COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 23/02/2021

SCP CORNU-SADANIA-PAILLOT

M^e LE COZ

SCP VALERIE DESPLANQUES

ARRÊT du : 23 FEVRIER 2021

N° : – N° RG 19/01488 – N° Portalis DBVN-V-B7D-F5O7

DÉCISION ENTREPRISE :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOURS en date du

02 Avril 2019.

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 243589153728

Monsieur A X

né le […] à […]

[…]

[…]

[…]

représenté par la SCP CORNU-SADANIA-PAILLOT, avocat au barreau de TOURS,

Madame B C épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

[…]

représentée par la SCP CORNU-SADANIA-PAILLOT, avocat au barreau de TOURS

D’UNE PART

INTIMÉES : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 250288459601 et 1265243247225818

S.C.I. ARVAL 37

[…]

[…]

ayant pour avocat M^e LE COZ, avocat au barreau de TOURS,

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE CLOS DU LAC

agissant par son Syndic, la société SQUARE HABITAT, domicilié en cette qualité audit siège,

[…]

[…]

représentée par la SCP VALERIE DESPLANQUES, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et ayant pour avocat plaidant, M^e CEBRON DE LISLE, avocat au barreau de TOURS,

D’AUTRE PART

• DÉCLARATION D’APPEL en date du :24 Avril 2019

• ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 08-09-2020

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, du délibéré :

• M^me Laurence FAIVRE, président de chambre,

• M. Laurent SOUSA, conseiller,

• M^me Fanny CHENOT, conseiller.

Greffier :

• M^me Marie-Lyne EL BOUDALI , greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 OCTOBRE 2020, à laquelle ont été entendus M^me Fanny CHENOT, conseiller, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

Prononcé le 23 FEVRIER 2021 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

M. A X et M^me D C, son épouse, sont propriétaires d’un appartement portant le n° 17 dans un immeuble soumis au statut de la copropriété situé […], dénommé « […] ».

La SCI Arval 37 est propriétaire, dans le même immeuble, de l’appartement n° 18.

Courant 2013, la SCI a projeté de faire changer la porte d’entrée de son appartement et de fermer sa cage d’escalier par la pose de panneaux vitrés.

A cet effet, la SCI a déposé à la mairie de Tours, le 21 février 2013, une déclaration de travaux afférente à la modification de la façade de son logement, puis a sollicité l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires le 21 mars suivant.

La SCI a fait procéder aux travaux courant 2014.

Exposant, d’abord que les travaux réalisés par ladite SCI leur causaient un trouble anormal de voisinage et n’étaient conformes, ni à l’autorisation délivrée par l’assemblée générale des copropriétaires, ni à la déclaration de travaux déposée à la mairie, et que le syndicat des copropriétaires n’a pas fait diligence pour contraindre la SCI à mettre en conformité la façade de son logement avec les autorisations qui lui avaient été données, puis en cours d’instance que ces travaux n’étaient pas non plus conformes au règlement de copropriété, M. et M^me X ont fait assigner la SCI Arval 37 et le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Clos du lac devant le tribunal de grande instance de Tours par actes du 24 novembre 2016, aux fins d’entendre condamner la SCI, sous astreinte, à mettre l’intégralité de la façade de son logement en conformité avec les autorisations de travaux qui lui ont été données ainsi qu’à leur payer, in solidum avec le syndicat des copropriétaires, une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices qui leur ont été causés.

Par jugement du 2 avril 2019, le tribunal a débouté M. et M^me X de l’ensemble de leurs demandes et les a condamnés, outre aux dépens, à régler une indemnité de 1 500 euros à la SCI Arval 37 ainsi qu’au syndicat des copropriétaires en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge a retenu en substance que le règlement de copropriété n’exclut pas toute modification de l’aspect extérieur des logements, mais interdit seulement les modifications de nature à rompre l’harmonie de l’immeuble, et a considéré que les travaux réalisés par la SCI ne diffèrent des autorisations qui leur ont été accordées que sur des points de détail, sans créer une réelle disharmonie qui puisse justifier une quelconque condamnation de la SCI ou du syndicat des copropriétaires.

M. et M^me X ont relevé appel de cette décision par déclaration en date du 24 avril 2019, en critiquant expressément tous les chefs du jugement en cause.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 7 septembre 2020, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé de leurs moyens, M. et M^me X demandent à la cour, au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, des articles 1134 anciens et suivants du code civil et des articles 1240 et suivants du même code, de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Tours en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes dirigées contre la SCI Arval 37 et le syndicat des copropriétaires La résidence Le clos du lac et les a condamnés à verser à chacun la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Statuant à nouveau,

— dire et juger que les travaux réalisés par la SCI Arval 37 sont en violation avec le règlement de copropriété, la décision d’assemblée générale du 20 décembre 2000, l’accord pour la réalisation des travaux du 11 avril 2001, la décision d’assemblée générale du 23 mars 2013, la déclaration préalable du 21 février 2013 et la décision de non-opposition du 24 avril 2013,

En conséquence,

— condamner la SCI Arval 37 à mettre en conformité l’intégralité de la façade du logement n°18 (seuils, porte, porte de garage, baies vitrées) avec la décision d’assemblée générale du 20 décembre 2000, l’accord pour la réalisation des travaux du 11 avril 2001, la décision d’assemblée générale du 23 mars 2013, la déclaration préalable du 21 février 2013 et la décision de non-opposition du 24 avril 2013, et ce sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter du 15 ème jour suivant signification de la décision à intervenir,

— condamner in solidumla SCI Arval 37 et le syndicat des copropriétaires Le Clos du lac, pris en la personne de son syndic, la société Square habitat, au paiement de la somme de 5 000 € au titre des préjudices subis,

— condamner in solidum la SCI Arval 37 et le syndicat des copropriétaires Le Clos du lac, pris en la personne de son syndic, la société Square Habitat, au paiement de la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 11 octobre 2019, auxquelles il est également renvoyé pour l’exposé de ses moyens, la SCI Arval 37 demande à la cour :

A titre principal, au visa de l’article 122 du code de procédure civile, de :

— dire et juger que M. et M^me X ne disposent ni de la qualité, ni d’un intérêt à agir à son encontre dans les termes de l’assignation du 24 novembre 2016,

— dire et juger que M. et M^me X sont irrecevables en leurs demandes,

— « débouter » M. et M^me X de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement M. X, M^me X et le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le clos du lac à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ,

— condamner solidairement M. X, M^me X et le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le clos du lac aux entiers dépens de la procédure d’appel qui comprendront le coût éventuel des frais d’exécution sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile, et qui seront recouvrés par Maître Eric Le Coz, avocat aux offres de droit,

Subsidiairement, au visa de l’article 1134 [ancien] du code civil et de la loi du 10 juillet 1965, de :

— débouter M. et M. X de l’appel interjeté et confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande Instance de Tours le 2 avril 2019 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— condamner solidairement M. X, M^me X et le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le clos du lac à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ,

— condamner solidairement M. X, M^me X et le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le clos du lac aux entiers dépens de la procédure d’appel qui comprendront le coût éventuel des frais d’exécution sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile, et qui seront recouvrés par Maître Eric Le Coz, avocat aux offres de droit.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 18 octobre 2019, auxquelles il est pareillement renvoyé pour l’exposé de ses moyens, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le clos du lac demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, y ajoutant :

A titre principal :

— déclarer irrecevables en tous les cas mal fondés M. et M^me X dans l’ensemble de leurs demandes et les condamner solidairement à lui verser une indemnité de 2 500 euros sur fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Subsidiairement :

— condamner la SCI Arval 37 à le garantir de toute condamnation qui pourrait intervenir à son encontre à la requête de M. et M^me X et à lui verser une indemnité de 2 500 euros sur fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

SUR CE, LA COUR :

Sur la recevabilité des demandes de M. et M^me X :

La SCI soutient que M. et M^me X, qui n’expliquent pas en vertu de quoi ils se trouveraient fondés à solliciter la réalisation de travaux de mise en conformité que seul le syndicat des copropriétaires pourrait le cas échéant exiger, n’ont pas qualité à agir, alors que les travaux qu’ils lui reprochent d’avoir réalisés n’affectent en rien la jouissance de leur lot.

Ils ajoutent que M. et M^me X, qui invoquaient dans leurs premières écritures un trouble anormal de voisinage, ne justifient non plus d’aucun intérêt à agir, et ne peuvent se prévaloir de la jurisprudence qui reconnaît à chaque copropriétaire le droit d’agir individuellement pour faire respecter le contrat que constitue le règlement de copropriété, alors que, initialement, ils n’avaient pas fondé leur action sur le non-respect du règlement de copropriété, mais sur le non-respect d’une décision de l’assemblée générale et de la déclaration préalable de travaux.

Le syndicat des copropriétaires conclut lui aussi à l’irrecevabilité des demandes de M. et M^me X dirigées contre lui, sans dénier toutefois aux appelants qualité ni intérêt à agir, mais en faisant valoir qu’il a fait toutes diligences pour faire respecter par la SCI Arval l’autorisation qui lui avait été donnée, en la mettant en demeure à deux reprises de mettre ses ouvrages en conformité, ce que ladite SCI n’a pas fait. Le syndicat soutient que dans ces circonstances, M. et M^me X, qui ne précisent pas le fondement de leur action à son encontre, qui ne peuvent lui reprocher aucune faute et n’établissent au demeurant aucun préjudice en lien de causalité avec les manquements qu’ils lui reprochent, ne pourront qu’être déclarés irrecevables en leurs demandes.

En réplique, M. et M^me X font valoir qu’ils ont assurément qualité et intérêt à agir pour faire remédier à l’aspect dysharmonieux de l’immeuble, dont ils souffrent personnellement, comme pour faire respecter le règlement de copropriété, les autorisations de l’assemblée générale ou encore les règles d’urbanisme que l’autorisation administrative prescrivait à la SCI Arval de respecter.

L’article 31 énonce que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’intérêt au succès ou au rejet d’une prétention s’apprécie au jour de l’introduction de la demande en justice.

Les appelants ne contestent pas ne pas avoir agi, initialement, à fin d’exiger le respect par la SCI du règlement de copropriété, mais pour obtenir réparation du trouble anormal de voisinage qu’ils estimaient subir du fait du non-respect, par leurs voisins copropriétaires, des autorisations qui leur avaient été données de procéder à certains travaux en façade de l’immeuble.

Si un simple particulier n’a pas qualité à agir pour faire respecter une déclaration de travaux qui ne concerne que les rapports entre l’autorité administrative et le déclarant, il ne fait pas de doute qu’un copropriétaire a qualité et intérêt à agir en cessation du trouble anormal de voisinage que lui cause son voisin, qu’il soit ou non son copropriétaire, sans avoir à démontrer qu’il subit un préjudice personnel distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat.

L’existence du trouble anormal de voisinage initialement invoqué par les appelants n’étant pas une condition de recevabilité de leur action, mais seulement de son succès, M. et M^me X doivent être déclarés recevables à agir contre la SCI Arval.

Au soutien de sa demande principale tendant à entendre déclarer M. et M^me X irrecevables en leurs demandes dirigées à son encontre, le syndicat des copropriétaires ne développe que des arguments au fond, tirés de son absence de faute et de ce que les appelants ne démontrent l’existence d’aucun préjudice en lien avec les manquements qui lui sont reprochés.

L’intérêt à agir, on vient de le dire, n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action.

M. et M^me X doivent donc être pareillement déclarés recevables en leurs demandes dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Sur le fond :

— sur les demandes dirigées contre la SCI Arval 37 :

Les appelants, qui fondent leur action sur le non-respect, par la SCI, non seulement des autorisations qui leur avaient été données par l’assemblée générale des copropriétaires et par la mairie ensuite de leur déclaration de travaux, mais surtout les stipulations du règlement de copropriété, reprochent au premier juge d’avoir dénaturé ce règlement en considérant que les ruptures d’harmonie dans l’aspect de l’immeuble, proscrites par ledit règlement, n’interdiraient pas aux copropriétaires de procéder à des travaux ou à des aménagements des façades de leurs locaux modifiant quelque peu leur apparence, pourvu que l’harmonie d’ensemble ne s’en trouve pas affectée, alors qu’en précisant en page 45 qu’il n’est pas permis aux copropriétaires de modifier la peinture de leur porte d’entrée, ou en autorisant les copropriétaires à installer des stores sous la condition que leur teinte et leur forme soient celles choisies par l’assemblée générale des copropriétaires, et à n’installer des tapis-brosses sur les paliers des étages que selon un modèle uniforme, le règlement de copropriété de l’immeuble en cause qui, par sa nature contractuelle, constitue la loi des parties et s’impose au juge, garantit l’harmonie des lieux en prescrivant que l’aspect extérieur des lots soit identique.

Les appelants ajoutent que le premier juge ne pouvait en toute hypothèse qualifier de points de détails sans incidence sur l’harmonie générale de l’immeuble l’apparence des vitres installées par la SCI Arval pour fermer sa cage d’escalier, alors que le syndicat des copropriétaires a rappelé à plusieurs reprises à ladite SCI, mais à d’autres copropriétaires également, que seules les vitres non teintées étaient autorisées et que, s’agissant de la porte de garage installée par la SCI, le syndicat a là aussi considéré que l’aspect de celle-ci n’était pas conforme à l’autorisation qui avait été donnée pour son changement.

M. et M^me X soulignent enfin qu’en sus d’avoir été réalisés en méconnaissance des stipulations du règlement de copropriété, les travaux litigieux ont été exécutés en violation de l’autorisation qui avait été donnée par l’assemblée générale des copropriétaires et de l’autorisation administrative qui avait été accordée à la SCI par la commune de Tours.

En réplique, la SCI fait valoir, d’abord que le premier juge a considéré à raison que l’harmonie de l’immeuble ne pouvait s’entendre d’une stricte identité ou d’une stricte concordance des choses, ensuite que, contrairement à ce que soutiennent les appelants, l’autorisation qui leur a été donnée par l’assemblée générale ne contenait aucune prescription relative au dimensionnement de la porte d’entrée, à l’existence ou non d’une marche extérieure, à la transparence des vitres ou encore au sens des nervures de la porte du garage, ce dont ils déduisent qu’aucun reproche ne peut leur être fait.

Les intimés ajoutent pour finir que les appelants ne peuvent se prévaloir utilement de la résolution adoptée lors de l’assemblée générale du 7 mars 2019 [ayant enjoint au copropriétaire du logement 14, sous peine de poursuites judiciaires, de remplacer les verres légèrement teintés posés pour fermer lui aussi sa cage d’escalier par des verres transparents

non teintés], alors que cette décision est postérieure à la saisine des premiers juges, qu’elle-même n’était pas présente à cette assemblée générale et que le copropriétaire qui l’y a représentée n’a pas respecté ses consignes de vote.

Le règlement de copropriété est un contrat, dont les effets obligatoires s’imposent à tous les copropriétaires comme au juge.

En l’espèce, le règlement de copropriété de la résidence Le Clos du lac prévoit, dans un article 3, I, intitulé « harmonie-aspect », ce qui suit :

« les fenêtres et fermetures extérieures bien que constituant des parties privatives, et également les garde-corps, rampes et barres d’appui des balcons, loggias, terrassent, ne pourront, même en ce qui concerne leur peinture, être modifiés, si ce n’est avec l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ['].

Sous les réserves qui précèdent [c’est-à-dire l’autorisation de l’assemblée générale], aucun aménagement ni aucune décoration ne pourront être apportées par un copropriétaire aux balcons, loggias, terrasses qui, extérieurement, rompraient l’harmonie de l’immeuble. Les portes d’entrée des appartements ne pourront, même en ce qui concerne leur peinture, être modifiées extérieurement individuellement ».

Au dernier alinéa de l’article 5 intitulé « modifications intérieures-travaux », il est par ailleurs indiqué : « tous travaux qui affecteraient les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble devront être soumis à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25… »

Il résulte de ces stipulations claires du règlement de copropriété que les travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble ne peuvent être réalisés qu’à la condition, cumulative, de ne pas rompre l’harmonie de l’immeuble et d’être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Selon le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire tenue le 21 mars 2013 (résolution n° 16), la SCI a été autorisée par la collectivité des copropriétaires à réaliser à ses frais des travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble : fermeture de cage d’escalier, vidéophone, éclairage extérieur, séparations façade cuisine, pose store banne, volets-stores extérieurs, groupes de climatisation et porte de garage.

Les travaux qui font l’objet du présent litige ont été autorisés dans les termes suivants:

« -fermeture de la cage d’escalier en RAL 6012 et double vitrages « du même aspect que les fenêtres déjà réalisées comme aux n° 2 et 10 » :

a) avec porte vitrée, vidéophone et éclairage extérieur (au niveau de la porte du garage)

b) 2 séparations fixes vitrées au-dessus du couloir d’accès du n° 17

c) une façade haute en 3 parties dont le premier tiers supérieur est à soufflet

d) une séparation fixe vitrée et une séparation ouvrante sur la terrasse de la cuisine pour permettre un accès libre sur celle-ci du côté du bâtiment des impôts

— changement de la porte de garage en un modèle isolé avec automatisme d’ouverture".

Ces travaux ont expressément été autorisés par l’assemblée générale « tels que définis aux descriptifs et photos joints à la convocation » [écrit en caractères gras au procès-verbal] et le descriptif adressé par la SCI précisait : « les matériaux et la conception seront de même aspect que ceux déjà réalisés dans la Résidence, dont nous vous joignons les photos annotées ».

— sur les travaux de la cage d’escalier :

Alors qu’il avait été décidé par la collectivité des copropriétaires, lors de l’assemblée générale du 20 décembre 2000, de donner un accord de principe aux copropriétaires des logements de type « maisons de ville » pour la fermeture de leurs cages d’escalier individuelles, selon une proposition visée par l’architecte de la copropriété et les services d’urbanisme de la ville de Tours afin de conserver une certaine harmonie dans la Résidence, que M. et M^me Z, les premiers copropriétaires à avoir fait fermer leur cage d’escalier, y ont été autorisés par la ville de Tours sous réserve que les futurs projets de fermeture des autres cages d’escalier reprennent le même dessin de menuiseries et qu’elle a été autorisée par l’assemblée générale du 21 mars 2013 à fermer sa cage d’escalier selon le même aspect que les appartements de référence 2 et 10, il résulte des photographies produites aux débats, des procès-verbaux de constat dressés le 10 novembre 2016 et le 9 juillet 2019 par huissier de justice et du descriptif des travaux initialement autorisés par la ville de Tours et servant de référence que la SCI a fait procéder à la fermeture de sa cage d’escalier selon un aspect qui diffère des modèles de référence : les vitres ne sont pas claires mais teintées, avec un effet miroir ; la porte d’entrée du logement est surélevée par une marche de seuil qui n’existe pas pour les logements 2 et 10 ; le châssis de la porte est en conséquence d’une hauteur inférieure de la hauteur de cette marche (environ 10 centimètres) ; la poignée de la porte, horizontale et de type classique sur les portes d’entrée des logements de référence, a été remplacée par la SCI par un bâton de maréchal (tube vertical) sur toute la hauteur du châssis.

La SCI ne peut sérieusement faire valoir qu’il ne lui aurait pas été imposé par l’assemblée générale un dimensionnement particulier de sa porte d’entrée ou qu’il ne lui aurait pas été imposé par la collectivité des copropriétaires d’employer des verres non teintées alors que, conformément à la demande qu’elle avait présentée, elle a été autorisée à procéder à la fermeture de sa cage d’escalier en employant des matériaux et selon une conception de même aspect que ceux des logements de référence n° 2 et 10 et qu’il est établi qu’elle n’a pas respecté les termes de l’autorisation qui lui a été donnée puisqu’elle a fait réaliser des travaux dans des matériaux et selon une conception distincts de ceux employés dans les logements numéros 2 et 10 qui servaient de référence.

Sans qu’il importe de se prononcer sur la rupture d’harmonie causée par les travaux réalisés par la SCI, le non-respect de l’autorisation de l’assemblée générale suffit à caractériser une violation du règlement de copropriété puisque, on l’a dit, les travaux qui affectent l’aspect extérieur de l’immeuble ne peuvent être réalisés qu’à la double condition de ne pas rompre l’harmonie de l’immeuble et d’avoir été réalisés avec l’autorisation de l’assemblée générale.

Il résulte de la nature contractuelle du règlement de copropriété, exprimée à l’article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, que par application des articles 1134 et 1143 anciens du code civil, chaque copropriétaire est en droit d’exiger son respect sans être tenu d’apporter la preuve d’un préjudice et peut contraindre le copropriétaire qui en méconnaît les stipulations à supprimer ses installations irrégulières et remettre les choses dans un état conforme aux exigences du règlement.

La SCI sera donc condamnée à mettre en conformité sa cage d’escalier avec l’autorisation qui lui a été donnée le 23 mars 2013 dans les six mois de la présente décision, c’est-à-dire à remplacer les vitres teintées de sa façade par des vitres claires, à supprimer la marche de sa porte d’entrée, à remplacer cette porte par une porte de même dimension et de même aspect que les portes des logements 2 et 10 (matériaux, couleur, dessin des menuiseries et poignée).

Passé ce délai de six mois, la SCI sera tenue de régler à M. et M^me X une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard durant une période de trois mois à l’issue de laquelle il sera le cas échéant de nouveau statué.

— sur le changement de la porte du garage :

Alors que l’article 3, I du règlement de copropriété prévoit que les fermetures extérieures privatives, telles les portes de garage, ne peuvent être modifiées, même en ce qui concerne leur peinture, qu’avec l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et qu’elle a été autorisée, le 21 mars 2013, à changer sa porte de garage pour installer un modèle isolé avec automatisme d’ouverture, la SCI a remplacé sa porte de garage par une porte automatisée et

isolée, comme elle l’y avait été autorisée, mais alors que les dis-sept autres portes de garages qui se trouvent en rez-de-chaussée de la copropriété sont des portes métalliques blanches comportant chacune 27 nervures verticales de 6 centimètres; la SCI a fait installer une porte, certes blanche, mais dont les nervures sont horizontales et beaucoup plus larges que celles des autres portes (22,5 centimètres) puis, alors que les seuils de tous les autres garages sont en béton brut, l’intimée a fait carreler le sol de son garage avec de grands carreaux clairs qui n’ont pas été arrêtés au droit de la porte, mais qui recouvrent le seuil d’entrée et sont donc visibles depuis l’extérieur.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 mars 2015, après qu’il a été évoqué un courrier de la SCI communiquant sur les travaux qu’elle avait réalisés, tous les copropriétaires présents, à l’exception de la SCI, ont adopté une résolution aux termes de laquelle la collectivité des copropriétaires a indiqué à la SCI : « votre porte de garage n’est pas conforme à l’harmonie des autres portes de garage et il vous faut retrouver le même aspect que les autres portes et l’isolation de cette porte n’est pas une excuse ».

L’intimée ne peut sérieusement soutenir que l’assemblée générale qui l’a autorisée à changer sa porte de garage ne lui a pas prescrit d’installer une porte d’aspect identique à celui des portes des autres copropriétaires, omettant alors que le règlement de copropriété pose en principe que les copropriétaires ne peuvent modifier leurs fermetures extérieures, que la seule dérogation possible à ce principe est l’autorisation de l’assemblée générale, et qu’au cas particulier, la SCI a uniquement été autorisée à remplacer sa porte de garage par une porte automatisée et isolée, nullement à remplacer la porte existante par une porte d’aspect différent, ni à carreler le seuil extérieur de sa porte de garage.

A supposer, ce qu’elle ne démontre pas, que la SCI se soit trouvée dans l’impossibilité de faire installer une porte automatisée isolée d’aspect similaire à celui des autres portes de garages de la copropriété, il lui appartenait d’exposer la difficulté à la collectivité des copropriétaires afin que, à la majorité requise, les copropriétaires décident du type des portes de garage qui pourraient être installées à l’avenir pour satisfaire aux prescriptions réglementaires sans rompre avec l’harmonie des lieux. Sans méconnaître la force obligatoire attachée au règlement de copropriété, la SCI ne pouvait, de son propre chef et unilatéralement, remplacer sa porte de garage par une porte d’aspect différent sans autorisation idoine.

La SCI sera donc condamnée à mettre la porte de son garage en conformité avec les exigences du règlement de copropriété dans les six mois de la présente décision, c’est-à-dire à enlever le carrelage du seuil de son garage visible depuis l’extérieur, puis à remplacer la porte de son garage, soit par son ancienne porte, soit par une nouvelle porte isolée et automatisée de même aspect que celui des autres portes de garage de la copropriété.

Passé ce délai de six mois, la SCI sera tenue au paiement d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard durant une période de trois mois à l’issue de laquelle il sera le cas échéant de nouveau statué.

— sur les demandes indemnitaires dirigées contre la SCI et le syndicat des copropriétaires :

Les appelants reprochent au syndic d’avoir failli à ses obligations en ne faisant pas respecter le règlement de copropriété par la SCI ni les décisions de l’assemblée générale mais agit, non pas contre le syndic, à savoir la société Square habitat, mais contre le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic, sans indiquer en quoi le syndicat, c’est-à-dire la collectivité des copropriétaires, aurait commis la moindre faute à leur égard.

M. et M^me X seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts dirigée contre le syndicat des copropriétaires.

A l’appui de la demande indemnitaire qu’ils forment à hauteur de 5 000 euros contre la SCI, M. et M^me X font valoir que la violation du règlement de copropriété caractérise une atteinte à leur droit de copropriété, indemnisable en soi, et que l’attitude de la SCI les a contraints, durant plusieurs années, à de nombreuses démarches, auprès du syndic d’abord,

puis en justice ensuite.

Il résulte des pièces du dossier qu’en dépit de leurs démarches auprès du syndic qui, en 2014, a adressé à la SCI un courrier recommandé pour lui demander de mettre sa cage d’escalier en conformité avec l’autorisation qui lui avait été donnée en 2013 puis qui, ensuite de l’assemblée générale de 2015, l’a mise en demeure de remplacer sa porte de garage, M. et M^me X ont été contraints de solliciter le concours d’un huissier de justice puis de saisir personnellement la justice pour faire respecter par la SCI le règlement de copropriété.

La lourdeur et la répétition de ces démarches ont incontestablement causé à M. et M^me X un préjudice personnel qui justifie de leur allouer, à titre de dommages et intérêts, une indemnité de 1 000 euros.

Sur les demandes accessoires :

La SCI, qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, devra supporter les dépens de première instance et d’appel et sera déboutée de ses demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande en revanche d’accueillir les demandes présentées sur le même fondement par M. et M^me X ainsi que par le syndicat des copropriétaires, à qui il sera respectivement alloué, au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et d’appel, une indemnité de 3 500 euros pour les premiers et de 2 500 euros pour le second.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME la décision entreprise seulement en ce qu’elle a débouté M. A X et M^me B C épouse X de leur demande de dommages et intérêts formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Clos du lac,

INFIRME la décision entreprise pour le surplus de ses dispositions critiquées,

STATUANT À NOUVEAU sur les chefs infirmés et y ajoutant :

CONDAMNE la SCI Arval 37 à mettre en conformité avec l’autorisation qui lui a été donnée le 23 mars 2013 par l’assemblée générale des copropriétaires la cage d’escalier de son logement portant le n° 18 dans la Résidence Le Clos du lac située […] à Tours )37 ( en remplaçant les vitres teintées de sa façade par des vitres claires, en supprimant la marche de sa porte d’entrée, en remplaçant cette porte d’entrée par une porte de même dimension et de même aspect que les portes des logements numéros 2 et 10 ) matériaux, couleur, dessin des menuiseries et poignée (et ce dans les six mois à compter de la signification la présente décision,

DIT que passé ce délai de six mois, la SCI Arval 37 sera tenue de régler à M. et M^me X une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard durant une période de trois mois à l’issue de laquelle il sera le cas échéant de nouveau statué,

CONDAMNE la SCI Arval 37 à mettre en conformité avec les exigences du règlement de copropriété et l’autorisation qui lui a été donnée le 23 mars 2013 par l’assemblée générale des copropriétaires la porte du garage de son logement portant le n° 18 dans la Résidence Le Clos du lac située […], en enlevant le carrelage du seuil de son garage visible depuis l’extérieur, puis en remplaçant la porte de son garage, soit par son ancienne porte, soit par une nouvelle porte isolée et automatisée de même aspect que les portes des autres garages de la Résidence Le Clos du lac et ce, dans le délai de six mois de la signification de la présente décision,

DIT que passé ce délai de six mois, la SCI Arval 37 sera tenue de régler à M. et M^me X une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard durant une période de trois mois à l’issue de laquelle il sera le cas échéant, de nouveau statué,

CONDAMNE la SCI Arval 37 à payer à M. et M^me X la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

REJETTE la demande de la SCI Arval 37 fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI Arval 37 à payer à M. et M^me X la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI Arval 37 à payer au syndicat des copropriétaire de la Résidence Le Clos du lac, représenté par son syndic la société Square Habitat, une indemnité de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI Arval 37 aux dépens première instance et d’appel.

Arrêt signé par Madame Laurence FAIVRE, président de chambre, et Madame Marie-Lyne EL BOUDALI , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT