N°55

GR

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Copie authentique délivrée à

— M^e Usang

— Me revault

le 13.02.2025

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 13 février 2025

N° RG 20/00406 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n° 01-CIV.2020, n° RG 16/00011 du Tribunal civil de première instance de Papeete du 30 janvier 2020 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 24 décembre 2020 ;

Appelante :

La Société LIBB 3, société à responsabilité limitée, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Papeete sous le n° TPI 05 134 B,, dont le siège est sis [Adresse 5] ;

Représentée par M^e Arcus USANG, avocat au barreau de Papeete ;

Intimées :

La Société TOORUARII, inscrite au registre du commerce et des sociétés de Papeete sous le n° 07209 B et n° tahiti 829325, dont le siège social est sis à [Localité 6] – [Localité 4] ;

Ayant pour avocat la Selarl Jurispol, représentée par M^e Revault, avocat au barreau de Papeete ;

La S.A.R.L. SOCIETE HOTELIERE MOTU OMEE [Localité 4] immaticulée au RCS de [Localité 20] n° 9143 B, inscrite sous le n°Tahiti 829325 dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son son représentant légal.

Représentée par Me mestre, avocat au barreau de Papeete ;

M. [DK] [NG], né le 10 août 1952 à [Localité 28], de nationalité française, demeurant [Localité 7] aux Iles Marquises, décédé le 26 juillet 2020 àTaiohae ;

non comparant, assignation transformée en procès verbal de recherches du du 5 février 2021 ;

M. [IC] [NG],né le 06 septembre 1968 à [Localité 20], de nationalité française, demeurant à [Localité 20] ;

Assignation transformée en proces verbal de recherches du 5 février 2021 ;

Mme [AF] [NG], née le 06 juillet 1970 à [Localité 20], de nationalité française, demeurant à [Localité 20] ;

Assignation transformée en proces verbal de recherches le du 8 février 2021 ;

Mme [SL] [NG], née le 30 octobre 1954 à [Localité 24], de nationalité française demeurant à [Adresse 29], décédée le 15 mars 2018 à [Localité 21] ;

Assignée à sa fille le 26 mars 2021 ;

Mme [V] [NG], née le 9 février 1964 à [Localité 28], de nationalité française demeurant à [Adresse 29] ;

Assignée à domicile le 4 février 2021 ;

M. [JZ] [NG], né le 7 décembre 1973 à [Localité 20], de nationalité française, demeurant à [Localité 11] ;

Assignée à personne le 30 mars 2021 ;

M. [IO] [NG], né le 19 avril 1941 à [Localité 4], de nationalité française, demeurant à [Localité 4] ;

Assigné à domicile le 29 mars 2021 ;

Les Ayants droits de [XD] [NG] : ( décédé le 7 août 2010)

M. [Z] [FH], né le 08 novembre 1961 à [Localité 20], de nationalité française, demeurant à [Localité 16] ;

Assignation transformée en proces verbal de recherches le 8 février 202 ;

M. [HP] [FH], né le 13 août 1965 à [Localité 20], de nationalité française

Assigné à Personne le 26 janvier 2021 ;

M. [NS] [KK], né le 02 juillet 1975 à [Localité 1], de nationalité française

Papeete

Assigné à Personne le 27 janvier 2021 ;

M. [AC] [NG], né le 15 mars 1948 à [Localité 4], de nationalité française, demeurant à [Adresse 19], décédé le 5 janvier 2017 ;

Assignation transformée en proces verbal de recherches le 18 janvier 2021 ;

Appelés en cause :

Les ayants-droits de [DK] [NG] ( décédé le 26 juillet 2020 )

M. [DK] [DX] [NG], né le 24 septembre 1977 à [Localité 20], de nationalité française, demeurant à [Localité 26] ;

Assigné à personne le 21 octobre 2021 ;

Mme [GF] [NG], née le 19 octobre 1978 à [Localité 20] de nationalité française ;

Assignée à Personne le 27juillet 2021 ;

Mme [VG] [NG], née le 26 décembre 1979 à [Localité 20], de nationalité française ;

Assignée à Personne le 23 juillet 2021 ;

Mme [W] [NG], né le 04 Février 1988 à [Localité 23], de nationalité française ;

Assignée à Personne le 22 juillet 2021 ;

M. [P] [NG], né le 06 Septembre 1988 à [Localité 23], de nationalité française ;

Assignation transformée en proces verbal de recherches le 22 juillet 2021 ;

M. [MH] [SY] [NG],né le 14 avril 1991 à [Localité 7], de nationalité française, demeurant à [Localité 27], dans les iles des Marquises ;

Assigné à Personne le 12 novembre 2021

Mme [D] [NG],né le 10 Septembre 1993 à [Localité 7], de nationalité française,

Assignée à Personne le 15 juillet 2021 ;

Mme [J] [NG],né le 17 Juillet 1996 à [Localité 20], de nationalité française ;

Assignée à Personne le 15 juillet 2021 ;

Les ayants-droits de [SL] [NG] (décédée le 15 mars 2018) :

M. [WF] [WR], né le 27 mai 1971 à [Localité 1], de nationalité française,

non assigné ;

M. [B] [WR], né le 8 septembre 1972 à [Localité 1] et décédé le 7 juillet 2002, de nationalité française ;

non assigné ;

Mme [SL] [WR], née le 16 août 1973 à [Localité 1], de nationalité française ;

non assignée ;

M. [EV] [WR], né le 9 mai 1975 à [Localité 1] ;

M. [N] [WR], né le 3 décembre 1978 à [Localité 1], de nationalité française ;

non assigné ;

M. [Y] [WR], né le 24 mai 1980 à [Localité 20], de nationalité française ;

non assigné ;

Mme [LJ] [WR], née le 14 octobre 1988 à [Localité 1], de nationalité française ;

non assignée ;

Les ayants-droits de [JZ] [NG] (décédé) :

M. [NG] [NG], né le 1er mai 2000 à [Localité 20], de nationalité française ;

Non assigné ;

M. [G] [NG], né le 14 janvier 2011 à [Localité 21], de nationalité française ;

Non assigné ;

M. [T] [NG], né le 9 octobre 2014 [Localité 21], de nationalité française ;

Non assigné ;

Les ayants-droits de [IO] [NG] : (décédé le 13 novembre 2016 à [Localité 2]) ;

M. [YN] [NG], né le 27 juillet 1962 à [Localité 12], de nationalité française ;

Non assigné ;

Mme [HE] [NG], née le 27 novembre 1963 à [Localité 12], de nationalité française ;

Non assignée ;

M. [UI] [NG], né le 14 juillet 1965 à [Localité 17], [Localité 4] ;

de nationalité Française

Non assigné ;

M. [NT] [NG], né le 1er janvier 1967 à [Localité 2], de nationalité française ;

Non assigné ;

Mme [F] [NG], née le 23 février 1968 à [Localité 17] , de nationalité française ;

Non assignée ;

M. [R] [NG], né le 12 juillet 1972 à [Localité 17], de nationalité française ;

Non assigné ;

Mme [RZ] [NG], né le 26 mai 1974 à [Localité 17], de nationalité française ;

Non assignée ;

Mme [C] [NG], né le 08 octobre 1977 à [Localité 17], de nationalité française ;

Non assignée ;

Les Ayants-droits de [XD] [NG] : ( décédé le 7 août 2010)

M. [Z] [FH], né le 08 novembre 1961 à [Localité 20], de nationalité française, demeurant à [Localité 16] ;

Assignation transformée en proces verbal de recherches le 8 février 202 ;

M. [HP] [FH], né le 13 août 1965 à [Localité 20], de nationalité française

Assigné à Personne le 26 janvier 2021 ;

M. [NS] [KK], né le 02 juillet 1975 à [Localité 1], de nationalité française

Papeete

Assigné à Personne le 27 janvier 2021 ;

Les ayants-droits de [AC] [NG] :(décédé le 5 janvier 2017) ;

Mme [VT] [NG], née le 17 janvier 1966 à [Localité 20], de nationalité française ;

Assignée à domicile le 5 juillet 2021 ;

M. [ZA] [NG], né le 3 novembre 1967 à [Localité 20], de nationalité française, decede sans postérité le 15 mars 2020 à [Localité 18] ;

Assignée à domicile le 5 juillet 2021 ;

Ayants Droits de M. [ZL] [NG] décédé le 15 février 2020 :

Mme [OE] [NG], né le 30 juin 1991 à [Localité 20], de nationalité française ;

Non assigné ;

Mme [GS] [NG], né le 16 mars 2000 à [Localité 20], de nationalité française ;

Non assignée ;

Mme [EI] [NG], né le 16 mars 2000 à [Localité 20], de nationalité Française ;

Non assignée ;

M. [JA] [NG], né le 20 février 2004 à [Localité 20], de nationalité française ;

Assignée à domicile le 5 juillet 2021 ;

Mme [KL] [NG], née le 02 décembre 1973 à [Localité 18], de nationalité française ;

Assignée à personne le 5 juillet 2021 ;

Monsieur le Curateur aux biens et successions vacants, Direction des affaires foncières – [Adresse 8] ;

Assigné par exploit en date du 14 février 2024 ;

Ordonnance de clôture du 30 octobre 2023 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 14 novembre 2024, devant M. RIPOLL, conseiller faisant fonction de président, M. SEKKAKI, conseiller et M^me MARTINEZ, conseillère, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffière lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt par défaut ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M. RIPOLL, président et par M^me OPUTU-TERAIMATEATA, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

La cour se réfère à la décision dont appel pour l’exposé du litige et de la procédure antérieure. Il suffit de rappeler que :

La SARL LIBB 3 immatriculée le 11 mai 2005 a pour objet la réalisation d’opérations immobilières.

Au district d'[Localité 2], commune associée de [Localité 6] à [Localité 4] (ISV) se situent deux terrains dénommés :

— [Localité 13] : ÎLOT, cadastré section [Cadastre 9] pour une contenance de 10 ha 35 a 38 ca,

— [Localité 22] : ÎLOT, cadastré section IR n° 2 pour une contenance de 3 ha 90 a 70 ca.

Ces terrains sont situés à proximité de grands hôtels en bord de mer.

Selon l’extrait de plan cadastral, non daté, que produit la société LIBB 3, les propriétaires indivis de ces parcelles sont les héritiers de [RM] [NG] épouse [YB] et les héritiers de [RB] [NG].

La société LIBB 3 a introduit la présente instance par requête enregistrée le 22 février 2016 au greffe de la section détachée de Raiatea du tribunal de première instance de Papeete. Elle s’est présentée comme acquéreur en 2006 de droits indivis sur les sections [Cadastre 9] et [Cadastre 10]. Elle a demandé l’annulation d’un acte itératif de vente de droits indivis sur ces terrains intervenu le 18 juillet 2007 entre des indivisaires et la SARL TOORUARII suite à des compromis de vente passés en 2003-2005.

La SARL TOORUARII a été immatriculée le 1er août 2007. Elle a pour objet l’implantation de sites touristiques.

Au soutien de sa requête, la société LIBB 3 a exposé :

— qu’elle avait acquis ses droits indivis de [AC] [NG], des consorts [DK] [NG], [SL] et [V] [NG], de [JZ] [NG] et de [XD] [TJ], par 4 actes sous seing privé transcrits les 30 mai, 21 et 26 juin 2006 ;

— mais que ces mêmes personnes ont aussi cédé, par acte itératif de vente en date du 18 juillet 2007, leurs droits indivis à [MU] [WS] auquel s’est substitué la société TOORUARII ;

— et que cette dernière a autorisé en 2014 la SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE MOTU OME’E [Localité 4] à développer un projet d’implantation hôtelière sur les parcelles litigieuses.

Par jugement rendu le 31 janvier 2020, la juge de la section détachée de Raiatea du tribunal de première instance de Papeete a :

Ordonné la mise hors de cause de la société hôtelière MOTU OME’E ;

Débouté la société hôtelière MOTU OME’E de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Débouté la SARL LIBB 3 de l’intégralité de ses demandes ;

Constaté que la SARL TOORUARII est bien propriétaire des droits indivis sur les terres [TW] et [PO] (cadastrées respectivement sous la section [Cadastre 9] et [Cadastre 10]) sur l’île de [Localité 4], à hauteur de 4/7ème, 3/21ème et 2/42ème pour les avoir acquis de MM. [AC], [JZ], [DK], [IC] et [IO] [NG] et Mmes [SL], [V], [AF] et [XD] [NG] en contrepartie du paiement d’un prix de vente total de 325.963.428 F CFP, selon acte de vente authentique passé par Maître [A], Notaire, le 18 juillet 2007, enregistré le 23 juillet 2007 et transcrit à la Conservation des hypothèques de [Localité 20] le 10 août 2007 ;

Dit que les promesses de vente sous seing privé conclues par la SARL Libb 3 avec MM. [AC], [JZ] et [DK] [NG] et Mmes [SL], [V] et [XD] [NG] respectivement le 10 mai 2006 ainsi que de l’avenant conclu par la société Libb 3 avec M. [AC] [NG], le 16 décembre 2010 sont inopposables à la Sarl TOORUARII ;

Ordonné la transcription du jugement à la Conservation des Hypothèques;

Condamné la SARL LIBB 3 à payer à la société hôtelière MOTU OME’E la somme de 500 000 F CFP et à la SARL TOORUARII, la somme 500 000 F CFP au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

Condamner la SARL LIBB 3 aux entiers dépens.

La société LIBB 3 a relevé appel par requête enregistrée au greffe le 24 décembre 2020 et par exploits portant signification de celle-ci délivrée à :

— SARL TOORUARII le 01/04/2021

— SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE MOTU OME’E [Localité 4] le 29/03/2021

— [DK] [NG] né le 10/08/1952 : procès-verbal de recherches en date du 05/02/2021 selon lequel celui-ci est décédé le 26/07/2020

— [SL] [NG], acte remis le 26/03/2021 à sa fille [LW] [WR] qui a déclaré que l’intéressée est décédée le 15/03/2018

— [V] [NG] le 04/02/2021

— [IC] [NG] : procès-verbal de recherches en date du 08/02/2021 selon lequel celui-ci n’a pas de domicile ou résidence connus

— [AF] [NG] : procès-verbal de recherches en date du 08/02/2021 selon lequel celle-ci n’a pas de domicile ou résidence connus

— [JZ] [NG] le 30/03/2021

— [IO] [NG] les 29/03 et 01/04/2021 à « la collectivité des héritiers en la personne de Madame [NG] [X] sa veuve »

— Ayants droit de [XD] [NG] décédé le 07/08/2010 :

.[Z] [FH] : procès-verbal de recherches en date du 08/02/2021 selon lequel celui-ci n’a pas de domicile ou résidence connus

.[HP] [FH] le 26/01/2021

.[NS] [KK] le 27/01/2021

— [AC] [NG] : procès-verbal de recherches en date du 28/01/2021 selon lequel celui-ci n’a pas de domicile ou résidence connus et serait décédé sans plus de précision ; exploit signifié le 05/07/2021 à sa veuve [L] [RN]

— [VT] [NG] le 05/07/2021 par exploit remis à sa mère [L] [NG] en son absence

— [ZA] [NG] par exploit délivré le 05/07/2021 à sa mère [L] [NG], laquelle a déclaré que celui-ci est décédé le 15/03/1984

— [ZL] [NG] par exploit délivré le 05/07/2021 à sa mère [L] [NG], laquelle a déclaré que celui-ci est décédé

— [JA] [NG] par exploit délivré le 05/07/2021 à sa mère [L] [NG] en son absence

— [KL] [NG] le 08/07/2021

— [D] [JM] [XP] par exploit remis le 16/07/2021 à sa fille [J] [NG]

— [DK] [DX] [NG] né le 24/09/1977 : procès-verbal de recherches en date du 19/07/2021 selon lequel celui-ci, domicilié à [Localité 26], ne pouvait être assigné dans les délais

— [UV] [NG] le 22/07/2021

— [VG] [NG] le 23/07/2021

— [W] [NG] le 22/07/2021

— [P] [NG] : procès-verbal de recherches en date du 28/07/2021 selon lequel celui-ci, qui résiderait à [Localité 27] (Marquises), ne pouvait être assigné dans les délais

— [MH] [SY] [NG] : procès-verbal de recherches en date du 19/07/2021 selon lequel celui-ci, qui résiderait à [Localité 27] (Marquises), ne pouvait être assigné dans les délais

— [D] [JM] [NG] le 15/07/2021

— [J] [NG] le 15/07/2021

Par ordonnance en date du 24 septembre 2021, le conseiller chargé de la mise en état a enjoint à la société LIBB 3 de régulariser la procédure en produisant les actes de notoriété des parties déclarées comme étant décédées ([DK] [NG] né le 10/08/1952, [SL] [NG], [JZ] [NG], [IO] [NG], [XD] [NG], [AC] [NG], [ZA] [NG], [ZL] [NG]), en assignant ou réassignant leurs ayants droit ès qualités, en appelant en cause le curateur s’il y a lieu, et en réassignant les personnes dont l’adresse est connue selon procès-verbaux de recherches ([DK] [NG] né le 24/09/1977, [P] [NG] et [MH] [NG]).

En ce qui concerne :

— [DK] [NG] né le 10/08/1952, décédé le 26/07/2020 :

Est produit un exploit d’assignation non signé en date du 29/04/2022 en vue d’une délivrance à son ayant droit :

.[P] [NG].

Le curateur aux biens et successions vacants a été assigné par exploit en date du 14/02/2024 pour représenter ses ayants droit.

— [SL] [NG] décédée le 15/03/2018 :

Est produit un exploit d’assignation non signé en date du 29/04/2022 en vue d’une délivrance à ses ayants droit :

.[WF] [WR]

.[SL] [WR]

.[EV] [WR]

.[N] [WR]

.[Y] [WR]

.[LJ] [WR].

Le curateur aux biens et successions vacants a été assigné par exploit en date du 14/02/2024 pour représenter ses ayants droit.

— [JZ] [NG] : est produit un exploit d’assignation non signé en date du 29/04/2022 en vue d’une délivrance à ses ayants droit :

.Hiorai [NG]

.[G] [NG]

.[T] [NG]

— [IO] [NG] décédé le 13/11/2016 :

Est produit un exploit d’assignation non signé en date du 29/04/2022 en vue d’une délivrance à ses ayants droit :

.[YN] [NG]

.[HE] [NG]

.[UI] [NG]

.[NT] [NG]

.[R] [NG]

.[RZ] [NG]

.[C] [NG] épouse [KX]

Le curateur aux biens et successions vacants a été assigné par exploit en date du 14/02/2024 pour représenter ses ayants droit.

— [XD] [NG] décédé le 07/08/2010 :

Le curateur aux biens et successions vacants a été assigné par exploit en date du 14/02/2024 pour représenter ses ayants droit.

— [AC] [NG] décédé le 05/01/2017 :

Est produit un exploit d’assignation non signé en date du 29/04/2022 en vue d’une délivrance à ses ayants droit :

.[VT] [NG] épouse [FT]

.[JA] [NG]

.[KL] [NG] épouse [M].

Le curateur aux biens et successions vacants a été assigné par exploit en date du 14/02/2024 pour représenter ses ayants droit.

— [ZA] [NG] décédé le 15/03/1984 :

Le curateur aux biens et successions vacants a été assigné par exploit en date du 14/02/2024 pour représenter ses ayants droit.

— [ZL] [NG] décédé le 15/02/2020 :

Est produit un exploit d’assignation non signé en date du 29/04/2022 en vue d’une délivrance à ses ayants droit :

. [OE] [KL] [NG]

. [GS] [NG]

. [EI] [NG].

Le curateur aux biens et successions vacants a été assigné par exploit en date du 14/02/2024 pour représenter ses ayants droit.

— [DK] [NG] né le 24/09/1977 : il a été assigné à sa personne le 21/10/2021

— [P] [NG]

— [MH] [SY] [NG] : il a été assigné à sa personne le 12/11/2021

Il est demandé :

1° par la SARL LIBB 3, dans ses conclusions récapitulatives visées le 30 janvier 2024, de :

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal Civil de Première Instance de Papeete – Section détachée de Raiatea du 31 janvier 2020 ;

Prononcer l’annulation, ou subsidiairement l’inopposabilité, sauf à préférer la constater, à la société LIBB 3, des promesses de vente non transcrites ainsi que de l’ensemble de leurs avenants, passées entre 2003 et 2006 entre la SARL TOORUARII et :

Monsieur [AC] [NG], le 28 novembre 2003, 1er décembre 2003 et les avenants entre 2004 et 2007,

Mme [XD] [NG], du 28 novembre 2003,1er décembre 2003 et les 4 avenants entre 2003 et 2007,

M. [JZ] [NG], les 26 juillet et 31 août 2004, et l’avenant du 12 août 2005,

Mmes [SL] et [V] [NG] et M. [DK] [NG], le 11 octobre 2004, et l’avenant du 11 août 2005,

M. [IO] [NG], le 15 juillet 2004, et entre 2004 et 2006,

M. [IC] [NG], les 10 février 2005,20 juin 2005 et 11 août 2005,

Madame [AF] [NG], en février 2006 ;

Constater que la vente sous conditions suspensives passée entre la société LIBB3 et M. [AC] [NG] le 16 mai 2006, transcrite à la Conservation des Hypothèques le 30 mai 2006 est opposable aux tiers, d’une part du simple fait de sa transcription, d’autre part du fait qu’elle emporte transfert de droits réels susceptibles d’hypothèque ;

Constater que l’avenant du 16 décembre 2010 a eu pour effet de proroger le délai de réalisation des conditions suspensives au 10 mai 2021 ;

Constater que la société LIBB3 a renoncé aux conditions suspensives prévues à promesses de vente, toutes exclusivement stipulées en sa faveur, dans ses conclusions du 3 mai 2019 ;

Dire et juger que la vente du 16 mai 2006 est parfaite ;

En conséquence,

Constater que la vente passée entre la société LIBB3 et M. [AC] [NG], faisant corps avec son avenant du 16 décembre 2010 est parfaite ;

Dire et juger que le jugement à venir vaut titre de propriété, sauf à préférer enjoindre à [AC] [NG] de signer la vente authentique en l’étude de Me [O] dans un délai de 30 jours à compter du jugement à intervenir, et sous astreinte de 500 000 XPF par jour de retard ;

Dire et juger la SARL LIBB3 propriétaire d'1/7ème des droits indivis de :

la terre domaniale [Localité 13] dite aussi [Localité 25] sise au district d'[Localité 2], île de [Localité 4], archipel des Îles Sous-Le-Vent où elle figure au plan parcellaire sous le [Cadastre 14] d’une superficie de 11 ha 12a 50 ca, actuellement cadastrée section [Cadastre 9] pour une contenance de 10 ha 35 a 38 ca,

la terre domaniale [PO] sise au district d'[Localité 2], de [Localité 4], Archipel des Iles Sous-Le-Vent où elle figure au plan parcellaire sous le [Cadastre 15] d’une superficie de 4 ha 35 a, actuellement cadastrée section [Cadastre 10] pour une contenance de 3 ha 90 a 70 ca ;

Constater que l’avenant du 16 décembre 2010 indique expressément qu’à cette date, la somme de 14 250 000 XPF a été reçue comme acompte sur le prix par M. [AC] [NG], et que le compte notarial joint à l’avenant le prouve ;

Décerner acte à la société LIBB3 qu’elle offre de payer à [AC] [NG] le solde du prix de 35 750 000 XPF dans les 30 jours du jugement à intervenir en la comptabilité du notaire ;

Ordonner la transcription du jugement à intervenir ;

Par conséquent,

Annuler, ou à titre subsidiaire déclarer inopposable à la SARL LIBB 3, l’acte itératif de vente du 18 juillet 2007, transcrit le 10 août 2007, Monsieur [DK] [NG], Mme [SL] [NG], Mme [V] [NG], tous trois pour l/7ème, M. [IC] [NG] pour l/42ème, Mademoiselle [AF] [NG] pour l/42ème, M. [JZ] [NG] pour l/7ème, M. [IO] [NG] pour l/7ème, Mme [XD] [NG] pour l/7ème et M. [AC] [NG] pour l/7ème, au profit de la SARL TOORUARII ;

Ordonner la transcription du jugement à intervenir à la Conservation des Hypothèques ;

Déclarer le jugement commun à la Société Hôtelière MOTU OME’E [Localité 4] ;

à titre subsidiaire :

Condamner solidairement, ou in solidum, Mme [VT] [NG], M. [ZA] [NG], Mme [OE] [NG], Mme [GS] [NG], Mme [EI] [NG] M. [JA] [NG], Mme [KL] [NG], ayants droit de [AC] [NG] à payer la somme de 14 750 000 XPF à la société LIBB 3 ;

Condamner la Société Hôtelière MOTU OME’E [Localité 4] et la Société TOORUARII chacune à payer à SARL LIBB 3 la somme de 300 000 XPF au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

Condamner la Société Hôtelière MOTU OME’E [Localité 4] et la Société TOORUARII aux entiers dépens dont distraction d’usage au profit de M^e Marie EFTIMIE-SPITZ ;

2° par la SARL TOORUARII, dans ses conclusions récapitulatives visées le 22 février 2024, de :

Vu les articles 815-14 à 815-16, 1179, 1583, 1589 et 1599 du Code civil, vu les articles 45, 346, 407 du Code de procédure civile de Polynésie française, vu l’article 21 du décret n°71-941 du 26 novembre 1971, vu la loi du 23 mars 1855, modifiée par la loi du 24 juillet 1921 sur la publicité foncière, vu les pièces versées au dossier,

déclarer la société Tooruarii recevable et bien fondée en son appel incident:

infirmer le jugement du Tribunal civil de première instance de Papeete du 31 janvier 2020 en ce qu’il a déclaré la société Libb 3 recevable à agir ;

Statuant à nouveau,

déclarer la société Libb 3 irrecevable pour défaut de qualité et d’intérêt à agir ;

À titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour confirmait le jugement du Tribunal civil de première instance de Papeete du 31 janvier 2020 en ce qu’il a considéré la société Libb 3 recevable :

confirmer le jugement du Tribunal civil de première instance de Papeete du 31 janvier 2020 en ce qu’il a :

Débouté la société Libb 3 de l’intégralité de ses demandes ;

Constaté que la société Tooruarii est propriétaire des droits indivis sur les terres [TW] et [PO] (cadastrées respectivement sous la section [Cadastre 9] et [Cadastre 10]) sur l’ile de [Localité 4] à hauteur de 4/7ème, 3/2rèmc et 2/42ième pour les avoir acquis de MM. [AC], [JZ], [DK], [IC] et [IO] [NG] et Mmes [SL], [V], [AF] et [XD] [NG] en contrepartie du paiement d’un prix de vente total de 325.963.428 F CFP selon acte de vente authentique passé par Maître [A], Notaire, le 18 juillet 2007, enregistré le 23 juillet 2007 et transcrit à la Conservation des hypothèques de [Localité 20] le 10 août 2007 ;

Ordonné la transcription du jugement à la Conservation des Hypothèques ;

Condamné la société Libb 3 à payer à la société Tooruarii la somme de 500.000 CFP au titre de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française et aux entiers dépens.

réformer le jugement du Tribunal civil de première instance de Papeete du 31 janvier 2020 en ce qu’il a dit inopposables à la société Tooruarii les promesses de vente sous seing privé conclues par Libb 3 avec Messieurs [AC], [JZ], [DK] [NG] et Mesdames [SL], [V] et [XD] [NG] respectivement le 10 mai 2006 ainsi que l’avenant conclu par la société Libb 3 avec M. [AC] [NG] le 16 décembre 2010 et,

Statuant à nouveau.

Déclarer que les promesses de vente sous seing privé conclues par la société Libb 3 avec MM. [AC], [JZ] et [DK] [NG] et Mmes [SL], [V] et [XD] [NG] respectivement le 10 mai 206 ainsi que l’avenant conclu par la société Libb 3 avec M. [AC] [NG] le 16 décembre 2010 ne constituent pas des promesses de vente valant vente ;

En conséquence :

Prononcer leur annulation ; à défaut leur caducité et, seulement à défaut, leur inopposabilité à la société Tooruarii ;

À titre infiniment subsidiaire, si par impossible, la Cour venait à infirmer le Jugement entrepris pour annuler l’acte authentique de vente du 18 juillet 2007 ou à défaut, le déclarer inopposable à la société Libb 3 :

En cas d’annulation de l’acte authentique de vente du 18 juillet 2007,

constater que l’acte authentique de vente du 18 juillet 2007 est rétroactivement anéanti ;

En conséquence.

condamner les ayants droits de [AC] [NG] [à savoir Mme [VT] [NG], M. [ZA] [NG], les ayants droits de [ZL] [NG] (à savoir Mme [OE] [NG], Mme [GS] [NG] et Mme [EI] [NG]), Mme [JA] [NG] et Mme [KL] [NG]], les ayants droits de [JZ] [NG] (à savoir M. [NG] [NG], M. [G] [NG] et M. [T] [NG] ) ; les ayants droits de [DK] [NG] (à savoir M. [DK] [NG], Mme [GF] [NG], Mme [VG] [NG], Mme [W] [NG], M. [P] [NG], M. [MH] [NG], Mme [D] [NG] et Mme [J] [NG]) ; M. [IC] [NG] ; les ayants droits de [IO] [NG] (à savoir M. [YN] [NG], Mme [HE] [NG], M. [UI] [NG], M. [NT] [NG], Mme [F] [NG], M. [R] [NG], Mme [RZ] [NG] et Mme [C] [NG]) ; les ayants droits de [SL] [NG] (à savoir M. [WF] [WR], M. [B] [WR], Mme [SL] [WR], M. [EV] [WR], M. [N] [WR], M. [Y] [WR] et Mme [LJ] [WR]), Mme [V] [NG] ; Mme [AF] [NG] et les ayants droits de [XD] [NG] (à savoir M. [Z] [FH], M. [HP] [FH] et M. [NS] [KK]) à restituer à la société Tooruarii les sommes perçues au titre du paiement du prix de vente, à savoir :

Pour les ayants droits de [AC] [NG] (décédé le 5 janvier 2017), à savoir Mme [VT] [NG], M. [ZA] [NG], les ayants droits de [ZL] [NG] (à savoir Mme [OE] [NG], Mme [GS] [NG] et Mme [EI] [NG]), Mme [JA] [NG] et Mme [KL] [NG] : une somme de 61.118.143 F CFP;

Pour les ayants droits de [JZ] [NG] (décédé), à savoir M. [NG] [NG], M. [G] [NG] et M. [T] [NG] : une somme de 61.118.143 F CFP ;

Pour les ayants-droits de [XD] [NG] (décédé le 7 août 2010), à savoir M. [Z] [FH], M. [HP] [FH] et M. [NS] [KK] : une somme de 61.118.143 F CFP ;

Pour les ayants droits de [IO] [NG] (décédé le 13 novembre 2016), à savoir M. [YN] [NG], Mme [HE] [NG], M. [UI] [NG], M. [NT] [NG], Mme [F] [NG], M. [R] [NG], Mme [RZ] [NG] et Mme [C] [NG] : une somme de 61.118.143 F CFP ;

Pour les ayants droits de [SL] [NG] (décédée le 15 mars 2018), à savoir M. [WF] [WR], M. [B] [WR], Mme [SL] [WR], M. [EV] [WR], M. [N] [WR], M. [Y] [WR] et Mme [LJ] [WR] : une somme de 20.372.714 F CFP;

Pour les ayants droits de [DK] [NG] (décédé le 26 juillet 2020), à savoir M. [DK] [NG], Mme [ZY] [NG], Mme [VG] [NG], Mme [W] [NG], M. [P] [NG], M. [MH] [NG], Mme [D] [NG] et Mme [J] [NG] : une somme de 20.372.714 F CFP ;

Pour Mme [V] [NG] : une somme de 20.372.714 F CFP ;

Pour M. [IC] [NG] : une somme de 10.186.357 F CFP ;

Pour Mme [AF] [NG] : une somme de 10.186.357 F CFP ;

assortir chacune de ces condamnations de l’intérêt légal avec anatocisme à compter de la saisine du Tribunal de première instance de Papeete ;

En cas d’inopposabilité de l’acte authentique de vente du 18 juillet 2007 à la société Libb 3,

constater que la validité de l’acte authentique de vente du 18 juillet 2007 n’est pas affectée par son inopposabilité à la société Libb 3 ;

constater que la société Tooruarii demeure propriétaire des droits indivis sur les terres [TW] et [PO] à hauteur de l/7le (acquisition de M. [IO] [NG]) et 2/42e (acquisition de M. [IC] [NG] et de Mme [AF] [NG]) ;

En conséquence,

condamner les ayants droits de [AC] [NG] [à savoir Mme [VT] [NG], M, [ZA] [NG], les ayants droits de [ZL] [NG] (à savoir Mme [OE] [NG], Mme [GS] [NG] et Mme [EI] [NG]), Mme [JA] [NG] et Mme [KL] [NG]], les ayants droits de [JZ] [NG] (à savoir M. [NG] [NG], M. [G] [NG] et M. [T] [NG]) , les ayants droits de [DK] [NG] (à savoir M. [DK] [NG], Mme [GF] [NG], Mme [VG] [NG], Mme [W] [NG], M. [P] [NG], M. [MH] [NG], Mme [D] [NG] et Mme [J] [NG]) ; les ayants droits de [SL] [NG] (à savoir M. [WF] [WR], M. [B] [WR], Mme [SL] [WR], M. [EV] [WR], M. [N] [WR], M. [Y] [WR] et Mme [LJ] [WR]) , Mme [V] [NG] et les ayants droits de [XD] [NG] (à savoir M. [Z] [FH], M. [HP] [FH] et M. [NS] [KK]) à restituer à la société Tooruarii les sommes perçues au titre du paiement du prix de vente, à savoir :

Pour les ayants droits de [AC] [NG] (décédé le 5 janvier 2017), à savoir Mme [VT] [NG], M. [ZA] [NG], les ayants droits de [ZL] [NG] (à savoir Mme [OE] [NG], Mme [GS] [NG] et Mme [EI] [NG]), Mme [JA] [NG] et Mme [KL] [NG] : une somme de 61.118.143 F CFP ;

Pour les ayants droits de [JZ] [NG] (décédé), à savoir M. [NG] [NG], M. [G] [NG] et M. [T] [NG] : une somme de 61.118.143 F CFP ;

Pour les ayants droits de [XD] [NG] (décédé le 7 août 2010), à savoir M. [Z] [FH], M. [HP] [FH] et M. [NS] [KK] : une somme de 61.118.143 F CFP ;

Pour les ayants droits de [SL] [NG] (décédée le 15 mars 2018), à savoir M. [WF] [WR], M. [B] [WR], Mme [SL] [WR], M. [EV] [WR], M. [N] [WR], M. [Y] [WR] et Mme [LJ] [WR] : une somme de 20.372.714 F CFP ;

Pour les ayants droits de [DK] [NG] (décédé le 26 juillet 2020), à savoir M. [DK] [NG], Mme [GF] [NG], Mme [VG] [NG], Mme [W] [NG], M. [P] [NG], M. [MH] [NG], Mme [D] [NG] et Mme [J] [NG] : une somme de 20.372.714 F CFP ;

Pour Mme [V] [NG] : une somme de 20.372.714 F CFP ;

assortir chacune de ces condamnations de l’intérêt légal avec anatocisme à compter de la saisine du Tribunal de première instance de Papeete ;

En tout état de cause :

ordonner la transcription de la décision à intervenir à la Conservation des Hypothèques ;

condamner la société Libb 3 au paiement d’une somme d’un montant de 500.000 F. CFP au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 407 du Code de procédure civile de Polynésie française ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de qui de droit ;

3°Par la SARL SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE MOTU OME’E (SHMO), dans ses conclusions visées le 25 août 2022, de :

Débouter la SARL LIBB 3 de l’intégralité de ses moyens et prétentions ;

Confirmer le jugement entrepris du 31 janvier 2020 en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté la société SHMO de sa demande tendant à l’octroi de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du caractère abusif de la procédure initiée à son encontre par la société LIBB 3 ;

L’infirmant sur ce point,

Condamner la SARL LIBB 3 à payer à la société SHMO la somme de 2.000.000F CFP à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du caractère abusif de la procédure initiée à son encontre par celle-ci ;

Condamner la SARL LIBB 3 à payer à la société SHMO la somme de 400.000F CFP en application des dispositions de l’article 407 du Code de Procédure Civile de la Polynésie française ;

La condamner aux entiers dépens dont distraction d’usage au profit de Maître François MESTRE ;

4°Par le curateur aux biens et successions vacants, dans ses conclusions visées le 23 février 2024, de renvoyer l’affaire à la mise en état pour effectuer la publication mensuelle de l’avis de curatelle au journal officiel afin de permettre aux ayants droit d’en prendre connaissance et de se manifester.

M^e EFTIMIE-SPITZ, avocat de la SARL LIBB 3 appelante, s’est déconstituée le 29/04/2024. Me [OR] s’est constitué pour celle-ci le 19 juillet 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 octobre 2024.

Il est répondu dans les motifs aux moyens et arguments des parties, aux écritures desquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’appel a été interjeté dans les formes et délais légaux. Sa recevabilité n’est pas discutée.

Il sera statué par arrêt de défaut.

Sur la fin de non-recevoir :

Pour voir déclarer irrecevable, pour défaut de qualité et d’intérêt à agir, l’action de la société LIBB 3 en annulation ou en déclaration d’inopposabilité de la vente de droits indivis à la société TOORUARII, cette dernière conteste le droit de propriété concurrent invoqué par l’appelante.

Sur ce point, le jugement entrepris a retenu que :

— En application de l’article 1589 du Code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. En application de l’article 1583 du code précité, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoi que la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

— Si l’article 1589 du Code civil pose comme principe, que la promesse réciproque de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix, les contractants sont cependant libres de s’en affranchir en décidant de faire de la réitération la forme authentique de la promesse synallagmatique, non pas un terme suspensif à l’issue duquel se réalisera le transfert de propriété assorti du paiement du prix, mais une condition de formation de la vente et un élément constitutif de leur consentement.

— En l’espèce, les promesses de vente LIBB 3 mentionnent au titre ' propriété et jouissance’ : "L’acquéreur sera propriétaire des droits immobiliers, objet de la présente vente, le jour de la signature de l’acte authentique constatant la réalisation des conditions suspensives ci-après stipulées, les parties entendant déroger à l’effet rétroactif desdites conditions. L’entrée en jouissance effectuera le même jour par la prise de possession réelle…'' Au titre 'prix': ' la vente, si elle se réalise, aura lieu moyennant le prix de 50 millions de francs CFP'.

— Il résulte de ces termes, que les signataires considèrent, qu’ils ne sont pas liés par une vente définitivement conclue et que seul l’acte authentique consacre la vente et le transfert de propriété, les mentions des promesses de vente comportant des obligations susceptibles d’être modifiées lors de la signature de l’acte de vente. C’est d’ailleurs dans ce sens, qu’a été conclu l’avenant du 16 décembre 2010 entre [AC] [NG] et LIBB 3, qui modifie le prix de vente initialement convenu et reconnaît les difficultés à mettre en 'uvre le projet consacré par les promesses de vente initialement conclues. L’avenant précise exactement: "en raison des difficultés rencontrées pour sortir de l’indivision et de l’impossibilité actuelle de réaliser le projet visé en l’acte sous seing privé en date du 10 mai 2006, les parties conviennent de ramener le prix de vente de 50 millions de francs CFP à 25 millions de francs CFP, qui sera payable le jour de la signature de l’acte constatant la réalisation de toutes les conditions suspensives.'

— Les conditions suspensives sont d’autre part dépourvues d’effet rétroactif et la requérante reconnaît dans ses écritures, qu’à l’exception de la promesse de vente du 10 mai 2006 et l’avenant du 16 décembre 2010, les autres promesses sont caduques par la défaillance desdites conditions suspensives.

— En conséquence, il y a lieu de considérer que la promesse de vente du 10 mai 2006, qui ne serait pas caduque en raison de l’avenant du 16 décembre 2010, n’est pas une promesse de vente valant vente, n’a donc pas opéré transfert de la propriété des droits indivis de [AC] [NG] à la SARL LIBB 3 à la date du 10 mai 2006 et est inopposable à la SARL TOORUARII.

— Or et avant la signature de l’avenant du 16 décembre 2010, les consorts [NG] ont cédé à la SARL TOORUARII, se substituant à M. [MU] [WS], leurs droits indivis dans les Terres, en suite des promesses de vente et avenants dont il a été dit supra, qu’ils n’étaient pas nuls ni inopposables à la SARL LIBB 3.

— En conséquence, il y a lieu de débouter la SARL LIBB 3 de l’intégralité de ses demandes et de constater que la SARL TOORUARII est bien propriétaire des droits indivis sur les termes [TW] et [PO] ( cadastrées respectivement sous la section [Cadastre 9] et [Cadastre 10] ) sur l’île de [Localité 4], à hauteur de 4/7ème, 3/21ème et 2/42ème pour les avoir acquis de MM. [AC], [JZ], [DK], [IC] et [IO] [NG], Mmes [SL], [V], [AF] et [XD] [NG] en contrepartie du paiement d’un prix de vente total de 325.963.428 F CFP, selon acte authentique passé par Maître [A], Notaire, le 18 juillet 2007, enregistré le 23 juillet 2007 et transcrit à la Conservation des hypothèques de [Localité 20] le 10 août 2007.

— Les promesses de vente sous seing privé conclues par la SARL Libb 3 avec MM. [AC], [JZ] et [DK] [NG] et Mmes [SL], [V] et [XD] [NG] respectivement le 10 mai 2006 ainsi que de l’avenant conclu par la société Libb 3 avec M. [AC] [NG] le 16 décembre 2010 sont inopposables à la Sarl TOORUARII.

La société TOORUARII demande, à titre principal, l’infirmation du jugement pour avoir débouté la société LIBB3 de ses demandes, et non l’avoir déclarée irrecevable en son action. Elle conclut sur ce point, essentiellement, que :

— [MU] [WS] a acquis entre novembre 2003 et février 2006 les droits indivis des consorts [NG] selon des promesses synallagmatiques de vente qui, comportant un accord sur la chose et sur le prix, valaient vente au sens de l’article 1589 du code civil, seul le transfert effectif de propriété étant différé jusqu’à la réalisation des conditions suspensives.

— Selon un protocole en date du 18 juillet 2007, [MU] [WS] s’est substitué la SARL TOORUARII dans l’acquisition des droits indivis qu’il détenait des consorts [NG]. Celle-ci a conclu avec les consorts [NG] l’acte de vente du 18/07/2007 enregistré le 23/07/2007 et transcrit à la conservation des hypothèques le 10/08/2007. Il s’agit d’un acte authentique réitératif.

— Le 6 mai 2006, [AC] [NG], [XD] [NG], [JZ] [NG], [SL] et [V] [NG] et [DK] [NG] ne pouvaient donc pas conclure des promesses de vente avec LIBB 3 portant sur des droits indivis dont ils n’étaient plus propriétaires pour les avoir cédés à [MU] [WS].

— Et lesdites promesses en faveur de LIBB 3 ne valaient pas vente puisque les parties avaient érigé la conclusion de l’acte authentique de vente comme une condition même de la formation du contrat de vente, ainsi que l’a exactement retenu le tribunal. Mais il doit en résulter que ces promesses doivent être déclarée nulles pour avoir stipulé la condition potestative de la conclusion d’un acte authentique. Il en va de même de l’avenant.

— À supposer que ces promesses ne soient pas nulles, elles sont caduques du fait de la défaillance de toutes les conditions suspensives.

Pour conclure à la recevabilité de son action, la société LIBB 3 fait valoir qu’elle a qualité et intérêt à agir dès lors qu’elle détient des promesses de vente sur les mêmes droits indivis que ceux acquis par la société TOORUARII.

Sur quoi :

En effet, la demande principale de la société TOORUARII ne constitue pas une fin de recevoir, mais une défense au fond ayant pour objet la contestation de ses titres de propriété par la société LIBB 3, et la revendication par cette dernière d’un droit de propriété sur les mêmes droits indivis.

La fin de non-recevoir présentée par la société LIBB 3 doit donc être rejetée.

Sur l’appel en cause de la société SHMO :

Le jugement dont appel a retenu que :

— Il ressort des pièces versées aux débats, que par acte du 24 novembre 2014, la Sarl Tooruarii, propriétaire des droits indivis sur les Terres, a accordé à SHMO, laquelle souhaitait développer son activité hôtelière, l’autorisation d’effectuer toutes démarches afin d’obtenir toutes autorisations administratives nécessaires lui permettant d’engager les travaux et aménagements immobiliers, ainsi que d’occuper le domaine public, au droit des terres appartenant à la SARL TOORUARII, dans le cadre du projet d’extension de l’hôtel, concernant l’implantation de vingt-cinq bungalows sur l’eau. À ce titre, LIBB 3 a d’ailleurs obtenu l’annulation par le tribunal administratif, par décision du 13 octobre 2015, de l’arrêté portant autorisation d’occupation temporaire de divers emplacements du domaine public maritime accordé à SHMO, le tribunal soulignant que la SARL TOORUARII n’était pas partie à l’instance administrative.

— Aussi et contrairement aux allégations de la requérante, la société TOORUARII ne concède aucun attribut de propriété à SHMO mais bien simplement une autorisation d’exploitation. Si le sort de cette autorisation dépendra du jugement à intervenir, celui-ci devant déterminer qui est le propriétaire des Terres concernées, SHMO reste un tiers à tous les actes dont la validité est remise en cause, soit par la requérante soit par la défenderesse, et n’a aucune légitimité juridique à présenter des arguments dans l’instance en cours, ne revendiquant aucun droit sur les Terres.

— D’autre part, le contentieux relatif à l’autorisation d’exploitation opposant LIBB 3 et SHMO est déjà en cours devant la juridiction administrative.

— En conséquence, il y aura lieu de mettre hors de cause la société hôtelière MOTU OME’E.

— En revanche, il n’est pas démontré que la société LIBB3 a agi de manière dilatoire ou abusive justifiant sa condamnation à des dommages et intérêts, le fait de succomber dans ses prétentions ne caractérisant pas à lui seul le caractère dilatoire ou abusif d’un comportement et ce d’autant qu’une procédure devant le tribunal administratif est en cours, étroitement liée à l’objet du litige en cours. En conséquence, il y aura lieu de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée à titre reconventionnel.

La société SHMO conclut à la confirmation du jugement, sauf en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages et intérêts. Elle soutient que la circonstance de l’avoir attraite à la cause directement sans demandes réelles hormis celle de l’octroi de frais irrépétibles caractérise le caractère abusif de l’action de la société LIBB 3 à son égard.

La société LIBB 3 conclut que la société SHMO a reçu de la société TOORUARII le droit d’user des droits indivis dont elle-même revendique la propriété et d’en retirer les fruits, et qu’elle a intérêt à ce que la décision lui soit opposable.

Sur quoi :

Par jugement en date du 31 octobre 2019, le tribunal administratif de la Polynésie française a rejeté une requête de la société LIBB 3 aux fins d’annulation d’un arrêté ayant autorisé la société SHMO à occuper temporairement divers emplacements du domaine public maritime à [Localité 6]. Cette décision a déclaré que la circonstance que la société LIBB 3 conteste la propriété de certaines des parcelles attenantes est sans incidence sur la légalité de l’autorisation litigieuse.

Il existe un intérêt procédural à ce que le présent arrêt, qui prononce sur cette contestation de propriété, soit déclaré commun à la société SHMO, laquelle pourra se prévaloir le cas échéant de l’autorité de chose jugée sans qu’un nouveau procès soit nécessaire.

Il n’est donc pas justifié que la société LIBB 3 a abusé de son droit d’agir en justice et d’exercer les voies de recours en attrayant dans la cause l’exploitant commercial désigné des immeubles sur lesquels elle revendique des droits indivis.

Sur les revendications de propriété de droits indivis :

Comme il a été dit, le jugement entrepris a débouté la société LIBB 3 de ses demandes au motif que les promesses de vente desquelles elle se prévaut n’ont pas opéré de transfert de propriété avant l’acquisition des droits indivis en cause par [MU] [WS], auquel la société TOORUARII est substituée.

Et, pour déclarer celle-ci, propriétaire, le jugement déféré a retenu que :

— Sur les procurations données par les consorts [NG] au notaire aux termes des actes [NG]/[WS] :

— Il est de jurisprudence constante, que la sanction encourue pour des irrégularités affectant la représentation conventionnelle d’une partie à un acte authentique est la nullité relative de l’acte accompli pour le compte de la partie représentée. Il est ainsi jugé, que les irrégularités affectant la représentation conventionnelle d’une partie à un acte notarié ne relèvent pas des défauts de forme, que l’article 1318 du Code civil sanctionne par la perte du caractère authentique, et partant, exécutoire de cet acte. Ces irrégularités, qu’elles tiennent en une nullité du mandat, un dépassement ou une absence de pouvoir, sont sanctionnées par la nullité relative de l’acte accompli pour le compte de la partie représentée, qui seule peut la demander, à moins qu’elle ratifie ce qui a été fait pour elle hors ou sans mandat, dans les conditions de l’article 1998al2 du Code civil. Il a été jugé dans le même sens pour les irrégularités affectant l’annexion des procurations à l’acte notarié.

— En l’espèce, les consorts [NG] régulièrement assignés à l’instance, n’ont pas comparu, ne se sont pas fait représenter et n’ont pas soulevé de quelconques irrégularités affectant leur représentation à la signature de l’acte du 18 juillet 2007 ni même une absence de procuration pour la réalisation de ce dernier.

— Sur le droit de préemption de la SARL LIBB3 :

— En application de l’article 815-14 du Code civil, l’indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l’indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis est tenue de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les noms, domicile et profession de la personne qui se propose d’acquérir. La sanction du non-respect du droit de préemption est la nullité de la cession, action ouverte aux indivisaires évincés et à leurs héritiers et qui se prescrit par cinq ans.

— À supposer, que la SARL LIBB 3 soit titulaire de l’action en nullité prévue à l’article 815-16 du Code civil, le tribunal constate, que son action est prescrite. En effet, la prescription court à compter du jour où les coïndivisaires du vendeur ont eu connaissance de la vente et il est de jurisprudence constante, qu’ils sont réputés en avoir eu connaissance à la date de publication de la vente. En l’espèce, l’acte de vente a été transcrit à la conservation des hypothèques le 10 août 2007, et au surplus annexé à l’avenant conclu entre [AC] [NG] et la requérante le 16 décembre 2010, de sorte que la SARL LIBB 3 avait jusqu’au 10 août 2012 pour agir. L’action intentée par requête du 6 décembre 2015 et assignation du 25 janvier 2016 est donc prescrite.

— Sur l’absence de transcription des actes [NG]/[WS] et leurs avenants entraînant la nullité ou l’inopposabilité de l’acte de vente du 18 juillet 2007 :

— Contrairement à ce qui est soutenu par la requérante, il est de jurisprudence constante que le défaut de publicité d’un acte n’est pas sanctionné par la nullité de la convention, laquelle reste valable dans les rapports réciproques des parties. Les règles de la publicité foncière ont pour objet de rendre opposable aux tiers, les actes ou décisions prises en application des textes légaux applicables.

— LIBB 3 ne peut envisager la nullité de l’acte de vente que dans l’hypothèse, où en application de l’article 1599 du Code civil, elle se trouverait dans la situation du second acquéreur de la chose d’autrui. Or, la requérante excipe de son état d’antériorité, par la transcription de ses promesses de vente, de propriétaire des droits indivis pour solliciter la nullité de l’acte de vente. Ce moyen sera en conséquence rejeté.

— La SARL LIBB 3 sollicite à titre subsidiaire l’inopposabilité de l’acte de vente du 18 juillet 2007, conclu avec les mêmes vendeurs et portant sur des droits identiques, au motif que ses promesses de vente ont fait l’objet d’une transcription à la conservation des hypothèques antérieurement à la transcription de l’acte de vente du 18 juillet 2007.

— Or, en application de l’article 1 et 2 de la loi du 23 mars 1855 modifié, sont admis à la transcription, les actes authentiques et les actes sous signature privée déposée au rang des minutes d’un notaire, et notamment les actes suivants :

acte translatif de propriété immobilière ou de droits réels susceptibles d’hypothèques ;

acte portant renonciation à ces mêmes droits….-

— En l’espèce, les promesses de vente LIBB 3 ont expressément retardé le transfert de propriété à la date de la signature de l’acte authentique et ne peuvent donc pas être considérées comme opérant un transfert de propriété immobilière à leur date de leur conclusion. Quand bien même une publicité non obligatoire a été réalisée et qu’une information des tiers a pu dans ce cadre intervenir, elle est en tout état de cause inopérante puisque cette publicité a porté sur ce qui ne peut qu’être considéré comme un prêt, contrat non translatif de propriété.

— Le tribunal soulignera d’ailleurs, que la requérante reconnaît dans ses écritures, que l’ensemble des promesses de vente (à l’exception, soutient-elle de celle du 16 mai 2006 et son avenant du 16 décembre 2010), sont caduques en raison de la défaillance des conditions suspensives, ce qui confirme que lors de la conclusion de ces promesses, le transfert de propriété n’était pas réalisé.

— De même, la transcription des actes [NG]/[WS] n’était pas légalement requise, s’agissant d’actes authentiques n’opérant pas transfert de propriété immobilière, celui-ci devant être effectif dès la réalisation des conditions suspensives stipulées à l’acte et lors de la réitération de l’acte authentique de vente. L’absence de leur transcription est dès lors sans effet sur la validité de l’acte de vente du 17 juillet 2007. Ce moyen sera également rejeté.

— En conséquence, il y a lieu de débouter la SARL LIBB 3 de ses demandes tendant à voir annuler ou déclarer inopposables les promesses de vente conclues entre les consorts [NG] et [MU] [WS].

La société LIBB 3 fait valoir, essentiellement, que :

— Le transfert de propriété en sa faveur a eu lieu dès le 16 mai 2006 ainsi que le confirment les acomptes payés.

— La signature d’un acte authentique n’était pas une condition de la vente.

— Les cessions à [MU] [WS] en 2003 et 2004 n’ont pas été transcrites et ne lui sont pas opposables. Il en est de même de la vente du 18 juillet 2007 qui a été transcrite après ses propres publications.

Sur quoi :

La cession par un indivisaire à un tiers de ses droits indivis dans des biens déterminés s’opère, en ce qui concerne les autres indivisaires, dans les conditions prévues par l’article 815-14 du code civil, et, à l’égard du cessionnaire, selon les règles en matière de vente (articles 1582 ss).

L’article 1599 du code civil dans sa rédaction en vigueur en Polynésie française déclare nulle la vente de la chose d’autrui. Cette nullité est relative, elle ne peut être demandée que par l’acquéreur (Cass. 3e civ., 24 mars 2009, n° 07-21.824). Celui qui se prétend véritable propriétaire ne dispose que du droit d’agir en revendication de la chose vendue ( Cass. 3e civ., 9 mars 2005, n° 03-14.916).

La propriété ne s’éteignant pas par le non-usage, l’action en revendication n’est pas susceptible de prescription extinctive (Cass. 3e civ., 5 juin 2002, n° 00-16.077).

La preuve de la propriété immobilière est libre. Lorsque la propriété est revendiquée par deux personnes qui se prévalent chacune d’un titre déclaratif ou translatif, le juge du fond doit déterminer lequel emporte la présomption la meilleure et la plus caractérisée (v. p. ex. Cass. 3e civ., 8 nov. 2011, n° 10-25.487).

La comparaison des titres présentés par la société LIBB 3 et par la société TOORUARII permet de constater les éléments suivants :

I-1 : 28/11/2003 : promesse de vente entre [AC] [NG] et [XD] [NG] épouse [KK] et [MU] [WS] et ses avenants entre [AC] [NG] et [MU] [WS] des 29/03/2004, 01/07/2004, 27/08/2004, 08/12/2004, 11/08/2005, 27/12/2005, 13/02/2007, 14/05/2007 :

Acte authentique de vente sous conditions suspensives reçu par Me [A] notaire associé, enregistré le 02/12/2003.

Vente des droits indivis de 2/7e ensemble ou divisément chacun pour 1/7é sur les terres [TW] et [Localité 22].

Prix : 3000 F CFP/m2 au prorata de la surface effective déterminée par un géomètre expert.

Paiement immédiat de 5 000 000 F CFP à chacun des deux vendeurs en dehors de la comptabilité du notaire.

Faculté de substitution pour l’acquéreur.

Paiement du solde « le jour de la signature de l’acte qui constatera la réalisation des conditions suspensives ».

« L’acquéreur aura la propriété et la jouissance des droits indivis objets des présentes dès réalisation des conditions suspensives ci-après stipulées. »

Conditions suspensives :

1- Absence de servitudes ou prescriptions administratives dans la fiche de renseignements d’aménagement et la note de renseignements d’alignement à obtenir.

2 – Que le vendeur justifie d’une origine de propriété régulière.

3 -Que les titres de propriété ne révèlent aucune charge réelle ou servitude.

4 – Obtention par l’acquéreur ou son substitué d’un prêt de 300 000 000 F CFP.

5 – Renonciation au droit de préemption des autres indivisaires (art. 815-14) et non exercice du droit de préemption de la Polynésie française.

« Ces conditions suspensives sont stipulées dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur. En conséquence, en cas de défaillance de ces conditions ou de l’une d’entre elles, il aura seul qualité pour s’en prévaloir et, s’il le désire, se trouver délié de tout engagement à charge de remboursement de toute somme versée. L’acquéreur pourra néanmoins demander la réalisation des présentes en faisant son affaire personnelle des conséquences de la défaillance de l’une ou des conditions ci-dessus précisées. »

« À l’expiration du délai ci-dessus précisé (30 juillet 2005), le délai de réalisation des conditions suspensives pourra être prorogé de 3 ans supplémentaires à la demande expresse de l’acquéreur. »

« La constatation des conditions suspensives devra être faite par acte à recevoir par la SCP Serge [PP] et [DK] [A], notaires associés à Punaauia, aux frais de l’acquéreur. »

I-2 : Avenant des 29/03 et 04/05/2004 entre [AC] [NG] et [MU] [WS] :

Acte authentique reçu par Me [A] notaire, enregistré le 06/05/2004.

Modification du prix en ce que l’acompte versé à [AC] [NG] est d’un montant de 5 000 000 + 20 000 000 = 25 000 000 F CFP.

I-3 : Avenant des 01 et 15/07/2004 entre [AC] [NG] et [MU] [WS] :

Acte authentique reçu par Me [A] notaire, enregistré le 16/07/2004.

Versement d’un acompte supplémentaire.

I-4 : Avenant des 27 et 31/08/2004 entre [AC] [NG] et [MU] [WS] :

Acte authentique reçu par Me [A] notaire, enregistré le 02/09/2004.

Modification du prix en ce que les acomptes versés à [AC] [NG] sont d’un montant total de 30 000 000 F CFP.

I-5 : Avenant des 8 et 28/12/2004 entre [AC] [NG] et [MU] [WS] :

Acte authentique reçu par Me [A] notaire, enregistré le 29/12/2004.

Modification du prix en ce que les acomptes versés à [AC] [NG] sont d’un montant total de 35 000 000 F CFP.

I-6 : Avenant des 22/04 et 11/08/2005 entre [AC] [NG] et [MU] [WS] :

Acte authentique reçu par Me [A] notaire, enregistré le 12/08/2005.

Modification du prix en ce que les acomptes versés à [AC] [NG] sont d’un montant total de 40 000 000 F CFP.

I-7 : Avenant du 11/08/2005 entre [AC] [NG] et [MU] [WS] :

Acte authentique reçu par Me [A] notaire, enregistré le 12/08/2005.

Versement d’un acompte supplémentaire de 5 000 000 F CFP.

I-8 : Avenant des 27/12/2005 et 24/02/2006 entre [AC] [NG] et [MU] [WS] :

Acte authentique reçu par Me [A] notaire, enregistré le 27/02/2006.

Versement d’un acompte supplémentaire de 3 MF CFP. Montant total des acomptes : 43 000 000 F CFP.

I-9 : Avenant des 17/10 et 29/12/2006 entre [AC] [NG] et [MU] [WS] :

Acte authentique reçu par Me [A] notaire, enregistré le 03/01/2007.

Versement d’un acompte supplémentaire de 5 MF CFP. Montant total des acomptes : 48 000 000 F CFP.

I-10 : Avenant des 13/02 et 03/04/2007 entre [AC] [NG] et [MU] [WS]  :

Acte authentique reçu par Me [A] notaire, enregistré le 04/04/2007.

Versement d’un acompte supplémentaire de 5 MF CFP. Montant total des acomptes : 53 000 000 F CFP.

I-11 : Avenant des 14/05 et 02/07/2007 entre [AC] [NG] et [MU] [WS] :

Acte authentique reçu par Me [A] notaire, enregistré le 08/07/2007.

Versement d’un acompte supplémentaire de 3 MF CFP. Montant total des acomptes : 56 000 000 F CFP.

II-1 : 28/11/2003 : promesse de vente entre [XD] [NG] épouse [KK] et [AC] [NG] et [MU] [WS] et ses avenants entre [XD] [NG] épouse [KK] et [MU] [WS] des 17/12/2004, 11/08/2005, 26/01/2007, 08/06/2007 :

Acte authentique de vente sous conditions suspensives reçu par Me [A] notaire associé, enregistré le 02/12/2003.

Mêmes stipulations que l’acte I-1.

II-2 : Avenant des 17 et 28/12/2004 entre [XD] [NG] et [MU] [WS] :

Acte authentique reçu par Me [A] notaire, enregistré le 29/12/2004.

Modification du prix en suite d’un acompte supplémentaire versé à M. [NG]. Total des acomptes : 5 MF CFP + 5 MF CFP = 10 MF CFP.

II-3 : Avenant des 11 et 12/08/2005 entre [XD] [NG] et [MU] [WS] :

Acte authentique reçu par Me [A] notaire, enregistré le 16/08/2005.

Modification du prix en suite d’un acompte supplémentaire versé à M. [NG]. Total des acomptes : 15 MF CFP.

II-4 : Avenant des 26/01 et 03/04/2007 entre [XD] [NG] et [MU] [WS] :

Acte authentique reçu par Me [A] notaire, enregistré le 04/04/2007.

Modification du prix en suite d’un acompte supplémentaire versé à M. [NG]. Total des acomptes : 20 MF CFP.

II-5 : Avenant des 08/06 et 02/07/2007 entre [XD] [NG] et [MU] [WS] :

Acte authentique reçu par Me [A] notaire, enregistré le 03/07/2007.

Modification du prix en suite d’un acompte supplémentaire versé à M. [NG]. Total des acomptes : 25 MF CFP.

III-1 : 15/07/2004 : promesse de vente entre [IO] [NG] et [MU] [WS] et ses avenants des 28/12/2004, 11/08/2005, 24/02/2006, 29/12/2006 :

Acte authentique de vente sous conditions suspensives reçu par Me [A] notaire associé, enregistré le 16/07/2004.

Vente des droits indivis de 1/7e sur les terres [TW] et [PO].

Mêmes stipulations que I-1.

III-2 : Avenant du 28/12/2004 entre [IO] [NG] et [MU] [WS] :

Acte authentique reçu par Me [A] notaire, enregistré le 29/12/2004.

Modification du prix en suite d’un acompte supplémentaire versé à T. [NG]. Total des acomptes : 15 MF CFP.

III-3 : Avenant du 11/08/2005 entre [IO] [NG] et [MU] [WS] :

Acte authentique reçu par Me [A] notaire, enregistré le 12/08/2005.

Prorogation du délai de réalisation des conditions suspensives jusqu’au 30/07/2008.

III-4 : Avenant du 24/02/2006 entre [IO] [NG] et [MU] [WS] :

Acte authentique reçu par Me [A] notaire, enregistré le 27/02/2006.

Modification du prix en suite d’un acompte supplémentaire versé à T. [NG]. Total des acomptes : 40 MF CFP.

III-5 : Avenant du 29/12/2006 entre [IO] [NG] et [MU] [WS] :

Acte authentique reçu par Me [A] notaire, enregistré le 03/01/2007.

Modification du prix en suite d’un acompte supplémentaire versé à T. [NG]. Total des acomptes : 45 MF CFP.

IV-1 : 26/07/2004 : promesse de vente entre [JZ] [NG] et [MU] [WS] et son avenant du 11/08/2005 :

Acte authentique de vente sous conditions suspensives reçu par Me [A] notaire associé, enregistré le 02/09/2004.

Vente des droits indivis de 1/7e sur les terres [TW] et [PO].

Mêmes stipulations que I-1.

IV-2 : Avenant du 11/08/2005 entre [JZ] [NG] et [MU] [WS] :

Acte authentique reçu par Me [A] notaire, enregistré le 12/08/2005.

Prorogation du délai de réalisation des conditions suspensives jusqu’au 30/07/2008.

V-1 : 27/08/2004 : promesse de vente entre [DK] [DX] [NG] né le 10/08/1952, [SL] [NG] épouse [WR], [V] [NG] épouse [I] et [MU] [WS] et son avenant du 11/08/2005:

Acte authentique de vente sous conditions suspensives reçu par Me [A] notaire associé, enregistré le 11/10/2004.

Vente des droits indivis de 1/7e ensemble ou divisément chacun pour 1/21e sur les terres [TW] et [Localité 22].

Mêmes stipulations que I-1.

V-2 : Avenant du 11/08/2005 par [MU] [WS] :

Acte authentique reçu par Me [A] notaire, enregistré le 12/08/2005.

Prorogation du délai de réalisation des conditions suspensives jusqu’au 30/07/2008.

VI-1 : 10/02/2005 : promesse de vente entre [IC] [NG] et [MU] [WS]:

Acte authentique de vente sous conditions suspensives reçu par Me [A] notaire associé, enregistré le 23/06/2005.

Vente des droits indivis de 1/42e sur les terres [TW] et [PO].

Mêmes stipulations que I-1.

VI-2 : Avenant du 11/08/2005 par [MU] [WS] :

Acte authentique reçu par Me [A] notaire, enregistré le 12/08/2005.

Prorogation du délai de réalisation des conditions suspensives jusqu’au 30/07/2008.

VII : 21/02/2006 : Promesse de vente entre [AF] [NG] et [MU] [WS] :

Acte authentique de vente sous conditions suspensives reçu par Me [A] notaire associé, enregistré le 27/02/2005.

Vente des droits indivis de 1/42e sur les terres [TW] et [PO].

Mêmes stipulations que I-1.

Vente autorisée par le juge des tutelles (ordonnance du 30/01/2006). Le tuteur est l’association TUTELGER.

VIII : 10/05/2006 : Acte de vente entre [AC] [NG] et la SARL LIBB 3 :

Acte sous seing privé en date du 10/05/2006.

Acte authentique de dépôt de l’acte sous seing privé reçu par Me [K] notaire associé le 16/05/2006. Le déposant est [Y] [H] promoteur. Transcription le 30/05/2006.

L’acte sous seing privé a été fait entre [AC] [NG] et la SARL LIBB3 représentée par son gérant [ZM] [E]. Il est intitulé vente sous conditions suspensives.

Objet : « Les droits immobiliers paraissant être de 1/7e en toute propriété dans les immeubles dont la désignation suit (terres [TW] et [PO]) étant ici précisé : que cette fraction est formulées à titre indicatif et sans garantie de sa part ; et que leurs droits comprennent l’accroissement dont il pourrait bénéficier par suite du décès sans postérité de certains de ses cohéritiers, de l’existence et de la découverte de tous testaments ayant pour effet de modifier les droits de certains copropriétaires, d’acquisition des droits indivis effectués par eux ou leurs auteurs ou de toute autre cause. »

« L’acquéreur sera propriétaire des droits immobiliers, objet de la présente vente, le jour de la signature de l’acte authentique constatant la réalisation des conditions suspensives ci-après stipulées, les parties entendant déroger à l’effet rétroactif desdites conditions. L’entrée en jouissance s’effectuera le même jour par la prise de possession réelle, les immeubles dont dépendent les droits immobiliers présentement vendus étant libres de toute location ou occupation, ainsi déclaré par le vendeur. »

Prix : 50 000 000 F CFP représentant la valeur du 1/7e indivis des terres (350 MF CFP).

« Le prix de vente ci-dessus stipulé sera modifié en plus ou en moins en fonction de la quotité exacte des droits immobiliers appartenant au vendeur. »

Paiement : 5 MF CFP au plus tard le 21/06/2006 en cas de réalisation de la condition suspensive n° 1. Solde le jour de la signature de l’acte authentique réitératif.

Conditions suspensives :

Délai de 18 mois renouvelable automatiquement cinq fois pour une même durée sauf renonciation par l’acquéreur au renouvellement. Conditions stipulées dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur :

1 : certification de l’origine de propriété ;

2 : accord des autres indivisaires ou partage amiable ou judiciaire permettant l’attribution des lots au vendeur ;

3 : obtention d’un permis de construire par l’acquéreur ;

4 : obtention d’un prêt par l’acquéreur ;

5 : certificat d’urbanisme ;

6 : purge du droit de préemption.

Date de purge des conditions suspensives : 10/05/2015.

« En cas de réalisation des conditions suspensives ci-dessus stipulées ou de renonciation au bénéfice des conditions par l’acquéreur, les parties donnent tout pouvoir au représentant de la société acquéreur ou à M. [Y] [H] ainsi qu’il est dit ci-après pour faire constater la réalisation desdites conditions et le caractère définitif de la vente. Étant ici précisé que lesdites conditions étant stipulées dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur, celui-ci pourra y renoncer. »

Faculté de substitution de l’acquéreur.

IX : 10/05/2006 : acte de vente entre [XD] [NG] et la SARL LIBB 3 :

Acte sous seing privé en date du 10/05/2006.

Acte authentique de dépôt de l’acte sous seing privé reçu par Me [K] notaire associé le 09/06/2006. Le déposant est [Y] [H] promoteur. Transcription le 21/06/2006.

L’acte sous seing privé a été fait entre [XD] [NG] épouse [KK] et la SARL LIBB3 représentée par son gérant [ZM] [E]. Il est intitulé vente sous conditions suspensives.

Objet : vente du 1/7e des droits indivis sur les terres [TW] et [PO].

Prix et conditions identiques à VIII.

X : 10/05/2006 : acte de vente entre [JZ] [NG] et la SARL LIBB 3 :

Acte sous seing privé en date du 10/05/2006.

Acte authentique de dépôt de l’acte sous seing privé reçu par Me [K] notaire associé le 09/06/2006. Le déposant est [Y] [H] promoteur. Transcription le 26/06/2006.

L’acte sous seing privé a été fait entre [JZ] [NG] et la SARL LIBB3 représentée par son gérant [ZM] [E]. Il est intitulé vente sous conditions suspensives.

Objet : vente du 1/7e des droits indivis sur les terres [TW] et [PO].

Prix et conditions identiques à VIII.

XI : 10/05/2006 : Acte de vente entre [DK], [SL] et [V] [NG] et la SARL LIBB 3 :

Acte sous seing privé en date des 10 et 15/05/2006.

Acte authentique de dépôt de l’acte sous seing privé reçu par Me [K] notaire associé le 09/06/2006. Le déposant est [Y] [H] promoteur. Transcription le 26/06/2006.

L’acte sous seing privé a été fait entre [DK] [DX] [NG], [SL] [NG] épouse [WR], [V] [NG] épouse [I], et la SARL LIBB3 représentée par son gérant [ZM] [E]. Il est intitulé vente sous conditions suspensives.

Objet : vente du 1/7e des droits indivis sur les terres [TW] et [PO].

Prix et conditions identiques à VIII.

XII : 18/07/2007 : acte de vente entre [DK] [DX] [NG], [SL] [NG] épouse [WR], [V] [NG] épouse [I], [IC] [NG], [AF] [NG], [JZ] [NG], [IO] [NG], [XD] [NG] épouse [KK], [AC] [NG], et la SARL en formation TOORUARII :

Acte authentique contenant vente reçu le 18/07/2007 par Me [PP] notaire associé. Enregistrement le 23/07/2007. Transcription le 10/08/2007.

La SARL TOORUARII en formation est en cours d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés. Les vendeurs sont représentés par un clerc de notaire qui a reçu pouvoirs.

Rappel des dispositions relatives aux actes passés pour une société en formation (art. 1843 C. civ.).

Rappel des actes de vente sous conditions suspensives.

Rappel de la prorogation au 30/07/2008 du délai de réalisation des conditions suspensives.

Rappel des acomptes versés.

Rappel des droits indivis vendus par chaque indivisaire.

« L’acquéreur est propriétaire des droits indivis présentement cédés à compter de ce jour et il en a la jouissance également à compter d’aujourd’hui, par la libre disposition. »

Prix total : 325 963 428 F CFP soit :

[DK] [NG], [SL] et [V] [NG] chacun 20 372 714 F CFP,

[IC] [NG] et [AF] [NG] chacun 10 186 357 F CFP,

[JZ], [IO] et [AC] [NG] et [XD] [NG] chacun 61 118 143 F CFP.

Mention du paiement comptant du prix par l’acquéreur en dehors de la comptabilité du notaire par acomptes et règlement du solde le jour de l’acte.

XIII : 18/07/2007 : statuts de la SARL TOORUARII :

Acte authentique passé devant Me [PP] notaire associé. Transcription le 10/08/2007.

Constitution d’une EURL par Tooruarii [YB] épouse [TK].

Objet : implantation de sites touristiques.

Apport des droits indivis de l’associée unique de ses droits indivis (3/140e en pleine propriété et 1/140e en nue-propriété) sur les terres [TW] ([Cadastre 9]) et [Localité 22] ([Cadastre 10]) évalués à 11 918 000 F CFP. « La société sera propriétaire des droits indivis apportés à compter de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés de Papeete. Elle en aura la jouissance à compter de ce jour. »

Autorisation donnée à l’associée unique d’acquérir dès avant l’immatriculation de la société les droits indivis cédés par les consorts [NG] faisant l’objet de son apport. Mention du prix versé à chaque indivisaire, pour un total de 325 963 428 F CFP « payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique de vente ».

XIV : 18/07/2007 : protocole d’accord entre [MU] [WS] et la SARL TOORUARII :

Acte sous seing privé.

Tooruarii [YB] s’engage à apporter à la société en formation EURL TOORUARII l’intégralité des droits indivis dont elle est titulaire sur les terres [Cadastre 9] et [Cadastre 10], et « à tout mettre en 'uvre pour faire acquérir par la société EURL TOORUARII, dont elle est gérante, postérieurement à l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés de celle, l’intégralité des droits indivis appartenant (aux consorts [NG]). Ces acquisitions se feront aux conditions financières prévues par les actes de vente d’ores et déjà signés par Monsieur [MU] [WS] pour lesquels il s’est substitué la société EURL TOORUARII. »

[MU] [WS] s’engage à financer l’acquisition de ces droits indivis.

T. [YB] promet irrévocablement à [MU] [WS] de lui vendre toutes ses parts sociales. [MU] [WS] peut lever l’option pendant 5 ans.

Les parties désignent [U] [S] en qualité de séquestre conventionnel des droits indivis « au fur et à mesure de leur acquisition ».

XV : 18/07/2007 : convention de substitution entre [MU] [WS] et la SARL TOORUARII :

Acte sous seing privé déposé en l’étude de l’Office Notarial [Localité 30] et enregistré le 14/08/2007.

Rappel des cessions de droits indivis à [MU] [WS] par les consorts [NG] en 2004-2006.

Usant de la faculté de substitution stipulée dans ces ventes, [MU] [WS] exerce celle-ci en faveur de la SARL TOORUARII.

XVI : 16/12/2010 : avenant à la vente par [AC] [NG] à la SARL LIBB 3 :

Acte authentique reçu le 16/12/2010 par Me [K] notaire associé. Transcription le 28/01/2011.

Rappel de l’acte sous seing privé du 10/05/2006.

Rappel des acomptes versés par l’acquéreur : 14 750 000 F CFP.

Mention qu’aucune condition suspensive n’a été réalisée.

« En raison des difficultés rencontrées pour sortir de l’indivision et de l’impossibilité actuelle de réaliser le projet visé en l’acte sous seing privé en date du 10 mai 2006, les parties conviennent de ramener le prix de vente de 50 000 000 F CFP à 25 000 000 F CFP, qui sera payable le jour de la signature de l’acte constatant la réalisation de toutes les conditions suspensives. »

Le délai de réalisation des conditions suspensives est fixé à 18 mois renouvelable automatiquement 9 fois pour une même durée sauf renonciation par l’acquéreur, soit au plus tard le 10/05/2021.

Prise d’hypothèque en garantie du remboursement le cas échéant des acomptes reçus par [AC] [NG].

XVII : 22/07/2015 : mise à jour des statuts de la SARL TOORUARII :

Acte authentique reçu par Me [PP] notaire associé. Enregistrement le 03/08/2015.

Il résulte de l’ensemble de ces constatations que, nonobstant que les actes entre les consorts [NG] et la société LIBB 3 ont été transcrits à la conservation des hypothèques de [Localité 20] antérieurement à l’acte en date du 18 juillet 2007 entre les consorts [NG] et la société en formation TOORUARII substituée à [MU] [WS], c’est bien ce dernier acte qui constitue le titre le meilleur et le plus caractérisé pour permettre de désigner qui a acquis la propriété des droits indivis dont s’agit.

En effet :

Les actes entre les consorts [NG] et [MU] [WS] puis la société TOORUARII sont tous des actes reçus par un notaire rédacteur d’acte. Alors que les actes passés avec la société LIBB 3 avant celui du 16/12/2010 ne sont que des actes sous seing privé déposés auprès d’un notaire. La solennité des actes desquels se prévaut la société TOORUARII est supérieure à celle des actes présentés par la société LIBB 3.

La vente entre [AF] [NG] sous tutelle et [MU] [WS] a été autorisée par le juge des tutelles, ce qui constitue un contrôle supplémentaire du sérieux de cet engagement.

À la date des actes passés avec la société LIBB 3, le 10 mai 2006, [MU] [WS] avait payé à titre d’acomptes 45 MF CFP à [IO] [NG], 25 MF CFP à [XD] [NG] et 43 MF CFP à [AC] [NG]. Ce dernier recevra encore en 2006 et 2007 un total supplémentaire de 13 MF CFP de

[MU] [WS] à titre d’acomptes. C’est une présomption d’intention commune de voir la vente convenue avec [MU] [WS] se réaliser, même après les promesses de vente entre les consorts [NG] et la société LIBB 3.

L’acte en date du 18/07/2007 entre les consorts [NG] et la société TOORUARII opère en termes clairs un transfert à cette date de la propriété des droits indivis cédés. Ceux-ci sont décrits et le prix de cession est fixé globalement et pour chaque indivisaire. Il y a accord sur la chose et sur le prix. Cet acte est conforme aux promesses de vente qui subordonnaient la réalisation de la vente à la constatation de la réalisation des conditions suspensives par acte notarié. Celles-ci étaient stipulées en faveur du seul acquéreur, qui ne s’en est pas prévalu. [MU] [WS] s’est régulièrement substitué la société TOORUARII en formation, ainsi qu’il résulte des statuts de celle-ci et de leurs conventions.

Alors que les actes en date du 10 mai 2006 entre les consorts [NG] et la société LIBB 3 ne contiennent ni transfert de propriété, ni même une promesse comportant un engagement précis sur la chose et le prix. Les droits indivis objets de la cession « paraissent être de 1/7e (') à titre indicatif et sans garantie » par le cédant. Le transfert de propriété s’opérera « le jour de la signature de l’acte authentique constatant la réalisation des conditions suspensives ». Le prix de vente « sera modifié en plus ou moins en fonction de la quotité exacte des droits immobiliers appartenant au vendeur ». Rien de tout ceci ne permet de caractériser, fût-ce à titre de promesse, un accord sur la quotité et sur le prix des droits indivis cédés.

La société LIBB 3 n’a passé un acte authentique qu’avec [AC] [NG], en date du 16/12/2010, soit après la transcription de la cession des mêmes droits indivis à la société TOORUARII. Cet acte mentionne que [AC] [NG] a reçu de la société LIBB 3 des acomptes d’un montant total de 14 750 000 F CFP dont il garantit le remboursement par une inscription d’hypothèque. L’acte du 16/12/2010 n’est pas un acte réitératif d’une promesse de vente. Au contraire, il constate « l’impossibilité actuelle de réaliser le projet visé en l’acte sous seing privé en date du 10 mai 2006 », et réduit de moitié le montant du prix de vente. Les accords entre les consorts [NG] et la société LIBB 3 n’ont pas abouti à un transfert de propriété qui soit opposable à la société TOORUARII.

Le jugement déféré a donc exactement et à bon droit débouté la société LIBB 3 de ses demandes, constaté le droit de propriété de la société TOORUARII en vertu de l’acte de vente authentique en date du 18/07/2007, et dit que les promesses de vente et l’avenant passés entre les consorts [NG] et la société LIBB 3 sont inopposables à la société TOORUARII.

Le jugement entrepris sera donc confirmé, sauf en ce qu’il a ordonné la mise hors de cause de la société SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE MOTU OME’E.

Il sera fait application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française au bénéfice de la SARL TOORUARII et de la SHMO. La partie qui succombe est condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, en dernier ressort et par arrêt de défaut,

En la forme, déclare l’appel recevable ;

Déboute la SARL TOORUARII de sa fin de non-recevoir ;

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné la mise hors de cause de la SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE MOTU OME’E ;

Statuant à nouveau de ce chef :

Déboute la SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE MOTU OME’E de sa demande de mise hors de cause et de sa demande de dommages et intérêts ;

Déclare l’arrêt commun à la SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE MOTU OME’E ;

Confirme pour le surplus ;

Condamne la SARL LIBB 3 à payer à la SARL TOORUARII la somme supplémentaire de 500 000 F CFP en application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française devant la cour ;

Condamne la SARL LIBB 3 à payer à la SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE MOTU OME’E la somme supplémentaire de 250 000 F CFP en application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française devant la cour ;

Rejette toute autre demande ;

Ordonne la transcription de l’arrêt à la conservation des hypothèques de [Localité 20] ;

Met à la charge de la SARL LIBB 3 les dépens de première instance et d’appel, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 409 du Code de procédure civile de la Polynésie française.

Prononcé à Papeete, le 13 février 2025.

La Greffière, Le Président,

signé : M. OPUTU-TERAIMATEATA signé : G. RIPOLL