suspension du délai de livraison afin de pouvoir les opposer aux acquéreurs ;

Que l’obligation essentielle de livrer le bien à la date convenue qui pèse sur le vendeur de construction en état futur d’achèvement devait conduire le notaire, professionnel spécialiste du droit tenu d’assurer l’efficacité juridique de l’acte qu’il instrumente et qui ne saurait échapper à sa responsabilité du seul fait qu’il a soumis, comme il est d’usage, au promoteur non constructeur un projet d’acte ou s’est enquis de la date effective de livraison, à considérer que des intempéries, prévisibles, ne pouvaient être tenues pour des cas de force majeure et à insérer dans le contrat de vente qu’il rédigeait des causes légitimes de suspension dont il a été jugé qu’elles ne créent pas un déséquilibre significatif entre les parties ;

Qu’est, par ailleurs, inopérant l’argument selon lequel ce promoteur aurait pu opposer aux acquéreurs les stipulations des contrats de réservation insérant, eux, des causes légitimes de suspension au rang desquelles figuraient les intempéries, dès lors que ces contrats, au demeurant facultatifs et autonomes, ont pour finalité de réserver des biens à construire et sont limités dans le temps jusqu’à la réitération des consentements par acte authentique ;

Qu’il en résulte qu’à bon droit le tribunal a jugé que le notaire a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle à l’égard du promoteur en omettant d’insérer cette clause relative aux causes légitimes de suspension dans les actes de vente instrumentés ;

Sur la réparation du préjudice invoqué par le promoteur :

Attendu que la société appelante, qui a signé des protocoles transactionnels avec les acquéreurs pour les indemniser de leurs préjudices consécutifs à un total de 17 mois de retard de livraison ayant diverses causes et dont elle impute 9 mois à la faute contractuelle du maître d’oeuvre et 9 mois à la faute délictuelle du notaire, reproche au tribunal de l’avoir déboutée de ses demandes en remboursement des sommes amiablement versées aux acquéreurs de lots (soit une somme globale de 65.298,46 euros) et aux acquéreurs de maisons individuelles (soit une somme globale de 72.027,82 euros réduite à ses 9/17^emes et seulement réclamée à la société Orling) au motif qu’elle a fait choix d’accepter les revendications des acquéreurs et de transiger sans inclure le notaire et la société Orling dans ces conventions, la transaction ne produisant d’effets qu’entre les parties ;

Qu’admettant que les indemnités allouées sont très variées et ont été déterminées au cas par cas, comme relevé par l’expert, elle en reprend le détail en affirmant qu’elle a été confrontée à la pugnacité des acquéreurs, que ces indemnités ont été négociées, n’ont été payées qu’en raison du retard constaté et que ce simple fait suffit à caractériser le lien de causalité entre les fautes retenues et le préjudice ;

Qu’en réponse à la défense de ses adversaires excipant du caractère inopposable aux tiers des transactions, elle affirme qu’elle n’a jamais soutenu que ces transactions leur étaient opposables mais considère que les sommes payées en vertu de ces actes caractérisent son préjudice ;

Attendu, ceci étant rappelé, que par delà l’avis de l’expert sur les indemnisations soumises à son appréciation – à savoir : 'L’examen des montants des indemnités allouées aux acquéreurs ne nous a pas permis de dégager une ligne directrice, les sommes allouées à ces indemnités étant très diverses (1.591 euros, 1.899 euros, 2.688 euros, 5.940 euros, 2.752 euros, 490 euros, 15.500 euros, …). La vérification de ce type d’indemnités s’avère impossible pour nous, faute d’en avoir les bases de calcul' (page 10/13 du rapport) – il résulte des dispositions de l’article 2051 du code civil que la transaction conclue entre le promoteur et les acquéreurs victimes de retard ne peut être opposée au maître d’oeuvre et au notaire, tiers à cette convention ;

Que si l’effet relatif des contrats interdit aux tiers, comme le sont la société Orling, maître B et la Scp de notaires, de se prévaloir de l’autorité d’une transaction à laquelle ils ne sont pas intervenus, ces mêmes tiers peuvent néanmoins invoquer la renonciation à un droit que renferme cette transaction (Cass soc, 14 mai 2008, pourvoi n° 07-40946 // 20 novembre 2013, pourvoi n° 10-28582) ;

Que par l’effet de la transaction la société La Propriété familiale a renoncé à contester sa responsabilité dans la survenance des retards ayant affecté la livraison des constructions qu’elle commercialisait, objet de leur différend, de sorte que les tiers dont le promoteur recherche la responsabilité sont fondés à se prévaloir de cette renonciation pour s’opposer à l’action en responsabilité formée à leur encontre par ce promoteur ;

Qu’il suit de là que la société La Propriété familiale doit être déboutée de ses entières demandes indemnitaires, qu’elle poursuive le paiement intégral des sommes dues ou qu’elle les minore de moitié à titre subsidiaire, et que le jugement sera confirmé en ce qu’il en dispose ainsi ;

Qu’il en résulte que la demande de garantie formée par la société Orling à l’encontre de son assureur devient sans objet ;

Sur les autres demandes :

Attendu que pour solliciter à titre reconventionnel l’allocation de la somme indemnitaire de 10.000 euros, la Scp de notaires se prévaut d’un abus de procédure en faisant valoir que l’instance a été introduite par la requérante avec légèreté, qu’elle tente de manière totalement artificielle de lui faire supporter financièrement la défaillance de l’entreprise en charge du gros oeuvre et que cela lui cause un préjudice tant matériel que moral puisque la compétence professionnelle de maître B est gravement et injustement mise en cause ;

Mais attendu qu’il résulte de la teneur du présent arrêt que c’est sans détourner le droit d’ester en justice que la société La Propriété familiale a introduit la présente procédure à l’encontre du notaire et de la Scp de notaires et qu’en dépit de la solution donnée au litige quant à l’indemnisation du préjudice invoqué, cette société, développant des moyens en fait et en droit, a pu, sans faute, en rechercher le paiement ;

Que le jugement qui déboute la Scp de notaires de cette demande mérite donc confirmation ;

Attendu que l’équité conduit à condamner l’appelante à verser, ensemble à maître B, à la Scp B-Breton et à la société Mutuelles du Mans assurances, d’une part, à la société Orling, d’une deuxième part, et à la Société mutuelle d’assurance du bâtiment et des travaux publics, d’une troisième part, la somme complémentaire de 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Que l’appelante qui succombe sera déboutée de ce dernier chef de prétention et condamnée

aux entiers dépens d’appel ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, y ajoutant ;

Déboute la société à responsabilité limitée La Propriété familiale de ses entières demandes ;

Condamne la société La Propriété familiale Sarl à verser ensemble à maître B, à la Scp B-Breton et à la société Mutuelles du Mans assurances, d’une part, à la société Orling, d’une deuxième part, et à la société d’assurance mutuelle Société mutuelle d’assurance du bâtiment et des travaux publics, d’une troisième part, la somme complémentaire de 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens d’appel avec faculté de recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, et Madame Marie-Lyne EL BOUDALI , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire, pour le magistrat empêché.

LE GREFFIER PO/ LE PRÉSIDENT