Cour d'appel de Paris, 1er mars 2007, n° 05/20783

TGI Bobigny 8 septembre 2005

CA Paris
Infirmation partielle 1 mars 2007

Arguments

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Rejeté
Responsabilité du syndicat des copropriétaires
La cour a confirmé la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour les désordres subis par l'appartement des époux Y, mais a maintenu le montant des indemnités déjà accordées.
Rejeté
Impact des dégâts sur la valeur de l'appartement
La cour a confirmé l'évaluation de la dévalorisation foncière effectuée par le Tribunal, sans y apporter de modifications.
Accepté
Durée et impact du préjudice moral
La cour a reconnu l'existence d'un préjudice moral significatif et a décidé d'augmenter l'indemnisation à 3.000 €.
Accepté
Charge des frais de justice
La cour a jugé inéquitable de laisser les époux Y supporter la totalité de leurs frais et a condamné le syndicat à les rembourser.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, 1er mars 2007, n° 05/20783
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	05/20783
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bobigny, 8 septembre 2005, N° 02/4569

Sur les parties

Avocat(s) :	Laetitia SAURINCatherine HENNEQUIN
Cabinet(s) :	SANTONI & ASSOCIESSCP SANTONIDROUX BAQUET
Parties :	Syndicat des copropriétaires du 2 ALLEE MAURICE AUDIN ' RESIDENCE STANU

Texte intégral

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

23^e Chambre – Section B

ARRET DU 01 MARS 2007

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 05/20783.

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Septembre 2005 – Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY 6^e Chambre 4^e Section – RG n° 02/4569.

APPELANT :

Syndicat des copropriétaires du 2 ALLEE MAURICE AUDIN 'RESIDENCE STANU II’ XXX

représenté par son syndic, le Cabinet X, ayant son siège social XXX

représenté par Maître Michel BLIN, avoué à la Cour,

assisté de Maître Laëtitia SAURIN plaidant pour la SCP DROUX BAQUET avocat au barreau de SEINE SAINT DENIS.

INTIMÉS :

— Monsieur B Y

XXX

— Madame C D épouse Y

XXX

représentés par la SCP MIRA – BETTAN, avoués à la Cour,

assistés de Maître Laure BOURDIEU substituant Maître Catherine HENNEQUIN de la SCP LGH, avocat au barreau de PARIS, toque : P 483.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 – 1^er alinéa du nouveau code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 janvier 2007, en audience publique, devant Madame RAVANEL, conseiller chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur DELANNE, président,

Monsieur RICHARD, conseiller,

Madame RAVANEL, conseiller.

Greffier lors des débats : Monsieur Z.

ARRET :

Contradictoire,

— prononcé publiquement par Monsieur DELANNE, Président.

— signé par Monsieur DELANNE, président, et par Monsieur Z, greffier présent lors du prononcé.

Les époux Y étaient propriétaires non occupants d’un appartement à la résidence STANU II à XXX) au 6^e étage.

À la suite de plusieurs dégâts des eaux, ils ont demandé devant le Tribunal de grande instance de Bobigny la désignation d’un expert et Monsieur A a été désigné par ordonnance de référé du 12 octobre 1998.

Il a déposé son rapport le 17 avril 2001.

Par jugement du 8 septembre 2005, le Tribunal de grande instance de Bobigny a :

— débouté Monsieur et Madame Y de toutes leurs demandes dirigées contre les sociétés d’assurances SADA, ACE-EUROPE et IF-Assurances France IARD,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX, résidence STANU II à Clichy-sous-Bois à payer aux époux Y les sommes de :

* 1.829,39 € au titre des travaux de remise en état,

* 7.088,82 € au titre de la perte locative subie,

* 1.500 € au titre de la dévalorisation foncière supportée,

* 2.000 € de dommages et intérêts pour leur préjudice moral,

* 3.000 € en vertu de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

La Cour est saisie de l’appel dirigé contre cette décision.

Vu la déclaration d’appel du 19 octobre 2005,

Vu les conclusions :

— des époux Y du 2 mars 2006,

— du syndicat des copropriétaires du XXX, résidence STANU II à Clichy sous Bois du 4 octobre 2006.

SUR CE, LA COUR :

Le syndicat des copropriétaires soutient n’être pas à l’origine des infiltrations subies par l’appartement des époux Y.

Il affirme que la cause des dégâts causés à l’appartement réside dans 'des problèmes d’installations’ (des installations privatives) ou des accidents domestiques.

L’appartement dont les époux Y étaient propriétaires est situé au 6^e étage d’un immeuble qui en comporte dix.

L’expert a constaté l’existence d’infiltrations à quatre endroits.

— désordre 1A : ruissellement d’eau dans la salle de bains le long de la canalisation collective d’eaux usées provenant des étages supérieurs générant la dégradation des plâtres et peintures sur le plafond et les murs.

— désordre 1B : infiltrations d’eau dans le sanitaire autour de la canalisation collective d’eaux vannes et provenant soit d’une défectuosité de cette chute collective, soit des installations privatives bricolées d’un des appartements du 7^e étage.

— désordre 2 : humidité excessive dans la gaine technique située entre la salle de bains et le sanitaire résultant des venues d’eau anormales précédentes et générant des moisissures maculant la cloison adossée dans le couloir au droit de cette gaine technique.

— désordre 3 : venues d’eau ruisselant dans la cuisine le long de la canalisation collective d’eau froide et provenant d’une défectuosité de cette canalisation collective dans la traversée du plancher entre le 7^e et le 8^e étage générant la dégradation des peintures dans le placard de la cuisine ainsi que la dégradation des papiers peints dans la chambre sur la cloison adossée au placard.

L’expert indique que compte tenu de l’impécuniosité du syndicat des copropriétaires aucun essai d’eau ou autre investigation générant une dépense n’a pu être entrepris, ni aucune mise en cause des copropriétaires et occupants des appartements situés au-dessus de l’appartement Y effectuée.

Il déclare qu’en raison de l’implication des canalisations communes et des installations sanitaires privatives de plusieurs appartements, les origines précises de tous les désordres affectant l’appartement n’ont pu être mises en évidence.

Il a toutefois constaté dans la cuisine de l’appartement situé au-dessus un écoulement d’eau continu le long de la colonne montante d’alimentation d’eau froide apparaissant en plafond entre la canalisation et le fourreau et se propageant dans le placard et vers la cuisine de l’appartement Y.

Visitant l’appartement du 8^e étage situé au-dessus du précédent, il a pu constater que le branchement privatif était neuf et n’a constaté aucun écoulement d’eau le long de la colonne montante.

Il en a nécessairement tiré la conclusion que 'le défaut d’étanchéité de la conduite collective provoquant les désordres dans les cuisines du 6^e et 7^e étages se situait donc dans l’épaisseur du plancher, entre le 7^e et le 8^e étages'.

L’expert indique que compte tenu de l’impécuniosité du syndicat des copropriétaires, il suffisait, pour supprimer provisoirement les pénétrations d’eau dans l’appartement Y, de réaliser un calfeutrement étanche au droit des passages de canalisations dans chacune des pièces d’eau du seul appartement situé au-dessus, pour un coût total de 1.800 francs, soit 274,41 €.

Ce palliatif n’a été utilisé qu’en 2001 – pour partie au moins.

Le syndicat des copropriétaires n’a d’ailleurs jamais rien fait pour remédier aux infiltrations dont l’une au moins est rattachable de façon certaine au fait des canalisations communes.

Il ressort des annexes au rapport d’expertise que le Cabinet MLAMID, syndic, avait eu à de nombreuses reprises son attention attirée sur les infiltrations dans l’appartement Y sans avoir pris la moindre disposition, ne fut-ce que pour rechercher l’origine des désordres – sauf l’envoi, en 1997, d’un plombier dans cet appartement.

Le syndic a assisté à deux réunions d’expertise jusqu’à son départ et à la désignation d’un administrateur provisoire pour la gestion de l’immeuble.

Les premiers juges, par des motifs non critiquables, ont retenu l’entière responsabilité du syndicat des copropriétaires dans les désordres subis par l’appartement des époux Y.

S’agissant de leur préjudice, ceux-ci demandent l’augmentation des indemnités leur ayant été allouées pour la perte locative subie, ainsi que pour la dévalorisation foncière supportée par l’immeuble.

Le Tribunal, par des motifs que la Cour adopte, a évalué à 7.088,82 € le préjudice locatif.

L’expert a considéré que compte tenu du défaut d’entretien et du vandalisme affectant l’immeuble, le délai apporté à la vente de l’appartement du fait des infiltrations entraînera une diminution notable du prix de vente pouvant en être normalement espéré.

L’appartement a été vendu 165.000 francs, soit 25.154,09 €, un mandat de vente a été donné à la SARL MAGIMMO le 17 novembre 2000 pour la somme de 180.000 francs, soit 27.440,82 €, net vendeur, et un second au même mandataire le 14 février 2001 pour 170.000 francs, soit 25.916,33 €, net vendeur.

La même société produit une attestation du 18 juillet 2001 déclarant que la valeur vénale d’un bien à la même adresse 'est de environ cent quatre-vingt-cinq mille francs, ceci dans un état d’usage normal et sans dégâts des eaux'.

L’appartement avait été mis en vente à 180.000 francs au mois de novembre 2000 auprès d’une agence située à Paris et non d’une agence de Clichy sous Bois connaissant exactement les prix du marché local.

Il convient en conséquence de confirmer l’évaluation de la dévalorisation foncière effectuée par le Tribunal.

Le préjudice moral des époux Y est indiscutable.

Ils justifient de l’existence de dégâts des eaux dans leur appartement pendant dix ans, ont dû subir les expertises amiable et judiciaire.

Au bout de quelques années, le syndic de l’immeuble a envoyé un plombier et donné des ordres de mission dont le résultat n’a été communiqué ni aux époux Y ni à leur assureur : celui-ci par courrier recommandé du 25 mars 1998 écrivait au Cabinet MLAMID en lui demandant de lui faire parvenir le rapport de recherche de fuites et rappelait ses 'dernières relances écrites et téléphoniques'.

Ce n’est qu’en janvier 2001 que le plombier de l’immeuble a fait des petits travaux d’isolation du sol du placard de la cuisine de l’appartement Y ainsi que de celui placé au-dessus et de pose de grilles d’aération pour un coût de 2.094,14 francs, soit 319,25 €.

La durée du préjudice moral subi par les époux Y justifie que son indemnisation soit portée à 3.000 €.

Il apparaît inéquitable de leur laisser la charge de la totalité de leurs frais irrépétibles et le syndicat des copropriétaires sera condamné à leur payer la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

et ceux non contraires des premiers juges,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne l’indemnisation du préjudice moral subi ;

Statuant à nouveau sur ce point,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX 'résidence STANU II’ à Clichy-sous-Bois à payer la somme de 3.000 € aux époux Y en réparation de leur préjudice moral ;

Ajoutant au jugement,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX 'résidence STANU II’ à Clichy-sous-Bois à payer la somme de 4.000 € aux époux Y au titre de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile ainsi qu’au paiement de tous les dépens d’appel avec distraction au bénéfice de la SCP MIRA BETTAN.

Le greffier, Le Président,