Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 09 FÉVRIER 2012

(n° , 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 10/10081

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Avril 2010 – Tribunal d’Instance de NOGENT SUR MARNE – RG n° 11-09-000756

APPELANTE :

— Madame H X

XXX

représentée par M^e Louis-Charles HUYGHE, avoué à la Cour

assistée de M^e Sylvie GOURAUD, plaidant pour le Cabinet TOSONI Patrick, avocat au barreau de PARIS, toque : D 1010

INTIMÉS :

— SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 31 RUE DE LA JARRY 94300 VINCENNES représenté par son Syndic le Cabinet Y IMMOBILIER, pris en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège XXX

représentée par la SCP ANNE LAURE GERIGNY FRENEAUX, avoués à la Cour

ayant pour avocat M^e Pascale PROVOST, avocat au barreau de l’ESSONNE

— S.A. C FRANCE IARD en sa qualité d’assureur du Syndicat des Copropriétaires du XXX prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège XXX

représentée par la SCP BASKAL CHALUT-NATAL, avoués à la Cour

ayant pour avocat M^e Florence ROSANO, avocat au barreau de PARIS

— S.A.R.L. CLV COUVERTURES prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège XXX – XXX

représentée par la SCP REGNIER-BEQUET-MOISAN, avoués à la Cour

assistée de M^e Virgile AMAUDRIC DU CHAFFAUT plaidant pour M^e Marie-Hélène POISSON-HARDUIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C 1800

— S.A. MAAF ASSURANCES prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège XXX

représentée par la SCP GOIRAND, avoués à la Cour

ayant pour avocat M^e Hélène BLANC (Cabinet BLANC BALLOUARD), avocat au barreau de PARIS, toque : A 420

— Madame J Z L M

XXX – XXX

représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, Suppléante de l’Etude de M^e HANINE, avoué à la Cour, toque : K065

assistée de M^e Céline FELLA, avocat au barreau du VAL DE MARNE, toque : PC 230

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2010/027804 du 04/08/2010 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

— Monsieur Z

XXX

non comparant

Assignation devant la Cour d’appel de PARIS avec notification de conclusions en date du 22/09/2010 – déposée à l’Etude d’Huissiers de justice conformément aux articles 656 et 658 du Code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Novembre 2011, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Michèle TIMBERT, conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jacques CHAUVELOT, président

Madame Michèle TIMBERT, conseillère

Madame Isabelle BROGLY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière :

lors des débats et du prononcé : Mademoiselle Béatrice PIERRE-GABRIEL

ARRÊT : PAR DÉFAUT

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jacques CHAUVELOT, président et par Mademoiselle Béatrice PIERRE-GABRIEL, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Par acte du 16 avril 2004, M^me X a donné en location à M^me Z un appartement situé XXX à XXX

M^me X soutenant que des loyers étaient impayés a saisi le tribunal d’instance de Nogent sur Marne qui, par jugement du 13 avril 2010, a :

— débouté la bailleresse de sa demande de résiliation du bail,

— rejeté la demande de sursis à statuer,

— dit que M^me X n’a pas délivré un logement décent et a l’ obligation de reloger M^me Z,

— condamné M^me X à payer à M^me Z les sommes de :

.6 480 € de dommages et intérêts liés aux troubles de jouissance,

.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^me X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les autres parties de leurs demandes,

— rejeté le surplus des demandes.

M^me X a formé un appel de la décision le 7 mai 2010. Dans les dernières conclusions du 19 octobre 2011, elle demande :

— l’infirmation du jugement sauf en ce que M^me Z a été déboutée de sa demande d’astreinte,

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 12 juin 2008,

— la condamnation de M. et M^me Z à lui payer les sommes de :

.10 800,11 € au titre des loyers et charges avec les intérêts comme mentionnés dans les conclusions,

.1 080,01 € de clause pénale et la conservation du dépôt de garantie sur le même fondement,

.3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de lui donner acte de la remise de quittances entre juillet 2007 et août 2009,

— de condamner le syndicat des copropriétaires sous astreinte de 500 € par jour de retard à réaliser divers travaux en toiture,

— de condamner le syndicat des copropriétaires et la société CLV Couvertures et leurs assureurs à la garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre envers M^me Z,

— de condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la société CLV Couvertures et les assureurs C et Maaf à lui payer au titre de dommages et intérêts les sommes de :

.1 760 € en réparation de son préjudice financier,

.10 000 € en réparation du préjudice moral,

.2 800 € de trouble de jouissance,

.4 950 € de perte des loyers,

.33 210 € de la perte de valeur locative d’avril 2004 à février 2011,

.3 000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive,

.3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux frais de l’expertise,

— la condamnation de tout succombant à garder la charge des dépens.

M^me Z dans les conclusions du 13 septembre 2011, demande :

— la confirmation du jugement sauf en ce qui concerne le montant des dommages et intérêts pour troubles de jouissance,

— la condamnation de M^me X à lui payer la somme de 9 720 € de trouble de jouissance,

— le débouté de la demande de loyers de 10 800,11 € et de dire que la dette est de 6 661,19€,

— le rejet des demandes,

subsidiairement,

— de prévoir une compensation entre les sommes,

très subsidiairement,

— de lui accorder 24 mois de délais de paiement éventuellement,

— d’ordonner la remise des quittances sous astreinte de 100 € par jour de retard,

— la condamnation de M^me X à payer :

.3 000 € de dommages et intérêts lié au préjudice pour non remise des quittances,

.3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires du 31 rue Jarry représenté par son syndic le cabinet Y Immobilier dit le syndicat des copropriétaires par conclusions du 10 janvier 2011 demande :

— la confirmation du jugement,

— la condamnation de M^me X à payer la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à garder la charge des dépens.

La société C France Iard dite société C, assureur du syndicat des copropriétaires, par conclusions du 15 septembre 2011, demande :

— la confirmation du jugement,

— de débouter M^me X de ses demandes,

subsidiairement,

— sa mise hors de cause et de débouter l’appelante,

à titre infiniment subsidiaire,

— de ramener le préjudice de jouissance de M^me Z à de plus justes proportions,

— de débouter M^me X de son appel en garantie pour la demande de préjudice financier revendiqué par la locataire,

— sur les demandes de M^me X :

.sa mise hors de cause et de la débouter de ses demandes nouvelles au titre des divers préjudices et des frais d’expertise,

— sur son recours :

.de condamner in solidum la société CLV et son assureur la Maaf à la relever et garantir de toutes condamnations,

— de débouter les parties des autres demandes,

— de condamner tout succombant à payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société CLV Couvertures dite société CLV par conclusions du 19 novembre 2011 demande :

— la confirmation du jugement,

subsidiairement,

— de la mettre hors de cause,

— de déclarer M^me X irrecevable en ses nouvelles demandes et subsidiairement de la débouter,

— de débouter la société C,

subsidiairement,

— la condamnation de la Maaf à la garantir,

— la condamnation de M^me X ou toute partie perdante à payer 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La Maaf Assurances, société d’ assurance Mutuelle dite la Maaf, assureur de la société CLV, par conclusions du 6 septembre 2011 demande :

— de lui donner acte de ce qu’elle propose de verser la moitié de la somme de 1 500 € pour les embellissements et les 438 € de réparations de la souche de cheminée,

— la condamnation des autres parties à la relever et garantir des condamnations mises à sa charge,

— la condamnation de toutes parties perdantes à lui payer la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M^me X a fait assigner M. Z le 22 septembre 2010 dans le cadre des articles 908 et 656 du code de procédure civile ancien, avec copie des conclusions du 10 septembre 2010. Il n’a pas constitué avoué.

MOTIFS de la DÉCISION

DEMANDES DE M^me X :

Clause résolutoire

M^me Z a quitté les lieux le 1 Mars 2011. Cependant, M^me X maintient sa demande d’acquisition de la clause résolutoire contestée par M^me Z.

M^me X a fait délivrer un commandement de payer le 12 juin 2008 pour la somme de 2 434,88 € incluant le loyer de juin. Elle demande l’acquisition de la clause résolutoire les loyers et charges n’ayant pas été payés dans le délai des deux mois. M^me Z soutient qu’elle s’était bien acquittée dans les deux mois des causes du commandement de payer.

Il est versé le décompte de la somme demandée par la bailleresse faisant état des versements de la Caf pour l’allocation logement et d’une somme de 200 € versée par la locataire par chèque le 7 avril 2008 ayant été pris en compte par le premier juge. Comme l’a justement constaté ce dernier M^me Z justifie de plusieurs autres versements par des mandats cash et des quittances de l’huissier listés dans le jugement qui doivent être pris en compte pour la somme de 2 164,85 €. Il doit être retenu la copie du chèque du 30 juin 2008 dont l’encaissement est justifié par le décompte du gestionnaire de mars 2011.

Enfin la quittance de loyer de juin 2007 corroborée par le décompte de mars 2011 ne font pas apparaître de dette au 1 juin 2007. En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce que la demande d’acquisition de la clause résolutoire a été rejetée, la somme ayant été payée dans le délai des deux mois soit au 12 août 2008.

Dette

M^me X soutient qu’une dette de 10 800,11 € persiste au 1 mars 2011, date du départ de la locataire et qu’elle n’a pas reçu deux mandats. M^me Z conteste le montant de la somme due et reconnaît devoir des sommes pour un montant de 7 681,19 € soit la somme de 6 661,19 € après déduction du montant du dépôt de garantie de 1 020 €.

Dans le décompte du 11 mars 2011, les loyers pour la période faisant l’objet d’un arrêté d’insalubrité de mai 2009 sont comptabilisés à juste titre car la cessation du paiement des loyers était prévue mais cet arrêté a été annulé par le tribunal administratif de Melun au motif que la surface était supérieure à 9m² et que les désordres mentionnés tels que, humidité, infiltrations …..ne pouvaient pas faire l’objet d’un arrêté d’insalubrité. En conséquence, les loyers afférents à cette période entre mai 2009 et juin 2010 sont dus, ce qui n’est pas contesté.

De cette somme demandée de 10 800,11 €,il doit être déduit 250 € de frais d’huissier et 1 020 € de dépôt de garantie soit 1 270 € ce qui fait une somme de 9 530,11€.

M^me Z justifie du versement à l’huissier d’une somme de 1 615 € alors que le compte n’indique que 1 449,01 €soit une différence de 165,99 € en sa faveur. Elle justifie

également de ce qu’une somme de 387,89 € n’a pas été prise en compte au titre de l’allocation logement en juin 2009 ainsi que des sommes envoyées par mandats cash pour 555 € en septembre 2010 et 392,09 € et 500 € en janvier 2011 soit une dette de 7 529,14 €. De cette somme il doit être déduit les sommes comptabilisées indûment avant juin 2008 soit une dette de M^me Z de 6 661,19 € avec intérêts à compter de la demande.

M^me X demande également la condamnation de M. Z solidairement .M^me Z indique que ce dernier a quitté le logement en avril 2010 et verse une main courante déposée en ce sens ,au service de police le 6 avril 2010. M. et M^me Z étant mariés depuis 2005 selon les propres déclarations de M^me Z au service de police, ce dernier doit être condamné solidairement au paiement de la dette, sa femme étant restée dans le logement avec les enfants et aucun jugement de divorce n’étant produit.

Clause pénale

M^me X demande l’application de la clause pénale contractuelle soit 10% des loyers dus pour le préjudice subi et la conservation du dépôt de garantie également à titre de clause pénale .M^me Z s’oppose à cette demande.

Cette dernière a subi des désordres dans l’appartement et de plus si la décision administrative d’insalubrité la dispensant de payer un loyer a été suspendue en août 2010 puis infirmée ,en mars 2011, elle n’a pas été en mesure de rembourser immédiatement l’intégralité des loyers dus. En conséquence, il n’ y a pas lieu d’appliquer une clause pénale, les demandes à ce titre doivent être rejetées.

Décence du logement

M^me X conteste sa responsabilité dans l’origine des désordres. Elle soutient que le logement a été en sur occupation car loué à M^me Z seule, cette dernière s’est mariée et a eu un enfant, qu’il n’a pas été assez chauffé et qu’en plus la responsabilité en est imputable au syndicat des copropriétaires qui dés janvier 2001 a été avisé des désordres. Subsidiairement, elle demande que sa responsabilité ne soit pas engagée pour plus de 10% soit pour 50 mois la somme de 2 734 € à sa charge.

M^me Z demande la somme de 9 720 € de trouble de jouissance. Elle soutient que depuis avril 2006 M^me X a été avisée de l’indécence du logement par la mairie de Vincennes et que l’annulation de l’arrêté d’insalubrité ne remet pas en cause les désordres constatés, et enfin, elle indique que ses enfants ont eu des problèmes de santé à répétition liés à l’état du logement.

Le premier juge a justement rappelé que la mairie de Vincennes avait envoyé plusieurs lettres à M^me X afin de lui signaler les désordres dans l’appartement et cela dés avril 2006 (condensation importante, peinture écaillée, fissures et insectes sur une poutre) liés à une absence de ventilation, une mauvaise isolation thermique et à un chauffage inadapté. Et en octobre 2006, il était fait état en plus, de la dangerosité de l’installation électrique car les plaques électriques ne pouvaient pas fonctionner en même temps que le chauffage.

Enfin l’expert judiciaire, M. D dans son rapport clos le 31 juillet 2008 fait état: d’une entrée d’air importante en partie basse d’une poutre de la lucarne du salon, du plafond du placard du salon ayant des taches de moisissures lié à l’absence d’aération du logement et à l’utilité de faire poser des grilles d’aération en partie haute et basses des portes du placard; de l’existence d’ une humidité sur la fenêtre de la cuisine et derrière le réfrigérateur et enfin dans la chambre, de l’existence de l’humidité sur le mur de séparation avec la salle de bains.

En conséquence, M^me X ne peut pas sérieusement soutenir que les désordres proviennent d’une sur occupation du logement ou d’un manque de chauffage compte tenu des préconisations de la ville et de l’expert. Enfin l’arrêté d’insalubrité a été annulé car le logement était supérieur à 9m² mais cela n’a pas remis en cause les autres désordres et la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut l’exonérer sauf cas de force majeure.

M^me Z justifie par un certificat médical du 17 novembre 2010 que son fils a des affections respiratoire récidivantes et que les conditions de vie de la famille ont eu 'probablement’ un impact sur la santé de l’enfant.

M^me X justifie de la réalisation de travaux de création d’aérations dans le logement, de re-bouchage de fissures, de remplacements de radiateurs … pour la somme de 8 578 € par une facture d’une société Barak du 8 juin 2010.

M^me Z soutient que ces travaux ne sont pas suffisants et surtout mentionne que la bailleresse a attendu plus de quatre années soit entre avril 2006 et juin 2010 pour leur réalisation et que cette période doit être indemnisée.

Le syndicat des copropriétaires n’allègue nullement avoir réalisé les travaux mis à sa charge par l’expert se contentant d’indiquer qu’aucune mise en demeure ne lui a été envoyée.

Le loyer était en moyenne de 523 € en 2007, 529 € en 2008, 545 € en 2009 et de 547 € en 2010 soit une moyenne de 536 €. La Cour a les éléments pour allouer à M^me Z la somme de 9 000 € tenant compte des propositions de l’expert.

Garantie du syndicat des copropriétaires, de son assureur C et de la société CLV et de la Maaf

Recevabilité

M^me X demande également la condamnation de la société CVL mandatée par le syndic pour faire des travaux sur la toiture, réceptionnés en juillet 2003 et de la Maaf son assureur, soutenant que des désordres sont à nouveau survenus en début 2004.

La société CLV et la Maaf sollicitent leur mise hors de cause, aucune demande n’ayant été faite en première instance par M^me X à leur encontre.

La demande de M^me X à l’encontre de la société CLV et de son assureur est irrecevable car nouvelle en appel, aucune mise en cause n’ayant été formulée directement en première instance. Cette société et son assureur seront exclus de toutes les demandes de M^me X.

XXX

M^me X demande la condamnation du syndicat des copropriétaires sous astreinte à faire réaliser les travaux prescrits par l’expert et à la garantir des désordres chez sa locataire. Elle soutient que les désordres proviennent d’une absence d’entretien du syndicat des copropriétaires de la toiture et de la façade.

Elle fait état des dégâts des eaux survenus en janvier 2003, février 2004, mars 2004, juin 2005et avril 2007 et de ses divers préjudices.

Le syndicat des copropriétaires soutient que l’expert a conclu à la responsabilité de M^me X et que des travaux recommandés par ce dernier consistaient en des préconisations et qu’aucune mise en demeure n’a été envoyée par l’appelante et que le préjudice de la locataire n’est pas en lien avec les parties communes.

Il résulte du rapport de l’expert clos le 31 juillet 2008 que pour la cuisine, il retient pages 18, 19 et 23, 30 pour les désordres en lien avec le syndicat des copropriétaires :

1°) -une humidité importante sur la droite de la fenêtre de la cuisine principalement en partie haute, cela provient d’une fissure infiltrante de l’enduit extérieur conjuguée à un défaut d’étanchéité du relevé de souche en toiture et à la façade présentant d’importantes fissures ouvertes,

— il en résulte que la peinture et les plâtres sont dégradés,

— l’expert page 20 indique que l’étanchéité de la tête de relevé à l’arrière de la souche de cheminée unique, coté sud n’ a pas été assurée par la société CLV et entraîne des infiltrations par le mur que l’on retrouve au droit de la fenêtre de la cuisine,

— selon l’expert, p 25, la responsabilité de l’entreprise CLV et celle du le syndicat des copropriétaires peut être partagée,

— le coût est de 1 500 € ht pour la réfection de peinture à partager entre le syndicat des copropriétaires et la société CLV, le coût de l’étanchéité de la souche de cheminée de la cuisine est de 438 € et est imputable à CLV,

— le désordre a commencé en mars 2004 mais la société n’en a eu connaissance qu’en novembre 2006,

2°) -une forte humidité derrière le réfrigérateur, les infiltrations proviennent en partie des fissures en façade et de la souche de cheminée située à l’ouest qui est dégradée,

— la peinture est cloquée et le plâtre dégradé,

— le coût est de 1 400 € ht et le syndicat des copropriétaires en est responsable.

Le mur de l’appartement coté courette présente à l’extérieur de nombreuses fissures infiltrantes. Pour l’expert (p 24) un seul dommage provient directement de la toiture, situé sur le mur de la cuisine coté courette dont l’humidité est à saturation à droite de la fenêtre et importante derrière le réfrigérateur. Les autres dommages constatés dans le logement proviennent d’un manque d’isolation et d’aération.

M^me X verse un constat de dégât des eaux du 23 mars 2004 établi avec le syndic mentionnant des infiltrations en toiture .Aucune pièce ne permet d’établir la suite donnée à ce constat et aucun rapport d’assurance n’est remis.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires doit sa garantie pour les désordres sus mentionnés sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et le jugement doit être infirmé sur ce point en ce qu’il a débouté M^me X de ses demandes.

Assureur C

M^me X demande la garantie de l’assureur du syndicat des copropriétaires, la société C.

Cette dernière demande sa mise hors de cause soutenant que les désordres sont essentiellement imputables à la bailleresse et non à la charge du syndicat des copropriétaires. Pour le joint d’étanchéité de la souche de cheminée et les infiltrations en provenance du mur, elle soutient que les clauses de sa garantie ne prévoient pas les infiltrations en façades et qu’aucune extension de garantie n’a été prévue et que pour les souches, les infiltrations par les conduits sont exclues.

La société C soutient à juste titre qu’elle ne peut pas garantir les désordres imputables à la seule bailleresse (insuffisance de ventilation, chauffage inadapté, électricité).

Elle reconnaît que l’expert met à la charge du syndicat des copropriétaires, l’humidité du mur de la cuisine coté courette. Pour les infiltrations en façade, l’expert indique qu’elles sont dues au défaut d’étanchéité de la souche de cheminée et à une fissure infiltrante de l’enduit, soit les parties communes de l’immeuble.

En matière d’assurance, l’exclusion doit être strictement définie.

L’assurance ne garantie pas les infiltrations en provenance des conduits de cheminée, en l’espèce, l’expert page 25 ne dit pas que les infiltrations passent par le conduit de cheminée mais par le mur. Le désordre ne vient pas du conduit mais de la souche. De plus pour l’infiltration en façade ,il est exact que le syndicat n’a pas souscrit les extensions de garantie mais il ne s’agit pas d’ infiltrations accidentelles de l’eau de pluie mais d’un infiltration liée à une fissure.

En conséquence, l’assureur C doit sa garantie pour ces désordres. Cependant, conformément à l’exclusion de garantie de la page 8, il ne doit pas sa garantie pour les désordres de condensation survenus dans le logement et liés à l’absence de ventilation.

L’expert a calculé le préjudice pour ce mur sinistré de la cuisine de la façon suivante : 8m² : 51m² x 495 € de loyer x le nombre de mois pour la période antérieure à 2003. Pour la période litigieuse concernant la locataire soit entre avril 2006 et mars 2011, la moyenne du loyer est de 536 € soit entre avril 2006 et mars 2011 la cour évalue le préjudice à la somme de 6 000 € tenant compte de l’humidité derrière le réfrigérateur.

Le syndicat des copropriétaires doit avec la société C être tenus in solidum au paiement de cette somme.

Préjudices personnels de M^me X

M^me X fait état des préjudices liés aux dégâts des eaux subis depuis juillet 2003 et à l’inertie du syndic pour réaliser les travaux et au titre de tous ses préjudices demande la condamnation du syndicat des copropriétaires, de la société C, à lui payer la somme de 51 084,47 €.

La société C soutient qu’il s’agit de nouvelles demandes et qu’elle ne peut être tenue à ces divers paiements ne les garantissant pas. Cependant, les demandes ont un lien avec les préjudices subis et les désordres constatés dans l’appartement, de plus la mission de l’expert a porté sur les préjudices subis par M^me X, les demandes sont donc recevables.

M^me X demande la somme de 10 000 € pour préjudice moral lié à l’inertie de

l’ancien syndic pour faire les travaux et au fait de ne pas avoir pu habiter son bien pendant une période et enfin, aux pertes de temps liées aux démarches à réaliser.

Selon l’expert, M^me X a été indemnisée du sinistre de janvier 2003 et aucun indice ne permet d’affirmer que des infiltrations en provenance de la toiture se sont produites entre juillet 2003 et mars 2004. De plus selon lui le délai pour réaliser les travaux de toiture qui sont importants est raisonnable, il appartenait à M^me X d’attendre avant d’engager les siens.

Enfin, aucun élément ne permet d’affirmer que M^me X n’ a pas occupé le bien entre juin 2003 et mars 2004 en raison d’un sinistre alors qu’elle ne justifie pas d’une déclaration pour cette période .Par la suite le bien va être loué.

Il est établi que M^me X a participé à quatre réunions d’expertise amiable et trois réunions d’expertise judiciaire. La cour a les éléments pour lui octroyer la somme de 1 500 € a titre de préjudice moral. Le syndicat des copropriétaires étant en partie à l’origine des désordres ,ils doivent avec la société C être tenus à ce paiement.

Elle demande 1760€ pour retard dans l’entrée du logement mais l’expert a établi qu’elle avait acheté le bien en juillet 2001 et fait réaliser des travaux entre août 2001 et janvier 2002 .En conséquence les travaux étant en cours la demande doit être rejetée.

Elle sollicite la réparation du trouble de jouissance personnel pour le mur sinistré de la cuisine et demande la somme de 2 800 € sur la base des calculs établis par l’expert. Il y a lieu d’octroyer la somme de 1 164,70 € retenue par l’expert en réparation de son préjudice antérieur à la location.

Elle demande la perte des loyers entre juin 2003 et mars 2004 en raison de dégâts des eaux et travaux de toiture. Mais aucun dégât des eaux n’ayant été constaté pendant cette période la demande doit être rejetée et il n’est pas établi que les travaux ont empêché l’occupation du bien.

Enfin, M^me X sollicite la somme de 33 210 € au motif que le bien a été loué à la moitié de son prix soit 495 € au lieu de 900 € entre avril 2004 et février 2011 date de la restitution des lieux par la locataire. Cependant la sous évaluation du loyer n’est nullement caractérisée et de plus le loyer a été fixé initialement à la somme de 495 €, a subi les indexations annuelles et le bien mesure 23,80m² soit un loyer initial de plus de 20 € du m². En conséquence, aucun préjudice n’est établi et la demande doit être rejetée.

Il en résulte que la cour a les éléments pour condamner le syndicat des copropriétaires et la société C in solidum à payer à M^me X les sommes de 1 500 € pour préjudice moral et 1 164,70 € pour préjudice de jouissance.

Demande de travaux au syndicat des copropriétaires

Il y a lieu de faire droit à cette demande pour les travaux concernant l’origine des désordres soit : la réparation de la tête de cheminée située à l’ouest, l’étanchéité de la tête de relevé à l’arrière de la souche unique coté sud, les fissures infiltrantes coté courette.

Ces travaux devront être réalisés par le syndicat des copropriétaires dans un délai de deux mois à compter de la signification de l’arrêt sous peine passé ce délai d’une astreinte de 50 € par jour de retard pendant trois mois.

L’expert page 22 a recommandé la réalisation de travaux visant à améliorer le confort de l’appartement où à reprendre des malfaçons qui ne sont pas à l’origine du sinistre mais pourraient le devenir.

M^me X en l’absence de désordres ne peut pas demander la réalisation de ces travaux d’entretien dont l’examen relève d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires. La demande doit être rejetée.

Dommages et intérêts

M^me X demande la somme de 3 000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive au syndicat des copropriétaires et à l’assureur C, les travaux n’ayant toujours pas été réalisés. Le syndicat des copropriétaires par l’intermédiaire de son syndic se contentant d’indiquer qu’aucune mise en demeure ne lui a été envoyée alors que les désordres persistent, doit être condamné avec son assureur C à payer la somme de 500€ de dommages et intérêts, M^me X ayant la possibilité de saisir le conseil syndical où de faire mettre cette question à l’ordre du jour face à l’immobilisme du syndic.

La société C doit être également condamnée, aucune exclusion n’étant visée dans son contrat sur ce point.

DEMANDES DE M^me Z :

Compensation

Il doit être fait droit à la demande de compensation entre les sommes dues par les parties.

XXX

M^me Z demande la remise de quittances depuis juillet 2007 sous astreinte et des dommages et intérêts pour la somme de 3 000 € soutenant que leur absence lui a occasionné un préjudice pour l’attribution de l’allocation logement, la Caf en ayant suspendu le versement.

Cette dernière a été versée jusqu’en juin 2009 comme l’indique l’attestation des droits émanant de la Caf datée de juillet 2009.

Cependant, M^me X soutient à juste titre que des loyers restant dus, les quittances ne pouvaient pas être remises. Elle justifie avoir par l’intermédiaire de son conseil le 25 octobre 2011 fait passer des quittances pour la période entre 2007 et août 2009, ce dernier mentionnant que cet envoi avait déjà été fait directement à M^me Z.

L’arrêté d’insalubrité est de mai 2009 et a entraîné la suspension des loyers dès juin 2009 mais une ordonnance a été rendue le 9 juillet 2010 ordonnant la suspension de

l’exécution de la décision administrative ce qui a entraîné à nouveau le paiement des loyers à compter du 9 juillet 2010.

Cependant le décompte de mars 2011, laisse apparaître des impayés comme l’a reconnu M^me Z dans le cadre des régularisation de compte , en conséquence, il ne peut être reproché à la bailleresse d’avoir remis les quittances depuis 2007 tardivement ou de ne pas l’avoir encore fait pour celles postérieures. Cette demande doit être rejetée. Il en est de même de la demande de dommages et intérêts, non justifiée pour les motifs sus évoqués, le préjudice n’étant pas établi du fait du non paiement des loyers.

En conséquence, M^me X compte tenu de la compensation entre les sommes dues doit être condamnée à remettre les quittances des loyers depuis août 2009 mais la mesure d’astreinte non justifiée doit être rejetée.

DEMANDES DE LA SOCIETE C :

La société C demande la garantie de la société CLV et de son assureur la Maaf compte tenu de la faute réalisée par l’entreprise lors de la réalisation des travaux en toiture dans l’étanchéité des souches de cheminée.

La société CLV conteste sa responsabilité dans les troubles allégués par M^me X n’étant intervenue qu’en toiture et excluant un préjudice de jouissance et subsidiairement demande la garantie de son assureur la Maaf.

Sa responsabilité ayant été retenue par l’expert, pour des réparations d’une souche à la suite des travaux réalisés en 2004, sa demande de mise hors de cause doit être rejetée. La société C est fondée à demander la garantie de la société CLV et de son assureur la Maaf mise en cause dans une partie de l’origine du sinistre mais seulement en ce qui concerne le désordre sur le mur de la cuisine et partiellement la responsabilité du syndicat des copropriétaires ayant également été retenue.

La Maaf reconnaît sa garantie pour les malfaçons en toiture et accepte le paiement de la somme de 438 € de frais de réparations de souche et la moitié des frais d’embellissement (peinture à refaire) soit 750 €.

En conséquence, il y a lieu de condamner La société ClV et la Maaf in solidum à payer la somme de 1 500 € à C, elles devront également garantir cette dernière des préjudices de jouissance mis à la charge du syndicat des copropriétaires et de son assureur à hauteur de 20% n’étant pas responsable de la carence du syndicat des copropriétaires dans la réalisation des travaux,

La Maaf doit garantir son assurée la société CLV. Il doit être constaté que la Maaf accepte le paiement de la somme de 438 € au titre de la réparation de la souche.

Article 700 du code de procédure civile

Il y a lieu de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société C à payer à M^me X la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société CLV et son assureur la Maaf doivent les garantir du paiement de cette somme à hauteur de 20%. La Maaf doit garantir la société CLV de cette condamnation.

L’équité ne commande pas d’allouer une somme aux autres parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile du code de procédure civile, les demandes doivent être rejetées.

Pour les dépens, M^me X doit garder la charge des frais d’expertise comme il est mentionné au dispositif, le syndicat des copropriétaires ayant essentiellement bénéficié des conclusions du rapport s’agissant des travaux en toiture.

PAR CES MOTIFS

Statuant par défaut,

Confirme le jugement en ce qui concerne le rejet de la demande d’acquisition de la clausen résolutoire, le non respect de l’obligation de délivrance par M^me X, la condamnation de cette dernière à payer la somme de 500 € à M^me Z sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Infirme le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau,

1°) Condamne M. et M^me Z solidairement à payer à M^me X la somme de 6 661,19 € au titre des loyers et charges dus en mars 2011 avec intérêts à compter de la demande,

2°) Déclare les demandes de M^me X à l’encontre de la société CLV Couvertures et de son assureur la Maaf assurances irrecevables,

3°) Condamne M^me X à remettre des quittances à M^me Z depuis août 2009,

4°) Condamne M^me X à payer à M^me Z la somme de 9 000 € au titre du préjudice de jouissance,

Condamne le syndicat des copropriétaires et son assureur la société C France Iard in solidum à garantir M^me X des condamnations à l’encontre de M^me Z à hauteur de la somme de 6 000 €,

Condamne La société CLV Couvertures et la Maaf Assurances in solidum à les garantir de ces condamnations à hauteur de 20%,

Condamne la Maaf à garantir la société CLV du paiement de cette condamnation,

Ordonne la compensation entre les sommes dues par M^me X et M. et M^me Z,

5°) condamne le syndicat des copropriétaires du XXX à faire les travaux de :

— la réparation de la tête de cheminée située à l’ouest,

— l’étanchéité de la tête de relevé à l’arrière de la souche unique coté sud,

— les fissures infiltrantes coté courette.

Dans un délai de deux mois à compter de la signification sous peine passé ce délai d’une astreinte de 50 € par jour de retard pendant trois mois,

6°) Constate que la Maaf Assurances accepte de payer au syndicat des copropriétaires la somme de 438 € de réparation de la souche au titre de la garantie due à la société CLV,

Condamne la Maaf assurance à garantir la société CLV Couvertures du paiement de cette condamnation,

7°) Condamne le syndicat des copropriétaires et son assureur la société C France Iard in solidum à payer à M^me X les sommes de :

.1 164,70 € de préjudice de jouissance,

.1 500€ de préjudice moral,

Condamne la société CLV Couvertures et son assureur la Maaf Assurances in solidum à garantir ces condamnations à hauteur d’un tiers, uniquement pour le préjudice moral,

Condamne la Maaf à garantir la société CLV du paiement de cette somme,

8°) Condamne le syndicat des copropriétaires et son assureur C France Iard in solidum à payer à M^me X la somme de 500 € en réparation de son préjudice lié à l’absence de réalisation des travaux en toiture,

9°) Condamne le syndicat des copropriétaires et son assureur la société C France Iard in solidum à payer la somme de 1 500 € de frais d’embellissement à M^me X,

Condamne la société CLV Couvertures et son assureur la Maaf Assurances in solidum à garantir ces derniers à hauteur de 50%,

Condamne la Maaf à garantir la société CLV de cette condamnation,

10°) Condamne le syndicat des copropriétaires et son assureur la société C France Iard in solidum à payer à M^me X sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 2 500 €,

Condamne la société CLV Couvertures et la Maaf Assurances in solidum à garantir le paiement de cette somme à hauteur de 20%,

Condamne la Maaf à garantir la société CLV du paiement de cette somme,

11°) Condamne M^me X à la charge des dépens incluant les frais de l’expertise,

Condamne le syndicat des copropriétaires et la société C France Iard in solidum à garantir M^me X à hauteur de 80%,

Condamne La société CLV Couvertures et son assureur la Maaf in solidum à garantir la société C France Iard à hauteur de 20%,

Condamne la Maaf à garantir la société CLV de la charge ces dépens,

Dit qu’ils seront recouvrés par les avoués conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT