MINISTERE DE LA JUSTICE

COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 04/12/2025

la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES

M^e Estelle GARNIER

ARRÊT du 04 DECEMBRE 2025

N° : 266 – 25

N° RG 25/00860 – N° Portalis DBVN-V-B7J-HFX4

DÉCISION ENTREPRISE : Ordonnance de référé du Président du tribunal judiciaire de TOURS en date du 21 Janvier 2025

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :

S.A.S. EMBOISE, anciennement SARL Emboise

[Adresse 3]

ayant pour conseil, M^e Alexis DEVAUCHELLE de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’ORLEANS, postulant, et M^e Jean-philippe VASLIN de la SELARL VASLIN AVOCATS, avocat au barreau de TOURS, plaidant,

D’UNE PART

INTIMÉES :

S.A.R.L. [R]

[Adresse 4]

représentée par M^e Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS, plaidant, M^e Estelle GARNIER, avocat au barreau d’ORLEANS, postulant,

S.A.S. G4L, intimée sur appel provoqué

[Adresse 2]

ayant pour conseil, M^e Alexis DEVAUCHELLE de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’ORLEANS, postulant, et M^e Jean-philippe VASLIN de la SELARL VASLIN AVOCATS, avocat au barreau de TOURS, plaidant,

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 26 Février 2025

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 02 Octobre 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du jeudi 09 OCTOBRE 2025, à 14 heures,

Madame Carole CHEGARAY, présidente de la chambre commerciale à la cour d’appel d’ORLEANS, en charge du rapport,

Madame Fanny CHENOT, conseiller,

Monsieur Damien DESFORGES, conseiller

ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries puis ont délibéré en collégialité.

Greffier :

Monsieur Axel DURAND, Greffier lors des débats et du prononcé,

ARRÊT :

Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le JEUDI 04 DECEMBRE 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er juin 2012, la SARL [R] a donné à bail à la société CPRM des locaux à usage commercial situés à [Localité 6], galerie commerciale Petite Arche, à destination de 'coiffure mixte parfumerie et accessoires’ pour une durée de neuf ans à compter du 1er juin 2012 venant à expiration le 31 mai 2021, moyennant un loyer annuel en principal de 45 600 euros HT payable mensuellement et d’avance. Un dépôt de garantie d’un montant de 7 600 euros a été versé au bailleur.

Une provision sur charges d’un montant de 700 euros a été facturée chaque mois.

Suivant acte extra judiciaire du 18 juin 2021, la société CPRM a formulé une demande de renouvellement du bail commercial. En l’absence d’opposition du bailleur et conformément à l’article L.145-12 alinéa 3 du code de commerce, le bail s’est renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré à compter du 1er juillet 2021.

La SARL Emboise devenue ultérieurement SAS Emboise est venue aux droits de la société CPRM au mois d’octobre 2021.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception signifiée le 14 novembre 2023 à la société [R], la société Emboise a fait délivrer à la société [R] un congé sur le fondement de l’article L.145-4 du code de commerce, pour le 30 juin 2024. Le bailleur en a accusé réception.

Parallèlement, par acte extra judiciaire du 13 mars 2024, la société [R] a fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 51 882,21 euros. Une sommation de payer d’un même montant au titre de la garantie à première demande a également été délivrée à la société G4L.

Par acte du 11 juin 2024, la société [R] a fait assigner la société Emboise, preneur, et la société G4L, en sa qualité de garant autonome, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Tours principalement en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire visée au bail, expulsion et condamnation solidaire des défenderesses au paiement de diverses sommes à titre provisionnel.

La société Emboise a restitué les clés du local le 28 juin 2024.

Par ordonnance du 21 janvier 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Tours a :

— dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes formulées contre la SAS G4L à titre de garantie à première demande,

— condamné la SARL Emboise à payer à la SARL [R] la somme de 60 999,81 euros TTC à titre de provision à valoir au titre des loyers, charges et taxes en vertu du bail commercial du 1er juin 2012 renouvelé,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle au titre des dégradations locatives formulée par la SARL [R],

— dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes reconventionnelles formulées au bénéfice de la SARL Emboise,

— condamné la SARL Emboise à verser à la SARL [R] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté le surplus des demandes des parties,

— condamné la SARL Emboise aux entiers dépens.

Suivant déclaration du 26 février 2025, la SAS Emboise a interjeté appel de l’ensemble des chefs expressément énoncés de cette ordonnance lui faisant grief, en intimant la SARL [R].

Par acte du 22 juillet 2025, la SARL [R] a formé appel provoqué à l’encontre de la SAS G4L.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 17 septembre 2025, la SAS Emboise anciennement SARL Emboise, appelante, et la SAS G4L, intimée sur appel provoqué, demandent à la cour de :

Vu les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

Vu les articles 1103, 1145 alinéa 2, 1153, 1359 et 1754 du code civil,

Vu l’article 145-40-2 alinéa 1 du code de commerce,

— recevoir la société dénommée Emboise en son appel et le dire fondé,

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle :

* condamne la SARL Emboise à payer à la SARL [R] la somme de 60 999,81 euros TTC à titre de provision à valoir au titre des loyers, charges et taxes en vertu du bail commercial du 1er juin 2012 renouvelé,

* dit n’avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes reconventionnelles formulées au bénéfice de la SARL Emboise,

* condamne la SARL Emboise à verser à la SARL [R] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* rejette le surplus des demandes de la SARL Emboise,

et en ce qu’elle rejette les prétentions de l’appelante tendant à voir :

* dire et juger mal fondée la société [R] en ses demandes de condamnations pécuniaires à l’encontre de la société Emboise,

* se déclarer en tout état de cause incompétent pour statuer tant sur la demande en paiement compte tenu des contestations relatives au décompte fourni par le bailleur que sur le coût de reprise des dégradations locatives et le renvoyer à mieux se pourvoir,

* débouter en conséquence la société [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

* à titre reconventionnel, condamner la société [R] à rembourser à la société Emboise la somme de 50 400 euros au titre des charges facturées au cours des cinq dernières années et sans contrepartie,

* à titre subsidiaire, ordonner la compensation des sommes dues entre les sociétés [R] et Emboise,

* en tout état de cause, condamner la société [R] à régler à la société Emboise une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Statuant à nouveau,

— constater l’absence d’un décompte sincère, véritable et non contestable des justificatifs de charges par le bailleur pour les 5 dernières années et la facturation sans contrepartie de la somme de 50 400 euros,

— constater l’absence de clause claire et précise relative aux charges aux termes du bail et en tout état de cause l’absence de la répartition des charges depuis le renouvellement du bail commercial,

en conséquence,

A titre principal,

— dire n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle au titre des loyers, charges formulées par la société [R],

A titre reconventionnel,

— condamner la société [R] à rembourser à la société Emboise la somme de 50 400 euros au titre des charges facturées au cours des 5 dernières années et sans contrepartie,

A titre subsidiaire,

— ordonner la compensation des sommes dues entre les sociétés [R] et Emboise,

Sur l’appel provoqué par la SARL [R],

— confirmer les termes de l’ordonnance de référé du 21 janvier 2025 en ce qu’elle a :

* dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes formulées contre la société G4L à titre de garantie à première demande,

* dit n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle au titre des dégradations locatives formulées par la société [R],

— déclarer en conséquence mal fondée en son appel provoqué la société [R],

En tout état de cause,

— débouter la SARL [R] de l’ensemble de ses moyens et prétentions, fins et demandes,

— condamner la SARL [R] à payer à la SAS Emboise une somme de 5 000 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 1er octobre 2025, la SARL [R] demande à la cour de :

Vu les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce,

Vu les dispositions des articles 1730, 1732 et 2321 du code civil,

Vu les jurisprudences citées et les pièces versées aux débats,

— déclarer la SAS Emboise mal fondée en son appel et l’en débouter,

— confirmer l’ordonnance rendue le 21 janvier 2025 par le président du tribunal judiciaire de Tours en ce qu’elle a condamné la SARL Emboise au paiement de la somme de 60 999,81 euros à titre de provision à valoir au titre des loyers, charges et taxes en vertu du bail commercial du 1er juin 2012 renouvelé ainsi qu’une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, sauf à préciser que les condamnations prononcées le sont à l’encontre de la SAS Emboise venant aux droits de la SARL Emboise,

— confirmer l’ordonnance rendue le 21 janvier 2025 par le président du tribunal judiciaire de Tours en ce qu’elle a débouté la SAS Emboise de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

— faire en revanche droit à l’appel provoqué de la SARL [R] et ainsi :

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle :

* dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes formulées conter la SAS G4L à titre de garantie à première demande,

* dit n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle au titre des dégradations locatives formulées par la SARL [R],

* rejeté le surplus des demandes de la SARL [R],

Statuant à nouveau ainsi qu’ajoutant à la décision entreprise,

— débouter la SARL Emboise et la SAS G4L de l’ensemble de leurs moyens et prétentions en défense, fins et demandes reconventionnelles,

— condamner par suite la SAS G4L, garant autonome, à régler solidairement avec la SAS Emboise, à la SARL [R] à titre provisionnel la somme de 60 999,81 euros évoquée supra à valoir au titre des loyers, charges et taxes en vertu du bail commercial du 1er juin 2012 renouvelé,

— condamner solidairement la SAS Emboise, preneur, et la SAS G4L, garant autonome, à payer à la SARL [R] à titre provisionnel la somme de 4 144,99 euros correspondant au montant des charges impayées selon décompte arrêté au 1er juin 2024,

— condamner solidairement la SAS Emboise, preneur, et la SAS G4L, garant autonome, à payer à la SARL [R] à titre provisionnel une somme de 17 623,90 euros TTC en réparation des dégradations locatives qui leur sont imputables,

En tout état de cause,

— condamner solidairement la SAS Emboise, preneur, et la SAS G4L, garant autonome, à régler à la SARL [R] une somme complémentaire de 6 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et à prendre en charge les entiers dépens de 1ère instance qui comprendront le coût du commandement de payer (soit 313,85 euros TTC), de la sommation (soit 301,49 euros TTC), celui de l’état des nantissements (soit 65,42 euros TTC) et du coût du procès verbal de constat valant état des lieux de sortie du 28 juin 2024, et d’appel,

— ordonner que les frais d’exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 2 octobre 2025 et l’affaire plaidée à l’audience du 9 octobre 2025.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

MOTIFS

Sur la demande en paiement de la société [R] au titre des loyers et charges et la demande reconventionnelle de la société Emboise en remboursement au titre des charges facturées depuis cinq ans :

La soiété [R] sollicite le paiement à titre de provision de la somme de 60 999,81 euros au titre des loyers et charges arrêtés à fin juin 2024 par le premier juge, déduction faite du dépôt de garantie et d’un prorata de 3 jours à raison du départ de la société locataire des lieux le 28 juin 2024, soit 69176,28 euros selon le décompte résultant des grands livres des comptes clients – 7 600 euros (dépôt de garantie) – 576,47 euros (3 jours non occupés) = 60 999,81 euros, outre la somme de 4144,99 euros correspondant au montant des charges impayées selon décompte arrêté au 1er juin 2024 non retenue par le premier juge.

La société Emboise ne conteste pas le paiement des loyers, hors charges à l’exception de la taxe foncière et des ordures ménagères qu’elle a toujours réglées. Elle fait valoir que le bailleur n’a jamais justifié des charges refacturées ni procédé à une régularisation annuelle des comptes, de sorte qu’elle est légitime à ne plus régler les provisions sur charges et à réclamer à titre reconventionnel au bailleur la somme de 50 400 euros, soit 840 euros TTC par mois x 60 mois, au titre des charges facturées et payées sans contrepartie, seule pouvant être mise à sa charge in fine les sommes restantes par compensation : 60 999,81 euros – 50 400 euros = 10 599,81 euros, dès lors qu’il serait considéré que le décompte de la société [R] est exploitable et non contestable.

Les demandes de la société [R] se fondent sur les grands livres des comptes clients, détaillés et faisant clairement apparaître à compter du mois d’août 2023 un solde impayé de 69 176,28 euros, échéance de juin 2024 comprise. Il apparaît que ce total comprend des échéances mensuelles TTC de 5 764,69 euros, chacune composée d’une partie loyer de 4 103,91 euros HT (soit 4 924,69 euros TTC) et d’une provision pour charges de 700 euros HT (soit 840 euros TTC). Il s’avère que la taxe foncière est réclamée séparément au preneur, comme en témoigne le décompte produit, seules la taxe d’ordures ménagères et les charges de copropriété étant comprises dans les provisions pour charges.

La clause du bail 'contributions et charges diverses’ stipule que 'le preneur supportera la quote-part afférente aux locaux loués des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement de l’immeuble ainsi que les charges relatives à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il supportera la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, le coût de la location des conteneurs, la taxe de balayage, les impôts et taxes foncières y compris celles auxquelles sont assujettis les propriétaires à raison de leur immeuble selon la quote-part attachée aux locaux loués'.

Il en résulte que le bail du 1er juin 2012 mentionne bien les catégories de charges récupérables, étant précisé qu’il a nécessairement été renouvelé à compter du 1er juillet 2021 aux clauses et conditions du bail expiré.

La société [R] produit les justificatifs des charges de copropriété de 2019 à 2024 ainsi que des taxes foncières 2020 à 2024, de sorte d’une part que la provision sur charges appelée avec le loyer n’apparaît pas sérieusement contestable tant dans son principe au vu des termes du bail que dans son quantum au vu des décomptes de charges, d’autre part que le remboursement des provisions sollicité par la société Emboise se heurte à une contestation sérieuse à raison précisément des justificatifs produits.

A titre surabondant, s’agissant de la demande de remboursement de la somme de 50 400 euros de la société Emboise, il convient à l’instar du premier juge de préciser que le juge des référés ne saurait, sans excéder ses pouvoirs tirés de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, faire droit à une demande en paiement qui n’est pas formée à titre provisionnel.

Enfin, la somme supplémentaire de 4 144,99 euros TTC réclamée par la bailleresse au titre d’un 'écart cumul à régulariser du 1er janvier 2020 au 30 juin 2024' dont le calcul ne peut être compris avec évidence à la lecture du décompte (produit en pièce 18) ne saurait donner lieu à condamnation en référé, comme l’a justement considéré le premier juge.

En conséquence, il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a retenu que la société Emboise était redevable de la somme de 60 999,81 euros TTC à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et taxes et dit n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de remboursement des provisions sur charges.

Sur la demande en paiement de la société [R] au titre des dégradations locatives :

La société [R] estime que l’état des lieux de sortie établi suivant procès verbal de constat du 28 juin 2024 révèle l’existence de dégradations locatives dont le coût de reprise incombe à la société Emboise : dépose du groupe climatisation sans accord du bailleur empêchant la remise en fonctionnement du système de climatisation, remplacement des luminaires à raison de travaux effectués par le preneur entraînant la désactivation de certains spots, revêtements et serrures abîmés et donc à reprendre, pour un coût total de 17 623,90 euros TTC.

La société Emboise réplique qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé lors de la prise à bail en 2012, qu’elle n’est pas tenue de réparer ce qui a été dégradé par vétusté ou l’usure du temps, contestant être à l’origine de la dépose du groupe de climatisation situé sur le toit et rappelant avoir occupé les locaux pendant 12 années.

S’il est établi qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir pris les lieux en bon état de réparations locatives, il existe en l’espèce des contestations sérieuses sur l’imputabilité des dégradations dont la réparation est réclamée à la société locataire à raison de la longue occupation des lieux par celle-ci, de l’intervention d’entreprises tierces sur le toit, des constatations de l’huissier qui a relevé par exemple que les portes fermaient correctement, autant d’éléments nécessitant une discussion au fond.

Par confirmation de l’ordonnance entreprise, la société [R] sera déboutée de sa demande formée de ce chef par voie de référé.

Sur la validité de la garantie à première demande de la société G4L :

La société [R] se prévaut de la garantie à première demande fournie par la sociéé G4L aux termes du bail du 1er juin 2012.

Le bail contient une clause intitulée 'garantie à première demande par la société G4L’ ainsi libellée:

'A l’instant est intervenu M. [C] [V] [Y] [T], demeurant [Adresse 1], né à [Localité 5], le 22 octobre 1974, agissant es-qualités de président de la société G4L, et qui déclare que la société G4L s’est engagée à garantir à première demande, au profit du bailleur et de leur ayant droit, à la sûreté et garantie de toutes les sommes pouvant être dues par la société locataire ou ses ayants cause, au titre des loyers et charges, frais et accessoires, en vertu du bail ou de tout renouvellement, irrévocablement et inconditionnellement, d’ordre et pour le compte du débiteur garanti, indépendamment de la validité et des effets juridiques du bail conclu entre la société CPRM et le bailleur, sans pouvoir faire valoir d’exception, d’objection ou de contestation résultant dudit bail à payer au créancier, à première demande de sa part, tout montant que ce dernier pourrait lui réclamer au titre de la présente garantie, dans la limite d’un montant maximum de 250 000 euros, à majorer des éventuels intérêts, frais et accessoires'.

Il apparaît que le bail a été conclu entre la société [R] (bailleur) et la société CPRM (preneur) et que seules ces deux parties ont signé le bail contenant la garantie à première demande, signature ainsi formalisée :

Le Bailleur

[R]

[B] [W]

suivi de la signature manuscrite de celle-ci

Le Preneur

Pour CPRM

[C] [T]

suivi de la signature manuscrite de celui-ci

Il en ressort que M. [T] a signé le bail en sa qualité de représentant de la société CPRM, preneur, et non expressément comme représentant de la société G4L, laquelle -quand bien même elle est mentionnée à l’acte comme garant à première demande- n’apparaît pas être partie au bail ni l’avoir signé, et ce même si les sociétés Emboise et G4L font partie d’un groupe géré par la personne physique, M. [C] [T] qui a signé le bail.

Contrairement à ce que soutient la société [R], la validité de l’engagement de la société G4L comme garant à première demande ne ressort pas avec l’évidence requise en référé des pièces produites et se heurte à une contestation sérieuse.

Par confirmation de l’ordonnance entreprise, il n’y a pas lieu à référé sur l’ensemble des demandes formées contre la société G4L.

Sur les autres demandes :

Le sort des dépens et de l’indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge, sauf à préciser que les dépens de première instance comprennent le coût du commandement de payer, le coût de l’état des nantissements et la moitié du coût du procès-verbal de constat du 28 juin 2024.

La société Emboise, qui succombe in fine, supportera la charge des dépens d’appel et sera condamnée à verser à la société [R] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour.

PAR CES MOTIFS

CONFIRME l’ordonnance de référé du 21 janvier 2025 du tribunal judiciaire de Tours en toutes ses dispositions, sauf à préciser que les condamnations prononcées le sont à l’encontre de la SAS Emboise venant aux droits de la SARL Emboise et que les dépens comprennent le coût du commandement de payer, le coût de l’état des nantissements et la moitié du coût du procès-verbal de constat du 28 juin 2024,

Y ajoutant,

CONDAMNE la SAS Emboise aux dépens d’appel,

CONDAMNE la SAS Emboise à payer à la SARL [R] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel,

REJETTE le surplus des demandes.

Arrêt signé par Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, présidant la collégialité et Monsieur Axel DURAND, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT